公寓競品市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

武漢江城之門項(xiàng)目公寓競品市場(chǎng)

調(diào)研報(bào)告

匯報(bào)時(shí)間：2024年7月12日匯報(bào)人：XXX禁止吸煙手機(jī)靜音這不是要求，是個(gè)人習(xí)慣我們需要一個(gè)安靜的環(huán)境選取武漢高端標(biāo)桿公寓項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研。其中，綠地中心總裁領(lǐng)館、天悅外灘柒號(hào)代表武漢公寓最高銷售價(jià)格；綠地鉑瑞領(lǐng)館（B座）、融僑濱江城星域、保利江錦1號(hào)、中信泰富閱江薈為與項(xiàng)目地段類似、產(chǎn)品接近、區(qū)位緊鄰的在售項(xiàng)目。綠地中心總裁領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析項(xiàng)目簡介綠地中心項(xiàng)目位于武昌區(qū)和平大道750號(hào)，總建筑面積約39萬㎡，地上總建筑面積約31.2萬㎡；地下6層，地上共100層，包含公寓、寫字樓及酒店三種業(yè)態(tài)。其中4-62層為甲級(jí)辦公，66-85層為總裁領(lǐng)館（公寓），87-97層為五星級(jí)鉑瑞酒店。

綠地中心總裁領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析綠地中心樓層分布圖綠地中心總裁領(lǐng)館總裁領(lǐng)館建筑面積約6萬㎡，標(biāo)準(zhǔn)層面積約3000㎡。66-75層單層12戶，76-80層單層9戶，81-85層單層6戶。面積區(qū)間為230-528㎡，總價(jià)段為880-2100萬。得房率約56%，層高4米。綠地中心總裁領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析總裁領(lǐng)館12A戶型（230㎡瓏峰）三面視野：北向、西向、東向可瞰長江、東湖、沙湖。豪華主臥：酒店化設(shè)計(jì)理念，獨(dú)立衣帽間，盥洗間雙臺(tái)盆。綠地中心總裁領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析總裁領(lǐng)館9A戶型（468㎡藏峰）270°瞰江瞰湖：北向、西向、東向可瞰長江、東湖、沙湖。開放式會(huì)客廳：客餐廚廳、吧臺(tái)、書房一體化。綠地中心總裁領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析總裁領(lǐng)館6B戶型（469㎡領(lǐng)峰）超長景觀面：南向、東向、西三面可瞰江湖視野。綠地中心總裁領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析銷售情況價(jià)格折扣：總裁領(lǐng)館銷售均價(jià)約4萬/㎡，折扣方式為：按揭/分期95折，一次性付款92折。銷售模式：“自銷＋全民經(jīng)紀(jì)人”，自銷傭金為1%-1.5%，全民經(jīng)紀(jì)人獎(jiǎng)勵(lì)按戶型面積分別為2萬/套和5萬/套。成交去化：自2017年10月入市以來，開累去化約12000㎡，去化率約20%，年均去化約4000㎡。開累去化約40套，去化主力戶型為230㎡戶型?？蛻舴治觯撼山豢蛻糁饕獮榫哂休^強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的地緣性客戶及綠地老業(yè)主。交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交付。綠地中心總裁領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析現(xiàn)階段推廣動(dòng)作現(xiàn)階段項(xiàng)目線上推廣主要依托自有公眾號(hào)和朋友圈廣告，線下推廣方式主要為項(xiàng)目圍擋、圈層活動(dòng)及老帶新活動(dòng)。綠地中心總裁領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)分析武漢絕對(duì)地標(biāo)項(xiàng)目，迪拜塔設(shè)計(jì)大師領(lǐng)銜知名國際團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目創(chuàng)多項(xiàng)國內(nèi)之最。一線濱江豐富景觀，17公里武昌生態(tài)文化長廊，13萬方月亮灣城市陽臺(tái)。隸屬155萬方綠地國際金融城，深耕十年醇熟大盤，配有12萬㎡綠地繽紛城商業(yè)，主樓引入鉑瑞酒店、空中酒吧、空中泳池/健身房等。品牌影響力大，多盤聯(lián)動(dòng)，集體發(fā)聲。準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。戶型面積大，總價(jià)門檻高，客群極為有限。公攤大，得房率低。不規(guī)整外立面，導(dǎo)致戶型不方正，利用率低。受規(guī)劃變更等影響，項(xiàng)目建設(shè)、銷售一波三折，市場(chǎng)沖擊大。劣勢(shì)分析綠地中心總裁領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析天悅外灘柒號(hào)基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析項(xiàng)目簡介天悅外灘柒號(hào)項(xiàng)目位于沿江大道與三陽路交匯處，由本土開發(fā)商投資開發(fā)。項(xiàng)目由兩座塔樓和裙樓（1-5層）組成，其中公寓總面積約2.5萬㎡，共31層。天悅外灘柒號(hào)基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析標(biāo)準(zhǔn)層面積約1000㎡，6梯4戶。主力戶型面積區(qū)間為206-296㎡?？們r(jià)段為850-1230萬。得房率約78%，層高4米。A戶型207㎡B戶型292㎡C戶型292㎡D戶型207㎡天悅外灘柒號(hào)基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析銷售情況價(jià)格折扣：項(xiàng)目公寓銷售均價(jià)約4.3萬/㎡，折扣方式為：按揭/分期97折，一次性付款96折。銷售模式：自銷。成交去化：自2017年9月入市以來，開累去化約7800㎡，開累去化30套，去化率約30%。交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交付，可定制裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)約10000元/㎡。天悅外灘柒號(hào)基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析現(xiàn)階段持續(xù)開展異業(yè)聯(lián)盟、圈層推廣及湖錦酒樓（開發(fā)商為湖錦酒樓股東）廣告宣傳。天悅外灘柒號(hào)基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析招商銀行江漢支行高凈值客戶答謝會(huì)武漢農(nóng)商行“私享薈”貴賓主題活動(dòng)浦發(fā)銀行武漢分行私人銀行私募論壇活動(dòng)武漢恒信中意瑪莎拉蒂客戶答謝宴興業(yè)銀行貴賓客戶“財(cái)富論壇暨法商管理大講堂”建設(shè)銀行稅務(wù)專題講座中國·中部第二屆名車盛典優(yōu)勢(shì)分析一線江景，商務(wù)政務(wù)配套成熟。現(xiàn)房銷售，毛坯交付。自持寫字樓委托仲量聯(lián)行獨(dú)家代理招商，效果較好，已引進(jìn)華夏幸福（武漢）公司、vivo智能手機(jī)湖北區(qū)域總公司、光大信托、五礦證券、安踏集團(tuán)南區(qū)零售運(yùn)營大區(qū)等機(jī)構(gòu)入駐。裙樓1-5層為自有商業(yè)配套，湖錦宴會(huì)廳等高端餐飲配套加持。戶型面積大，單價(jià)高，購買門檻高。去化周期長。劣勢(shì)分析天悅外灘柒號(hào)基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析項(xiàng)目簡介綠地鉑瑞領(lǐng)館（B座）與綠地中心總裁領(lǐng)館屬同一項(xiàng)目大盤。單座建筑共48層，面積約5.8萬方。標(biāo)準(zhǔn)層面積約1200㎡，9梯12戶，主力戶型面積為60/90/237㎡，總價(jià)段為180-550萬。得房率約68.5%，層高3.9米。綠地鉑瑞領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析綠地鉑瑞領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析綠地鉑瑞領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析銷售情況價(jià)格折扣：公寓目前銷售均價(jià)約2.5萬/㎡（60/90戶型2.6-2.8萬/㎡，237戶型2.3萬/㎡），折扣方式為：按揭/分期95折，一次性付款92折。銷售模式：“自銷＋全民經(jīng)紀(jì)人”，自銷傭金為6‰，全民經(jīng)紀(jì)人獎(jiǎng)勵(lì)按戶型面積分別為2萬/套和5萬/套。成交去化：自2017年12月入市以來，開累去化約40600㎡，去化率約70%，年均去化約14000㎡，剩余約100套。月均去化約11套，去化主力為60㎡、90㎡戶型，剩余237㎡大戶型較多。綠地鉑瑞領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析銷售情況產(chǎn)品定位：集辦公、居住、企業(yè)接待、小圈層接待以及創(chuàng)客工作室為一體的宜商宜居宜投資的多功能產(chǎn)品。①辦公：房間內(nèi)可做下水的升級(jí)版寫字樓。②居住：高投資回報(bào)率的酒店服務(wù)式公寓，可自住可民宿可統(tǒng)一交給酒店運(yùn)營，綠地中心高端商務(wù)人士或來綠地中心出差辦公的首選。③企業(yè)接待：第三空間，接待、宴請(qǐng)、臨時(shí)居住、私人辦公等?？蛻舴治觯褐饕徺I客群以自用及投資為主；客戶以購買綠地金融城企業(yè)客戶及武昌、漢口高端投資客為主。交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000元/㎡。綠地鉑瑞領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析現(xiàn)階段推廣動(dòng)作現(xiàn)階段項(xiàng)目線上推廣主要依托自有公眾號(hào)和朋友圈廣告，線下推廣方式主要為項(xiàng)目圍擋、圈層活動(dòng)及老帶新活動(dòng)。綠地鉑瑞領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目總體規(guī)模及影響力較大，地標(biāo)集群效應(yīng)，享受區(qū)域升值發(fā)展紅利。自有配套逐漸成熟，周邊配有12萬㎡綠地繽紛城商業(yè)。尾盤銷售壓力小，降價(jià)銷售?？沙薪硬糠志G地中心下沉客戶。迫于市場(chǎng)下行及去化壓力，一度降價(jià)銷售，導(dǎo)致市場(chǎng)口碑較差。產(chǎn)品品質(zhì)一般。

劣勢(shì)分析綠地鉑瑞領(lǐng)館基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析項(xiàng)目簡介：融僑濱江城星域項(xiàng)目位于臨江大道與鐵機(jī)路交匯處，由武漢融僑置業(yè)有限公司投資開發(fā)，是融僑濱江城項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品。項(xiàng)目公寓分A、B座，總建筑面積約7.3萬㎡，裙樓1-5層為商業(yè)。融僑濱江城星域基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析A座共39層，層高3.6米標(biāo)準(zhǔn)層面積座約990㎡總價(jià)段為140-700萬其中6-22層7梯11戶，面積段為67-132㎡；23-39層7梯4戶，面積段為220-268㎡融僑濱江城星域基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析B座共19層，層高3.3米標(biāo)準(zhǔn)層面積約800㎡總價(jià)段為120-550萬其中6-12層4梯8戶，面積段為68-136㎡；13-19層4梯3戶，面積段為220-258㎡得房率約73%融僑濱江城星域基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析融僑濱江城星域基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析融僑濱江城星域基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析銷售情況價(jià)格折扣：項(xiàng)目A座銷售價(jià)格區(qū)間為2.2-2.6萬/㎡，B座銷售價(jià)格區(qū)間為1.8-2.0萬/㎡。折扣方式為：按揭/分期綜合折扣約92折，一次性付款綜合折扣約88折。銷售模式：“自銷+代理+渠道+全民經(jīng)紀(jì)人”，當(dāng)前公寓與住宅自銷團(tuán)隊(duì)合并，以住宅去化為主。自銷傭金為4‰-6‰；銷售代理公司為武漢合美；主要渠道公司為貝殼，渠道傭金為220㎡以內(nèi)戶型8萬/套，220㎡以上戶型20萬/套；全民經(jīng)紀(jì)人獎(jiǎng)勵(lì)為3萬/套。成交去化：自2020年6月入市以來，開累去化約750㎡，開累去化約11套，去化率約1%，去化主力為67㎡戶型?，F(xiàn)階段公寓市場(chǎng)需求量較小，自銷及代理團(tuán)隊(duì)均以住宅銷售為工作重心，因此公寓成交持續(xù)低迷。融僑濱江城星域基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析銷售情況客戶分析：成交客戶多為周邊改善自住環(huán)境的客戶。交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交付。推廣動(dòng)作現(xiàn)階段項(xiàng)目推廣主要依靠朋友圈廣告、項(xiàng)目圍擋為主。融僑濱江城星域基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目體量大,配套較成熟。民水民電，部分靠外轉(zhuǎn)角戶型可通燃?xì)?。A座部分戶型可看江。項(xiàng)目品質(zhì)較低。層高低，無法分隔兩層。非一線臨江項(xiàng)目。劣勢(shì)分析融僑濱江城星域基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析項(xiàng)目簡介保利江錦1號(hào)位于臨江大道與鐵機(jī)路交匯處。公寓總面積約3.5萬㎡，共35層。標(biāo)準(zhǔn)層面積約1180㎡，7梯4-7戶，主力戶型面積區(qū)間為140-314㎡，共計(jì)174套?？們r(jià)段為360-820萬。通燃?xì)?，得房率約73%，層高4米。保利江錦1號(hào)基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)，合計(jì)174戶，其中一房70套，兩房64套，三房16套，四房24套。3-17層為A區(qū)，面積段140-185㎡，每層7戶；19-24層為B區(qū)，面積段218-231㎡，每層5戶。保利江錦1號(hào)基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)，合計(jì)174戶，其中一房70套，兩房64套，三房16套，四房24套。26-29層為C區(qū)，面積段221-313㎡，每層4戶；30-35層為D區(qū)，面積段217-242㎡，每層5戶。保利江錦1號(hào)基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析A6(3-16F):178㎡1套房2廳2衛(wèi)約40㎡行政酒店級(jí)套房設(shè)計(jì)保利江錦1號(hào)基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析C3(26F)：287㎡3套房2廳4衛(wèi)約50㎡主臥套房超奢濱江露臺(tái)保利江錦1號(hào)基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析銷售情況價(jià)格折扣：項(xiàng)目公寓銷售均價(jià)約2.7萬/㎡，折扣方式為：按揭/分期97折，一次性付款在按揭基礎(chǔ)上98折（綜合折扣約95折）。銷售模式：由世聯(lián)行代理銷售，代理傭金為1.1%-1.2%（完成當(dāng)月下達(dá)銷售任務(wù)跳至1.2%）；銷售員點(diǎn)位為2.5‰。成交去化：自2019年11月底入市以來，開累去化約9000㎡，去化率約25%，月均去化約750㎡，月均去化約5套，去化主力為140㎡戶型。客戶分析：具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、注重生活品質(zhì)的客戶。交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)為5000元/㎡，含中央空調(diào)、地暖及新風(fēng)系統(tǒng)。保利江錦1號(hào)基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析推廣動(dòng)作現(xiàn)階段主要以朋友圈廣告及項(xiàng)目圍擋推廣為主。保利江錦1號(hào)基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)分析一線江景，項(xiàng)目整體定位及品質(zhì)較高。準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，交付在即，即買即用。精裝交付，帶燃?xì)?，拎包入住。高中低區(qū)不同面積段產(chǎn)品組合，可滿足多種客戶需求。戶型面積大，單價(jià)總價(jià)高，購買門檻高。項(xiàng)目自有配套缺乏。劣勢(shì)分析保利江錦1號(hào)基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析中信泰富閱江薈基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析項(xiàng)目簡介中信泰富閱江薈是中信泰富濱江金融城一期組成部分，共兩棟公寓，2#公寓自持打造精品酒店，1#公寓總面積約1.96萬㎡，共21層，對(duì)外銷售。中信泰富閱江薈基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析中信泰富閱江薈基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析標(biāo)準(zhǔn)層面積約1000㎡，5梯12戶，得房率約69%，層高4.5米。主力戶型面積區(qū)間為約70-95㎡，共計(jì)240套，總價(jià)段為170-250萬。中信泰富閱江薈基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析銷售情況價(jià)格折扣：公寓實(shí)際成交價(jià)約2.4-2.55萬/㎡，折扣方式為按揭/分期85折，一次性付款84折并額外享受1萬/套優(yōu)惠。銷售模式：“自銷+代理+渠道+全民經(jīng)紀(jì)人”銷售模式，由中原和易居聯(lián)合代理銷售。代理公司銷售員傭金1‰，渠道傭金為5-7萬/套，全民經(jīng)紀(jì)人傭金為5萬/套。成交去化：自2020年1月入市以來，開累去化約6650㎡，去化率約35%，月均去化約665㎡，月均去化約8套，去化主力為70㎡戶型?，F(xiàn)階段公寓市場(chǎng)需求量較小，自銷及代理團(tuán)隊(duì)均以住宅銷售為工作重心?？蛻舴治觯褐饕獮橛袑?shí)力的投資客、外地限購客戶及辦公類客戶，其中10層為某文創(chuàng)公司整層購買辦公。

交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交付。中信泰富閱江薈基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析推廣動(dòng)作現(xiàn)階段主要以朋友圈廣告及項(xiàng)目圍擋推廣為主。中信泰富閱江薈基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目隸屬漢口濱江區(qū)域，發(fā)展?jié)摿Υ?，未來可期。臨近漢口新地標(biāo)項(xiàng)目周大福中心，未來坐享其配套高端商業(yè)配套（規(guī)劃為K11）。項(xiàng)目精裝大戶型住宅均價(jià)約4萬/㎡，住宅與公寓價(jià)差能反向拉升公寓投資價(jià)值。周邊在售公寓類競品較少。準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。單價(jià)略高，去化難度大。非一線江景房。戶內(nèi)未預(yù)留煙道，居住功能較弱，產(chǎn)品使用靈活度差。劣勢(shì)分析中信泰富閱江薈基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析項(xiàng)目簡介武漢江城之門項(xiàng)目位于武昌濱江核心。由中國中鐵、中國華電雙世界五百強(qiáng)聯(lián)袂打造。創(chuàng)新武漢獨(dú)有的“門字型”超高層IP地標(biāo)。武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析。項(xiàng)目總建筑面積約35.31萬㎡，地上54層，地下4層，建筑高度247.8m，集商務(wù)、商業(yè)、公寓為一體。-1-5F公園式商業(yè)、7-18低區(qū)辦公、19-46F高端公寓、48-54F云端辦公。項(xiàng)目簡介武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析公寓產(chǎn)品分布南北兩塔，總面積約10.7萬㎡，共1144套。單塔標(biāo)準(zhǔn)層面積約2060㎡，主力戶型面積約85-100㎡，得房率約63%，層高4.5米。武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析武漢長江之門基本情況銷售情況推廣動(dòng)作優(yōu)劣分析銷售情況銷售模式：擬采取“自銷+代理（非獨(dú)家）+渠道+全民經(jīng)紀(jì)人”模式，自銷傭金區(qū)間為0.3%-0.75%，根據(jù)完成指標(biāo)情況跳轉(zhuǎn)；全民經(jīng)紀(jì)人獎(jiǎng)勵(lì)為合同簽約額的1%（稅前）；代理公司和渠道公司正在招標(biāo)選取過程中。成交