2022年淺析農(nóng)村信用社門市樓抵押貸款風(fēng)險管理

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門市樓抵押貸款是隨著社會主義市場經(jīng)濟的進(jìn)展應(yīng)孕而生的，它的消失對于弱化農(nóng)村信用社信貸風(fēng)險，節(jié)省人力、物力，提高信貸效益具有重要的意義。但是風(fēng)險與貸款同在，貸款管理就是一個風(fēng)險管理的過程，要達(dá)到貸款效益，必需在日常管理過程中，謹(jǐn)慎運作，最大可能的去規(guī)避風(fēng)險，去充分滿意農(nóng)村信用社貸款

的質(zhì)量管理的要求。

一、門市樓抵押貸款的特點：

1，風(fēng)險系數(shù)較小。眼下，房地產(chǎn)市場交易活躍，增值的市場空間很大，一旦發(fā)生變現(xiàn)，抵押物易出售，對信用社的債權(quán)清償度高，不易形成風(fēng)險。

2，貸款收益集中且穩(wěn)定。其貸款額度一般較大，結(jié)息相對集中。這樣客觀上削減了信貸人員的收息工作量，從而降低了工作成本，提高了工作效率。

3，貸款人的還款樂觀性普遍較高。受農(nóng)村樸實的信用觀念的影響，一旦因貸款不歸還導(dǎo)致抵押物被拍賣，就會使得其在人前無光。因此客觀上形成了一種無形的心理壓力，督促其努力還款。

二、門市樓抵押貸款的風(fēng)險防范

（一）貸前風(fēng)險的防范

1、仔細(xì)過好評估關(guān)?？陀^、公正、精確的評估是辦好門市樓貸款的關(guān)鍵，這是關(guān)系到貸款回收成敗的重要的一環(huán)。

一是信用社培育自己的房產(chǎn)評估人才，可以通過特地培訓(xùn)或進(jìn)修等手段讓其擁有肯定的系統(tǒng)的評估專業(yè)學(xué)問，在承接貸款申請時，樂觀的同專業(yè)評估人員進(jìn)行協(xié)商，樂觀參加評估活動，在廣泛參加過程中敢于提出自己的評估觀點，這樣可以最大限度的削減評估誤差，彌補評估遺漏，從而把握第一手牢靠的評估資料，準(zhǔn)時匯報給信貸部門予以參考，為精確發(fā)放貸款打下基礎(chǔ)。

二是采納循環(huán)評估法，即采納多個評估部門對同一門市樓進(jìn)行實地評估，然后把各個評估結(jié)果逐一進(jìn)行比較，取中間最小化值，以提高評估的精確度。

三是對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)議，根椐本門市樓所處地理位置，建樓成本、所提折舊、建筑時間、裝修狀況、建筑面積等狀況進(jìn)行實地查詢，做系統(tǒng)的分析，以把好事后監(jiān)督關(guān)，防止評估報告嚴(yán)峻失實后，導(dǎo)致高評估而形成的“空殼貸款”的現(xiàn)象。對于那些失實的評估報告予以拒絕，重新評估，防止評估部門同貸款人惡意串通，套取貸款。

2、仔細(xì)過好證件關(guān)。

信貸人員仔細(xì)實地的核對房產(chǎn)證，土地證等必需的證件，看戶名是否屬實，所繪圖紙是否精確，是國有土地還是集體土地等逐項進(jìn)行印證，無誤后，親自伴隨貸款人辦理各種抵押手續(xù)。

3、過好選址關(guān)

“天時不如地利”，一旦貸戶貸款消失風(fēng)險，門市樓抵押物之所以能夠順當(dāng)通過變現(xiàn)，防止消失滯銷，和其所處的地理位置有著很大的關(guān)系。因此門市樓抵押物應(yīng)在人流、物流、市場交易活躍的地方，更符合貸款管理的客觀需要和抵押物本身的內(nèi)在要求。

（二）管理風(fēng)險的防范

1、度要適中，既要保障貸款本息能夠足額回收，又要充分滿意貸戶的經(jīng)營需求，同時對貸款應(yīng)參照企業(yè)貸款管理，實行按季結(jié)息，以分散貸戶的還息壓力。

2、為門市樓抵押貸款上保險，可以按貸款額的肯定比例作為抵押物保險金，在保險條文中明確規(guī)定一旦抵押物發(fā)生損失或毀滅狀況的發(fā)生，信用社依法優(yōu)先享受保險所擔(dān)當(dāng)?shù)慕痤~，享受優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

3、做好門市樓抵押合同的法律公證，保障貸款合同合規(guī)合法，一但發(fā)生不良狀況，信用社依據(jù)司法公證，可以削減各種司法遺漏，依法愛護(hù)自己的合法權(quán)益。

4、對抵押物的存在狀況進(jìn)行時時審查，做好記錄，對借款人惡意進(jìn)行毀損的狀況進(jìn)行訂正，以保證抵押物的完整性，防止其人為導(dǎo)致的貶值。為抵押物準(zhǔn)時的變現(xiàn)打下扎實的基礎(chǔ)。

5、仔細(xì)核對抵押物，是否為本人直接擁有，有沒有其他隱蔽的債務(wù)，是否進(jìn)行了貸款重復(fù)抵押。同時做好抵押物變現(xiàn)的預(yù)備工作，樂觀同執(zhí)行廳搞好關(guān)系，打好招呼，一但發(fā)生糾紛，能夠準(zhǔn)時伸張債權(quán)。

6、發(fā)放門市樓抵押貸款規(guī)定在信用社開戶，形成一種潛在的制約機制，以監(jiān)督其貸款的使用狀況，同時以貸引存，達(dá)到存貸雙贏。

7、仔細(xì)做好貸后檢查，派專人進(jìn)行管理，做好管理日志。檢查所貸是否為其所用，一旦發(fā)覺可疑狀況，準(zhǔn)時變現(xiàn)，準(zhǔn)時保存?zhèn)鶛?quán)，防止貸款懸空。

門市樓貸款以其風(fēng)險小，收益穩(wěn)定的特點闊步走進(jìn)