黔蒙房地產開發(fā)有限公司質量手冊

貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司質量手冊手冊編號：手冊版本編號：發(fā)放號：受控狀態(tài)：編制：日期2023年2月10日審核：日期2023年2月15日審批：日期2023年2月25日貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號質量手冊目錄章/節(jié)/號0.1版本頁次1章節(jié)標題頁碼版本0.1手冊目錄10.2頒布令20.3任命書31.0公司概況41.1組織結構圖71.2質量體系結構圖81.3職責描述91.4質量職責分派表142.0手冊說明與管理153.0質量方針、質量目的184.0質量管理體系195.0管理職責316.0資源管理387.0產品實現(xiàn)408.0測量、分析和改善52附件:1、產品實現(xiàn)過程圖（即：房地產開發(fā)流程圖）2、作業(yè)文獻目錄3、質量記錄清單4、質量目的分解表貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號頒布令章/節(jié)/號0.2版本頁次1本公司依據(jù)ISO9001：2023《質量管理體系——規(guī)定》編制完畢了《質量手冊》第一版，現(xiàn)予以批準頒布實行。本手冊是公司質量管理體系的法規(guī)性文獻，是指導公司建立并實行質量管理體系的大綱和行動準則。公司全體員工必須遵照執(zhí)行?？偨浝恚憾耙凰哪甓挛迦召F州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號任命書章/節(jié)/號0.3版本頁次1為了貫徹執(zhí)行ISO9001：2023《質量管理體系——規(guī)定》，加強對質量管理體系運作的領導，特任命先生繼續(xù)擔任公司管理者代表。管理者代表的職責是：1．保證質量管理體系過程得到建立、實行和保持；2．組織內部質量審核，向總經理報告質量管理體系業(yè)績和改善的需求；3．協(xié)助總經理做好管理評審及相應的糾正與防止措施的實行工作；4．促進滿足顧客規(guī)定意識的形成；5．就質量管理體系有關事宜與外部方進行聯(lián)絡?？偨浝恚憾挛迦召F州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號企業(yè)概況章/節(jié)/號1.0版本頁次1貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司成立于2023年4月，落戶于威寧縣，是一家以房地產開發(fā)和物業(yè)管理為主的公司，注冊資金200萬人民幣。目前，公司擁有一支集投資決策、財務控制、工程管理、營銷策劃、房產銷售、行政管理、人力資源開發(fā)等于一體的專業(yè)門類齊全、管理能力強、業(yè)務經驗豐富的職工隊伍。公司設立了9個專業(yè)管理部門：行政人事部、財務部、發(fā)展部、協(xié)議預算部、工程部、材料設備部、市場策劃部、銷售部和國際俱樂部，并聘請了威寧縣一流的律師事務所擔任常年法律顧問。公司現(xiàn)有骨干員工近人，其中90%以上的員工具有大專以上文化限度，中級職稱人員占15%以上。公司完善的薪酬福利體系、科學的人才培養(yǎng)制度、合理有效的激勵機制、廣闊的公司發(fā)展前景以及良好的公司形象等，對行業(yè)人才極具吸引力。公司開發(fā)的黔蒙天河時代廣場，占地畝，總建筑面積約萬m2，該工程是威寧縣政府2023年招商引資項目，也是威寧縣的核心項目之一。黔蒙天河時代廣場，建筑規(guī)劃設計由著名的華西建筑設計有限公司擔綱。建筑視在建筑技術及材料運用方面，采用斷橋隔熱鋁合金窗框、中空淺鍍膜玻璃等高新材料和技術。高檔精裝修成品房、雙層架空景觀大堂，地下車庫；既彰顯了尊貴生活、崇高的品質，又符合房地產發(fā)展方向。黔蒙天河時代廣場分三期開發(fā)。一期總建筑面積約12萬平方米于2023年8月開盤銷售，并于2023年8月、10月和12月分期竣工并交付使用，實現(xiàn)了一次性交房99%，發(fā)明了威寧縣的交房奇跡；目前一、三期約萬平方米正在建設中，一期時代廣場、1-5號樓分別于2023年12月和2023年8月成功交付業(yè)主，交房率達成100%；后續(xù)項目也正在儲備中。隨著項目開發(fā)的不斷進一步，公司在威寧縣房地產市場屢創(chuàng)奇跡，即：第一個當年籌建公司、當年拿地、當年開工建設的公司；第一個在威寧處女地——火車站口岸上啟動項目和銷售產品，并以高品質產品定義該片區(qū)物業(yè)價值的公司；第一個大面積推出成品房的公司；黔蒙天河時代廣場的“貼身管家式”物業(yè)管理服務模式，一方面在建筑規(guī)劃階段得到了保證，一期樓棟首層所有架空，設有單元入戶禮賓大堂，大堂內設立專門的禮賓服務臺，業(yè)主足不出樓，即可解決諸多生活和服務需求。另一方面，“貼身管家式”物業(yè)管理服務模式在人力資源配置上得到保證，除客戶中心外，每100戶業(yè)主配置7名專職客務主任，該配置是威寧縣最高水平。在2023年12月進行的一次一期業(yè)主對物業(yè)服務的滿意度調查中，平均滿意度達成99.13%。公司的產品品質和公司形象得到行業(yè)和社會高度認同，公司秉承“高效、務實、團結、創(chuàng)新”的公司精神，努力實現(xiàn)“打造一流品牌，建構優(yōu)質團隊”這一公司目的，并潛心于改善威寧縣的居住環(huán)境，提高威寧縣的住宅品質，努力發(fā)明出經濟效益、社會效益、環(huán)境效益多贏的良好局面，為公司的長遠發(fā)展打下堅實的基礎。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號組織結構圖章/節(jié)/號1.1版本頁次1SHAPE副副總經理總經理營銷總監(jiān)財務部董事長常務副總市場策劃部行政人事部材料設備部銷售部發(fā)展部協(xié)議預算部工程部工程總監(jiān)貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號質量體系結構圖章/節(jié)/號1.2版本頁次1最高管理者最高管理者管理者代表管理者代表協(xié)議預算部發(fā)展部工程部銷售部市場策劃部材料設備部行政人事部協(xié)議預算部發(fā)展部工程部銷售部市場策劃部材料設備部行政人事部貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號職責描述章/節(jié)/號1.3版本頁次11.3.1.總經理1.3.1.1全面負責公司的平常工作，組織貫徹國家、行業(yè)主管部門關于質量工作的方針、政策、法令和標準。1.3.1.2以顧客為關注焦點，制訂本公司的質量方針和目的，批準質量手冊，對本公司質量保證體系的建立、實行、完善和保持承擔決策責任。1.3.1.3公司組織結構設立與調整、職責分派、資源配置的決策。1.3.1.4任命管理者代表并授權，保證質量管理部門獨立行使職權。1.3.1.5定期組織管理評審。1.3.1.6保證建立、實行和保持質量管理體系。1.3.1.7保證整個組織關注顧客規(guī)定，向全體員工傳達滿足顧客和法律法規(guī)的重要性。1.3.2.行政人事部1.3.2.1行政管理職能1.3.2.1.1負責做好后勤保障工作和平常行政事務工作，為正常運轉提供必要的工作條件。1.3.2.1.2負責做好印章、證件等管理工作，做好文獻資料、技術檔案等的立卷、歸檔、保管工作，及時為各部門提供所需的檔案資料。1.3.2.1.3負責組織編寫或修訂的各項管理制度。1.3.2.1.4負責做好固定資產和低值易耗品的管理工作。1.3.2.1.5負責車輛的調派、管理、保養(yǎng)、維修等，保證及時、安全、高效地用車。1.3.2.1.6負責做好公司的前臺接待、安全保衛(wèi)和公司公共區(qū)域的保潔工作。1.3.2.1.7負責做好員工食堂及員工公寓的管理。1.3.2.1.8負責圖書的管理、購置、調配、供應等事項。1.3.2.1.9負責報刊的整理、分發(fā)。1.3.2.1.10負責公司文化建設。1.3.2.1.11對公司決策決議、管理制度、工作計劃等的實行情況進行貫徹、監(jiān)督、檢查和跟進。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號職責描述章/節(jié)/號1.3版本頁次21.3.2.2人力資源管理職能1.3.2.2.1根據(jù)公司的經營目的擬定員工需求計劃，并及時進行人才招聘、甄選、儲備，保證人才供應。1.3.2.2.2根據(jù)公司發(fā)展目的，制訂和實行年度培訓計劃，并對部門培訓進行督促檢查和評估。1.3.2.2.3制訂和不斷完善績效考核辦法，組織實行績效考核，并對績效考核的效果進行評估。1.3.2.2.4制訂員工薪酬、福利方案，并及時向公司提供市場薪酬信息。1.3.2.2.5及時核算員工工資，并及時為員工辦理各項保險。1.3.2.2.6負責員工關系管理。1.3.2.2.7人事檔案的立卷、歸檔、保管、提供等工作。1.3.2.3質量體系建立、實行、保持、推動管理職能1.3.21.3.21.3.21.3.21.3.21.3.2.4網絡信息管理1.3.2.4.1負責公司計算機網絡管理和平常維護工作，1.3.2.4.21.3.3.市場策劃部1.3.31.3.3.2參與擬訂1.3.31.3.31.3.3貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號職責描述章/節(jié)/號1.3版本頁次31.3.4.銷售部1.3.4.1依據(jù)公司經營計劃，編制年度、季度、月度或階段性的銷售計劃，并組織實行1.3.41.3.4.3定期提交各類銷售報表，做好銷售數(shù)據(jù)的記錄分析1.3.41.3.41.3.4.6參與項目的宣傳推廣工作1.3.4.7負責辦理已成交客戶的產權1.3.41.3.41.3.5.發(fā)展部1.3.51.3.51.3.5.31.3.5.41.3.6.協(xié)議預算部1.3.61.3.6.21.3.6.31.3.6.41.3.6貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號職責描述章/節(jié)/號1.3版本頁次41.3.61.3.61.3.61.3.7.材料設備部1.3.71.3.7.2為公司提供材料價格資訊，成為公司的“價格信息中心”1.3.71.3.71.3.71.3.71.3.71.3.71.3.7.9抓好材料節(jié)約工作，擬訂和監(jiān)督1.3.71.3.71.3.8.工程部1.3.8.11.3.8.21.3.8.31.3.81.3.8貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號職責描述章/節(jié)/號1.3版本頁次51.3.8.6負責1.3.81.3.8.81.3.8.9參與項目重要技術方案討論；1.3.8.101.3.8.111.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.20參與協(xié)調和政府相關部門及社會機構的關系，為工程的順利進行發(fā)明良好的社會環(huán)境1.3.8.21.3.8.21.3.8.21.3.8.24貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號質量職責分派表章/節(jié)/號1.4版本頁次1職能部門體系規(guī)定最高管理層管理者代表行政人事部銷售部工程部發(fā)展部協(xié)議預算部材料設備部市場策劃部4.1總規(guī)定▲4.2文獻規(guī)定▲4.2.3文獻控制▲△▲△△△△4.2.4質量記錄的控制▲△△△△△△5.1管理承諾▲△△△△△△△△5.2以顧客為關注焦點▲△△△△△△△△5.3質量方針▲△△△△△△△△5.4策劃▲▲△△△△△△△5.5職責權限和溝通▲▲△△△△△△△5.6管理評審▲△△△△△△△△6.1資源提供▲6.2人力資源▲△△△△△△6.3基礎設施▲△▲6.4工作環(huán)境▲△▲△△△△7.1產品實現(xiàn)的策劃△▲△△▲7.2與顧客有關的過程▲△△7.3設計和開發(fā)△▲△△7.4采購△▲▲△7.5生產和服務提供△▲▲▲▲△△7.6監(jiān)視和測量裝置的控制▲8.1總則▲8.2.1顧客滿意▲△△8.2.2內部審核△▲▲△△△△△△8.2.3過程的監(jiān)視測量▲△▲△△△△△▲△△△8.3不合格品控制△▲△8.4數(shù)據(jù)分析▲△△△△△8..5改善▲▲8.5.2▲△▲△△△△8.5.3防止措施▲△▲△△△△重要責任▲相關責任△貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號手冊說明與管理章/節(jié)/號2.0版本頁次12.1．引用標準2.1.1ISO9001：2023《質量管理體系——基礎和術語》2.1.2ISO9001：2023《質量管理體系——規(guī)定》2.2．術語本手冊采用ISO9001：2023《質量管理體系——基礎和術語》的術語和定義2.3．定義2.3.1發(fā)展商：又稱開發(fā)商，是針對某一房地產項目，從事開發(fā)、建設經營的公司。2.3.2房地產業(yè)：即從事土地和房屋開發(fā)、建設、經營的行業(yè)。2.3.3開發(fā)（前期工作）：涉及土地征用、申報計劃、拆遷安頓、委托規(guī)劃設計、取得各種證照的申報、審驗等各項工作。2.3.4建設施工工作：涉及招標工作、配套工程申辦和施工質量管理工作。2.3.5房地產經營：涉及土地使用的出讓、轉移、抵押、房屋買賣、租賃、抵押等經營活動及市場信息收集工作。2.3.6銀行按揭：購房業(yè)主在交付一定比例的購房款后，以所購房屋作為抵押，同時由開發(fā)商對銀行提供擔保，由銀行向業(yè)主提供長期貸款，作為其應付開發(fā)商購房款的行為。2.3.7業(yè)主：房屋的所有權人。2.3.8客戶：泛指與開發(fā)商進行房屋和土地交易的對象。2.3.9商品房：本公司用于對外出售、出租及抵押的房屋。2.3.10產品：本公司進行房地產開發(fā)活動或過程的結果。2.3.11竣工驗收：施工單位將通過法定質量管理部門驗收合格的房屋向本公司移交的過程。2.3.12房屋交付：本公司將竣工驗收合格的商品房向業(yè)主或客戶交付使用的過程。2.4．合用范圍貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號手冊說明與管理章/節(jié)/號2.0版本頁次22.4.1本手冊是公司質量管理的大綱性文獻，描述的質量管理體系規(guī)定合用于公司承擔的各種房地產開發(fā)項目。涉及可行性研究、前期工作、建設施工、竣工驗收、房屋交付以及銷售全過程。2.4.2本手冊向業(yè)主和全社會展示本公司對所開發(fā)建設項目的質量保證能力，是使業(yè)主對本公司銷售的商品房質量及承諾的服務建立信任的保證能力。2.4.3本手冊向第三方認證公司的審核與認證提供依據(jù)。2.5．特別說明2.5.1由于本公司不具有建筑物設計資源，對于7.3章設計和開發(fā)是通過合格供方——設計院進行，公司將參與適合階段的評審來實現(xiàn)保證滿足規(guī)定規(guī)定。因此7.3.3條設計和開發(fā)的輸出由供方完畢，標準7.3.2.5.2公司建設工程的施工是通過選擇合格供方——建筑工程公司和監(jiān)理公司來實現(xiàn)施工過程的監(jiān)控管理，因此標準7.52.6．手冊的管理2.6.1職責2.6.1.1管理者代表負責組織質量手冊的擬制、實行、修訂和控制。2.6.1.2總經理負責質量手冊的審批。2.6.2手冊編號、手冊版本編號、發(fā)放號和章節(jié)版本編號2.6.2.1手冊編號和版本編號在手冊封面和每一頁中給出，手冊版本編號和章節(jié)版本編號按手冊和章節(jié)的編制年份擬定，而手冊發(fā)放號從1開始，按阿拉伯數(shù)字1、貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號手冊說明與管理章/節(jié)/號2.0版本頁次32、……順序遞增。2.6.2.2當質量手冊累積修改超過6次，將重新發(fā)布手冊，手冊版本編號、章節(jié)版本號將隨之修訂。2.6.3發(fā)放控制 2.6.3.1發(fā)出的手冊分為受控和非受控兩種。2.6.3.2經總經理批準，可以向公司以外的單位發(fā)放非受控文獻。這些副本不作統(tǒng)一的編號，當手冊修改時，將不再對其進行跟蹤控制。2.6.4手冊的修改2.6.4.1手冊需要修改時，由管理者代表修改有關章節(jié)，修改的章節(jié)須經總經理審批。經批準修改的章節(jié)、手冊封面頁、手冊目錄須同時更新。2.6.4.2假如手冊版本編號無須更改，則由行政人事部管理人員將批準更改的章節(jié)發(fā)給有關的受控副本持有人，并收回舊版章節(jié)。2.6.4.3收回的舊版章節(jié)，由行政人事部管理人員視情況統(tǒng)一銷毀或加蓋紅色“作廢”印章后重新運用，舊版章節(jié)的正本由行政人事部管理人員加蓋紅色“作廢”印章后，永久保存。2.6.5定期審核公司管理層應在定期進行的管理評審會議上，對手冊進行審核，保證手冊連續(xù)的適應性和有效性，以滿足公司規(guī)定的質量方針和目的。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號質量方針、質量目的章/節(jié)/號3.0版本頁次13.1.公司宗旨：高效、務實、團結、創(chuàng)新3.2.質量方針:打造一流品牌，建構優(yōu)質團隊，全員共創(chuàng)顛峰。3.3.質量目的：1、商品房按期交付率100%；2、顧客投訴解決及時率100%。備注：（1）顧客投訴解決及時是指在72小時內就投訴事件的解決情況回復顧客。3.4.各部門目的（見附件4）每年1月下達各部門年度質量目的。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號質量管理體系章/節(jié)/號4.0版本頁次14.1質量管理體系的總規(guī)定公司按照ISO9001：2023標準的規(guī)定建立質量管理體系，將其形成文獻，加以實行和保持，并連續(xù)改善其有效性。為此應做到下述規(guī)定：4.1.11)公司對質量管理體系所需要的過程進行辨認，以過程方法辨認質量管理體系所需的過程，涉及部分外包過程；·產品實現(xiàn)過程的辨認：根據(jù)本公司房地產開發(fā)的過程，公司編制了產品實現(xiàn)過程辨認圖?！す芾磉^程的辨認：公司質量管理體系重要涉及一個直接過程和三個間接過程。一個直接過程即房地產開發(fā)的產品實現(xiàn)，三個間接過程即管理職責,資源管理,測量、分析和改善。直接過程和間接過程互相關聯(lián)，并互相作用，構成了質量管理體系運營的PDCA循環(huán)?！ね獍^程的辨認：本公司外包程序重要有：地質勘測、項目設計、工程施工、工程監(jiān)理服務、廣告等。公司通過選擇合格的供方并對供方進行監(jiān)控來實現(xiàn)的。2)明確了程序控制的方法及程序之間互相順序和接口關系，通過辨認、擬定、監(jiān)視、測量、分析等對過程進行管理；3)對過程進行管理的目的是實行質量管理體系，實現(xiàn)公司的質量方針和目的；4)對過程進行監(jiān)視、測量和分析，采用改善措施，是為了實現(xiàn)所策劃的結果，并進行連續(xù)的改善。4.2質量管理體系文獻規(guī)定4.2.1本公司的質量管理體系文獻涉及：1)質量手冊（含程序文獻）；2)管理標準、規(guī)范、作業(yè)指導書、質量記錄。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號質量管理體系章/節(jié)/號4.0版本頁次2質量手冊第一層次（程序文獻）標準、作業(yè)指導書、質量記錄、第二層次質量手冊是質量體系中最高層次的文獻，規(guī)定公司質量方針、描述質量體系各項規(guī)定，是公司有關質量管理的大綱性文獻。程序文獻是明確規(guī)定各有關質量活動的途徑。質量記錄是向顧客和第三方展示質量體系運營的客觀證據(jù)。第二層次文獻可分為兩類：各部門工作標準、規(guī)范，作為各部門運營質量管理體系的常用實行細則：涉及管理標準（各種規(guī)章制度、工作流程等），工作標準（工作說明書、崗位說明書等等），技術標準（國家有關的法律法規(guī)、規(guī)范、質量控制規(guī)范等），部門質量記錄等；b．針對特定項目編制的質量計劃等。4.2.2行政人事部負責組織編制質量手冊，經管理者代表審核、總經理批準后予以發(fā)放實行，質量手冊的內容涉及：a)質量方針和質量目的；b)公司組織結構和部門職責描述；c)質量管理體系的范圍，對ISO9001標準裁剪的具體內容和理由說明；d)對質量管理體系程序文獻的概括說明或引用；e)質量管理體系過程及其互相關系的描述；f)有關手冊定期評審、修改和控制的規(guī)定。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號質量管理體系章/節(jié)/號4.0版本頁次34.2.3文獻控制程序(QP4.2.3-01)1、目的本文獻規(guī)定了對公司質量活動有關的文獻編制、審批、分發(fā)、更改、管理、解決進行有效控制，以保證公司質量體系運營的各個場合能使用有效的文獻版本。2、范圍本文獻合用于公司與質量活動有關的文獻管理工作。3、職責3.1行政人事部負責質量體系文獻的編制、發(fā)放、修改、換版和作廢文獻回收與標記的歸口管理，負責本程序的編制并組織實行，組織對現(xiàn)有質量體系文獻的定期評審；負責外來的及內部與質量有關的行政文獻的控制；3.2協(xié)議預算部負責工程協(xié)議、協(xié)議、統(tǒng)一定額文獻的控制；3.3工程部負責標準類文獻，涉及國家、行業(yè)地方標準，規(guī)程、規(guī)范、圖集（圖樣、圖紙、標準圖集、規(guī)范、規(guī)程等）的擬稿／收集、發(fā)放、更改或回收、標記的控制。3.4工程部負責施工專用文獻實行、變更的控制，保證不使用作廢文獻；3.5管理者代表負責對文獻控制的有效性進行監(jiān)控和評價，保證文獻的有效性。4、工作程序4.1受控文獻分類4.1.1質量體系文獻：指公司《質量手冊》、《程序文獻》、《作業(yè)文獻》4.1.2標準類文獻：指國家和地方政府頒布發(fā)行的有關房地產開發(fā)的法規(guī)、規(guī)范、標準、規(guī)程、統(tǒng)一定額，以及公司自行制定技術標準等；貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號質量管理體系章/節(jié)/號4.0版本頁次44.1.34.1.44.1.54.2文獻的編制、審批、發(fā)布與評審4.2.1《質量手冊》《作業(yè)文獻》的編制、換版由管理者代表主持，行政人事部《質量手冊》由管理者代表審核，公司總經理批準發(fā)布。《作業(yè)文獻》由部門負責人審核，管理者代表或總經理批準。4.2.2工程協(xié)議由協(xié)議預算部擬稿，經相關部門及分管4.2.3公司自行制定的工程標準類文獻由工程部審核，4.2.4項目質量計劃由現(xiàn)場代表編制，工程部經理審核，4.2.5管理者代表每12文獻若重新修訂或更新并再次批準，批準按照4.2.1-4.2.54.3文獻標記及編號4.3.1質量體系文獻類按規(guī)定進行編號；質量體系文獻分發(fā)前，由行政人事部統(tǒng)一在封面以“01、02……”標記分發(fā)序號，對于與質量體系有關的部門及領導發(fā)放的文獻，加蓋“受控”4.3.2受控文獻以“受控”印章做為標記。作廢而需要作為資料保存的文獻,應加蓋“作廢”印章，以免與有效版本混淆而被誤用。外來失效規(guī)范、規(guī)程標準等，應加蓋“作廢4.3.3質量手冊的編號QM--QM質量手冊代號公司名稱縮寫貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號質量管理體系章/節(jié)/號4.0版本頁次54.3.4程序文獻編號QP—XXX—XX順序號 質量體系標準號程序文獻代號例:QP—4.2.3—014.3.5作業(yè)文獻編號QW—XX—XX—XX順序號 年號部門代號作業(yè)文獻代號4.3.6質量記錄編號4.3.6.1由質量手冊產生的質量記錄編號QR—XXX—XX順序號 質量體系標準號質量記錄代號例:QR-4.2.3-014.3.6.2由各部門產生的質量記錄編號QR--XX--XX順序號部門代號部門代號:行政人事部：XZ銷售部：XS發(fā)展部：FZ材料設備部：CS工程部：GC市場策劃部：CH協(xié)議預算部：HT4.3.貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號質量管理體系章/節(jié)/號4.0版本頁次64.3.6.4使用國家行業(yè)部門的表格，從其編號。4.4文獻的印制和發(fā)放。4.4.1經審定批準的文稿，由行政人事部負責印制,4.4.2各類文獻由本程序第3.0條規(guī)定的責任部門擬定其發(fā)放范圍，報分管領導或總經理4.4.3行政人事部負責按“文獻發(fā)放登記表”將文獻發(fā)至各單位，各單位領件人署名領??；公司各部門則重要通過綜合信息管理平臺公示文獻或傳閱文獻4.4.4如文獻是通過紙質形式傳遞，各部門領到文獻，則需分類登記在“收文登記表”中，并及時轉發(fā)4.4.5電子新聞稿件發(fā)布按照《綜合信息管理平臺4.5文獻的更改4.5.1文獻需要更改時，由文獻更改人員或部門填寫“文獻更改申請單”4.5.24.5.34.5.4文獻更改若只涉及原文獻的一部分，由歸口管理部門將更改部分印制好，附在更改告知上，按4.4.2發(fā)放。收文部門的文4.5.5質量體系文獻更改可按文獻更改告知規(guī)定規(guī)定進行手寫更改或換頁，進行換頁修改應變換修改頁中修改碼做為標記。文獻更改后填寫“文獻更改登記表4.5.4.5.7如文獻是通過紙質形式發(fā)放，作廢時則按“文獻發(fā)放登記表”貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號質量管理體系章/節(jié)/號4.0版本頁次7由行政人事部組織統(tǒng)一銷毀，需做資料保存的作廢文獻應向文獻主管部門提出申請，批準后再加蓋“作廢”標記并登記。4.6文獻的管理4.6.1文獻需復印或外借時，須根據(jù)《檔案管理流程》，經總經理批準后，由文獻管理部門填寫“檔案借閱登記表”后發(fā)放；4.6.24.6.4.6.4.6.4.7外來標準類文獻的管理4.7.14.7.2對其合用性已進行審批的外來規(guī)范、規(guī)程等標準文獻，由重要使用部門擬定分發(fā)范圍，按4.4.2和4.4.34.7.34.7.4外來的設計圖紙，由工程部4.7.5外來的行政文獻由行政人事部登記并做好分發(fā)或借閱記錄。4.8作廢文獻的解決4.8.1受控的質量體系文獻持有者收到關于文獻作廢的《4.4.8.3對于失效的文獻，若因某種因素需要保存時應加蓋4.9傳真文獻管理按照《傳真管理流程》執(zhí)行。4.10檔案管理按照《檔案管理流程》執(zhí)行。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號質量管理體系章/節(jié)/號4.0版本頁次85、相關文獻5.1《文獻簽發(fā)管理流程》5.2《綜合信息管理平臺新聞發(fā)布流程》5.3《傳真登記發(fā)放流程》5.4《檔案管理流程》5.5《公文管理制度》5.6《協(xié)議管理辦法》6、質量記錄6.1《文獻發(fā)放登記表》6.2《文獻收文登記表》6.3《文獻更改申請單》6.4《文獻更改記錄》6.5《現(xiàn)行外來標準、規(guī)范、規(guī)程、圖集一覽表》6.6《檔案借閱登記表》貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號質量管理體系章/節(jié)/號4.0版本頁次94.2.4質量記錄控制程序(QP4.2.4-01)1、目的本程序規(guī)定了質量記錄的控制職責和規(guī)定，涉及質量記錄的填寫、更改、收集、編目、歸檔、貯存、保管和解決，以證明工程質量和施工過程或活動符合規(guī)定規(guī)定，并為質量體系有效運營提供必要的證據(jù)。2、范圍本程序合用于本公司所有質量記錄的控制。3、職責3.1行政人事部負責匯總編制質量記錄清單；3.2各部門負責各自質量記錄的控制和管理；3.3管理者代表對質量記錄控制的有效性進行監(jiān)督、檢查和評價。4、工作程序4.1質量記錄類型及標記4.4.1.2質量記錄可以是文字形式的，也可以是電子媒介的形式，4.4.2質量記錄的填寫規(guī)定4.2.1人事部備案；貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號質量管理體系章/節(jié)/號4.0版本頁次104.2.24.2.34.2.44.2.4.3質量記錄的更改由原記錄人或授權人執(zhí)行，更改處采用劃改且必須署名或蓋章，必要時應說明更改因素。4.4質量記錄的管理4.4.14.4.2工程技術資料在每個工程竣工后，整理編目并裝訂成冊，工程竣工驗收后送行政人事部歸檔保存，4.4.34.4.4質量記錄應妥善保管和保護，以防止變質，損壞或丟失及未經授權的存取或更改、質量記錄的貯存應分柜分層，排列系統(tǒng)，填寫歸檔文獻登記表，以便于文獻的查閱，檔案管理還應做到“三清”（檔案室、檔案柜、案卷（袋）清潔）、“三無”（無蟲蛀、無鼠咬、無霉爛）、“四對口”4.5質量記錄的查閱4.5.1協(xié)議規(guī)定期，在商定的期限4.5.24.5.3公司內部復制質量記錄需經管理者代表批準后方可4.5.4公司內查閱質量記錄需經檔案室負責人批準后才可查閱，并填寫“檔案借閱登記表“貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號質量管理體系章/節(jié)/號4.0版本頁次114.6質量記錄的保存解決4.6.14.6.2質量記錄保存超過規(guī)定期限，由行政人事部編制銷毀清冊，經管理者代表審批后進行銷毀5、相關文獻5.1《文獻控制程序》6、質量記錄6.1《質量記錄清單》6.2《檔案借閱登記表》貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號管理職責章/節(jié)/號5.0版本頁次15.1管理承諾最高管理者必須承諾建立、實行和改善質量管理體系，并通過以下職責的履行及相關活動的開展為其承諾提供證據(jù)；a)不斷加強自身質量意識，采用培訓、宣傳資料或會議等方式，向公司全體員工傳達滿足顧客規(guī)定和法律法規(guī)規(guī)定的重要性；b)制定質量方針和質量目的；c)擬定組織結構；d)為體系的建立、實行和改善提供必要的資源（涉及人、財、物、技術等）；e)任命管理者代表，負責體系建立和保持的具體事宜；f)組織管理評審。5.2以顧客為關注焦點a）總經理必須遵循向公司貫徹以顧客為中心的原則，以實現(xiàn)顧客滿意為最終目的。市場策劃部、銷售部通過市場調研、預測與顧客直接溝通的方式，了解顧客的需求和盼望，轉化為具體的規(guī)定（涉及對產品、過程、質量管理體系等方面的規(guī)定），并在公司內部各個層次進行溝通，調配公司的整體資源予以滿足；b）總經理授權專人負責公司所有銷售協(xié)議的審批，積極了解與顧客規(guī)定有關的各類信息，理解顧客當前和未來的需求，滿足顧客規(guī)定并爭取超越顧客盼望。5.3質量方針總經理以質量管理原則為基礎，針對公司的實際情況，適本地考慮相關方的規(guī)定，制定質量方針并形成文獻，傳達成全體員工，同時應保證質量方針：a)與公司經營的總方針相一致、相適應；b)適合公司的經營性質和規(guī)模；c)對滿足顧客規(guī)定和連續(xù)改善質量管理體系的有效性做出承諾；d)為建立和評審質量目的提供框架和基礎，便于質量目的依此逐層分解；e)在制定過程中（特別是實行的過程），與各部門及管理、執(zhí)行、驗證和作業(yè)等各層次的人員充足溝通，達成上下理解一致；貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號管理職責章/節(jié)/號5.0版本頁次2f)在管理評審時對其實行情況及是否連續(xù)適宜進行評審。詳見本手冊第三章。5.4策劃5.4.1質量目的a）總經理負責制定質量目的，責成相關部門對目的進行適當分解，直到為實現(xiàn)質量目的而進行的相關活動能受到充足的控制；b）質量目的應建立在公司質量方針的基礎上，在質量方針給定的框架內展開，應高于現(xiàn)狀，具體、可測量、體現(xiàn)分階段實現(xiàn)的原則，通過努力后可實現(xiàn)；經分解后，在作業(yè)層次上的質量目的應是定量的；c）質量目的的內容可涉及產品（管理）的具體特性，及滿足產品規(guī)定所需的資源、過程、文獻和活動等方面，并反映出對連續(xù)改善的承諾。詳見手冊第三章和附件4《質量目的分解表》。5.4.2質量管理體系策劃總經理必須對質量管理體系進行整體策劃，以實現(xiàn)公司的質量目的：a)擬定與公司質量體系相關的過程及相應的活動，擬定對管理體系規(guī)定所進行的裁剪及充足的理由；b)擬定為實現(xiàn)質量目的規(guī)定而建立的過程中需要投放的總體資源；c)不斷提高質量管理體系的有效性及效率，定期評審質量目的的實現(xiàn)狀況，尋找差距和改善的機會，保持質量管理系體的連續(xù)改善；d)應對公司相關的組織結構、體系文獻、過程、資源等的變化做出判斷，必要時按計劃進行適當?shù)恼{整或更改，并采用相應的措施，保持質量管理體系的完整性。5.5職責、權限和溝通5.5.1職責和權限總經理在征詢各部門意見的基礎上，擬定公司的組織結構及各部門的職責和權限；行政人事部根據(jù)公司組織結構的擬定和各部門職責權限的劃分，組織各部門負責人在征詢各崗位人員意見的基礎上，擬訂各部門的組織結構及各崗位的職責和權限，由行貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號管理職責章/節(jié)/號5.0版本頁次3政人事部統(tǒng)一匯總上報，經分管領導、總經理批準后下發(fā)相關部門，以促進有效的質量管理。有關部門職責詳見1.3章節(jié)和《人事管理制度》（2023版）、《員工行為守則》（2023版）、《工作說明書、崗位說明書》（2023版）。5.5.2管理者代表總經理在公司的管理人員中任命一名管理者代表，對質量管理體系的建立、保持、改善負責。有關管理者代表職責、權限的具體內容見本手冊0.2章節(jié)《任命書》。5.5.3內部溝通公司必須保證在不同部門、不同崗位之間，有關質量規(guī)定、目的及其完畢情況等信息得以傳遞和溝通，需提供適宜的溝通工具，如綜合信息管理平臺、內部刊物、會議紀要等，以促進公司內部的充足溝通。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號管理職責章/節(jié)/號5.0版本頁次45.6管理評審管理評審控制程序(QP5.6-01)1.0目的按計劃的時間間隔評審質量管理體系，以保證其連續(xù)的適宜性、充足性和有效性。2.0范圍合用于對公司質量管理體系的評審。3.0職責3.1總經理主持管理評審活動。3.2管理者代表負責向總經理報告質量管理體系運營情況，提出改善建議。3.3行政人事部負責評審計劃的制定、收集并提供管理評審所需的資料，負責對評審后的糾正、防止措施進行跟蹤和驗證。3.4各相關部門負責準備、提供與本部門工作有關的評審所需資料，并負責實行管理評審中提出的相關糾正、防止措施。4.0程序4.1管理評審計劃4.1.1每年至少進行一次管理評審，可結合內審后的結果進行，也可根據(jù)需要安排。4.1.2行政人事部a)評審時間；b)評審目的；c)評審范圍及評審重點；d)參與評審的部門或人員；e)評審內容。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號管理職責章/節(jié)/號5.0版本頁次54.1.3當出現(xiàn)下列情況之一時可增長管理評審頻次。a)公司組織機構、產品范圍、資源配置發(fā)生重大變化時；b)發(fā)生重大質量事故或顧客關于質量有嚴重投訴或投訴連續(xù)發(fā)生時；c)當法律、法規(guī)、標準及其他規(guī)定有變化時；d)市場需求發(fā)生重大變化時；e)即將進行第二、三方審核或法律、法規(guī)規(guī)定的審核時；f)質量審核中發(fā)現(xiàn)嚴重不合格時。4.2管理評審輸入管理評審輸入應涉及與以下方面有關的當前的業(yè)績和改善的機會：a)審核結果，涉及第一方、第二方、第三方質量管理體系審核、產品質量審核等的結果；b)顧客的反饋，涉及滿意限度的測量結果及與顧客溝通的結果等；c)過程的業(yè)績和產品的符合性，涉及過程、產品測量和監(jiān)控的結果；d)改善、防止和糾正措施的狀況，涉及對內部審核和平常發(fā)現(xiàn)的不合格項采用的糾正和防止措施的實行及其有效性的監(jiān)控結果；e)以往管理評審跟蹤措施的實行及有效性；f)也許影響質量管理體系的各種變化，涉及內外環(huán)境的變化，如法律法規(guī)的變化，新項目的開發(fā)以及新技術、新工藝、新設備的開發(fā)運用等；g)質量管理體系運營，涉及質量方針和質量目的的適宜性和有效性。4.3評審準備4.3.1行政人事部4.3.2行政人事部向參與評審的人員發(fā)放《管理評審計劃》及有關資料。4.4管理評審會議a)總經理主持評審會議，各部門負責人和有關人員對評審輸入做出評價，對于存在或潛在的不合格項提出糾正和防止措施，擬定負責人和整改時間。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號管理職責章/節(jié)/號5.0版本頁次6b)總經理對所涉及的評審內容作出結論（涉及進一步調查、驗證等）。4.5管理評審輸出4.5.1管理評審的輸出應涉及以下方面的有關措施：a)質量管理體系及其過程的改善，涉及對質量方針、質量目的、組織結構、過程控制等方面的評價；b)與顧客規(guī)定有關的產品的改善，對現(xiàn)有產品符合規(guī)定的評價，涉及是否需要進行產品、過程審核等與評審內容相關的規(guī)定；c)資源需求等。4.5.2會議結束后，由行政人事部根據(jù)管理評審輸出的規(guī)定進行總結，編寫《管理評審報告》，經管理者代表審核，交總經理批準，并發(fā)至相應部門并監(jiān)控執(zhí)行。本次管理評審的輸出可以作為下次管理評審的輸入。4.6改善、糾正、防止措施的實行和驗證行政人事部根據(jù)《改善控制程序》的規(guī)定，對改善、糾正和防止措施的實行效果進行跟蹤驗證。4.7假如評審結果引起文獻更改，應執(zhí)行《文獻控制程序》。4.8管理評審產生的相關質量記錄應由行政人事部按《質量記錄的控制程序》保管，涉及管理評審計劃、評審前各部門準備的評審資料、評審會議記錄及管理評審報告等。5.0相關文獻5.1《文獻控制程序》5.2《質量記錄控制程序》5.3《內部審核程序》5.4《改善控制程序》6.0質量記錄6.1《管理評審計劃》6.2《管理評審輸入資料》貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號管理職責章/節(jié)/號5.0版本頁次76.3《管理評審會議紀要》6.4《管理評審報告》貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號資源管理章/節(jié)/號6.0版本頁次16.1資源提供為了實行和改善質量管理體系的各個過程，為了滿足顧客的規(guī)定，達成較高的顧客滿意，公司內各級管理人員應及時提供所需的資源，涉及人力資源、信息資源、基礎設施、工作環(huán)境、供方及財務等各方面。6.2人力資源6.2.1人員安排由行政人事部組織，各部門參與編制相應崗位的《工作說明書、崗位說明書》，明確每一個崗位工作人員的崗位職責、權限、崗位規(guī)定（涉及學歷、技能及工作經歷等）的具體規(guī)定，經管理者代表和總經理審批后，作為人員選聘和考評的重要依據(jù)。員工招聘按照《員工招聘流程》《新員工入職流程》《員工內部調動流程》實行。6.2.2人員培訓需求行政人事部組織、各部門參與擬定從事影響產品規(guī)定符合性各類工作人員所需的能力，合用時，提供培訓或采用其他措施以獲得所需的能力，涉及新員工、轉崗人員、采購人員、營銷人員、內審員、工程技術人員、特殊工作人員等；通過對各類人員能力的考評，以培訓計劃的形式，明確需要實行的相應培訓。6.2.3培訓計劃及培訓的實行每年年終行政人事部根據(jù)公司各項計劃及發(fā)展方向，制定下年度的培訓計劃（側重綜合培訓），經總經理批準后下發(fā)各部門，并督促各部門按計劃執(zhí)行。各部門根據(jù)公司年度計劃制定部門下年度培訓計劃（側重專業(yè)技能方面），經總經理批準后抄送行政人事部備案，行政人事部須對其進行抽查和監(jiān)督。各項培訓均為保證與質量體系有關的人員通過相應的教育和培訓，具有所從事工作必須的能力（資格），同時意識到一個崗位的工作對于實現(xiàn)質量目的的重要性；意識到應積極尋求工作質量的改善，為公司的連續(xù)發(fā)展做出奉獻；每次培訓需填寫《培訓登記表》。培訓后相關部門將《培訓簽到表》、《培訓登記表》等送交行政人事部存檔。計劃外培訓可由相關部門以《培訓申請單》的形式提出，經總經理批準后實行；貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號資源管理章/節(jié)/號6.0版本頁次2公司需進行必要的人才儲備；員工培訓按照《員工培訓流程》實行。6.2.4培訓效果評估每年終由行政人事部組織相關部門進行培訓效果的評估，以便更好的制定下半年度的培訓計劃，開展培訓工作。6.2.5有關人員安排及培訓效果評估的具體內容見《人事管理制度》（2023版）。6.2.6—《工作說明書、崗位說明書》—《年度培訓計劃》—《培訓登記表》—《培訓申請單》—《員工培訓檔案》—《員工信息匯總表》6.3基礎設施6.3.1為達成顧客滿意和房地產開發(fā)符合規(guī)定，公司向有關部門、人員提供：工作場合（辦公場合和施工場合）、相關設備及設施；必需的辦公用品；標準、規(guī)范、標準圖冊、期刊參考資料等；計算機及計算機軟件；打印設備；運送設施、通訊設施或信息系統(tǒng)。6.3.2各部門負責提出所需設備的配置申請，報總經理批準后由行政人事部負責購置。新購置的設備由行政人事部驗收后，提供應使用部門。6.3.3行政人事部負責進行設備的平常維修保養(yǎng)。各使用部門設施設備如需維修保養(yǎng)，則需填寫《辦公設施報修單》交至行政人事部。6.3.4行政人事部負責對基礎設施進行管理，涉及建立《辦公設施一覽表》，保存設貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號資源管理章/節(jié)/號6.0版本頁次3備設施維修記錄并填寫《辦公設施檢修登記表》。6.3.5設備、設施管理按照《辦公用品采購流程》《實物管理流程》《網絡平常維護流程》《計算機網絡應急解決流程》《計算機網絡管理辦法》《低值易耗品管理辦法》《車輛管理規(guī)定》《圖書管理辦法》執(zhí)行。6.3.6項目施工過程所需設備設施由施工承包方配置，由監(jiān)理公司、工程部現(xiàn)場代表以監(jiān)督、檢查、驗證等方式進行控制。6.3.7質量記錄—《辦公設施一覽表》《辦公設施報修單》《辦公設施檢修登記表》—《固定資產報廢申批單》—《低值品（耐用品）報廢申批單》—《入庫單》《領料單》6.4工作環(huán)境6.4.1行政人事部/工程部負責辨認并管理，為實現(xiàn)人的因素；員工潛能發(fā)明的工作方法；安全規(guī)則和有關的指南的使用；防護設備和特殊設備的使用。物的因素熱﹑噪聲﹑光；衛(wèi)生﹑溫濕度﹑清潔度；振動﹑污染﹑空氣。員工宿舍的管理執(zhí)行《生活基地宿舍管理規(guī)定》。員工餐廳管理按照《員工餐廳管理規(guī)定》執(zhí)行。6.4.2為保證房地產開發(fā)的符合性，工程部應對作業(yè)環(huán)境進行控制，定期組織對現(xiàn)場工作環(huán)境的管理和控制情況進行檢查。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號產品實現(xiàn)章/節(jié)/號7.0版本頁次16.4.3質量記錄—《辦公區(qū)安全檢查登記表》—《出門物品登記表》—《來訪人員登記表》7.1產品實現(xiàn)過程的策劃工程部、市場策劃部對實現(xiàn)產品所規(guī)定的過程及與子過程的順序和互相關系進行策劃，并重點考慮生產的總體過程，這種策劃必須與公司質量管理體系的其他規(guī)定（如管理職責、資源管理中的規(guī)定）相一致，并且必須以適于公司操作的方式形成文獻。根據(jù)策劃的結果，編制相應的文獻，擬定以下內容：a)產品、項目或協(xié)議應達成質量目的或技術規(guī)定；b)針對某一具體產品所需建立的過程和子過程；c)過程實行的階段，有關人員的職責、權限，所需配備的資源；d)應采用的工藝流程、特定程序、方法和作業(yè)指導書；e)產品所規(guī)定的驗證、確認、監(jiān)視、測量、檢查和實驗活動，以及產品接受準則；f)證明過程產品的符合性所必須的質量記錄；g)為達成質量目的而采用的其它措施和方法。7.1由市場策劃部組織編制《項目可行性分析報告》，擬定開發(fā)的目的或要達成的效果。涉及功能、占地和建筑面積，投資額和經濟效益分析、資金籌集、交付期、銷售群體定位及服務對象、預期前景等的各方面情況。工程部按照項目設計工作相關流程進行產品設計策劃；市場策劃部進行項目銷售策劃；工程部編制工程進度總計劃；協(xié)議預算部編制項目成本控制計劃；7.1.2擬定房地產開發(fā)流程及控制要點：見《《房地產開發(fā)流程圖》市場調研尋找項目市場調研尋找項目選址選址可行性研究報告可行性研究報告NoYesNoYes項目立項、定點項目立項、定點申請用地規(guī)劃征地拆遷申請用地規(guī)劃征地拆遷規(guī)劃方案設計及審批辦理國土手續(xù)規(guī)劃方案設計及審批辦理國土手續(xù)初勘初步方案設計及審批初勘初步方案設計及審批詳勘施工圖設計及審核詳勘施工圖設計及審核辦理建設規(guī)劃許可證辦理建設規(guī)劃許可證選擇監(jiān)理單位選擇建設承包單位組織招投標選擇監(jiān)理單位選擇建設承包單位組織招投標辦理施工許可證組織招投標辦理施工許可證組織招投標組織工程施工組織工程施工辦理預售許可證房屋預售、銷售辦理預售許可證房屋預售、銷售竣工驗收及交付竣工驗收及交付項目后評估項目后評估顧客滿意度調查售后服務(交付物業(yè)管理）顧客滿意度調查售后服務(交付物業(yè)管理）貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號產品實現(xiàn)章/節(jié)/號7.0版本頁次37.1.3房地產開發(fā)各過程接受準則及控制：項目方案設計、初步設計、施工圖設計過程按項目各設計階段工作流程執(zhí)行；項目報建按國家主管部門有關程序、規(guī)定和《開發(fā)報建流程》執(zhí)行；工程建設施工過程執(zhí)行國家建設項目管理規(guī)范和《施工準備階級工作流程》《工程進度控制流程》《施工質量控制流程》《工程竣工驗收階段工作流程》《不合格品控制程序》；銷售過程執(zhí)行國家主管部門規(guī)定和與顧客簽定協(xié)議規(guī)定；7.1.4各過程涉及的記錄和文本資料按照國家建設主管部門的規(guī)定和《文獻控制程序》，《質量記錄控制程序》執(zhí)行。7.1.5與產品實現(xiàn)策劃產生的記錄，由各部門歸檔保存，涉及：—《項目可行性研究報告》—《項目設計計劃書》—《項目營銷策劃方案》—《項目實行進度計劃》—《項目成本控制計劃》7.2顧客有關的過程7.2.1與產品有關規(guī)定的擬定市場策劃部要分析房地產行業(yè)國家法律、法規(guī)的變化，作好市場調查與分析，在《可行性分析報告》中作好市場定位。市場策劃部針對客戶的不同需求作好營銷策劃方案（涉及總體、階段），并將顧客需求信息及時傳遞到工程部以供在擬定產品規(guī)定期作為參考。銷售部負責擬定顧客明示的和辨認顧客潛在的規(guī)定，涉及習慣上隱含的、無需明示的規(guī)定，必須履行的與產品有關的義務，相關質量法律法規(guī)、產品國家和行業(yè)標準的規(guī)定，產品自身的合用性規(guī)定，以及顧客對自身的健康、安全、環(huán)境等方面的規(guī)定。按照《銷售前臺業(yè)務流程》《客戶接待流程》《到訪客戶資料管理工作流程》實行。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號產品實現(xiàn)章/節(jié)/號7.0版本頁次47.2.2產品規(guī)定的評審a)銷售部組織公司相關部門，會同法律顧問、公司分管領導和總經理根據(jù)商品房買賣協(xié)議草案，對已辨認的顧客規(guī)定和公司自行擬定的附加規(guī)定進行評審；b)協(xié)議的評審應在協(xié)議簽訂之前進行，保證顧客的各項規(guī)定合理、明確、書面化、雙方協(xié)調一致，公司有能力滿足；特殊協(xié)議在協(xié)調過程中，變更事項及解決情況需予以記錄；協(xié)議管理執(zhí)行《銷售協(xié)議審批流程》《協(xié)議登記流程》《按揭辦理流程》《優(yōu)惠政策審批工作流程》。c)協(xié)議評審后，由銷售部代表公司與顧客簽訂協(xié)議，將相應的信息以書面形式傳遞到公司相關部門，銷售部負責記錄協(xié)議的執(zhí)行情況，根據(jù)需要及時反饋給顧客；d)對于協(xié)議條款的任何修改，需征求原評審部門、法律顧問意見、報分管領導和總經理審批。如協(xié)議規(guī)范版本出現(xiàn)任何條款變更，銷售部將及時將新版本在銷售現(xiàn)場予以公示。協(xié)議變更按照《調房、更名審批工作流程》《退房審批工作流程》《延期簽約、延期付款、延期提交按揭資料審批工作流程》執(zhí)行；e)當協(xié)議的修改涉及產品規(guī)定變更時，需填寫《工程變更申請審批單》，工程部需保證相關文獻得到修改，產品規(guī)定評審產生的記錄由銷售部負責保存。7.2.3與顧客的溝通a）傳遞產品信息（售前）公司不定期采用房交會或廣告等形式，積極向顧客介紹本公司（新）產品，提供宣傳資料及相關的（新）產品信息。樓書、戶型圖、產品廣告在發(fā)布前要對產品信息進行評審，由分管領導簽字確認后才干發(fā)布，以保證產品信息的充足性。產品發(fā)布執(zhí)行《活動、策劃執(zhí)行工作流程》《報媒監(jiān)控流程》《報媒、雜志廣告發(fā)布流程》《戶外廣告投放、監(jiān)控工作流程》《網站管理流程》。b）問詢和征詢（售中）銷售部對顧客來信、電話、傳真等方面的問詢和征詢（涉及協(xié)議的執(zhí)行和修改情況），設專人解答并記錄。按照《銷控管理流程》《銷售協(xié)議審批流程》《協(xié)議登記流程》《按揭辦理流程》《優(yōu)惠政策審批工作流程》《檔案管理流程》執(zhí)行。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號產品實現(xiàn)章/節(jié)/號7.0版本頁次5c）顧客投訴（售后）銷售部接獲顧客信息反饋和投訴，按《顧客投訴解決登記表》進行解決。與營銷策劃、銷售過程產生的記錄，由市場策劃部、銷售部歸檔保存，涉及：—《市場調查報告》—《項目營銷策劃報告》—《項目推廣計劃》—《月度廣告發(fā)布計劃》—《月度推廣計劃》《月度銷售方案》—《客戶來電征詢表》《新客戶來訪登記表》—《價格表》—《協(xié)議范本》《認購協(xié)議》《認購書》《商品房買賣協(xié)議》《協(xié)議附件》—《調房審批單》《更名審批單》《工程變更申請審批單》《協(xié)議條款變更審批單》《退房審批單》《延期付款申請》《延期簽約申請》《延期提交按揭資料申請》—《客戶資料》《產權辦理資料》—《銷售月報》—《顧客投訴解決登記表》7.3設計控制7.3.1由于本公司不具有建設工程設計資源，本公司的產品設計由具有設計資源的建筑設計院進行。公司在設計輸出中負責提供設計輸入規(guī)定，參與階段性評審，實行設計過程監(jiān)控來保證顧客規(guī)定和國家相關法律法規(guī)規(guī)定，并負責開發(fā)前期管理，通過產品設計的策劃實行控制。進行產品設計策劃時必須明確：a)設計各階段；b)適合每個設計階段的評審、驗證和確認活動；c)設計的職責和權限。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號產品實現(xiàn)章/節(jié)/號7.0版本頁次6工程項目的設計工作由工程部統(tǒng)籌管理，隨各設計和開發(fā)的進展，在適宜時策劃的輸出應予以更新。設計開發(fā)過程中的接口管理：對于公司內部或內外之間重要的設計開發(fā)信息溝通，通過顧客溝通、文獻、紀要、工程例會或專題會等。7.3.2由工程部負責方案設計，初步設計，施工圖設計的輸入應擬定與產品有關的輸入，并保持記錄，這些輸入涉及：a)功能規(guī)定和性能規(guī)定：如房屋戶型、結構、采光、市政設施功能、交通、社區(qū)環(huán)境等；b)合用的法律法規(guī)、國家、地方規(guī)范的規(guī)定；c)合用時，來源于以前類似設計的信息；d)設計所必需的其它規(guī)定。工程部應對設計輸入的充足性和適宜性進行評審。評審由相關職能部門代表參與，歸檔保存評審結果涉及任何須要措施記錄。7.3.3設計的輸出應以可以針對設計輸入進行驗證的方式提出，并且在施行前得到批準。a)設計輸出應滿足輸入規(guī)定；b)給采購、生產、服務提供適當信息，信息也許涉及產品防護的細節(jié)；c)包含引用產品標準和產品接受準則；d)規(guī)定對產品安全和正常使用所必需的產品特性。7.3.4工程部負責方案設計、初步設計、施工設計階段的評審。a)評價設計結果滿足規(guī)定的能力，這涉及規(guī)定的、隱含的、強制性的規(guī)定；b)辨認任何問題并提出必要措施。評審由相關職能部門代表參與，歸檔保存評審結果涉及任何須要措施記錄。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號產品實現(xiàn)章/節(jié)/號7.0版本頁次77.3.7.3.6設計開發(fā)的確認為保證設計開發(fā)滿足規(guī)定規(guī)定，應按開發(fā)項目政府主管部門規(guī)定對開發(fā)項目進行驗證確認。通過內部評審、政府主管部門對各種文獻的審批意見或修改意見進行驗證與確認。歸檔保存驗證與確認涉及任何須要措施記錄。7.3.7設計開發(fā)更改的控制應辨認設計和開發(fā)的更改，并保持記錄。政府主管部門對各種文獻的審批意見或修改意見。應對設計和開發(fā)的更改善行適當?shù)脑u審、驗證和確認，并在實行前得到批準。設計和開發(fā)更改的評審應涉及評價更改對產品組成部分和已交付產品的影響。施工圖的更改由設計院負責控制。更改的評審結果及任何須要措施的記錄應予保持。有關產品設計工程部按照《方案設計工作流程》《初步設計工作流程》《施工圖設計工作流程》執(zhí)行。與設計過程產生的記錄，由工程部歸檔保存，涉及：—《設計計劃書》—《項目可行性分析報告》—《地勘報告》（委外）—《設計任務委托書》—《設計評審記錄》—《施工圖文獻審查意見》—《設計圖及相關文獻》—《設計變更告知》—《技術核定單》7.4采購7.4.1采購過程貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號產品實現(xiàn)章/節(jié)/號7.0版本頁次87.4.1.1公司對提供材料設備和服務的供方，進行評價和選擇。把合格的供方作為供貨、服務提供的來源，保證采購產品和外包服務符合規(guī)定；a)協(xié)議預算部組織相關部門對地勘院、設計院、工程承包方、監(jiān)理公司以及大型機電設備（如電梯、空調等）的招標與評估；b)材料設備部負責甲供精裝修材料和部分零星材料供方的選擇與評估；c)工程部參與公司a）、b）供方的招標與評估d)市場策劃部負責組織策劃、廣告公司的選擇與評估；7.4.1.2供方評價按照《招投標工作流》《工程協(xié)議管理流程》《協(xié)議管理辦法》實行。合格供方的評估依據(jù)采購物資和采購服務情況，采用會簽或會議的方式進行，經評估合格的供方列入《合格供方名錄》。7.4.1.3對合格供方重新評價的準則a)對設計、地勘等供方，在協(xié)議履行完畢后由相關部門對其進行重新評價。評價重要內容涉及：服務質量、服務態(tài)度、產品質量、及時性等，并填寫供方重新評價記錄。b)對施工方，在協(xié)議履行完畢后由相關部門對其進行重新評價，評價重要內容涉及：質量、進度、維修整改及時性等，并填寫供方重新評價記錄。c)對監(jiān)理單位，在協(xié)議履行完畢后由相關部門對其進行重新評價，評價重要內容涉及：監(jiān)理責任、監(jiān)理水平、監(jiān)理月報質量、協(xié)調能力等，并填寫供方重新評價記錄。d.)對材料設備供應商，在每年終對其進行重新評價，內容涉及：產品質量、質量穩(wěn)定性、供貨能力、售后服務、交貨期、價格付款方式等。以上評價應作出是否合格的結論，不合格供方應在原有《合格供方名錄》上做好相應記錄。供方評價相關記錄由各相關職能部門分別保存。7.4.2采購信息a）材料設備部依據(jù)并按照采購計劃進行采購。向合格供方采購產品，與其簽訂《采貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號產品實現(xiàn)章/節(jié)/號7.0版本頁次9購協(xié)議》時，需明確質量規(guī)定、技術標準、驗收條件、違約責任等相關內容，以及對供方的質量管理體系、組織結構、程序、過程、資源等方面的規(guī)定，必要時提供相應的技術標準或圖紙，作為協(xié)議的附件；b）具體的采購作業(yè)由材料設備部執(zhí)行，要明確采購產品的名稱、型號（或規(guī)格等級）、數(shù)量、交貨期、驗收標準等事項，經部門經理署名確認后，才干進行采購。采購過程的實行《材料、設備采購流程》《材料、設備報審流程》執(zhí)行。7.4.3采購產品的驗證采購產品的驗證按協(xié)議規(guī)定進行，顧客或公司需要在供方資源處對采購產品進行驗證時，應在采購協(xié)議中對擬采用的驗證的安排和產品放行的方法作出規(guī)定。采購產品的驗證按照《甲供材料驗收》執(zhí)行。與采購過程產生的記錄，由各部門分別歸檔保存，涉及：—《合格供方名錄》—《工程供方調查表》—《甲供材料/設備計劃表》—《甲供植物計劃申請單》《甲供植物增購計劃申請單》《甲供材料增購計劃申請單》—《材料設備詢價比價表》、《材料/設備報審表》—《工程材料終驗登記表》《甲供材料到場驗收單》—《甲供植物到場驗收單》《乙供植物到場驗收單》—《不合格采購產品評審與處置記錄》7.5生產和服務的提供7.5.1生產和服務提供的控制公司策劃并在受控條件下進行生產和服務提供，受控條件涉及：a)提供產品特定的信息，如：前期批文資料、圖紙、標準、驗收規(guī)定等；b)獲得作業(yè)輔導書，如：技術交底、施工組織設計方案、施工技術資料等；c)使用適宜的設備；d)獲得和使用監(jiān)視和測量設備；貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號產品實現(xiàn)章/節(jié)/號7.0版本頁次10e)實行監(jiān)視和測量；f)實行產品放行、交付和交付后的活動。項目報建：發(fā)展部按照《開發(fā)報建流程》執(zhí)行。施工過程的控制：工程部按照《施工準備階段工作流程》《工程進度控制流程》《施工質量控制流程》《工地指令簽發(fā)流程》《工程竣工驗收階段工作流程》執(zhí)行。施工過程成本管理：協(xié)議預算部按照《工程簽證流程》《工程協(xié)議管理流程》《工程類付款審批流程》執(zhí)行。產品交付：工程部按照《工程移交流程》執(zhí)行。產權辦理：銷售部按照《產權辦理流程》執(zhí)行。7.5.2生產和服務過程提供的確認當生產和服務提供過程的輸出不能由后續(xù)的監(jiān)視或測量加以驗證，使問題在產品使用后或服務交付后才顯現(xiàn)時，組織應對任何這樣的過程實行確認。特殊過程的確認對房屋建筑過程中的特殊工序或使用新工程材料時，施工單位按實行過程的規(guī)定編制專項《施工方案》，提交監(jiān)理公司與現(xiàn)場代表進行審核，對這些過程的審核要點涉及：（1）為過程的評審和批準所規(guī)定的準則；（2）設備認可和人員資格鑒定；（3）使用特定的方法；（4）保存工序參數(shù)記錄；（5）再確認（必要時）。對項目的特殊過程在《施工組織設計》和專項《施工方案》中明確。7.5.3標記和可追溯性工程部現(xiàn)場代表及監(jiān)理負責監(jiān)督各施工單位在施工過程中使用適宜的方法標記對進入現(xiàn)場的物資、安全設施及各類設備進行標記，同時審核各部門有關記錄的及時完整性，保證在涉及有可追溯性規(guī)定期，能根據(jù)各類記錄對有關負責人及單位進行追貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號產品實現(xiàn)章/節(jié)/號7.0版本頁次11溯；銷售部負責各類規(guī)定進行上墻公布，置業(yè)顧問實行帶牌上崗,以便接受監(jiān)督檢查。7.5公司應辨認公司控制下或公司使用的顧客財產（顧客財產可涉及知識產權和個人信息），驗證、保護供其使用或構成產品一部分的顧客財產，當顧客財產發(fā)生丟失、損壞或發(fā)現(xiàn)不合用時，應向顧客報告，并保持記錄。7.5.按照《工程移交流程》執(zhí)行。7.6監(jiān)視和測量設備的控制由施工單位提供的監(jiān)視和測量設備，通過監(jiān)理公司對工程項目承包方進行監(jiān)控來實現(xiàn)控制。公司現(xiàn)場代表通過檢查、驗證實行對監(jiān)視和測量設備的控制。公司相關部門應擬定產品服務中的監(jiān)視和測量所需的監(jiān)視測量設備，為產品符合規(guī)定的規(guī)定提供證據(jù)。保證監(jiān)視和測量活動可以進行，并與監(jiān)視和測量的規(guī)定一致的方式實行。在有必要保證有效結果的場合測量設備應：a）對照能溯源到國際或國家標準的測量標準，按照規(guī)定的時間間隔或在使用前進行校準和（或）檢定（驗證）。當不存在上述標準時，應記錄校準或檢定（驗證）的依據(jù)；b）必要時進行調整或再調整；c）具有標記，以擬定其校準狀態(tài)；d）防止也許使測量結果失效的調整；e）在搬運、維護和貯存期間防止損壞或失準。如發(fā)現(xiàn)設備不符合規(guī)定期，應對以往測量結果的有效性進行評價和記錄。并對該設備和任何受影響的產品采用適當?shù)拇胧?，保存校準和驗證結果的記錄。此項工作由工程部負責實行。7.7與生產和服務過程產生的記錄，由各部門分別歸檔保存，涉及：貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號產品實現(xiàn)章/節(jié)/號7.0版本頁次12—《項目總體進度計劃》—《月度施工計劃》—《工程項目資料移交清單》—《驗收紀要》—《監(jiān)理月報》/（監(jiān)理月報審核記錄）—《監(jiān)理例會紀要》—《施工組織設計（施工方案）方案》—《施工組織設計（施工方案）審核意見》—《圖紙會審紀要》—《技術交底紀要》—《項目報建檔案》—《簽證單》—《項目報建資料》貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號測量、分析與改善章/節(jié)/號8.0版本頁次18.1總則公司的質量管理體系應建立有效的自我監(jiān)督和自我完善機制，以便可以及時獲得有關產品、過程和體系信息，通過度析、評價以辨認存在的問題并加以解決，從而保證體系有效運營和提供滿足規(guī)定的產品。這種機制還應發(fā)揮連續(xù)改善的效能。監(jiān)視、測量、分析和改善過程應按照下述目的規(guī)定開展：證實產品規(guī)定的符合性；保證質量管理體系的符合性；連續(xù)改善質量體系的有效性。8.2監(jiān)視和測量8.2.1顧客滿意a）銷售部負責采用適當?shù)姆椒ê痛胧?，通過適當?shù)那?，征詢和監(jiān)控顧客滿意的信息，作為對質量管理體系業(yè)績的一種測量。b）銷售部置業(yè)顧問在顧客參觀或了解完項目后，及時填寫銷售日記，記錄顧客對本公司的產品、服務等滿意限度以及相關的意見和建議。c）銷售部通過顧客的投訴、與顧客的平常溝通、相關方（如媒體、消費者組織、行業(yè)協(xié)會等）的信息反饋等渠道獲取顧客滿意的信息。銷售部對銷售日記及相關各方反饋的信息進行綜合整理，了解公司的產品或服務滿足顧客需求和盼望的程序，分析顧客需求和盼望的變化趨勢，以及需要改善的方面，反饋給公司并組織采用相應的糾正、防止或改善措施；質量記錄由銷售部負責保存：—《顧客滿意限度調查表》—《顧客投訴解決登記表》—《業(yè)主滿意度記錄分析資料》貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號測量、分析與改善章/節(jié)/號8.0版本頁次28.2.2內部審核內部審核控制程序(QP8.2.2-01)1.0目的為了控制和改善公司的管理體系，及時發(fā)現(xiàn)和糾正管理活動及體系運營的問題，不斷提高公司的管理體系的符合性、有效性；公司實行內部審核。驗證質量管理體系是否符合標準規(guī)定，是否得到有效地保持、實行和改善。2.0合用范圍合用于公司內部開展的質量管理體系所涉及的所有與管理體系運營有關的各職能部門的內部審核。3.0職責3.1總經理a)批準組織年度內審計劃和審核算施計劃；b)批準內部管理；c)定期召開管理評審會議。3.2管理者代表a)全面負責內部質量管理體系審核工作；b)選定內審組長及成員，并審核年度內審計劃、每次的審核計劃和內部質量管理體系審核報告。3.3行政人事部a)編寫《年度內審計劃》并負責組織實行；b)組織、協(xié)調內審活動的開展。3.4內審組長a)編制、實行本次內審計劃；b)編寫內審報告。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號測量、分析與改善章/節(jié)/號8.0版本頁次34.0程序4.1年度內審計劃4.1.1根據(jù)擬審核的活動、區(qū)域的狀況和重要程序及以往審核的結果，由行政人事部負責策劃各部門全年審核方案，編制年度內審計劃，擬定審核的范圍、頻次和方法，經管理者代表審核，總經理批準后執(zhí)行。每年內審至少一次，并規(guī)定覆蓋本公司質量管理體系的所有規(guī)定。當出現(xiàn)以下情況時由管理者代表及時組織進行內部質量審核：a)組織機構、管理體系發(fā)生重大變化；b)出現(xiàn)重大質量事故，或用戶對某一環(huán)節(jié)連續(xù)投訴；

c)法律、法規(guī)及其他外部規(guī)定的變更。4.1.2年度內審計劃內容的制定應考慮：所涉及對象的現(xiàn)狀、重要性及其影響，以往審核的結果。a)審核目的、范圍、依據(jù)和方法；b)受審部門和審核時間。4.1.3根據(jù)需要，可審核質量體系覆蓋的所有規(guī)定和部門，也可以專門針對某幾項規(guī)定或部門進行重點審核；但全年的內審必須覆蓋質量管理體系所有規(guī)定。4.2審核前的準備4.2.1管理者代表任命內審組長和內審成員。內審員應由與受審部門無直接關系的審核員負責。4.2.2由內審組長策劃審核并編制本次《內審計劃表》，交管理者代表審核，總經理批準。計劃的編制要具有嚴厲性和靈活性，其內容重要涉及：a)審核目的、范圍、方法、依據(jù)；b)內部審核的工作安排；c)審核組成人員；審核時間、地點；貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號測量、分析與改善章/節(jié)/號8.0版本頁次4e)受審部門及審核要點；f)預定期間，連續(xù)時間；g)開會時間；4.2.3在了解受審部門的具體情況后，內審組長組織編寫《內審檢查表》，內審檢查表要具體列出審核項目、依據(jù)、方法，保證無規(guī)定漏掉，審核能順利進行。4.2.4內審組長于內審前兩周將內審時間告知受審部門，受審部門對內審時間如有異議，應在內審前一周告知內審組長。4.2.5內部質量體系審核員應經質量體系認證征詢機構培訓、考核合格后方能擔任。4.3內審的實行4.3.1初次會議a)參與會議人員：公司領導、內審組成員及各部門負責人；b)會議議程：與會者簽到，審核組長主持會議，內審組按審核計劃執(zhí)行審核內容；c)會議內容：由審核組長介紹內審目的、范圍、依據(jù)、方式、成員和內審日程安排及其它有關事項。4.3.2現(xiàn)場審核a)內審組根據(jù)《內審檢查表》對受審部門的程序和文獻執(zhí)行情況進行現(xiàn)場審核，內審員要將體系運營效果及不符合項具體記錄在檢查表中；b)內審組長需每日召開內審會議，全面了解該日內審情況，對《不符合報告》進行核對；c)內審時審核員要公正而又客觀地對待問題。4.3.3審核報告4.3.3.1現(xiàn)場審核后，內審組長召開審核會議，綜合分析、檢查結果、依據(jù)標準、體系文獻及有關法律法規(guī)規(guī)定，必要時還要依據(jù)與顧客簽定的協(xié)議規(guī)定，確認不合格項，并發(fā)出不符合報告給相關部門領導確認后，由相關部門分析因素，制定糾正措施，經審核員確認后實行糾正，審核員負責對實行結果跟蹤驗證，并報告驗證結果。貴州黔蒙房地產開發(fā)有限公司文獻編號測量、分析與改善章/節(jié)/號8.0版本頁次54.3.3.2審核組填寫《不合格項分布表》，記錄不合格分布情況。4.3.3.3現(xiàn)場審核后一周內，審核組長完畢《內部質量管理體系審核報告》，交管理者代表審核，總經理批準。審核報告內容：a)審核目的、范圍、方法和依據(jù)；b)審核組成員、受審核方代表名單；c)審核計劃實行情況總結；d)不合格項分布情況分析、不合格數(shù)量及嚴重程序；e)存在的重要問題分析；f)對公司質量管理體系有效性、符合性結論及此后應改善的地方。4.3.4末次會議a)參與人員：決策層