如何提高項目的年化自有資金收益率（動態(tài)）

如何提高項目的年化自有資金收益率（動態(tài)）非常榮幸地于2015年10月加入碧桂園這個溫暖的大家庭，至今工作已有一年半多，先后任職于安徽區(qū)域辦公室、安徽區(qū)域懷遠項目部。通過這一年半多的工作和學習，我深刻地認識到財務(wù)資管理在整個項目全周期管理過程中的重要性，莫總指示：“企業(yè)管理的核心是財務(wù)管理，財務(wù)管理的核心是資金管理，資金管理的核心是現(xiàn)金流管理”，可見財務(wù)管理對于企業(yè)的發(fā)展是多么重要。其次從從價值雙享的角度看，做好財務(wù)管理，提高項目的年化自由資金收益率是實現(xiàn)價值雙享的核心關(guān)鍵。下面就如何提高項目的年化自有資金收益率（動態(tài)）談?wù)勛约旱目捶āＪ紫?，從年化自由自有資金收益率的定義看：從以上年化自有資金收益率的定義可以看出，凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、財務(wù)杠桿、自有資金占用時間是決定年化自由資金收益率高低的四個重要指標。提高年化自有資金收益率，就是要做到提高項目凈利潤、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、擴大財務(wù)杠桿、減少自有資金占用周期。但是在項目實際運營中，四個指標之間存在此消彼長的可能，因此需要掌握好凈利潤率、周轉(zhuǎn)率及財務(wù)杠桿等之間的平衡。財務(wù)管理貫穿于整個項目的全周期開發(fā)過程中，個人認為，要提高項目年化自有資金的收益率，應(yīng)該從以下幾個方面開展重點工作：一、做好投資拿地及項目定位工作莫總裁在高管會上也多次強調(diào)“投資拿地決定了項目成功的70%”，所以投資拿地的成功是獲取高收益的根本前提，獲取優(yōu)質(zhì)土地是項目成功的有力保障。其次，做好項目產(chǎn)品定位工作和規(guī)劃工作，可以有效降低成本并大大提高項目去化。1、獲取優(yōu)質(zhì)的土地應(yīng)該是符合集團“勞斯萊斯”要求的土地：配套當?shù)刈詈玫男W、地點交通方便、區(qū)位被當?shù)赜绣X人認同。并在挑選到優(yōu)質(zhì)地塊的同時，要在有利于項目經(jīng)營性現(xiàn)金流及提升效益的角度去向政府爭取優(yōu)惠條件。比如：降低地價；土地款的分期支付、緩付；部分行政規(guī)費的優(yōu)惠和減免；提前售或提早售；預售資金不監(jiān)管或少監(jiān)管；降低車位配比、市政水電優(yōu)惠等。2、選對好產(chǎn)品、做好項目定位工作是項目成功的首要前提。項目在前期定位設(shè)計時，要充分把握客戶需求，做適銷對路的產(chǎn)品，保證產(chǎn)品的利潤率和去化率。通過充分的市場調(diào)研，五位一體進行產(chǎn)品的精準定位，把握客戶敏感點，做好成本加減法，將一些不受客戶關(guān)注的部分進行優(yōu)化，減少成本支出；在客戶重點關(guān)注的部分進行適當增配，提高產(chǎn)品溢價，提高產(chǎn)品利潤。3、在項目規(guī)劃階段就要做好成本分析，節(jié)約每一分錢。項目成本的70%是由規(guī)劃設(shè)計決定的，因此應(yīng)充分重視并參與決策。項目前期設(shè)計中的主體設(shè)計、基礎(chǔ)形式、支護方案、地下室及車位方案、公建配套方案、裝修標準等，都要在滿足項目開發(fā)進度與品質(zhì)需求的前提下，選取成本最優(yōu)的施工方案及標準，并在隨后的施工過程中結(jié)合實際情況不斷優(yōu)化。二、做好資金策劃、嚴把管控落實制定合理的資金計劃并管控落實，是對提高資金收益、降低開發(fā)成本的切實保障，因此在項目開發(fā)全周期過程中都要做好資金策劃及管控工作。1、在項目前期投資階段，應(yīng)重點關(guān)注土地價格、土地款支付時間及支付方式，做好資金鋪排。盡量與政府爭取土地款延后支付或分期付款，以減少自有資金投入。并在前期階段用心做好調(diào)研、全盤進行策劃，做好合約規(guī)劃，不出現(xiàn)成本漏項；2、項目開發(fā)過程中適時使用貸款或者配資等外部資金來替換集團自有資金，以減少集團自有資金壓力。操作中要注意各項融資方式之間的平衡，以求早日實現(xiàn)資金回正而不弱化成本收益。同時過程中做好動態(tài)成本監(jiān)控，及時糾偏，嚴控超支，提早防范成本風險；3、在項目結(jié)算階段要高效結(jié)算、嚴格把關(guān)，以數(shù)據(jù)管理為抓手，助力保障成就雙享。在項目開發(fā)過程中，需注意管控成本要基于現(xiàn)場實際，加強簽證管理，做好現(xiàn)場工程量確認工作，杜絕一切無效工程量，切實做好各類工程的預結(jié)算工作，嚴控無效成本?？梢娰Y金管理工作一定要做到事前策劃、事中控制、事后評估，根據(jù)項目開發(fā)銷售情況不斷優(yōu)化配置，嚴格資金管理，加強資金利用率，保證項目資金的有序流動。三、做好工程開發(fā)、嚴控成本、打造精品、創(chuàng)造溢價主席指示：“項目總經(jīng)理一定要認真研究所管轄項目，對項目每天的利息、費用、效益等了然于胸，懂得提前推進一天工作所增加的費用與產(chǎn)生的效益的對比，在守法前提下，力求效益最大化。區(qū)域總裁及項目所有管理人員也要謹記并實踐?！庇纱丝梢?，項目開發(fā)過程是落實成本、實現(xiàn)效益的重點環(huán)節(jié)。1、首先要做好工程策劃工作，認真專研工程提前推進一天工作所增加的費用與產(chǎn)生的效益的對比，結(jié)合實際情況合理制定運營計劃，并做好工程策劃，保障運營計劃實現(xiàn)。要力爭在最短時間內(nèi)完成示范區(qū)開放并獲取可售貨量，實現(xiàn)盡早開盤銷售，資金快速回正，從而減少融資成本，提高凈利潤，實現(xiàn)效益最大化。2、其次落實好質(zhì)量工作，工程質(zhì)量是我們企業(yè)生存的生命線。因此一定要杜絕盲目趕工而產(chǎn)生嚴重質(zhì)量問題，這樣不但會增加維修成本，影響項目銷售，甚至可能對整個集團造成難以挽回的巨大損失。工程開發(fā)要以“利益最大化”原則進行開發(fā)建設(shè)，實現(xiàn)完美開放、完美交樓、創(chuàng)行業(yè)標桿，以助力公司品牌，實現(xiàn)口碑營銷，持續(xù)高溢價。3、在款項支付方面，做到少付晚付。相關(guān)規(guī)費向政府爭取做到減付、緩付，工程款提前和施工單位約定好付款周期及方式，讓施工單位先行墊資，或者引入第三方支付，等項目資金回正后再付款，以減少開盤前資金占用。四、做好銷售回款工作、提高資金周轉(zhuǎn)次數(shù)莫總指示：“沒有銷售，一切等于零”，可見銷售工作是重中之重，一切項目工作要以服務(wù)營銷為中心。1、做好銷售去化工作，保利潤、追溢價。首先要保障項目完美開放、完美開盤、開盤貨量按時足量供應(yīng)。做好營銷策劃工作，合理定價，保證去化率，持續(xù)熱銷，實現(xiàn)多溢價，不斷提升項目利潤。重點關(guān)注大宗資產(chǎn)的（車位、綜合樓、商鋪）的銷售工作，采用綁定銷售、成本分攤、拆分產(chǎn)權(quán)等方法保證去化，確保項目利潤不受侵蝕。2、部門聯(lián)動，做好回款工作。項目開盤前，應(yīng)提前啟動回款策劃工作，選取優(yōu)質(zhì)銀行進行合作，提前溝通，加快銀行按揭放款審批速度，實現(xiàn)盡早放款。其次，開盤前還應(yīng)該提前溝通客戶，保證在簽約當日就將材料備齊，力爭認購即簽約，簽約即回款。制定項目回款激勵機制，切實將回款工作與個人業(yè)績考核掛鉤，保障及早回款。3、提前解凍監(jiān)管資金，及早投入新項目周轉(zhuǎn)。預售資金一般都要進政府監(jiān)管賬戶，若不及時解凍，回款的資金就無法再周轉(zhuǎn)，所以預售自己解凍是資金回籠的最后一關(guān)。項目部和營銷部應(yīng)高度重視，積極主動溝通政府，公關(guān)解盡快凍預售資金。監(jiān)管資金回籠以后，立即投入下一個項目的開發(fā)中，做到資金不閑置、持續(xù)周轉(zhuǎn)，這樣才能使得自有資金年化收益率（動態(tài)）達到最大化。以上是我個人結(jié)合工作及培訓學