4.1.3房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式

房地產(chǎn)開發(fā)融資間接融資直接融資資金供求雙方不直接見面由資金的供給者將資金提供給金融機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)將資金提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。間接融資房地產(chǎn)抵押貸款開發(fā)建設(shè)貸款流動(dòng)資金貸款直接融資資金供求雙方(包括政府、企業(yè)和個(gè)人)，在房地產(chǎn)開發(fā)資金的借貸、金融工具的買賣過程中直接見面商定，進(jìn)行票據(jù)和證券的買賣或貨幣借貸。（一）銀行貸款一、銀行貸款銀行是貸方債權(quán)人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是借方債務(wù)人借貸雙方事前簽訂書面借款合同，到期還本付息或分期還款。銀行如果控制不當(dāng)，會(huì)使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的諸多矛盾和風(fēng)險(xiǎn)向銀行自身集中。會(huì)沉淀許多呆賬、壞賬、欠賬，使得不良資產(chǎn)不斷上升。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)所需要的流動(dòng)資金。使用范圍：材料設(shè)備等的儲(chǔ)備在建工程的各種開支售前成品資金的占用結(jié)算資金的占用企業(yè)在銀行的存款必備庫存現(xiàn)金一、銀行貸款（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款金融機(jī)構(gòu)為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款。用于貸款項(xiàng)目：土地征用拆遷補(bǔ)償前期工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建筑安裝公建配套一、銀行貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其擬開發(fā)的土地使用權(quán)做抵押而向銀行取得的貸款。房屋開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)做抵押而向銀行取得的貸款。（三）房地產(chǎn)抵押貸款一、銀行貸款1.土地開發(fā)抵押貸款2.

房屋開發(fā)抵押貸款理想的貸款抵押。能確保貸款安全，大大降低金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)?？梢栽鰪?qiáng)對(duì)借款人的風(fēng)險(xiǎn)約束。一、銀行貸款（三）房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)具有不動(dòng)產(chǎn)和保值增值的特性在發(fā)達(dá)的資本市場條件下，房地產(chǎn)股票、債券變現(xiàn)十分容易。二、證券融資通過房地產(chǎn)債券、股票等證券的發(fā)行和流通來融通房地產(chǎn)開發(fā)資金的有關(guān)金融活動(dòng)。2013年，由于我國一些城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，一些相應(yīng)的房地產(chǎn)股票受到眾多投資者的追捧，成為大牛股。對(duì)于企業(yè)：發(fā)行在外的股票可以作為“自有資金”長期使用。通過將房地產(chǎn)證券化，為企業(yè)提快穩(wěn)定的融資渠道。有利于吸收大眾資金。證券融資的優(yōu)越性二、證券融資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行房地產(chǎn)債券和股票。將巨額的投資分解為細(xì)小的股權(quán)或債權(quán)。便于小額投資者參與，吸引居民大眾加入。為房地產(chǎn)金融開辟穩(wěn)固而巨大的資金渠道。有利于吸收大眾資金。證券融資的優(yōu)越性二、證券融資有利于分散投資風(fēng)險(xiǎn)。有利于金融市場的繁榮和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的改善。重要的現(xiàn)代金融業(yè)務(wù)。金融市場的重要組成部分。三、房地產(chǎn)信托融資信托一種代人理財(cái)?shù)呢?cái)務(wù)管理制度。房地產(chǎn)信托貨幣所有者或房地產(chǎn)所有者基于對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信任，委托其代理購、建、租賃、經(jīng)營房地產(chǎn)及其證券的經(jīng)濟(jì)行為。委托方：把貨幣或房地產(chǎn)委托給他人管理和處置。受托方：接受委托的金陸機(jī)構(gòu)。委托標(biāo)的物：被委托的房地產(chǎn)或證券。三、房地產(chǎn)信托融資受益人：享受信托收益的人，可以是自然人，也可以是法人。（一）房地產(chǎn)信托投資委托人將資金交存信托投資公司或銀行，指定投資方式，由信托機(jī)構(gòu)代為運(yùn)營的投資方式。委托代建信托投資融資性住房信托投資代理發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)的有價(jià)證券三、房地產(chǎn)信托融資（二）房地產(chǎn)信托存款與貸款1.房地產(chǎn)信托存款由信托投資機(jī)構(gòu)在轉(zhuǎn)定的資金米源范圍內(nèi)辦理的存款，存款的利率通常比銀行存款利事高一些。三、房地產(chǎn)信托融資來源：財(cái)政部門用以有償使用的預(yù)算外資金。企事業(yè)單位及其主管部門可以自主支配和有償使用的資金。個(gè)人特約信托存款。（二）房地產(chǎn)信托存款與貸款2.房地產(chǎn)信托貸款金融信托機(jī)構(gòu)利用吸收的房地產(chǎn)信托存款、自有資金和籌集的其他資金向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款。三、房地產(chǎn)信托融資主要用于：房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)資金。特點(diǎn)：比一般銀行貸款靈活方便，審批迅速，但利率稍高。（三）房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)為經(jīng)營房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)而建立的專門營運(yùn)資金。一般采取發(fā)行房地產(chǎn)基金憑證的形式。將小額投資者的資金匯集成大額房地產(chǎn)基金。再擇優(yōu)投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目三、房地產(chǎn)信托融資（三）房地產(chǎn)信托投資基金基金投資實(shí)行專家管理和透明化運(yùn)作。實(shí)現(xiàn)資金的規(guī)模經(jīng)營，提高經(jīng)營效益。三、房地產(chǎn)信托融資集體投資委托經(jīng)營分散風(fēng)險(xiǎn)共同受益主要特點(diǎn)（三）房地產(chǎn)信托投資基金四、房地產(chǎn)聯(lián)建、參建融資一種合伙制融資。合伙人按照彼此達(dá)成的協(xié)議共同出資投資于某一房地產(chǎn)項(xiàng)目。聯(lián)建：一般是指幾家房地產(chǎn)企業(yè)之間的共同投資行為。參建：一般是指房地產(chǎn)企業(yè)吸收個(gè)人參與某房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資行為。五、利用外資與房地產(chǎn)典當(dāng)融資房地產(chǎn)典當(dāng)融資也是一種“以物融資”的方式。房屋所有人在保留房屋所有權(quán)的條件下，有期限有條件地將房屋出典給他人，獲得承典人支付的貨幣資金。中外合資合作開發(fā)外商獨(dú)資開發(fā)外商投資房地產(chǎn)呈逐年遞增趨勢，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。融資方式上出現(xiàn)相互滲透、組合創(chuàng)新的趨勢。房地產(chǎn)證券抵押貸款。住房債權(quán)信托。房地產(chǎn)