財稅實操-契稅操作指引

會計實操文庫1/10財稅實操-契稅操作指引一、契稅淵源《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）第一條在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第二條本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：（一）國有土地使用權(quán)出讓；（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；（三）房屋買賣；（四）房屋贈與；（五）房屋交換。前款第二項土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。第三條契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。第四條契稅的計稅依據(jù)：（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；（二）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；（三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。二、契稅操作指引（一）免稅項目1、財稅[2018]17號：（1）企業(yè)改制（2）事業(yè)單位改制（3）公司合并（4）公司分立（5）企業(yè)破產(chǎn)（6）資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)（7）債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)（8）劃撥用地出讓或作價出資（9）公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓（10）本通知自2018年1月1日起至2020年12月31日執(zhí)行2、財稅[2012]82號：（1）對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅（2）個體工商戶的經(jīng)營者將其個人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營者個人名下，免征契稅；（3）合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下，免征契稅。3、財稅[2008]142號：自然人與其個人獨資企業(yè)、一人有限責任公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)屬于同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，可比照財稅[2003]184號第七條規(guī)定不征收契稅；4、國稅函〔2008〕514號：公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。（二）納稅項目1、承受土地、房屋權(quán)屬（三）納稅義務(wù)時間1、為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。2、應(yīng)當自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。（四）計算繳納1、應(yīng)納稅額=計稅金額×適用稅率2、契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在國家規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定3、轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價折合成人民幣計算。4、財稅[2007]162號：土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅。5、國稅函[2007]606號：房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應(yīng)包括在內(nèi)6、國稅函[2009]603號：出讓國有土地使用權(quán)，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。7、財稅[2012]82號：企業(yè)承受土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，并在該土地上代政府建設(shè)保障性住房的，計稅價格為取得全部土地使用權(quán)的成交價格8、財稅〔2016〕43號：計征契稅的成交價格不含增值稅（五）應(yīng)稅憑證保管1、應(yīng)稅憑證可以作為會計分錄的附件，按會計憑證保管要求保管2、應(yīng)稅憑證單獨管理的，應(yīng)按照《稅收征管法實施細則》的規(guī)定保存十年。（六）其他1、契稅征收機關(guān)為土地、房屋所在地的稅務(wù)機關(guān)2、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征。3、財稅[2012]82號：（1）對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。（2）以招拍掛方式出讓國有土地使用權(quán)的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權(quán)承受人。4、國稅函[2005]436號：對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。（七）被檢查單位應(yīng)提供資料1、土地、房產(chǎn)臺賬或明細表2、土地、房產(chǎn)購買合同、確認書、投資協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證，土地、房產(chǎn)融資租賃合同3、會計憑證、科目余額表、會計報表、納稅申報表、契稅完稅憑證（八）檢查方法1、統(tǒng)計分析2、書面查看3、計算復(fù)核（九）檢查步聚1、檢查合同及臺賬，確認簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的日期，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的日期；2、根據(jù)合同及付款憑證，確定計稅金額；咨詢主管稅務(wù)機關(guān)適用的稅率，測算出應(yīng)繳納的契稅金額；3、檢查會計序時賬與科目余額表，對比應(yīng)