豪宅客戶概念界定及典型特征

特征分析表)豪宅客戶概念界定及典型特征念界定關(guān)于豪宅客戶的概念有各種界定的方法，如狹義定義為購買過各地豪宅的真實客戶，該定義強(qiáng)調(diào)客戶現(xiàn)實的購買行為；又如理解為有豪宅購買意向且有足夠購買能力的客戶，有效購買需求。易居認(rèn)為豪宅客戶是非常特殊的一個群體，僅從經(jīng)濟(jì)能力和購買需求兩個方面來界定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。擁有相當(dāng)財富、身份和地位的高端人士，是處于金字塔最頂端的那部分人群。他們或者是擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)資源，或者是占據(jù)獨特的知識資源，再或者是占有廣泛的社會資源，并將這些資源為自己所用，不斷創(chuàng)造更多的物質(zhì)財富。作為社會的中堅力客戶還擁有特質(zhì)化的價值取向、生活背景、居住習(xí)慣和文化品位，他們對居住品著超過一般標(biāo)準(zhǔn)的要求，不僅僅體現(xiàn)在物質(zhì)層面上，更追求物質(zhì)與精神的念、及功能多元化等，體現(xiàn)在對健康、人文內(nèi)涵、環(huán)保、生態(tài)環(huán)性、服務(wù)等方面的特別關(guān)注。此外，豪宅客戶對于社交、商務(wù)、時尚、休閑、娛樂等上層生活的需求也有較高的要求。綜上，易居定義的豪宅客戶是一類擁有豐富經(jīng)濟(jì)、社會、知識資源，對居住生活環(huán)境有超高要求，同時對精神層面也有較高追求的群體?？?，豪宅客戶從事的行業(yè)以服務(wù)業(yè)和制造業(yè)為主；在來源地分布上看，豪宅歲之間的人是主力購買人群?！?wù)業(yè)的發(fā)展造就了大量富豪服務(wù)業(yè)為主，但是，地域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點也使得各地的豪宅有所差異。北京、上海、深圳分別代表了中國三個重點發(fā)展的經(jīng)濟(jì)圈，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈和珠三角經(jīng)濟(jì)圈，其經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征差異顯著。在各地豪宅客戶分布的行業(yè)呈現(xiàn)出地域性特征的同時，我們也發(fā)現(xiàn)了一些共性：即這些豪宅客戶大多來自服務(wù)行業(yè)。行業(yè)分布——服務(wù)業(yè)獨占鰲頭，究京的城市發(fā)展規(guī)劃是分不開的，政府大力發(fā)展服務(wù)業(yè)的同時，也造就了一2008年北京奧運(yùn)會的成功召開，將會進(jìn)一步推進(jìn)北京第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。兩外”人士比例超半(1)北京豪宅客戶地域分布——外省人士“異軍突起”隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，外省市及外籍人士在京購置房產(chǎn)比例越來越宅市場尤其是豪宅，外地人購買比例亦尤為突出。隨著我國對外籍人士在京購房的限制，外籍人士購買比重略有下滑。而在北京萬元以上的豪宅樓盤中，外地仍是支撐銷售的主要力量，本地人購買豪宅比重有所上升。來自山西、內(nèi)蒙、東北、山東、重慶以及港臺的人士較為突出，其次為港澳臺及部分海外人士。(2)上海豪宅客戶地域分布——“兩外”人士“好戲連連”投資客；其次是香港、臺灣以及部分歐美華僑，他們主要是中長期投資者。上海這座“東方明珠”本身所擁有的資本實力和巨大的需求潛力，吸引了大量的房產(chǎn)投資客，豪宅市場也不例外。(3)深圳豪宅客戶地域分布——本地人“獨占鰲頭”在深圳的豪宅買家當(dāng)中，籍貫遍布全國，主要是深圳特區(qū)第一批發(fā)跡的人以及廣東、占多數(shù)比例，其中在深圳本地生活和工作的精英大多來自福田、羅湖等區(qū)域，另外還有一部分外籍客戶。圖客戶行業(yè)分布——金融業(yè)后起之秀在上海購買豪宅的高端客戶中，除了大多來自服務(wù)業(yè)以外，金融業(yè)的豪宅客戶也占有。上海作為中國近代金融業(yè)的發(fā)源地，同時也作為第一個可引進(jìn)外資銀行營業(yè)性機(jī)構(gòu)的沿海開放城市，已經(jīng)吸引了眾多的外資金融機(jī)構(gòu)在上海設(shè)立中國總部和亞太總部。隨著上海金融市場的不斷發(fā)展與完善，來自金融業(yè)的豪宅客戶將越來越多。行業(yè)分布——制造業(yè)魅力依舊造業(yè)設(shè)和增資項目，而其投資領(lǐng)域也主要在制造業(yè)。同時，外企不斷追加在深圳制造業(yè)的投資，也充深圳制造業(yè)魅力依舊。因此，可以展望，在深圳豪宅客戶分布行業(yè)的比重中，來重有望進(jìn)一步加大。分布——多數(shù)富豪處于中年時期齡在41-50歲之間的成功人士，但是深圳加年輕化，其36-40歲的客戶數(shù)量最多，占45%。行業(yè)是分不開的，由于北京豪宅客戶企業(yè)家居多，而這部分人多出聚集了大批國內(nèi)外優(yōu)秀的精英人士，同時也造就了一批中年富豪。0-45歲之間，并形成年齡年輕化的趨勢。基本上在此年齡深圳特區(qū)第一批發(fā)跡的人，其文化素質(zhì)和社會閱歷均比較豐富，分析能力強(qiáng)，有易接受新事物，追求自己喜愛的生活方式。析我們通過了解發(fā)現(xiàn)，不同的豪宅客戶在行為習(xí)慣方面有著驚人的相似。在生活上面，愿意與自己身份相當(dāng)?shù)娜私煌J(rèn)為只有同檔次的人才有共同的話題；在興趣偏大多數(shù)客戶喜歡選擇會員制俱樂部作為健身、休閑或者談生意的場所，而且會費(fèi)的高低是他們衡量一個人身份的重要指標(biāo)之一；在生活態(tài)度上面，他們傾向于選擇自然、松和健康的生活方式；在生活軌跡上面，他們喜歡出現(xiàn)在高檔酒吧、茶吧等場所，同時，參加EMBA培訓(xùn)、請私人運(yùn)動教練給自己培訓(xùn)也是他們熱衷的活動。鄰而處選擇性與人交往，我們發(fā)現(xiàn)三地的豪宅客戶的社交活動對象主要是商務(wù)客戶、朋友與“高端玩和社會階層并不是十分看重。但是，仍有少數(shù)被訪者依然存在“人以群分”的觀念。因此，在鄰居的選擇上面，他們希望能夠與有文化的社會上層人作為鄰居，選擇標(biāo)準(zhǔn)明顯提升。最愛休閑類活動宅客戶的興趣偏好分為三大類：運(yùn)動性偏好、消遣類偏好、個性化偏好。首先，在運(yùn)動性偏好方面，豪宅客戶更傾向于國際旅游、在旅游方面的極大興趣，反映了他們對自然生態(tài)、健康、休閑的生活環(huán)境的追求；其次，在消遣類偏好方面，與商務(wù)朋友的聚餐、喝茶、泡吧和看書等，也是豪宅客戶比較鐘愛的個性化偏好方面，部分豪宅客戶熱衷于收集古董、字畫等具有收藏價值的東西。(3)生活態(tài)度——“超凡脫俗”在生活態(tài)度方面，這些豪宅客戶更傾向于自然的、有文化的、輕松的、健康的、簡約的、休閑的、個性化的、充滿情調(diào)的生活。客戶大都由于日常生活的壓力大，因此更希望在居住環(huán)境方面能夠全面改善，放松心情。而豪宅注重樓盤自身的品質(zhì)，力求營造一種輕松、舒適、自然、健環(huán)境，使豪宅客戶在得到最大化的私密性之外，更加能夠回歸這種最真實的生活態(tài)度。跡——多姿多彩休閑場所的選擇，這些豪宅客戶比較傾向于選擇酒吧、茶社、咖啡廳、健身及高爾夫球場。其次，對會員制俱樂部的認(rèn)識，大部分豪宅客戶傾向于選擇會員制俱樂部，但是由于時間和興趣的限制，經(jīng)常會出現(xiàn)“會員不消費(fèi)”的現(xiàn)象。第三是俱樂部和汽車俱樂部的偏愛，他們認(rèn)為這不僅是一個接觸與自己身份較為接近的人群的機(jī)會，同時也是商業(yè)朋友往來的最佳方式之一。以稀為貴舶來品一直是富豪們青睞的消費(fèi)對象，不管是喝軒尼詩、芝華士酒，戴卡地斯豪華車，擁有PRINCESS的游艇，還是抽著大衛(wèi)杜夫的雪茄，這些消費(fèi)行為成為很大一部分富豪彰顯自己尊貴身份的標(biāo)志。豪宅作為高端房產(chǎn)，是很多富豪必購的產(chǎn)品。們會選擇在占據(jù)稀缺資源或者豐富人文底蘊(yùn)的地方購買豪宅。比如有江景資源的江景豪宅和有歷史人文價值的市中心老洋房，這些豪宅所具有的不可復(fù)制性特點，激起了很多豪宅客戶競相收藏或者自住愿望。豪宅也是他們消費(fèi)的重點。這類豪宅雖然沒有珍奇的自然山水，但卻更貼近了傳統(tǒng)豪宅的選擇標(biāo)準(zhǔn)。便利的交通、鬧中取靜的環(huán)境是他們消費(fèi)的主要動力。伴隨高爾夫這項高檔運(yùn)動的興起，高爾夫球場別墅成為高檔別墅市場中重要的一員，成為眾多豪宅客戶關(guān)注的對象?！囆g(shù)品收藏需求將直線上升隨著中國個人財富的快速積累，藝術(shù)品的收藏需求將直線上升。同時我們發(fā)業(yè)的不斷發(fā)展，除了公司參股以外，很多富豪將投資放在住房領(lǐng)是對于保值增值潛力很大的房產(chǎn)項目，更是得到富豪的青睞。除黃金、外匯等有占比重較少之外，珠寶、古玩、古董等收藏類投資品的比重，都有逐漸上升的趨勢。選擇投資房產(chǎn)，尤其是在豪宅投資領(lǐng)域，這樣的比例并沒有因為國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策而有所降低。第三，在過去幾年，很多豪宅客戶將投資金額限定在總資產(chǎn)的50%以內(nèi)。感受分析由、輕松、健康是豪宅客戶的豪宅居住感受，不求更好但求最好是他們對豪宅居住感受的一向追求。素——舒適度排第一在三地豪宅客戶中，北京豪宅客戶非常注重豪宅的外部環(huán)境，舒適寬敞的外部環(huán)境比空間的大小和格局更為重要。同時，居住空間的舒適度也是吸引客戶的重要因素深圳