“營改增”后：不同納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅政策總結(jié)

“營改增”后：不同納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅政策總結(jié)繼財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）后，國家稅務(wù)總局發(fā)布了國家稅務(wù)總局公告2016年第13號至第19號，是目前全面營改增的指導(dǎo)性文件。其中，國家稅務(wù)總局2016年第14號公告《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（下文簡稱14號公告）對納稅人轉(zhuǎn)讓以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)如何繳納增值稅作了具體規(guī)定。為準(zhǔn)確掌握納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)如何繳納增值稅，我們從以下幾個方面展開討論。一、預(yù)繳稅款14號公告第六條規(guī)定，其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，區(qū)分以下情形計(jì)算應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款：（一）以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費(fèi)用÷（1+5%）×5%；（二）以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%。第七條規(guī)定，其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照本辦法第六條規(guī)定的計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。就是說，其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)需要預(yù)繳稅款，稅款預(yù)繳的方式分為全額預(yù)繳和差額預(yù)繳兩種。預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。二、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)如何繳納增值稅一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定視情況繳納增值稅：第一，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。換言之，一般納稅人轉(zhuǎn)讓非自建老項(xiàng)目，選擇簡易計(jì)稅方法的話，預(yù)繳稅款時是差額預(yù)繳，納稅申報時也是差額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點(diǎn)為不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)，申報納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)。第二，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。換言之，一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建老項(xiàng)目，選擇簡易計(jì)稅方法的話，預(yù)繳稅款時是全額預(yù)繳，納稅申報時也是全額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點(diǎn)為不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)，申報納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)。第三，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。換言之，一般納稅人轉(zhuǎn)讓非自建老項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅方法的話，預(yù)繳稅款時是差額預(yù)繳，納稅申報時是全額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點(diǎn)為不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)，申報納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)。第四，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。換言之，一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建老項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅方法的話，預(yù)繳稅款時是全額預(yù)繳，納稅申報時也是全額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點(diǎn)為不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)，申報納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)。第五，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。換言之，一般納稅人轉(zhuǎn)讓非自建新項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅方法的話，預(yù)繳稅款時是差額預(yù)繳，納稅申報時是全額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點(diǎn)為不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)，申報納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)。第六，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。換言之，一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建新項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅方法的話，預(yù)繳稅款時是全額預(yù)繳，納稅申報時也是全額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點(diǎn)為不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)，申報納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)。三、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)如何繳納增值稅小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：第一，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。換言之，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其非自建的不動產(chǎn)，不管是新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目，差額預(yù)繳稅款，差額納稅申報，抵減預(yù)繳稅款。第二，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。換言之，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，不管是新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目，全額預(yù)繳稅款，全額納稅申報，抵減預(yù)繳稅款。除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。四、其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)如何繳納增值稅其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)（不含購買的住房），如果是自建的，按照公式繳納稅款，應(yīng)繳稅款=全部價款和價外費(fèi)用÷（1+5%）×5%;如果是非自建的，按照公式繳納稅款，應(yīng)繳稅款=（全部價款和價外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%。按照上述方法計(jì)算的應(yīng)納稅額向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。五、管理方面的要求納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。這里憑證是指稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票，法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書，國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開。納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票