房地產(chǎn)成本的測(cè)算分析

會(huì)計(jì)實(shí)操文庫(kù)1/25房地產(chǎn)成本的測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目投資測(cè)算，一般都需要各部門的配合完成，一般來說設(shè)計(jì)部提供強(qiáng)排指標(biāo)、成本部提供各項(xiàng)成本、營(yíng)銷部提供售價(jià)和回款節(jié)奏、運(yùn)營(yíng)部提供關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，各部門按照測(cè)算模板的要求錄入數(shù)據(jù)，投資部負(fù)責(zé)土地款和支付節(jié)奏并進(jìn)行統(tǒng)稿，財(cái)務(wù)部進(jìn)行最終審查成稿。簡(jiǎn)單說下房地產(chǎn)成本的組成1、土地費(fèi)用。土地費(fèi)用包括土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過6%。3、建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%~30%左右。5、管理費(fèi)用。管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%。6、融資利息。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。同時(shí)，因?yàn)閲?guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)融資限制，此項(xiàng)成本費(fèi)用要考慮公司股權(quán)結(jié)構(gòu)和股東自身現(xiàn)金流，這點(diǎn)在不同的企業(yè)之間確有較大差別。只不過，賬面上的數(shù)據(jù)，可能未盡顯現(xiàn)！7、稅費(fèi)。稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（增值稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8、其他費(fèi)用。其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過10%。今天我們先從成本條線開始說起…..數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)歷史項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)而來，都是有據(jù)可依，算是比較可靠，但是項(xiàng)目差異比較大，大體瀏覽下體會(huì)一下原則即可。明確各科目的標(biāo)準(zhǔn)成本和計(jì)費(fèi)基數(shù)一、土地價(jià)款這個(gè)投資最拿手的了，一句話帶過不多說，按照政府文件執(zhí)行就是：1.1有票地價(jià)款（招拍掛）：按照取地文件執(zhí)行1.2有票土地相關(guān)稅費(fèi)（契稅、印花稅等）：契稅3%-4%，整體稅費(fèi)可按照4.05%計(jì)算；1.3無票土地款或溢價(jià)等：注意填寫位置，否則影響稅費(fèi)計(jì)算；1.4拍賣服務(wù)費(fèi)，一般來講0.1%。1.5指標(biāo)費(fèi),各地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，以成都為例，主城區(qū)30萬/畝二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（合計(jì)200-250元/㎡）2.1勘察丈量費(fèi)：含項(xiàng)目勘察測(cè)繪、工程放線費(fèi)等用于項(xiàng)目初始勘測(cè)丈量的費(fèi)用；單方標(biāo)準(zhǔn)：3元/平米，山地項(xiàng)目為6元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下)2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：含項(xiàng)目項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃概念設(shè)計(jì)費(fèi)、方案設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、市政配套設(shè)計(jì)（景觀、小市政）、審圖及專業(yè)設(shè)計(jì)顧問等費(fèi)用（不含樣板間設(shè)計(jì)費(fèi)）單方標(biāo)準(zhǔn)：高層/低層20-60元/平米（地區(qū)不同差異很大），山地項(xiàng)目100元/平米；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下)2.3報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包含常規(guī)報(bào)建費(fèi)如城市建設(shè)配套費(fèi)、根據(jù)實(shí)際情再繳納費(fèi)用、可返回費(fèi)用及特殊收費(fèi)等，各區(qū)域成本差異較大；單方標(biāo)準(zhǔn)：地區(qū)差異較大，北京東部約200元/平方米，北京北部可達(dá)350元/平米；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下)2.4三通一平費(fèi)：包含臨水、臨電、臨路和場(chǎng)地平整費(fèi)單方標(biāo)準(zhǔn)：10元/平方米，山地項(xiàng)目增加150-300元土石方平整及擋墻砌筑等費(fèi)用；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下)2.5臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)場(chǎng)地和辦公費(fèi)單方標(biāo)準(zhǔn)：10元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下)三、主體建筑及安裝工程費(fèi)（合計(jì)2400-3000元/㎡）建筑及安裝工程費(fèi)是房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)虛假成本的重點(diǎn)區(qū)域一般按照業(yè)態(tài)進(jìn)行歸集，而單類業(yè)態(tài)構(gòu)成由多個(gè)指標(biāo)疊加而成，在計(jì)算方式上，地上成本+地下成本+級(jí)配成本=合計(jì)成本；3.1高層（12F-28F）（1）單體地下成本（不包含車庫(kù)面積，投影地下室）單方標(biāo)準(zhǔn)：3700元/平米（參考北京某項(xiàng)目，具體視項(xiàng)目情況而定）計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地下面積（2）單體地上成本單方標(biāo)準(zhǔn)：1800元/平米（參考北京某項(xiàng)目，具體視項(xiàng)目情況而定）計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地上面積為計(jì)算簡(jiǎn)便，(1)（2）綜合計(jì)算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1900元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：采用報(bào)規(guī)面積（地上+地下）（3）級(jí)配成本：根據(jù)產(chǎn)品線檔次，不同級(jí)別因用材不同，成本差異較大，主要差異體現(xiàn)在外窗和外立面；單方標(biāo)準(zhǔn)：300元/平米、400元/平米不等計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下)3.2小高層（7F-11F）（1）單體地下成本（不包含車庫(kù)面積，一般不超過地上面積的10%）單方標(biāo)準(zhǔn)：3500元/平米（參考北京某項(xiàng)目）計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地下面積（2）單體地上成本單方標(biāo)準(zhǔn)：1800元/平米（參考北京某項(xiàng)目）計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地上面積為計(jì)算簡(jiǎn)便，(1)（2）綜合計(jì)算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1900元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：采用報(bào)規(guī)面積（地上+地下）（3）級(jí)配成本：小高層級(jí)配產(chǎn)品與高層接近，略高于高層；單方標(biāo)準(zhǔn)：300元/平米、500元/平米不等計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下)3.3洋房（5F-6F）（1）單體地下成本（投影地下室）單方標(biāo)準(zhǔn)：2600元/平米（參考北京某項(xiàng)目）計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地下面積（2）單體地上成本單方標(biāo)準(zhǔn)：1800元/平米（參考北京某項(xiàng)目）計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地上面積為計(jì)算簡(jiǎn)便，(1)（2）綜合計(jì)算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1800元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：采用報(bào)規(guī)面積（地上+地下）（3）級(jí)配成本：洋房產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高，級(jí)配成本高于高層單方標(biāo)準(zhǔn)：500元/平米、600元/平米不等計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下)3.4疊拼/聯(lián)排（6F以下，多為4F）（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的30%）單方標(biāo)準(zhǔn)：2500元/平米（參考北京某項(xiàng)目）計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地下面積（2）單體地上成本單方標(biāo)準(zhǔn)：1700元/平米（參考北京某項(xiàng)目）計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地上面積為計(jì)算簡(jiǎn)便，(1)（2）綜合計(jì)算可得出結(jié)構(gòu)成本：1900元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：采用報(bào)規(guī)面積（地上+地下）（3）級(jí)配成本：疊拼產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高，級(jí)配成本高于高層單方標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)建筑風(fēng)格550元/平米、600元/平米、700元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下)3.5雙拼、獨(dú)棟產(chǎn)品（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的40%）單標(biāo)準(zhǔn)：3000元/平米（參考北京某項(xiàng)目）計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地下面積（2）單體地上成本單方標(biāo)準(zhǔn)：1900元/平米（參考北京某項(xiàng)目）計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地上面積為計(jì)算簡(jiǎn)便，(1)（2）綜合計(jì)算可得出結(jié)構(gòu)成本：2200元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：采用報(bào)規(guī)面積（地上+地下）（3）級(jí)配成本：獨(dú)棟產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次最高，級(jí)配成本也是最高的單方標(biāo)準(zhǔn)：普通風(fēng)格1200元/平米，法式風(fēng)格成本最高1600元/平米；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下)PS：影響建安成本的因素很多，比如巖土狀況，裝配率比例，綠建要求等。具體情況要視土地本身規(guī)劃條件而定。3.7特殊科目有些費(fèi)用可能有一些特殊配置，需要單獨(dú)進(jìn)行計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)參考如下：（1）精裝修單方標(biāo)準(zhǔn)：按檔次差異較大，600元、1000元、1600元、3000元不計(jì)費(fèi)基數(shù)：（地上面積+附贈(zèng)面積）*0.85，注：這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅成本管理的重點(diǎn)（2）太陽能屋頂集熱式費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：4500-6000/戶(分業(yè)態(tài)計(jì)算戶數(shù)）陽臺(tái)分戶式費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：3000-4000/戶（3）充電樁：一體式一機(jī)一槍，4萬/套；（4）裝配式增加費(fèi)：300元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)（合計(jì)220--450元/㎡）包含給排水系統(tǒng)，采暖系統(tǒng)，燃?xì)庀到y(tǒng)，供電系統(tǒng)及高低壓設(shè)備，智能化系統(tǒng)工程建設(shè)費(fèi)用，區(qū)域差異較大，分為220--450不等，北京東部綜合成本240元/平米；（1）給排水系：普通區(qū)域一般40元/㎡，某些新區(qū)100元/㎡；（2）采暖系統(tǒng)：普通區(qū)域不收取費(fèi)用，某些開發(fā)新區(qū)100-150元/㎡；（3）燃?xì)庀到y(tǒng)：一般區(qū)域按照30-40元/㎡；（4）供電系統(tǒng)及高低壓設(shè)備：電力系統(tǒng)屬于額度最高的科目，120-140元/㎡；（5）智能化系統(tǒng)：高層產(chǎn)品10元/㎡，低層產(chǎn)品20元/㎡；以上5項(xiàng)計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下)五、景觀費(fèi)用（折合120-300元/㎡）首先需要對(duì)景觀用地的概念做一個(gè)界定，建筑用地范圍紅線范圍內(nèi)，除去20%-30%建筑基底占地面積和市政道路外部分統(tǒng)稱景觀用地，景觀用地的硬景軟景搭配考慮按照7：3開；單方標(biāo)準(zhǔn)：景觀工程造價(jià)會(huì)根據(jù)風(fēng)格的同而差異很大，分為250、350、500元/㎡不等；計(jì)費(fèi)基數(shù)：紅線用地面積--建筑投影面積-市政道路面積-（約為總占地70%）景觀費(fèi)用也是房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)虛假成本的重點(diǎn)區(qū)域六、配套設(shè)施費(fèi)用（300-500元/㎡）配套主要是以地庫(kù)、商業(yè)、會(huì)所為主，尤其是車庫(kù)部分，體量最大；（是否可售是關(guān)鍵）（1）車庫(kù)：按照車庫(kù)類型分為普通車庫(kù)和人防車庫(kù)，人防車庫(kù)需要設(shè)置人防設(shè)備、人防門等，成本稍高；單方標(biāo)準(zhǔn)：普通車庫(kù)2800元/㎡，人防車庫(kù)3100元/㎡；計(jì)費(fèi)基數(shù)：地下車庫(kù)面積（以某項(xiàng)目為例，地下/地上約30%）（2）配套商業(yè)：主要是以毛坯交房的低層商業(yè)為準(zhǔn)，根據(jù)風(fēng)格的不同成本存在一定差異；單方標(biāo)準(zhǔn)：普通風(fēng)格3000元/㎡左右，法式風(fēng)格3500元/㎡計(jì)費(fèi)基數(shù)：根據(jù)商業(yè)實(shí)際建筑面積為主，一般為地上面積；（若商業(yè)屬于高層1F，注意總面積不要重復(fù)計(jì)算）（3）會(huì)所：根據(jù)項(xiàng)目定位，會(huì)所高端項(xiàng)目中出現(xiàn)，一般來說會(huì)所多為精裝修，所以成本標(biāo)準(zhǔn)比較高；單方標(biāo)準(zhǔn)：考慮3000元/㎡的裝修成本，普通風(fēng)格成本6700元/㎡，法式風(fēng)格7000元/㎡計(jì)費(fèi)基數(shù)：根據(jù)商業(yè)實(shí)際建筑面積計(jì)算（4）配建小學(xué)、幼兒園：一般為低層產(chǎn)品，產(chǎn)品多為簡(jiǎn)裝單方標(biāo)準(zhǔn)：教學(xué)樓2300-2500元/㎡，體育館2700元/㎡計(jì)費(fèi)基數(shù)：根據(jù)實(shí)際建筑面積計(jì)算，一般為地上七、工程相關(guān)費(fèi)：監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編制費(fèi)（30-50元/㎡）屬于開發(fā)間接費(fèi)大類，某些區(qū)域參考標(biāo)準(zhǔn)如下：?jiǎn)畏綐?biāo)準(zhǔn)：監(jiān)理費(fèi)20元/㎡，預(yù)結(jié)算編制費(fèi)15元/㎡，綜合35元/㎡；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）稅費(fèi)問題主要包括增值稅、城建稅及附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。其中，土地增值稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)！1、增值稅（1）稅目與稅率增值稅涉及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)(包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物)兩個(gè)稅目，稅率是9%或征收率3%。（2）特殊規(guī)定轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征增值稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。土地租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅，而是按照租賃業(yè)稅目納稅。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征增值稅。在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。（3）納稅地及納稅時(shí)間納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，向土地房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。單位贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。（5）二手房銷售問題題根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）附件3營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定：“五、個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的精通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。2、城市維護(hù)建設(shè)稅計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。計(jì)公式:應(yīng)納稅額=增值稅稅額×稅率。3、教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納增值稅的稅額費(fèi)率為3%。計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=應(yīng)納增值稅稅額×費(fèi)率。4、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。稅率為30%、40%、50%、60%，土地增值稅預(yù)征稅率各地區(qū)不等。計(jì)算公式：應(yīng)交土地增值稅=增值額×費(fèi)率-速算扣除數(shù)-預(yù)繳稅金5、房產(chǎn)稅(1)以房產(chǎn)稅原值(評(píng)估值)為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%。計(jì)算公式為：房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評(píng)估值)×(1-30%)×1.2%(2)以租金收入為計(jì)稅依據(jù)的，稅率為12%。計(jì)算公式為:房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=年租金收入×12%6、土地使用稅土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。7、印花稅印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。（1）開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)帳簿、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等貼印花稅;（2）土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證(合同)暫不征收印花稅《關(guān)于印花稅若干政策的通知》財(cái)稅[2006]162號(hào)第三條規(guī)定，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅);（3）在土地開發(fā)咨詢、施工、采購(gòu)、房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅;（4）進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購(gòu)房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，通常在房地產(chǎn)交易活動(dòng)同時(shí)收取;（5）在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元8、企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)：應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額稅率：（1）企業(yè)所得稅的稅率為25%。（2）非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得，適用稅率為20%。（3）符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。（4）國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅（5）外商投資企業(yè)和外資企業(yè)，過渡期。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率9、耕地占用稅占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：(一)人均耕地不超過1畝的地區(qū)(以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝唬峦?，每平方米為10元至50元;(二)人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元;(三)人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元;(四)人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。10、個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅是以個(gè)人取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得對(duì)象征收的一種。支付所得的單位或者個(gè)人為個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人,按照稅法規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅,是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)除了企業(yè)通常的個(gè)人所得稅業(yè)務(wù)以外，特殊的就是拆遷補(bǔ)償、擋光或施工補(bǔ)償、晚交房和晚