棚戶區(qū)拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

XX市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告頁(yè)第十一章投資估算與資金籌措一、投資估算（一）編制依據(jù)《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》（試行1996年）；《安徽省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》；《安徽省建設(shè)工程消耗量定額》；《安徽省建設(shè)工程消耗量定額綜合單價(jià)》；XX市信息價(jià)；本次確定的相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)合適的內(nèi)容及規(guī)模；不同年份的價(jià)格材料均調(diào)至2010年價(jià)格水平 （二）編制原則及方法1、本相關(guān)項(xiàng)目投資估算建筑安裝工程采用類似工程指標(biāo)法進(jìn)行計(jì)算。依據(jù)本可行性研究報(bào)告提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，以安徽省和XX市定額標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，根據(jù)XX市近期工程造價(jià)水平估算。2、其它費(fèi)用：建設(shè)單位管理管控費(fèi)：根據(jù)財(cái)政部財(cái)建[2002]394號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定計(jì)算?？辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)國(guó)家頒發(fā)的工程勘察、設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)項(xiàng)目實(shí)際估算。工程監(jiān)理費(fèi)：本相關(guān)項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)按建筑安裝工程基本費(fèi)用的相應(yīng)比例估算。（三）相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)投資估算1、總投資估算：投資估算：相關(guān)項(xiàng)目估算總投資426691.4萬(wàn)元,其中：工程基本費(fèi)用：363047.9萬(wàn)元,工程其他費(fèi)用26180.7萬(wàn)元（其中土地征用費(fèi)14161.1萬(wàn)元）,基本預(yù)備費(fèi)16771.4萬(wàn)元,建設(shè)期利息20691.4萬(wàn)元。總資估算表如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元小區(qū)名稱總投資工程基本費(fèi)工程其它費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息清流31942.326636.22316.41447.61542.0同樂(lè)22684.718969.81648.2969.01097.7飛翔18717.815820.41135.0847.8914.7創(chuàng)北20694.217156.21594.2937.51006.2龍?bào)?5946.364363.35106.02778.83698.2揚(yáng)子103844.587887.96790.74149.35016.7中苑53774.245668.53489.72015.52600.5西澗66974.959041.22216.42450.33266.9定遠(yuǎn)32112.627504.41884.11175.51548.5合計(jì)426691.4363047.926180.716771.420691.42、分小區(qū)投資估算2.1.清流人家單位：萬(wàn)元序號(hào)工程名稱單位數(shù)量單價(jià)合價(jià)備注一工程基本費(fèi)用26636.2（一）主體工程1棚戶區(qū)改造安置房㎡1284000.16621314.4含地下人防及車庫(kù)2商鋪㎡10541.00.151581.1占總投資比例：5.3%小計(jì)㎡138941.022895.5（二）公輔工程1道路和場(chǎng)地硬化㎡6420.90.04256.8含室外停車場(chǎng)2圍墻m1500.00.0460.03給排水管道元/㎡71343.60.006428.14供氣元/㎡71343.60.006428.15配電房座120206線路架設(shè)元/㎡71343.60.002142.77消防設(shè)施2008亮化盞500.5259綠化㎡26111.80.041044.536.6%綠化率10美化20011信息化套11010監(jiān)控、消防設(shè)施小計(jì)2815.1（三）漲價(jià)預(yù)備金925.6二工程其他費(fèi)用2316.41土地征用費(fèi)1284.2占總投資比例：4%2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)266.43建設(shè)單位管理管控費(fèi)319.64招投標(biāo)費(fèi)100.05工程監(jiān)理費(fèi)346.3三預(yù)備費(fèi)1447.6四建設(shè)期利息1542.0總投資31942.32.2.同樂(lè)苑單位：萬(wàn)元序號(hào)工程名稱單位數(shù)量單價(jià)合價(jià)備注一工程基本費(fèi)用18969.8（一）主體工程1棚戶區(qū)改造安置房㎡1031400.15415883.56含地下人防及車庫(kù)2商鋪㎡5635.60.14789.0占總投資3.7%小計(jì)㎡108775.616672.5（二）公輔工程1道路和場(chǎng)地硬化㎡4046.90.04161.9含室外停車場(chǎng)2圍墻m1000.00.0440.03給排水管道元/㎡44965.60.005224.84供氣元/㎡44965.60.006269.85配電房座120206線路架設(shè)元/㎡44965.60.00289.97消防設(shè)施1508亮化盞400.5209綠化㎡16457.40.04658.336.6%綠化率10美化10011信息化套11010監(jiān)控、消防設(shè)施小計(jì)1744.7（三）漲價(jià)預(yù)備金552.5二工程其他費(fèi)用1648.2土地征用費(fèi)809.4占總投資比例：3.6%勘察設(shè)計(jì)費(fèi)284.5建設(shè)單位管理管控費(fèi)227.6招投標(biāo)費(fèi)80.0工程監(jiān)理費(fèi)246.6三預(yù)備費(fèi)969.0四建設(shè)期利息1097.7總投資22684.7

2.3.飛翔轉(zhuǎn)盤單位：萬(wàn)元序號(hào)工程名稱單位數(shù)量單價(jià)合價(jià)備注一工程基本費(fèi)用15820.4（一）主體工程1棚戶區(qū)改造安置房㎡844200.16313760.46含地下人防及車庫(kù)2商鋪㎡2422.30.16387.6占總投資2%小計(jì)㎡86842.314148.0（二）公輔工程1道路和場(chǎng)地硬化㎡2009.60.0480.4含室外停車場(chǎng)2圍墻m800.00.0432.03給排水管道元/㎡25119.80.005125.64供氣元/㎡25119.80.006150.75配電房座120206線路架設(shè)元/㎡25119.80.002562.87消防設(shè)施1008亮化盞400.5209綠化㎡9193.80.04367.836.6%綠化率10美化8011信息化套11010監(jiān)控、消防設(shè)施小計(jì)1049.3（三）漲價(jià)預(yù)備金623.1二工程其他費(fèi)用1135.0土地征用費(fèi)452.2占總投資比例：2.4%勘察設(shè)計(jì)費(fèi)237.3建設(shè)單位管理管控費(fèi)189.8招投標(biāo)費(fèi)50.0工程監(jiān)理費(fèi)205.7三預(yù)備費(fèi)847.8四建設(shè)期利息914.7總投資18717.82.4.創(chuàng)業(yè)北苑二期單位：萬(wàn)元序號(hào)工程名稱單位數(shù)量單價(jià)合價(jià)備注一工程基本費(fèi)用17156.2（一）主體工程1棚戶區(qū)改造安置房㎡764600.17813609.88含地下人防及車庫(kù)2商鋪㎡5977.60.171016.2占總投資4.9%小計(jì)㎡82437.614626.1（二）公輔工程1道路和場(chǎng)地硬化㎡3693.70.04147.7含室外停車場(chǎng)2圍墻m1000.00.0440.03給排水管道元/㎡41040.60.0055225.74供氣元/㎡41040.60.006246.25配電房座120206線路架設(shè)元/㎡41040.60.0025102.67消防設(shè)施1508亮化盞400.5209綠化㎡15020.90.04600.836.6%綠化率10美化15011信息化套11010監(jiān)控、消防設(shè)施小計(jì)1713.1（三）漲價(jià)預(yù)備金817.0二工程其他費(fèi)用1594.2土地征用費(fèi)828.0占總投資比例：4%勘察設(shè)計(jì)費(fèi)257.3建設(shè)單位管理管控費(fèi)205.9招投標(biāo)費(fèi)80.0工程監(jiān)理費(fèi)223.0三預(yù)備費(fèi)937.5四建設(shè)期利息1006.2總投資20694.22.5.龍?bào)磫挝唬喝f(wàn)元序號(hào)工程名稱單位數(shù)量單價(jià)合價(jià)備注一工程基本費(fèi)用64363.3（一）主體工程1棚戶區(qū)改造安置房㎡3768000.14353882.4含地下人防及車庫(kù)2商鋪㎡22795.70.1353077.4占總投資：4%小計(jì)㎡399595.756959.8（二）公輔工程1道路和場(chǎng)地硬化㎡10012.30.04400.5含室外停車場(chǎng)2圍墻m2500.00.04100.03給排水管道元/㎡143032.70.0055786.74供氣元/㎡143032.70.006858.25配電房座120206線路架設(shè)元/㎡143032.70.0025357.67消防設(shè)施3008亮化盞2000.51009綠化㎡52350.00.042094.036.6%綠化率10美化20011信息化套11010監(jiān)控、消防設(shè)施小計(jì)5226.9（三）漲價(jià)預(yù)備金2176.5二工程其他費(fèi)用5106.0土地征用費(fèi)2574.6占總投資比例：3.4%勘察設(shè)計(jì)費(fèi)836.7建設(shè)單位管理管控費(fèi)772.4招投標(biāo)費(fèi)150.0工程監(jiān)理費(fèi)772.4三預(yù)備費(fèi)2778.8四建設(shè)期利息3698.2總投資75946.32.6.揚(yáng)子路單位：萬(wàn)元序號(hào)工程名稱單位數(shù)量單價(jià)合價(jià)備注一工程基本費(fèi)用87887.9（一）主體工程1棚戶區(qū)改造安置房㎡4277500.16671006.5含地下人防及車庫(kù)2商鋪㎡41840.30.156276.0占總投資：6.0%小計(jì)㎡469590.377282.5（二）公輔工程1道路和場(chǎng)地硬化㎡17573.00.04702.9含室外停車場(chǎng)2圍墻m2500.00.04100.03給排水管道元/㎡195255.60.00551073.94供氣元/㎡195255.60.0061171.55配電房座15050.06線路架設(shè)元/㎡195255.60.0025488.17消防設(shè)施3008亮化盞3000.51509綠化㎡71463.50.042858.536.6%綠化率10美化30011信息化套31030監(jiān)控、消防設(shè)施小計(jì)7225.0（三）漲價(jià)預(yù)備金3380.3二工程其他費(fèi)用6790.71土地征用費(fèi)3514.6占總投資比例：3.4%2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)878.93建設(shè)單位管理管控費(fèi)1054.74招投標(biāo)費(fèi)200.05工程監(jiān)理費(fèi)1142.5三預(yù)備費(fèi)4149.3四建設(shè)期利息5016.7總投資103844.52.7.創(chuàng)業(yè)中苑二期單位：萬(wàn)元序號(hào)工程名稱單位數(shù)量單價(jià)合價(jià)備注一工程基本費(fèi)用45668.5（一）主體工程1棚戶區(qū)改造㎡2734700.14339106.21含地下人防及車庫(kù)2商鋪㎡11644.60.141630.3占總投資3%小計(jì)㎡285114.640736.5（二）公輔工程1道路和場(chǎng)地硬化㎡6771.80.04270.9含室外停車場(chǎng)2圍墻m2500.00.04100.03給排水管道元/㎡96740.60.005483.74供氣元/㎡96740.60.006580.45配電房座120206線路架設(shè)元/㎡96740.60.0025241.97消防設(shè)施1508亮化盞2000.51009綠化㎡35407.10.041416.336.6%綠化率10美化10011信息化套11010監(jiān)控、消防設(shè)施小計(jì)3473.2（三）漲價(jià)預(yù)備金1458.9二工程其他費(fèi)用3489.71土地征用費(fèi)1741.3占總投資比例：3.2%2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（[一]×1%）456.73建設(shè)單位管理管控費(fèi)548.04招投標(biāo)費(fèi)150.05工程監(jiān)理費(fèi)593.7三預(yù)備費(fèi)2015.5四建設(shè)期利息2600.5總投資53774.2

2.8.溪澗路單位：萬(wàn)元序號(hào)工程名稱單位數(shù)量單價(jià)合價(jià)備注一工程基本費(fèi)用56805.0（一）主體工程1棚戶區(qū)改造㎡2661000.17745237含地下人防及車庫(kù)2商鋪㎡26699.00.174271.8占總投資6.8%小計(jì)㎡292799.049508.8（二）公輔工程1道路和場(chǎng)地硬化㎡11373.80.04455.0含室外停車場(chǎng)2圍墻m2000.00.0480.03給排水管道元/㎡126375.90.005631.94供氣元/㎡126375.90.006758.35配電房座120206線路架設(shè)元/㎡126375.90.0025315.97消防設(shè)施1608亮化盞2200.51109綠化㎡46253.60.041850.136.6%綠化率10美化18011信息化套31030監(jiān)控、消防設(shè)施小計(jì)4591.2（三）漲價(jià)預(yù)備金2705.0二工程其他費(fèi)用4412.91土地征用費(fèi)2274.8占總投資3.4%2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)568.13建設(shè)單位管理管控費(fèi)681.74招投標(biāo)費(fèi)150.05工程監(jiān)理費(fèi)738.5三預(yù)備費(fèi)2490.0四建設(shè)期利息3266.9總投資66974.92.9.定遠(yuǎn)路單位：萬(wàn)元序號(hào)工程名稱單位數(shù)量單價(jià)合價(jià)備注一主體工程27504.4（一）棚戶區(qū)改造㎡1509000.15423238.6含地下人防及車庫(kù)1商鋪㎡10714.80.141500.1占總投資4.7%2小計(jì)㎡161614.824738.7（二）公輔工程1道路和場(chǎng)地硬化㎡3857.30.04154.3含室外停車場(chǎng)2圍墻m1500.00.0460.03給排水管道元/㎡42859.40.005214.34供氣元/㎡42859.40.006257.25配電房座120206線路架設(shè)元/㎡42859.40.0025107.17消防設(shè)施1008亮化盞750.537.59綠化㎡15686.50.04627.536.6%綠化率10美化12011信息化套11010監(jiān)控、消防設(shè)施小計(jì)1707.9（三）漲價(jià)預(yù)備金1057.9二工程其他費(fèi)用1884.11土地征用費(fèi)771.5占總投資2.4%2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)275.03建設(shè)單位管理管控費(fèi)330.14招投標(biāo)費(fèi)150.05工程監(jiān)理費(fèi)357.6三預(yù)備費(fèi)1175.5四建設(shè)期利息1548.5總投資32112.6二、投資分析1、90m2以上房型約占總建筑面積的26.67%；2、各小區(qū)商業(yè)性投資占總投資的比例均在10%以下（詳見(jiàn)各小區(qū)投資估算表）3、各小區(qū)土地征地費(fèi)比例均在15%以下（詳見(jiàn)各小區(qū)投資估算表）4、相關(guān)項(xiàng)目資金籌措中，資本金比例為25.8%，以上各小區(qū)均符合有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)三、相關(guān)項(xiàng)目融資及資金使用相關(guān)計(jì)劃序號(hào)資金來(lái)源金額（萬(wàn)元）1省財(cái)政出資251922市財(cái)政出資356203土地出讓金23913.44拆遷戶自拿資金252865銀行貸款316680合計(jì)426691.4棚戶區(qū)和舊住宅改造安置房相關(guān)項(xiàng)目總投資42.67億元。按照市、區(qū)兩級(jí)政府幫扶政策，由XX市國(guó)家安居工程開(kāi)發(fā)建設(shè)中心，統(tǒng)一組織相關(guān)項(xiàng)目的融資活動(dòng)，承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)XX市國(guó)家安居工程開(kāi)發(fā)建設(shè)中心財(cái)務(wù)整體狀況考察融資后的償還能力。四、資本金籌措XX市國(guó)家安居工程開(kāi)發(fā)建設(shè)中心，該相關(guān)項(xiàng)目資本金來(lái)源主要有：

序號(hào)資金來(lái)源金額（萬(wàn)元）1省財(cái)政出資251922市財(cái)政出資356203土地出讓金23913.44拆遷戶自拿資金25286合計(jì)110011.4五、債務(wù)資金籌措本相關(guān)項(xiàng)目債務(wù)資金主要通過(guò)信貸融資解決，相關(guān)計(jì)劃銀行貸款共計(jì)31.668億元。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)根據(jù)建設(shè)進(jìn)度分年到位，2010年到位19億元，2011年到位12.668億元。按照銀行貸款還本付息期8年，不含寬限期2年，貸款年利率5.94%。六、融資合適的方案分析（一）融資結(jié)構(gòu)分析相關(guān)項(xiàng)目總投資426691.4萬(wàn)元，其中相關(guān)項(xiàng)目資本金110011.4萬(wàn)元，銀行貸款316680萬(wàn)元，土地出讓金23913.4萬(wàn)元，拆遷戶自拿資金25286萬(wàn)元。資本金占總投資25.78%，銀行貸款占74.22%。（二）融資成本分析1、資本金融資成本分析資本金占用費(fèi)參照銀行同期利率加風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)計(jì)算。按三年以上貸款年利率5.94%計(jì)算。2、債務(wù)資金融資成本分析債務(wù)資金融資成本由資金籌集費(fèi)和資金占用費(fèi)組成，貸款年利率按5.94%計(jì)算，利率計(jì)算方式為固定利率，寬限期2年，還本期為8年。（三）融資風(fēng)險(xiǎn)分析該相關(guān)項(xiàng)目主要融資風(fēng)險(xiǎn)有四：一是資本金不能按相關(guān)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，二是銀行信貸資金不能落實(shí)，三是拆遷戶不能拿出資金，四是土地不能如期轉(zhuǎn)讓。1、資本金來(lái)源可靠性分析資本金有二個(gè)來(lái)源：（1）省財(cái)政資金：根據(jù)相關(guān)項(xiàng)目申報(bào)和國(guó)家對(duì)棚戶區(qū)和舊住宅改造安置房相關(guān)項(xiàng)目重視，對(duì)于本相關(guān)項(xiàng)目自籌資本金25192萬(wàn)元完全有可靠保障。（2）XX市財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金主要來(lái)源于稅收收入和土地出讓金收入，2009年全年完成工業(yè)增加值228.0億元，完成財(cái)政收入68.32億元，同比增長(zhǎng)22.9%，根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)按經(jīng)濟(jì)不景氣的2010年保守增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)，近3年相關(guān)項(xiàng)目總財(cái)政收入為277.9億元為XX市可支配收入，本相關(guān)項(xiàng)目可投資資金為36812萬(wàn)元。2、債務(wù)資金可靠性分析債務(wù)資金的來(lái)源擬申請(qǐng)銀行貸款解決。相關(guān)項(xiàng)目法人與多家銀行有多年的合作經(jīng)歷，相互之間已經(jīng)建立了信任。目前，國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需，重點(diǎn)棚戶區(qū)和舊住宅改造相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)，銀行表示了對(duì)本相關(guān)項(xiàng)目貸款的意愿。3、拆遷戶自拿資金：近年來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升和XX市人均收入的提高，有力的保證了拆遷戶積極的拿出資金。4、土地不能如期轉(zhuǎn)讓：隨著XX市的有聲有色的開(kāi)展，大大地改變了XX市的硬件設(shè)施，各商家都積極踴躍的來(lái)XX投資，使XX市的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)歷史上最火爆的場(chǎng)面。5、融資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施為了防范風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)項(xiàng)目法人采取的防范措施還有：（1）加大招商力度：XX市在高起點(diǎn)、高水平規(guī)劃的基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步加大對(duì)外宣傳的力度，擴(kuò)大新區(qū)的影響，制定優(yōu)惠政策，采取有力措施，堅(jiān)持政府招商和企業(yè)招商兩條腿走路的方針，擴(kuò)大招商成果，吸引更多的客商來(lái)投資，以促進(jìn)土地變現(xiàn)。（2）積極努力爭(zhēng)取市政府制定傾斜性政策；目前，市政府已經(jīng)就本相關(guān)項(xiàng)目表示了給予政策大力支持。

第十二章財(cái)務(wù)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)㈠編制依據(jù)1、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部《建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版（2006.7頒布）2、國(guó)家發(fā)展相關(guān)計(jì)劃委員會(huì)辦公廳《投資相關(guān)項(xiàng)目可行性研究指南》（2002年元月頒布）3、中國(guó)金融出版社《相關(guān)項(xiàng)目評(píng)估實(shí)務(wù)》（2004年5月版）4、國(guó)家現(xiàn)行的稅收政策和會(huì)計(jì)制度5、相關(guān)項(xiàng)目確定的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)㈡主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分析1、基本數(shù)據(jù)（1）相關(guān)項(xiàng)目計(jì)算期2010年XX市棚戶區(qū)和舊住宅改造相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)從2010年至2011年，相關(guān)項(xiàng)目相關(guān)計(jì)劃建設(shè)期為2年，擬定貸款償還期為8年，相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算期從2012年至2019年，共計(jì)10年。（2）經(jīng)營(yíng)期收入測(cè)算根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的土地用途、容積率和XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，進(jìn)行預(yù)測(cè)計(jì)算，以確定待出讓的宗地價(jià)格。根據(jù)《XX市控制性詳細(xì)規(guī)劃》，該相關(guān)項(xiàng)目置換的土地面積。相關(guān)項(xiàng)目出讓土地、房屋收入及市財(cái)政補(bǔ)貼收入估測(cè)表序號(hào)小區(qū)名稱棚戶區(qū)拆遷剩余安置房商鋪銷售土地出讓收入市財(cái)政補(bǔ)貼出讓總金額(萬(wàn)元)面積

(㎡)單價(jià)（元）金額(萬(wàn)元)面積

(㎡)單價(jià)（元）金額(萬(wàn)元)1清流人家14179.4578030001734713442373023178369422.42同樂(lè)苑9512480430001441357838091363213796708.03飛翔8230.844554000178217944815864311305584.84創(chuàng)業(yè)北苑8539.435373000106135683732133289226146.45龍?bào)?1944135543000406613409392152584469722620.06揚(yáng)子路36893.4121330003637890227662462890230794.47創(chuàng)業(yè)中苑二期22467145003000435071663077220517915159128西澗路29719.2154004000616089004000356012459519999.29定遠(yuǎn)路10271.81968400078700271449484.8合計(jì)17175765211250185445120067302520126672（3）相關(guān)項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用成本由政府劃撥集體用土地，并投資建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目的所有基礎(chǔ)設(shè)施，計(jì)入該相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用成本中，包括建筑安裝工程直接費(fèi)、工程間接費(fèi)和建設(shè)期銀行利息。固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用XX市棚戶區(qū)和舊住宅改造相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用計(jì)入成本，不考慮折舊及無(wú)形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用。相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理管控費(fèi)用XX市棚戶區(qū)和舊住宅改造相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)、貸款還本付息期間，XX市國(guó)家安居工程開(kāi)發(fā)建設(shè)中心機(jī)構(gòu)設(shè)置10人，參照XX市平均工資標(biāo)準(zhǔn)，將工資及福利費(fèi)定位3萬(wàn)元/人，年均30萬(wàn)元；將相關(guān)機(jī)構(gòu)的辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、低值易耗品攤銷、招待費(fèi)等計(jì)入管理管控費(fèi)用，按人均1.5萬(wàn)元/年，年均15萬(wàn)元估算。財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為XX市本相關(guān)項(xiàng)目工程相關(guān)項(xiàng)目完工后支付的貸款利息。本報(bào)告按銀行貸款利率5.94%總成本費(fèi)用85368.4萬(wàn)元，總經(jīng)營(yíng)成本360萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用84648.4萬(wàn)元。成本費(fèi)用的分項(xiàng)與計(jì)算詳見(jiàn)附表3：總成本費(fèi)用估算表利潤(rùn)估算詳見(jiàn)附表4：相關(guān)項(xiàng)目利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表：指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率%8相關(guān)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅)%11相關(guān)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅前)萬(wàn)元8682.8投資回收期(含建設(shè)期/所得稅后)期7.2總投資收益率%5資本金凈利潤(rùn)率%17.2最大資產(chǎn)負(fù)債率%45相關(guān)項(xiàng)目總投資萬(wàn)元426691.4流動(dòng)資金萬(wàn)元0達(dá)產(chǎn)期銷售或營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元21469.6達(dá)產(chǎn)期營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元0達(dá)產(chǎn)期總成本萬(wàn)元10626達(dá)產(chǎn)期經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元45達(dá)產(chǎn)期利潤(rùn)總額萬(wàn)元10485.8（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、現(xiàn)金流量分析根據(jù)附表：相關(guān)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表計(jì)算，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為11%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為8682.2萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期為7.2年2、貸款償還分析通過(guò)對(duì)附表：借款還本付息計(jì)算表的分析，考察相關(guān)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的償還能力;從表中可看出，本相關(guān)項(xiàng)目采用等額還本利息照付的還貸方式還款，計(jì)算期內(nèi)按規(guī)定歸還貸款本息后尚有69726.3萬(wàn)元的結(jié)余，完全能夠滿足金融機(jī)構(gòu)還貸要求和期限。3、市棚戶區(qū)、拆遷安置建設(shè)工程相關(guān)項(xiàng)目,符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,該相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。通過(guò)財(cái)務(wù)分析，各項(xiàng)指標(biāo)均較理想，相關(guān)項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果表明該相關(guān)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益是可行的。詳見(jiàn)《財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表》二、社會(huì)評(píng)價(jià)㈠社會(huì)效益分析1、隨著我國(guó)城市化步伐的加快，全面解決住房問(wèn)題日漸成為關(guān)系到人民生活水平提高和社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的戰(zhàn)略問(wèn)題。

為解決這一問(wèn)題，自1995年起，我國(guó)政府從國(guó)情出發(fā)，以百姓為本，實(shí)施了“安居工程”，以實(shí)現(xiàn)加強(qiáng)住宅建設(shè)，改善居住環(huán)境的任務(wù)。在實(shí)施“安居工程”的過(guò)程中，為了切實(shí)解決老百姓的住房困難，讓中低收入家庭真正獲得實(shí)惠，“安居工程”制定了一系列相關(guān)的優(yōu)惠政策，特別是在價(jià)格上給予傾斜，興建了一大批質(zhì)量?jī)?yōu)良、美觀實(shí)用、配套完備、環(huán)境優(yōu)雅，而價(jià)格低廉的經(jīng)濟(jì)適用房。城鄉(xiāng)住房建設(shè)的步伐明顯加快。“安居工程”圓了普通百姓的住房夢(mèng)，使他們的生存狀況和生活質(zhì)量都得到了極大改善，達(dá)到了居住條件的"小康"水平。

近幾年，“安居工程”已經(jīng)取得了良好的社會(huì)效益，同時(shí)中低收入家庭和拆遷戶解決住房要求，帶動(dòng)建材裝飾、家電家具、城鎮(zhèn)公用設(shè)施建設(shè)、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大了內(nèi)需，促進(jìn)了消費(fèi)，促使我國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向更加合理化的方向發(fā)展。同時(shí)，“安居工程”還為社會(huì)提供了數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解了社會(huì)失業(yè)壓力。這些對(duì)解決我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的難題，對(duì)推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。

“安居工程”是一件造福于民的德政工程。它的實(shí)施符合人民群眾最根本的利益，滿足了人民群眾物質(zhì)生活的最基本需要。一幢幢拔地而起的高樓充分證明了黨全心全意為人民服務(wù)的決心，是真正實(shí)踐“三個(gè)代表”的無(wú)字豐碑。2、拆遷安置小區(qū)類房屋建設(shè)工程，實(shí)際上是“安居工程”又的一種形式。他既是城市化發(fā)展的必然要求，也是全面達(dá)小康的重要舉措。小區(qū)加快了城市化步伐，充分利用了土地資源和市政設(shè)施資源，增加了城市亮點(diǎn)。本相關(guān)項(xiàng)目可解決直接解決棚戶區(qū)和拆遷安置等居民居住問(wèn)題，并形成了許多輛（含非機(jī)動(dòng)車輛）停車車位。3、相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)施形成了一定的經(jīng)濟(jì)“乘數(shù)效應(yīng)”，拉長(zhǎng)了產(chǎn)業(yè)鏈，增加了就業(yè)和經(jīng)濟(jì)規(guī)模。上游的建材工業(yè)和建筑工業(yè)，以及為之服務(wù)的金融、交通和運(yùn)輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)全部“波及”，形成了聯(lián)動(dòng)發(fā)展。㈡社會(huì)影響分析相關(guān)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析簡(jiǎn)表

序號(hào)影響因素影響的范圍可能出現(xiàn)后果措施建議1居民收入XX市及周邊無(wú)正常建設(shè)2居民生活水平質(zhì)量XX市及周邊提高居民生活質(zhì)量加速建設(shè)3對(duì)居民就業(yè)的影響XX市及周邊增加居民就業(yè)加速建設(shè)4對(duì)不同利益群體的影響XX市及周邊，促進(jìn)群眾健康向上加快建設(shè)5對(duì)脆弱群體的影響XX市及周邊無(wú)正常建設(shè)6對(duì)地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響XX市及周邊促進(jìn)文化和衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展加快建設(shè)7基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程XX市及周邊加快城市化進(jìn)程增加城市亮點(diǎn)加快建設(shè)8少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教XX市及周邊有利于民族團(tuán)結(jié)構(gòu)建和諧社會(huì)加快建設(shè)

第十三章工程招標(biāo)管理管控一、編制依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》（2001年1月）2、《工程建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目貨物招標(biāo)投標(biāo)辦法》（國(guó)家“1委、5部、1局”第27號(hào)令，于2005年1月18日公布）3、《工程建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（國(guó)家發(fā)改委2000年5月）4、《工程建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦法》（國(guó)家發(fā)改委2003年6月）相關(guān)項(xiàng)目是拆遷安置房小區(qū)建設(shè)工程，以地方政府投資較大，并申請(qǐng)銀行貸款，同時(shí)相關(guān)項(xiàng)目工程規(guī)模也很大、技術(shù)要求高，根據(jù)國(guó)家有關(guān)建設(shè)施工相關(guān)項(xiàng)目招投標(biāo)有關(guān)法規(guī)，相關(guān)項(xiàng)目工程施工必須招標(biāo)。二、發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍即指招標(biāo)文件中約定承包完成的工作合適的內(nèi)容，工作合適的內(nèi)容可以由一個(gè)承包方完成，包括可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)行、采購(gòu)等全部工程合適的內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)工程合適的內(nèi)容。由于本相關(guān)項(xiàng)目屬于拆遷安置工程，工程規(guī)模較大，專業(yè)性要求較強(qiáng)，較為復(fù)雜，因此采用工程合適的內(nèi)容總承包方式較為適合。三、招標(biāo)