普通住宅、非普通住宅與非住宅的稅收區(qū)別

金蝶軟件會(huì)計(jì)實(shí)操-財(cái)稅達(dá)人小陳普通住宅、非普通住宅與非住宅的稅收區(qū)別普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地?般民?住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住?住宅。非普通住房是相對(duì)于普通住房定義的，非住宅指的是除了住宅以外的非居住用房屋，包括辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉(cāng)庫(kù)、車(chē)庫(kù)等。那么普通住宅與非普通住宅如何界定？凡同時(shí)符合以下條件住宅的界定為普通住宅：

一、是住宅小區(qū)建筑容積率在1．0（不含）以上。單套住房的建筑面積就是套型建筑面積。包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。二、是單套住宅建筑面積在120平方米（含）以下。建筑容積率簡(jiǎn)稱(chēng)容積率，又稱(chēng)建筑面積毛密度，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線(xiàn)范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。一般來(lái)說(shuō)，住宅小區(qū)容積率與立項(xiàng)時(shí)即已固化，但實(shí)際驗(yàn)收時(shí)，實(shí)際容積率并非與規(guī)劃完全一致，在認(rèn)定普通住宅還是非普通住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)以驗(yàn)收后的實(shí)際容積率為準(zhǔn)。三、是實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格如果是1，則實(shí)際成交價(jià)格低于1.20，如果是1000，則低于1200。各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。凡不同時(shí)符合上述條件的住宅界定為非普通住宅。也就是說(shuō)，住宅只要滿(mǎn)足上述任何一個(gè)條件即為非普通住宅。普通住宅、非普通住宅和非住宅在納稅上有什么區(qū)別呢？一、土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)是開(kāi)發(fā)普通住宅，還是非普通住宅，還是非住宅，在土地增值稅上有著很大區(qū)別：一是預(yù)繳土地增值稅的比例不同；二是土地增值稅清算上的區(qū)別：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，而非普通住宅、非住宅就沒(méi)有該優(yōu)惠政策。另外，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住宅（包括普通住宅和非普通住宅）暫免交土地增值稅，但對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售非住宅應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。二、增值稅個(gè)人銷(xiāo)售普通住宅：若是滿(mǎn)2年，免征增值稅；若是不滿(mǎn)2年，按照5％的征收率全額繳納增值稅。個(gè)人銷(xiāo)售非普通住宅：未滿(mǎn)2年，按照5％的征收率全額繳納增值稅；滿(mǎn)2年，免征增值稅（北上廣深滿(mǎn)2年的非普通住宅依然按差額征收5％的增值稅）。個(gè)人銷(xiāo)售非住宅，可以憑合法憑據(jù)按差額的5%繳納增值稅。三、契稅對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第三套及以上住房，不區(qū)分面積，按3%的稅率征收契稅。注意：北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施上述契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非住宅，應(yīng)當(dāng)按照法定稅率繳納契稅。四、印花稅對(duì)個(gè)?銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房,按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方繳納印花稅，適用稅率0.05%，計(jì)稅依據(jù):按合同所載金額（增值稅稅額單獨(dú)列示，按照不含增值稅金額)。現(xiàn)行政策：印花稅可享受50%的減免優(yōu)惠。五、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅，“自用5年以上”，是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。(1)個(gè)人購(gòu)房日期的確定。個(gè)人按照國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房，以其購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。(2)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷(xiāo)售發(fā)票上注明的時(shí)間