人信地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理手冊(cè)異地項(xiàng)目公司

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全面管理體系（GMS）文獻(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全面管理體系（GMS）文獻(xiàn)財(cái)務(wù)主管湖北人信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目管理手冊(cè)（合用于異地項(xiàng)目公司）受控文獻(xiàn)受控文獻(xiàn)版本：A審核：批準(zhǔn)：持有人：編號(hào)：HBRX-GMS-052023年月日發(fā)布2023年月日實(shí)行

目錄1.1項(xiàng)目等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn) 41.2一級(jí)項(xiàng)目公司機(jī)構(gòu)設(shè)立 51.3一級(jí)項(xiàng)目公司定崗定員標(biāo)準(zhǔn) 61.4二級(jí)、三級(jí)項(xiàng)目公司機(jī)構(gòu)設(shè)立 71.5二級(jí)、三級(jí)項(xiàng)目公司定崗定員標(biāo)準(zhǔn) 81.6四級(jí)項(xiàng)目公司崗位設(shè)立 91.7四級(jí)項(xiàng)目公司定崗定員標(biāo)準(zhǔn) 101.8項(xiàng)目公司經(jīng)理工作條例 111.9項(xiàng)目公司組建、解散與員工管理辦法 222.1項(xiàng)目目的管理辦法 272.2項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)行辦法 313.1土地投標(biāo)與土地儲(chǔ)備工作規(guī)程 353.2項(xiàng)目可行性研究管理辦法 373.3項(xiàng)目證照手續(xù)辦理管理辦法 423.4設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)評(píng)審管理辦法 443.5設(shè)計(jì)變更管理辦法 483.6設(shè)計(jì)改善控制辦法 523.7項(xiàng)目招標(biāo)管理辦法 533.8項(xiàng)目資金預(yù)算管理辦法 563.9項(xiàng)目成本核算管理辦法 623.10項(xiàng)目進(jìn)度控制管理辦法 653.11工程量測(cè)量與簽證管理辦法 673.12配套隱蔽工程成本控制辦法 703.13工程結(jié)算審核管理規(guī)程 723.14工程質(zhì)量控制管理辦法 743.15物業(yè)交接與驗(yàn)收管理辦法 773.16行政管理與后勤保障實(shí)行辦法 793.17應(yīng)急事件解決辦法 83

手冊(cè)說(shuō)明2023年是湖北人信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)展的重要階段，為了繼續(xù)強(qiáng)化管理，進(jìn)一步提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保障項(xiàng)目制的穩(wěn)健推動(dòng)和有效實(shí)行，公司組織編制本手冊(cè)。1、本手冊(cè)是公司推動(dòng)和實(shí)行項(xiàng)目管理制的大綱性文獻(xiàn)，由三部分組成，涉及項(xiàng)目組織管理、項(xiàng)目目的管理和項(xiàng)目流程管理。2、本手冊(cè)是公司管理制度的重要組成部分，重要是對(duì)公司與項(xiàng)目公司之間的工作關(guān)系進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)定。3、本手冊(cè)合用于公司以下項(xiàng)目管理組織，涉及：⑴異地全資、控股項(xiàng)目公司；⑵參股合作項(xiàng)目公司。4、除單獨(dú)規(guī)定，在本手冊(cè)中，湖北人信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)稱(chēng)“公司”或“總公司”，所轄各種類(lèi)型的項(xiàng)目管理組織統(tǒng)稱(chēng)“項(xiàng)目公司”，項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人統(tǒng)稱(chēng)“項(xiàng)目公司經(jīng)理”。5、本手冊(cè)運(yùn)用過(guò)程方法的原則（PDCA循環(huán)），辨認(rèn)項(xiàng)目管理及過(guò)程控制的關(guān)鍵點(diǎn)，保持與公司其他管理體系文獻(xiàn)的一致性。6、本手冊(cè)為公司受控文獻(xiàn)，手冊(cè)管理的所有相關(guān)事宜由公司人力資源中心統(tǒng)一負(fù)責(zé)。手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管，不得損壞、丟失、隨意修改。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何人不得將手冊(cè)提供應(yīng)公司以外人員。手冊(cè)持有者調(diào)離工作崗位時(shí)，應(yīng)將手冊(cè)交還人力資源中心，并辦理核收登記。7、在手冊(cè)使用期間，如有修改建議，各部門(mén)、項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)匯總意見(jiàn)，及時(shí)反饋到人力資源中心。人力資源中心定期組織評(píng)審，并對(duì)手冊(cè)進(jìn)行必要的修改，以保證項(xiàng)目管理制度的連續(xù)適宜性。8、本手冊(cè)由公司討論通過(guò)，總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布后施行。

第一部分項(xiàng)目組織管理

1.1項(xiàng)目等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)為便于對(duì)不同的項(xiàng)目公司進(jìn)行組織機(jī)構(gòu)、定崗定員設(shè)計(jì)，依據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模、投資總額等因素，將項(xiàng)目劃分為四級(jí)，項(xiàng)目公司的等級(jí)與此相應(yīng)。具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表：項(xiàng)目等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)表項(xiàng)目等級(jí)開(kāi)發(fā)面積（以規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃方案為準(zhǔn)）㎡投資總額（以公司決策委員會(huì)決定的投資額為準(zhǔn)）萬(wàn)元一級(jí)項(xiàng)目30萬(wàn)以上（含30萬(wàn)）60000以上（含60000）二級(jí)項(xiàng)目20～30萬(wàn)（含20萬(wàn)，不含30萬(wàn)）40000～60000（含40000，不含60000）三級(jí)項(xiàng)目10～20萬(wàn)（含10萬(wàn)，不含20萬(wàn)）20230～40000（含20230，不含40000）四級(jí)項(xiàng)目10萬(wàn)以下（不含10萬(wàn)）20230以下（不含20230）注1：以下情況可以對(duì)項(xiàng)目等級(jí)進(jìn)行調(diào)整：⑴以高檔商品房、公共建筑為主的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在擬定項(xiàng)目等級(jí)時(shí)，同等規(guī)?？缮细∫患?jí)；⑵屬于危房改造區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在擬定項(xiàng)目等級(jí)時(shí)，同等規(guī)模可上浮一級(jí)。注2：特殊情況下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（如階段性項(xiàng)目）的等級(jí)擬定，由公司決策委員會(huì)決定。注3：由于影響項(xiàng)目等級(jí)的因素較多，本表僅是參考標(biāo)準(zhǔn)。具體某一個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目等級(jí)的擬定由公司決策委員會(huì)在綜合考慮多方面因素后研究決定。

1.2一級(jí)項(xiàng)目公司機(jī)構(gòu)設(shè)立項(xiàng)目公司經(jīng)理項(xiàng)目公司經(jīng)理項(xiàng)目公司副經(jīng)理財(cái)務(wù)部工程部營(yíng)銷(xiāo)部綜合部項(xiàng)目公司經(jīng)理助理成本部

1.3一級(jí)項(xiàng)目公司定崗定員標(biāo)準(zhǔn)部門(mén)崗位數(shù)崗位名稱(chēng)〔崗位人數(shù)〕定員人數(shù)――21、項(xiàng)目公司經(jīng)理2、項(xiàng)目公司副經(jīng)理〔1～2〕注：也可設(shè)1名副經(jīng)理、1名經(jīng)理助理。11～2綜合部51、經(jīng)理2、人力資源主管3、行政專(zhuān)員（兼司機(jī)）4、司機(jī)5、工勤人員11111財(cái)務(wù)部31、經(jīng)理（總公司委派，不占項(xiàng)目公司定員標(biāo)準(zhǔn)）2、會(huì)計(jì)3、出納011成本部21、經(jīng)理兼土建造價(jià)師2、安裝造價(jià)師11工程部61、經(jīng)理2、土建工程師3、給排水工程師4、電氣工程師5、景觀工程師6、資料管理員注1：為同期施工面積10萬(wàn)平方米。每增長(zhǎng)5萬(wàn)平方米增長(zhǎng)2名工程師。注2：現(xiàn)場(chǎng)工程師的配備與委托監(jiān)理方式、深度和監(jiān)理公司水平有關(guān)。121111營(yíng)銷(xiāo)部51、經(jīng)理2、營(yíng)銷(xiāo)策劃主管3、銷(xiāo)售主管4、客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)員5、置業(yè)顧問(wèn)注：根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售階段、銷(xiāo)售任務(wù)配置置業(yè)顧問(wèn)。11113～7合計(jì)2325～30注：項(xiàng)目公司成立后，項(xiàng)目公司經(jīng)理提出組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)立的定員標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)公司人力資源中心審核后，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

1.4二級(jí)、三級(jí)項(xiàng)目公司機(jī)構(gòu)設(shè)立項(xiàng)目公司經(jīng)理項(xiàng)目公司經(jīng)理項(xiàng)目公司副經(jīng)理財(cái)務(wù)部工程部營(yíng)銷(xiāo)部綜合部項(xiàng)目公司經(jīng)理助理

1.5二級(jí)、三級(jí)項(xiàng)目公司定崗定員標(biāo)準(zhǔn)部門(mén)崗位數(shù)崗位名稱(chēng)〔崗位人數(shù)〕定員人數(shù)――21、項(xiàng)目公司經(jīng)理2、項(xiàng)目公司副經(jīng)理注：也可設(shè)1名副經(jīng)理、1名經(jīng)理助理。11～2綜合部41、經(jīng)理（兼人力資源主管）2、行政專(zhuān)員3、司機(jī)4、工勤人員1111財(cái)務(wù)部31、委派財(cái)務(wù)經(jīng)理（或財(cái)務(wù)主管，不占項(xiàng)目公司定員標(biāo)準(zhǔn)）2、會(huì)計(jì)3、出納011工程部61、經(jīng)理〔兼工程主管〕2、工程造價(jià)主管3、土建工程師（兼市政、景觀工程師）4、給排水工程師5、電氣工程師6、資料管理員注1：為同期施工面積10萬(wàn)平方米。每增長(zhǎng)5萬(wàn)平方米增長(zhǎng)2名工程師。注2：現(xiàn)場(chǎng)工程師的配備與委托監(jiān)理方式、深度和監(jiān)理公司水平有關(guān)。112111營(yíng)銷(xiāo)部41、經(jīng)理（兼銷(xiāo)售主管）2、營(yíng)銷(xiāo)策劃主管3、客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)員4、置業(yè)顧問(wèn)〔5〕注：根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售階段、銷(xiāo)售任務(wù)配置置業(yè)顧問(wèn)。1113～6合計(jì)1920～25注：項(xiàng)目公司成立后，項(xiàng)目公司經(jīng)理提出組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)立的定員標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)公司人力資源中心審核后，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

1.6四級(jí)項(xiàng)目公司崗位設(shè)立項(xiàng)目公司經(jīng)理項(xiàng)目公司經(jīng)理項(xiàng)目公司副經(jīng)理（或經(jīng)理助理）工程主管營(yíng)銷(xiāo)主管行政人事主管預(yù)算員專(zhuān)業(yè)工程師置業(yè)顧問(wèn)行政專(zhuān)員兼司機(jī)出納委派財(cái)務(wù)主管客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)員注：四級(jí)項(xiàng)目公司不設(shè)立部門(mén)。

1.7四級(jí)項(xiàng)目公司定崗定員標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)類(lèi)別崗位數(shù)崗位名稱(chēng)定員人數(shù)管理21、項(xiàng)目公司經(jīng)理2、項(xiàng)目公司副經(jīng)理注：也可不設(shè)副經(jīng)理、改設(shè)1名經(jīng)理助理。11行政人事21、行政人事主管2、行政專(zhuān)員兼司機(jī)11財(cái)務(wù)21、委派財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)（不占項(xiàng)目公司定員）2、出納01工程管理41、工程主管（兼土建工程師）2、土建工程師（兼市政、景觀工程師）2、安裝工程師3、預(yù)算員（兼資料管理員）1111營(yíng)銷(xiāo)41、營(yíng)銷(xiāo)主管2、置業(yè)顧問(wèn)3、客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)員注：根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售階段、銷(xiāo)售任務(wù)配置置業(yè)顧問(wèn)。13～51合計(jì)1414～15人注：項(xiàng)目公司成立后，項(xiàng)目公司經(jīng)理提出組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)立的定員標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)公司人力資源中心審核后，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

1.8項(xiàng)目公司經(jīng)理工作條例第一章總則第一條為了明確項(xiàng)目公司經(jīng)理的任職條件、職責(zé)、權(quán)限，規(guī)范項(xiàng)目公司經(jīng)理的選聘、解職、解聘程序，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目公司經(jīng)理的薪酬和考核管理，建立對(duì)項(xiàng)目公司經(jīng)理的約束和監(jiān)督機(jī)制，特制訂本辦法。第二條項(xiàng)目公司經(jīng)理是公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的經(jīng)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人，是負(fù)責(zé)履行協(xié)議義務(wù)、執(zhí)行協(xié)議條款、承擔(dān)協(xié)議責(zé)任的合法當(dāng)事人。項(xiàng)目公司經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目目的的實(shí)現(xiàn)負(fù)有與職權(quán)對(duì)等的有限責(zé)任，是項(xiàng)目平常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作的核心。第三條本辦法合用于公司投資的、對(duì)項(xiàng)目具有實(shí)際控制權(quán)的項(xiàng)目公司經(jīng)理的選聘、解聘、薪酬、考核等。第二章項(xiàng)目公司經(jīng)理的聘任第四條項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)具有以下基本條件：（一）身體健康，具有大學(xué)以上學(xué)歷，具有與所承擔(dān)項(xiàng)目相適應(yīng)的中級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)、五年以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司工作經(jīng)歷和管理崗位的工作經(jīng)驗(yàn)；（二）掌握一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程技術(shù)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)和投資管理知識(shí)，熟悉有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、法規(guī)等；（三）有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力、判斷決策能力和人際溝通交往能力；（四）具有良好的個(gè)人履歷及職業(yè)道德品質(zhì)記錄，廉潔自律、誠(chéng)實(shí)守信、遵紀(jì)守法、勤勉工作，自覺(jué)維護(hù)社會(huì)公共利益和公司利益；（五）認(rèn)同公司文化，認(rèn)可項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念；（六）在公司工作時(shí)間超過(guò)兩年，期間擔(dān)任部門(mén)負(fù)責(zé)人時(shí)間滿(mǎn)一年，且連續(xù)兩年考核業(yè)績(jī)?yōu)锽（含）以上。注：1、特殊情形，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，可適當(dāng)放寬任職條件。2、特殊項(xiàng)目，公司可在外部定向招聘項(xiàng)目公司經(jīng)理，而不受本條第六款的限制。定向招聘的項(xiàng)目公司經(jīng)理除了滿(mǎn)足（一）～（五）條規(guī)定外，還應(yīng)具有（1）“全程擔(dān)任過(guò)與本項(xiàng)目類(lèi)型、規(guī)模類(lèi)似的項(xiàng)目公司經(jīng)理，且經(jīng)調(diào)查驗(yàn)證已完畢項(xiàng)目目的”；（2）“在資質(zhì)一級(jí)公司、明星公司、明星樓盤(pán)擔(dān)任過(guò)項(xiàng)目公司經(jīng)理的優(yōu)先”。人力資源中心負(fù)責(zé)背景調(diào)查工作，并對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。第五條項(xiàng)目公司經(jīng)理的任職條件需要調(diào)整時(shí)，由人力資源中心或總經(jīng)理提出，公司決策委員會(huì)通過(guò)。第六條有下列情形之一者，不能擔(dān)任項(xiàng)目公司經(jīng)理：1、無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力者；2、曾有違法犯罪記錄和不良信用記錄的。因犯有貪污、賄賂、侵占財(cái)產(chǎn)、挪用財(cái)產(chǎn)罪或者破壞社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序罪，被判處刑罰，執(zhí)行期滿(mǎn)未逾五年，或者因犯罪被剝奪政治權(quán)利，執(zhí)行期滿(mǎn)未逾五年；3、擔(dān)任因經(jīng)營(yíng)管理不善、未能完畢項(xiàng)目目的的項(xiàng)目公司經(jīng)理，并負(fù)有個(gè)人責(zé)任的，自離職審計(jì)完結(jié)之日起未逾二年；4、個(gè)人所負(fù)數(shù)額較大的債務(wù)到期未清償；5、個(gè)人擔(dān)任與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的公司或公司的負(fù)責(zé)人，或有兼職工作；6、連續(xù)兩年考核低于同級(jí)別人員平均考核成績(jī)。第七條聘任的方式聘任方式有兩種：競(jìng)聘和決策委員會(huì)研究通過(guò)。（一）競(jìng)聘聘任程序（1）公司人力資源中心擬定崗位聘任條件并提供項(xiàng)目相關(guān)資料，在公司范圍內(nèi)公布；（2）公司人力資源中心對(duì)競(jìng)聘參與者進(jìn)行資格審查，并組織進(jìn)行綜合測(cè)試；（3）根據(jù)綜合測(cè)試結(jié)果擬定初選合格者；（4）初選合格者進(jìn)行競(jìng)聘（以項(xiàng)目方案競(jìng)聘為主）；（5）綜合得分前三名為候選人；（6）由總經(jīng)理從候選人中通過(guò)談判的形式擬定入選人；（7）由總公司決策委員會(huì)研究通過(guò)；（8）由總經(jīng)理聘任；（9）總經(jīng)理與項(xiàng)目公司經(jīng)理簽訂《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》。如公司內(nèi)部無(wú)合適人選，可通過(guò)社會(huì)招聘方式進(jìn)行。社會(huì)招聘程序遵照公司招聘制度的有關(guān)規(guī)定。（二）決策委員會(huì)聘任程序（1）故意擔(dān)任項(xiàng)目公司經(jīng)理的，與總經(jīng)理進(jìn)行溝通；或者總經(jīng)理積極與擬提名的人員進(jìn)行溝通，雙方就項(xiàng)目目的達(dá)成一致；（2）總經(jīng)理提名；（3）由總公司決策委員會(huì)研究通過(guò)；（4）由總經(jīng)理聘任；（5）總經(jīng)理與項(xiàng)目公司經(jīng)理簽訂《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》。第八條聘任期限不少于一年，不超過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。第九條公司決策委員會(huì)未通過(guò)項(xiàng)目公司經(jīng)理人選時(shí)，總經(jīng)理可再次提名，直到通過(guò)為止。第十條為保證項(xiàng)目工作的連續(xù)性、完整性，現(xiàn)任項(xiàng)目代表或負(fù)責(zé)人接受《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》條款者，通過(guò)規(guī)定批準(zhǔn)程序即聘任為項(xiàng)目公司經(jīng)理。第十一條為保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的連續(xù)性、完整性，項(xiàng)目公司經(jīng)理一經(jīng)聘任，在項(xiàng)目建設(shè)期間，除特殊情況（按照考核管理規(guī)定對(duì)預(yù)定目的有重大偏離、嚴(yán)重違反規(guī)章制度、違法行為、健康因素、本人辭職等）一般不宜解聘或更換。第十二條公司決策委員會(huì)討論通過(guò)項(xiàng)目公司經(jīng)理人選后，項(xiàng)目公司經(jīng)理到人力資源中心辦理內(nèi)部調(diào)動(dòng)的備案手續(xù)，以便人力資源中心及時(shí)調(diào)整其薪酬待遇。第三章項(xiàng)目公司經(jīng)理的職責(zé)、權(quán)限第十三條項(xiàng)目公司經(jīng)理的職責(zé)是領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在既定的資源和成本約束下準(zhǔn)時(shí)、按質(zhì)地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目的。第十四條項(xiàng)目公司經(jīng)理的職責(zé)（具體職責(zé)以《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》為準(zhǔn)）（一）全資、控股項(xiàng)目公司經(jīng)理的職責(zé)項(xiàng)目公司經(jīng)理是項(xiàng)目公司的最高管理者，代表公司行使公司法和公司章程所規(guī)定的項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人的所有職權(quán)，涉及：1、組織實(shí)行公司的決議，全面主持項(xiàng)目公司的平常經(jīng)營(yíng)和管理工作；2、擬訂項(xiàng)目公司的年度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；3、根據(jù)公司制定的項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算，擬訂項(xiàng)目公司年度財(cái)務(wù)預(yù)決算方案；4、擬訂項(xiàng)目公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案；5、制定項(xiàng)目公司的具體規(guī)章；6、提請(qǐng)公司聘任或撤換項(xiàng)目公司副經(jīng)理、項(xiàng)目公司總經(jīng)理助理、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人（總公司委派的除外）；7、決定項(xiàng)目公司各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人的任免；8、決定項(xiàng)目公司員工的聘用、升級(jí)、加薪、獎(jiǎng)懲和辭職；9、根據(jù)公司擬定的年度投資計(jì)劃，負(fù)責(zé)新投資項(xiàng)目的考察、洽談；10、根據(jù)公司審定的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、投資計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)決算方案，在公司授權(quán)下，決定項(xiàng)目公司的貸款事項(xiàng)；11、在公司授權(quán)下，決定項(xiàng)目公司固定資產(chǎn)的購(gòu)置和法人財(cái)產(chǎn)的處置；12、在公司授權(quán)額度內(nèi)，根據(jù)資金預(yù)算審批項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)支出款項(xiàng)；13、根據(jù)公司授權(quán)，代表項(xiàng)目公司簽署各類(lèi)協(xié)議、協(xié)議，簽發(fā)平常行政、業(yè)務(wù)控制文獻(xiàn)；14、法律、法規(guī)、公司總經(jīng)理授予的其他職責(zé)。（二）參股合作（非控股）項(xiàng)目的項(xiàng)目公司經(jīng)理（公司外派到項(xiàng)目公司的代表，簡(jiǎn)稱(chēng)“外派代表”）的職責(zé)1、外派代表對(duì)總公司總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)和報(bào)告。2、外派代表應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和公司規(guī)章，忠實(shí)履行職責(zé)，維護(hù)公司利益。當(dāng)其自身利益、項(xiàng)目公司的利益與總公司及其股東的利益相沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)以維護(hù)公司和股東的最大利益為行為準(zhǔn)則。3、當(dāng)項(xiàng)目公司出現(xiàn)重大問(wèn)題，危及到公司生存發(fā)展和本公司權(quán)益時(shí)，必須及時(shí)向公司做特別報(bào)告和請(qǐng)示。4、對(duì)于明擬定義為重大決策事項(xiàng)的決策委員會(huì)議題，必須一方面在本公司內(nèi)部形成統(tǒng)一意見(jiàn)后方可表態(tài)。5、任職紀(jì)律：未經(jīng)授權(quán)不得在會(huì)外發(fā)表任何不利于本公司及項(xiàng)目公司的言論。6、在平常工作中，要“以完畢公司的項(xiàng)目投資目的為中心”，要積極配合、積極參與項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，服從項(xiàng)目公司內(nèi)部的組織原則和規(guī)章制度，忠實(shí)履行本職工作。7、定期報(bào)送書(shū)面述職報(bào)告。第十五條項(xiàng)目公司經(jīng)理的權(quán)限（具體權(quán)限以《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》為準(zhǔn)）（一）獨(dú)資、控股項(xiàng)目公司的項(xiàng)目公司經(jīng)理的權(quán)限1、人事權(quán)（1）在總公司的控制標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，有權(quán)決定項(xiàng)目公司內(nèi)部崗位設(shè)立和人員調(diào)整；（2）可以提名項(xiàng)目公司副經(jīng)理、經(jīng)理助理，有權(quán)聘用和解聘除項(xiàng)目公司副經(jīng)理、經(jīng)理助理以外的其別人員；（3）有權(quán)決定項(xiàng)目人員的平?？己?、獎(jiǎng)懲、處分和辭退；（4）在公司制度約束下，有權(quán)決定年度績(jī)效薪金的分派，有權(quán)決定項(xiàng)目公司內(nèi)部的崗位工資、績(jī)效工資，有權(quán)提出項(xiàng)目獎(jiǎng)金的分派方案。2、財(cái)務(wù)權(quán)（1）依據(jù)公司財(cái)務(wù)制度規(guī)定，項(xiàng)目公司經(jīng)理有權(quán)根據(jù)公司批準(zhǔn)的項(xiàng)目資金預(yù)算及用途，決定預(yù)算資金的支付方式和支付時(shí)間（預(yù)算外的資金須重新辦理審批手續(xù)）；（2）在財(cái)務(wù)制度允許和授權(quán)范圍內(nèi)，擁有平常管理費(fèi)用的支配權(quán)力，具有單筆額度為20萬(wàn)元的財(cái)務(wù)審批權(quán)。（3）對(duì)承包方、加工承攬方、代理方的價(jià)款支付有確認(rèn)權(quán)。3、項(xiàng)目實(shí)行控制權(quán)根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，在保證不影響完畢年度計(jì)劃目的的前提下，根據(jù)與公司約定的項(xiàng)目目的，項(xiàng)目公司經(jīng)理有權(quán)對(duì)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃預(yù)期、階段性目的與資源以及外部環(huán)境的關(guān)系進(jìn)行平衡協(xié)調(diào)，并在發(fā)生變化或沖突時(shí)做出相應(yīng)的決策，報(bào)公司批準(zhǔn)后實(shí)行。4、事務(wù)決策權(quán)（1）在平常的經(jīng)營(yíng)管理中，項(xiàng)目公司經(jīng)理有權(quán)對(duì)項(xiàng)目公司內(nèi)部的、職權(quán)范圍內(nèi)的平常事務(wù)進(jìn)行決策。（2）對(duì)職權(quán)范圍內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件有自行處置權(quán)：解決突發(fā)事件，必須本著有利公司和社會(huì)利益原則，并立即向主管領(lǐng)導(dǎo)、主管部門(mén)報(bào)告。（3）根據(jù)公司授權(quán)（授權(quán)額度為單項(xiàng)協(xié)議價(jià)款為50萬(wàn)元的協(xié)議簽訂權(quán)），代表項(xiàng)目簽署協(xié)議、協(xié)議，簽發(fā)平常行政、業(yè)務(wù)控制文獻(xiàn)。（4）項(xiàng)目宣傳資料、廣告稿的審定權(quán)。5、評(píng)價(jià)申訴權(quán)項(xiàng)目公司經(jīng)理有權(quán)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況及項(xiàng)目完畢后的各方面績(jī)效做出自我評(píng)價(jià)，并對(duì)公司后評(píng)價(jià)的結(jié)果進(jìn)行溝通和申訴。（二）參股合作（非控股）項(xiàng)目的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（公司外派到項(xiàng)目公司的代表，簡(jiǎn)稱(chēng)“外派代表”）的權(quán)限1、人事權(quán)根據(jù)《項(xiàng)目合作協(xié)議》的有關(guān)規(guī)定，有權(quán)決定項(xiàng)目組其別人員的人選，有權(quán)撤換項(xiàng)目組人員。2、財(cái)務(wù)權(quán)（1）項(xiàng)目公司成立前，在項(xiàng)目考察、可行性研究、合作洽談期間，項(xiàng)目公司經(jīng)理有一定數(shù)額的資金支配權(quán)；（2）在項(xiàng)目公司成立后，在項(xiàng)目公司核準(zhǔn)的招待費(fèi)額度內(nèi)，項(xiàng)目公司經(jīng)理有權(quán)決定總公司和其他項(xiàng)目公司來(lái)訪(fǎng)人員的招待事宜；（3）項(xiàng)目公司決策委員會(huì)授予的財(cái)務(wù)支配權(quán)。3、管理決策權(quán)作為“外派董事”，或經(jīng)公司授權(quán)，在項(xiàng)目公司中行使董事和公司代表的職權(quán)。4、監(jiān)督權(quán)（1）代表公司對(duì)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；（2）向本公司提出加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目公司監(jiān)督的意見(jiàn)和建議。5、評(píng)價(jià)申訴權(quán)可提出薪酬及支付方式、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果的申訴。第四章項(xiàng)目公司經(jīng)理的薪酬及考核第十六條執(zhí)行公司《薪酬管理辦法》和公司《績(jī)效考核辦法》。第五章項(xiàng)目公司經(jīng)理的解聘第十七條項(xiàng)目公司經(jīng)理在任職期間有下列情形之一者，總經(jīng)理可解除對(duì)項(xiàng)目公司經(jīng)理的聘任：（一）無(wú)法按計(jì)劃完畢項(xiàng)目的；（二）違反國(guó)家法律、法規(guī)及總公司規(guī)章制度，情節(jié)嚴(yán)重的；（三）特大工程事故；（四）特大經(jīng)濟(jì)案件；（五）重大火災(zāi)事故；（六）因工作嚴(yán)重失誤給公司導(dǎo)致重大經(jīng)濟(jì)損失的；（七）公司規(guī)定的其它情形。項(xiàng)目公司經(jīng)理解聘后，新的項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)按照競(jìng)聘或總經(jīng)理提名的方式重新產(chǎn)生。第十八條無(wú)論是被解職、積極辭職，還是自動(dòng)解聘，項(xiàng)目公司經(jīng)理離職前，必須進(jìn)行離職審計(jì)。離職審計(jì)并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)通過(guò)后，方可正式離職。未通過(guò)離職審計(jì)擅自離職導(dǎo)致公司損失的，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。第十九條項(xiàng)目公司經(jīng)理解聘后，在未被任命新的職務(wù)前，暫歸公司公司發(fā)展中心管理。未被任命新的職務(wù)前，從事公司發(fā)展中心所分派的工作，其薪酬待遇由公司研究決定。被任命新的職務(wù)的，按照新崗位薪酬待遇發(fā)放。第七章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)第二十條為了提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平和效率，項(xiàng)目公司經(jīng)理產(chǎn)生后，公司總經(jīng)理代表公司與項(xiàng)目公司經(jīng)理（涉及參股合作項(xiàng)目的“外派代表”，下同）簽署《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》。第二十一條《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》簽訂的程序?yàn)椋汗狙芯繑M定項(xiàng)目的控制目的→人力資源中心起草→總經(jīng)理與項(xiàng)目公司經(jīng)理商談責(zé)任書(shū)條款→總經(jīng)理與項(xiàng)目公司經(jīng)理簽訂《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》。特殊情況由公司總公司決策委員會(huì)決定。第二十二條《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》是具有委托承包協(xié)議性質(zhì)的有效法律文獻(xiàn)，是明確項(xiàng)目公司經(jīng)理職責(zé)權(quán)限、考核、獎(jiǎng)懲的依據(jù)，是出現(xiàn)勞資糾紛后進(jìn)行仲裁或訴訟的依據(jù)?！俄?xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》一般涉及：（一）項(xiàng)目概況；（二）經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任范圍，經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任目的；（三）項(xiàng)目公司經(jīng)理職責(zé)、權(quán)限；（四）包干費(fèi)用范圍及標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目公司經(jīng)理的薪酬與考核、獎(jiǎng)懲；（五）責(zé)任追溯（涉及不可抗力）；（六）其他事項(xiàng)?！俄?xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》的重要內(nèi)容見(jiàn)附件。第二十三條《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》中的計(jì)劃成本指標(biāo)由征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)、稅金、其它行政事業(yè)性收費(fèi)構(gòu)成。第二十四條《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》中的預(yù)期利潤(rùn)總額為：所有銷(xiāo)售收入減去所有開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅金、按各年度收支凈值計(jì)算的資金占用費(fèi)、剩余空置房屋供暖費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和其它行政性事業(yè)性收費(fèi)的余額。第二十五條《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》一經(jīng)簽定，應(yīng)嚴(yán)格遵守，特殊情況須進(jìn)行指標(biāo)調(diào)整的，可用補(bǔ)充協(xié)議或公司文獻(xiàn)的形式予以確認(rèn)?！俄?xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》簽署、生效后，總經(jīng)理、項(xiàng)目公司經(jīng)理、總經(jīng)理辦公室各保存一份責(zé)任書(shū)原件，人力資源中心、財(cái)務(wù)管理中心等職能部門(mén)可保存責(zé)任書(shū)復(fù)印件。第八章項(xiàng)目公司其他高管成員第二十六條項(xiàng)目公司經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要和總經(jīng)理的意見(jiàn)，提出項(xiàng)目副經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理助理的設(shè)立意見(jiàn)并進(jìn)行提名。第二十七條項(xiàng)目副經(jīng)理或經(jīng)理助理一般1～2人，由項(xiàng)目公司經(jīng)理提名，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后聘任。聘任后由人力資源中心備案。第二十八條項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)班子其他成員的聘期由項(xiàng)目公司經(jīng)理擬定。聘任期間遇項(xiàng)目結(jié)束，聘任協(xié)議可提前解除。第二十九條項(xiàng)目副經(jīng)理或經(jīng)理助理的職權(quán)由項(xiàng)目公司經(jīng)理根據(jù)其專(zhuān)長(zhǎng)、項(xiàng)目需要進(jìn)行分派，對(duì)項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)，并接受項(xiàng)目公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)。項(xiàng)目公司經(jīng)理有權(quán)提請(qǐng)公司調(diào)離、解聘項(xiàng)目公司副經(jīng)理或經(jīng)理助理；項(xiàng)目公司解散后，可提出任職推薦意見(jiàn)。第三十條項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)班子其他成員的解聘程序項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)班子其他成員由項(xiàng)目公司經(jīng)理提出書(shū)面報(bào)告，公司決策委員會(huì)審核，由項(xiàng)目公司經(jīng)理解聘，公司人力資源中心備案。第三十一條項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人實(shí)行公司委派制，由公司財(cái)務(wù)管理中心根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模派出財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，詳見(jiàn)《財(cái)務(wù)管理手冊(cè)》中《委派會(huì)計(jì)管理規(guī)定》。第九章其他第三十二條本辦法由公司決策委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋?zhuān)薷臅r(shí)亦同。第三十三條本辦法自頒布之日起施行。

附件項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)（示范文本）公司：湖北人信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公司）項(xiàng)目公司：公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目公司）為了調(diào)動(dòng)項(xiàng)目公司人員及項(xiàng)目公司經(jīng)理的積極性，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目的、項(xiàng)目公司權(quán)益、項(xiàng)目公司經(jīng)理的職責(zé)、權(quán)限、薪酬、考核及獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平和效率，保障項(xiàng)目投資目的的完畢和項(xiàng)目人員的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，經(jīng)公司與項(xiàng)目公司經(jīng)理充足協(xié)商，特簽署本責(zé)任書(shū)。一、項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目暫定名：，最終名稱(chēng)以政府主管部門(mén)的核定名稱(chēng)為準(zhǔn)。二、項(xiàng)目公司經(jīng)理經(jīng)內(nèi)部選聘和公司研究，公司聘用同志擔(dān)任本項(xiàng)目的項(xiàng)目公司經(jīng)理。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目的（一）財(cái)務(wù)目的（二）成本控制目的（三）質(zhì)量目的（四）進(jìn)度目的（五）銷(xiāo)售目的（六）客戶(hù)滿(mǎn)意度目的（七）安全目的（八）品牌建設(shè)（九）其他注1：參見(jiàn)《項(xiàng)目目的控制辦法》，具體目的根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，由公司與項(xiàng)目公司經(jīng)理協(xié)商擬定。四、項(xiàng)目公司工作范圍（一）前期報(bào)批手續(xù)辦理方面（二）設(shè)計(jì)方案評(píng)審和圖紙會(huì)審方面（三）開(kāi)工準(zhǔn)備方面（四）營(yíng)銷(xiāo)策劃方面（五）銷(xiāo)售方面（六）工程方面（七）客戶(hù)服務(wù)方面（八）工程驗(yàn)收與項(xiàng)目綜合驗(yàn)收方面（九）房屋交付與保修方面（十）管理體系實(shí)行、保持與制度建設(shè)方面（十一）其他方面注2：具體內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，由公司與項(xiàng)目公司經(jīng)理協(xié)商擬定。五、項(xiàng)目公司經(jīng)理職責(zé)與權(quán)限項(xiàng)目公司經(jīng)理全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)工作，完畢本責(zé)任書(shū)及公司規(guī)定的各項(xiàng)工作任務(wù)，在項(xiàng)目全過(guò)程運(yùn)作期間，行使以下職責(zé)與權(quán)限：（一）項(xiàng)目公司經(jīng)理職責(zé)（二）項(xiàng)目公司經(jīng)理權(quán)限注3：依據(jù)《項(xiàng)目公司經(jīng)理工作條例》的有關(guān)內(nèi)容，具體內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、總經(jīng)理授權(quán)，由公司與項(xiàng)目公司經(jīng)理協(xié)商擬定。六、項(xiàng)目薪酬、考核與獎(jiǎng)懲注4：依據(jù)公司《薪酬管理辦法》、公司《績(jī)效考核辦法》、《項(xiàng)目后評(píng)價(jià)管理辦法》的有關(guān)內(nèi)容。七、責(zé)任追溯（一）公司保證項(xiàng)目資本金的足額、及時(shí)投入，項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)保證項(xiàng)目各項(xiàng)目的和工作任務(wù)的完畢。在項(xiàng)目運(yùn)作期間，項(xiàng)目公司經(jīng)理不能因公司決策因素而追溯公司的責(zé)任，但可依據(jù)資本金的投入比例和時(shí)效而追溯公司的責(zé)任；項(xiàng)目公司經(jīng)理未完畢目的和工作任務(wù)時(shí)，公司有權(quán)依據(jù)第六條內(nèi)容追溯項(xiàng)目公司經(jīng)理的責(zé)任。（二）不可抗力1、若因不可抗力因素，導(dǎo)致項(xiàng)目公司無(wú)法完畢考核指標(biāo)，項(xiàng)目公司不承擔(dān)任何責(zé)任，不提取任何獎(jiǎng)勵(lì)。項(xiàng)目公司人員的工資、福利待遇等，按公司現(xiàn)行文獻(xiàn)執(zhí)行。2、不可抗力的界定：參照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行界定。八、其他1、本責(zé)任書(shū)一式三份，總經(jīng)理、項(xiàng)目公司經(jīng)理各存一份，人力資源中心留存一份。公司其他部門(mén)可根據(jù)工作需要留存復(fù)印件。2、本責(zé)任書(shū)可根據(jù)各年度公司經(jīng)營(yíng)目的、項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。相應(yīng)條款以調(diào)整后的內(nèi)容為準(zhǔn)。3、本責(zé)任書(shū)的調(diào)整內(nèi)容、本責(zé)任書(shū)的附件以及與本責(zé)任書(shū)內(nèi)容有關(guān)的公司決議、規(guī)定等均與本責(zé)任書(shū)有同等法律效力。4、本責(zé)任書(shū)一經(jīng)簽定，即具法律效力，是公司對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目人員涉及項(xiàng)目公司經(jīng)理進(jìn)行考核、薪酬發(fā)放和獎(jiǎng)懲的依據(jù)，是發(fā)生勞資糾紛后進(jìn)行仲裁或訴訟的依據(jù)。5、本責(zé)任書(shū)自總經(jīng)理、項(xiàng)目公司經(jīng)理簽字后生效。本責(zé)任書(shū)附件：附件1：附件2：附件3：湖北人信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目公司經(jīng)理：（總經(jīng)理簽字）（簽字）簽定日期：年月日

1.9項(xiàng)目公司組建、解散與員工管理辦法一、目的為了明確項(xiàng)目公司各崗位人員的到位和離任時(shí)間，規(guī)范項(xiàng)目公司的組建和解散程序，特制訂本辦法。二、合用范圍本辦法合用于公司獨(dú)資、控股及參股合作的各類(lèi)項(xiàng)目公司的組建和解散。三、組建程序1、公司與土地單位，或與合作單位達(dá)成初步合作意向后，公司開(kāi)始組建項(xiàng)目公司，或向項(xiàng)目公司派駐公司代表。2、在項(xiàng)目立項(xiàng)后，項(xiàng)目公司成立前，項(xiàng)目前期工作由公司發(fā)展中心負(fù)責(zé)，或由總經(jīng)理指定的專(zhuān)人負(fù)責(zé)。3、在項(xiàng)目基本擬定、具有啟動(dòng)條件后，公司按照《項(xiàng)目公司經(jīng)理工作條例》的有關(guān)規(guī)定，選聘項(xiàng)目公司經(jīng)理。4、項(xiàng)目公司經(jīng)理產(chǎn)生后由項(xiàng)目公司經(jīng)理或總經(jīng)理提名，公司決策委員會(huì)討論批準(zhǔn)產(chǎn)生項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)層其他成員。5、項(xiàng)目公司經(jīng)理擬定項(xiàng)目公司的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)方案和部門(mén)、崗位設(shè)立、人員編制方案，經(jīng)人力資源中心審核后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。6、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)立方案經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，項(xiàng)目公司經(jīng)理開(kāi)始選任項(xiàng)目其別人員：（1）項(xiàng)目公司經(jīng)理一方面在公司內(nèi)部選任項(xiàng)目人員；（2）當(dāng)公司內(nèi)部現(xiàn)有人員無(wú)法滿(mǎn)足規(guī)定期，項(xiàng)目公司經(jīng)理可在其他項(xiàng)目公司選擇人員（在征得項(xiàng)目公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，到人力資源中心備案，辦理內(nèi)部調(diào)動(dòng)手續(xù)）；（3）當(dāng)公司內(nèi)部人員無(wú)法滿(mǎn)足規(guī)定期，項(xiàng)目公司經(jīng)理在征得總經(jīng)理批準(zhǔn)后，向人力資源中心提出人員需求，在武漢市、全省甚至是跨省招聘，由人力資源中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一招聘。在異地招聘則由項(xiàng)目公司在人力資源中心指導(dǎo)下自行負(fù)責(zé)招聘。7、項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和實(shí)際工作需要，陸續(xù)選任項(xiàng)目公司人員。四、聘任期限項(xiàng)目公司高管人員中的其他成員的聘期由項(xiàng)目公司經(jīng)理擬定，原則上不少于一年，不長(zhǎng)于項(xiàng)目周期。一般員工聘期為一年。聘任期間遇項(xiàng)目結(jié)束，聘任協(xié)議可提前解除。五.聘任協(xié)議（一）項(xiàng)目公司經(jīng)理需與項(xiàng)目公司的其他高管人員人員及一般員工簽訂聘任協(xié)議。（二）聘任協(xié)議涉及聘任期限、聘任崗位、免職條件、績(jī)效考核、薪酬福利等內(nèi)容。（三）聘任期限屆滿(mǎn)，項(xiàng)目公司經(jīng)理有權(quán)決定終止或續(xù)訂聘任協(xié)議。（四）聘任期內(nèi)，若員工未能達(dá)成績(jī)效考核規(guī)定，項(xiàng)目公司經(jīng)理有權(quán)解除或變更聘任協(xié)議。聘任協(xié)議應(yīng)符合《勞動(dòng)法》關(guān)于勞動(dòng)協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。六、項(xiàng)目的終止1、項(xiàng)目出現(xiàn)以下情況時(shí)，應(yīng)適時(shí)進(jìn)行終止：（1）項(xiàng)目目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；（2）項(xiàng)目的目的已無(wú)望實(shí)現(xiàn)，工作已經(jīng)停止，恢復(fù)的也許性很??；（3）項(xiàng)目組織或環(huán)境發(fā)生重大變化，使項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)開(kāi)展；（4）項(xiàng)目目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，約定工期截止時(shí)間已到，公司和項(xiàng)目公司應(yīng)共同及時(shí)把項(xiàng)目推向結(jié)束階段，及時(shí)擬定結(jié)算時(shí)間，避免因遲緩的項(xiàng)目結(jié)尾，導(dǎo)致管理松懈和增長(zhǎng)無(wú)端的費(fèi)用，以及項(xiàng)目遲延帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)。2、在項(xiàng)目目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的情況下進(jìn)入項(xiàng)目終止階段，項(xiàng)目公司應(yīng)做以下工作：（1）通過(guò)規(guī)定的各項(xiàng)驗(yàn)收，項(xiàng)目公司和公司共同對(duì)項(xiàng)目預(yù)期目的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，并協(xié)商項(xiàng)目公司結(jié)束工作的時(shí)間；（2）作好分包協(xié)議的結(jié)束工作，涉及協(xié)議款項(xiàng)的支付，對(duì)遺留問(wèn)題列出清單，提出解決意見(jiàn)；（3）進(jìn)行材料設(shè)備付款的對(duì)賬和結(jié)算，取得材料設(shè)備結(jié)算單，上報(bào)公司協(xié)議審算中心、財(cái)務(wù)管理中心；（4）根據(jù)公司有關(guān)制度進(jìn)行項(xiàng)目的移交工作，涉及：剩余未售房清單、檔案、圖紙、文獻(xiàn)、項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告，辦公設(shè)備等，并提出剩余物資的處置意見(jiàn)；（5）進(jìn)行項(xiàng)目總決算，訂立責(zé)任書(shū)雙方確認(rèn)項(xiàng)目最終成本和項(xiàng)目利潤(rùn)總額，并根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告做出項(xiàng)目分析和評(píng)價(jià)；（6）通過(guò)項(xiàng)目公司經(jīng)理與項(xiàng)目成員的協(xié)商，提出人員安頓意見(jiàn)，上報(bào)公司審核后，報(bào)人力資源中心備案；（7）項(xiàng)目公司經(jīng)理提出項(xiàng)目的結(jié)束報(bào)告，內(nèi)容應(yīng)涉及：記錄項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題和解決的結(jié)果，遺留問(wèn)題及解決意見(jiàn)，項(xiàng)目各項(xiàng)預(yù)期指標(biāo)的實(shí)際結(jié)果，整理集中有用的文獻(xiàn)，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目提供建議和啟示，提交公司。七、項(xiàng)目公司的解散在項(xiàng)目終止或項(xiàng)目結(jié)束后，項(xiàng)目公司應(yīng)予以解散。項(xiàng)目公司解散后的項(xiàng)目人員安排規(guī)定如下：1、項(xiàng)目公司臨時(shí)聘任的工程師等人員，在所分管的工程竣工驗(yàn)收后、任職可以終止時(shí)，項(xiàng)目公司經(jīng)理在征詢(xún)主管人員意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，提出繼續(xù)留用或解聘建議書(shū)，報(bào)人力資源中心。經(jīng)研究，可以繼續(xù)留用的，經(jīng)當(dāng)事人批準(zhǔn)，人力資源中心辦理續(xù)聘手續(xù)，可調(diào)入其他項(xiàng)目公司；公司和其他項(xiàng)目公司暫不需要的，項(xiàng)目公司辦理解聘手續(xù)，予以解聘。2、公司在項(xiàng)目后評(píng)價(jià)完結(jié)后項(xiàng)目人員解散。除了已經(jīng)或?qū)⒁{(diào)入其他項(xiàng)目公司的人員外，項(xiàng)目公司經(jīng)理到公司發(fā)展中心待命，暫時(shí)歸屬公司發(fā)展中心，接受公司發(fā)展中心的管理；其別人員到公司人力資源中心報(bào)到，服從人力資源中心的安排。3、項(xiàng)目公司解散后，項(xiàng)目人員在未被任命新的職務(wù)前，其薪酬待遇按照待崗工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放；被任命新職務(wù)的，其薪酬待遇按新職務(wù)的薪酬標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。特例情況由公司決策委員會(huì)研究決定其薪酬。4、具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司解散，執(zhí)行《中華人民共和國(guó)公司法》和《（項(xiàng)目）公司章程》的有關(guān)規(guī)定，辦理清算、注銷(xiāo)手續(xù)。八、勞動(dòng)關(guān)系公司執(zhí)行“勞動(dòng)關(guān)系隨工資關(guān)系”的原則，即工資在哪兒發(fā)放就與哪兒簽訂勞動(dòng)協(xié)議。具體規(guī)定如下：1、各項(xiàng)目公司經(jīng)理與公司直接簽署勞動(dòng)協(xié)議，工資在公司發(fā)放。2、異地項(xiàng)目公司、合作項(xiàng)目公司的其他項(xiàng)目人員，屬于公司外派的，與公司簽署勞動(dòng)協(xié)議。屬于在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間公開(kāi)招聘的人員，與項(xiàng)目公司直接簽署勞動(dòng)協(xié)議。3、項(xiàng)目人員調(diào)回公司后，與原項(xiàng)目公司簽署的勞動(dòng)協(xié)議自動(dòng)失效。4、項(xiàng)目人員調(diào)任其他項(xiàng)目公司后，與原項(xiàng)目公司簽署的勞動(dòng)協(xié)議自動(dòng)失效，應(yīng)與新所在的項(xiàng)目公司簽署新的勞動(dòng)協(xié)議。九、任職工資標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目獎(jiǎng)金1、項(xiàng)目公司的工資福利執(zhí)行《項(xiàng)目公司薪酬管理辦法》。2、在年度績(jī)效工資或項(xiàng)目獎(jiǎng)金發(fā)放前，項(xiàng)目人員調(diào)離項(xiàng)目后，不影響績(jī)效工資和項(xiàng)目獎(jiǎng)金的應(yīng)得收益：項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)根據(jù)該崗位人員的績(jī)效考核結(jié)果，按以下標(biāo)準(zhǔn)給予應(yīng)得的績(jī)效工資：績(jī)效工資＝階段績(jī)效工資×實(shí)際工作日÷階段總工作日公司根據(jù)該崗位人員對(duì)項(xiàng)目的奉獻(xiàn)、項(xiàng)目公司經(jīng)理的意見(jiàn)和公司項(xiàng)目獎(jiǎng)金分派方案給予應(yīng)得的項(xiàng)目獎(jiǎng)金。十、其他1、本辦法由公司決策委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。2、本辦法自頒布之日起施行。

第二部分項(xiàng)目目的管理

2.1項(xiàng)目目的管理辦法第一章總則第一條為了明確項(xiàng)目目的的擬定過(guò)程和目的的內(nèi)容，規(guī)范控制程序，保證項(xiàng)目按事先制定的計(jì)劃、實(shí)現(xiàn)最終目的，特制定本辦法。第二條目的控制是指項(xiàng)目管理者根據(jù)項(xiàng)目跟蹤提供的信息，對(duì)比原計(jì)劃（或計(jì)劃目的），找出偏差，分析因素，研究糾偏對(duì)策，實(shí)行糾偏措施的全過(guò)程。第三條公司采用PDCA過(guò)程方法制定目的并進(jìn)行目的控制。職責(zé)分派如下：公司總經(jīng)理提出提出項(xiàng)目目的，公司決策委員會(huì)討論、批準(zhǔn)目的，公司考核小組按照績(jī)效考核的方法測(cè)量偏差，公司決策委員會(huì)提出糾偏與改善措施，工程副總經(jīng)理協(xié)助、監(jiān)督、檢查糾偏與改善措施的實(shí)行，項(xiàng)目公司經(jīng)理具體執(zhí)行實(shí)行糾偏與改善措施，并及時(shí)溝通實(shí)行效果，公司考核小組按照績(jī)效考核的方法進(jìn)行再測(cè)量偏差。第四條項(xiàng)目目的控制的程序：制訂控制目的制訂控制目的跟蹤實(shí)行、掌握信息因素與趨勢(shì)分析采用糾偏行動(dòng)第二章項(xiàng)目目的的制定第五條在取得項(xiàng)目的土地使用權(quán)或與合作單位簽署合作協(xié)議后，公司組織公司發(fā)展中心、人力資源中心、財(cái)務(wù)管理中心等部門(mén)測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目的。測(cè)算后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目的應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理審定后，提交公司決策委員會(huì)討論批準(zhǔn)。第六條公司決策委員會(huì)討論、批準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目的。經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目的是評(píng)價(jià)項(xiàng)目及項(xiàng)目公司經(jīng)理績(jī)效、發(fā)放績(jī)效工資、超額利潤(rùn)分享獎(jiǎng)金、進(jìn)行目的控制和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)。第七條每年的項(xiàng)目生產(chǎn)計(jì)劃發(fā)布后，各項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)擬定本項(xiàng)目的年度計(jì)劃，并報(bào)公司決策委員會(huì)討論批準(zhǔn)。第八條經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目年度計(jì)劃是評(píng)選項(xiàng)目及項(xiàng)目公司經(jīng)理年度績(jī)效、發(fā)放年度績(jī)效工資、進(jìn)行目的控制的依據(jù)。第九條《季度生產(chǎn)計(jì)劃》由項(xiàng)目公司核定。人力資源中心根據(jù)核定的《季度生產(chǎn)計(jì)劃》組織考核。季度目的作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目及項(xiàng)目公司經(jīng)理季度績(jī)效、發(fā)放季度績(jī)效工資的依據(jù)。第三章項(xiàng)目目的控制措施第十條項(xiàng)目目的控制方法是以各種文獻(xiàn)、報(bào)表、圖表等為重要工具，以定期或不定期地召開(kāi)各類(lèi)有關(guān)人員參與的會(huì)議為重要方法，再加上溝通各方面信息的通訊聯(lián)系制度。第十一條為了強(qiáng)化目的控制，公司對(duì)各項(xiàng)目采用的目的控制方法涉及：（一）項(xiàng)目控制文獻(xiàn)項(xiàng)目控制文獻(xiàn)是項(xiàng)目控制的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目實(shí)行中，對(duì)數(shù)量、質(zhì)量、時(shí)間、成本、效益的控制標(biāo)準(zhǔn)均來(lái)源于這些控制文獻(xiàn)，以控制文獻(xiàn)為依據(jù)。公司通過(guò)以下控制文獻(xiàn)來(lái)進(jìn)行目的控制：1、協(xié)議——執(zhí)行公司《協(xié)議管理制度》。2、管理制度——公司各級(jí)人員要嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)管理制度。3、工作規(guī)程——執(zhí)行本手冊(cè)及公司其他管理體系文獻(xiàn)的各項(xiàng)工作規(guī)程。4、職責(zé)劃分——公司通過(guò)明確部門(mén)職責(zé)、部門(mén)間工作接口關(guān)系，在各工作規(guī)程中進(jìn)行職責(zé)分派。各項(xiàng)目公司、各部門(mén)必須嚴(yán)格按照職責(zé)劃分各司其職、各負(fù)其責(zé)，工作中要發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，并及時(shí)向上級(jí)提出職責(zé)劃分的改善意見(jiàn)。嚴(yán)禁推諉扯皮、推卸責(zé)任。5、計(jì)劃文獻(xiàn)——計(jì)劃是項(xiàng)目實(shí)行工作進(jìn)行以前預(yù)先擬訂的具體工作內(nèi)容和環(huán)節(jié)。公司各級(jí)人員要樹(shù)立“以計(jì)劃為主”的觀念，不斷提高預(yù)測(cè)能力和市場(chǎng)應(yīng)變能力，保證完畢既定計(jì)劃。未經(jīng)正式批準(zhǔn)，嚴(yán)禁擅自調(diào)整計(jì)劃。為了在項(xiàng)目控制中及時(shí)獲得準(zhǔn)確、有效、全面的信息，保障項(xiàng)目控制活動(dòng)的順利進(jìn)行，各項(xiàng)目公司要及時(shí)提出各類(lèi)控制文獻(xiàn)的改善意見(jiàn)，總經(jīng)理、各職能部門(mén)要真實(shí)地記錄、及時(shí)地匯總、全面系統(tǒng)地分析意見(jiàn)或建議，不斷完善控制文獻(xiàn)，保證與各項(xiàng)目公司建立全面溝通與協(xié)調(diào)一致的工作關(guān)系。（二）項(xiàng)目控制會(huì)議公司通過(guò)總公司決策委員會(huì)及其它與項(xiàng)目有關(guān)的各類(lèi)會(huì)議來(lái)檢查、評(píng)估項(xiàng)目目的的完畢情況，分析問(wèn)題、找出對(duì)策，并安排下一階段的重要任務(wù)和目的。具體涉及：1、計(jì)劃完畢情況；2、計(jì)劃未實(shí)現(xiàn)的影響因素；3、工作何時(shí)能完畢；4、資源需求，是否采用糾偏措施；5、何時(shí)才干回到計(jì)劃軌道；6、下一步工作安排。第十二條項(xiàng)目目的控制的原則1、針對(duì)未來(lái)的控制原則；2、主管人控制原則；3、控制關(guān)鍵點(diǎn)的原則；4、例外（突發(fā)或應(yīng)急事件）原則；5、靈活控制（動(dòng)態(tài)）的原則；6、提高效率的原則。第十三條項(xiàng)目進(jìn)度控制執(zhí)行《項(xiàng)目進(jìn)度控制辦法》。第十四條項(xiàng)目質(zhì)量控制執(zhí)行《項(xiàng)目質(zhì)量控制辦法》。第十五條項(xiàng)目資金控制執(zhí)行《項(xiàng)目資金預(yù)算管理辦法》、《項(xiàng)目成本核算管理辦法》。第十七條項(xiàng)目銷(xiāo)售控制執(zhí)行公司《銷(xiāo)售與客戶(hù)關(guān)系管理手冊(cè)》。第十八條項(xiàng)目客戶(hù)關(guān)系管理控制執(zhí)行《銷(xiāo)售與客戶(hù)服務(wù)管理手冊(cè)》。第十九條項(xiàng)目安全、文明管理執(zhí)行《安全生產(chǎn)文明施工管理規(guī)定》。第二十條為了進(jìn)一步強(qiáng)化目的控制措施，公司在各項(xiàng)目公司嚴(yán)格推行《績(jī)效考核辦法》，通過(guò)績(jī)效考核、且考核結(jié)果與績(jī)效工資直接掛鉤的方式來(lái)跟蹤目的實(shí)行情況，掌握實(shí)行信息。第四章偏差分析與糾偏第二十條公司通過(guò)平常對(duì)比分析、績(jī)效考核等方式測(cè)量項(xiàng)目目的的實(shí)現(xiàn)或完畢情況，找出實(shí)際完畢情況與計(jì)劃目的之間的偏差，進(jìn)而對(duì)偏差產(chǎn)生的因素進(jìn)行分析。第十八條偏差產(chǎn)生的因素一般有：1、資金供應(yīng)不及時(shí)到位；2、項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確；3、決策中有疏漏；4、計(jì)劃制訂不合理等。鑒于各偏差產(chǎn)生的因素有關(guān)聯(lián)或互為因果的關(guān)系，因素分析時(shí)要找出“直接因素”和“間接因素”。第十九條分析出偏差產(chǎn)生的因素后，公司采用改善措施進(jìn)行糾偏。第五章附則第二十條本辦法由總公司決策委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋?zhuān)薷臅r(shí)亦同。第二十一條本辦法自頒布之日起施行。

2.2項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)行辦法1目的為了明確項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的方法、范圍和過(guò)程，提供對(duì)項(xiàng)目和項(xiàng)目公司經(jīng)理進(jìn)行績(jī)效考核和綜合評(píng)價(jià)的依據(jù)，不斷提高項(xiàng)目決策和管理水平，特制定本辦法。2合用范圍本辦法合用于本公司投資開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目。在項(xiàng)目所有結(jié)束后、項(xiàng)目公司解散前，實(shí)行本辦法。3項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的定義項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是指對(duì)已經(jīng)完畢的項(xiàng)目的執(zhí)行過(guò)程、效益和影響所進(jìn)行的系統(tǒng)的、客觀的分析和評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過(guò)及時(shí)有效的信息反饋為未來(lái)新項(xiàng)目的決策和提高投資決策、管理水平提出建議，同時(shí)為后評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)行運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的問(wèn)題提出改善建議，從而不斷提高投資效率和效益。4職責(zé)和權(quán)限4.1項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的機(jī)構(gòu)4.1.1由公司考核小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作。4.1.2公司可委托專(zhuān)業(yè)征詢(xún)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家參與本公司的項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。專(zhuān)業(yè)的評(píng)價(jià)征詢(xún)機(jī)構(gòu)和特聘的專(zhuān)家由公司考核小組擬定，并負(fù)責(zé)對(duì)其工作進(jìn)行管理，監(jiān)督和協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)配合。4.2公司相關(guān)各部門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)所需的各種資料、各項(xiàng)指標(biāo)的提供和支持。5工作程序5.1在項(xiàng)目公司成立后，公司應(yīng)明確項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的方法、范圍和過(guò)程。5.2項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的評(píng)價(jià)指標(biāo)和規(guī)定應(yīng)與項(xiàng)目目的相一致。5.3項(xiàng)目后評(píng)價(jià)專(zhuān)業(yè)征詢(xún)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家的擬定5.3.1由公司考核小組研究選定項(xiàng)目后評(píng)價(jià)專(zhuān)業(yè)征詢(xún)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家。5.3.2擬定征詢(xún)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家的原則：（1）有房地產(chǎn)業(yè)征詢(xún)經(jīng)歷；（2）有項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的實(shí)行經(jīng)驗(yàn)或征詢(xún)經(jīng)驗(yàn)；（3）與公司、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目人員沒(méi)有直接或間接利害關(guān)系；（4）公司規(guī)定的其他供方條件。5.4項(xiàng)目完畢后，由項(xiàng)目公司經(jīng)理組織撰寫(xiě)《項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告》。5.5由項(xiàng)目公司經(jīng)理在項(xiàng)目所有交付后提供《項(xiàng)目人員分流建議》，其內(nèi)容應(yīng)涉及：（1）公司派出的員工的分流意見(jiàn)；（2）臨時(shí)聘用人員的留用或解聘；5.6檔案移交項(xiàng)目備案通過(guò)后，項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目各類(lèi)檔案的歸檔并移交城建檔案館，并向公司總經(jīng)理辦公室歸檔一份。應(yīng)歸檔、移交的檔案涉及工程技術(shù)檔案、客戶(hù)檔案、文書(shū)檔案及其它檔案。5.7項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的實(shí)行5.7.1委托評(píng)價(jià)程序5.7.1.1公司考核小組進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，也可邀請(qǐng)管理征詢(xún)公司或?qū)＜疫M(jìn)行獨(dú)立項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。5.7.1.2公司考核小組提供《項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告》及所需的有關(guān)資料。5.7.1.3評(píng)價(jià)人通過(guò)閱讀所有的文獻(xiàn)資料，找出項(xiàng)目重要調(diào)查的內(nèi)容并根據(jù)委托任務(wù)的規(guī)定和編寫(xiě)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告的需要，認(rèn)真準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查提綱。5.7.1.4評(píng)價(jià)人根據(jù)工作計(jì)劃進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查和收集其它資料。5.7.1.5根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查提綱，評(píng)價(jià)人赴項(xiàng)目實(shí)地了解情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析因素，有關(guān)部門(mén)等應(yīng)配合協(xié)調(diào)調(diào)查。5.7.1.6公司考核小組根據(jù)調(diào)查結(jié)果，會(huì)同專(zhuān)業(yè)征詢(xún)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家分析調(diào)查內(nèi)容，總結(jié)和歸納出基本意見(jiàn)。5.7.1.7按照項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告的格式，評(píng)價(jià)人編寫(xiě)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告，經(jīng)公司審核后，形成項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告。5.7.2公司考核小組評(píng)價(jià)（內(nèi)部評(píng)價(jià)）程序5.7.2.1發(fā)放或傳閱《項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告》及所需的有關(guān)資料。5.7.2.2各成員對(duì)與本部門(mén)主控和有關(guān)的指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查、征詢(xún)、溝通。5.7.2.3各成員進(jìn)行初步評(píng)價(jià)。5.7.2.4組長(zhǎng)組織召開(kāi)“項(xiàng)目后評(píng)價(jià)會(huì)議”，聽(tīng)取項(xiàng)目公司經(jīng)理述職報(bào)告，進(jìn)行質(zhì)詢(xún)，最后各自進(jìn)行“無(wú)交流、討論”的評(píng)價(jià)。5.7.2.5組長(zhǎng)收集、計(jì)算或委托別人收集、計(jì)算評(píng)分。5.7.2.6組長(zhǎng)與項(xiàng)目公司經(jīng)理進(jìn)行評(píng)價(jià)后的溝通。5.7.2.7組長(zhǎng)按照項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告的格式，編寫(xiě)或委托別人編寫(xiě)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告。5.7.2.8總經(jīng)理審定《項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告》，交項(xiàng)目公司經(jīng)理留存和總經(jīng)理辦公室存檔。5.8項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的內(nèi)容涉及：（1）項(xiàng)目目的完畢情況評(píng)價(jià)：重要是指項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)指標(biāo)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目的一致；（2）綜合評(píng)價(jià)和結(jié)論（項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)論是指項(xiàng)目成功度，涉及完全成功、很成功、基本成功、有限成功、不成功）；（3）經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)：涉及項(xiàng)目決策和目的的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，項(xiàng)目實(shí)行過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，項(xiàng)目外來(lái)因素的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等；（4）建議和措施：項(xiàng)目的補(bǔ)救和延續(xù)措施，項(xiàng)目的可連續(xù)發(fā)展措施，項(xiàng)目可改善措施，項(xiàng)目的不可控因素解決措施等。5.9項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告5.9.1項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告由公司考核小組執(zhí)行組長(zhǎng)整理，或委托管理征詢(xún)公司和專(zhuān)家整理，總經(jīng)理評(píng)審定稿。5.9.2項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)表的格式報(bào)告封面（涉及編號(hào)、密級(jí)、后評(píng)價(jià)者名稱(chēng)、日期等）封面內(nèi)頁(yè)（項(xiàng)目后評(píng)價(jià)權(quán)重指標(biāo)及其他說(shuō)明）項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)后評(píng)價(jià)報(bào)告摘要后評(píng)價(jià)報(bào)告正文（1）項(xiàng)目背景（2）項(xiàng)目實(shí)行評(píng)價(jià)（3）效果評(píng)價(jià)（4）結(jié)論和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)建議和措施；附件。5.10項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的改善總經(jīng)理公布評(píng)價(jià)結(jié)果，總結(jié)后評(píng)價(jià)成效，提出后評(píng)價(jià)的改善意見(jiàn)。涉及：本辦法的修改、公司考核小組的內(nèi)部評(píng)價(jià)技能培訓(xùn)；后評(píng)價(jià)成果的應(yīng)用和推行。6附則（1）本辦法由公司決策委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋?zhuān)薷臅r(shí)亦同。（2）本辦法自頒布之日起施行。

第三部分項(xiàng)目流程管理

3.1土地投標(biāo)與土地儲(chǔ)備工作規(guī)程第一條土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本生產(chǎn)要素之一。為了規(guī)范“找地”行為，提高項(xiàng)目可行性的“辨識(shí)能力”和競(jìng)標(biāo)能力，減少不必要的工作，減少投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，保障土地儲(chǔ)備和公司的可連續(xù)發(fā)展，特制訂本規(guī)程。第二條公司公司發(fā)展中心是本規(guī)程的責(zé)任部門(mén)，負(fù)責(zé)尋找建設(shè)項(xiàng)目、土地信息的搜集、擬訂土地投標(biāo)方案、參與投標(biāo)等，保證公司土地儲(chǔ)備目的的完畢。第三條“找地”原則（1）與公司的土地儲(chǔ)備計(jì)劃和發(fā)展戰(zhàn)略相符合。（2）與公司的專(zhuān)業(yè)形象相符合。（3）與公司的資源供應(yīng)能力相符合。（4）與公司的年度發(fā)展計(jì)劃相符合。第四條土地供應(yīng)信息的搜集公司發(fā)展中心應(yīng)與土地儲(chǔ)備管理部門(mén)保持密切的聯(lián)系，及時(shí)搜集最新土地信息，全面掌握拍賣(mài)土地的實(shí)際交易價(jià)格，隨時(shí)關(guān)注“土地招標(biāo)公告”，定期向總經(jīng)理報(bào)送土地市場(chǎng)信息。第五條假如土地滿(mǎn)足公司的“找地”原則，公司發(fā)展中心應(yīng)進(jìn)行進(jìn)一步資源調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容涉及：（1）城市總體規(guī)劃（2）土地運(yùn)用總體規(guī)劃（3）宗地規(guī)劃要點(diǎn)（4）區(qū)域土地規(guī)劃調(diào)整的也許性（5）項(xiàng)目成本概算（6）區(qū)域市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格情況（7）社區(qū)環(huán)境因素（8）周邊配套情況通過(guò)調(diào)查和可行性研究，公司發(fā)展中心認(rèn)為初步可行后，編制完畢《項(xiàng)目初步可行性報(bào)告》并報(bào)送總經(jīng)理，由總經(jīng)理提請(qǐng)公司決策委員會(huì)決定是否參與投標(biāo)或進(jìn)一步洽談。第六條經(jīng)公司決策委員會(huì)討論決定參與土地投標(biāo)后，公司財(cái)務(wù)管理中心要提前安排投標(biāo)所需的保證金和土地出讓金；公司發(fā)展中心要進(jìn)一步與土地儲(chǔ)備管理部門(mén)密切聯(lián)系，提前了解土地拍賣(mài)的具體信息，調(diào)查其他投標(biāo)單位的情況，并在規(guī)定期間內(nèi)制訂出具體的投標(biāo)方案，涉及投標(biāo)策略。投標(biāo)前，根據(jù)其他投標(biāo)單位的情況和公司“拿地”的決心，公司要明確投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。必要時(shí)，可與其他單位協(xié)商規(guī)定其退出投標(biāo)或與其他單位聯(lián)合投標(biāo)。投標(biāo)前，公司發(fā)展中心應(yīng)通過(guò)各種渠道或途徑了解其他投標(biāo)單位也許的投標(biāo)報(bào)價(jià)，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目初步策劃方案擬定本公司的投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。第七條公司總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)盡量親自參與土地投標(biāo)或合作洽談。參與土地投標(biāo)時(shí)，要嚴(yán)格遵循既定的投標(biāo)策略，嚴(yán)禁超價(jià)舉牌。第八條土地競(jìng)拍中標(biāo)后，公司發(fā)展中心負(fù)責(zé)與土地儲(chǔ)備管理部門(mén)具體接洽、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。第九條工作規(guī)范：（1）每月一次向總經(jīng)理報(bào)送“土地市場(chǎng)信息”，內(nèi)容要全面、真實(shí)，交易信息覆蓋率要達(dá)成75%以上。（2）土地儲(chǔ)備量要保持在公司年度開(kāi)發(fā)能力的1.5倍（含）以上。（3）市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，分析客觀。（4）對(duì)擬投資市場(chǎng)的土地拍賣(mài)信息要搜集完整，不漏掉；無(wú)論投標(biāo)與否，每年至少參與3次以上的土地拍賣(mài)活動(dòng)。第十條本辦法由公司決策委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。第十一條本辦法自頒布之日起施行。

3.2項(xiàng)目可行性研究管理辦法1目的為了明確項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容，規(guī)范項(xiàng)目可行性研究的程序，使項(xiàng)目的可行性研究更加全面規(guī)范、更加切合實(shí)際，為項(xiàng)目的投資決策提供依據(jù)，特制定本程序。2合用范圍合用于公司所有投資項(xiàng)目的可行性研究。3職責(zé)分派3.1公司發(fā)展中心是本程序的主控部門(mén)，負(fù)責(zé)：尋找建設(shè)項(xiàng)目；進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和有關(guān)數(shù)據(jù)資料的匯總；組織項(xiàng)目的論證；編制項(xiàng)目的初步可行性報(bào)告（用于土地投標(biāo)或合作洽談）；按照規(guī)定格式和內(nèi)容規(guī)定編制、報(bào)審《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》（報(bào)政府部門(mén)）；項(xiàng)目立項(xiàng)后，組織編制具體的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》（內(nèi)部使用的、指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作的精細(xì)化版本）3.2項(xiàng)目公司參與項(xiàng)目的具體可行性研究。3.3營(yíng)銷(xiāo)中心協(xié)助進(jìn)行市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售費(fèi)用的測(cè)算。3.4協(xié)議審算中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目配套費(fèi)用和建安費(fèi)用的測(cè)算，參與編制項(xiàng)目計(jì)劃。3.5財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用的測(cè)算。3.6副總經(jīng)理指導(dǎo)、協(xié)助分管部門(mén)的工作。3.7總經(jīng)理提出可行性研究的指導(dǎo)意見(jiàn)和改善意見(jiàn)。提請(qǐng)公司決策委員會(huì)討論、批準(zhǔn)項(xiàng)目投資事宜。4可行性研究程序公司發(fā)展中心是公司土地儲(chǔ)備的責(zé)任部門(mén)，負(fù)責(zé)尋找建設(shè)項(xiàng)目和土地信息，并負(fù)責(zé)前期洽談和相關(guān)信息的收集。經(jīng)初步判斷可行后，公司發(fā)展中心報(bào)請(qǐng)公司總經(jīng)理進(jìn)行考察。總經(jīng)理考察后，假如項(xiàng)目投資符合公司發(fā)展規(guī)劃、年度投資計(jì)劃和年度資金預(yù)算，總經(jīng)理可指示開(kāi)展項(xiàng)目的可行性研究，并遵循以下研究程序：4.1調(diào)查研究重要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。調(diào)查研究可以由公司發(fā)展中心報(bào)請(qǐng)公司公司決策委員會(huì)批準(zhǔn)后委托專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研公司進(jìn)行。4.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的擬定4.2.1參與部門(mén)和人員：公司發(fā)展中心、協(xié)議審算中心、營(yíng)銷(xiāo)中心，曾經(jīng)擔(dān)任過(guò)項(xiàng)目公司經(jīng)理的人員。4.2.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的擬定應(yīng)考慮市場(chǎng)需求、合理施工周期、公司發(fā)展規(guī)劃、公司資金狀況及融資能力、項(xiàng)目復(fù)雜限度、同業(yè)同質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際平均周期、本項(xiàng)目的不擬定因素對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的也許影響等。4.2.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期應(yīng)涉及土地整理時(shí)間、前期準(zhǔn)備時(shí)間、施工時(shí)間、銷(xiāo)售時(shí)間、環(huán)境整治時(shí)間、驗(yàn)收交付時(shí)間等。4.3項(xiàng)目成本預(yù)算4.3.1公司發(fā)展中心根據(jù)調(diào)查研究的結(jié)果，提出項(xiàng)目策劃方案。項(xiàng)目策劃方案應(yīng)充足考慮土地價(jià)值最大化、投資價(jià)值最大化、產(chǎn)品定位的差異性等。4.3.2協(xié)議審算中心、營(yíng)銷(xiāo)中心、公司發(fā)展中心、財(cái)務(wù)管理中心等部門(mén)分別測(cè)算不同方案的相關(guān)的成本。具體分工如下：項(xiàng)目成本涉及的內(nèi)容責(zé)任部門(mén)土地開(kāi)發(fā)成本拆遷費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金等。預(yù)測(cè)時(shí)，要以同等級(jí)土地的中標(biāo)價(jià)、實(shí)際拍賣(mài)時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)修正。公司發(fā)展中心各類(lèi)規(guī)費(fèi)涉及辦理各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。公司發(fā)展中心前期工程費(fèi)涉及“三通一平”費(fèi)，測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用等。公司發(fā)展中心市政及其它費(fèi)用涉及“七通一平”費(fèi)協(xié)議審算中心建安成本建筑、安裝工程費(fèi)協(xié)議審算中心配套工程費(fèi)景觀、園林、會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、道路、大門(mén)、圍墻、廣場(chǎng)等。協(xié)議審算中心銷(xiāo)售費(fèi)用售樓處、樣板間建設(shè)、裝修費(fèi)用；廣告費(fèi)、展覽費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)；設(shè)備設(shè)施費(fèi)、模型制作費(fèi)、水電費(fèi)等；考察培訓(xùn)費(fèi)，銷(xiāo)售薪酬等。營(yíng)銷(xiāo)中心財(cái)務(wù)費(fèi)用為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，涉及公司在經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的利息、手續(xù)費(fèi)，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及公司籌資中發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。財(cái)務(wù)管理中心管理費(fèi)用公司為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用的分?jǐn)?。?cái)務(wù)管理中心其他費(fèi)用指依法應(yīng)當(dāng)繳納的其行政性、事業(yè)性收費(fèi)。財(cái)務(wù)管理中心不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)預(yù)提用于也許出現(xiàn)的物價(jià)上漲、壞帳損失等引起的費(fèi)用公司發(fā)展中心4.4項(xiàng)目銷(xiāo)售、租賃收入測(cè)算4.4.1由營(yíng)銷(xiāo)中心對(duì)不同方案進(jìn)行銷(xiāo)售、租賃價(jià)格，銷(xiāo)售、租賃面積預(yù)測(cè)，進(jìn)而測(cè)算出項(xiàng)目的銷(xiāo)售、租賃收入。4.4.2在測(cè)算銷(xiāo)售、租賃收入時(shí)要充足考慮到不同方案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)限度、未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、不擬定因素等。4.5項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算4.5.1由公司發(fā)展中心提出、公司領(lǐng)導(dǎo)層研究決定。4.5.2根據(jù)不同項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型、城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況、城市房地產(chǎn)公司平均利潤(rùn)、公司投資心態(tài)（如短期或長(zhǎng)線(xiàn)投資，迅速回收資金保證投資安全還是高風(fēng)險(xiǎn)下的利潤(rùn)最大化）等進(jìn)行預(yù)測(cè)。（1）用成本法計(jì)算物業(yè)最低允許售價(jià)時(shí)，可采用市發(fā)改委、建委、物價(jià)局《商品房銷(xiāo)售價(jià)格報(bào)價(jià)表》的有關(guān)規(guī)定計(jì)取。（2）也可以用測(cè)算的銷(xiāo)售價(jià)格扣減項(xiàng)目成本即為利潤(rùn)。4.6評(píng)估分析4.6.1在進(jìn)行評(píng)估分析時(shí)，評(píng)估人員根據(jù)可行性研究的目的、物業(yè)類(lèi)型、資料的多少以及公司的投資心態(tài)等選定以下一種或幾種方法評(píng)估，并將意見(jiàn)報(bào)直接上級(jí)審核。（1）市場(chǎng)比較法（2）成本法（3）收益還原法（4）假設(shè)開(kāi)發(fā)法（5）其他方法（如專(zhuān)家調(diào)查法、德?tīng)柗品ǖ龋?.6.2評(píng)估分析涉及市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)分析、技術(shù)分析、風(fēng)險(xiǎn)和敏感性分析等。4.7編制可行性研究報(bào)告4.7.1公司發(fā)展中心負(fù)責(zé)組織編寫(xiě)各個(gè)階段的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。4.7.2《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》編寫(xiě)完畢后，發(fā)放的范圍至少涉及參與項(xiàng)目評(píng)審會(huì)議的成員。4.8《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的初步評(píng)審4.8.1項(xiàng)目評(píng)審成員在接到《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》后應(yīng)提出建設(shè)性、合理化的書(shū)面評(píng)審意見(jiàn)。4.8.2公司發(fā)展中心根據(jù)總經(jīng)理的指示組織有關(guān)部門(mén)和人員參與“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)審會(huì)議”。投資額較大、風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目公司可邀請(qǐng)房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜?、城市?jīng)濟(jì)學(xué)家、社會(huì)學(xué)家、環(huán)境學(xué)家、水文地質(zhì)專(zhuān)家等各方面專(zhuān)家參與評(píng)審。4.8.3評(píng)審內(nèi)容涉及：（1）項(xiàng)目發(fā)展與公司發(fā)展戰(zhàn)略的符合性；（2）市場(chǎng)預(yù)測(cè)的可信性；（3）項(xiàng)目定位的可行性；（4）市場(chǎng)的不擬定性；（5）技術(shù)方面的可靠性；（6）對(duì)環(huán)境的影響等。4.8.4評(píng)審會(huì)議由公司發(fā)展中心負(fù)責(zé)會(huì)議記錄。會(huì)后，根據(jù)會(huì)議記錄在三日內(nèi)整理出通過(guò)修改后的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，供決策委員會(huì)作為決策依據(jù)。評(píng)審后問(wèn)題較多時(shí)，應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充研究。4.9決策4.9.1項(xiàng)目決策應(yīng)由決策委員會(huì)討論通過(guò)。4.9.2當(dāng)決策委員會(huì)認(rèn)為需要補(bǔ)充研究、再次評(píng)審時(shí)，公司發(fā)展中心應(yīng)組織進(jìn)行補(bǔ)充研究，直到?jīng)Q策委員會(huì)通過(guò)。4.9.3決策委員會(huì)批準(zhǔn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告后，總經(jīng)理負(fù)責(zé)開(kāi)始領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)行工作。5具體可行性研究項(xiàng)目決策后，公司發(fā)展中心應(yīng)在原可行性報(bào)告的基礎(chǔ)上除了編制供項(xiàng)目立項(xiàng)用的報(bào)告外，還應(yīng)編制具體的、可指導(dǎo)項(xiàng)目全程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作的可行性研究報(bào)告。6可行性研究的委托以下情形可進(jìn)行可行性研究的委托：6.1可行性研究的人員緊缺或任務(wù)繁多，有也許影響任務(wù)的準(zhǔn)時(shí)完畢和研究質(zhì)量；6.2屬于外地項(xiàng)目，自我研究需要較長(zhǎng)時(shí)間，又需要盡快決策；6.3項(xiàng)目屬于公司未曾開(kāi)發(fā)過(guò)的，自我難以在短時(shí)間內(nèi)達(dá)成規(guī)定的深度和精度。委托可行性研究時(shí)，所選擇的可行性研究單位應(yīng)滿(mǎn)足公司規(guī)定的供方條件或按照《邀請(qǐng)招標(biāo)管理辦法》進(jìn)行招標(biāo)，并執(zhí)行公司協(xié)議管理的有關(guān)規(guī)定。7附件：項(xiàng)目可行性研究與評(píng)審、決策流程圖。項(xiàng)目可行性研究與評(píng)審、決策流程圖市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查公司發(fā)展中心委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行可行性研究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本預(yù)算項(xiàng)目收入、利潤(rùn)測(cè)算評(píng)估分析編制可行性研究報(bào)告總經(jīng)理組織初步評(píng)審公司決策委員會(huì)決策通過(guò)，進(jìn)行具體可行性研究未通過(guò)，結(jié)束洽談合作協(xié)議資源調(diào)查進(jìn)一步研究公司總經(jīng)理下達(dá)可研指令

3.3項(xiàng)目證照手續(xù)辦理管理辦法第一條為了明確各類(lèi)項(xiàng)目證照手續(xù)辦理的工作分工，加強(qiáng)證照手續(xù)辦理工作的管理，保障項(xiàng)目計(jì)劃的按期實(shí)行，特制定本辦法。第二條公司有關(guān)部門(mén)、項(xiàng)目公司項(xiàng)目證照手續(xù)辦理的工作分工：證照手續(xù)責(zé)任部門(mén)協(xié)助部門(mén)項(xiàng)目立項(xiàng)公司發(fā)展中心……項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)公司發(fā)展中心……建設(shè)用地規(guī)劃許可證公司發(fā)展中心項(xiàng)目公司土地使用證公司發(fā)展中心項(xiàng)目公司供電、供水、人防、消防、供氣、電信等市政配套手續(xù)項(xiàng)目公司公司發(fā)展中心建設(shè)工程規(guī)劃許可證項(xiàng)目公司公司發(fā)展中心施工許可證項(xiàng)目公司公司發(fā)展中心預(yù)售許可證項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)中心第三條合作項(xiàng)目的證照及其變更手續(xù)、市政配套手續(xù)均由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)辦理。第四條公司發(fā)展中心應(yīng)積極加強(qiáng)、不斷改善與政府土地、拆遷、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、供電、供水、人防、消防、供氣、電信等職能部門(mén)的公共關(guān)系，協(xié)助、指導(dǎo)項(xiàng)目公司辦理相關(guān)手續(xù)。（一）辦理證照手續(xù)前，公司發(fā)展中心應(yīng)向有關(guān)責(zé)任部門(mén)交底相關(guān)手續(xù)的辦理程序、聯(lián)系人、注意事項(xiàng)等。（二）當(dāng)接到項(xiàng)目公司的協(xié)辦規(guī)定后，公司發(fā)展中心有義務(wù)協(xié)助項(xiàng)目公司辦理相關(guān)手續(xù)。（三）項(xiàng)目公司不能說(shuō)明除了不可抗力以外的其他因素，又未提出協(xié)辦規(guī)定而導(dǎo)致工作延誤，責(zé)任由項(xiàng)目公司經(jīng)理承擔(dān)。假如提出了協(xié)辦規(guī)定，因公司發(fā)展中心的責(zé)任而導(dǎo)致工作延誤，責(zé)任由公司發(fā)展中心總監(jiān)承擔(dān)。第五條公司非責(zé)任部門(mén)的員工與政府有關(guān)部門(mén)有直系親屬、同學(xué)等密切關(guān)系的，有義務(wù)協(xié)助相關(guān)部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)。公司視其奉獻(xiàn)限度給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。第六條辦理各項(xiàng)證照手續(xù)的責(zé)任部門(mén)應(yīng)遵守項(xiàng)目所在地政府的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行公司的項(xiàng)目前期工作計(jì)劃、考勤管理制度和預(yù)算管理制度，按期辦結(jié)各項(xiàng)手續(xù)。經(jīng)抽查驗(yàn)證既未出勤又未到所告知的單位的，公司將給予通報(bào)批評(píng)和曠工處罰。第七條因以下因素導(dǎo)致手續(xù)不能按期辦結(jié)的，責(zé)任部門(mén)和負(fù)責(zé)人不承擔(dān)責(zé)任：（一）法律意義上的不可抗力；（二）政府職能部門(mén)的責(zé)任，如政府違約、相關(guān)人員因故不在崗等；（三）公司未能及時(shí)繳費(fèi)資金。第八條非第七條因素而導(dǎo)致工作延誤的，公司將視延誤時(shí)間和所導(dǎo)致的實(shí)際損失追究負(fù)責(zé)人的責(zé)任。公司辦理各項(xiàng)手續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為具有法定條件后政府部門(mén)的承諾期限。超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間的，每延遲一天，分別給予直接負(fù)責(zé)人、部門(mén)負(fù)責(zé)人、分管領(lǐng)導(dǎo)各100元、50元、50元的處罰。部門(mén)負(fù)責(zé)人是直接負(fù)責(zé)人時(shí)，給予部門(mén)負(fù)責(zé)人、分管領(lǐng)導(dǎo)各100元、50元的處罰。比標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間提前辦結(jié)的，每提前一天，給予以上標(biāo)準(zhǔn)兩倍的獎(jiǎng)勵(lì)。第九條外出辦理手續(xù)的人員應(yīng)嚴(yán)格恪守公司秘密和項(xiàng)目秘密，維護(hù)公司品牌，嚴(yán)禁有有損公司的言行。違反者，公司查實(shí)后予以嚴(yán)厲解決。第十條根據(jù)政府有關(guān)部門(mén)規(guī)定的條件、承諾的時(shí)間等，各項(xiàng)目具體手續(xù)的辦理時(shí)間由公司辦公會(huì)議研究決定。第十一條本辦法由公司決策委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋?zhuān)薷臅r(shí)亦同。第十二條本辦法自頒布之日起施行。

3.4設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)評(píng)審管理辦法第一條為了提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，促進(jìn)設(shè)計(jì)創(chuàng)新，明確設(shè)計(jì)控制流程及其職責(zé)、接口關(guān)系，根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的報(bào)批過(guò)程和內(nèi)部工作流程，特制定本辦法。本手冊(cè)所稱(chēng)的“設(shè)計(jì)”涉及：項(xiàng)目概念性方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)等。第二條職責(zé)分派1、異地項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位的考察、評(píng)價(jià)、選擇，設(shè)計(jì)過(guò)程控制，組織設(shè)計(jì)成果評(píng)審；2、公司設(shè)計(jì)管理中心負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)招標(biāo)方案，參與設(shè)計(jì)招標(biāo)，提出設(shè)計(jì)單位選擇的指導(dǎo)性意見(jiàn)，參與設(shè)計(jì)方案評(píng)審，提出主導(dǎo)意見(jiàn)；3、公司技術(shù)委員會(huì)決定設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)方案的選擇。第三條設(shè)計(jì)單位選擇設(shè)計(jì)單位的選擇具體執(zhí)行《供方管理手冊(cè)》中的《委托設(shè)計(jì)單位控制辦法》和公司協(xié)議管理的有關(guān)規(guī)定。在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，以下條件應(yīng)作為洽談的內(nèi)容和合約的內(nèi)容：1、批準(zhǔn)在公司及項(xiàng)目的宣傳資料、廣告中出現(xiàn)設(shè)計(jì)單位的名稱(chēng)和標(biāo)志；2、批準(zhǔn)為公司其它項(xiàng)目的設(shè)計(jì)提供免費(fèi)顧問(wèn)，并在所顧問(wèn)的項(xiàng)目的宣傳資料、廣告中以“設(shè)計(jì)顧問(wèn)”的名義出現(xiàn)其單位名稱(chēng)和標(biāo)志；3、批準(zhǔn)在此后的合作中“設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”有不低于約定額度的優(yōu)惠；4、批準(zhǔn)在對(duì)外宣傳中將委托項(xiàng)目作為案例進(jìn)行正面宣傳。第四條設(shè)計(jì)招標(biāo)、委托文獻(xiàn)的編制1、項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)招標(biāo)、委托文獻(xiàn)，設(shè)計(jì)管理中心負(fù)責(zé)審核，并報(bào)經(jīng)主管副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審定。2、設(shè)計(jì)招標(biāo)、委托文獻(xiàn)涉及：（1）招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)函；（2）項(xiàng)目介紹；（3）設(shè)計(jì)規(guī)定；（4）投標(biāo)規(guī)定；（5）評(píng)標(biāo)、中標(biāo)告知書(shū)發(fā)出的時(shí)間；（6）其他文獻(xiàn)。3、《設(shè)計(jì)委托書(shū)》必須充足、具體、明確，內(nèi)容應(yīng)涉及但不限于：（1）公司的開(kāi)發(fā)理念；（2）公司專(zhuān)業(yè)形象定位；（3）公司文化；（4）公司產(chǎn)品模式，曾經(jīng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的定式風(fēng)格，項(xiàng)目所在地的歷史沿襲、文化特色，目的客戶(hù)分析，項(xiàng)目的核心開(kāi)發(fā)理念，項(xiàng)目的自然與人文環(huán)境；（5）各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)定等。4、在編制設(shè)計(jì)招標(biāo)、委托文獻(xiàn)的過(guò)程中，項(xiàng)目公司要廣泛征詢(xún)相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)和建議，特別是要充足聽(tīng)取設(shè)計(jì)管理中心的指導(dǎo)意見(jiàn)。第五條設(shè)計(jì)委托后，項(xiàng)目公司應(yīng)保證與設(shè)計(jì)單位的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的有效溝通，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)進(jìn)度和需要補(bǔ)充、明確的內(nèi)容。設(shè)計(jì)期間，項(xiàng)目公司規(guī)劃設(shè)計(jì)主管應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確地記錄雙方溝通的內(nèi)容，作為解決也許出現(xiàn)的糾紛的原始證據(jù)。第六條當(dāng)設(shè)計(jì)內(nèi)容需要變更（如本公司提出新的設(shè)計(jì)規(guī)定）時(shí)，項(xiàng)目公司應(yīng)與設(shè)計(jì)單位及時(shí)簽署補(bǔ)充協(xié)議，保證雙方對(duì)變更內(nèi)容理解一致。第七條概念性設(shè)計(jì)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)審1、公司技術(shù)委員會(huì)負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)方案的評(píng)審和驗(yàn)證，進(jìn)行設(shè)計(jì)把關(guān)。2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案應(yīng)至少通過(guò)兩輪評(píng)審，方可產(chǎn)生最終方案。（1）第一輪評(píng)審各規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的競(jìng)標(biāo)單位在規(guī)定期間內(nèi)將競(jìng)標(biāo)方案送到公司后，公司技術(shù)委員會(huì)應(yīng)邀請(qǐng)各委員及外部的專(zhuān)家參與方案的第一輪評(píng)審。評(píng)審后保存2～3家優(yōu)秀方案的設(shè)計(jì)單位參與下一輪的方案競(jìng)標(biāo)。（2）第二輪評(píng)審被保存的設(shè)計(jì)單位吸取其他方案的設(shè)計(jì)思想，對(duì)方案進(jìn)行改善，并在規(guī)定期間內(nèi)參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的第二輪競(jìng)標(biāo)。公司技術(shù)委員會(huì)應(yīng)再次邀請(qǐng)有關(guān)委員參與方案的第二輪評(píng)審。第二輪評(píng)審后產(chǎn)生中標(biāo)設(shè)計(jì)單位。未中標(biāo)的單位公司按照招標(biāo)文獻(xiàn)的規(guī)定給予一定的費(fèi)用。（3）中標(biāo)單位再次吸取其他單位方案的設(shè)計(jì)思想，對(duì)方案進(jìn)行進(jìn)一步改善，直到通過(guò)技術(shù)委員會(huì)的評(píng)審。3、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和單體建筑設(shè)計(jì)方案的評(píng)審根據(jù)項(xiàng)目需要，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確認(rèn)后，公司可規(guī)定設(shè)計(jì)單位進(jìn)行擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和單體建筑的方案設(shè)計(jì)。擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和單體建筑設(shè)計(jì)方案的評(píng)審由公司技術(shù)委員會(huì)組織，邀請(qǐng)人員同第七條2（1）。4、設(shè)計(jì)方案評(píng)審后，項(xiàng)目公司應(yīng)整理評(píng)審記錄，并保存。5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由總經(jīng)理最終確認(rèn)。6、設(shè)計(jì)方案直接影響項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和賺錢(qián)能力，在一定限度上決定著項(xiàng)目的成敗。除了采用以上評(píng)審方式外，公司可通過(guò)公示，進(jìn)一步征詢(xún)社會(huì)公眾、房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜?、目的客?hù)的意見(jiàn)。7、對(duì)于參股合作項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，公司外派代表應(yīng)參與評(píng)審，并及時(shí)報(bào)告評(píng)審結(jié)果。公司對(duì)設(shè)計(jì)方案有異議時(shí)，公司外派代表可以代表公司提出否決意見(jiàn)。第八條施工圖會(huì)審1、施工圖初審由項(xiàng)目公司組織，規(guī)劃設(shè)計(jì)主管負(fù)責(zé)整理初審記錄，并負(fù)責(zé)督促設(shè)計(jì)單位及時(shí)完畢修改工作。2、施工圖會(huì)審由項(xiàng)目公司組織，并邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和公司技術(shù)委員會(huì)參與。3、施工圖會(huì)審涉及建筑施工圖會(huì)審、結(jié)構(gòu)施工圖會(huì)審、給排水施工圖會(huì)審、暖通施工圖會(huì)審、電氣施工圖會(huì)審、市政施工圖會(huì)審、園林設(shè)計(jì)施工圖會(huì)審等。4、項(xiàng)目公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)主管負(fù)責(zé)整理施工圖會(huì)審記錄，并負(fù)責(zé)保存。第九條設(shè)計(jì)評(píng)審應(yīng)從各個(gè)專(zhuān)業(yè)、各個(gè)方面逐個(gè)進(jìn)行，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行充足溝通，了解設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)思想，既要滿(mǎn)足項(xiàng)目的“設(shè)計(jì)規(guī)定”，又要盡量防止“設(shè)計(jì)規(guī)定”影響設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)思想的發(fā)揮和體現(xiàn)。第十條為提高審圖質(zhì)量，減少因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致的項(xiàng)目進(jìn)度延遲和工程造價(jià)增長(zhǎng)，必要時(shí)，項(xiàng)目公司可報(bào)請(qǐng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，委托社會(huì)上的、非政府行為的專(zhuān)業(yè)審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行審圖。設(shè)計(jì)管理中心負(fù)責(zé)對(duì)專(zhuān)業(yè)審圖機(jī)構(gòu)考察、洽談、監(jiān)督和評(píng)價(jià)。第十一條設(shè)計(jì)工作計(jì)劃1、在項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托和設(shè)計(jì)報(bào)批前，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目的《設(shè)計(jì)工作計(jì)劃》。2、《設(shè)計(jì)工作計(jì)劃》應(yīng)涉及各階段工作的起止時(shí)間、負(fù)責(zé)人、工作成果和效果評(píng)價(jià)等內(nèi)容。3、《設(shè)計(jì)工作計(jì)劃》應(yīng)充足考慮到項(xiàng)目前期手續(xù)也許導(dǎo)致的時(shí)間延遲和公司擬定的開(kāi)工時(shí)間，必須留足施工圖會(huì)審的時(shí)間，嚴(yán)防倉(cāng)促開(kāi)工。第十二條獎(jiǎng)懲措施1、項(xiàng)目公司在委托各類(lèi)設(shè)計(jì)單位和專(zhuān)業(yè)審圖機(jī)構(gòu)的過(guò)程中，有嚴(yán)重工作失誤的，給予規(guī)劃設(shè)計(jì)主管100～500元的處罰。徇私舞弊、收受賄賂的，一經(jīng)查實(shí)，公司將給予1～3倍罰款、開(kāi)除處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，公司有權(quán)追究當(dāng)事人民事和刑事責(zé)任。2、假如是由于設(shè)計(jì)管理中心的因素導(dǎo)致設(shè)計(jì)工作計(jì)劃延遲的，公司將追究設(shè)計(jì)管理中心總監(jiān)的責(zé)任。每延遲一天，給予100元的處罰。如是公司技術(shù)委員會(huì)的因素導(dǎo)致設(shè)計(jì)工作計(jì)劃延遲的，公司將追究技術(shù)委員會(huì)主任的責(zé)任。每延遲一天，給予100元的處罰。假如公司總經(jīng)理或項(xiàng)目公司經(jīng)理規(guī)定不按計(jì)劃進(jìn)行施工圖會(huì)審而批準(zhǔn)開(kāi)工的，設(shè)計(jì)管理中心將不承擔(dān)因設(shè)計(jì)因素而導(dǎo)致的任何責(zé)任。3、公司技術(shù)委員會(huì)委員或設(shè)計(jì)管理中心人員對(duì)設(shè)計(jì)提出創(chuàng)新建議或重大設(shè)計(jì)改善意見(jiàn)的，一經(jīng)采納，公司給予500元以上的獎(jiǎng)勵(lì)。第十三條本辦法由公司決策委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋?zhuān)薷臅r(shí)亦同。第十四條本辦法自頒布之日起施行。

3.5設(shè)計(jì)變更管理辦法1目的為了明確相關(guān)單位、有關(guān)部門(mén)和崗位在設(shè)計(jì)變更中的職責(zé)權(quán)限和接口關(guān)系，加強(qiáng)施工期間設(shè)計(jì)變更的流程管理，減少因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致的工程造價(jià)增長(zhǎng)和進(jìn)度延遲，保證工程造價(jià)和進(jìn)度在預(yù)期目的的控制范圍內(nèi)，特制定本辦法。2合用范圍本辦法合用于施工期間的所有設(shè)計(jì)變更的管理。按照設(shè)計(jì)變更的提出方劃分，設(shè)計(jì)變更分為：A類(lèi)變更——公司和/或項(xiàng)目公司為改善設(shè)計(jì)而提出的變更B類(lèi)變更——施工單位提出的變更C類(lèi)變更——客戶(hù)提出的變更D類(lèi)變更——設(shè)計(jì)單位（發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)有錯(cuò)誤或失誤后）提出的變更3職責(zé)分派3.1項(xiàng)目公司現(xiàn)場(chǎng)工程師：提出A類(lèi)變更，簽署B(yǎng)類(lèi)變更意見(jiàn)；告知監(jiān)理公司、施工單位，并監(jiān)督設(shè)計(jì)變更的實(shí)行。3.2項(xiàng)目公司工程主管或項(xiàng)目公司工程部經(jīng)理：負(fù)責(zé)辨認(rèn)變更是一般變更還是重大變更，提出A類(lèi)變更，簽署B(yǎng)類(lèi)、C類(lèi)、D類(lèi)變更意見(jiàn)；進(jìn)行重大設(shè)計(jì)變更的“進(jìn)度評(píng)審”。3.3項(xiàng)目工程造價(jià)主管：負(fù)責(zé)進(jìn)行重大設(shè)計(jì)變更的“造價(jià)評(píng)審”（初審）。3.4項(xiàng)目公司主管領(lǐng)導(dǎo)：進(jìn)行“進(jìn)度和造價(jià)關(guān)聯(lián)性評(píng)審”；告知工程主管或工程部經(jīng)理實(shí)行變更。3.5項(xiàng)目公司經(jīng)理：提出A類(lèi)變更；簽署B(yǎng)類(lèi)、C類(lèi)、D類(lèi)變更意見(jiàn)，審批一般變更。3.6協(xié)議審算中心：提出A類(lèi)變更，簽署B(yǎng)類(lèi)、C類(lèi)變更意見(jiàn)；進(jìn)行“造價(jià)評(píng)審”復(fù)審。3.7項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理：提出A類(lèi)、C類(lèi)變更；將變更告知客戶(hù)。3.8公司設(shè)計(jì)管理中心：提出A類(lèi)變更，審核B類(lèi)、C類(lèi)、D類(lèi)設(shè)計(jì)變更意見(jiàn)。3.9公司技術(shù)委員會(huì)：召開(kāi)會(huì)議，進(jìn)行重大設(shè)計(jì)變更的“技術(shù)評(píng)審”。3.10總經(jīng)理：提出A類(lèi)變更；審批重大變更。3.11施工單位：提出B類(lèi)變更；實(shí)行變更。3.12監(jiān)理公司：簽署B(yǎng)類(lèi)變更意見(jiàn)；監(jiān)督施工單位實(shí)行變更。3.13設(shè)計(jì)單位：提出D類(lèi)變更，參與進(jìn)行“技術(shù)評(píng)審”；按照規(guī)定完畢設(shè)計(jì)變更。4設(shè)計(jì)變更控制流程圖A類(lèi)變更A類(lèi)變更B類(lèi)變更C類(lèi)變更銷(xiāo)售經(jīng)理評(píng)審客戶(hù)進(jìn)度評(píng)審項(xiàng)目公司經(jīng)理簽署變更意見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)工程師評(píng)審、簽署變更意見(jiàn)造價(jià)評(píng)審（初審和復(fù)審）造價(jià)、進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審技術(shù)評(píng)審批準(zhǔn)設(shè)計(jì)變更告知銷(xiāo)售經(jīng)理告知、實(shí)行設(shè)計(jì)變更D類(lèi)變更不批準(zhǔn)變更，告知客戶(hù)批準(zhǔn)變更批準(zhǔn)變更告知客戶(hù)5設(shè)計(jì)變更控制流程5.1公司/項(xiàng)目公司鼓勵(lì)為了改善設(shè)計(jì)而提出的A類(lèi)設(shè)計(jì)變更。經(jīng)核算，設(shè)計(jì)變更有助于減少造價(jià)、促進(jìn)銷(xiāo)售、縮短工期，公司將給予提出設(shè)計(jì)變更意見(jiàn)者一定的獎(jiǎng)勵(lì)。5.2初步評(píng)審對(duì)于B類(lèi)變更，現(xiàn)場(chǎng)工程師負(fù)責(zé)初步評(píng)審?，F(xiàn)場(chǎng)工程師認(rèn)為不合理的，可予以否決；現(xiàn)場(chǎng)工程師認(rèn)為可行的，可簽署變更意見(jiàn)，并提交《設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)》。對(duì)于C類(lèi)變更，公司原則上不受理。當(dāng)客戶(hù)或銷(xiāo)售代理公司代表客戶(hù)多次或強(qiáng)烈提出規(guī)定期，項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理負(fù)責(zé)初步評(píng)審。銷(xiāo)售經(jīng)理認(rèn)為不合理的，可予以否決；銷(xiāo)售經(jīng)理認(rèn)為可行的，可簽署變更意見(jiàn)，并提交《設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)》?！对O(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)》涉及：變更的理由，時(shí)間規(guī)定，有關(guān)資料等?！对O(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)》應(yīng)由申請(qǐng)人提交給項(xiàng)目公司工程主管或工程部經(jīng)理（通稱(chēng)為“工程主管”）。工程主管辨認(rèn)變更是一般變更還是重大變更。一般變更，工程主管應(yīng)簽署變更意見(jiàn)，交項(xiàng)目公司經(jīng)理審批后，實(shí)行變更。假如一般變更未引起進(jìn)度、造價(jià)發(fā)生變化，可以口頭申請(qǐng)，現(xiàn)場(chǎng)決定變更，無(wú)須上報(bào)。否則，工程主管必須按以上規(guī)定報(bào)批。重大變更，必須進(jìn)行進(jìn)度、造價(jià)、進(jìn)度與造價(jià)關(guān)聯(lián)性和技術(shù)評(píng)審：5.3進(jìn)度評(píng)審5.3.1工程主管負(fù)責(zé)進(jìn)行“進(jìn)度評(píng)審”。5.3.2工程主管在接到《設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)》后，在2日內(nèi)完畢“進(jìn)度評(píng)審”，填寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)》。評(píng)審結(jié)論認(rèn)為不合理、不必要的或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重延遲工期的，可予以否決，退回申請(qǐng)人；假如認(rèn)為可行的，簽署“進(jìn)度評(píng)審”變更意見(jiàn)，并轉(zhuǎn)交項(xiàng)工程造價(jià)主管。5.4造價(jià)評(píng)審5.4.1造價(jià)主管負(fù)責(zé)進(jìn)行“造價(jià)評(píng)審”。5.4.2造價(jià)主管在接到工程主管轉(zhuǎn)交的《設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)》和《設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)》后在2日內(nèi)完畢“造價(jià)評(píng)審”初審，填寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)》。評(píng)審結(jié)論認(rèn)為不合理、不必要的，或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致大幅度增長(zhǎng)造價(jià)的，可予以否決，退回申請(qǐng)人；假如認(rèn)為可行的，簽署“造價(jià)評(píng)審”初審意見(jiàn)。假如造價(jià)高于3萬(wàn)元的，應(yīng)轉(zhuǎn)交公司協(xié)議審算中心進(jìn)行復(fù)審。協(xié)議審算中心應(yīng)在接到復(fù)審規(guī)定后2日內(nèi)完畢復(fù)審并回復(fù)給項(xiàng)目公司。5.5造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審5.5.1項(xiàng)目主管副經(jīng)理負(fù)責(zé)進(jìn)行“造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審”。5.5.2項(xiàng)目主管副經(jīng)理在接到造價(jià)主管轉(zhuǎn)交的《設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書(shū)》和《設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)》后2日內(nèi)完畢“造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審”，填寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見(jiàn)》。評(píng)審結(jié)論為不合理、不必要的，或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重增長(zhǎng)造價(jià)的，可予以否決，退回申請(qǐng)人；可行的，簽署“造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審”變更意見(jiàn)。5.6技術(shù)評(píng)審5.6.1當(dāng)變更涉及到重要技術(shù)參數(shù)和功能、性能指標(biāo)的改變或人身安全及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定期，應(yīng)對(duì)變更進(jìn)行技術(shù)性評(píng)審驗(yàn)證。5.6.2公司技術(shù)委員會(huì)負(fù)責(zé)進(jìn)行“技術(shù)評(píng)審”。5.7總經(jīng)理