衢州水榭花都營銷策劃推廣方案樣本

衢州水榭花全部營銷策劃推廣方案一、項目SWOT分析：l

項目概況：本項目地塊處于衢州市巨化工業(yè)區(qū)石室鄉(xiāng)政府所在地，背倚爛柯山，前瞻烏溪江，項目占地面積180畝左右。和本項目相距1000米左右，從巨化鎮(zhèn)乘車兩站公交即可抵達“崇文地塊”已正在逐步形成一個日趨成熟住宅區(qū)。除了“崇文山水苑”業(yè)主已經(jīng)基礎(chǔ)入住外，旁側(cè)自批地自建別墅區(qū)即使傳說紛爭不停但也有部分開始動工，公路右側(cè)由衢州國旅集團開發(fā)“國旅山水”估計將在10月前后開盤，該樓盤多層景觀公寓和連排別墅為主，在巨化屬于偏中高級樓盤，該樓盤進展將對本項目有著一定影響，我們將連續(xù)關(guān)注。（一）、優(yōu)勢（Strenth）：1、華晨房產(chǎn)和衢州市政府部門有著良好關(guān)系，可產(chǎn)生較多資源共享；2、本案在城郊結(jié)合部,空氣質(zhì)量很好,噪音小,適宜居住；3、本案邀請專業(yè)計劃企業(yè),專業(yè)營銷策劃企業(yè)介入,形成內(nèi)部資源互補整合；4、項目地處爛柯山旅游景點周圍。（二）、劣勢（Weekness）：1、位置較偏,生活配套不夠齊全；2、周圍教育環(huán)境和質(zhì)量不容樂觀；3、周圍為城市村莊,人文環(huán)境較差；4、首期開發(fā)臨近巨化路,開發(fā)次序不夠合理；5、市內(nèi)用戶擁有私家車，交通才可便捷，限制了一部分潛在用戶；（三）、機會點（Opportunity）：1、項目地塊周圍市開發(fā)量大，形成房地產(chǎn)消費氣候；2、巨化路改造后，提速了交通，拉動周圍商業(yè)發(fā)展，吸引目標用戶群；3、衢州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上強勢品牌企業(yè)不多，故很輕易產(chǎn)生品牌機會；4、置業(yè)者購房觀念轉(zhuǎn)；5、衢州市房地產(chǎn)價格相對浙江省其它城市來說價格較低，房地產(chǎn)總價不高，這么市民購置力較強，房地產(chǎn)升值潛力大。6、衢州市以來土地成本低，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)成本低，在房價未跌情況下，利潤空間更大，房價上揚幅度較低，市民購房信心會增加。（四）、威脅點（Threat）：1、本區(qū)域內(nèi)大高端用戶不多；2、“國旅山水”聯(lián)排先期入市,分流本案目標用戶；3、本區(qū)域內(nèi)空置地塊未來開發(fā)量不可預見,后期競爭較猛烈；4、今年國家連續(xù)出臺宏觀調(diào)控政策，遏止房價過快增加，給房地產(chǎn)市場很大影響，部分地域房價大跌，用戶持幣觀望，樓市一度陷入低谷。二、項目定位：經(jīng)過對衢州市整體、細致調(diào)查和深入研究，本案周圍新開發(fā)樓盤數(shù)目不多，但有競爭個案，目標用戶有交叉，競爭就顯得不可避免。所以，要在市場中站穩(wěn)腳跟，并一經(jīng)推出就能占有相當市場份額，而且有不停擴張強勁勢頭，本案市場定位一定要正確，而且要貫穿、利用到樓盤開發(fā)全過程中去，只有這么本案才能在衢州脫穎而出。本項目在衢州市西南巨化方向，盡管現(xiàn)在周圍小區(qū)及配套不夠成熟，鑒于周圍地塊樓盤開發(fā)趨勢，本項目定在巨化乃至衢州高級樓盤——頂?shù)燃壥椖?，著力打造成衢州引領(lǐng)性產(chǎn)品。首先改變衢州高端用戶對別墅居住理念，兩首先提升她們居住品質(zhì)。三、目標用戶掃描：本項目由單體別墅、聯(lián)排、疊加、及少許小高層組成，依據(jù)產(chǎn)品價格定位和市場情況，用戶特征以下：1、自有可支配現(xiàn)金資產(chǎn)超出30萬元并有私家車。2、收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定。3、重優(yōu)雅、交通便利居住環(huán)境，重視家庭生活私密性和安全感。4、對生活品位、身心健康等高質(zhì)量生活方法有獨到見解。5、年紀在25—60歲之間。6、對居住現(xiàn)實狀況不滿，有換房要求，并要求有良好居住環(huán)境和條件消費者。7、家庭人口約3—5人。8、對文化精神方面有要求，借以表現(xiàn)自己品位。l目標用戶區(qū)域分析依據(jù)我們項目本身特點和衢州房產(chǎn)市場實際情況，單純從巨化并不含有這么強大購置力，假如單單把用戶群看為來自衢州市區(qū)消費群體，也不足以言證本項目標沖擊力！我們只有把整個衢州大市范圍高端用戶全部作為我們目標用戶，吸引周圍江山、龍游等中堅消費群體。她們關(guān)鍵是：1、在衢州做生意外地商人；2、先富起來中產(chǎn)階級；3、投資用戶；4、衢州市轄各郊縣準用戶；5、有灰色收入者；5、年紀在25—60歲之間。6、對居住現(xiàn)實狀況不滿，有換房要求，并要求有良好居住環(huán)境和條件消費者。7、家庭人口約3—5人。8、對文化精神方面有要求，借以表現(xiàn)自己品位。l目標用戶區(qū)域分析依據(jù)我們項目本身特點和衢州房產(chǎn)市場實際情況，單純從巨化并不含有這么強大購置力，假如單單把用戶群看為來自衢州市區(qū)消費群體，也不足以言證本項目標沖擊力！我們只有把整個衢州大市范圍高端用戶全部作為我們目標用戶，吸引周圍江山、龍游等中堅消費群體。她們關(guān)鍵是：1、在衢州做生意外地商人；2、先富起來中產(chǎn)階級；3、投資用戶；4、衢州市轄各郊縣準用戶；5、有灰色收入者；三、案名確立今天，樓盤命名因其獨特作用，已成為房地產(chǎn)營銷中一個強有力輔助工具。樓盤名稱就如人名字一樣，給人第一印象，雖說不起決定性作用，但她卓越，往往有種魔幻般吸引力，而這種吸引力又貫穿于樓盤營銷整個過程，最少能夠吸引目標客源注意產(chǎn)品本身，進而造成購房決定第二行為——索求更詳盡資料，或來現(xiàn)場看房。在看房、選房甚至最終簽約過程中，全部會起到一個潛移默化鼓動作用。

更有甚者，好樓盤名字會使用戶產(chǎn)生共鳴。能一下拉近同用戶距離，加速成交過程。作為推廣案名一定要和銷售推廣專題緊密聯(lián)絡(luò)起來，含有一個上下、前后連貫性。所以結(jié)合本樓盤實際情況，圍繞推廣專題，考慮本區(qū)域人文原因，確立本樓盤推廣案名為：案名確實立：確定推廣案名是發(fā)明樓市品牌一個出發(fā)點。1、案名能愈加好表現(xiàn)出樓盤特色、個性及魅力。2、案名視覺、聽覺沖擊力強，便于刺激消費者記憶。3、采取案名能夠節(jié)省推廣費用。4、采取案名能夠提升樓盤品質(zhì)和市場價值。

作為案名一定要和銷售推廣專題緊密聯(lián)絡(luò)起來，含有一個上下、前后連貫性。所以結(jié)合本樓盤實際情況，圍繞推廣專題，考慮本區(qū)域人文原因，確立本樓盤推廣案名為：【華晨·烏溪山莊】含義：這兩個全部是傳統(tǒng)案名，“山莊”能表示傳統(tǒng)山水內(nèi)涵，引申項目標人文和地理環(huán)境，且“山莊”一向代表休閑生態(tài)，也能表現(xiàn)別墅之大氣高貴?！救A晨·左岸別墅】含義：“左岸”一詞起源于法國塞納河畔，在那里文人墨客聚集，形成文學沙龍，所以其象征文化高雅上層。提到法國，大家全部知道那里是浪漫之全部，法國巴黎時裝、巴黎香水。所以“左岸”又是時尚、浪漫、現(xiàn)代代言詞。美墅直接突出別墅專題，“左岸別墅”既現(xiàn)代氣派又能表現(xiàn)項目標定位?！救A晨·柯山藝墅】【華晨·烏溪大別墅】【天籟莊園】含義：因為本項目背依柯山，用于案名能夠突出區(qū)位，并聯(lián)想到爛柯山風景區(qū)；藝墅直接點出別墅概念，“柯山藝墅”讀起來也朗朗爽口，既現(xiàn)代也傳統(tǒng)。以上案名推廣起源于以下幾點：1、能很好傳達本項目和眾不一樣建筑風格之神韻。而且很輕易使人想起生態(tài)、健康、休閑生活，也很輕易使人想擁有“浪漫、高雅”情懷。2、能夠很好地傳達一個健康、浪漫、高雅文化生活，使入住用戶有一個高高在上優(yōu)越感。有生活在本案，如同生活在明媚春天寓意，提倡一個新健康生活方法。3、能夠提升整個樓盤品質(zhì)、品位，并很好地滿足一些目標用戶附庸風雅虛榮心。４、在衢州市是一市場空白點，有利于后期市場推廣，有利于節(jié)省推廣費用。四、推廣專題:在樓盤銷售整個推廣過程中，我們必需圍繞一條軸線來展開工作，這條軸線總領(lǐng)我們市場銷售全過程，這條軸線就是本案推廣專題。推廣專題確實定要考慮以下多個原因。a)樓盤定位b)樓盤賣點c)目標用戶d)樓盤地位經(jīng)過以上四個方面分析，來確立推廣專題，推廣專題如同一篇文章專題思想，以這個中心思想為關(guān)鍵，隨之而生有銷售分期推廣名或推廣語?？紤]到本項目標市場定位為高級樓盤，目標人群為中、高等收入家庭；再綜合本案周圍環(huán)境、小區(qū)建筑風格、環(huán)境營造、前景計劃等特征，對其在衢州市區(qū)樓盤中進行定位，經(jīng)過對和周圍個案比較，推廣專題應圍繞“高級、環(huán)境、生態(tài)、健康、原山原水”進行。別墅、聯(lián)排專題詞定為：“少數(shù)人府邸，多數(shù)人夢想”。經(jīng)過這一專題詞確實立，來表現(xiàn)本案品位、地位和檔次。同時要主動提倡新新世紀友好居住理念，居住就是環(huán)境，居住就是文化，居住就是生活品質(zhì)。而且經(jīng)過這一專題推廣，達成以下目標：本項目成為衢州第一家依山傍水別墅居住區(qū)；本項目成為衢州第一家戶型設(shè)計多樣化樓盤；本項目成為衢州第一家最低起價高品質(zhì)別墅樓盤；本項目成為衢州第一家人氣最旺鄰里相知中產(chǎn)階級鐘情樓盤；本項目成為衢州市地產(chǎn)界樣板樓盤；尤其注意：?關(guān)鍵挖掘：樓盤生態(tài)環(huán)境，重現(xiàn)原山原水意境氣氛；?關(guān)鍵推薦：和政府部門良好關(guān)系，攔江著壩使江景更完美、項目周圍商業(yè)建設(shè)，如古街等大手筆，化解現(xiàn)在配套不完善劣勢；關(guān)鍵突出：立即建設(shè)報批國家級大獎，既然作為頂級項目即要在計劃、?建筑風格等有獨特領(lǐng)先之處；?關(guān)鍵處理：保安、物管等問題，項目開始之初，即要聘用著名物管企業(yè)，作為項目安保賣點；?建筑風格等有獨特領(lǐng)先之處；?關(guān)鍵處理：保安、物管等問題，項目開始之初，即要聘用著名物管企業(yè)，作為項目安保賣點；背景項目正處于施工階段，預定工作已經(jīng)開始，需要大量市場導入人流，方便取得一個良好開端，為二期進入市場墊定堅實基礎(chǔ)。提前進行高強度推廣活動，能夠在積累用戶同時，打壓她競爭樓盤。目標加強市場預熱，經(jīng)過三個月銷售初步積累，為開盤當日作厚積薄發(fā)必需準備。主題結(jié)合本項目實際情況，充足挖掘“高級、豪華、生態(tài)、健康、原山原水”理念實質(zhì)，引發(fā)購房用戶對本樓盤向往。推廣內(nèi)容宣傳本樓盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和建筑風格等。關(guān)鍵突顯本樓盤高品質(zhì)尊貴地位和導入“居住就是環(huán)境，居住就是文化，居住就是生活品質(zhì)”生活理念。手段以硬廣告為主，配以軟新聞炒作、工地現(xiàn)場包裝、戶外廣告為輔，在《衢州晚報》等媒體上頻頻亮相，塑造出本項目產(chǎn)品品牌形象。廣告表示消費者心理包裝，用戶源整體包裝。銷售目標××套時間暫定為X月×日起（二）、開盤熱銷期開盤期（1－2個月），要注意做好售點包裝（如看板、模型、多種銷售資料準備、售樓部陳設(shè)、人員培訓、銷售說辭等工作），同時盡可能用較小推廣成本獲取較多市場覆蓋面，營造聲勢，引發(fā)市場追捧。背景

項目建設(shè)順利進行，形象進度為項目標良好形象展開提供了最具說服力理由；

經(jīng)過前階段廣告宣傳，將在市場上引發(fā)來強烈反響，積累很多用戶需要在該階段消化；目在塑造項目形象同時，深入企業(yè)形象形成熱銷，完成主力房源銷售；打壓其它競爭對手。有針對性對吸引用戶；主題結(jié)合本項目實際情況，宣傳產(chǎn)品實質(zhì)內(nèi)容，揭開“至尊美墅，原山原水”之本質(zhì)特征。推廣內(nèi)容以“高級、豪華、生態(tài)、健康、原山原水”為推廣根本，采取硬廣告形式全方面推出手段以硬廣告為主，配以軟新聞炒作、工地現(xiàn)場包裝、戶外廣告、sp活動為輔，在《衢州晚報》等媒體上亮相，樹立衢州市首家大型、生態(tài)、健康、水岸別墅物業(yè)品質(zhì)。廣告表示開盤sp活動吸引準用戶。銷售目標××套時

間×月×日—×月×日附：1、開盤前準備工作2、開盤現(xiàn)場促銷活動3、開盤后后繼報道炒作◎開盤前準備1、在《衢州晚報》做硬性廣告。關(guān)鍵推出樓盤賣點，在傳達開盤信息同時發(fā)明盛大聲勢。2、派發(fā)單張3、加強現(xiàn)場部署和管理4、確保周圍道路通暢5、準備多輛看房車接送用戶6、邀請相關(guān)部門領(lǐng)導、關(guān)鍵媒體記者及業(yè)內(nèi)著名人士參與開盤活動7、要求保安提前進駐8、準備多種贈品和宣傳道具◎

開盤促銷活動（一）領(lǐng)會三亞風光浪跡天涯海角舉行促銷活動，為了讓業(yè)主能在黃金假日，演繹浪漫之旅，凡在【華晨·烏溪山莊】購房業(yè)主，全部有機會在春節(jié)期間參與“浪漫三亞之行”。（二）舉行華晨愛心·助學子活動

為了深入突顯“烏溪山莊”尊貴品質(zhì)，開發(fā)商將率首期定房業(yè)主捐資資助貧困生。（三）和名人同行/作藝術(shù)人生/起步就顯和眾不一樣為了深入提升本案樓盤形象，迎合消費者心理和精神需求，故提議邀請一位名人做本樓盤聲譽業(yè)主：·提議人選：衢州籍現(xiàn)代名人或其它（待定）

·注：此促銷活動是針對別墅、聯(lián)排銷售而定。

◎開盤后期邀請記者對開盤新奇宣傳方法進行采訪和分析，以軟報道形式加以剖析，深入展示開發(fā)商實力，提升樓盤品質(zhì)。1、在《衢州晚報》做硬性廣告。關(guān)鍵推出樓盤賣點，在傳達開盤信息同時發(fā)明盛大聲勢。2、派發(fā)單張3、加強現(xiàn)場部署和管理4、確保周圍道路通暢5、準備多輛看房車接送用戶6、邀請相關(guān)部門領(lǐng)導、關(guān)鍵媒體記者及業(yè)內(nèi)著名人士參與開盤活動7、要求保安提前進駐8、準備多種贈品和宣傳道具◎開盤促銷活動（一）領(lǐng)會三亞風光浪跡天涯海角舉行促銷活動，為了讓業(yè)主能在黃金假日，演繹浪漫之旅，凡在【華晨·烏溪山莊】購房業(yè)主，全部有機會在春節(jié)期間參與“浪漫三亞之行”。（二）舉行華晨愛心·助學子活動為了深入突顯“烏溪山莊”尊貴品質(zhì)，開發(fā)商將率首期定房業(yè)主捐資資助貧困生。（三）和名人同行/作藝術(shù)人生/起步就顯和眾不一樣為了深入提升本案樓盤形象，迎合消費者心理和精神需求，故提議邀請一位名人做本樓盤聲譽業(yè)主：·提議人選：衢州籍現(xiàn)代名人或其它（待定）·注：此促銷活動是針對別墅、聯(lián)排銷售而定?！蜷_盤后期邀請記者對開盤新奇宣傳方法進行采訪和分析，以軟報道形式加以剖析，深入展示開發(fā)商實力，提升樓盤品質(zhì)。（三）、開盤保溫期和再度強銷期強銷期（3－6個月），此階段要繼續(xù)擴大開盤后熱度，推廣費用也要相對集中使用以達成強化效果，其關(guān)鍵在于經(jīng)過開盤期用戶調(diào)查立即確定新推廣細分，達成強銷目標。強銷期通常要求銷售達成60％，消化完周圍用戶。背景項目工程施工進展情況良好，整個小區(qū)已豐姿初理；項目主力房源已基礎(chǔ)完成銷售，剩下房源直接決定開發(fā)商投資利潤，應最大程度提升銷售率。目延續(xù)前期廣告效應，保持項目標見報率，維持市場形象；對前期積累用戶進行消化；

對項目營銷情況進行評定。主題以軟廣告揭示“【華晨·烏溪山莊】”熱銷之迷。推廣內(nèi)容展現(xiàn)建成后“【華晨·烏溪山莊】”。真正表現(xiàn)尊貴生活氣氛。手段以軟新聞炒作為主、配以工地現(xiàn)場包裝、sp活動。廣告表示軟新聞炒作、相關(guān)sp活動，為二期推廣打下基礎(chǔ)。銷售目標××套時間×月×日—×月×日四）、清盤期尾盤期（2－3個月），此階段大量用戶是經(jīng)過老用戶介紹來購房，所以廣宣可基礎(chǔ)不做，而將關(guān)鍵工作放在對已購房用戶聯(lián)誼上，以達成掃尾效果。背景銷售工作已靠近尾聲目標對欠佳房源突破，對未成交用戶分析和追蹤。內(nèi)容主打價格和現(xiàn)房概念手段Sp活動銷售目標剩下房源時間×月×日起附：促銷活動1、送物業(yè)管理費活動；2、售房一口價活動；3、購房回贈活動附：促銷活動1、送物業(yè)管理費活動；2、售房一口價活動；3、購房回贈活動七、廣告推廣策略：烏溪山莊——至尊1、推廣策略依據(jù)我們產(chǎn)品本身特點，現(xiàn)在別墅、聯(lián)排及疊加在一期銷售中也是一個關(guān)鍵，所以在具體廣告推廣活動中，提議分兩部分來進行系列推廣。◎別墅市場推廣關(guān)鍵廣告語：少數(shù)人府邸多數(shù)人夢想會聚衢州嬌子

成就輝煌人生◎小高層市場推廣關(guān)鍵廣告語：靜靜烏溪寫意人家時間：×月×日——×月×日此階段關(guān)鍵經(jīng)過系列硬性廣告宣傳來傳達本樓盤關(guān)鍵特色和賣點。×月×日之前戶外大型廣告看板要到位，看板要突出