基于公共經(jīng)濟(jì)學(xué)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為支柱產(chǎn)業(yè)影響國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促使勞動(dòng)力、資本迅速涌入城市發(fā)展中，同時(shí)也增加城市土地住房的需求。政府的引導(dǎo)以及資金的流入為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供政策資金的支持，城市之間的流動(dòng)人口數(shù)量也在迅速增加，傳統(tǒng)的住房模式被打破。房地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)沒有確定，其偏移了以居民剛性住房需求為主的發(fā)展目標(biāo)，不利于改善人們的住房條件。為此，需要建設(shè)保障性住房，滿足居民的剛性需求，促使其符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)形式，避免出現(xiàn)土地供求關(guān)系緊張、土地住房空置率高等問題，使住房的屬性從商品回歸到居住。一、基于公共經(jīng)濟(jì)學(xué)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在社會(huì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到社會(huì)因素的影響，其租賃權(quán)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)息息相關(guān)，需要發(fā)揮政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的作用，避免房地產(chǎn)商業(yè)脫離以滿足居民住房需求的目的。其實(shí)房地產(chǎn)商開展住房建設(shè)需要經(jīng)過相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，政府部門可以通過規(guī)劃商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)控制，促使房地產(chǎn)商可以結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裥枨舐鋵?shí)住宅建設(shè)，避免房地產(chǎn)建設(shè)滯銷。另外，房屋建設(shè)定價(jià)沒能結(jié)合相應(yīng)的市場(chǎng)需求進(jìn)行定價(jià)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)得不到有效的約束控制，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)開發(fā)商沒能協(xié)調(diào)房產(chǎn)建設(shè)與定價(jià)的關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，從而出現(xiàn)房屋滯銷的情況。同時(shí)，還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商過于追求低價(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)不到位，出現(xiàn)居住問題。為此，在開展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)落實(shí)房屋定價(jià)，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，優(yōu)化我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)傳統(tǒng)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、基于公共經(jīng)濟(jì)學(xué)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀與成因分析（一）現(xiàn)狀分析20世紀(jì)90年代，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府落實(shí)房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，從而帶動(dòng)煤炭、交通等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。不過2005年以來，我國(guó)城市房地產(chǎn)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問題，經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房等房產(chǎn)供應(yīng)量不足，而高檔住房以及大面積商品房供應(yīng)量過大。其中部分城市的房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)匦劫Y水平不協(xié)調(diào)，價(jià)格上漲過快。近年來，中國(guó)部分城市的商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過快，其評(píng)價(jià)價(jià)格同比增長(zhǎng)幅度達(dá)到14%以上，普通人群購(gòu)房困難[1]。再加上部分房地產(chǎn)開發(fā)商以及中介沒有落實(shí)規(guī)范的行為觀念，出現(xiàn)行為不規(guī)范的情況，更是影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。另外，隨著我國(guó)法律制度的建設(shè)完善，關(guān)于住房管理的法律制度得到發(fā)展，不過仍需要不斷優(yōu)化制度管理體系的建設(shè)，從而避免投機(jī)行為、哄抬房?jī)r(jià)等情況出現(xiàn)。當(dāng)然在公共經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角下，還需要完善房地產(chǎn)的金融體系，避免各行業(yè)的資金過于集中在房地產(chǎn)行業(yè)中，更是加重房產(chǎn)的空置率。政府需要利用宏觀調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行抑制，從而遏制房?jī)r(jià)的快速上漲，避免房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)影響居民消費(fèi)，從而有效解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展困局。（二）成因分析房地產(chǎn)業(yè)過度增長(zhǎng)與地價(jià)建材價(jià)格、利益集團(tuán)的炒作以及過度市場(chǎng)化有關(guān)，想要落實(shí)房?jī)r(jià)控制需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，開展針對(duì)性分析，從而落實(shí)有效政策以及措施實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)控制，避免房?jī)r(jià)快速上漲影響居民的消費(fèi)水平。結(jié)合公共經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)分析，需要明確公共物品的作用，社會(huì)所有成員都可以進(jìn)行消費(fèi)的物品，不具備競(jìng)爭(zhēng)性，其性質(zhì)介于“公共”和“私人”之間[2]。房地產(chǎn)具有公共物品的性質(zhì)，需要滿足公眾住房需求，不過現(xiàn)實(shí)生活中需要支付一定比例成本才能消費(fèi)物品，目前房地產(chǎn)行業(yè)沒能發(fā)揮公共物品的屬性，難以有效滿足居民的居住需求。當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入尋求發(fā)展的瓶頸期，政府部門應(yīng)當(dāng)充分利用土地使用權(quán)限審批功能進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，同時(shí)結(jié)合土地價(jià)值與市場(chǎng)供求關(guān)系變化，建立高效的房地產(chǎn)流通渠道，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)交易穩(wěn)定。房地產(chǎn)具備準(zhǔn)公共物品的性質(zhì)，政府可以通過調(diào)節(jié)社會(huì)分配職能，促使房子可以承擔(dān)人們生存的基本功能，從而維護(hù)公民的權(quán)益，發(fā)揮準(zhǔn)公共物品的性質(zhì)。另外法律制度滯后、住房公共性減弱，容易影響群眾利益，導(dǎo)致公共住房向私人住房?jī)A斜。由此可見，僅依靠市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行資源配置是沒能有效解決房地產(chǎn)行業(yè)問題的。政府應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況開展行政調(diào)整，從而緩解房?jī)r(jià)問題，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。三、基于公共經(jīng)濟(jì)學(xué)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)解決對(duì)策（一）增建保障性住房，鼓勵(lì)開展集資建房基于公共經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展情況，政府可以采用的相關(guān)政策多為財(cái)政金融政策、行政政策和制度。其實(shí)我國(guó)可以通過采取相應(yīng)的措施進(jìn)行房產(chǎn)稅政策管理，如不動(dòng)產(chǎn)稅、所得稅。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房可以有效緩解巨大的住房壓力，也是大多數(shù)國(guó)家普遍采用可以有效緩解低收入人群住房壓力的重要措施，從而有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，滿足低收入人群的住房需求。同時(shí)控制高端住宅市場(chǎng)的增長(zhǎng)情況，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格上漲，促使房地產(chǎn)行業(yè)可以健康發(fā)展。當(dāng)然政府還需要保證信息的公開發(fā)布，努力建設(shè)“陽光政府”，促使人們可以了解相關(guān)的政策制度，從而有效消除房地產(chǎn)中的尋租現(xiàn)象。同時(shí)，還需要控制經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的分配管理，落實(shí)保障性住房的作用，避免囤積住房影響市場(chǎng)需求的穩(wěn)定性。政府需要開展保障性住房的投資建設(shè)，增加公共住房的占比，從而有效控制區(qū)域的房?jī)r(jià)。為此，需要充分認(rèn)識(shí)了解住房的本質(zhì)，發(fā)揮其公共屬性的特性，通過貫徹落實(shí)現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策進(jìn)行房?jī)r(jià)的有效調(diào)控，促使房?jī)r(jià)可以滿足實(shí)際的住房需求。并且結(jié)合當(dāng)?shù)氐淖》壳闆r，進(jìn)行加快保障性住房、廉租房等住房的建設(shè)，提高保障性住房的使用效率，從而有效協(xié)調(diào)住房的供給情況，緩解低收入人群的居住壓力。其實(shí)高昂的土地成本也會(huì)影響房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，為此應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)政策的宏觀調(diào)控，在土地政策上給予優(yōu)惠政策，并且鼓勵(lì)集資建房，從而有效分?jǐn)偨ǚ砍杀尽＠绯鞘芯用窦尤胱》拷ㄔO(shè)中，降低房屋建設(shè)價(jià)格，通過多主體的影響，促使房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)而控制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。當(dāng)然，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，需要完善稅收制度，避免企業(yè)過度開發(fā)，同時(shí)掌握房地產(chǎn)發(fā)展情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的稅收力度，完善建筑企業(yè)征信制度，從而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理[3]。（二）合理規(guī)劃城市土地，增加宏觀調(diào)控力度基于公共經(jīng)濟(jì)學(xué)下，需要完善城市土地的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，避免土地出讓影響土地規(guī)劃。相反，需要落實(shí)土地開發(fā)，從而不斷提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)，為社會(huì)謀求新發(fā)展。為此相關(guān)工作人員需要結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行土地科學(xué)規(guī)劃。另外，還需要發(fā)揮房地產(chǎn)的其他功能，規(guī)劃娛樂場(chǎng)所或者公共設(shè)施、旅游場(chǎng)所進(jìn)行銷售獲益，提高房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益。其實(shí)開展房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)需要結(jié)合多方面的因素進(jìn)行合理規(guī)劃，避免城市用地不科學(xué)影響房地產(chǎn)的開發(fā)效率。比如可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，進(jìn)行超市公園、大學(xué)旅游場(chǎng)所等不同類型的大型綜合場(chǎng)地規(guī)劃，可以通過明確不同場(chǎng)地的規(guī)劃位置以及建筑規(guī)模，提高城市用地的效率，促使城市經(jīng)濟(jì)可以得到快速增長(zhǎng)。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，需要科學(xué)調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，房地產(chǎn)作為重要產(chǎn)業(yè)直接影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，為此政府部門需要控制自身職能開展宏觀調(diào)控，科學(xué)調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格，促使其可以符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。其實(shí)單純炒熱地皮已經(jīng)不符合新時(shí)期的房地產(chǎn)發(fā)展需求了，政府部門需要尋求其他方式穩(wěn)定區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，有效做出合適的措施。比如針對(duì)短期規(guī)劃可以進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，針對(duì)長(zhǎng)期規(guī)劃可以通過辦公樓出租的方法來實(shí)現(xiàn)。另外，開展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要綜合居民承受力，通過新媒體等宣傳方式進(jìn)行消費(fèi)觀念的積極引導(dǎo)，并且借助計(jì)算機(jī)技術(shù)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格、完善地價(jià)公示制度，適當(dāng)采取調(diào)控手段避免出現(xiàn)投機(jī)、炒作情況。當(dāng)然政府還可以通過建立健全預(yù)警機(jī)制進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理，根據(jù)不同地區(qū)的差異性，有效研究地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)情況，從而建立符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的預(yù)警機(jī)制，結(jié)合不同的分析指標(biāo)進(jìn)行定性、定量分析，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效監(jiān)管。（三）提升住房建筑質(zhì)量，完善市場(chǎng)金融機(jī)制建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，要全面檢查房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量，根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的法律政策，合理布局城市房地產(chǎn)開發(fā)，保證居民的居住環(huán)境質(zhì)量。土地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響較大，為此政府應(yīng)在滿足人們實(shí)際生活、發(fā)展要求的同時(shí)，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的管理措施。其中，國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，是與房地產(chǎn)開發(fā)最直接相關(guān)的[4]。因此，政府應(yīng)發(fā)揮土地政策對(duì)土地價(jià)格的調(diào)整作用，落實(shí)土地開發(fā)政策進(jìn)而有效調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使其能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，干預(yù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程。政府應(yīng)不斷完善土地開發(fā)儲(chǔ)備制度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。另外，房地產(chǎn)與金融業(yè)發(fā)展分不開，需要增加消費(fèi)貸款比例，把控投資型房貸管理，杜絕炒房行為，通過審核個(gè)人信貸的風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行金融市場(chǎng)管理。其中關(guān)于住房抵押的二級(jí)金融市場(chǎng)，需要連通一二級(jí)金融市場(chǎng)，解決房地產(chǎn)問題。同時(shí)還可以建立房地產(chǎn)金融體系，合理利用閑散資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，同時(shí)加大土地供應(yīng)量，降低建房成本，從而不斷推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型[5]。事實(shí)上，建設(shè)金融信貸體系，與銀行構(gòu)建良好的合作關(guān)系，可以不斷完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的信貸體系，優(yōu)化房地產(chǎn)資金管理。當(dāng)然還可以結(jié)合不同人群的資金管理情況提供具有針對(duì)性的金融產(chǎn)品，比如開發(fā)保障性住房的金融產(chǎn)品，讓低收入人