物業(yè)管理業(yè)納稅評(píng)估手冊(cè)

2023年7月 2023年7月前言隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日臻完善及住房商品化的積極推動(dòng)，為了提高人們的生活質(zhì)量，發(fā)明優(yōu)美的生活與工作環(huán)境，以房屋及其設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等為對(duì)象的物業(yè)管理越來(lái)越受到人們的重視。該行業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)業(yè)。我市地稅系統(tǒng)自2023年起至今對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行稅務(wù)檢查，其有問(wèn)題率高達(dá)92%，這就說(shuō)明，該行業(yè)在稅收管理方面仍存在較多的問(wèn)題。如何加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，有效規(guī)范物業(yè)管理公司的納稅行為，是我們工作的重點(diǎn)和研究的課題。為了加強(qiáng)物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，實(shí)行有效的納稅評(píng)估，我們?cè)谡J(rèn)真研究了物業(yè)管理業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面總結(jié)了數(shù)年對(duì)物業(yè)管理業(yè)稅收管理的經(jīng)驗(yàn)，編寫了《納稅評(píng)估手冊(cè)（物業(yè)管理業(yè)）》。本手冊(cè)的編寫，本著“改善首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資環(huán)境，營(yíng)造稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人和諧的新型征納關(guān)系”的原則，對(duì)提高稅源監(jiān)控能力、實(shí)現(xiàn)稅收科學(xué)管理具有重要意義。同時(shí)，通過(guò)有效的機(jī)制對(duì)行業(yè)納稅評(píng)估工作進(jìn)行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。本手冊(cè)依照現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)法規(guī)、《會(huì)計(jì)制度》、《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，結(jié)合北京市物業(yè)管理業(yè)現(xiàn)狀及納稅評(píng)估工作實(shí)際，本著依法評(píng)估、科學(xué)實(shí)用、通俗易懂的原則編寫。本手冊(cè)內(nèi)容較為全面，重要分為四章和附錄。具體介紹了物業(yè)管理業(yè)的概念、納稅評(píng)估方法以及評(píng)估指標(biāo)。手冊(cè)以物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查案例為依據(jù)，運(yùn)用會(huì)計(jì)學(xué)、記錄學(xué)的分析方法，建立納稅評(píng)估指標(biāo)。希望本手冊(cè)可以幫助評(píng)估人員更好地了解物業(yè)管理業(yè)的相關(guān)知識(shí)，更加有針對(duì)性的開(kāi)展該行業(yè)的評(píng)估工作。由于我國(guó)的物業(yè)管理業(yè)從產(chǎn)生到發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，還處在探索階段，無(wú)論在公司規(guī)范運(yùn)作、政府相關(guān)管理還是學(xué)術(shù)界的研究方面都還存在局限性，制定的指標(biāo)體系及評(píng)估方法，均是探索性的嘗試。限于作者的理論水平和經(jīng)驗(yàn)，此手冊(cè)中的錯(cuò)誤在所難免，歡迎大家批評(píng)和建議，以便我們對(duì)《納稅評(píng)估手冊(cè)（物業(yè)管理業(yè)）》進(jìn)行修改和完善。納稅評(píng)估處2023年7月20日目錄第一章 物業(yè)管理概述 1第一節(jié) 物業(yè)管理概述 1一、物業(yè)管理的概念 1二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分 2三、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 3第二節(jié)物業(yè)管理收入確認(rèn) 3一、收入的概念及種類 4二、物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算 5三、物業(yè)管理公司收入的確認(rèn) 5第二章物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計(jì)算 6第一節(jié)營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算 7一、營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定 7二、營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算 8三、城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)算 9四、教育費(fèi)附加的計(jì)算 9第二節(jié)公司所得稅的計(jì)算 9第三節(jié)個(gè)人所得稅的計(jì)算 10第四節(jié)房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算 10一、房產(chǎn)稅的計(jì)算 10二、城鄉(xiāng)土地使用稅的計(jì)算 10三、城市房地產(chǎn)稅的計(jì)算 11四、土地使用費(fèi)的計(jì)算 11第五節(jié)其他稅種的計(jì)算 11一、車船使用稅的計(jì)算 11二、車船使用牌照稅的計(jì)算 12三、印花稅的計(jì)算 12四、契稅的計(jì)算 12第三章物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問(wèn)題 13第一節(jié)物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況 13第二節(jié)營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題 14一、常見(jiàn)問(wèn)題 14二、特殊問(wèn)題 17第三節(jié)個(gè)人所得稅涉稅問(wèn)題 18一、常見(jiàn)問(wèn)題 18二、特殊問(wèn)題 18第四節(jié)公司所得稅涉稅問(wèn)題 19一、常見(jiàn)問(wèn)題 19二、特殊問(wèn)題 19第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問(wèn)題 20一、常見(jiàn)問(wèn)題 20二、特殊問(wèn)題 20第四章物業(yè)管理業(yè)納稅評(píng)估 21第一節(jié)物業(yè)管理業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 21一、財(cái)務(wù)分析概述 21二、償債能力 24三、運(yùn)營(yíng)能力 27四、賺錢能力 29第二節(jié)物業(yè)管理業(yè)評(píng)估指標(biāo) 31一、營(yíng)業(yè)稅評(píng)估指標(biāo) 31二、個(gè)人所得稅評(píng)估指標(biāo) 34三、公司所得稅評(píng)估指標(biāo) 35第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)評(píng)估工作程序 36一、評(píng)估工作 37二、約談工作 37三、評(píng)估工作程序流程圖 38附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題及評(píng)估指標(biāo)相應(yīng)表 40附錄二：北京市物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)一覽表 44附錄三：相關(guān)法律規(guī)定 45物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理的概念（一）物業(yè)的概念“物業(yè)”一詞由英語(yǔ)“Estate”或“Property”引譯而來(lái)，其含義為“財(cái)產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“擁有物”、“房地產(chǎn)”等，是一個(gè)較為廣義的范疇。而現(xiàn)實(shí)生活中，我們所稱的“物業(yè)”是一種狹義的范疇。從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物，及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。（二）物業(yè)的分類根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為以下4類：1、居住物業(yè)。涉及住宅社區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。2、商業(yè)物業(yè)。涉及綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場(chǎng)合等。3、工業(yè)物業(yè)。涉及工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。4、其他用途物業(yè)。涉及車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等。以上是國(guó)外通用的分類。在我國(guó)，有人根據(jù)實(shí)際情況，從商業(yè)物業(yè)和其他用途物業(yè)中，此外再分出一部分特殊物業(yè)，這些物業(yè)要通過(guò)政府特許經(jīng)營(yíng)。不同使用功能的物業(yè)，其物業(yè)管理有著不同的內(nèi)容。（三）物業(yè)管理的概念物業(yè)管理，是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員對(duì)已竣工驗(yàn)收并投入使用的各類物業(yè)，以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行維護(hù)、修繕，并為產(chǎn)權(quán)使用人提供全方位的綜合服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)，是指物業(yè)管理單位受托對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展的平常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務(wù)。（參見(jiàn)《關(guān)于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的告知》京地稅營(yíng)[1997]386號(hào)）物業(yè)管理公司，通常稱為物業(yè)管理公司。物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，亦稱為業(yè)主。業(yè)主可以是個(gè)人、集體、國(guó)家。（四）物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推動(dòng)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、公司化、經(jīng)營(yíng)型的管理。二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)。所以，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)管理的性質(zhì)也比較明確，重要是“服務(wù)性”的，寓管理、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)之中。不同的物業(yè)管理公司所服務(wù)的對(duì)象不盡相同，因而承擔(dān)的業(yè)務(wù)也有差別，但歸結(jié)起來(lái)，大體如圖所示：三、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)是平常稅務(wù)檢查工作中檢查最多的兩個(gè)物業(yè)類型，因此，在此僅對(duì)商業(yè)物業(yè)和居住物業(yè)從以下四方面做一個(gè)介紹。商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)特點(diǎn)１、需要良好的商業(yè)氛圍１、使用價(jià)值的長(zhǎng)期性２、追求設(shè)施的先進(jìn)性２、壽命的差異性３、有很高的租賃比例３、居住性４、以出租為主的商業(yè)物業(yè)價(jià)值不４、舒適性能庫(kù)存５、安全性６、耐久性分類１、辦公物業(yè)１、普通住宅２、酒店物業(yè)２、花園洋房３、商貿(mào)物業(yè)３、公寓４、娛樂(lè)休閑物業(yè)４、別墅管理模式１、自建自營(yíng)以委托經(jīng)營(yíng)為主２、自營(yíng)與專業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合３、委托經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容１、制定管理計(jì)劃１、公司組織的構(gòu)建與管理目的、方２、簽定物業(yè)管理委托協(xié)議，啟動(dòng)物針策略的制定業(yè)管理工作２、管理項(xiàng)目的接管與前期管理３、制定租金收取辦法３、物業(yè)管理的各項(xiàng)平常管理４、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系４、投訴、糾紛與緊急事故的解決５、考核、評(píng)估與質(zhì)量管理６、協(xié)助政府進(jìn)行社區(qū)管理，推動(dòng)全社會(huì)的文明和進(jìn)步第二節(jié)物業(yè)管理收入確認(rèn)一、收入的概念及種類營(yíng)業(yè)收入的概念營(yíng)業(yè)收入，一般是指公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于銷售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)等收到的收入。物業(yè)管理公司的營(yíng)業(yè)收入，是指物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。涉及主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)外收入和投資收益等。區(qū)分主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入的原則根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，我們可按以下原則對(duì)物業(yè)管理公司的營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行分類：凡是為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房屋建筑物及其附屬設(shè)備完好無(wú)損而進(jìn)行的維修、管理所取得的收入，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；凡主營(yíng)業(yè)務(wù)收入外，從事交通運(yùn)送、餐飲服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易等活動(dòng)所取得的收入作為其他業(yè)務(wù)收入。1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入涉及：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入等。（1）物業(yè)管理收入，是指公司向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。（2）物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，是指公司經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施取得的收入。如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等公用設(shè)施收入。（3）物業(yè)大修收入，是指公司接受業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。2、其他業(yè)務(wù)收入涉及：中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。（1）房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入，是指物業(yè)管理公司受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的委托，對(duì)其開(kāi)發(fā)的房屋從事代理銷售活動(dòng)而取得的代銷手續(xù)費(fèi)。(2)材料物資銷售收入，是指物業(yè)管理公司將不需用的材料物資對(duì)外銷售所取得的收入。(3)商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入，是指物業(yè)管理公司運(yùn)用業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。如開(kāi)辦商店、飲食店、美容美發(fā)、彩擴(kuò)中心、歌舞廳等為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供方便取得的經(jīng)營(yíng)收入。(4)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入形式既有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，也有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；有入賬的無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也有未入賬的無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在物業(yè)管理睬計(jì)中為簡(jiǎn)化核算，均作為其他業(yè)務(wù)收入解決。二、物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算物業(yè)管理公司計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)，計(jì)算公式如下：x=∑xi（i=1，2，3，……，n）其中：x=公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/（月m2）xi=各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/（月m2）i=分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)∑=各項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和三、物業(yè)管理公司收入的確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)應(yīng)遵循實(shí)現(xiàn)原則。所謂實(shí)現(xiàn)原則是指公司在出售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)時(shí)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)的原則。以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，按實(shí)現(xiàn)原則確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入必須同時(shí)滿足兩個(gè)基本條件：其一，發(fā)出商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)，即與營(yíng)業(yè)收入有關(guān)的交易形式已經(jīng)發(fā)生，實(shí)現(xiàn)了商品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；其二，收到價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證。只有在同時(shí)具有上述兩個(gè)基本條件時(shí)，才干確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理公司依據(jù)我國(guó)《公司財(cái)務(wù)通則》和《公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，制定了《物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定》。在規(guī)定中，將物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)收入確認(rèn)原則規(guī)定為“公司應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)”。同時(shí)，根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)原則又作了兩方面具體補(bǔ)充規(guī)定：（一）公司與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款協(xié)議或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議或協(xié)議規(guī)定的付款日期作為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。在這一日期，無(wú)論公司是否實(shí)現(xiàn)收到價(jià)款，均應(yīng)作為營(yíng)業(yè)收入解決。如公共性服務(wù)費(fèi)收入和公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入，平時(shí)均采用預(yù)收方式，按照這一原則，必須采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則每期結(jié)轉(zhuǎn)收入，不能以收付實(shí)現(xiàn)制代替權(quán)責(zé)發(fā)生制。（二）物業(yè)大修收入，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂認(rèn)可的工程價(jià)款結(jié)算賬單確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理公司接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對(duì)住宅社區(qū)和商業(yè)樓宇等進(jìn)行物業(yè)大修理等工程施工活動(dòng)，由物業(yè)管理公司自行出具工程價(jià)款結(jié)算賬單，但必須經(jīng)委托方簽章認(rèn)可后，才干作為營(yíng)業(yè)收入解決。第二章物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計(jì)算物業(yè)管理公司是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周邊環(huán)境的科學(xué)管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。我國(guó)目前物業(yè)管理公司所涉及的地方稅共13種，其中重要稅種有營(yíng)業(yè)稅、公司所得稅、個(gè)人所得稅。第一節(jié)營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算一、營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定（一）計(jì)稅依據(jù)根據(jù)《關(guān)于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的告知》（京地稅營(yíng)[1997]386號(hào)）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)其從事物業(yè)管理服務(wù)取得的其他所有收入（含規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)外各種加收金額），應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”稅目5%稅率計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。（二）物業(yè)管理公司代收費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理公司的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的告知》（京地稅營(yíng)[2023]59號(hào)）的規(guī)定：1、對(duì)物業(yè)管理公司不征營(yíng)業(yè)稅的代收基金，系指建設(shè)部、財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的告知》（建住房[1998]213號(hào)）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”。2、對(duì)物業(yè)管理公司代收的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”，憑其持有的北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書(shū)》上注明的實(shí)際發(fā)生額認(rèn)定。3、對(duì)物業(yè)管理公司不征收營(yíng)業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實(shí)際房租轉(zhuǎn)交結(jié)算發(fā)生額認(rèn)定。4、對(duì)物業(yè)管理公司超過(guò)上述認(rèn)定范圍的代收款項(xiàng)，一律視同其相關(guān)業(yè)務(wù)收入或價(jià)外收入，照章征收營(yíng)業(yè)稅。5、物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理服務(wù)取得收入后，必須向付款方開(kāi)具由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。二、營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算（一）管理性質(zhì)的收入繳納營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算1、物業(yè)管理公司以下四項(xiàng)收入，均屬于提供勞務(wù)而獲得的收入，屬于營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，按5%征收營(yíng)業(yè)稅。（1）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)。（2）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的服務(wù)費(fèi)。如：保潔費(fèi)、停車費(fèi)、保安費(fèi)、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)等。（3）收取的維修費(fèi)用，涉及維修材料費(fèi)及人工費(fèi)。（4）居民租住共有住宅的租金收入。2、物業(yè)公司收取業(yè)主的裝修保證金，假如到期退還給業(yè)主及租住戶的，不征收營(yíng)業(yè)稅；假如到期不退還或作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以沒(méi)收的，屬于物業(yè)管理公司管理性收入之外的價(jià)外費(fèi)用收入，均應(yīng)并入該物業(yè)公司營(yíng)業(yè)額，征收5%的營(yíng)業(yè)稅。3、物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權(quán)屬于業(yè)主管理委員會(huì)，物業(yè)公司僅是代管使用，?？顚Ｓ?，準(zhǔn)時(shí)列支，暫不征收營(yíng)業(yè)稅。假如物業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務(wù)形式提取勞務(wù)收入，則應(yīng)征5%的營(yíng)業(yè)稅。（二）代辦性質(zhì)的收入繳納營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算以下兩項(xiàng)均屬物業(yè)公司提供代辦服務(wù)而取得的服務(wù)性收入，按5%征收營(yíng)業(yè)稅。1、代辦購(gòu)物手續(xù)費(fèi)。2、代辦收費(fèi)取得的收入。如：為房屋業(yè)主代收代繳水、電、煤氣、電話費(fèi)等各項(xiàng)業(yè)務(wù)而收取的手續(xù)費(fèi)。（三）多種經(jīng)營(yíng)取得收入繳納營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算1、物業(yè)公司下屬的中介征詢機(jī)構(gòu)的征詢勞務(wù)收入。2、物業(yè)公司兼營(yíng)的餐飲服務(wù)收入。3、物業(yè)公司舉辦的娛樂(lè)業(yè)務(wù)場(chǎng)合的收入。4、物業(yè)公司下屬的獨(dú)立核算的商店銷售貨品取得的收入。上述1、2項(xiàng)收入，屬于服務(wù)業(yè)收入，按5%征收營(yíng)業(yè)稅。3項(xiàng)收入屬于娛樂(lè)業(yè)收入按5%~20%稅率征收營(yíng)業(yè)稅。4項(xiàng)收入屬于增值稅征收范圍，征收增值稅。值得注意的是，當(dāng)物業(yè)公司兼有不同稅目應(yīng)稅行為時(shí)，應(yīng)分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額，未分別核算的，從高合用稅率。計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×稅率。三、城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)算根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1985]第19號(hào)）的規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。（一）納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個(gè)區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%。（二）納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%。（三）納稅義務(wù)人所在地不在1、2項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為1%。四、教育費(fèi)附加的計(jì)算根據(jù)《北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問(wèn)題文獻(xiàn)的告知〉的告知》（京稅三[1994]217號(hào)）的規(guī)定，教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額，附加率為3%。計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額×附加率。第二節(jié)公司所得稅的計(jì)算根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司所得稅暫行條例實(shí)行細(xì)則》（財(cái)法字[1994]第3號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，公司所得稅的征稅對(duì)象是以物業(yè)管理以及代理所取得的收入和其他所得，稅率為33%。基本計(jì)算公式：應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。公司所得稅還設(shè)立兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）以下的，暫減按18%的稅率計(jì)算繳納所得稅；年應(yīng)納稅所得額超過(guò)3萬(wàn)元至10萬(wàn)元（含10萬(wàn)元）的，暫減按27%的稅率計(jì)算繳納所得稅。第三節(jié)個(gè)人所得稅的計(jì)算物業(yè)管理公司個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)重要涉及工資薪金所得和勞務(wù)所得。應(yīng)注意物業(yè)管理公司將臨時(shí)工人勞務(wù)所得按工資薪金所得代扣代繳個(gè)人所得稅問(wèn)題。第四節(jié)房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算一、房產(chǎn)稅的計(jì)算假如公司擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，需繳納房產(chǎn)稅，假如公司擁有土地使用權(quán)，需繳納城鄉(xiāng)土地使用稅。假如單位屬于外商投資公司或外國(guó)公司，則應(yīng)相應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅和外商投資公司土地使用費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人，按照房產(chǎn)原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評(píng)估值）減除30%的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%。計(jì)算公式：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評(píng)估值）*（1-30%）*1.2%。二、城鄉(xiāng)土地使用稅的計(jì)算根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)土地使用稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第17號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，城鄉(xiāng)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。計(jì)算公式：年應(yīng)納稅額=∑（各級(jí)土地面積*相應(yīng)稅額）。北京市城鄉(xiāng)土地納稅等級(jí)分為六級(jí)，各級(jí)土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)土地每平方米年稅額10元；二級(jí)土地每平方米年稅額8元；三級(jí)土地每平方米年稅額6元；四級(jí)土地每平方米年稅額4元；五級(jí)土地每平方米年稅額1元；六級(jí)土地每平方米年稅額0.5元。三、城市房地產(chǎn)稅的計(jì)算根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（中央人民政府政務(wù)院政財(cái)字第133號(hào)令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資公司、外國(guó)公司及外籍個(gè)人、港澳臺(tái)胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值計(jì)稅，稅率為1.2%，對(duì)其繳納的稅款給予減征30%的照顧。計(jì)算公式：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*稅率*（1-30%）。四、土地使用費(fèi)的計(jì)算根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資公司土地使用費(fèi)規(guī)定》的告知（北京市人民政府令1992年第13號(hào)）規(guī)定，外商投資公司土地使用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資公司（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按公司所處地理位置和偏遠(yuǎn)限度、地段的繁華限度、基礎(chǔ)設(shè)施完善限度等，征收的一項(xiàng)費(fèi)用。需要說(shuō)明的是，外資公司使用“未經(jīng)出讓”的土地應(yīng)征收土地使用費(fèi)，外資公司以各種方式使用已經(jīng)出讓程序的土地不繳納土地使用費(fèi)。按照外商投資公司的實(shí)際占用土地面積，以及所合用的土地使用費(fèi)的單位標(biāo)準(zhǔn)擬定，計(jì)算公式：應(yīng)納土地使用費(fèi)額=占用土地面積*合用的單位標(biāo)準(zhǔn)。第五節(jié)其他稅種的計(jì)算一、車船使用稅的計(jì)算假如擁有汽車、自行車等機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車交通工具的內(nèi)資單位和個(gè)人還需繳納相應(yīng)的車船使用稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)車船使用稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）規(guī)定，車船使用稅是對(duì)行駛于公共道路的車輛和航行于國(guó)內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇埃凑兆?、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財(cái)產(chǎn)行為稅。計(jì)算公式：乘人汽車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額摩托車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額二、車船使用牌照稅的計(jì)算根據(jù)《中華人民共和國(guó)車船使用牌照稅暫行條例》（政密字第714號(hào)令公布）的規(guī)定，車船使用牌照稅是對(duì)行駛于公共道路的車輛和航行于國(guó)內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇埃凑辗N類、噸位和規(guī)定的稅額，向外商投資公司或外國(guó)公司及其他經(jīng)濟(jì)組織、駐京代表機(jī)構(gòu)和外籍個(gè)人、港、澳、臺(tái)胞征收的一種財(cái)產(chǎn)行為稅。計(jì)算公式：乘人汽車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額三、印花稅的計(jì)算根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）的規(guī)定，印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種應(yīng)稅憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。四、契稅的計(jì)算公司承受房地產(chǎn)時(shí)還需及時(shí)繳納契稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）的規(guī)定，契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。北京市契稅稅率自2023年7月1日起，由原4%調(diào)整為3%。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率。第三章物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問(wèn)題第一節(jié)物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況為了增強(qiáng)納稅評(píng)估工作的有效性和針對(duì)性，從2023年我市地稅系統(tǒng)實(shí)行稅務(wù)檢查的物業(yè)管理公司中，隨機(jī)抽取了50個(gè)案例進(jìn)行記錄分析。在被抽取的50個(gè)案例中，有問(wèn)題46戶，有問(wèn)題率達(dá)成92%，如圖3-1所示。在檢查有問(wèn)題的46戶中，最高查補(bǔ)稅款114萬(wàn)元，最低查補(bǔ)稅款3400元，平均查補(bǔ)稅款15萬(wàn)元。從查補(bǔ)稅款分布看，營(yíng)業(yè)稅占71.32%，公司所得稅占17.66%，個(gè)人所得稅占6.57%，其他稅種合計(jì)占4.45%，如圖3-2所示。由此看出，物業(yè)管理公司重要涉稅問(wèn)題集中在營(yíng)業(yè)稅和公司所得稅上。第二節(jié)營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題上一節(jié)所述查補(bǔ)稅款中營(yíng)業(yè)稅占到71.32%，下面我們進(jìn)一步對(duì)營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題進(jìn)行分析。一方面，按照營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題發(fā)生頻率，分為常見(jiàn)問(wèn)題和特殊問(wèn)題，其中常見(jiàn)問(wèn)題占81.41%，特殊問(wèn)題占18.59%，如圖3-4所示。一、常見(jiàn)問(wèn)題未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入所有或部分營(yíng)業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來(lái)科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)收入”，少繳營(yíng)業(yè)稅。在這類問(wèn)題中，物業(yè)管理公司將收入計(jì)入“預(yù)收賬款”導(dǎo)致少繳稅款的占36.4%，計(jì)入“其他應(yīng)付款”的占42.4%，計(jì)入“應(yīng)付賬款”和“長(zhǎng)期應(yīng)付款”的占12.15%，計(jì)入“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”的占15.2%。如圖3-3所示。圖3-3案例1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費(fèi)、車位費(fèi)、租線費(fèi)、電話占線費(fèi)2848702.25元（其中2023年1月至12月代收2271986.25元，2023年1月至12月代收576716元），計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營(yíng)業(yè)稅。違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅?！奔暗谖鍡l：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉乃袃r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?！钡囊?guī)定，導(dǎo)致少繳營(yíng)業(yè)稅142435.11元。案例2：檢查人員在對(duì)一家物業(yè)管理公司實(shí)行稅務(wù)檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位一直以來(lái)，將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費(fèi)記入“預(yù)收賬款”科目，未及時(shí)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。截止2023年9月，該帳戶貸方余額為794947.08元。該行為違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅?！?，第五條"納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉乃袃r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用"，和第九條"營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑證的當(dāng)天"的規(guī)定，導(dǎo)致少繳納營(yíng)業(yè)稅39747.35元，城建稅2782.31元，教育費(fèi)附加1192.42元。案例3：經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，（1）某物業(yè)管理公司分別于2023年3月6日、7日收取東航物業(yè)管理中心物業(yè)管理費(fèi)收入49017.61元和7736.24元，計(jì)入“應(yīng)收帳款”科目，未計(jì)營(yíng)業(yè)收入,未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。（2）該單位2023年5月17日收取房屋出租收入20230元，計(jì)入“應(yīng)收帳款”科目，未計(jì)應(yīng)稅收入，未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。上述行為違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。”第四條“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×稅率?！钡诰艞l“營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天?！奔盃I(yíng)業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務(wù)業(yè)”稅率為5%。另?yè)?jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。”《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費(fèi)附加。”鑒于以上規(guī)定，導(dǎo)致應(yīng)繳未繳營(yíng)業(yè)稅3837.69元，及城建稅268.64元和教育費(fèi)附加115.13元。收入直接沖減支出類科目物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入所有或部分沖減有關(guān)成本、費(fèi)用、支出類科目，逃避納稅。案例4：某物業(yè)公司2023年和2023年支付給供電局的公共區(qū)域的電費(fèi)分別為1144773.28元和1405543.3元，沖減了物業(yè)管理費(fèi)收入，違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅?！焙蛧?guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理公司的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的告知》規(guī)定：“物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅?！睂?dǎo)致少繳納營(yíng)業(yè)稅127515.83元。二、特殊問(wèn)題價(jià)外費(fèi)用未作計(jì)稅依據(jù)物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到“營(yíng)業(yè)外收入”科目，逃避納稅。案例5：北京某物業(yè)管理有限責(zé)任公司在收取物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)，另按物業(yè)管理費(fèi)5.5%收取業(yè)主稅金，2023年收取業(yè)主稅費(fèi)合計(jì)15313.74元，2023年收取業(yè)主稅費(fèi)合計(jì)20231.4元。該公司2023年7月和9月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)費(fèi)319.84元和4526.46元，記入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。2023年6月代收款項(xiàng)手續(xù)費(fèi)共計(jì)28208.11元記入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。以上各項(xiàng)均未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條、第四條:“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。”第五條：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉乃袃r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?！钡诰艞l:“營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天?！钡囊?guī)定，并根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè)-其他服務(wù)業(yè)”依照5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，該公司應(yīng)按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅共計(jì)3409.96元。暫收款項(xiàng)未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項(xiàng)，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時(shí)或入住后準(zhǔn)備裝修時(shí)，公司向其收取的也許因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計(jì)入“營(yíng)業(yè)收入”，少繳營(yíng)業(yè)稅。從“應(yīng)交稅金”推算營(yíng)業(yè)收入與記載“營(yíng)業(yè)收入”不符按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅推算營(yíng)業(yè)收入，與記載的“營(yíng)業(yè)收入”不符。房屋銷售收入未繳營(yíng)業(yè)稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時(shí)，不按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。第三節(jié)個(gè)人所得稅涉稅問(wèn)題一、常見(jiàn)問(wèn)題勞務(wù)報(bào)酬不申報(bào)納稅或按工資薪金申報(bào)納稅未簽訂勞務(wù)協(xié)議的臨時(shí)工作人員的勞務(wù)報(bào)酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動(dòng)取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個(gè)人所得稅，而不是按勞務(wù)報(bào)酬的稅率代扣代繳稅款。案例6：某物業(yè)公司2023年支付給臨時(shí)聘用人員的勞務(wù)報(bào)酬，金額為18720元，是按照工資、薪金所得稅目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，應(yīng)按勞務(wù)報(bào)酬所得稅目補(bǔ)繳個(gè)人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國(guó)稅發(fā)[2023]47號(hào)文獻(xiàn)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹<中華人民共和國(guó)稅收征收管理法>及其實(shí)行細(xì)則若干具體問(wèn)題的告知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個(gè)人所得稅1584元。不全額申報(bào)納稅按月發(fā)放的工資、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)金、過(guò)節(jié)費(fèi)等不是所有并入工資、薪金繳納個(gè)人所得稅，而是計(jì)入“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目，逃避繳納個(gè)人所得稅。二、特殊問(wèn)題出差補(bǔ)貼未繳納個(gè)人所得稅。發(fā)放股利、實(shí)物等未代扣代繳個(gè)人所得稅。第四節(jié)公司所得稅涉稅問(wèn)題一、常見(jiàn)問(wèn)題不應(yīng)扣除的費(fèi)用計(jì)入成本、費(fèi)用類科目，少繳公司所得稅例7：某物業(yè)管理公司2023年1月至2023年12月支付管理人員誤餐補(bǔ)貼73656元計(jì)入“管理費(fèi)用”，未計(jì)入工資總額（該單位人均月工資已超過(guò)960元），應(yīng)調(diào)增利潤(rùn)。根據(jù)《北京市地方公司所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款：“...誤餐補(bǔ)貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定，應(yīng)補(bǔ)繳公司所得稅24306.48元。未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，少繳公司所得稅所有或部分營(yíng)業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來(lái)科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)收入”，少繳公司所得稅。二、特殊問(wèn)題（一）以收抵支，逃避繳納公司所得稅物業(yè)管理公司取得的租賃收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、教育費(fèi)附加返還、國(guó)家補(bǔ)貼收入、資產(chǎn)的盤盈、財(cái)產(chǎn)及鈔票的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納公司所得稅。（二）反復(fù)列支成本、費(fèi)用在成本、費(fèi)用中預(yù)提某項(xiàng)尚未發(fā)生的支出，當(dāng)某項(xiàng)支出發(fā)生時(shí)又列入成本、費(fèi)用科目，導(dǎo)致反復(fù)列支，少繳公司所得稅。房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問(wèn)題一、常見(jiàn)問(wèn)題（一）公司擁有已竣工的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，未記入“固定資產(chǎn)”科目，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）。（二）公司擁有未竣工但已達(dá)成使用狀態(tài)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并已開(kāi)始投入使用，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）。二、特殊問(wèn)題公司代理業(yè)主經(jīng)營(yíng)出租業(yè)務(wù)，代收租金，未按規(guī)定代扣代繳房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅），營(yíng)業(yè)稅，印花稅等相關(guān)稅金。第四章物業(yè)管理業(yè)納稅評(píng)估第一節(jié)物業(yè)管理業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)一、財(cái)務(wù)分析概述（一）財(cái)務(wù)分析的概念財(cái)務(wù)分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料為依托和起點(diǎn)，通過(guò)一定的分析方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)公司的過(guò)去和現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，揭示有關(guān)指標(biāo)之間的關(guān)系、變動(dòng)情況及其形成的因素，以反映公司在經(jīng)營(yíng)中的利弊得失，為會(huì)計(jì)報(bào)表的使用者提供更相關(guān)和全面的財(cái)務(wù)信息。財(cái)務(wù)分析的最基本功能，是將大量的報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對(duì)特定決策有用的信息，減少?zèng)Q策的不準(zhǔn)確性。稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以通過(guò)財(cái)務(wù)分析，了解公司的運(yùn)營(yíng)情況，通過(guò)財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算判斷公司是否存在涉稅疑點(diǎn)。（二）財(cái)務(wù)分析的方法財(cái)務(wù)分析的方法，重要有比率分析法和趨勢(shì)分析法兩種。比率分析法是指在同一期會(huì)計(jì)報(bào)表上，將不同項(xiàng)目、不同類別或不同報(bào)表的有關(guān)項(xiàng)目之間，用比率來(lái)反映它們的互相關(guān)系，并據(jù)以分析公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。趨勢(shì)分析法是指將一個(gè)公司連續(xù)若干期的會(huì)計(jì)報(bào)表，比較各項(xiàng)目前后期的增減方向和幅度，從而揭示公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的增減變化及發(fā)展趨勢(shì)。趨勢(shì)分析法可用絕對(duì)指標(biāo)，也可用相對(duì)指標(biāo)。（三）財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)重要來(lái)源于公司定期編制的各種會(huì)計(jì)報(bào)表。根據(jù)報(bào)表使用者的目的和側(cè)重點(diǎn)不同，財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容重要涉及：償債能力分析、賺錢能力分析、運(yùn)營(yíng)能力分析、發(fā)展趨勢(shì)分析。1、償債能力分析。它是指公司償還各種短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債能力的分析。公司償債能力的高低是債權(quán)人非常關(guān)心的，而處在公司安全性的考慮，也受到管理者和股東的普遍關(guān)注。2、賺錢能力分析。它是對(duì)公司獲取利潤(rùn)的能力和賺錢分派情況所做的分析，涉及利潤(rùn)的目的分析、構(gòu)成分析和質(zhì)量分析等。賺錢能力分析是財(cái)務(wù)分析的重要內(nèi)容之一，是公司有關(guān)各方都關(guān)注的。3、運(yùn)營(yíng)能力分析。它是對(duì)公司總資產(chǎn)和部分資金的使用效率和周轉(zhuǎn)情況所做的分析，常用一系列周轉(zhuǎn)率衡量。資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度快，反映公司資產(chǎn)流動(dòng)性好、償債能力強(qiáng)，受到債權(quán)人的關(guān)心，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度又與賺錢能力有關(guān)，得到投資者和管理者的重視。4、發(fā)展趨勢(shì)分析。它是通過(guò)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行多期比較、公司間比較、目的分析以及各種綜合分析，來(lái)研究公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的發(fā)展趨勢(shì)，幫助公司管理者規(guī)劃未來(lái)，為投資者和債權(quán)人提供決策依據(jù)。（四）財(cái)務(wù)分析的一般環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)分析的一般環(huán)節(jié)如下：1、明確分析的目的；2、收集有關(guān)信息；3、根據(jù)分析目的把整體的各個(gè)部分分割開(kāi)來(lái)，予以適當(dāng)安排，使之符合需要；4、研究各部分的特殊本質(zhì)；5、進(jìn)一步研究各部分的聯(lián)系；6、解釋結(jié)果，提供對(duì)決策有幫助的信息。表4-1資產(chǎn)負(fù)債表編制單位:***物業(yè)管理有限公司2023年12月31日單位:元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債：貨幣資金185000148150短期借款68300005000短期投資21500015000應(yīng)付票據(jù)69應(yīng)收票據(jù)3應(yīng)付賬款70202311360應(yīng)收股利4預(yù)收賬款71300002023應(yīng)收利息5代收款項(xiàng)7240004000應(yīng)收賬款62686520895應(yīng)付工資7325002500其他應(yīng)收款7500500應(yīng)付福利費(fèi)7420232700預(yù)收賬款8應(yīng)付股利7501000.4應(yīng)收補(bǔ)貼款9應(yīng)交稅金76240015820.6存貨101150020260其他應(yīng)交款80700765.4待攤費(fèi)用11400400其他應(yīng)付款81400400一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資21預(yù)提費(fèi)用8220232750其他流動(dòng)資產(chǎn)24預(yù)計(jì)負(fù)債83流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)31139265195205一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債86長(zhǎng)期投資：其他流動(dòng)負(fù)債90長(zhǎng)期股權(quán)投資32100000100000流動(dòng)負(fù)債合計(jì)1007600048296.4長(zhǎng)期債權(quán)投資34長(zhǎng)期負(fù)債：長(zhǎng)期投資合計(jì)38100000100000長(zhǎng)期借款1019000090000固定資產(chǎn)：應(yīng)付債券102固定資產(chǎn)原價(jià)399000050000長(zhǎng)期應(yīng)付款103減：累計(jì)折舊402023010000專項(xiàng)應(yīng)付款106固定資產(chǎn)凈值417000040000代管基金1073000047500減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備42其他長(zhǎng)期負(fù)債108固定資產(chǎn)凈額437000040000長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)110120230147500固定資產(chǎn)清理46遞延稅項(xiàng)：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出475500055000遞延稅款貸項(xiàng)111固定資產(chǎn)合計(jì)5012500095000負(fù)債合計(jì)114196000195796.4無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：所有者權(quán)益：無(wú)形資產(chǎn)512023018000實(shí)收資本115202300202300長(zhǎng)期待攤費(fèi)用522023018200減：已歸還投資116其他長(zhǎng)期資產(chǎn)53實(shí)收資本凈額117202300202300無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)604020036200資本公積118遞延稅項(xiàng)：盈余公積11950008471.6遞延稅款借項(xiàng)61其中：法定公益金1201157.2未分派利潤(rùn)121345622137所有者權(quán)益合計(jì)122208456230608.6資產(chǎn)總計(jì)67404465426405負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)135404465426405表4-2損益表編制單位：***物業(yè)管理有限公司2023年12月31日單位：元項(xiàng)目行次本月數(shù)（略）本年累計(jì)數(shù)一、經(jīng)營(yíng)收入157400減：經(jīng)營(yíng)成本211660經(jīng)營(yíng)稅金及附加33128.3二、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)42611.7加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)52564減：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用61000管理費(fèi)用710110財(cái)務(wù)費(fèi)用812023三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)922065.7加：投資收益106000補(bǔ)貼收入11營(yíng)業(yè)外收入125000減：營(yíng)業(yè)外支出13四、利潤(rùn)總額1433065.7減：所得稅159921.7五、凈利潤(rùn)1623144二、償債能力償債能力分析重要是通過(guò)償債能力比率來(lái)分析的。償債能力比率是衡量公司償還各種到期債務(wù)能力的財(cái)務(wù)比率。根據(jù)債務(wù)到期日遠(yuǎn)近不同，可分為短期償債能力比率和長(zhǎng)期償債能力比率兩種。（一）短期償債能力比率短期償債能力比率是反映償還流動(dòng)負(fù)債能力的比率。由于短期債務(wù)多以鈔票償還，故又稱邊線能力比率。它重要是通過(guò)公司資產(chǎn)的流動(dòng)性及其金額大小表現(xiàn)的。公司資產(chǎn)的流動(dòng)性越高，金額越大，其償債能力越強(qiáng)，反之則弱。短期償債能力比率重要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、鈔票比率等。流動(dòng)比率流動(dòng)比率是衡量公司短期償債能力最常用的比率。它是公司流動(dòng)資產(chǎn)總額與流動(dòng)負(fù)債總額的比值。其計(jì)算公式如下：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債根據(jù)表4-1資料所示，***物業(yè)管理有限公司2023年流動(dòng)比率計(jì)算如下：流動(dòng)比率=19520.50/48296.40=4.04流動(dòng)比率表白了公司的短期債務(wù)可由公司流動(dòng)資產(chǎn)償債的能力。通常認(rèn)為，流動(dòng)比率在2:1左右即屬適當(dāng)。但事實(shí)上，應(yīng)根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)周期而異。一般情況下，經(jīng)營(yíng)周期短，流動(dòng)比率相應(yīng)就低；經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，流動(dòng)比率就需相應(yīng)增長(zhǎng)。然而，流動(dòng)比率高，雖然對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)償債有保障，但從公司看未必是好現(xiàn)象。由于過(guò)高的流動(dòng)比率，也許意味著存貨的滯銷積壓，也也許表達(dá)擁有過(guò)多的貨幣資金沒(méi)有充足運(yùn)用。此外，在判斷公司短期償債能力時(shí)，還應(yīng)將流動(dòng)比率與其他指標(biāo)結(jié)合考慮。速動(dòng)比率速動(dòng)比率，亦稱酸性測(cè)試比率。它是從流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨部分，再除以流動(dòng)負(fù)債的比值。計(jì)算公式如下：速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)—存貨）/流動(dòng)負(fù)債=（195205—20260）/48296.4=3.62速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更能說(shuō)明公司的短期償債能力。一般認(rèn)為，速動(dòng)比率以不低于1:1為好，但在不同行業(yè)會(huì)有所不同。因此，應(yīng)參照各行業(yè)一般歷史水平，予以判斷和評(píng)價(jià)。鈔票比率鈔票比率是衡量公司在緊急情況下，對(duì)短期債務(wù)的支付能力。它是貨幣資金和短期證券總額與流動(dòng)負(fù)債的比值。其計(jì)算公式如下：鈔票比率=（貨幣資金+短期證券）/流動(dòng)負(fù)債=（148150+5000）/48296.4=3.17鈔票比率只能說(shuō)明公司在特殊情況下的應(yīng)急能力，因此，公司一般不需要備有過(guò)多的貨幣資金和短期債權(quán)，而削弱資金的有效運(yùn)用。（二）長(zhǎng)期償債能力長(zhǎng)期償債能力比率是指償還長(zhǎng)期負(fù)債本金和支付利息能力的比率。重要涉及：資產(chǎn)負(fù)債率、所有者權(quán)益比率、長(zhǎng)期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率、長(zhǎng)期負(fù)債與營(yíng)運(yùn)資金比率等。資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額除以資產(chǎn)總額的比例，也就是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系。資產(chǎn)負(fù)債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過(guò)借債來(lái)籌資的，也可以衡量公司在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的限度。其計(jì)算公式如下資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額*100%=195796.4/426405*100%=46%資產(chǎn)負(fù)債率是衡量公司長(zhǎng)期償債能力的一個(gè)重要指標(biāo)。從公司管理角度看，公司應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì)，全面考慮，一般認(rèn)為，該比率不大于50%為比較安全。所有者權(quán)益比率所有者權(quán)益比率是投資者最為關(guān)心的一項(xiàng)指標(biāo)。它是所有者權(quán)益總額與資產(chǎn)總額的比率。其計(jì)算公式如下：所有者權(quán)益比率=所有者權(quán)益總額/資產(chǎn)總額=230608.6/426405=0.54所有者權(quán)益比率與資產(chǎn)負(fù)債比率之和應(yīng)當(dāng)?shù)扔?00%。一般來(lái)說(shuō)，在公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)高于借款利息率的情況下，投資者可獲得超額利潤(rùn)。這時(shí)，所有者權(quán)益比率越小，對(duì)投資者越有利。長(zhǎng)期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率該比率是指長(zhǎng)期負(fù)債與固定資產(chǎn)的比率。其計(jì)算公式如下：長(zhǎng)期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率=長(zhǎng)期負(fù)債/固定資產(chǎn)公式中的固定資產(chǎn)是指減除累計(jì)折舊后的凈額。這一比率說(shuō)明公司的長(zhǎng)期負(fù)債可以用固定資產(chǎn)償還的能力。在固定資產(chǎn)總額大于長(zhǎng)期負(fù)債的情況下，它反映公司有較強(qiáng)的償還長(zhǎng)期負(fù)債的能力，同時(shí)尚有著借債的潛力，反之，則說(shuō)明公司的固定資產(chǎn)還局限性以償還長(zhǎng)期負(fù)債，必須動(dòng)用其他資產(chǎn)，特別是在需要用固定資產(chǎn)作抵押的情況下，債權(quán)人安全保障的限度較弱。根據(jù)表4-1資料所示，***物業(yè)管理有限公司2023年長(zhǎng)期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率計(jì)算如下：長(zhǎng)期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率=147500/95000=1.55長(zhǎng)期負(fù)債與運(yùn)營(yíng)資金比率該比率是以長(zhǎng)期負(fù)債除以營(yíng)運(yùn)資金。其計(jì)算公式如下：長(zhǎng)期負(fù)債與運(yùn)營(yíng)資金比率=長(zhǎng)期負(fù)債/（流動(dòng)資產(chǎn)—流動(dòng)負(fù)債）=147500/（195205—48296.4）=1一般情況下，長(zhǎng)期債務(wù)不應(yīng)超過(guò)營(yíng)運(yùn)資金。長(zhǎng)期債務(wù)會(huì)隨時(shí)間延續(xù)不斷轉(zhuǎn)化為流動(dòng)負(fù)債，并需動(dòng)用流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)償還。保持長(zhǎng)期債務(wù)不超過(guò)營(yíng)運(yùn)資金，就不會(huì)因這種變化而導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)小于流動(dòng)負(fù)債，從而使長(zhǎng)期債權(quán)人和短期債權(quán)人感到貸款有安全保障。三、運(yùn)營(yíng)能力運(yùn)營(yíng)能力分析重要是通過(guò)營(yíng)運(yùn)能力比率來(lái)分析的。營(yíng)運(yùn)能力比率是反映公司管理者對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)的管理水平和使用效率，體現(xiàn)各種資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力的比率。運(yùn)營(yíng)能力比率重要涉及：存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。（一）存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是反映一定期期存貨資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)，用來(lái)衡量公司經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)弱及存貨是否適量的指標(biāo)。其計(jì)算公式如下：存貨周轉(zhuǎn)率=經(jīng)營(yíng)成本/存貨平均余額其中存貨平均余額=（期初存貨余額+期末存貨余額）/2根據(jù)存貨周轉(zhuǎn)率，還可以進(jìn)一步計(jì)算存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。其計(jì)算公式如下：存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨平均余額/經(jīng)營(yíng)成本*360***物業(yè)管理有限公司2023年度經(jīng)營(yíng)成本為150000元，期初存貨為30000元，期末存貨為24000元，則該公司存貨周轉(zhuǎn)指標(biāo)的計(jì)算如下：存貨平均余額=（30000+24000）/2=27000存貨周轉(zhuǎn)率=150000/27000=5.56存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=27000/150000*360=64.8存貨周轉(zhuǎn)率與公司的獲利能力有直接關(guān)系。通常認(rèn)為，此項(xiàng)比率越高越好。由于，在成本利潤(rùn)相同的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率越高，獲利就越大。（二）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是表白年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為鈔票的次數(shù)。它是經(jīng)營(yíng)收入與應(yīng)收賬款平均余額的比值。其計(jì)算公式如下：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=經(jīng)營(yíng)收入/應(yīng)收賬款平均余額其中：應(yīng)收賬款平均余額=（期初應(yīng)收賬款+期末應(yīng)收賬款）/2還可以通過(guò)計(jì)算應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，來(lái)判斷應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，表達(dá)從取得應(yīng)收賬款的權(quán)利到收回款項(xiàng)轉(zhuǎn)換為鈔票所需要的時(shí)間。計(jì)算公式如下：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率公式中，應(yīng)收賬款應(yīng)是扣除估計(jì)壞帳損失后的凈額。***物業(yè)管理有限公司2023年度經(jīng)營(yíng)收入為270000元，期初應(yīng)收賬款為11400元，期末應(yīng)收賬款為17100元，則該公司2023年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率及周轉(zhuǎn)天數(shù)計(jì)算如下：應(yīng)收帳款平均余額=（11400+17100）/2=14250應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=270000/14250=18.95應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/18.95=19一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高越好，這說(shuō)明客戶信用良好，不易發(fā)生壞帳損失，也表白公司收賬效率高，償債能力強(qiáng)；反之，則說(shuō)明客戶拖欠較久，信用欠佳，或公司催收工作不力，使過(guò)多資金積壓在滯收的應(yīng)收賬款上。（三）營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率是表白一定期期公司擁有的營(yíng)運(yùn)資金，平均每元能發(fā)明的經(jīng)營(yíng)收入。它是經(jīng)營(yíng)收入與平均運(yùn)營(yíng)資金的比值。其計(jì)算公式如下：運(yùn)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)率=經(jīng)營(yíng)收入/平均運(yùn)營(yíng)資金其中：平均運(yùn)營(yíng)資金=（期初運(yùn)營(yíng)資金+期末運(yùn)營(yíng)資金）/2運(yùn)營(yíng)資金=流動(dòng)資產(chǎn)—流動(dòng)負(fù)債***物業(yè)管理有限公司2023年度經(jīng)營(yíng)收入為270000元，期初流動(dòng)資產(chǎn)為50910元，期末流動(dòng)資產(chǎn)為59100元，期初流動(dòng)負(fù)債為15000元，期末流動(dòng)負(fù)債為21000元，該公司2023年?duì)I運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率的計(jì)算如下：平均營(yíng)運(yùn)資金=[（50910—15000）+（59100—21000）]/2=37005營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率=270000/37005=7.3該公司營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率為7.3，說(shuō)明公司擁有的營(yíng)運(yùn)資金每元能發(fā)明的經(jīng)營(yíng)收入為7.3元。該比率越高越好。（四）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表白公司一定期期的所有資產(chǎn)平均每元獲得經(jīng)營(yíng)收入的水平。它是經(jīng)營(yíng)收入與平均資產(chǎn)總額的比值。計(jì)算公式如下：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=經(jīng)營(yíng)收入/平均資產(chǎn)總額其中：平均資產(chǎn)總額=（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）/2***物業(yè)管理有限公司2023年度經(jīng)營(yíng)收入為270000元，期初資產(chǎn)總額80310元，期末資產(chǎn)總額為98400元，則該公司2023年度總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計(jì)算如下：平均資產(chǎn)總額=（80310+98400）/2=89355總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=270000/89355=3.02一般來(lái)說(shuō)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高說(shuō)明公司資金的運(yùn)用效果越好。但該指標(biāo)應(yīng)與公司歷史水平和行業(yè)的平均水平加以比較，才干做出對(duì)的的評(píng)價(jià)。四、賺錢能力賺錢能力分析重要是通過(guò)賺錢能力比率來(lái)反映的。賺錢能力比率是反映公司一定期間獲取利潤(rùn)的能力的比率。賺錢能力比率重要涉及：經(jīng)營(yíng)凈利率、經(jīng)營(yíng)毛利率、凈資產(chǎn)收益率、資本保值增值率、資本收益率、成本利潤(rùn)率等。經(jīng)營(yíng)凈利率經(jīng)營(yíng)凈利率是指凈利與經(jīng)營(yíng)收入的比值，反映公司經(jīng)營(yíng)收入的獲利能力，即每元經(jīng)營(yíng)收入可以獲得的利潤(rùn)。其計(jì)算公式如下：經(jīng)營(yíng)凈利率=凈利潤(rùn)/經(jīng)營(yíng)收入*100%根據(jù)表4-2資料所示，***物業(yè)管理有限公司2023年經(jīng)營(yíng)凈利率計(jì)算如下：經(jīng)營(yíng)凈利率=23144/57400*100%=40.32%經(jīng)營(yíng)毛利率經(jīng)營(yíng)毛利率是毛利占經(jīng)營(yíng)收入的比例，其中毛利是指經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)成本的差。經(jīng)營(yíng)毛利率，表達(dá)每一元經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本后，有多少錢可以用于各項(xiàng)期間費(fèi)用和形成賺錢。其計(jì)算公式如下：經(jīng)營(yíng)毛利率=（經(jīng)營(yíng)收入—經(jīng)營(yíng)成本）/經(jīng)營(yíng)收入*100%=（57400—11660）/57400*100%=80%凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率是凈利潤(rùn)與平均凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）的比例，也叫凈值報(bào)酬率或權(quán)益報(bào)酬率。其計(jì)算公式如下：凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/平均凈資產(chǎn)*100%其中：平均凈資產(chǎn)=（年初凈資產(chǎn)—年末凈資產(chǎn)）/2根據(jù)表4-1、4-2資料所示，***物業(yè)管理有限公司2023年凈資產(chǎn)收益率計(jì)算如下：平均凈資產(chǎn)=（208456+230608.60）/2=219536.8凈資產(chǎn)收益率=23144/219536.8*100%=0.54%凈資產(chǎn)收益率越高，說(shuō)明投資者投入資金的效益越好，反之，則差。它是投資者進(jìn)行投資決策時(shí)的一個(gè)重要依據(jù)。資本保值增值率資本保值增值率是指期末所有者權(quán)益總額與期初所有者權(quán)益總額的比值。其計(jì)算公式如下：資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額/期初所有者權(quán)益總額根據(jù)表4-1資料所示，***物業(yè)管理有限公司2023年資本保值增值率計(jì)算如下：資本保值增值率=230608.60/208456=1.11資本保值增值率是衡量投資者投入公司資金的完整性、保全性及增值性的重要指標(biāo)。當(dāng)該指標(biāo)等于1時(shí)，說(shuō)明資本保值；當(dāng)該指標(biāo)小于1時(shí)，說(shuō)明資本減值；當(dāng)該指標(biāo)大于1時(shí)，說(shuō)明資本增值，并且指標(biāo)越大越好。資本收益率資本收益率是反映公司運(yùn)用投資者投入資金獲取收益能力的指標(biāo)。它是公司凈利潤(rùn)與實(shí)收資本的比率。其計(jì)算公式如下：資本收益率=凈利潤(rùn)/實(shí)收資本*100%根據(jù)表4-1、4-2資料所示，***物業(yè)管理有限公司2023年資本收益率計(jì)算如下：資本收益率=23144/202300*100%=12%資本收益率越高，說(shuō)明投資者投入資本的效益較好，反之，則差。成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率是指每元成本可以獲得的利潤(rùn)水平。它是凈利潤(rùn)與所有成本、費(fèi)用的比值。其計(jì)算公式如下：成本利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/所有成本、費(fèi)用*100%其中：所有成本、費(fèi)用=經(jīng)營(yíng)成本+營(yíng)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)表4-2資料所示，***物業(yè)管理有限公司2023年成本利潤(rùn)率計(jì)算如下：所有成本、費(fèi)用=11660+1000+10110+12023=34770成本利潤(rùn)率=23144/34770*100%=67%成本利潤(rùn)率反映了公司所得與所耗之間的關(guān)系，比率越大，表白經(jīng)濟(jì)效益越好，反之，經(jīng)濟(jì)效益就越差。第二節(jié)物業(yè)管理業(yè)評(píng)估指標(biāo)一、營(yíng)業(yè)稅評(píng)估指標(biāo)（一）常見(jiàn)問(wèn)題評(píng)估指標(biāo)問(wèn)題一：指標(biāo)1.營(yíng)業(yè)稅占納稅總額比重變化趨勢(shì)對(duì)比分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其取得的收入相對(duì)穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的營(yíng)業(yè)稅占納稅總額比重也基本穩(wěn)定。假如出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常。例：對(duì)某物業(yè)管理公司進(jìn)行納稅評(píng)估時(shí)，其2023年、2023年?duì)I業(yè)稅入庫(kù)金額（運(yùn)用SPSS抓取大系統(tǒng)數(shù)據(jù)）分別為36540.6元和96720元，納稅總額分別為48190.84元和100073.2元，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅占納稅總額比重，2023年為75.82%，2023年為96.65%，相差20.83%，可判斷該公司營(yíng)業(yè)稅繳納存在問(wèn)題。后經(jīng)檢查驗(yàn)證，該公司2023年10-12月收取物業(yè)管理費(fèi)204873.7元，以及維修管理費(fèi)9710.9元，合計(jì)214584.6元，在“其他應(yīng)收款”科目掛賬，未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。指標(biāo)2.資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：存在較大數(shù)額長(zhǎng)期掛帳，或與上年對(duì)比增減變化較大的列為異常。例：某單位2023年至2023年間，資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收賬款”科目2023年期末數(shù)46893.22元，2023年期末數(shù)為205117.61元，相差158224.39元。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)該公司將2023年收取大廈電話用戶的服務(wù)費(fèi)收入145521.39元，取得的餐費(fèi)收入12703元計(jì)入“預(yù)收帳款”科目，未結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)收入”，未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅8546.37元。指標(biāo)3.資產(chǎn)負(fù)債表中“其他應(yīng)付款”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：該科目記載除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付工資等以外的應(yīng)付、暫收其他單位的款項(xiàng)，通過(guò)與上年對(duì)比，根據(jù)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，變化幅度過(guò)大的視為也許存在異常。指標(biāo)4.資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)收賬款增長(zhǎng)率與營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)率對(duì)比分析：應(yīng)收賬款增長(zhǎng)率應(yīng)在一定范圍內(nèi)小于等于營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)率，否則可視為存在異常。評(píng)估人員應(yīng)注意“應(yīng)收賬款”科目中是否存在應(yīng)稅項(xiàng)目，是否存在多提壞帳準(zhǔn)備。例：某高檔公寓社區(qū)物業(yè)管理公司，2023年、2023年?duì)I業(yè)稅入庫(kù)額分別為78712.6元和82111.5元，營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)率為4.32%，兩年“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”科目合計(jì)分別為107952.87元和343839.68元，應(yīng)收賬款增長(zhǎng)率畸高，為218.51%。由此判斷該公司2023年“應(yīng)收賬款”和“其他應(yīng)收款”科目中也許具有應(yīng)稅收入，而未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入繳納營(yíng)業(yè)稅。檢查反饋結(jié)果：該公司2023年3月起代收代繳費(fèi)用，如：水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、收視費(fèi)等，加收的手續(xù)費(fèi)，將手續(xù)費(fèi)收入所有計(jì)入“其他應(yīng)收款”科目，未繳納營(yíng)業(yè)稅。問(wèn)題二：指標(biāo)5.成本費(fèi)用利潤(rùn)率與行業(yè)平均值對(duì)比分析：假如成本費(fèi)用利潤(rùn)率與行業(yè)平均成本費(fèi)用利潤(rùn)率存在很大差距，可判斷為存在異常。（二）特殊問(wèn)題評(píng)估指標(biāo)問(wèn)題一：指標(biāo)6.鈔票流量表中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的鈔票流入與營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的對(duì)比分析：假如鈔票流量表中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的鈔票流入＞營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，則判斷存在異常。問(wèn)題二：指標(biāo)7.“營(yíng)業(yè)外收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：將“營(yíng)業(yè)外收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”與上年對(duì)比，變化過(guò)大的列為異常。問(wèn)題三：指標(biāo)8.資產(chǎn)負(fù)債表中貨幣資金的變化率同營(yíng)業(yè)收入的變化率比較分析：大于20%可視為公司在營(yíng)業(yè)稅繳納方面存在疑點(diǎn)。問(wèn)題四：指標(biāo)9.公司所得稅申報(bào)表中“銷售收入”、“銷售稅金”科目分析：銷售（經(jīng)營(yíng)）收入＞0，銷售稅金及附加≤0可視為異常。問(wèn)題五：指標(biāo)10.“營(yíng)業(yè)收入”與“預(yù)收帳款”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其取得的收入相對(duì)穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的收入差異不大。假如“營(yíng)業(yè)收入”與“預(yù)收帳款”科目出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常，應(yīng)關(guān)注營(yíng)業(yè)稅是否如實(shí)繳納。二、個(gè)人所得稅評(píng)估指標(biāo)（一）常見(jiàn)問(wèn)題評(píng)估指標(biāo)問(wèn)題一：指標(biāo)11.“管理費(fèi)用”和“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”變動(dòng)趨勢(shì)對(duì)比分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其工資支出也相對(duì)穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的差異不大。假如“管理費(fèi)用”與“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”科目中的工資支出出現(xiàn)幅度較大的增減，應(yīng)關(guān)注是否存在支付臨時(shí)工工資的問(wèn)題，同時(shí)關(guān)注個(gè)人所得稅計(jì)算問(wèn)題。例：某單位2023年支付給臨時(shí)聘用人員的勞務(wù)報(bào)酬，金額為18720元，是按照“工資、薪金所得”稅目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，應(yīng)按“勞務(wù)報(bào)酬所得”稅目補(bǔ)繳個(gè)人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國(guó)稅發(fā)[2023]47號(hào)文獻(xiàn)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹<中華人民共和國(guó)稅收征收管理法>及其實(shí)行細(xì)則若干具體問(wèn)題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個(gè)人所得稅1584元。問(wèn)題二：指標(biāo)12.工資薪金項(xiàng)目平均承擔(dān)率工資薪金項(xiàng)目平均承擔(dān)率=分析：假如公司工資薪金項(xiàng)目平均承擔(dān)率<公司所屬行業(yè)工資薪金項(xiàng)目平均承擔(dān)率，則判斷個(gè)人所得稅繳納情況異常。指標(biāo)13.人均應(yīng)納稅所得額人均應(yīng)納稅所得額=分析：人均應(yīng)納稅所得額不為零，但公司全年各月個(gè)人所得稅為零申報(bào)的，判斷為存在異常。例：某物業(yè)管理公司，2023年全年職工工資總額為703218.5元，期末職工人數(shù)39人，人均應(yīng)納稅所得額等于502.6元。2023年個(gè)人所得稅入庫(kù)金額為零，由此可判斷該公司2023年個(gè)人所得稅繳納存在問(wèn)題。.指標(biāo)14.“管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”增減變動(dòng)率與個(gè)人所得稅增減變動(dòng)率對(duì)比≤0可判斷為存在異常。例：某物業(yè)管理公司，2023年、2023年“管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”中工資、補(bǔ)貼性質(zhì)的支出全年數(shù)為169303.7元和246801.09元，增長(zhǎng)率等于45.77%，而個(gè)人所得稅繳納數(shù)均是629.8元，個(gè)人所得稅增長(zhǎng)率為零。個(gè)人所得稅繳納存在異常，物業(yè)管理公司也許發(fā)放一些補(bǔ)貼、過(guò)節(jié)費(fèi)等計(jì)入“管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”，未按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。指標(biāo)15.公司年度個(gè)人所得稅均為零申報(bào)的，判斷為存在異常（二）特殊問(wèn)題評(píng)估指標(biāo)問(wèn)題一：同指標(biāo)12-15問(wèn)題二：同指標(biāo)12-15指標(biāo)16.資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)付股利”科目變動(dòng)分析：一般公司付股利的情況很少，關(guān)注“應(yīng)付股利”科目的變動(dòng)。三、公司所得稅評(píng)估指標(biāo)（一）常見(jiàn)問(wèn)題評(píng)估指標(biāo)問(wèn)題一：指標(biāo)17.銷售（營(yíng)業(yè)）成本增長(zhǎng)率分析：銷售（營(yíng)業(yè)）成本增長(zhǎng)率大于20%的可判斷為存在異常。指標(biāo)18.管理費(fèi)用增長(zhǎng)率分析：管理費(fèi)用增長(zhǎng)率大于20%的可判斷為存在異常。指標(biāo)19.銷售（營(yíng)業(yè)）費(fèi)用增長(zhǎng)率分析：銷售（營(yíng)業(yè)）費(fèi)用增長(zhǎng)率大于30%的可判斷為存在異常。指標(biāo)20.財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)率分析：財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)率大于40%的可判斷為存在異常。問(wèn)題二：參見(jiàn)營(yíng)業(yè)稅評(píng)估指標(biāo)（二）特殊問(wèn)題評(píng)估指標(biāo)問(wèn)題一：參見(jiàn)營(yíng)業(yè)稅評(píng)估指標(biāo)問(wèn)題二：指標(biāo)21.行業(yè)平均銷售利潤(rùn)率分析：對(duì)行業(yè)中銷售利潤(rùn)率與行業(yè)平均銷售利潤(rùn)率存在很大差距的個(gè)案可判斷為存在異常。第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)評(píng)估工作程序目前，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)比較，物業(yè)管理業(yè)的評(píng)估資料獲取途徑更為有限，更多地依賴公司自身提供的資料。因此對(duì)該行業(yè)的納稅評(píng)估，評(píng)估工作與約談工作更加密不可分。一、評(píng)估工作（一）專職評(píng)估人員運(yùn)用新系統(tǒng)中評(píng)估模塊，選擇評(píng)估指標(biāo)對(duì)公司納稅情況和財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算；（二）專職評(píng)估人員通過(guò)外網(wǎng)收集相關(guān)資料，與指標(biāo)測(cè)算對(duì)比分析；（三）制作《評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》。1、公司基本情況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話、物業(yè)管理項(xiàng)目等；2、根據(jù)指標(biāo)測(cè)算，列示有疑點(diǎn)的涉稅科目；3、根據(jù)指標(biāo)測(cè)算，列示有疑點(diǎn)的涉稅事項(xiàng)。（四）審批評(píng)估工作1、由評(píng)估主管部門按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)對(duì)比；2、審批后，轉(zhuǎn)入約談部門或退回評(píng)估部門。二、約談工作（一）根據(jù)《評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》進(jìn)行預(yù)案1、制作《約談告知書(shū)》及《送達(dá)回證》；2、準(zhǔn)備讓公司提供的資料清單；3、聯(lián)系公司，讓公司填制《納稅情況報(bào)告表》；4、準(zhǔn)備約談內(nèi)容，重點(diǎn)是評(píng)估疑點(diǎn)和相關(guān)法律法規(guī)政策。（二）約談1、了解公司經(jīng)營(yíng)情況；2、了解公司各項(xiàng)內(nèi)部控制制度，涉及工資福利及會(huì)計(jì)核算等制度；3、通過(guò)約談，核算《評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》中有疑點(diǎn)的涉稅科目和涉稅事項(xiàng)；4、核算一些物業(yè)管理業(yè)通過(guò)指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)；5、宣傳稅法。（三）約談解決1、排除疑點(diǎn)案件、入庫(kù)案件（1）案件報(bào)告（2）案件審批（3）約談補(bǔ)稅入庫(kù)（4）案件歸檔2、不能排除疑點(diǎn)案件（1）制作《案源評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》（2）交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。三、評(píng)估工作程序流程圖數(shù)據(jù)來(lái)源新系統(tǒng)數(shù)據(jù)、外部數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)整合、指標(biāo)計(jì)算運(yùn)用SPSS系統(tǒng)、納稅評(píng)估工作模塊進(jìn)行數(shù)據(jù)整合計(jì)算指標(biāo)分析結(jié)合公司基本情況、檢查中涉稅問(wèn)題，假設(shè)涉稅事項(xiàng)、涉稅科目出具文書(shū)制作《評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》審批批準(zhǔn)約談根據(jù)《評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》進(jìn)行預(yù)案：制作《約談告知書(shū)》、《送達(dá)回證》準(zhǔn)備需公司提供的資料清單聯(lián)系公司，讓公司填制《納稅情況報(bào)告表》準(zhǔn)備約談內(nèi)容（評(píng)估疑點(diǎn)和相關(guān)法規(guī)）實(shí)行約談約談解決約談案件報(bào)告稅款入庫(kù)排除疑點(diǎn)、約談補(bǔ)稅審批稅務(wù)檢查報(bào)告記錄歸檔無(wú)法排除疑點(diǎn)→審批→實(shí)施稅務(wù)檢查附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題及評(píng)估指標(biāo)相應(yīng)表稅種問(wèn)題種類問(wèn)題重要手段相應(yīng)評(píng)估指標(biāo)相應(yīng)案例所需資料營(yíng)業(yè)稅常見(jiàn)問(wèn)題一、未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入計(jì)入應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、應(yīng)付賬款、長(zhǎng)期應(yīng)付款、其他應(yīng)付款、預(yù)收賬款，未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入。指標(biāo)1-4案例1案例2案例3*營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)額、納稅總額（大系統(tǒng)）、*預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款（資產(chǎn)負(fù)債表）二、收入直接沖減支出類科目物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入所有或部分沖減有關(guān)成本、費(fèi)用、支出類科目，逃避納稅。指標(biāo)5案例4*凈利潤(rùn)、銷售成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用（損益表、所得稅申報(bào)表）特殊問(wèn)題一、價(jià)外費(fèi)用未作計(jì)稅依據(jù)物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。指標(biāo)6*經(jīng)營(yíng)活動(dòng)鈔票流入（鈔票流量表）*營(yíng)業(yè)收入（損益表）二、應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)到“營(yíng)業(yè)外收入”科目，逃避納稅。指標(biāo)7案例5*營(yíng)業(yè)外收入、其他業(yè)務(wù)收入（損益表、所得稅申報(bào)表）三、暫收款項(xiàng)未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項(xiàng)，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時(shí)或入住后準(zhǔn)備裝修時(shí)，公司向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計(jì)入“營(yíng)業(yè)收入”，少繳營(yíng)業(yè)稅。指標(biāo)8*貨幣資金流入額（鈔票流量表）*營(yíng)業(yè)收入（損益表）四、從“應(yīng)交稅金”推算營(yíng)業(yè)收入與記載“營(yíng)業(yè)收入”不符按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅推算營(yíng)業(yè)收入，與記載的“營(yíng)業(yè)收入”不符。指標(biāo)9*銷售收入、銷售稅金（損益表、所得稅申報(bào)表）五、房屋銷售收入未繳納營(yíng)業(yè)稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時(shí)，不按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。指標(biāo)10*營(yíng)業(yè)收入（損益表）*預(yù)收帳款（資產(chǎn)負(fù)債表）個(gè)人所得稅常見(jiàn)問(wèn)題勞務(wù)報(bào)酬不申報(bào)納稅或按工資薪金申報(bào)納稅未簽訂勞務(wù)協(xié)議的臨時(shí)工作人員的勞務(wù)報(bào)酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動(dòng)取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個(gè)人所得稅，而不是按勞務(wù)報(bào)酬的稅率代扣代繳稅款。指標(biāo)11案例6*管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用（損益表）二、不全額申報(bào)納稅按月發(fā)放的工資、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)金、過(guò)節(jié)費(fèi)等不是所有并入工資、薪金繳納個(gè)人所得稅，而是計(jì)入“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目，逃避繳納個(gè)人所得稅。指標(biāo)12-15*個(gè)人所得稅入庫(kù)額（大系統(tǒng)）*工資總額、職工人數(shù)（公司所得稅申報(bào)表）*管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用（損益表）特殊問(wèn)題一、出差補(bǔ)貼未繳納個(gè)人所得稅以鈔票形式發(fā)放的出差補(bǔ)貼未并入工資薪金合并納稅。指標(biāo)12-15*個(gè)人所得稅入庫(kù)額（大系統(tǒng)）*工資總額、職工人數(shù)（公司所得稅申報(bào)表）*管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用（損益表）二、發(fā)放股利、實(shí)物等未代扣代繳個(gè)人所得稅發(fā)放股利、實(shí)物等未代扣代繳個(gè)人所得稅。指標(biāo)12-15指標(biāo)16*個(gè)人所得