中國飯店業(yè)的投資策略分析

中國飯店業(yè)的投資策略分析從2005年開始我國將逐步開始履行入世承諾的“后過渡期”，旅行社、飯店業(yè)等服務(wù)行業(yè)開放程度將逐漸加大，充當中國開放先鋒的旅游飯店業(yè)與國際接軌最早，在我國其它行業(yè)懼怕外資進入的情況下，飯店業(yè)卻迎來了新的發(fā)展機遇，國內(nèi)外投資商紛紛增加在華的飯店業(yè)投資總額。2004年洲際、萬豪、雅高、圣達特、喜達屋、凱悅、香格里拉等大型飯店跨國集團紛紛制訂了在華飯店的發(fā)展戰(zhàn)略，北京和上海成為海外飯店管理集團爭奪的重要戰(zhàn)場，同時專家預(yù)測2008年以前，豪華飯店將成為飯店業(yè)競爭最為激烈的領(lǐng)域。然而，要想在競爭異常激烈并已進入“微利時代”的飯店業(yè)中獲取利潤，對于投資商來說，首先必須要有一套完善的投資策略體系。從上世紀80年代我國飯店實行對外開發(fā)以來，已經(jīng)在經(jīng)營管理、服務(wù)技能、資本營運等領(lǐng)域已經(jīng)具備了一定的經(jīng)驗和研究成果。不過，在新的國際形勢和發(fā)展機遇下，結(jié)合中國本土的發(fā)展政策和飯店業(yè)自身的屬性，國內(nèi)飯店投資的策略、盈利模式和營運模式等還需要不斷總結(jié)創(chuàng)新，從而確保未來飯店投資能夠獲得一個較高的收益回報。1、以產(chǎn)品線為依托的投資策略所謂產(chǎn)品線是從投資者角度將飯店看作是投資活動的產(chǎn)品。圍繞市場需求和投資意向可以將所有飯店分為三大系列，即主題型飯店、功能性飯店和綜合型飯店，三大系列飯店都可分別開發(fā)不同的投資產(chǎn)品線，其中主題型飯店則包含了種類豐富多樣且非常鮮明的主題，它是國外飯店經(jīng)營模式中比較成功的一種，客人在消費中時刻都能體會到飯店獨特的主題內(nèi)涵，例如拉斐特以法國源遠流長的葡萄酒文化為主題、瑞士蘇黎世單身女性飯店、美國PestHotel寵物飯店等；功能型飯店則是以滿足某種細分市場為目的著重突出某種功能的飯店，在飯店的功能、設(shè)施和服務(wù)中體現(xiàn)出相應(yīng)的專業(yè)水平，又可以細分為度假飯店、會議展覽飯店、商務(wù)飯店、公寓式飯店等；綜合型飯店則是滿足一般大眾消費市場的飯店，當然每一種飯店都會有自身的一個主題定位，綜合型飯店只是在服務(wù)和產(chǎn)品中更加體現(xiàn)大眾化，各種功能都還比較齊全。產(chǎn)品線投資模型的優(yōu)勢則在于：首先有比較高的競爭門檻；其次能夠提供穩(wěn)定持續(xù)的利潤。通常投資商會在三大系列飯店之間或之中重點打造一條或多條產(chǎn)品線，并通過這些產(chǎn)品線的不斷延伸實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的綜合效益和持續(xù)發(fā)展。由于飯店性質(zhì)的差異，三大系列的飯店在投資策略上也有所不同：主題型飯店在塑造自身的文化內(nèi)涵和主題上，難度比較大，從設(shè)計、建設(shè)、裝修到經(jīng)營管理、服務(wù)都需要大量的資金投入，由于客源市場的局限，投資回收的風(fēng)險最大，但一旦獲得成功可以產(chǎn)生長期的經(jīng)濟效益并且避免競爭，有實力的投資商可以提早進入；功能型飯店要求客源市場比較充足，一般來說規(guī)模比較大、檔次比較高、服務(wù)個性化，區(qū)位條件是其最重要的投資因素，度假型飯店要求在自然環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)、商務(wù)型飯店則要求比較便捷的交通、會展型飯店則要求人流比較集中的城市中心區(qū)，功能型飯店運營成本高但投資回報快；相對而言綜合型飯店投資成本低，但因為缺乏針對性的目標市場，飯店經(jīng)營管理比較困難，投資利潤率不是很高，經(jīng)營風(fēng)險也比較小。2、以資金鏈為紐帶的投資策略隨著飯店市場的不斷成熟，飯店投資者以大投入攫取高利潤的時代已經(jīng)不復(fù)存在，并且一般飯店的投資回收期相對延長，投資飯店必須有雄厚的資金作保證，另外則可以通過合理的資金循環(huán)形成良性的資金鏈，將資金分散在一些防御性強、成長性好的飯店類型上，從而確保飯店資金的順利回收和增值。目前從投資總成本的角度來看，飯店投資主要集中在豪華型飯店和經(jīng)濟型飯店上，豪華型飯店建設(shè)周期長，投資成本高，根據(jù)國際飯店業(yè)的一般標準，五星級飯店每間客房的投資成本在15~20萬美元之間，四星級飯店每間客房的投資成本在10~14萬美元之間，三星級飯店每間客房的投資成本在5~8萬美元之間，建造一個豪華飯店需要少則幾個億，多則幾十個億的資金；而一般經(jīng)濟型飯店每間客房的投資成本在1.5~4萬美元之間，而且平均房價穩(wěn)定，能夠保證正常的投資回報。從投資策略上講，目前投資豪華飯店回收期較長，業(yè)績增長較緩，高星級飯店在我國某些地區(qū)呈現(xiàn)出過剩的供需狀況，如短時間投資大量的高星級飯店，資金運作會存在一定的難度；投資飯店業(yè)投資但是連鎖的經(jīng)濟型飯店對宏觀調(diào)控不敏感，其規(guī)?；慕?jīng)營提高了出租率，品牌化的經(jīng)營提供了服務(wù)保障，連鎖化的經(jīng)營降低了單位經(jīng)營成本，我國近期投資連鎖經(jīng)濟型飯店成長性較好，2004年號稱世界上最大的經(jīng)濟型飯店連鎖品牌速8正式亮牌北京，并打算每月兩家的速度拓展，法國雅高也計劃每年在中國發(fā)展10家宜必思品牌飯店，他們經(jīng)濟型飯店經(jīng)營利潤率現(xiàn)在能達到50%，雖然2004年國內(nèi)的經(jīng)濟型飯店品牌錦江之星和如家快捷都先后完成了全國布點，市場需求旺盛。3、以時間軸為序列的投資策略在價值時代投資是為了資本增值，但是在如今高速發(fā)展的社會經(jīng)濟中，資本增值不僅表現(xiàn)為表面決對數(shù)額的增加，還要考慮資本的時間價值、通貨膨脹、匯率變動和國家政策等因素。以時間軸為序列的飯店投資策略，是從投資資本的時間價值出發(fā)，結(jié)合飯店產(chǎn)品的生命周期規(guī)律，在時序上進行對投資進行優(yōu)化組合。建造一個飯店是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，一般正?；I建周期在3~4年左右，試營業(yè)1年，投資回收期則至少在8年以上，這就需要對飯店投資進行準確的項目估算和收入預(yù)算。美國WimberlyAllisonTong&Goo(WATG)專業(yè)飯店設(shè)計公司認為：最有可能影響創(chuàng)收和成本節(jié)約的環(huán)節(jié)是總體規(guī)劃設(shè)計階段，優(yōu)質(zhì)的設(shè)計能使土地價值的回報率達到最大，他們通過研究數(shù)據(jù)表明優(yōu)質(zhì)的設(shè)計與飯店盈利有強相關(guān)性，能對飯店的營業(yè)額和營運成本兩個主要方面產(chǎn)生影響，因而雖然在前期籌建環(huán)節(jié)（立項、土建、裝飾和購置設(shè)施設(shè)備）有較大的資金流出，但這一環(huán)節(jié)對飯店建成后的產(chǎn)出至關(guān)重要，并且如果籌建期失控和延長會增加投資成本，在這一階段投資商要注入充足的資金和高度的關(guān)注；在飯店建成后，飯店投資會逐步減少并過渡到資金回收期；然而需要注意的是，按照飯店的生命周期規(guī)律，10年以上的飯店需進行整體改造才能夠正常運營，飯店投資方還需要適當?shù)淖芳油顿Y，以延長飯店的盈利時段，例如按照國際奧委會的要求，2008年北京市的星級飯店數(shù)應(yīng)達到800家，然而目前北京市星級飯店業(yè)中的相當部分也已進入到了10年的店齡期，還需要新建或升級改造300家，相對而言升級改造方案具有較大的優(yōu)勢。4、以收益率為前提的投資策略投資收益率是每一位精明的投資商最關(guān)心的指標，它能夠直接反映整個投資活動的狀況。然而投資收益率的高低也是受多種因素決定的，在投資學(xué)中風(fēng)險與回報總是成正比關(guān)系，投資高風(fēng)險的行業(yè)或領(lǐng)域可以獲得高回報，但一味追求高收益率的行業(yè)也必將面臨更大的風(fēng)險，其關(guān)鍵是要能夠做出正確的投資決策。根據(jù)飯店經(jīng)營管理的屬性，一般影響飯店投資收益的因素有：飯店區(qū)位、產(chǎn)品市場、經(jīng)營管理等，其中區(qū)位的選擇又要考慮城市的經(jīng)濟水平、交通狀況、競爭態(tài)勢、基礎(chǔ)設(shè)施和制度環(huán)境等因素；產(chǎn)品市場則要尋求適合飯店自身特色的市場定位；經(jīng)營管理一般與管理品牌、人力資源等因素相關(guān)。要確保飯店投資經(jīng)營能夠獲得正?；虺５氖找?，必須考慮以下幾種投資策略：第一，投資優(yōu)勢區(qū)位，從地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展水平和增長潛力來看，沿海發(fā)達城市、活力型和增長型的二線城市可作為飯店投資方向，像江蘇的無錫、常州、江陰，浙江的寧波、溫州、湖州、番禺等，廣東的珠海、惠州、東莞等，湖北的宜昌、荊州、襄樊等；從市場需求狀態(tài)來看，交通便利、流動人口大、基礎(chǔ)設(shè)施完善的城市可作為飯店投資方向，如全國的政治中心北京、國際金融都是北京、交通樞紐武漢、旅游勝地桂林等。第二，投資超前市場，客源市場是一個風(fēng)云變幻的消費集中人群，準確把握未來市場的發(fā)展趨勢和潮流，就需要投資商敏銳的市場洞察力和判斷力，就目前來說，經(jīng)濟型飯店能夠較好的滿足目前國內(nèi)大眾需求，產(chǎn)權(quán)式飯店則引領(lǐng)著高端的度假休閑市場；第三，投資品牌飯店，飯店品牌本身具有一定的擴張度，在營銷宣傳、人力資源開發(fā)、財務(wù)管理等方面有著成功的經(jīng)驗，可有效地降低飯店營運成本。5、以情感源為基點的投資策略所謂以情感源為基點就是從投資商的心態(tài)來考慮投資決策，從企業(yè)戰(zhàn)略管理的角度來分析，這個主要取決于公司的企業(yè)文化和經(jīng)營理念，最主要的表現(xiàn)為公司領(lǐng)導(dǎo)者的思維方式、經(jīng)營哲學(xué)等，不同類型的領(lǐng)導(dǎo)人會采用不同的投資策略，開拓型、征服型、理財型的領(lǐng)導(dǎo)人可能比較主動，積極尋求每一個投資的機遇，而冷靜型、行政型的領(lǐng)導(dǎo)人則側(cè)重于穩(wěn)妥型的長線投資策略。飯店投資的商機也是稍縱即逝，在進行科學(xué)分析的基礎(chǔ)之上，更需要投資決策者的個人智慧和勇氣，真正做到理性投資。對于中國的飯店投資分布來看，國外飯店集團往往選擇經(jīng)濟發(fā)達的中心城市或旅游資源豐富的城市立足，特別是北京、上海、廣州、西安、桂林等直轄市、省會城