試論物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)樣本

HYPERLINK""論物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)目錄：第一章、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)目標(biāo)及意義第二章、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)關(guān)鍵任務(wù)（一）、物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)狀況及問(wèn)題分析(二)、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)現(xiàn)行存在問(wèn)題處理措施第三章、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)關(guān)鍵功效（一）、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)基礎(chǔ)功效（二）、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)基礎(chǔ)資料管理第四章、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)實(shí)施措施（一）、管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張（二）、切實(shí)向?qū)I(yè)化管理過(guò)渡（三）、建立經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式結(jié)束語(yǔ)：物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)目標(biāo)及意義伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大家生活水平提升，各類型物業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多，并成為大家生活中必不可少一部分。大家花錢越多，不僅對(duì)物業(yè)本身質(zhì)量要求越來(lái)越高，同時(shí)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)和管理水平也要求很高，比如對(duì)物業(yè)維修維護(hù)，甚至對(duì)各項(xiàng)投訴全部要求物業(yè)管理者做好，做完善。這么要求物業(yè)管理者對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行宏觀和微觀細(xì)致管理，其中最好措施是用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)法規(guī)來(lái)規(guī)范物業(yè)管理，這就為我們制訂統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)提供了市場(chǎng)需要。而我們所制訂管理標(biāo)準(zhǔn)針正確是在現(xiàn)代社會(huì)是最普及行業(yè)，是關(guān)系到每個(gè)城鎮(zhèn)居民切身利益，而且必需使管理者對(duì)所管轄物業(yè)內(nèi)事物能更方便、愈加快捷進(jìn)行有效管理，使業(yè)主(用戶)對(duì)物業(yè)管理范圍內(nèi)存在問(wèn)題也能得到更滿意回復(fù)。伴伴隨各類物業(yè)類型規(guī)模不停擴(kuò)大和品種不停增多，就拿住宅物業(yè)小區(qū)來(lái)說(shuō)，像小區(qū)中汽車停放，小區(qū)附帶設(shè)施，小區(qū)各項(xiàng)維修、投訴等全部將越來(lái)越復(fù)雜，工作量也將越來(lái)越大。但中國(guó)物業(yè)管理大部分還屬于起步階段，長(zhǎng)久以來(lái)大家使用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理不夠嚴(yán)格，而在部分管理方法方法中存在著很多缺點(diǎn),最顯著就是管理標(biāo)準(zhǔn)化程度不夠，給管理者本身帶來(lái)管理難度。而物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)目標(biāo)，就是為了對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)狀況作統(tǒng)一梳理，制訂統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，樹(shù)立良好行業(yè)規(guī)范，促進(jìn)行業(yè)連續(xù)建康發(fā)展。關(guān)鍵字：物業(yè)管理、標(biāo)準(zhǔn)化、建設(shè)二、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)關(guān)鍵任務(wù)（一）、物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)狀況及問(wèn)題分析伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來(lái)越顯著。在經(jīng)濟(jì)效益對(duì)地方政府而言，關(guān)鍵表現(xiàn)為：降低了大量財(cái)政補(bǔ)助，對(duì)住宅區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，能提升物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時(shí)，完善物業(yè)管理能為開(kāi)發(fā)商樹(shù)立良好企業(yè)形象，吸引更多房地產(chǎn)交易商和消費(fèi)者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)環(huán)境和布局、治安等和整個(gè)建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提升了房地產(chǎn)業(yè)綜合效益。不過(guò)，現(xiàn)在在物業(yè)管理實(shí)踐過(guò)程中還存在著以下問(wèn)題：1、物業(yè)管理架構(gòu)不完善?，F(xiàn)在，中國(guó)物業(yè)管理存在首要問(wèn)題是架構(gòu)不完善，體制需深入理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要深入明確。比如，成城市多年來(lái)已完工住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基礎(chǔ)形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以企業(yè)管理，三是產(chǎn)權(quán)單位自管，這三種物業(yè)管理模式大約各占1/3。而且其中不少物業(yè)管理往往是局部或單一，部分物業(yè)管理單位企業(yè)忽略本身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡(jiǎn)單生產(chǎn)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提升，一無(wú)計(jì)劃，二無(wú)方法，沒(méi)有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無(wú)壓力也無(wú)動(dòng)力，管理不計(jì)成本，年底無(wú)核實(shí)，對(duì)該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無(wú)數(shù)，照搬照抄了她人規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。2、配套設(shè)施運(yùn)作不理想?，F(xiàn)在，小區(qū)投資建設(shè)和物業(yè)管理脫節(jié)，沒(méi)有從物業(yè)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)全過(guò)程來(lái)通盤設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)使用。其公用設(shè)施原來(lái)已極少，商店、學(xué)校、銀行、娛樂(lè)設(shè)施等原來(lái)不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)還因種種原因“名存實(shí)亡”。3、維修保養(yǎng)不得力。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理企業(yè)反應(yīng)（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到立即處理。原因是物業(yè)管理企業(yè)在這些方面無(wú)能為力。她們一不含有各方面專業(yè)知識(shí)，二無(wú)配置必需維修隊(duì)及設(shè)施，一旦接獲維修投訴，只能向其它相關(guān)單位匯報(bào)或申請(qǐng)維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。4、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難認(rèn)為繼。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該落實(shí)“誰(shuí)受益，誰(shuí)投入”標(biāo)準(zhǔn)，形成物業(yè)管理資金源泉。不過(guò)，傳統(tǒng)福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)慣性，不少住戶往往把物業(yè)管理了解為無(wú)償服務(wù)或低償服務(wù)。這有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下住宅消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也是影響物業(yè)管理工作順利開(kāi)展一大癥結(jié)所在。5、物業(yè)管理法制不健全。全國(guó)性小區(qū)物業(yè)管理方面法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、住宅小區(qū)物業(yè)驗(yàn)收交接等相關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理中重大問(wèn)題全部有待于深入明確要求。為此造成了物業(yè)管理極難納入依法管理法制軌道，實(shí)施住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制根本保障。6、物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)相關(guān)方面關(guān)系不順。物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過(guò)程中和街道、居委會(huì)、公安、交通、環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門全部有親密關(guān)系。因?yàn)楣ぷ鞣秶幻鞔_，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。7、物業(yè)管理不到位現(xiàn)在有物業(yè)管理企業(yè)不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多個(gè)經(jīng)營(yíng)，或只限于收租金和通常養(yǎng)護(hù)維修，而對(duì)于怎樣保養(yǎng)好建筑物外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動(dòng)維修設(shè)備，提升物業(yè)使用功效和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。8、地域間發(fā)展不平衡。各個(gè)省（市、區(qū)）申報(bào)參評(píng)全國(guó)優(yōu)異管理住宅小區(qū)，不足全國(guó)小區(qū)總數(shù)30％，參評(píng)城市不到全國(guó)城市1％，有6個(gè)省會(huì)城市拿不出小區(qū)參評(píng)。這里現(xiàn)有南北經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異客觀原因，也有主管部門“重建輕管”傾向。（二）、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)現(xiàn)行存在問(wèn)題處理措施國(guó)家應(yīng)立即出臺(tái)物業(yè)管理專業(yè)性法規(guī)，規(guī)范政府、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、居住者各自責(zé)、權(quán)、利，和相互之間法律關(guān)系，深入明確物業(yè)管理在社會(huì)主義初級(jí)階段地位和作用，為物業(yè)管理企業(yè)提供一個(gè)寬松、公開(kāi)、公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使中國(guó)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)軌道上前深入。1.國(guó)家立即頒布針對(duì)物業(yè)管理專業(yè)性法律。物業(yè)是包含房地產(chǎn)、市政、公安、工商、商業(yè)、計(jì)劃、通訊等多個(gè)部門綜合經(jīng)濟(jì)行為，單一部門法規(guī)在具體實(shí)施其權(quán)威性和規(guī)范作用受到限制，且上述單行法規(guī)本身存在多種不足。國(guó)家亟需制訂一部專業(yè)性法律，對(duì)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下物業(yè)管理行為進(jìn)行引導(dǎo)、規(guī)范和制約，包含對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織運(yùn)作、業(yè)主條約、房屋使用條約判定、規(guī)格、專業(yè)性物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)、政府職能部門之間關(guān)系界定等等。2.建立業(yè)主合約和業(yè)主委員會(huì)制度。房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)立即著手這方面工作。以前建成已投入使用大樓，能夠幫助確定完善、公正業(yè)主合約（或房屋使用條約），并促進(jìn)業(yè)主們簽署，深入指導(dǎo)幫助大樓各業(yè)主成立健全業(yè)主委員會(huì)組織。對(duì)于還未完工銷售房地產(chǎn)，必需指令和教導(dǎo)開(kāi)發(fā)商在銷售之前確定業(yè)主條約，為未來(lái)業(yè)主進(jìn)行自主管理發(fā)明必需條件。3.加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理。房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格資質(zhì)管理，實(shí)施注冊(cè)和許可證制度，扶持市場(chǎng)化、社會(huì)化專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)，引導(dǎo)專業(yè)性物業(yè)企業(yè)向大型化發(fā)展，發(fā)明規(guī)模效益，并將業(yè)績(jī)優(yōu)良物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行推薦。4.設(shè)置機(jī)構(gòu)，規(guī)范管理。國(guó)家有必需設(shè)置專門物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，利用國(guó)家和地方政府制訂部分法規(guī)、政策對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)商實(shí)施綜合管理，并立即編制物業(yè)管理勞動(dòng)定額，各物業(yè)各工種工作量、材料消耗，及以機(jī)械臺(tái)班損耗等做出明確測(cè)定，使物業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中首先即可雙向選擇，又可預(yù)防物業(yè)行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。5.實(shí)施由業(yè)主委員會(huì)管理并自主選擇物業(yè)企業(yè)制度。由業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)管理企業(yè)，將會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量以直接監(jiān)督效果，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升本身綜合管理水平，其次，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主條約在交納管理費(fèi)、遵守秩序和公德方面也對(duì)內(nèi)部組員含有強(qiáng)制約束力。6.加大監(jiān)管力度，提升物業(yè)管理水平。政府部門應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商按國(guó)家相關(guān)要求支付各項(xiàng)費(fèi)用如維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等實(shí)施全過(guò)程、全方位監(jiān)督，確保能立即到位，并科學(xué)合理地使用。業(yè)主委員會(huì)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)日常管理，各項(xiàng)收費(fèi)，房屋及公共設(shè)施，設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修和搭亂建、改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途，和不推行物業(yè)管理協(xié)議、管理措施、要求行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。7.強(qiáng)化管理、樹(shù)立品牌。8.建立激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。、三、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)關(guān)鍵功效小區(qū)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理建設(shè)針對(duì)現(xiàn)代社會(huì)，住宅小區(qū)越來(lái)越成為居住主流這一市場(chǎng)需要而應(yīng)運(yùn)而生，是為小區(qū)管理著和小區(qū)用戶愈加好維護(hù)小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)處理工作而制訂，依據(jù)需求分析，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理等多個(gè)方面功效。對(duì)物管中心來(lái)說(shuō)小區(qū)住戶報(bào)修，住戶投訴及處理結(jié)果信息反饋、小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)管理、各項(xiàng)設(shè)備維修等全部需要考慮到。住戶報(bào)修管理需要仔細(xì)統(tǒng)計(jì)報(bào)修內(nèi)容，接待人員，日期，維修人員，費(fèi)用，住戶對(duì)于維修后情況反饋等各項(xiàng)情況資料。投訴管理需要統(tǒng)計(jì)投訴人資料、投訴內(nèi)容及處理過(guò)程。對(duì)于小區(qū)內(nèi)車輛要有車位編號(hào)、停車戶主、車位位置等統(tǒng)計(jì)。(一)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)基礎(chǔ)功效：（1）．對(duì)樓盤、戶型要有介紹（2）．對(duì)住戶、房產(chǎn)資料要有統(tǒng)計(jì)（3）．對(duì)樓房租售情況有統(tǒng)計(jì)（4）．對(duì)物業(yè)設(shè)備要有登記（5）．對(duì)住戶水電煤氣交費(fèi)進(jìn)行管理，保修進(jìn)行處理（二）物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)基礎(chǔ)資料管理關(guān)鍵介紹住戶、房產(chǎn)等基礎(chǔ)資料。（1）.住戶資料介紹小區(qū)住戶姓名、工作單位等基礎(chǔ)資料。（2）.房產(chǎn)資料介紹小區(qū)中房屋部分房型、面積等基礎(chǔ)資料。（3）.物管中心，對(duì)小區(qū)各項(xiàng)常見(jiàn)業(yè)務(wù)管理；其關(guān)鍵對(duì)報(bào)修、投訴、停車場(chǎng)、物業(yè)設(shè)備維修管理等進(jìn)行管理表現(xiàn)在：a.物業(yè)設(shè)備維修管理提供小區(qū)設(shè)施、設(shè)備清單、設(shè)備維修情況登記等資料。b.儀表數(shù)據(jù)管理提供小區(qū)住戶日常生活中水表、電表等數(shù)據(jù)資料。c.停車場(chǎng)管理統(tǒng)計(jì)小區(qū)用戶車輛位置、停車用戶等資料。d.收費(fèi)管理統(tǒng)計(jì)小區(qū)住房日常生活中所繳水費(fèi)、電費(fèi)等數(shù)據(jù)資料。e.用戶投訴管理統(tǒng)計(jì)投訴人資料、投訴內(nèi)容及處理過(guò)程等資料。f.用戶報(bào)修管理統(tǒng)計(jì)用戶報(bào)修項(xiàng)目及處理情況等資料。g.用戶維修管理統(tǒng)計(jì)小區(qū)用戶維修項(xiàng)目及處理情況等資料。第四章、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)實(shí)施措施從現(xiàn)在整體發(fā)展情況來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)被公眾認(rèn)為是門檻低、風(fēng)險(xiǎn)小微利行業(yè)。那么，利潤(rùn)微薄就迫使企業(yè)要去尋求生存和發(fā)展道路，即不停擴(kuò)張，以規(guī)模求利潤(rùn)。應(yīng)該說(shuō)將企業(yè)做大做強(qiáng)，是全部企業(yè)共同追求；讓有實(shí)力品牌企業(yè)占領(lǐng)更大市場(chǎng)份額，使業(yè)主享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)行業(yè)優(yōu)勝劣汰是一件好事。不過(guò)部分企業(yè)在管理規(guī)模擴(kuò)張時(shí)候存在一定盲目性，往往是做大了但并沒(méi)有做強(qiáng)。所以，企業(yè)在擴(kuò)張中，應(yīng)注意以下幾方面問(wèn)題。（一）、管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張首先，含有訓(xùn)練有素專業(yè)人才是實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張前提條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)含有勞動(dòng)密集型特點(diǎn)，意味著一個(gè)項(xiàng)目需要眾多職員協(xié)力開(kāi)展工作。確保職員能夠保持企業(yè)既定管理水平，應(yīng)該是企業(yè)追求擴(kuò)張前必修功課。物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)地、復(fù)雜工作，要想實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張就要在人才培訓(xùn)上下大功夫；從實(shí)際情況出發(fā)，采取多個(gè)形式對(duì)職員進(jìn)行培訓(xùn)教育；有計(jì)劃地從專業(yè)院校招收物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)方面專業(yè)人才，逐步改變企業(yè)管理人才年紀(jì)和知識(shí)結(jié)構(gòu)，向知識(shí)化、專業(yè)化、年輕化方向前進(jìn)；建立企業(yè)人才貯備庫(kù)，把有培養(yǎng)和發(fā)展前途職員列入后備隊(duì)伍中，并有目標(biāo)下放到基層，“苦其心志，勞其筋骨”，從而，形成企業(yè)自己人才庫(kù)，一旦接管新物業(yè)項(xiàng)目，即可組建強(qiáng)有力管理班子進(jìn)入。其次，標(biāo)準(zhǔn)化管理是實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張根本確保。中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在行業(yè)探索了十多年，對(duì)各崗工作步驟、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該有一套適合我們自己實(shí)際情況范本，應(yīng)以這種范原來(lái)消除職員流動(dòng)性大而帶來(lái)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下降弊端。即使現(xiàn)在不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)在主動(dòng)推行ISO9002質(zhì)量管理體系和部分其它標(biāo)準(zhǔn)性文件，但這些新質(zhì)量管理體系、標(biāo)準(zhǔn)、步驟往往是束之高閣，流于形式，較少用于實(shí)踐，更缺乏在實(shí)踐中連續(xù)改善。在這種情況下，項(xiàng)目不停增加，新職員大量涌入，但管理服務(wù)水平，卻因?yàn)閷?duì)新職員培訓(xùn)不立即、不到位而有所下降。這么一來(lái)，管理規(guī)模即使不停擴(kuò)大，但企業(yè)口碑和品牌卻不能得到對(duì)應(yīng)提升。由此可見(jiàn)，推行標(biāo)準(zhǔn)化管理是實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張根本確保。再次，找準(zhǔn)擴(kuò)張項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張關(guān)鍵。在選擇擴(kuò)張項(xiàng)目時(shí)，提前要做具體周密考察分析，可選擇那些項(xiàng)目基礎(chǔ)很好，業(yè)主消費(fèi)意識(shí)較高、區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)項(xiàng)目來(lái)做。只要企業(yè)含有實(shí)力并精心運(yùn)作項(xiàng)目，就能得到很好社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目拓展過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該緊緊把握自己品牌模式，將眼光鎖定能夠發(fā)揮自己實(shí)力且有利于提升品牌模式項(xiàng)目。如此有選擇地外接項(xiàng)目，為樹(shù)立企業(yè)形象、鞏固企業(yè)品牌奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。所以，拓展項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵是企業(yè)要依據(jù)本身情況，在拓展方向上認(rèn)真計(jì)劃，做出適合企業(yè)發(fā)展正確選擇。（二）、向高標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)管理模式過(guò)渡現(xiàn)階段物業(yè)管理距離高標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)化管理存在一定差異。我們通常所說(shuō)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)模式，其實(shí)只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部具體專業(yè)分工和協(xié)作，而真正意義上標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)管理是指物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，包含和相關(guān)行業(yè)間專業(yè)化分工和協(xié)作，也就是將管理內(nèi)容細(xì)化后發(fā)包給清潔、秩序維護(hù)、設(shè)備維修等專業(yè)化企業(yè)，然后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)專業(yè)企業(yè)工作進(jìn)行監(jiān)督驗(yàn)收，從而達(dá)成對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理目標(biāo)。但就現(xiàn)在中國(guó)物業(yè)管理情況來(lái)看，因?yàn)槎嗄陙?lái)勞動(dòng)力成本不停增加，物業(yè)管理剛性成本連續(xù)上揚(yáng)，企業(yè)各項(xiàng)支出捉襟見(jiàn)肘，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了生存和可連續(xù)發(fā)展已逐步走向項(xiàng)目分包標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)管理道路，但其標(biāo)準(zhǔn)化程度還比較低，僅僅處于初級(jí)階段。物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠?qū)嵤┩獍?xiàng)目，關(guān)鍵是保潔等簡(jiǎn)單勞務(wù)型項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還不完善，大致是部分管理或技術(shù)含量很低勞動(dòng)密集型項(xiàng)目。這和實(shí)施物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)是為了充足利用社會(huì)分工，用較高標(biāo)準(zhǔn)備規(guī)范，讓專業(yè)人做專業(yè)事，從而達(dá)成提升管理效率和專業(yè)服務(wù)水平這一目標(biāo)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理建設(shè)理念是相悖。標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)管理是中國(guó)外成熟物業(yè)管理最顯著特點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將自己服務(wù)“社會(huì)化”，通常只負(fù)責(zé)整個(gè)住宅小區(qū)整體管理，具體業(yè)務(wù)則聘用專業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接盤后將管理內(nèi)容細(xì)化后再分包給清潔、設(shè)備維修等專業(yè)單位。在具體管理方面，成熟物業(yè)通常采取封閉式管理，管理者對(duì)樓宇內(nèi)治安、防火、清潔衛(wèi)生、水電供給等全方面負(fù)責(zé)。園區(qū)內(nèi)還有二十四小時(shí)晝夜巡崗，確保園區(qū)物業(yè)絕對(duì)安全。在為業(yè)主服務(wù)方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)做也比較周到，管理人員充足考慮業(yè)主衣食住行等方面需求，如提供車輛保管、綠化養(yǎng)護(hù)、洗衣熨衣、看護(hù)兒童、護(hù)理病人、代訂代送報(bào)刊、通報(bào)天氣預(yù)報(bào)和股市行情等服務(wù)，盡可能地滿足業(yè)主現(xiàn)實(shí)和潛在服務(wù)需求，讓每個(gè)業(yè)主感到舒適方便。（三）、建立經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式是物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)合，是物業(yè)管理基礎(chǔ)運(yùn)行、維護(hù)、服務(wù)提升到對(duì)物業(yè)資產(chǎn)營(yíng)銷和管理全過(guò)程服務(wù)模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要做好物業(yè)管理工作，而且為業(yè)主、用戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益；同時(shí)將服務(wù)由物業(yè)管理委托期，延伸到物業(yè)資產(chǎn)整個(gè)壽命期，為業(yè)主、用戶提供更全方面、更根本服務(wù)。這種模式適合于寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、酒店式公寓和其它可出租物業(yè)管理中。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理運(yùn)作關(guān)鍵內(nèi)容包含物業(yè)管理、租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。據(jù)了解，中國(guó)外健康成熟物業(yè)服務(wù)企業(yè)，大多數(shù)全部為用戶提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢、維護(hù)等服務(wù)。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作，良好維護(hù)又反向推進(jìn)物業(yè)租售。在她們看來(lái)，優(yōu)異物業(yè)管理不僅為業(yè)主、租戶提供良好工作、生活環(huán)境，而更關(guān)鍵是經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理使物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益得到充足發(fā)揮。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式不僅能夠愈加好地滿足市場(chǎng)需求和用戶需要，愈加好表現(xiàn)經(jīng)營(yíng)、管理一條龍服務(wù)，降低用戶投入精力和資源，更關(guān)鍵是還擴(kuò)大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利空間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨關(guān)鍵挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理和物業(yè)管理費(fèi)不足之間矛盾，租賃代理、交易咨詢、估價(jià)等業(yè)務(wù)傭金百分比顯著高于物業(yè)管理傭金百