鄭汴新區(qū)鄭州房地產(chǎn)市場分析報告XXXX-8

FREG鄭州房地產(chǎn)市場分析報告2010-8商品住宅市場3商品房市場土地市場2行業(yè)環(huán)境篇14住宅市場5商業(yè)、辦公市場宏觀經(jīng)濟(jì)2010年7月，CPI同比上漲3.3%，創(chuàng)21個月新高CPI:7月，社會消費(fèi)品零售總額12253億元，同比增長17.9%，比6月份回落0.4個百分點(diǎn)；1-7月份，社會消費(fèi)品零售總額84922億元，同比增長18.2%，與上半年增速持平；居民消費(fèi)：7月，居民消費(fèi)價格同比上漲3.3%，漲幅比6月份擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn)，其中，居住價格同比上漲4.8%；1-7月份，居民消費(fèi)價格同比上漲2.7%，比上半年擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資：1-7月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資119866億元，同比增長24.9%，比上半年回落0.6個百分點(diǎn)。其中，國有及國有控股投資49490億元，增長20.1%；房地產(chǎn)開發(fā)投資23865億元，增長37.2%。FREG視點(diǎn)：5日晚，央行發(fā)布的第二季度貨幣政策執(zhí)行報告表示“下一階段，將繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策”，但物價上漲壓力大，通脹壓力加劇將影響央行貨幣政策。樓市運(yùn)行2010年7月，房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23865億元，同比增長37.2%，其中，商品住宅投資16709億元，同比增長34.5%，7月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4118億元，同比增長33.0%；1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積32.43億平方米，同比增長29.4%；房屋新開工面積9.22億平方米，同比增長67.7%；房屋竣工面積2.86億平方米，同比增長12.6%；1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積21747萬平方米，同比增長33.3%，土地購置費(fèi)5054億元，同比增長88.2%；1-7月，全國商品房銷售面積4.58億平方米，同比增長9.7%，增幅比上半年回落5.7個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長7.1%，辦公樓增長39.4%，商業(yè)營業(yè)用房增長36.6%；7月，全國商品房銷售面積6466萬平方米，同比下降15.4%；7月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個百分點(diǎn)；環(huán)比與上月持平；7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為104.72，比6月份回落0.34點(diǎn)，比去年同期提高6.71點(diǎn)FREG視點(diǎn)：1-7月，全國房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)同比大幅攀升，其中，商品房新開工面積同比增長高達(dá)67.7%，為后續(xù)供應(yīng)量的大幅攀升奠定基礎(chǔ)。1-7月，住宅銷售面積漲幅放緩，受政策利好影響，辦公、商業(yè)用房銷售量同比漲幅均超過36%。價格持續(xù)上漲，但7月銷售面積同比降幅顯著，國房景氣指數(shù)持續(xù)回落，一線城市三套房停貸將進(jìn)一步影響量、價走勢和后市預(yù)期。市政動態(tài)鄭汴新區(qū)總體規(guī)劃（2009~2020年）西起鄭州市中州大道、機(jī)場高速公路、京廣鐵路，東至開封市金明大道，北起黃河南岸，南至中牟縣及開封市區(qū)南界，包括鄭州新區(qū)、開封新區(qū)，總面積2127平方公里。[規(guī)劃總面積已變?yōu)?127平方公里，相當(dāng)于現(xiàn)在鄭州市區(qū)的7倍大。其中，鄭州新區(qū)面積1840平方公里，開封新區(qū)面積287平方公里。在這個新區(qū)內(nèi)，有鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、航空港區(qū)、白沙組團(tuán)、劉集組團(tuán)、九龍組團(tuán)、中牟組團(tuán)、汴西組團(tuán)“8個組團(tuán)。規(guī)劃范圍中原城市群新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展先導(dǎo)示范區(qū)，國家綜合交通樞紐、物流中心，區(qū)域服務(wù)中心，河南省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的核心增長極。建設(shè)成為“五區(qū)一中心”，即現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代復(fù)合型新區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)、對外開放示范區(qū)、環(huán)境優(yōu)美宜居區(qū)和區(qū)域服務(wù)中心，形成“北部旅游、中部城市、南部農(nóng)業(yè)”的城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，以8個城市功能區(qū)組團(tuán)為主體。定位發(fā)展目標(biāo)公共設(shè)施居住用地和住宅主要劃定在鄭東新區(qū)、汴西組團(tuán)、白沙組團(tuán)、中牟組團(tuán)內(nèi)。城市公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃用地67.1平方公里，以鄭東新區(qū)為服務(wù)中心，結(jié)合各組團(tuán)功能，布局行政辦公、商業(yè)金融業(yè)、文化、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教育等公共服務(wù)設(shè)施。市政設(shè)施水源為黃河水、黃河灘地地下水、南水北調(diào)水，地下水為補(bǔ)充水源，建3座熱電廠，燃?xì)庖試椅鳉鈻|輸工程為主供氣源，20座通信匯接局。市政動態(tài)1、鄭汴新區(qū)總體規(guī)劃（2009~2020年）路網(wǎng)：打造“七橫九縱”的快速路骨干網(wǎng)絡(luò)，形成開放式道路網(wǎng)絡(luò)布局，路網(wǎng)將完善自行車交通和步行交通系統(tǒng)。軌道：依托鄭開城際軌道交通，在中心城區(qū)軌道交通線網(wǎng)基礎(chǔ)上，規(guī)劃延伸軌道交通6號線、3號線以及4號線，新增機(jī)場聯(lián)絡(luò)線，構(gòu)成“四橫兩縱”的軌道交通線網(wǎng)。公交：培育公共交通客運(yùn)走廊，還將規(guī)劃布局“七橫六縱”的快速公交廊道。停車：以配建停車場為主，公共停車場為輔，路邊停車場為補(bǔ)充，形成停車設(shè)施供應(yīng)體系。加快城市地下空間開發(fā)，鼓勵建設(shè)立體停車庫，倡導(dǎo)停車換乘交通模式。公共交通防洪標(biāo)準(zhǔn)按100年一遇標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，建設(shè)抗震防災(zāi)、消防、人防工程、應(yīng)急避難所等基礎(chǔ)實(shí)施，建立災(zāi)害監(jiān)測、預(yù)警、信息、指揮和救援的綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)防災(zāi)能力宜居規(guī)劃生態(tài)：建綠色生態(tài)廊道，形成黃河濕地、基本農(nóng)田、城郊生態(tài)綠地、人工林地、林帶、苗圃地、人工湖和河道系統(tǒng)的城市人工生態(tài)系統(tǒng)。水系：結(jié)合現(xiàn)狀水系格局，將規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的河、庫、湖、渠相連，構(gòu)建以賈魯河、七里河為主軸線的“兩軸兩翼、兩心多點(diǎn)”的生態(tài)水系格局。游園：至2020年，規(guī)劃公共綠地面積52.9平方公里，人均12.3平方米。城市功能區(qū)內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)大型綜合公園13個，專題公園7個；沿城市道路、水系建設(shè)帶狀公園；按標(biāo)準(zhǔn)配建居住區(qū)公園綠地，按照500米服務(wù)半徑規(guī)劃建設(shè)小游園、街頭綠地。市政動態(tài)1、鄭汴新區(qū)總體規(guī)劃（2009~2020年）路網(wǎng)：打造“七橫九縱”的快速路骨干網(wǎng)絡(luò)，形成開放式道路網(wǎng)絡(luò)布局，路網(wǎng)將完善自行車交通和步行交通系統(tǒng)。軌道：依托鄭開城際軌道交通，在中心城區(qū)軌道交通線網(wǎng)基礎(chǔ)上，規(guī)劃延伸軌道交通6號線、3號線以及4號線，新增機(jī)場聯(lián)絡(luò)線，構(gòu)成“四橫兩縱”的軌道交通線網(wǎng)。公交：培育公共交通客運(yùn)走廊，還將規(guī)劃布局“七橫六縱”的快速公交廊道。停車：以配建停車場為主，公共停車場為輔，路邊停車場為補(bǔ)充，形成停車設(shè)施供應(yīng)體系。加快城市地下空間開發(fā)，鼓勵建設(shè)立體停車庫，倡導(dǎo)停車換乘交通模式。公共交通防洪標(biāo)準(zhǔn)按100年一遇標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，建設(shè)抗震防災(zāi)、消防、人防工程、應(yīng)急避難所等基礎(chǔ)實(shí)施，建立災(zāi)害監(jiān)測、預(yù)警、信息、指揮和救援的綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。防災(zāi)能力宜居規(guī)劃生態(tài)：建綠色生態(tài)廊道，形成黃河濕地、基本農(nóng)田、城郊生態(tài)綠地、人工林地、林帶、苗圃地、人工湖和河道系統(tǒng)的城市人工生態(tài)系統(tǒng)。水系：結(jié)合現(xiàn)狀水系格局，將規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的河、庫、湖、渠相連，構(gòu)建以賈魯河、七里河為主軸線的“兩軸兩翼、兩心多點(diǎn)”的生態(tài)水系格局。游園：至2020年，規(guī)劃公共綠地面積52.9平方公里，人均12.3平方米。城市功能區(qū)內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)大型綜合公園13個，專題公園7個；沿城市道路、水系建設(shè)帶狀公園；按標(biāo)準(zhǔn)配建居住區(qū)公園綠地，按照500米服務(wù)半徑規(guī)劃建設(shè)小游園、街頭綠地。市政動態(tài)1、鄭汴新區(qū)總體規(guī)劃（2009~2020年）沿鄭開大道、人文路規(guī)劃兩條城市景觀大道，京港澳高速輔道、新安路規(guī)劃兩條產(chǎn)業(yè)景觀大道，形成“兩橫兩縱”景觀軸線，規(guī)劃鄭東新區(qū)CBD地區(qū)、鄭汴中央公園地區(qū)、汴西新區(qū)中心廣場地區(qū)3處城市核心景觀節(jié)點(diǎn)。景觀風(fēng)貌建成“河南省重要的休閑旅游區(qū)、旅游接待及中轉(zhuǎn)中心”，內(nèi)有都市旅游中心、綠博園、汴西組團(tuán)的文化休閑中心、北部沿黃生態(tài)文化旅游區(qū)、中部都市文化旅游區(qū)、南部生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)等。打造“三心+三區(qū)”的旅游，總體規(guī)劃劃定了商都、宋都、中牟南、航空港四大歷史保護(hù)片區(qū)，以綠博園為核心，打造鄭汴新區(qū)綠色休閑中心；以汴西組團(tuán)為核心，打造文化旅游休閑中心。旅游布局出行環(huán)境航空：鄭州機(jī)場將建成全國大型區(qū)域樞紐機(jī)場和國際客貨中轉(zhuǎn)集散樞紐。鐵路：石武客專爭取今年底建成通車，盡快開工建設(shè)鄭徐客專，鄭汴新區(qū)內(nèi)將率先形成客運(yùn)專線“十”字大通道；已經(jīng)開工的鄭州至焦作、鄭州至開封、鄭州至新鄭機(jī)場城際鐵路，加快建設(shè)進(jìn)度；今年年內(nèi)要開工建設(shè)新鄭機(jī)場至許昌、新鄭機(jī)場至登封至洛陽城際鐵路，爭取開工建設(shè)鄭州至新鄉(xiāng)城際鐵路，形成以鄭州為中心“半小時交通圈”；鄭州至重慶客運(yùn)專線鐵路爭取明年開工；規(guī)劃鄭州至太原、鄭州至合肥、鄭州（開封西）至濟(jì)南等鐵路客運(yùn)專線，形成與周邊省會城市的“2小時交通圈”。公路：加快鄭州至民權(quán)高速公路建設(shè)，鄭州機(jī)場至少林寺高速公路盡快開工，建設(shè)新107國道、310國道以及省道223，升級改造省道314等公路。形成“兩軸、兩帶、八組團(tuán)”空間結(jié)構(gòu)。“兩軸”為東西、南北向兩條產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，東西向軸沿鄭開大道展開，南北向軸沿四港聯(lián)動大道展開。“兩帶”為沿黃河文化旅游產(chǎn)業(yè)帶和東南部現(xiàn)代農(nóng)業(yè)帶，主要發(fā)展旅游業(yè)和生態(tài)高效示范農(nóng)業(yè)。產(chǎn)業(yè)布局市政動態(tài)2、航空港區(qū)將作為鄭州新區(qū)發(fā)展的先行區(qū)航空港區(qū)是鄭州新區(qū)的重要功能組團(tuán)和三大物流中心之一。按照“區(qū)港一體、協(xié)調(diào)發(fā)展”的理念，航空港區(qū)采用“一核兩區(qū)一環(huán)”的空間布局結(jié)構(gòu)。“一核”即機(jī)場核心區(qū)，“兩區(qū)”即物流商貿(mào)區(qū)和臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，“一環(huán)”即圍繞三個功能單元的南水北調(diào)總干渠封閉生態(tài)環(huán)廊，重點(diǎn)發(fā)展航空物流業(yè)、飛機(jī)零部件制造及航空維修產(chǎn)業(yè)、汽車零部件研發(fā)制造、電子信息產(chǎn)品研發(fā)制造、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等。區(qū)域內(nèi)還將規(guī)劃建設(shè)綜合保稅區(qū)，形成開放層次最高、優(yōu)惠政策最多、功能最齊全、手續(xù)最簡化的開放區(qū)域。2010年下半年，鄭州市計劃新開工166個項(xiàng)目，總投資1731.8億元，將重點(diǎn)推動軌道交通2號線、機(jī)場二期擴(kuò)建工程取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展等。下半年將有8個項(xiàng)目開工，分別是：南出口暨鄭新快速通道新建工程、鄭少高速公路航海路連接線、G107鄭州境改線項(xiàng)目孟莊至龍湖連接線、鄭汴路與G107新線互通式立交、鄭開大道與京港澳高速互通式立交、花園路與連霍高速互通式立交、東南四環(huán)連接線（G107輔道至四港聯(lián)動大道）、新火車站匝道新建工程。2010年下半年，鄭東新區(qū)將打造三大重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)建設(shè)。加快龍湖地區(qū)土地報批、征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等步伐，爭取全面啟動龍湖區(qū)建設(shè)。突出做好龍子湖區(qū)的建設(shè)、配套工作，加快學(xué)校水電氣暖等配套設(shè)施及校園周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)。盡快啟動龍子湖的開挖和湖心島的建設(shè)，完善園區(qū)功能。全力推進(jìn)綜合交通樞紐地區(qū)前期基礎(chǔ)設(shè)施配套工程及區(qū)域開發(fā)工作，督促上海綠地新客瑪、升龍廣場等重點(diǎn)項(xiàng)目加快建設(shè)。下半年，鄭東新區(qū)還把招大引強(qiáng)作為重點(diǎn)，選擇帶動能力強(qiáng)的國際國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)，著力引進(jìn)影響較大的省級總部以上金融機(jī)構(gòu)和外資金融機(jī)構(gòu)，提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。將開工建設(shè)昆麗河小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園和青少年校外活動中心等項(xiàng)目。督促省直三院等3所醫(yī)院盡快投入使用，加快鄭大一附院、洛陽正骨醫(yī)院等6家醫(yī)院建設(shè)。3、下半年計劃新開工166個項(xiàng)目總投資1731.8億元4、鄭東新區(qū)加大建設(shè)力度龍湖區(qū)建設(shè)將于年底前全面啟動市政動態(tài)5、鄭州20條斷頭路8月底有望全部打通區(qū)域路段區(qū)域路段區(qū)域路段二七（7條）汝河路（兌周路-大學(xué)路）惠濟(jì)（3條）豐樂路（宋寨北路-北三環(huán)）金水（6條）凌云路（城北路-司家莊西街）寒山路（鄭平公路-南溪路）生產(chǎn)路（豐樂路-天明路）文博西路（農(nóng)業(yè)路-東風(fēng)路）鄭大南路（政通路-隴海路）木馬東街（東趙北路-開元路）宋寨南街（天明路-豐慶路）西陳莊西街（西陳莊前街-沿河路）中原（4條）福利路（防汛路-惠民路）白廟路（文化路-文博西路）石柱路（南三環(huán)-佛岡東路）前進(jìn)路（隴海路-潁河路）龍門路（索凌路-文化路）代莊街（南三環(huán)-佛岡西路）朱屯路（董寨路-桐柏路）杭州路（索凌路-文化路）

保全街（京廣路-熊兒河橋）永清路（汝河路-隴海西路）6、鄭州將添倆互通式立交預(yù)計2012年完工鄭開大道與京港澳高速互通式立交，總投資約3.5億元，預(yù)計2012年完工；花園路與連霍高速互通式立交工程擬投資4億元，預(yù)計2011年完工。根據(jù)建設(shè)計劃，這兩座立交力爭于8月底開工建設(shè)。7、嵩山南路與南四環(huán)立交年底完工緩解通行壓力嵩山南路與南四環(huán)立交工程位于鄭州市城區(qū)西南，東、西連接鄭州南四環(huán)，南接鄭堯高速公路，北接嵩山路，年底，將建成通車，可實(shí)現(xiàn)鄭州市區(qū)道路與鄭堯高速的快捷連接，沿嵩山路向南出鄭州更快捷，將有效緩解鄭州市交通節(jié)點(diǎn)的擁堵，大大緩解鄭州南四環(huán)的通行壓力，鄭州主城區(qū)與西南城區(qū)的交通聯(lián)系將加強(qiáng)。8、斷頭路五龍口南路打通五條路隨之暢通7月25日，已經(jīng)“斷頭”兩年多時間的五龍口南路終于打通了，實(shí)現(xiàn)嵩山路、朱屯東路、桐柏路、五龍口路、藍(lán)天路的暢通，這也使得附近居民的出行更加方便、快捷。市政動態(tài)9、南三環(huán)高速立交提前通車東延至中牟四港聯(lián)動大道起于鄭州黃河公鐵兩用橋，向東經(jīng)鄭州市安置農(nóng)所折向東南，于劉江互通立交西的后牛崗過連霍高速，跨越賈魯河、運(yùn)糧河，沿京港澳高速西側(cè)向南，在謝莊互通立交北轉(zhuǎn)向東，過京港澳高速至京港澳高速東側(cè)，然后進(jìn)入鄭州航空港區(qū)，終點(diǎn)位于航空港迎賓大道轉(zhuǎn)盤處，中間沒有收費(fèi)站。按計劃，四港聯(lián)動大道預(yù)計年內(nèi)建成通車。這樣，年底，由鄭州去機(jī)場除走機(jī)場高速外，也可走四港聯(lián)動大道。11、北三環(huán)下穿鐵路編組站將修隧道

隧道為東西向連接南陽路—北三環(huán)立交、沙口路—北三環(huán)立交和西三環(huán)—科學(xué)大道立交橋。規(guī)劃在北三環(huán)跨線大橋南、北兩側(cè)分別修建單向通行地面輔道，以連接西三環(huán)—科學(xué)大道立交地面層和南陽路立交地面層。該輔道西起電廠路，東至南陽路立交西側(cè)。規(guī)劃路段全長2574米，其中北三環(huán)單側(cè)輔道長1402米。為了方便編組站西側(cè)的機(jī)動車上橋，擬在電廠西路至電廠路段的北環(huán)大橋北側(cè)設(shè)置3車道上橋匝道，南側(cè)設(shè)置3車道下橋匝道，與電廠路東側(cè)的北三環(huán)輔道進(jìn)行銜接，電廠西路以西與西三環(huán)—科學(xué)大道立交管線綜合規(guī)劃保持一致。原計劃在今年年底通車的鄭州南三環(huán)下穿機(jī)場高速立交，今年8月底就能實(shí)現(xiàn)主線通車！8月份南三環(huán)下穿機(jī)場高速立交主線通車，G107改建工程也將在11月通車，南三環(huán)東延京港澳高速以西部分也將爭取同步通車，這將極大緩解鄭州市東南部交通擁堵狀況。已經(jīng)開工建設(shè)的南三環(huán)東延工程南三環(huán)東延工程起于107國道輔道，向東延伸至中牟境內(nèi)的中信路，全長6.29公里，雙向八車道，時速100公里。完工后，由鄭州市區(qū)上下機(jī)場高速，除走航海路外也可走南三環(huán)，分流航海路部分車流。10、四港聯(lián)動大道直通機(jī)場全免費(fèi)市政動態(tài)FREG視點(diǎn)：鄭汴新區(qū)2009~2020年規(guī)劃的出臺明確指出新區(qū)發(fā)展方向，此次規(guī)劃超越現(xiàn)有行政區(qū)劃，覆蓋各功能區(qū)，體現(xiàn)城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)業(yè)融合、統(tǒng)籌發(fā)展的區(qū)域性規(guī)劃。新區(qū)定位緊扣中原城市群，定位的調(diào)整利于后續(xù)的發(fā)展和良好的招商引資，利于中原城市群的協(xié)同、快速發(fā)展。明確航空港區(qū)將作為鄭州新區(qū)發(fā)展的先行區(qū)，開發(fā)投資力度將顯著加大，帶動新鄭市乃至中原城市群、河南形象的改觀，利于更好的對外交流，將中原城市群勃勃生機(jī)對外展現(xiàn)，帶動新鄭市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和開發(fā)項(xiàng)目的增多。2010年上半年，鄭東新區(qū)新開工項(xiàng)目30個，是去年同期的近2倍，升龍廣場、省旅游中心項(xiàng)目等一批省市重點(diǎn)項(xiàng)目相繼開工，CBD商業(yè)步行街大部分實(shí)現(xiàn)主體封頂，會展賓館核心筒建至39層，但區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場供不應(yīng)求態(tài)勢顯著，下半年開發(fā)力度的加大尤其是龍湖區(qū)土地報批、征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等步伐的加快將在一定程度上緩解區(qū)域房產(chǎn)市場供求嚴(yán)峻格局，引入知名企業(yè)的進(jìn)入，為區(qū)域發(fā)展注入新的活力。2010年，鄭州市制堵力度顯著加大，加強(qiáng)斷頭路、立交橋、下穿隧道、道路拓展方面工程的展開，將有效緩解市內(nèi)交通擁擠，加強(qiáng)市內(nèi)區(qū)域間交流，加強(qiáng)與周邊縣市的溝通。市場資訊1、上半年河南廉租房開工兩萬套2010年，全省將竣工各類保障性住房14萬套，其中，廉租住房6.8萬套，經(jīng)濟(jì)適用房4.2萬套，棚戶區(qū)改造住房3萬套”?！敖刂?月底，2010年下達(dá)廉租房項(xiàng)目開工面積99.46萬平方米、2萬套，占計劃的23.12%；竣工面積164.16萬平方米、3.27萬套，完成計劃的47.7%”，上半年廉租住房建設(shè)完成投資17.87億元。截至6月底，經(jīng)濟(jì)適用住房開工面積559.63萬平方米，竣工面積188.21萬平方米、2萬套，完成投資41.13億元，全省完成棚戶區(qū)改造拆遷面積432.04萬平方米，竣工面積82.88萬平方米、0.71萬套。2、河南6城市成公共租賃房建設(shè)試點(diǎn)今年8月底前開工今年下半年，全省各地要全面啟動公共租賃住房建設(shè)工作，特別是鄭州、新鄉(xiāng)、洛陽、商丘等6個試點(diǎn)城市的有關(guān)項(xiàng)目，務(wù)必要在8月底前全面開工建設(shè)。今年年底之前，全省要力爭完成開工160萬平方米、3萬套公共租賃住房建設(shè)任務(wù)。同時，結(jié)合我省實(shí)際，還要把產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)（或技術(shù)）開發(fā)區(qū)及企業(yè)用工相對集中區(qū)域配套建設(shè)的職工公寓或員工集體宿舍等，全部納入公共租賃住房體系。下半年全省必須新開工廉租住房329萬平方米、6.6萬套；新開工經(jīng)濟(jì)適用住房260萬平方米、3.1萬套，竣工230萬平方米、2.7萬套；完成各類棚戶區(qū)改造拆遷面積303萬平方米，竣工187萬平方米、2.3萬套。3、方正集團(tuán)贏取開封新區(qū)35平方公里城市運(yùn)營項(xiàng)目開封市政府與北大方正集團(tuán)有限公司正式簽約，實(shí)施開封新區(qū)合作開發(fā)項(xiàng)目，共同打造“國際化的生態(tài)漫城”，該項(xiàng)目總投資152億元，總開發(fā)期限為6年；其中運(yùn)糧河組團(tuán)土地一級開發(fā)項(xiàng)目投資92億元；學(xué)校、醫(yī)院項(xiàng)目投資30億元；城市綜合開發(fā)項(xiàng)目30億元，總體開發(fā)期限為6年時間。北大方正將圍繞開封市的總體發(fā)展規(guī)劃，整合資金、科技、教育、文化、醫(yī)療、商業(yè)、文化等資源來投資經(jīng)營，以“國際化的休閑生態(tài)之城”為開發(fā)主體，打造集旅游經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)等多功能復(fù)合的獨(dú)具特色的“國際化的生態(tài)漫城”。市場資訊4、天明集團(tuán)進(jìn)軍酒店地產(chǎn)

10年建10家五星級天明錦江酒店7月17日，在上海錦江飯店，天明集團(tuán)與錦江國際酒店（集團(tuán)）攜手，喜結(jié)良緣。雙方計劃用10年左右時間，在河南建造10家五星級天明錦江酒店，10家四星級天明錦江商悅酒店。這標(biāo)志著天明集團(tuán)進(jìn)軍酒店地產(chǎn)業(yè)，與錦江集團(tuán)在河南全面展開合作。

5、建業(yè)和泰宏聯(lián)合投身鄭州二七區(qū)荊胡社區(qū)城中村改造荊胡社區(qū)改造項(xiàng)目是鄭州市南水北調(diào)工程的配套建設(shè)項(xiàng)目，由建業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)和河南泰宏集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，項(xiàng)目規(guī)劃250萬平方米，合理利用南水北調(diào)工程創(chuàng)造的獨(dú)特水系，建成居住、商住、工業(yè)苑區(qū)合理布局，公共設(shè)施配套齊全的大社區(qū)和生態(tài)度假村，成為鄭州南大門的一顆明珠。南水北調(diào)渠穿過荊胡村，使該村成了鄭州南郊改造的一個亮點(diǎn)，涉及該村三個自然村的1160戶宅基地和近3000畝土地將在“荊胡社區(qū)改造開發(fā)項(xiàng)目指揮部”的領(lǐng)導(dǎo)下，變成由大片高層商品房組成的城市社區(qū)。FREG視點(diǎn)：河南保障性住房的建設(shè)力度顯著加大，既是對中央出臺政策的貫徹落實(shí)，又利于緩解社會矛盾，多管齊下解決城市中低收入群體和流動人口的住房問題。公共租賃住房建設(shè)規(guī)模的明確將保障建設(shè)的順利開展，使其不再浮于表面。開封樓市再傳捷報，彰顯汴西新區(qū)強(qiáng)大引力和發(fā)展?jié)摿Γ嵵莸母叻績r將導(dǎo)致更多異城族誕生，中原樓市面臨洗牌。天明進(jìn)軍酒店地產(chǎn)、建業(yè)躋身城中村改造彰顯企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整，荊胡社區(qū)的改造將一轉(zhuǎn)城中村“高容積率、低舒適度”形象。6、河南中聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)開封項(xiàng)目成功摘牌2010年8月4日，中聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)成功摘下了2010-29、30、31、32、33號宗地，項(xiàng)目位于開封汴西新區(qū)的汴西湖畔，占地450多畝，產(chǎn)品規(guī)劃有多層、小高層、公寓、商業(yè)廣場、幼兒園等多種業(yè)態(tài)。行業(yè)環(huán)境篇1土地市場3商品房市場214住宅市場5商業(yè)、辦公市場土地供應(yīng)分析2010年7月中旬至8月中旬，鄭州市出讓土地主要集中在金水、東開二區(qū)域，金水區(qū)受高容積率帶動，規(guī)劃建筑面積占比遙遙領(lǐng)先2010年7月中旬至8月中旬，鄭州市國土資源局和鄭東新區(qū)管委會土地規(guī)劃局累計發(fā)布5次公告，出讓土地6宗、29.04萬平方米，累計規(guī)劃建筑76.41萬平方米；從出讓土地使用權(quán)面積看，主要集中在東開、金水兩區(qū)域，西開和鄭東新區(qū)占比甚微，中原、二七、管城、惠濟(jì)均為零供應(yīng)；從規(guī)劃建筑面積看，也是集中在金水、東開二區(qū)域，但金水區(qū)占比高達(dá)61%，主要受城中村改造地塊高容積率拉動。土地供應(yīng)分析2010年7月中旬至8月中旬，鄭州市出讓土地以城鎮(zhèn)住宅用地和工業(yè)用地為主，商辦用地占比甚微2010年7月中旬至8月中旬，各區(qū)域出讓土地用途較為單一，除金水區(qū)鄭政出（2010）41號土地有少量商辦用地出讓外，其他區(qū)域均為單一用途；東開出讓土地使用權(quán)面積遙遙領(lǐng)先，但均為工業(yè)用地，容積率較低，規(guī)劃建筑面積占顯著低于金水區(qū)；西開出讓土地使用權(quán)面積占比甚微，但在3.0容積率拉動下，規(guī)劃建筑面積占比小幅提升；鄭東新區(qū)出讓土地規(guī)模較小，但依然為純商辦用地，主要受區(qū)域定位影響，其商務(wù)氛圍日益濃厚。土地供應(yīng)分析2010年7月中旬至8月中旬，鄭州市出讓6宗土地中，金水區(qū)土地用途相對多樣2010年7月中旬至8月中旬鄭州市出讓土地列表地塊編號地塊名稱使用權(quán)面積（平方米）土地用途出讓年限容積率綠化率（%）建筑高度（米）建筑密度（%）

鄭政出〔2010〕37號

南三環(huán)北、經(jīng)開第十五大街西

80004.99

工業(yè)用地

50

≥1≤20

≤40≥30

鄭政出（2010）38號航海東路南、經(jīng)開十五大街西85267.12

工業(yè)用地

50

≥1≤20

≤40≥30鄭政出（2010）39號

豐樂路東、寺坡路南3955

其他普通商品住房用地70≤2≥30≤45≤25鄭政出（2010）40號蓮花街北、長椿路西20744.15城鎮(zhèn)住宅70<3.0>30<80<25鄭政出（2010）41號燕風(fēng)路以東、中州大道以西、鄭汴路以南、貨棧街以北安置區(qū)A-3-19019.5城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融70、40≤3.3

≥25

≤80≤40安置區(qū)A-4-15073.3城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融70、40≤3.4

≥25

≤100≤45安置區(qū)A-5-15401.8城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融70、40≤4.6

≥25

≤100≤40安置區(qū)A-5-24107.6商務(wù)金融40≤4.6

≥25

≤100≤50安置區(qū)A-6-111614.6城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融70、40≤5.0

≥25

≤100≤40開發(fā)區(qū)B-2-12403.1城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融70、40≤3.3

≥25

≤100≤40開發(fā)區(qū)B-3-240124.1城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融70、40≤6.4

≥25

≤100≤40開發(fā)區(qū)B-4-25244.2城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融70、40≤7.0

≥25

≤100≤40開發(fā)區(qū)B-9-113265城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融70、40≤5.3

≥25

≤100≤40鄭政東出（2010）043號農(nóng)業(yè)東路南、眾意西路東4212.24商辦用地40≤2.9/≤24/土地成交分析2010年7月中旬至8月中旬，鄭州市成交土地4宗，住宅用地2宗集中在中原區(qū)，商辦用地2宗集中在鄭東新區(qū)2010年7月中旬至8月中旬鄭州市成交土地列表2010年7月中旬至8月中旬，鄭州市成交土地4宗、11.13萬平方米，成交土地單價203萬元/畝；受鄭政出〔2010〕34號地塊規(guī)模、低價成交影響，2010年7月中旬至8月中旬地塊單價相差較大；鄭政出〔2010〕35號地塊雖規(guī)模小，但單價甚高，雖未刷新地王記錄，但于2010年1月至今仍位于第三高；鄭東新區(qū)兩宗商辦用地成交單價基本持平，兩地塊兒位置緊鄰鄭州新火車站交通樞紐中心，區(qū)位優(yōu)勢顯著，單價相對較高。地塊編號地塊名稱使用權(quán)面積（平方米）土地用途使用年期競得人成交總價(萬元)成交單價（萬元/畝）鄭政出〔2010〕34號孫莊路南、凱旋路西74844.84城鎮(zhèn)住宅70啟福置業(yè)股份有限公司11619103.49鄭政出〔2010〕35號工人路東、穎河路北8004.36城鎮(zhèn)住宅70鄭州鄭報置業(yè)有限公司6371530.63鄭政東出（2010）038號商都路北、心怡路東13333.33商辦用地40河南偉業(yè)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司7450372.50鄭政東出（2010）039號商都路北、心怡路東15131.31商辦用地40河南易元置業(yè)有限公司8455372.52商品房市場供求分析7月，商品房新增供應(yīng)量再攀新高，連續(xù)三個月供過于求，供應(yīng)力度的加大、供求格局的扭轉(zhuǎn)利于抑制價格的攀升2010年7月，鄭州市商品房新增供應(yīng)109.73萬平方米，同比上漲961.82%，環(huán)比上漲2.22%，再破百萬平方米，彰顯供應(yīng)強(qiáng)度和潛在龐大體量；銷售面積99.45萬平方米，同比下滑8.23%，環(huán)比上漲31.7%，再次逼近百萬平方米，主要源于以美景鴻城、新藍(lán)鉆為代表的開盤項(xiàng)目促銷，需求集中釋放影響，也受帝湖花園、大觀國際等項(xiàng)目集中備案拉動；7月，新開盤項(xiàng)目顯著增多，供應(yīng)量再攀新高，但在新開盤項(xiàng)目力度促銷和需求積壓的情況下，成交量環(huán)比攀幅顯著，供求比為1：0.91，供求較為均衡。商品房市場價格走勢7月，鄭州市商品房銷售均價為6025元/平方米，同比上漲21.30%，環(huán)比下滑5.43%；09年1月以來，鄭州市商品房銷售均價下滑幅度4次超過5.0%，而上漲幅度8次超越5%，2010年5-6月價格漲幅均突破8%，由此可以看出價格下滑幅度顯著低于漲幅，主要源于鄭州市以剛性需求為主，上半年出臺政策重在打壓不合理住房需求，鄭州市場雖有改善型、投資型需求擠出，但影響相對較小；價格的下浮帶動成交量的大幅攀升，再逼百萬平方米，彰顯市場強(qiáng)勁需求，下半年新、老改造項(xiàng)目集中發(fā)力，將帶動成交量再攀新高，將抑制價格的大幅波動，價格走勢將趨于平穩(wěn)。7月，鄭州市商品房銷售均價環(huán)比下挫5.43%，為4.17新政出臺后的首次下滑，受其影響，成交量大幅攀升商品房市場供應(yīng)格局7月，在美景鴻城、新藍(lán)鉆、錦藝國際華都、大觀國際、橡樹玫瑰城等大型改造項(xiàng)目加推帶動下，在建業(yè)密碼國際、天驕華庭為代表的新入市項(xiàng)目拉動下，鄭州市商品住宅新增供應(yīng)量再攀新高，新政百日后項(xiàng)目集中推盤，再加上力度促銷，帶動需求的集中釋放，成交量大幅回升，創(chuàng)下4.17新政后的最高；受中鼎花園、鑫苑現(xiàn)代城、中原新城等住宅項(xiàng)目底商帶動，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量環(huán)比小幅攀升；萬達(dá)廣場的奠基、二七商圈多項(xiàng)目的上馬、CBD步行街的封頂、綠地站前廣場、升龍廣場的建設(shè)……標(biāo)志著鄭州商業(yè)開發(fā)量的激增，四面開花競爭加劇，商業(yè)銷售堪憂，本月成交量小幅下滑；上半年，鄭州市辦公物業(yè)累計供應(yīng)49.29萬平方米，顯著高于09年全年，集中供應(yīng)將透支下半年供應(yīng)量，7月供應(yīng)小幅下滑，在匯智金融大廈、聯(lián)盟新城的拉動下，成交量環(huán)比漲勢顯著。7月，鄭州市商品住宅、商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量均現(xiàn)攀升，辦公物業(yè)供應(yīng)量大幅萎縮，商品住宅、辦公物業(yè)成交量大幅攀升，但商業(yè)物業(yè)成交量萎縮商品房市場成交格局7月，鄭州市商品住宅價格環(huán)比小幅下滑，商業(yè)物業(yè)環(huán)比大幅攀升，但辦公物業(yè)下挫態(tài)勢顯著2010年1-7月，鄭州市住宅價格走勢相對平穩(wěn)，波幅集中在8%以下，商業(yè)、辦公物業(yè)波動幅度均較大，商業(yè)物業(yè)1-2月波幅分別高達(dá)38.80%、44.61%，辦公類物業(yè)最大波動為6月份，當(dāng)月漲幅高達(dá)82.70%；4.17新政后，各物業(yè)屬性成交走勢相差較大。住宅物業(yè)在經(jīng)歷量跌價漲后，7月價格環(huán)比下挫、成交量大幅攀升；辦公物業(yè)價格走勢跌宕起伏，成交量高位運(yùn)行，7月，價格大幅下挫，但成交量逼近10萬平方米；商業(yè)物業(yè)價格持續(xù)攀升，成交量小幅下挫，在二七商圈改造升級、河醫(yī)商圈的打造、新東站商圈的建設(shè)帶動鄭州商業(yè)的發(fā)展，再加上改造項(xiàng)目的規(guī)模商業(yè)，未來鄭州商業(yè)競爭加劇，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。住宅市場供求分析7月，鄭州市商品住宅供、求雙揚(yáng)，新增供應(yīng)量再攀新高，連續(xù)三個月供過于求，供求關(guān)系趨于均衡7月，鄭州市商品住宅新批準(zhǔn)預(yù)售面積97.02萬平方米，同比上漲999.91%，環(huán)比上漲8.6%，新增供應(yīng)量逼近百萬平方米，創(chuàng)2010年1月至今的峰值；銷售面積81.51萬平方米，同比下滑12.2%，環(huán)比上漲37.46%，成交量的激增一方面源于促銷力度的加大，另一方面受項(xiàng)目集中開盤、需求集中釋放帶動；在連續(xù)三個月的供應(yīng)放量帶動下，供求關(guān)系趨于均衡，考慮到下半年改造項(xiàng)目密集推案，競爭壓力加大，市場將呈現(xiàn)供過于求格局。住宅市場價格走勢7月，鄭州市商品住宅銷售均價5318元/平方米，同比上漲13.50%，環(huán)比下滑1.86%，下滑幅度較6月提升0.28%；09年1月至今，鄭州市商品住宅銷售均價下挫幅度超越4%的僅2次，但上揚(yáng)幅度超過6%的有5次，由此可以看出，商品住宅價格降幅顯著低于漲幅；降幅甚微、6-7月累計也未突破4%，但成交量漲幅顯著，由此可以看出鄭州市住宅價格下浮空間有限，一線城市三套房停貸也可看出此次政府調(diào)控樓市的決心，后續(xù)價格難現(xiàn)大幅攀升。7月，鄭州市商品住宅銷售均價環(huán)比下挫1.86%，雖幅度甚微，但降幅較6月份有所加大住宅市場區(qū)域格局7月，二七、管城、惠濟(jì)三區(qū)域商品住宅新增供應(yīng)量均大幅攀升，三區(qū)域均呈現(xiàn)供過于求；金水、鄭東、中原三區(qū)域新增供應(yīng)量均明顯下挫，三區(qū)域均呈現(xiàn)供不應(yīng)求；六區(qū)中僅二七、鄭東、成交量下挫；6-7月，管城區(qū)商品住宅供應(yīng)力度顯著加大，主要受幸福港灣、新藍(lán)鉆、美景鴻城、橡樹玫瑰城四大城改項(xiàng)目開盤拉動；金水區(qū)6-7月供應(yīng)量高位運(yùn)行則受鳳凰城、廣廈城市之巔、天驕華庭拉動，隨著區(qū)域內(nèi)新開盤項(xiàng)目的增多，后續(xù)成交量將持續(xù)高位運(yùn)行；改造項(xiàng)目已成老城區(qū)商品住宅供、求的主力來源，下半年龍湖區(qū)建設(shè)的啟動將帶動新區(qū)開發(fā)力度的加大，新、老城區(qū)齊火熱，潛在供應(yīng)體量大。7月，鄭州市商品住宅供應(yīng)主要集中在二七、管城、金水三區(qū)域，成交主要集中在管城、金水、中原三區(qū)域住宅市場區(qū)域格局7月，6區(qū)域價格“四升兩降”，金水、中原環(huán)比降幅分別為2.24%、25.88%，二七、管城、惠濟(jì)、鄭東環(huán)比增幅分別為14.53%、13.85%、5.68%、11.40%；回看6月，“三升三降”，二七、惠濟(jì)、金水環(huán)比分別下滑15.15%、14.49%、2.38%，管城、鄭東、中原環(huán)比分別上漲3.54%、12.15%、13.02%；由上可以看出，新政后，管城、鄭東二區(qū)價格持續(xù)攀升，分別受大盤拉動、供不應(yīng)求影響；金水區(qū)價格持續(xù)下滑，但波幅甚微；二七、惠濟(jì)經(jīng)歷6月份大幅下挫后，7月回升顯著；中原區(qū)受西湖秋韻經(jīng)濟(jì)適用房、帝湖花園低價影響，7月大幅下挫；管城、鄭東價格漲幅顯著，若排除經(jīng)適房和非常因素成交，其他區(qū)域相對平穩(wěn)。5-7月，各區(qū)域商品住