市場分析不動產(chǎn)市場分析

不動產(chǎn)市場分析1土地管理與開發(fā)專題(三)謝博明

2009.09.28~10.05何謂不動產(chǎn)市場分析？2以次市場(Submarket)與市場區(qū)隔(Market Segregation)的觀念分析供給價(jià)格品質(zhì)需求數(shù)量區(qū)位總體環(huán)境／區(qū)域環(huán)境／個(gè)案環(huán)境何時(shí)要做市場分析？3有需要時(shí)就做依目的而分：一般家庭之購屋投資建商之投資專業(yè)人士了解市場動態(tài)不動產(chǎn)次市場4地區(qū)--臺南市(縣)、高雄市(縣)產(chǎn)品--預(yù)售屋、新成屋、中古屋、拍賣屋價(jià)位--高價(jià)位、中價(jià)位、低價(jià)位類型--套房、透天、公寓、大廈、社區(qū)面積--大坪數(shù)、中坪數(shù)、小坪數(shù)市場分析架構(gòu)5總體市場分析(Market

Analysis)個(gè)體市場分析(Marketability

Analysis)總體市場分析─目的6掌握投資地區(qū)整體大環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場景氣等動態(tài)，作為投資策略

(時(shí)機(jī)，型態(tài)，地區(qū))擬定及修正之參考?？傮w市場分析─項(xiàng)目7國內(nèi)或國際政經(jīng)發(fā)展趨勢市場範(fàn)圍界定地區(qū)發(fā)展分析不動產(chǎn)市場動向分析政府住宅與金融政策個(gè)體市場分析─目的8掌握區(qū)域市場環(huán)境動態(tài)與基地實(shí)質(zhì)條件，對個(gè)案開發(fā)之影響，優(yōu)缺點(diǎn)，以

作為個(gè)案產(chǎn)品策略之訂價(jià)策略之參考。個(gè)體市場分析─項(xiàng)目9界定目標(biāo)市場的範(fàn)圍目標(biāo)市場分析基地分析競爭者調(diào)查分析市場胃納率及佔(zhàn)有率分析利潤及成本預(yù)估行銷策略及經(jīng)營計(jì)畫總體市場分析10Market

Analysis國內(nèi)或國際政經(jīng)發(fā)展趨勢11分析國內(nèi)及國際的經(jīng)濟(jì)狀況(二手資料分析)經(jīng)濟(jì)成長變動趨勢利率通貨膨脹時(shí)事分析例如石油價(jià)格變動、金融海嘯之影響市場範(fàn)圍界定12

視投資對象的市場或交易範(fàn)圍來界定市場範(fàn)圍以都會區(qū)或都市地區(qū)為範(fàn)圍視不動產(chǎn)型態(tài)及需求者而定例如住宅、辦公大樓、商場、廠辦等地區(qū)發(fā)展分析(一)13人口成長分析人口結(jié)構(gòu)與人口成長流動遷移所得產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就業(yè)機(jī)會資料來源：中央與各縣市政府主計(jì)資料地區(qū)發(fā)展分析(二)14都市發(fā)展

予以高度關(guān)切都市未來之發(fā)展，房地產(chǎn)市場很大影響主要計(jì)劃：供參考細(xì)部計(jì)劃：重視交通、土地使用管制、公共設(shè)施其他：新開發(fā)地區(qū)，重劃區(qū)不動產(chǎn)市場動向分析15

不動產(chǎn)市場景氣分析：未來是否看漲,持平，向下探底，利率，M1B,所得…

不動產(chǎn)型態(tài)分析：現(xiàn)在、未來熱門之不動產(chǎn)型態(tài)，例如豪宅或是商用不動產(chǎn)市場價(jià)位分析：各型態(tài)不動產(chǎn)價(jià)格行情

市場胃納：依地區(qū)不動產(chǎn)市場可能銷售(容納或去化)的數(shù)量資料來源：政府與民間機(jī)構(gòu)發(fā)布之訊息政府住宅與金融政策16前幾年不動產(chǎn)市場景氣熱絡(luò)，房價(jià)飆漲，不少民眾已無力負(fù)擔(dān)高漲的房價(jià)，政府之政策如何減輕民眾的購屋負(fù)擔(dān)？全球金融海嘯導(dǎo)致不動產(chǎn)市場景氣低迷，政府之政策如何提振房市，消化空屋？上述之分析有許多可在政府公佈的訊息，以及報(bào)章雜誌與網(wǎng)路上可以看到住宅與不動產(chǎn)相關(guān)資訊連結(jié)17住宅資訊統(tǒng)計(jì)網(wǎng)-首頁.mht住宅資訊統(tǒng)計(jì)網(wǎng)-住宅相關(guān)資訊網(wǎng)站.mht財(cái)團(tuán)法人國土規(guī)劃及不動產(chǎn)資訊中心.mht全國法拍屋網(wǎng)站連結(jié).mht個(gè)體市場分析18Marketability

Analysis界定目標(biāo)市場的範(fàn)圍19以不動產(chǎn)的對象或類型來界定以自然或行政上的界限劃分以消費(fèi)者的需求型態(tài)劃分目標(biāo)市場分析(一)20生活環(huán)境投資個(gè)案基地所在區(qū)域生活環(huán)境與公共設(shè)施調(diào)查。區(qū)域環(huán)境概況：人口、戶數(shù)、居民類型與生活型態(tài)公共設(shè)施配置：學(xué)校、公園綠地、市場等交通運(yùn)輸對外交通狀況：鐵公路與航空等主要道路分佈：主要道路走向。目標(biāo)市場分析(二)21區(qū)域市場分析區(qū)域內(nèi)推出房地產(chǎn)個(gè)案分析，?參考大環(huán)境房地產(chǎn)市場狀況，從中歸納出目前及未來區(qū)域市場之發(fā)展動向基地調(diào)查分析(一)22基地置及產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地標(biāo)示、座落、面積以及產(chǎn)權(quán)歸屬?；厥褂谜{(diào)查實(shí)際使用現(xiàn)況?拍照紀(jì)錄法規(guī)管制調(diào)查建蔽、容積率、山坡地、水岸、河川地以及非都市土地使用?；卣{(diào)查分析(二)23周圍環(huán)境與出入動線基地附近環(huán)境(以鄰里為範(fàn)圍)、建物形態(tài)、土地使用、交通動線、大眾運(yùn)輸路線。公共設(shè)施配置鄰里附近之公共設(shè)施距地區(qū)(區(qū)域內(nèi))主要公共設(shè)施之距離，例如學(xué)校、公園、購物中心等競爭個(gè)案分析24競爭個(gè)案調(diào)查

個(gè)案名稱、位置、個(gè)案公開行銷日期，以及興建與行銷公司。

個(gè)案型態(tài)與樓層數(shù)：包含規(guī)劃坪數(shù)(主力坪數(shù))、規(guī)劃戶數(shù)、推出總金額、平均單價(jià)以及平均銷售率。

競爭個(gè)案評估：各項(xiàng)調(diào)查後之評估其優(yōu)缺點(diǎn)，作為投資個(gè)案本身之參考。市場胃納率及佔(zhàn)有率分析25市場胃納率(需求分析)(Absorption

Rate)市場佔(zhàn)有率(供給分析)(Capture

Rate)銷售率(供需分析)(Sales

Rate)市場胃納率26

一定市場範(fàn)圍與期間內(nèi)，對象標(biāo)的的潛在需求量某種類型價(jià)格下，能被吸收或購買的數(shù)量公式:已購買的數(shù)量/可購買的數(shù)量市場佔(zhàn)有率27

在一定的市場範(fàn)圍與期間內(nèi)，投資個(gè)案供給佔(zhàn)市場總供給的比例公式:已推出的數(shù)量/可推出的數(shù)量銷售率公式:已售數(shù)量(金額)/可售數(shù)量(金額)28利潤及成本預(yù)估29評估投資的風(fēng)險(xiǎn)及報(bào)酬預(yù)測未來可能的毛收益與空屋率預(yù)估未來每年所需的資本及支出額行銷策略及經(jīng)營計(jì)畫30行銷策略:促銷計(jì)畫經(jīng)營計(jì)畫:出租出售及持有期間的計(jì)畫■■

910、、要閱學(xué)讀生一做切的好事書，如教同職和員過躬去親最共杰出做；的要人學(xué)談生話學(xué)。5:29:315:290/30/20215:29:31AM15:29:31的知識，教職員躬親共學(xué)；要學(xué)生守的規(guī)則，教職員躬親共守。21,October30,2021ady.rutaS03.01.120301.■■

1121、、一要個(gè)記好住的，教你師不，僅是是一教個(gè)課懂的得教心師理，學(xué)也和是教學(xué)育生學(xué)的的教人育。者5:29Oct-213-Oct-21021.10.305:29:31，生活的導(dǎo)師和道德的引路人。5:29:315:29:315:29Saturday,October30,2021■■

1314、、hoseizetherightmoment,istherightman.Hew誰誰把要是握機(jī)自遇己，還誰沒就有心發(fā)想展事培成養(yǎng)。和5:29:315:29:311ctober30,202121.10.3O02.10.30教育好，他就不能發(fā)展培養(yǎng)和教育別人。2021年10月30日星期六上午5時(shí)29分31秒5:29:3121.10.30■■ 1561、、一提年出之一計(jì)個(gè)，問莫題如往樹往谷比；解十決年一個(gè)之更計(jì)，重莫要如。樹因木為解；終決身問之題計(jì)也許，莫僅如是樹一人個(gè)。數(shù)0212年學(xué)01月上上或午實(shí)5時(shí)驗(yàn)29分上ber30,201221.10.