【老舊小區(qū)物業(yè)管理存在問題及對策5800字（論文）】

老舊小區(qū)物業(yè)管理存在問題及對策摘要物業(yè)管理的狀況，是衡量一個小區(qū)和諧的重要指標。當前老舊小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀不容樂觀，現(xiàn)實生活中存在著業(yè)主自治意識淡薄、物業(yè)管理費收繳難和物業(yè)管理水平差等問題，可通過引導業(yè)主，指導業(yè)主提升自治能力，樹立有償消費物業(yè)管理的意識，通過加強培訓等方式提升老舊小區(qū)物業(yè)管理水平，根據(jù)小區(qū)具體情況，因地制宜，加強多方合作，形成小區(qū)治理合力，讓老舊小區(qū)居民在良好環(huán)境中安居樂業(yè)。關(guān)鍵詞老舊小區(qū)物業(yè)管理問題對策目錄1引言 12老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀 13老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題 13.1物業(yè)管理收費難 13.2業(yè)主自治意識淡薄 23.3規(guī)劃設(shè)計先天不足，設(shè)施設(shè)備陳舊 23.4現(xiàn)有物業(yè)管理水平不高 24解決老舊小區(qū)物業(yè)管理存在問題的對策 34.1加強宣傳，引導業(yè)主樹立有償消費物業(yè)管理的意識 34.2加強指導，促進業(yè)主提升自治能力 34.3加快改造，完善設(shè)施設(shè)備 44.4加強培訓，提高物業(yè)管理從業(yè)人員水平 44.5加強多方合作，形成小區(qū)治理合力 55結(jié)論 7致謝 8參考文獻 91引言小區(qū)服務(wù)與管理貼近社區(qū)居民的實際生活，關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益，物業(yè)管理水平的好壞、服務(wù)水平的高低，對改善民生和城市發(fā)展具有重要影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間較大，我國人多地少，競爭激烈，作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)的物業(yè)管理，自然逐漸成為人們購房時的關(guān)注點，也成為我國新興行業(yè)中發(fā)展最快的其中之一。但是，物業(yè)管理引入我國大陸地區(qū)只有40年的時間，發(fā)展歷史較短與發(fā)展速度快的現(xiàn)狀致使正在建立的物業(yè)管理市場的高樓顯得根基不穩(wěn)。大部分老舊小區(qū)的物業(yè)類型是動遷安置房、售后公房與早期商品房，這些小區(qū)由于自身的規(guī)劃設(shè)計標準較低、建設(shè)規(guī)模較小、建造年限較久、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復雜以及業(yè)主委員會難成立等原因，在日常的物業(yè)管理的服務(wù)和實施過程中存在特別多的困難。老舊小區(qū)物業(yè)管理存在哪些問題，應(yīng)當采用哪些對策來解決和應(yīng)對這些問題，正是我們物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)該認真研究和積極探索的問題。2老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀住宅小區(qū)是居民生活的場所，小區(qū)環(huán)境的好壞對業(yè)主生活有著很重大的影響。老舊小區(qū)中雜亂的樓道、車輛無序停放、路面坑洼、垃圾臟臭，這些問題，是和廣大業(yè)主對美好生活的需求不匹配的。小區(qū)的和諧是保障社會和諧的前提，物業(yè)管理的狀況直接影響小區(qū)和諧度。隨著和諧社區(qū)的穩(wěn)步推進，老舊小區(qū)的物業(yè)管理情況開始倍受關(guān)注。但有許多老舊小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，卻令人堪憂。有些老舊小區(qū)甚至根本沒有物業(yè)管理，只能依賴政府定時清理垃圾，處于“臟亂差”現(xiàn)況，例如：小區(qū)內(nèi)違章搭建、亂涂鴉、亂停車、亂扔垃圾、破壞綠化帶，踐踏草坪，損壞消防栓和路燈等等，小區(qū)的消防、衛(wèi)生、治安都成了大問題，業(yè)主更是苦不堪言。許多老舊小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是由小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者是地方國企下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，管理效果較差，小區(qū)整體陷入半癱瘓狀態(tài)，諸如小區(qū)內(nèi)無安保措施或安保措施不到位，社會閑雜人員隨意出入小區(qū)，公共設(shè)施損壞維修以及綠化維護不及時等，不僅物業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系緊張，業(yè)主與業(yè)主之間也經(jīng)常發(fā)生矛盾。3老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題3.1物業(yè)管理收費難老舊小區(qū)居住的業(yè)主大多是低收入的社會弱勢群體，如：是病人或下崗工人等，他們家庭負擔重，經(jīng)濟壓力大，根本無法承受物業(yè)服務(wù)費，他們對物業(yè)管理收費不是特別理解。所以，雖然有物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意并愿意接收管理老舊住宅小區(qū)，但是物業(yè)費一直無法有效的收取，導致項目入不敷出，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)在老舊小區(qū)的維護方面，心有余而力不足，這也使已經(jīng)交納物業(yè)費的那一部分業(yè)主的利益受到影響，物業(yè)服務(wù)企業(yè)失信于繳費業(yè)主，導致他們不愿再交物業(yè)費，這樣就形成惡性循環(huán)。在老舊小區(qū)居住的居民，還有不少是外來的打工人員。他們大都是租房臨時居住的租客，很多人在承租房屋的時候，物業(yè)費誰來交著一事情，并沒有跟出租方談好，所以都不愿意繳納物業(yè)費，雙方相互推托，承租人認為：反正是自己租的房屋，一旦租賃期滿就會搬走，自然不會交物業(yè)管理費；而原有業(yè)主的認為：反正自己不在本小區(qū)居住，物業(yè)也找不到自己要錢，即使要斷水斷電都跟自己沒關(guān)系。由于老舊住宅小區(qū)居住人群的特點，使得收取物業(yè)管理費困難，導致沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿意接管，即使接管起來也十分困難。現(xiàn)在的一些老舊小區(qū)要不就是沒有正規(guī)的物業(yè)管理，要不就是一些國有單位在管理，卻一直在虧損，需要國家補助。所以很多房屋、小區(qū)的設(shè)施問題得不到很好的解決。3.2業(yè)主自治意識淡薄政府順應(yīng)大勢，還權(quán)于社會，還權(quán)于民，要求小區(qū)成立業(yè)主委員會。房子本來就是業(yè)主的，請哪家物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，怎么管理，主體應(yīng)該是業(yè)主說了算，讓業(yè)主當家作主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好管家、做好服務(wù)、管好設(shè)備設(shè)施，這些定位準了，小區(qū)物業(yè)管理品質(zhì)才能上臺階，這就需要業(yè)主必須有自己的組織參與到物業(yè)管理中來。但是，老舊小區(qū)業(yè)主自治意識淡薄，大多數(shù)老舊小區(qū)壓根兒沒有成立業(yè)主委員會呢。有些老舊小區(qū)盡管成立了業(yè)主委員會，但也沒有發(fā)揮好自治組織應(yīng)有的作用，成了擺設(shè)?，F(xiàn)在很多小區(qū)成立的業(yè)主委員會不給力，沒有人站出來，熱心挑大梁。只有意識到業(yè)主自治組織的重要性，業(yè)主自治做得好，才能有助于物業(yè)管理的良性運作。3.3規(guī)劃設(shè)計先天不足，設(shè)施設(shè)備陳舊老舊小區(qū)主要是指2000年以前的集資房、房改房、安置房小區(qū)等大部分房屋都有產(chǎn)權(quán)證，建于上世紀70年代到2000年之間，據(jù)住建部統(tǒng)計全國共有80億平方米。老舊小區(qū)一般位于城市中心區(qū)，醫(yī)療資源、商業(yè)資源、教育資源等配套設(shè)施健全，但普遍存在小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套不足、設(shè)施設(shè)備陳舊、房屋老化，加上以前的住宅小區(qū)建設(shè)中，一直存在只注重重建設(shè)而輕視管理的現(xiàn)象，因為長期不管不修，道路破損、下水道堵塞、環(huán)境和治安比較差。現(xiàn)在隨著城市建設(shè)的發(fā)展，居民的生活消費水平也在逐漸的提高，私人轎車也來越多，停車位數(shù)量少，已經(jīng)無法適應(yīng)停車需求。因為老舊小區(qū)建設(shè)時沒有建設(shè)停車位，更沒有地下車庫。所以老舊小區(qū)存在占用走道、綠地停車現(xiàn)象。造成了有車業(yè)主和無業(yè)主的在利益方面的矛盾沖突，造成了小區(qū)的擁堵現(xiàn)象、還給帶來安全隱患。老舊小區(qū)配套和硬件設(shè)施嚴重不足，因此轉(zhuǎn)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理時，與原來管理單位交接不規(guī)范，使屋維修基金難落實難，因此，小區(qū)物業(yè)管理也成為了群眾投訴的熱點問題。企業(yè)缺乏為老舊小區(qū)服務(wù)經(jīng)驗，服務(wù)人員素質(zhì)較低。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)看，其專業(yè)化素質(zhì)偏低，很多物業(yè)管理人員在學歷方面及專業(yè)能力方面都存在嚴重的不足，缺乏為老舊小區(qū)服務(wù)經(jīng)驗，物業(yè)服務(wù)人員的年齡偏大、經(jīng)驗不足。4解決老舊小區(qū)物業(yè)管理存在問題的對策4.1加強宣傳，引導業(yè)主樹立有償消費物業(yè)管理的意識建立正確的物業(yè)服務(wù)觀念，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主資產(chǎn)的管理服務(wù)觀念和物業(yè)服務(wù)的消費觀念。街道辦、物業(yè)辦、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新聞媒體等各方應(yīng)加強對產(chǎn)權(quán)知識、權(quán)責知識、物業(yè)管理知識等的宣傳和解釋，普及基本的物業(yè)管理與產(chǎn)權(quán)知識。一是通過各種教育宣傳途徑提高老舊小區(qū)業(yè)主對產(chǎn)權(quán)和物業(yè)管理的認識水平，為更好地開展物業(yè)管理工作，打通情理、法理的思想觀念通道。二是長期以來，我國業(yè)主在物管中的主體地位和權(quán)利一直被忽視。這也是老舊小區(qū)居民缺乏繳費意識的主要原因。從短期來看，讓業(yè)主自由選擇和自主決策物業(yè)管理方式，規(guī)范小區(qū)居民自治形式并不現(xiàn)實。可以從引導居民樹立正確的消費觀念入手，讓其逐步認識并認可“花錢買服務(wù)”的消費觀念，從而積極配合物管工作，及時交費，為充實維修資金、提升物管服務(wù)水平貢獻自己的力量。比如，可以舉辦物業(yè)管理知識及相關(guān)政策的小競賽，并提供一些小獎品，開展有獎問答，一方面提高廣大業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認知度，從而樹立正確的消費觀念；另一方面增進雙方感情交流，減少不必要的矛盾和糾紛。4.2加強指導，促進業(yè)主提升自治能力小區(qū)管理的主體始終是業(yè)主自身，要推進小區(qū)自治步伐，一是要嚴格按照《物業(yè)管理條例》，幫助沒有業(yè)主委員會的小區(qū)嚴格執(zhí)行業(yè)主委員會選舉程序，把好業(yè)主委員會成員入選關(guān)，成立業(yè)主委員會，并健全完善業(yè)主大會議事規(guī)則等制度，確保公開、規(guī)范運行；二是加強輿論宣傳和引導，提高業(yè)主對業(yè)主委員會作用的認識，增強業(yè)主參與小區(qū)公共事務(wù)決策的積極性，特別是要支持、鼓勵和引導小區(qū)中的黨員進入業(yè)主委員會，提高業(yè)主委員會成員中的黨員比例；三是探索建立黨組織領(lǐng)導下業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、駐小區(qū)單位共同參加的協(xié)商議事制度。以聯(lián)席會的形式,定期研究社區(qū)共駐共建事項,共同解決好小區(qū)居民普遍關(guān)心的物業(yè)管理問題；四是針對業(yè)主委員會成員自我管理能力不強問題，要定期開展對業(yè)主委員會成員的法律法規(guī)和業(yè)務(wù)知識培訓，提高對物業(yè)管理規(guī)定的認識和水平，提升履職能力；五是加強物業(yè)管理隊伍人員培訓，提升管理和服務(wù)水平，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范服務(wù)的指導、檢查，完善物業(yè)管理質(zhì)量評價體系，提高可監(jiān)督性。建議區(qū)有關(guān)部門統(tǒng)一制定小區(qū)精神文明公約，引導居民自覺遵守小區(qū)的各項規(guī)章制度,遵守和維護公共秩序,愛護公共財物,提倡居民鄰里互助、文明居住、文明行為。完善、充實文體活動設(shè)施,開展豐富多彩的文體活動,豐富小區(qū)居民的業(yè)余生活,密切鄰里感情,協(xié)調(diào)人際關(guān)系,提高廣大居民的參與意識,促進小區(qū)安定團結(jié)和社會穩(wěn)定。4.3加快改造，完善設(shè)施設(shè)備老舊小區(qū)更新改造是完善小區(qū)功能、優(yōu)化小區(qū)環(huán)境、提升小區(qū)整體品質(zhì)的必要措施。小區(qū)客體會在隨時間產(chǎn)生局部產(chǎn)生病變，要使其煥發(fā)活力，就必須對老舊小區(qū)做必要的修復。由政府相關(guān)部門出面協(xié)調(diào)，建立專項資金，有計劃、對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進行改造，完善設(shè)施設(shè)備。著力解決群眾反應(yīng)最強烈的“憂(管網(wǎng)問題)”、“難(臟亂差)”、“愁(停車)”等問題，為保證改造效果，要對改造狀況進行評估，比如對上下水管道的清理、管道的更新、建筑的加固等，并且要在必的地方安裝治安攝像頭，確保小區(qū)的安全設(shè)施建設(shè)。在保證基本綠化的前提下，規(guī)劃停車位，針對停車難的問題，考慮建設(shè)“立體停車場”，擴大有限空間的停車數(shù)量，有效解決停車難題。多層樓房可鼓勵業(yè)主聯(lián)合安裝電梯，改善居住條件，方便居民生活。4.4加強培訓，提高物業(yè)管理從業(yè)人員水平有一些老舊小區(qū)，還存在因為物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，導致管理服務(wù)不到位等問題。要定期對物業(yè)管理人員進行培訓，以提高物業(yè)管理水平。小區(qū)物業(yè)管理關(guān)鍵靠人，應(yīng)加強培訓力度，制定培訓計劃，每天分時間段，定時集合從業(yè)人員，分配工作任務(wù)，提出工作要求，強化服務(wù)意識，認真完成本職工作，對工作中出現(xiàn)的問題，及時反饋糾正。定期舉行消防演練，文明禮儀培訓等活動，制定工作制度，建立獎懲機制，調(diào)動工作積極性。業(yè)主委員會和社區(qū)居委會有關(guān)人員、物業(yè)管理人員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員，實行持證上崗，各負其責，堅持責權(quán)利相結(jié)合。4.5加強多方合作，形成小區(qū)治理合力老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、維修和物業(yè)管理是一個老大難問題，由政府出面主導，加強多方合作，形成治理合力，將會是解決問題的最好方法。4.5.1落實物業(yè)管理服務(wù)政府在對老舊小區(qū)進行基礎(chǔ)設(shè)施修建和改造之后，可以對其物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行起到監(jiān)督作用，維護居民的合法權(quán)益。協(xié)調(diào)小區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，要實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部基本的:綠化、保潔和養(yǎng)護的需求，選擇哪一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是非常重要的問題，應(yīng)當選擇有責任心、資質(zhì)好、服務(wù)水平高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理老舊小區(qū)。重要的是：統(tǒng)一管理老舊小區(qū)的綜合治理和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核和。對于沒有封閉的老舊小區(qū)，政府要納入到社會綜合治理的“大物業(yè)管理”格局中，加強區(qū)域治安管理，從而保障小區(qū)居日常生活，提供基本的物業(yè)服務(wù)。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意接管的規(guī)模比較小的老舊小區(qū)，街道或社區(qū)居委會可以牽頭，將相鄰小區(qū)進行合并，給同一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實現(xiàn)集中管理，在綠化管理、衛(wèi)生保潔、秩序維護、維修設(shè)備等方面實現(xiàn)資源共享。這樣不僅降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營成本，同時業(yè)主還可以用較低費用來獲得較為滿意的物業(yè)服務(wù)。4.5.2實行基層自治機制對能實現(xiàn)封閉的老舊小區(qū)，居民的經(jīng)濟狀況不好，可以開啟居民自治物業(yè)管理模式。由社區(qū)街道牽頭，組織小區(qū)居民成立業(yè)主委員會，成員由業(yè)主推選產(chǎn)生，業(yè)主委員會成員要明確權(quán)利和責任，代行物業(yè)管理職能，這樣通過居民自治、民主協(xié)商，可以用較低的物業(yè)費用，來維護小區(qū)環(huán)境。居民每月繳納委托管理費，直接委托保安、保潔、綠化和維修等公司，對小區(qū)進行日常的維。定期公示保潔、綠化、設(shè)備維修管理費用，同時把收集大家的建議，敲定改造方案，統(tǒng)籌費用，委托專業(yè)的公司來對進行小區(qū)改造，并且及時的公示費用支出情況，讓居民心中有數(shù)。4.5.3黨建引導物業(yè)管理模式對不能封閉的老舊小區(qū)，實行黨建引導和物業(yè)管理相結(jié)合的方式。通過民主選舉有責任心的居民黨員同志為代表，成立“黨建物業(yè)服務(wù)中心”，自治管理小區(qū)的：公共安全、停車收費、環(huán)境衛(wèi)生等問題。小區(qū)每棟樓各配一名黨員代表，負責監(jiān)督所在樓宇的衛(wèi)生、樓道、設(shè)施等情況，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，形成鄰里和諧的良好局面。也可招聘小區(qū)的下崗職工為物業(yè)社工，付費讓他們做保潔和維護公共秩序等簡單的服務(wù)工作。這樣一舉兩得，即解決下崗職工再就業(yè)問題，又維護了小區(qū)良好的生活環(huán)境