東莞面積計(jì)算細(xì)則講解

東莞面積計(jì)算細(xì)則講解一、撰寫背景：項(xiàng)目審批制度改革，寬進(jìn)嚴(yán)管，將項(xiàng)目方案階段對(duì)各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)的核對(duì)后置，放在項(xiàng)目建成后進(jìn)行測(cè)量核實(shí)，以減少項(xiàng)目審批的數(shù)據(jù)審核時(shí)間，提高審批效率。我局現(xiàn)有的對(duì)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的數(shù)據(jù)核算，存在部分有爭(zhēng)議、部分標(biāo)準(zhǔn)不一致的情況，借此機(jī)會(huì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化規(guī)定，使得審批更公平、更方便、更符合實(shí)際操作。二、主要框架和內(nèi)容組成：（一）建筑面積計(jì)算（二）容積率計(jì)算（三）其他指標(biāo)計(jì)算以GB《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》為基礎(chǔ)，結(jié)合工作實(shí)際，將規(guī)范中缺乏細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)、工作中遇到爭(zhēng)議和問題較多的條款提取出來，形成計(jì)算細(xì)則。參考深圳市的《房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范》，取部分現(xiàn)在工作中爭(zhēng)議不大，但公認(rèn)值得借鑒的條文?！稏|莞市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中與面積計(jì)算相關(guān)的規(guī)定，細(xì)化完善。二、主要框架和內(nèi)容組成：（一）建筑面積計(jì)算（二）容積率計(jì)算（三）其他指標(biāo)計(jì)算《東莞市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中與計(jì)容面積計(jì)算相關(guān)的規(guī)定，細(xì)化完善。參考其他城市的相關(guān)規(guī)定。包括建筑密度、綠地率、停車位、建筑高度等的計(jì)算規(guī)則《東莞市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中的規(guī)定，細(xì)化完善。三、形式與格式以“規(guī)范”的形式出臺(tái)本細(xì)則，條文以1.1.1.1的規(guī)范格式編寫，包括以下九個(gè)部分。1總則2術(shù)語3層高計(jì)算4建筑面積計(jì)算5容積率計(jì)算6建筑密度計(jì)算7綠地率計(jì)算8停車位計(jì)算9建筑高度計(jì)算1總則四、細(xì)則的具體內(nèi)容1.1為提高東莞市城市規(guī)劃建設(shè)水平，提升建筑品質(zhì)，規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃管理技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算，統(tǒng)一計(jì)算方法，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，結(jié)合東莞市的實(shí)際情況，制定本細(xì)則。1.2本細(xì)則適用于東莞市行政區(qū)域內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程規(guī)劃管理技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算，各項(xiàng)指標(biāo)均為規(guī)劃指標(biāo)，與消防等無關(guān)。1.3本細(xì)則未涉及到的內(nèi)容，應(yīng)按照國(guó)家、廣東省和東莞市現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及其他相關(guān)規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。1.4《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中有特殊要求的，按其要求執(zhí)行。1.5突破本細(xì)則的建設(shè)項(xiàng)目，當(dāng)確有需要時(shí)，應(yīng)在方案報(bào)審階段提出申請(qǐng)，并由規(guī)劃主管部門組織專家論證。1.6本細(xì)則由東莞市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。本細(xì)則由頒布之日起實(shí)施。2術(shù)語四、細(xì)則的具體內(nèi)容2.12復(fù)式住宅位于多層或以上的居住建筑中，套內(nèi)空間跨越兩個(gè)或以上樓層并為同一戶使用，且設(shè)有套內(nèi)樓梯的住宅。2.13低層聯(lián)排住宅建筑層數(shù)為一層至三層，相鄰各戶在首層及以上的部分由主要房間（如客廳、餐廳、臥室和廚房）相連且共墻長(zhǎng)度不小于3.0m，每戶均設(shè)有獨(dú)立出入口的住宅。3結(jié)構(gòu)層高計(jì)算四、細(xì)則的具體內(nèi)容3.1.2坡屋頂建筑頂層的建筑空間，其結(jié)構(gòu)層高為該層樓（地）面結(jié)構(gòu)層上表面至坡頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)層與外墻外皮延長(zhǎng)線的交點(diǎn)的垂直距離。（圖3.2）3.1.3坡屋頂內(nèi)部空間的結(jié)構(gòu)凈高，為坡頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)面層與外墻外皮延長(zhǎng)線的交點(diǎn)至坡屋頂結(jié)構(gòu)層下表面最高點(diǎn)的垂直距離。（圖3.2）3結(jié)構(gòu)層高計(jì)算四、細(xì)則的具體內(nèi)容建筑空間的面積計(jì)算避難層、設(shè)備層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、架空公共空間建筑物挖空區(qū)域陽臺(tái)、封閉陽臺(tái)、露臺(tái)室外樓梯、臺(tái)階、車道走廊連廊、架空走廊、門廊、雨篷花池、空調(diào)板、結(jié)構(gòu)挑板凸窗功能井幕墻坡屋頂屋面上的建筑空間地下室、半地下室裝飾性壁柱4建筑面積計(jì)算——按建筑部位分類編寫，利于查閱。四、細(xì)則的具體內(nèi)容1.建筑空間的面積計(jì)算——不同類型不同層高的建筑面積計(jì)算細(xì)則分類面積計(jì)算基準(zhǔn)層高超出部分計(jì)算方法居住4.0米按每增加2.20m即增加1層計(jì)算，增加不足2.2m的部分按增加1層計(jì)算，以此類推。

商業(yè)1至6層6.0m按每增加2.20m即增加1層計(jì)算，增加不足2.2m的部分，以2.2m為基數(shù)計(jì)算增加的層數(shù)。即：增加層數(shù)=增加高度/2.2m（經(jīng)討論此條改為同上，目的是嚴(yán)格限制層高，避免出現(xiàn)超過層高限值的情況）7層及以上4.5m其他首層6.0m2層及以上4.5m大空間（250-500㎡）6.0m大空間（大于500㎡）10.0m1.建筑空間的面積計(jì)算4.1.3居住建筑首層設(shè)置架空公共空間時(shí)，架空公共空間的基準(zhǔn)層高為6.0m。當(dāng)居住建筑首層同時(shí)設(shè)置了架空公共空間和公共配套用房時(shí)，公共配套用房的結(jié)構(gòu)層高可與架空公共空間相同。超出部分的計(jì)算方法與居住建筑相同。4.1.4影院、劇場(chǎng)、體育館、展覽館等公共建筑，建筑的門廳、大堂、通高的中庭等公共部分，按其功能設(shè)計(jì)的實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。4.1.5工業(yè)、倉儲(chǔ)、科研建筑因工藝或設(shè)備安裝需要提高層高的，在提供生產(chǎn)工藝的詳細(xì)合理說明的前提下，允許按設(shè)計(jì)層高計(jì)算面積。4.1.6坡屋頂內(nèi)部的空間，無論是否加以利用，其結(jié)構(gòu)凈高限值以及超出部分的建筑層數(shù)計(jì)算方法應(yīng)符合表4-1的要求。當(dāng)設(shè)計(jì)不加以利用時(shí)，其功能視為與其下方建筑空間的功能一致。1.建筑空間的面積計(jì)算2.避難層、設(shè)備層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、架空公共空間的面積計(jì)算

——特殊功能層的面積計(jì)算細(xì)則3．0．26設(shè)備層、管道層雖然其具體功能與普通樓層不同，但在結(jié)構(gòu)上及施工消耗上并無本質(zhì)區(qū)別，且本規(guī)范定義自然層為“按樓地面結(jié)構(gòu)分層的樓層”，因此設(shè)備、管道樓層歸為自然層，其計(jì)算規(guī)則與普通樓層相同。在吊頂空間內(nèi)設(shè)置管道的，則吊頂空間部分不能被視為設(shè)備層、管道層。（《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》）3.建筑物挖空區(qū)域的面積計(jì)算

3.建筑物挖空區(qū)域的面積計(jì)算

住宅低層聯(lián)排住宅內(nèi)挖空不大于套內(nèi)建筑面積的10%，外挖空不控制。多層及以上復(fù)式住宅內(nèi)挖空加上外挖空均攤后不大于套內(nèi)建筑面積的10%。多層及以上其他住宅內(nèi)挖空加上外挖空均攤后不大于套內(nèi)建筑面積的3%。辦公內(nèi)挖空加上外挖空不大于本棟建筑面積的5%。例外：首層大堂、中庭等公共部分除外。3.建筑物挖空區(qū)域的面積計(jì)算

4.3.3其他類型的建筑平面中出現(xiàn)的挖空，當(dāng)設(shè)計(jì)不合理時(shí)，可由規(guī)劃主管部門在方案報(bào)審階段組織專家進(jìn)行論證。4.陽臺(tái)、封閉陽臺(tái)、露臺(tái)的面積計(jì)算

4.4.1在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1／2面積。4.4.2規(guī)劃部門明確要求封閉的陽臺(tái)，在主體結(jié)構(gòu)外且進(jìn)深小于等于2.0m時(shí)，按其水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積。當(dāng)其進(jìn)深大于2.0m時(shí)，按其水平投影計(jì)算全部建筑面積。4.4.3辦公建筑平面中，每棟建筑在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺(tái)不應(yīng)超過本棟建筑面積的5%，否則超出部分應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全部建筑面積。4.陽臺(tái)、封閉陽臺(tái)、露臺(tái)的面積計(jì)算

4.陽臺(tái)、封閉陽臺(tái)、露臺(tái)的面積計(jì)算

5.室外樓梯、臺(tái)階、車道的面積計(jì)算

新規(guī)定：參考深圳標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)標(biāo)加以細(xì)化。6.走廊的面積計(jì)算

原規(guī)定：內(nèi)走廊計(jì)算全部建筑面積，外走廊寬度小于等于3米算一半，大于3米計(jì)算全部建筑面積。新規(guī)定：參考深圳標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)我市現(xiàn)行規(guī)定，將“內(nèi)走廊”和“外走廊”定義進(jìn)行細(xì)化。超過3米則超出部分計(jì)算全部建筑面積。6.走廊的面積計(jì)算

飄板小于等于600時(shí)，走廊視為外走廊。根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》3．0．14有圍護(hù)設(shè)施的室外走廊（挑廊），應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1／2面積；如圖，則走廊按2600寬計(jì)算一半面積。飄板大于600時(shí)，走廊視為內(nèi)走廊，按結(jié)構(gòu)底板計(jì)算全部建筑面積。7.連廊、架空走廊、門廊、雨篷的面積計(jì)算

4.7.2建筑物出入口上方設(shè)置的遮雨、遮陽的上蓋，當(dāng)上方為建筑時(shí)，下方空間視為門廊；當(dāng)上方為挑廊時(shí)，下方空間視為檐廊；當(dāng)上方為專設(shè)蓋板時(shí)，則視為雨篷。4.7.3門廊應(yīng)按其頂板的水平投影面積的1／2計(jì)算建筑面積。4.7.4有圍護(hù)設(shè)施（或柱）的檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)設(shè)施（或柱）外圍水平面積計(jì)算1／2面積。4.7.5有柱雨篷應(yīng)按其結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1／2計(jì)算建筑面積；無柱雨篷的結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度在2.10m及以上的，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1／2計(jì)算建筑面積。挑出寬度在2.10m以下的無柱雨篷和頂蓋高度達(dá)到或超過兩個(gè)樓層的無柱雨篷不計(jì)算建筑面積。4.7.6過街樓下方的公共通道不計(jì)算建筑面積。8.花池、空調(diào)板、結(jié)構(gòu)挑板的面積計(jì)算

原規(guī)定：規(guī)定不明確，執(zhí)行較混亂。新規(guī)定：提出以下三個(gè)原則，符合的則不計(jì)算建筑面積，否則計(jì)算全部建筑面積。位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)進(jìn)深不大于0.60m板面高于同層室內(nèi)地面0.40m9.凸窗的面積計(jì)算

10.功能井的面積計(jì)算

原規(guī)定：按國(guó)標(biāo)。新規(guī)定：參考深圳標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)標(biāo)加以細(xì)化。11.幕墻的面積計(jì)算

原規(guī)定：無相關(guān)規(guī)定。新規(guī)定：當(dāng)裝飾性幕墻外圍邊線與建筑外墻體外圍邊線之間的凈距小于0.60m時(shí)，不計(jì)算建筑面積，否則按幕墻外圍邊線計(jì)算建筑面積。12.坡屋頂?shù)拿娣e計(jì)算

4.12.1形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應(yīng)計(jì)算1／2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應(yīng)計(jì)算建筑面積。13.屋面上建筑空間的面積計(jì)算裝飾性構(gòu)架：屋面上的裝飾性構(gòu)架，當(dāng)其水平投影面積小于1/8屋面水平投影面積時(shí)，不計(jì)算建筑面積，否則按水平投影計(jì)算全部建筑面積。新規(guī)定：女兒墻的高度為女兒墻最高點(diǎn)到屋面結(jié)構(gòu)板頂面的垂直距離。女兒墻高度標(biāo)準(zhǔn)值為2.0米。超過標(biāo)準(zhǔn)高度的女兒墻，按其高度折算屋頂層面積。（當(dāng)女兒墻高度不等高時(shí)，取其加權(quán)平均值。）S1為增加的建筑面積；h為女兒墻高度；H當(dāng)為住宅建筑時(shí)取值4.0m，為商業(yè)建筑時(shí)取值6.0m，為其余建筑類型時(shí)取值4.5m；S2為屋面除樓梯間、機(jī)房、水箱間等輔助用房外的屋面面積。13.屋面上的建筑空間

13.屋面上的建筑空間

14.地下室、半地下室的面積計(jì)算

原規(guī)定：按國(guó)標(biāo)。新規(guī)定：按國(guó)標(biāo)。15.裝飾性壁柱的面積計(jì)算

原規(guī)定：沿建筑外墻設(shè)置的非結(jié)構(gòu)及非圍護(hù)墻的裝飾柱，住宅建筑裝飾面突出主體結(jié)構(gòu)墻柱梁面不大于0.6m，不計(jì)算建筑面積。否則，應(yīng)按其各層投影面積計(jì)入建筑面積。新規(guī)定：增加出挑陽臺(tái)外側(cè)裝飾柱的說明。5容積率的計(jì)算除以下情況外，其余地上建筑面積均計(jì)入容積率屋頂層設(shè)樓梯間、電梯機(jī)房、消防水池的建筑面積不超過本層建筑面積的1/8的建筑面積可不計(jì)入容積率。建筑首層的架空公共空間，當(dāng)符合條件時(shí)，其建筑面積可不計(jì)入容積率。在架空層設(shè)置為城市服務(wù)的開放型的公交首末站、樞紐站時(shí)，其站場(chǎng)和必要的附屬用房的建筑面積可不計(jì)入計(jì)容建筑面積。1.地上空間的容積率計(jì)算5容積率的計(jì)算2.地下空間的容積率計(jì)算地下室頂板高出室外地坪高度計(jì)容情況大于2.0m全計(jì)容2.0m和1.2m之間50%計(jì)容小于1.2m不計(jì)容室外地坪的基準(zhǔn)標(biāo)高(1)當(dāng)?shù)叵驴臻g所在地塊的用地紅線與城市道路、廣場(chǎng)直接相鄰時(shí)，室外地坪基準(zhǔn)標(biāo)高為市政道路中心線標(biāo)高或廣場(chǎng)標(biāo)高；(2)當(dāng)?shù)叵驴臻g所在地塊的用地紅線與城市道路、廣場(chǎng)之間只有街頭綠地相分隔時(shí)，室外地坪基準(zhǔn)標(biāo)高為城市道路中心線標(biāo)高（廣場(chǎng)標(biāo)高）從道路紅線至用地紅線起坡6%后所得的標(biāo)高；(3)當(dāng)?shù)叵驴臻g所在地塊的用地紅線與水體直接相鄰時(shí)，室外地坪基準(zhǔn)標(biāo)高為最高洪水位+1.0m；(4)當(dāng)?shù)叵驴臻g所在地塊的用地紅線與其他用地相鄰時(shí)，室外地坪基準(zhǔn)標(biāo)高為相鄰用地場(chǎng)地現(xiàn)狀標(biāo)高；(5)其他情況下，室外地坪基準(zhǔn)標(biāo)高為用地內(nèi)部與其最接近的機(jī)動(dòng)車道中心線標(biāo)高。6建筑密度的計(jì)算6.1建筑密度=建筑占地面積/用地面積X100%6.2單層、多層及以上建筑物的占地面積為建筑物外墻勒腳以上外圍水平投影面積。6.3首層架空及有柱的雨棚、車棚、貨棚、站臺(tái)等的占地面積為柱外圍水平投影面積。單排柱、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等的占地面積為頂蓋的水平投影面積的一半。6.4有頂蓋和柱的首層連廊、走廊、檐廊的占地面積為柱的外邊線水平投影面積。6.5室外樓梯的占地面積為其水平投影面積。6.6以下部分不計(jì)入建筑占地面積：（1）無頂蓋的花架等建筑小品；（2）亭、獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、倉庫等建構(gòu)筑物；(應(yīng)為堆場(chǎng)）（3）城市公共通道；（4）騎樓；（5）構(gòu)筑物。7綠地率的計(jì)算

屋面綠地的折算原規(guī)定新規(guī)定8停車位的計(jì)算新規(guī)定與原規(guī)定相同9建筑高度的計(jì)算原規(guī)定：挑檐屋面自室外地面算至檐口頂+出檐寬度新規(guī)定：挑檐屋面自室外地面算至檐口頂9.1本細(xì)則所指的建筑高