“營改增”后：不同納稅人轉讓不動產(chǎn)繳納增值稅政策總結

“營改增”后：不同納稅人轉讓不動產(chǎn)繳納增值稅政策總結繼財政部、國家稅務總局發(fā)布了《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）后，國家稅務總局發(fā)布了國家稅務總局公告2016年第13號至第19號，是目前全面營改增的指導性文件。其中，國家稅務總局2016年第14號公告《納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（下文簡稱14號公告）對納稅人轉讓以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)如何繳納增值稅作了具體規(guī)定。為準確掌握納稅人轉讓不動產(chǎn)如何繳納增值稅，我們從以下幾個方面展開討論。一、預繳稅款14號公告第六條規(guī)定，其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，區(qū)分以下情形計算應向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳的稅款：（一）以轉讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%；（二）以轉讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%。第七條規(guī)定，其他個人轉讓其取得的不動產(chǎn)，按照本辦法第六條規(guī)定的計算方法計算應納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。就是說，其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)需要預繳稅款，稅款預繳的方式分為全額預繳和差額預繳兩種。預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。二、一般納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)如何繳納增值稅一般納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定視情況繳納增值稅：第一，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。換言之，一般納稅人轉讓非自建老項目，選擇簡易計稅方法的話，預繳稅款時是差額預繳，納稅申報時也是差額繳稅，并抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產(chǎn)所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。第二，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。換言之，一般納稅人轉讓自建老項目，選擇簡易計稅方法的話，預繳稅款時是全額預繳，納稅申報時也是全額繳稅，并抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產(chǎn)所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。第三，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。換言之，一般納稅人轉讓非自建老項目，選擇一般計稅方法的話，預繳稅款時是差額預繳，納稅申報時是全額繳稅，并抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產(chǎn)所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。第四，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。換言之，一般納稅人轉讓自建老項目，選擇一般計稅方法的話，預繳稅款時是全額預繳，納稅申報時也是全額繳稅，并抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產(chǎn)所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。第五，一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。換言之，一般納稅人轉讓非自建新項目，選擇一般計稅方法的話，預繳稅款時是差額預繳，納稅申報時是全額繳稅，并抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產(chǎn)所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。第六，一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。換言之，一般納稅人轉讓自建新項目，選擇一般計稅方法的話，預繳稅款時是全額預繳，納稅申報時也是全額繳稅，并抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產(chǎn)所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。三、小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)如何繳納增值稅小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：第一，小規(guī)模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。換言之，小規(guī)模納稅人轉讓其非自建的不動產(chǎn)，不管是新項目還是老項目，差額預繳稅款，差額納稅申報，抵減預繳稅款。第二，小規(guī)模納稅人轉讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。換言之，小規(guī)模納稅人轉讓其自建的不動產(chǎn)，不管是新項目還是老項目，全額預繳稅款，全額納稅申報，抵減預繳稅款。除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。四、其他個人轉讓其取得的不動產(chǎn)如何繳納增值稅其他個人轉讓其取得的不動產(chǎn)（不含購買的住房），如果是自建的，按照公式繳納稅款，應繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%;如果是非自建的，按照公式繳納稅款，應繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%。按照上述方法計算的應納稅額向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。五、管理方面的要求納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。這里憑證是指稅務部門監(jiān)制的發(fā)票，法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書，國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開。納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票