房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)接管驗收和物業(yè)前期介入程序

房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)接收驗收和物業(yè)前期介入程序第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立1、公司設(shè)立預(yù)備2、申請資質(zhì)等級審批3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)4、辦理工商注冊登記5、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6、申請批準(zhǔn)工程建議書7、辦理企業(yè)名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書10、辦理企業(yè)登記房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費2、企業(yè)法人變更登記費3、企業(yè)法人年度檢驗費4、補、換、領(lǐng)證照費其次步房地產(chǎn)開發(fā)工程的立項和可行性爭論房地產(chǎn)開發(fā)工程的立項和可行性爭論階段的法律程序1、選定工程，簽定合作意向書2、初步確定開發(fā)方案3、申報規(guī)劃要點4、申報、審批工程建議書5、編制工程可行性爭論報告6、申報、審批工程可行性爭論報告房地產(chǎn)開發(fā)工程立項和可行性爭論階段的相關(guān)稅費1、可行性爭論費2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步房地產(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)劃設(shè)計和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)劃設(shè)計1、申報選址定點2、申報規(guī)劃設(shè)計條件3、托付作出規(guī)劃設(shè)計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設(shè)計方案7、住宅設(shè)計方案的專家組審查8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案9、托付環(huán)境影響評價并報批10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)11、托付地質(zhì)勘探12、托付初步設(shè)計13、申報、審定初步設(shè)計二、房地產(chǎn)開發(fā)工程的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設(shè)施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各治理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費1、工程勘察〔測量〕費2、工程設(shè)計費3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設(shè)工程費7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)治理費8、勘察設(shè)計監(jiān)視治理費9、古建園林工程設(shè)計費第四步房地產(chǎn)開發(fā)工程土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)工程土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、辦理建設(shè)用地托付釘樁3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預(yù)審6、托付地價評估7、辦理核定地價手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證11、領(lǐng)取正式國有土地使用證12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請14、主管部門現(xiàn)場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區(qū)〔縣〕房地局立案19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補償安置協(xié)議21、確定勞動力安置方案22、區(qū)〔縣〕房地局審核各項協(xié)議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結(jié)戶口27、調(diào)查戶口核實勞動力28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)工程土地使用權(quán)的相關(guān)稅費1、地價款〔土地出讓金〕2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業(yè)土地使用費6、防洪工程建設(shè)維護治理費7、土地閑置費8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預(yù)訂金12、征地治理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉(zhuǎn)人員安置費18、菜田開發(fā)建設(shè)基金19、耕地占用稅第五步房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)工程拆遷安置階段的法律程序1、托付進展拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關(guān)事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議10、召開拆遷發(fā)動會，進展拆遷安置11、發(fā)放運作拆遷補償款12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染治理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強制拆遷房地產(chǎn)開發(fā)工程拆遷安置階段的相關(guān)稅費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家嘉獎費4、臨時安置補助費〔周轉(zhuǎn)費〕5、清理費6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補助費8、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷治理費10、房屋拆遷效勞費第六步房地產(chǎn)開發(fā)工程的開工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)工程開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)工程開工前預(yù)備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)工程手冊2、工程轉(zhuǎn)入正式打算3、交納煤氣〔自然氣〕廠建設(shè)費4、交納自來水廠建設(shè)費5、交納污水處理廠建設(shè)費6、交納供熱廠建設(shè)費7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費8、土地有償出讓工程辦理“四源”接用手續(xù)9、設(shè)計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程建設(shè)招投標(biāo)16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請17、招標(biāo)預(yù)備18、招標(biāo)通告19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)23、投標(biāo)單位資格審批24、編制投標(biāo)書并送達25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場26、召開開標(biāo)會議，進展開標(biāo)27、評標(biāo)、決標(biāo)28、發(fā)中標(biāo)通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)工程開工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)視注冊登記手續(xù)32、建設(shè)工程監(jiān)理33、辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調(diào)整稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通治理部門41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程施工43、施工場地的“三通一平”44、施工單位進場和施工暫設(shè)45、工程的根底、構(gòu)造施工與設(shè)備安裝46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)視五、房地產(chǎn)開發(fā)工程的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續(xù)48、辦理開發(fā)工程的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》49、商品住宅性能認(rèn)定50、竣工統(tǒng)計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)開發(fā)工程開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費1、三通一平費2、自來水廠建設(shè)費3、污水處理廠建設(shè)費4、供熱廠建設(shè)費5、煤氣廠建設(shè)費6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費〔大市政費〕9、開發(fā)治理費10、城建綜合開發(fā)工程治理費11、建筑行業(yè)治理費12、綠化建設(shè)費13、公園建設(shè)費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費17、生活效勞設(shè)施配套建設(shè)費〔小區(qū)配套費〕18、電源建設(shè)集資費〔用電權(quán)費〕19、外部供電工程貼費〔電貼費〕20、建安工程費21、建設(shè)工程招投標(biāo)治理費22、合同預(yù)算審查工本費23、質(zhì)量治理監(jiān)視費24、竣工圖費25、建材進展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監(jiān)理費28、工程標(biāo)底編制治理費29、機電設(shè)備托付招標(biāo)效勞費30、超打算用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅第七步房地產(chǎn)開發(fā)工程的經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售1、辦理《外銷商品房預(yù)〔銷〕售許可證》2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所3、與購房者簽訂認(rèn)購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售12、提交完成建設(shè)工程投資證明13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)〔銷〕售許可證》15、銷售工程備案16、托付中介代理機構(gòu)進展銷售17、與購房者簽訂認(rèn)購書18、與購房者簽訂買賣契約19、辦理預(yù)售登記20、辦理轉(zhuǎn)讓登記21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保證書和使用說明書24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合治理25、房屋出租權(quán)確實認(rèn)26、申請房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30、房屋租賃關(guān)系的終止四、北京市房地產(chǎn)出租的專項〔外地來京人員〕治理31、房屋出租權(quán)確實認(rèn)32、出租人辦理房屋租賃許可證33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》34、簽訂書面租賃協(xié)議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、北京市房地產(chǎn)的抵押36、抵押權(quán)的設(shè)定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產(chǎn)抵押登記39、抵押房地產(chǎn)的占管40、抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)營階段的相關(guān)稅費1、營業(yè)稅2、城市維護建設(shè)稅3、教育費附加4、印花稅5、契稅6、土地增值稅7、企業(yè)所得稅8、個人所得稅9、房產(chǎn)稅10、城市房地產(chǎn)稅11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費12、房屋全部權(quán)證工本費13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費15、房屋買賣登記費16、房屋買賣手續(xù)費17、房屋租賃審核備案手續(xù)費18、始終京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費20、房屋租賃登記費21、房屋估價手續(xù)費22、房屋公證估價手續(xù)費23、房地產(chǎn)價格評估費24、房地產(chǎn)中介效勞費第八步房地產(chǎn)開發(fā)工程的物業(yè)治理階段房地產(chǎn)開發(fā)工程物業(yè)治理階段的法律程序1、物業(yè)治理單位經(jīng)營資質(zhì)審批2、簽署物業(yè)治理托付合同3、居住小區(qū)的物業(yè)接收綜合驗收4、物業(yè)使用、治理、修理公約的核準(zhǔn)5、安排簽訂治理公約6、制定、供給質(zhì)量保證書和使用說明書7、物業(yè)治理效勞根本要求8、物業(yè)治理委員會的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)工程物業(yè)治理階段的相關(guān)稅費1、居住小區(qū)物業(yè)治理啟動經(jīng)費2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備修理基金3、一般居住小區(qū)物業(yè)治理費4、高檔住宅物業(yè)治理費5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)治理費6、供暖費物業(yè)驗收程序一、目的標(biāo)準(zhǔn)公司物業(yè)驗收程序,確保物業(yè)驗收工作得到有效掌握,以便對物業(yè)進展全面接收,保證物業(yè)入住工作順當(dāng)進展。二、適用范圍適用于物業(yè)公司所承接的物業(yè)的驗收,與房地產(chǎn)開發(fā)商的交接。三、職責(zé)物業(yè)公司接到開發(fā)商竣工驗收的通知報告后,物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員,各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗收小組。驗收小組負(fù)責(zé)對物業(yè)原設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運行記錄等技術(shù)檢驗資料的驗收。驗收小組按移交設(shè)備清單的要求對清單上的設(shè)備 ,按規(guī)格型號、容量及設(shè)計要求進展驗收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗收。驗收小組對物業(yè)按運行系統(tǒng)驗收,主要驗收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。由物業(yè)總經(jīng)理跟開發(fā)商辦理接收手續(xù)。四、工作程序驗收的預(yù)備,按設(shè)計及施工要求編制驗收打算和驗收標(biāo)準(zhǔn)。驗收的實施驗收小組依據(jù)驗收打算、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進展預(yù)驗收。在預(yù)驗收過程中,檢查出未到達驗收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報告返回開發(fā)商，由開發(fā)商催促施工單位進展整改。驗收小組進展檢查、驗證，整改合格后進展正式驗收。樓宇的實物驗收,應(yīng)留意:對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進展全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在樓宇接收驗收清單中。設(shè)備的實物驗收,要做到符合以下幾點：①圖紙設(shè)計與設(shè)備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。②主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。③設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計要求符合,檢查結(jié)果對應(yīng)不同類設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備接收驗收清單中。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進展驗收，驗收結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備接收驗收清單相應(yīng)的表格內(nèi)。移交檔案、資料驗收：依據(jù)驗收計收提交檔案、資料進展比照檢查，并將檢查結(jié)果填寫在樓宇資料交接清單中。接收驗收應(yīng)檢索提交資料一、產(chǎn)權(quán)資料工程批準(zhǔn)文件。用地批準(zhǔn)文件。建筑執(zhí)照。拆遷安置資料。二、技術(shù)資料竣工圖，包括總平面、建筑、構(gòu)造、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。地質(zhì)勘察報告。工程合同及開、竣工報告。工程預(yù)、決算。圖紙會審記錄。工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單〔包括質(zhì)量事故處理記錄〕。隱蔽工程驗收簽證。沉降觀看記錄?？⒐を炇兆C明書。鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。砂漿、混凝土試塊、試壓報告。供水、供暖的試壓報告。物業(yè)檔案資料移交在實施物業(yè)治理之前，開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)公司移交關(guān)于物業(yè)的各類資料：一、綜合資料工程土地使用合同、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及打算批準(zhǔn)文件〔永久〕。建設(shè)許可證、工程建筑報建表〔永久〕。工程招、投、定標(biāo)書〔永久〕。上級機關(guān)的決議、打算、批示等工程重要會議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件〔永久〕。征地批文、協(xié)議書〔合同書〕、紅線圖〔永久〕。初步設(shè)計方案、設(shè)計鑒定審批文件〔永久〕。施工合同、施工許可證、施工執(zhí)照〔復(fù)印件〕、開工報告、施工量放線圖表記錄〔永久〕。單項工程質(zhì)檢監(jiān)視托付書、成果報告、單項工程竣工驗收證書〔永久〕。工程勘測資料：地質(zhì)圖勘察報告、地形、地貌、掌握點、永久性水準(zhǔn)點的坐標(biāo)位置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計根底材〔永久。竣工驗收會議文件及質(zhì)量評審材料、竣工報告、竣工驗收證書〔永久〕。工程決算書、三算表〔永久〕。l2.消防設(shè)施驗收合格證〔永久〕。二、土建資料主體隱蔽工程驗收記錄〔永久〕。圖紙會審和設(shè)計修轉(zhuǎn)變更及聯(lián)系單〔永久〕。事故處理記錄〔永久〕。建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測量定位及各種觀測記錄〔長期〕。原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗報告、材料換審批單、試件試驗報告〔長期〕。三、給排水、消防資料開、竣工報告及中間交工驗收證明書〔永久〕。圖紙會審及設(shè)計修轉(zhuǎn)變更通知〔永久〕。事故處理及探傷記錄〔永久〕。隱蔽工程驗收記錄〔永久〕。材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單〔永久〕。管線標(biāo)高、位置、坡度、測量記錄〔永久〕。試水、閉水試壓試驗記錄〔永久〕。設(shè)備調(diào)試記錄〔永久〕。管線清洗、通水、消毒記錄〔短期〕。四、電氣資料開、竣工報告及中間交工驗收證明書〔永久〕。圖紙會審及設(shè)計變更通知〔永久〕。事故處理及探傷記錄〔永久〕。隱蔽工程驗收記錄〔永久〕。防雷電陰接地實測記錄〔永久〕。引下線焊接記錄〔永久〕。材料構(gòu)件出廠證明及材料代替換審批單〔長期〕。絕緣電阻測試、試驗記錄、試運轉(zhuǎn)記錄〔長期〕?？照{(diào)資料、動力、通訊、有線電視資料。五、施工圖總平面布置圖〔包括綜合系統(tǒng)圖〕〔永久〕。建筑施〔竣〕工圖〔永久〕。構(gòu)造施〔竣〕工圖〔永久〕。給排水、消防施〔竣〕工圖〔永久〕。電氣施〔竣〕工圖〔永久〕?？照{(diào)施〔竣〕工圖〔永久〕。智能化系統(tǒng)施〔竣〕工圖〔永久〕。通訊施〔竣〕工圖〔永久〕。自然氣施〔竣〕工圖〔永久〕。物業(yè)接收驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序一、目的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的接收驗收工作，確保接收物業(yè)的質(zhì)量合格。二、適用范圍適用于物業(yè)部對接物業(yè)的接收驗收工作。三、職責(zé)1、公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接收驗收小組并同進展商具體辦理物業(yè)的接收工作。2、接收驗收小組組長負(fù)責(zé)接收驗收的工作質(zhì)量。3、接收驗收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本程序進展物業(yè)的接收驗收工作。四、程序要點1、接收驗收的預(yù)備工作業(yè)根本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。成立物業(yè)接收小組總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接收小組；②接收驗收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：——公司行政人事部抽調(diào)檔案治理文員負(fù)責(zé)接收物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作；——物業(yè)部效勞處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及幫助樓宇的驗收移交工作；——和機電設(shè)備的驗收移交工作。接收驗收前的預(yù)備：接收驗收開頭之前接收驗收小組應(yīng)做好以下預(yù)備工作：①與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等；②派出先頭技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場摸底，制定好接收驗收計劃；工作，做到心里有數(shù)；④預(yù)備好接收驗收記錄表格：——《房屋本體接收驗收表》；——《公共配套設(shè)施接收驗收表》；——《機電設(shè)備接收驗收表》；——《接收驗收問題整改表》。2、接收驗收的工作程序(略)3、資料的接收驗收。進展商托付物業(yè)治理時須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：①工程開發(fā)批準(zhǔn)報告；②規(guī)劃許可證；③投資許可證；④土地使用合同；⑤建筑開工許可證；⑥用地紅線圖。綜合竣工驗收資料：①竣工圖〔包括總平面布置圖、建筑、構(gòu)造、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖〕；②建設(shè)工程竣工驗收證書；③建設(shè)消防驗收合格證；④公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；⑤供水合同；⑥供電協(xié)議書、許可證；⑦供氣協(xié)議書、許可證；⑧光纖合格證；⑨通信設(shè)施合格證；⑩電梯準(zhǔn)用證。施工設(shè)計資料：①地質(zhì)報告書；②全套設(shè)計圖紙；③圖紙會審記錄；④設(shè)計變更通知單；⑤工程預(yù)決算報告書；⑥重要的施工會議紀(jì)要；⑦隱蔽工程驗收記錄；⑧沉降觀測記錄；⑨其他可能會影響將來治理的原始記錄。機電設(shè)備資料：①機電設(shè)備出廠合格證；②機電設(shè)備使用說明書〔要求中文〕；③機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；④設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。業(yè)主資料：①已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系等；②已夠房業(yè)主的付款狀況或付款方式。4、物業(yè)硬件設(shè)施接收驗收和竣工的區(qū)分接收驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合外質(zhì)量驗收。接收驗收是物業(yè)部接收物業(yè)為防止消滅物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)峻問具有法律效力的政府評價行為。5、接收驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法要求。驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。6、樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)(1)主體構(gòu)造：①外墻不得滲水；②屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝結(jié)實、接口嚴(yán)密、不滲漏。粘貼結(jié)實，色澤均勻全都，無明顯色差。內(nèi)墻面：①抹灰面平坦，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；〔如瓷磚損傷，色澤全都；對縫沙漿飽滿，線條順直。無霉點，無滲水痕跡，無污漬。2倒泛水和滲漏。木地板平坦結(jié)實、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。(7)門、窗①門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；②門鎖、窗銷連接結(jié)實，開啟敏捷；③玻璃安裝結(jié)實，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；④油漆均勻，色澤光亮穎、完整；⑤電子防盜門通話清楚，完好，無銹跡；⑥不銹鋼房門外表光亮，無刮花、變形；⑦高檔裝飾門裝飾完整。樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝結(jié)實，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，外表平滑；砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。木裝修工程外表光滑，線條順直，對縫嚴(yán)密、結(jié)實。飾面磚外表平坦，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。(11)油漆、刷漿色澤全都，無脫皮、滲漏現(xiàn)象。電器插座安裝結(jié)實，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。光纖已開通，收視良好。開關(guān)安裝結(jié)實，開關(guān)敏捷，接觸良好。燈具安裝結(jié)實，完好無損，反響靈敏，發(fā)光正常。(16)水表、電表、氣表安裝結(jié)實，讀數(shù)正常，無損傷。無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢。給水設(shè)施安裝結(jié)實，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。地漏、排水管道安裝結(jié)實，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。門鈴、對講安裝結(jié)實，操作敏捷，效果良好。防盜網(wǎng)、晾衣架安裝結(jié)實，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。7、公共配套設(shè)施接收驗收標(biāo)準(zhǔn)(1)天臺：①天溝、落水口暢通完好；②隔熱層、防水層完好。(2)散水坡無下陷、斷裂、去墻體分別，坡度適宜、平坦。(3)屋面避雷設(shè)施連接結(jié)實。路燈、裝飾燈安裝結(jié)實，完好無損，工作正常；燈柱安裝結(jié)實，油漆完好。綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關(guān)敏捷，安裝穩(wěn)固。道路：①路面平坦，無水泥塊，無起砂、斷裂；②路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；③塊料面層拼砌整齊，平坦結(jié)實，無明顯裂縫、缺棱掉角；④交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。室外消防栓：①消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好；②消防設(shè)施配件齊全；③消防管安裝結(jié)實，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。樓宇門牌、樓棟號牌安裝結(jié)實，標(biāo)識清楚。(10)安全員崗?fù)ぐ惭b結(jié)實，配件齊全，標(biāo)識清楚，完好無損。(11)安全員道閘安裝結(jié)實，開啟敏捷，標(biāo)識清楚，完好無損。停車場地面平坦，照明充分，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。自行車、摩托車棚安裝結(jié)實，照明充分，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝結(jié)實、平穩(wěn)。沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑結(jié)實。(17)臺階、踏步砌筑平實、結(jié)實，無裂縫。(18)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。(19)信報箱安裝結(jié)實，完好無損，標(biāo)識清楚，外表平坦光滑。(20)雕塑、小品結(jié)實，完好，安全。(21)招牌、廣告牌安裝結(jié)實，安全，外表平坦光滑。8、機電設(shè)備的接收驗收標(biāo)準(zhǔn)；有電梯運行準(zhǔn)運證；機房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，外表光滑平坦、光明。全防護裝置齊全，標(biāo)識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備外表油漆完好，無損傷。計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備外表油漆完好，無損傷。識清楚，外表油漆完好無損傷，設(shè)備安裝結(jié)實，機房隔音、防護設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。消防監(jiān)控設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備外表完好無損，設(shè)備安裝結(jié)實，機房枯燥、通風(fēng)、采光良好。識清楚，設(shè)備外表油漆完好無損，安裝結(jié)實，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。安全監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。9、接收驗收遺留問題的處理遺留問題的登記確認(rèn)：①對資料驗收中覺察的資料不全、不真實、不合格等問題，接收驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接收驗收資料遺留問題登記表》中并交進展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；進展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。齊，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)幫助進展。在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)幫助進展。當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給進展商進展備錄。10長期保存。五、記錄1、《接收驗收資料遺留問題登記表》2、《接收驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》六、相關(guān)支持文件《物業(yè)接收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中國房地產(chǎn)資源網(wǎng)物業(yè)治理前期介入工作細(xì)則一、物業(yè)治理前期介入工作細(xì)則1、物業(yè)治理公司在開發(fā)商對工程規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)當(dāng)提出哪些意見？答：一個房地產(chǎn)工程推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條費用，所以物管方面對物業(yè)設(shè)計〔說明〕應(yīng)當(dāng)提出以下幾點建議：要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留〔包括治理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主消遣活動室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等〕。配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。設(shè)計時盡量削減外墻外凸沿，尤其是高空位置不行上人的平臺、條柱等不利清潔。高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必需的水管接口和洗手池。水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層〔放在架空層等首層以上，郵電部門會加收效勞費要求，也可以同時考慮送奶的存放。小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以削減不必要的費用支出。小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充分。小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安治理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的。小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。綠化帶植物的品種〔尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)〕不要設(shè)計得太貴重、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低本錢維護。小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池〔含游泳池〕、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、凹凸杠桿等設(shè)施和器械。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮承受套管，以便利管體爆裂時更換。現(xiàn)在大局部家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所〔其中一個為洗水機排水用〕否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不標(biāo)準(zhǔn)會引發(fā)一系列問題。低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥房大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機，又可以安放窗式空調(diào)機，還要便利以后維護、加雪種拆裝等，以避開產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題〔滲漏〕。建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂化面積的缺乏〔第五面資源的利用〕?，F(xiàn)代家庭的、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置〔以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的為難。〕〔防涂鴉，防污漬。樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)承受專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露〔以防小孩和他人搗亂撥弄〕。小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用〔在地面〕油漆的紅管或不易退色的油漆管〔以削減高空作業(yè)〕。小區(qū)路燈不必多，只需滿足肯定的光照度就可以，路燈盡量承受大路貨燈座要耐銹蝕，結(jié)實、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、承受節(jié)能燈膽〔便利日常修理、削減開支〕。垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進出口四周處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)清靜。單元樓道燈最好承受光控紅外線復(fù)合開關(guān)〔以便利手提東西的業(yè)主上下樓梯，且削減樓道公共照明用電量〕。一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電〔以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出〕。消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。由于商業(yè)用水和居民用水的收費標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水〔以避開自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用〕。小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要適宜，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。凡有空調(diào)機滴水管的沿墻四周應(yīng)做綠化帶〔既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避開了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔〕。建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗〔以削減高空拋物現(xiàn)象〕。各單元門、停車位、外圍、巡察死角，商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計加裝閉路電視監(jiān)控。全部單元進戶門應(yīng)設(shè)計遮雨棚〔防雨水和淋花水〕。商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所無視，設(shè)計中應(yīng)考慮進去。建筑上不要消滅死角即不行上人的平臺等〔以削減衛(wèi)生死角和高空作業(yè)〕。重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，〔以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財〕。最簡潔發(fā)生問題〔滲水〕的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂〔PV管〕或生銹而裂開〔鍍鋅管〕故設(shè)計時最好設(shè)置套管。小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位：按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮。陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架〔底部向里傾斜〕以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、仆人臥房分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進去。2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)留意什么？答：一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)點建議：對小區(qū)〔大廈〕的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供給商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后修理保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)效勞良好、價格適中的那家。小區(qū)基建工程承受的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的一般規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量承受國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。涉及小區(qū)物業(yè)的構(gòu)造、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料肯定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程掌握和驗收掌握的監(jiān)視檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。全部參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)〔或大宗材料、配件〔修〕期的保質(zhì)〔修〕內(nèi)容、保質(zhì)〔修〕期限、責(zé)任、費用(修理保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并供給有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、選購供給地址及單位聯(lián)系。一些重要的大型配套設(shè)備〔包括電梯、中心空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、交換系統(tǒng)等〕的供給單位應(yīng)規(guī)的培訓(xùn)。小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明〔如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通治理系統(tǒng)等〕最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。為便利以后的物業(yè)治理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨立的電表或電表〔便于狀況分析和本錢掌握做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中〔便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源記，合理安排。各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場，把握第一手資料、尤其是各種給