會計干貨之特別提醒自然人納稅人取得房產(chǎn)證或契稅完稅憑證時間最關(guān)鍵

【tips】本文由梁志飛老師精心編輯整理，學(xué)知識，要抓緊！會計實務(wù)-特別提醒:自然人納稅人取得房產(chǎn)證或契稅完稅憑證時間最關(guān)鍵案例概況

王小二2007年8月1日與四川吉祥房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂房屋購銷合同，全款購房，并繳納契稅并取得吉祥公司代收的契稅收款收據(jù)，2015年9月18日取得稅務(wù)機關(guān)開具契稅完稅憑證，2015年10月28日取得房產(chǎn)證。問王小二2016年8月15日出售該房產(chǎn)是否免繳增值稅和個人所得稅？

稅務(wù)分析

1.政策依據(jù)

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）；

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2015〕39號）；

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）；

《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）。

2.實務(wù)分析

國稅發(fā)[2005]89號規(guī)定個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，國稅發(fā)[2005]172號文件對購買房屋的時間認(rèn)定問題進行了進一步明確為契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。因此，年限的確定就是上述時點至出售日的時間間隔，而非房屋年齡。具體規(guī)定如下：

1.購買商品房（含二手房）

國稅發(fā)[2005]89號文件第三條（四）項規(guī)定：個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。

國稅發(fā)[2005]172號文件第三條規(guī)定：納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。

2.享受房改政策的房改房

國稅發(fā)[2005]172號文件第五條規(guī)定：根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。

3.非購買形式取得住房行為

國稅發(fā)[2005]172號文件第四條規(guī)定：個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購買時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

財稅〔2015〕39號規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，營改增后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

需要注意的是，在北京、上海、廣州和深圳四個城市，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

根據(jù)以上規(guī)定，自然人納稅人出售房屋是否可享受免稅政策，不是看購房合同確定購房時間，而是以房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上