蘇城·匯金大廈項(xiàng)目可行性研究報告

專業(yè)編制可行性研究報告了解更多詳情..咨詢公司網(wǎng)址蘇城·匯金大廈\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［可行性研究］的文章"可行性研究\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［報告］的文章"報告

目錄一、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［報告］的文章"報告摘要……………51.1總論⒈2開發(fā)企業(yè)1.3\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目簡介1.4\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)1.5結(jié)論、風(fēng)險及建議\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目概況二、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目概況…………………9⒉1\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目綜述⒉1.1\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目位置⒉2\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目用地⒉2.1用地面積⒉2.2地塊形狀⒉2.3地塊現(xiàn)狀⒉2.4\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)⒉3\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r⒉3.1\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目發(fā)展單位簡介⒉

3.2\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目法律手續(xù)三、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目投資環(huán)境……………………12⒊1宏觀經(jīng)濟(jì)分析⒊1.1全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境⒊

1.2宿遷經(jīng)濟(jì)環(huán)境四、地產(chǎn)市場分析……………………29⒋1市場總體特征4.1.1市場總體特征分析4.1.2市房地產(chǎn)市場總體價格水平分析⒋

2市場供給市場分析4.2.1住宅供給⒋

2.2商業(yè)供給4.3市場需求分析⒋

3.1住宅需求4.3.2商業(yè)需求五、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目發(fā)展定位……………………38⒌1\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目SWOT分析⒌2發(fā)展戰(zhàn)略⒌3形象定位⒌4產(chǎn)品定位⒌5戶型定位5.6客戶定位5.6.1整體目標(biāo)客戶定位5.6.2重點(diǎn)目標(biāo)客戶鎖定⒌7價格定位5.7.1根據(jù)市場比較法測算5.7.2策略調(diào)價六、營銷策略……………………45⒍1階段策略6.1.1入市推廣策略6.1.2持續(xù)期銷售策略6.1.3尾期銷售策略⒍2現(xiàn)場包裝6.2.1銷售中心包裝6.2.2施工工地包裝6.2.3外立面包裝6.2.4小區(qū)內(nèi)部道路包裝6.2.4樣板房包裝⒍3營銷費(fèi)用6.3.1宣傳推廣總費(fèi)用6.3.2總體安排七、物業(yè)管理策略…………………53⒎1物業(yè)管理特色八、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目選址和建設(shè)條件…………548.1.\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目選址8.2.建設(shè)條件九、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)……559.1建筑面積和內(nèi)容9.2功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)9.3、工程\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目一覽表十、建設(shè)方案………5810.1、建設(shè)場地環(huán)境10.2、總體規(guī)劃布局10.3、建筑方案設(shè)計10.4、結(jié)構(gòu)設(shè)計10.5、公用設(shè)施方案10.6、消防十一、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動保護(hù)…………………6211.1、主要污染源狀況11.2、勞動安全保護(hù)10.3、建筑節(jié)能十二、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排…………………65十三、投資估算與資金籌措…………………6613.1、投資估算13.2資金籌措十四、風(fēng)險分析及對策…………………6814.1市場風(fēng)險分析14.2、經(jīng)營管理風(fēng)險分析…………………6614.3、敏感性分析十五、社會效益分析…………………69綜合評價…………………69第一章\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［報告］的文章"報告摘要

1.1總論隨著宿遷市經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的加快，宿遷市作為新興城市，發(fā)展的速度明顯快于其他地區(qū)。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，在宿遷經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。而隨著國民生活水平的提高，民眾對于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。如何滿足廣大群眾對于高質(zhì)量的居住品質(zhì)乃至便捷的商業(yè)規(guī)劃的迫切要求，不僅是政府部門長期以來的重要課題，并且也是房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任之一。2008年1-12月，宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)投資金額總計87.07億元，與上年同期相比增長63.66%。巨大的居住與投資需求帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時也為宿遷市現(xiàn)代大型都市化城市建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。根據(jù)當(dāng)前宿遷房地產(chǎn)市場分析：2009年房地產(chǎn)投資仍高速增長，在宏觀調(diào)控的作用下，宿遷也出臺了針對小高層、小戶型的政策補(bǔ)貼和減免契稅的優(yōu)惠政策，這些政策的出臺使2009年房地產(chǎn)市場再次火熱。雖然房屋銷售量呈上升的趨勢，投資熱點(diǎn)以及部分優(yōu)質(zhì)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目仍集中在優(yōu)惠政策的對象-小高層、小戶型，可以預(yù)見：房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變。本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目用地位于宿遷市老城區(qū)城市規(guī)劃中的核心地帶。該宗地總規(guī)劃用地6，033平方米，總建筑面積38,500萬平方米。蘇城·匯金大廈建設(shè)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅，營造市中心商業(yè)氛圍的開發(fā)理念，努力將該\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目建設(shè)成為宿遷市的房地產(chǎn)旗幟，營造出與整個城市發(fā)展相融合的人文、舒適而充滿活力的社區(qū)居住環(huán)境。

1.2開發(fā)企業(yè)宿遷市蘇城置業(yè)有限公司是宿遷專業(yè)的房地產(chǎn)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目開發(fā)公司。\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目業(yè)主基本情況如下：1、法人代表：邱明林2、法定地址：宿遷市宿城區(qū)幸福南路3、注冊資本：人民幣800萬元4、主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售5、開發(fā)資質(zhì)：國家房地產(chǎn)開發(fā)三級企業(yè)6、銀行信用等級：AAA7、公司管理團(tuán)隊：公司擁有一支工作作風(fēng)務(wù)實(shí)、管理理念先進(jìn)、極富創(chuàng)新意識和開拓精神的管理團(tuán)隊；有一批業(yè)務(wù)技術(shù)精湛、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母摺⒅屑壖夹g(shù)人員和管理人員。公司現(xiàn)有員工人，其中專業(yè)技術(shù)人員人，平均年齡歲。公司管理人員和技術(shù)骨干分別具有研究生、本科、?？茖W(xué)歷及高工、工程師、經(jīng)濟(jì)師等職稱。公司董事長邱明林，對宿遷房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入考察，至今已有房地產(chǎn)開發(fā)多年的從業(yè)經(jīng)歷。他追求穩(wěn)健與卓越，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目選擇見解獨(dú)特、思路清晰，管理理念先進(jìn)，市場定位準(zhǔn)確，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目開發(fā)成功率高。宿遷市蘇城置業(yè)有限公司是由邱明林、秦勇、吳正兵、閆利軍投資組建,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，注冊資本人民幣800萬元，企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

1.3\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目簡介本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目位于最繁華的市中心老城區(qū)東大街東側(cè)，用地面積6，033平方米，建筑面積38,500平方米，建筑密度不大于55%，建筑高度控制在24層以下。全部完成時間為2年（24個月），2011年6月正式入住。本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目將建成“商業(yè)房產(chǎn)+高層住宅為主”的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目。以公司自有資金為主，公司銷售資金回籠補(bǔ)充部分流動資金。資金不足部分以貸款補(bǔ)足。

1.4\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目總投資：80，000，000元\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目銷售收入：90，000，000元（住宅銷售率：95%）；商業(yè)銷售率：100%稅后利潤54,114,992成本利潤率：20.00%財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：34.27%財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV):45,560,272動態(tài)投資回收期：1.87年貸款償還期：2年

1.5結(jié)論、風(fēng)險及建議A結(jié)論本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。因此，我方在后面的分析測算中假定本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及宿遷市的房地產(chǎn)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)測的銷售價格、銷售率條件下，本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目具備良好的可行性。B風(fēng)險及建議宿遷市房地產(chǎn)市場規(guī)模小，具屬于封閉型市場，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊雖然土地成本較低，但仍需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢和地段資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、品牌實(shí)力建筑公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。第二章\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目概況

2.1\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目綜述2.1.1\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目位置\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目位于宿遷市中心,東至鳳凰城用地,南至鳳凰城用地，西至東大街、人民商場（12米），北至漁市口路（15米）。

2.2\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目用地2.2.1用地面積\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積6，033平方米,\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目總建設(shè)用地面積38,500平方米,容積率不大于6.5,建筑高度控制在24層以下。2.2.2地塊形狀地塊呈長方形,整體形狀較規(guī)則。2.2.3地塊現(xiàn)狀\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目用地地勢平坦,三通一平,具備建設(shè)條件。圖1：地塊現(xiàn)狀圖2.2.4\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)委托方提供的資料,本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示:\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)建筑占地面積6，033m2總建筑面積38,500m2用地性質(zhì)商住用地土地使用年限70年建筑密度≤55%綠化率≥5%

2.3\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r2.3.1\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目發(fā)展單位簡介宿遷市蘇城置業(yè)有限公司成立日期:二零零九年四月二十三日;注冊號:32130000034484;編號:321300000200905130004S;住所：宿遷市宿城區(qū)幸福南路;法定代表人:邱明林;注冊資本:800萬元;企業(yè)類型:有限公司（自然人控股）;經(jīng)營范圍:房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。營業(yè)期限:自二零零九年四月二十三日至二零一二年四月二十二日。宿遷市蘇城置業(yè)有限公司的土地儲備情況：宿遷市宿城區(qū)鳳凰城用地面積為9.05畝，6033平方米（以實(shí)測為準(zhǔn)）。２.３.２\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目法律手續(xù)本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)等方面均遵照國家及宿遷市的房地產(chǎn)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。第三章\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目投資環(huán)境

３.１宏觀經(jīng)濟(jì)分析３.１.１全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境（１）2008年國民經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢頭全國國內(nèi)生產(chǎn)總值300，670億元，按可比價格計算，比上年增長9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值34，000億元，增長5.5%；第二產(chǎn)業(yè)增值146，183億元，增長9.3%；第三產(chǎn)業(yè)增值120，487億元，增長9.5%。（２）全國地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭。在２００8年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。預(yù)計２００9年的房地產(chǎn)市場發(fā)展主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。a房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落２００9年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。b房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落在國家政策調(diào)控和外部經(jīng)濟(jì)雙篩作用下，2008年我國房地產(chǎn)市場銷售下降，商品房空置面積增加，售價增幅回落，市場銷售價齊升的場面開始改觀。預(yù)測２００9年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。c品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。２００9年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。d停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)為切實(shí)保護(hù)土地資源，近兩年來出臺了多項(xiàng)法律法規(guī)（如《建設(shè)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》、《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》、《土地調(diào)查條例實(shí)施辦法》）維護(hù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風(fēng)險，國土資源部加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動蕩帶來風(fēng)險，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。過量供應(yīng)的地方要認(rèn)真進(jìn)行清理。普通住宅價格上漲過快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場吸納能力，嚴(yán)格控制總量。e進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理２００３年６月５日，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知要求：加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，引導(dǎo)規(guī)范貸款投向。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目總投資的３０％；對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的７０％，貸款期限最長不得超過２年；為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，收付款比例仍執(zhí)行２０％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過６０％，貸款期限最長不得超過１０年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。受到２００５年到２００７年間國內(nèi)房產(chǎn)市場整體過熱影響，２００８年上半年的政策基本都是延續(xù)２００７年的，圍繞“防過熱、防通脹”方向，銀根緊縮，政策從緊。２００８年房產(chǎn)市場政策頻出，其中與房地產(chǎn)市場相關(guān)的信貸政策顯得尤為惹眼，從年初嚴(yán)控第二套房貸到鼓勵改善型住房需求，以及年初多次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率、升息到年底多次調(diào)低存款準(zhǔn)備金率、降息，２００８年下半年金融政策與上半年相比，經(jīng)歷了“先抑后揚(yáng)”的政策波動。進(jìn)入２００８年下半年后，國家金融政策逐漸放松，中央宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟(jì)快速下滑４５天內(nèi)連續(xù)三次降息，頻率之高歷史罕見，貸款市場隨之不斷升溫。此后，隨著降息、首套房優(yōu)惠、普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、二套房貸適度松綁等一系列房貸政策的出臺，貸款成交量出現(xiàn)回升。受到國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，房貸政策松動將會在２００９年有更多的體現(xiàn)。３.１.2宿遷市宏觀市場環(huán)境分析宿遷市概況宿遷市是1996年7月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的地級市，位于\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［江蘇］的文章"江蘇省北部，屬沿東隴海線經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶交叉輻射區(qū)，是蘇、魯、皖三省之通衢，是新亞歐大陸橋頭堡城市群中的新興城市和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市之一?，F(xiàn)轄沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣、宿豫區(qū)、宿城區(qū)以及宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、市湖濱新城開發(fā)區(qū)、中新蘇州工業(yè)園區(qū)蘇宿工業(yè)園，計104個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、4個街道辦事處、1149個村（居）。市域總面積8555平方公里，總?cè)丝?31萬。

宿遷歷史悠久。境內(nèi)有\(zhòng)o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［江蘇］的文章"江蘇省發(fā)現(xiàn)最早的古人類活動遺址。相傳夏、商、周三代，古代徐夷在此生息。秦代置下相縣，東晉設(shè)宿豫縣，唐代改稱宿遷至今。在綿延的歷史長河中，宿遷培育了無數(shù)光照史冊的英雄人物。西楚霸王項(xiàng)羽和夫人虞姬演繹了氣吞山河、流傳千古的“霸王別姬”動人故事。劉少奇、陳毅等老一輩革命家曾在此運(yùn)籌帷幄，浴血奮戰(zhàn)。

宿遷交通發(fā)達(dá)。京滬、寧宿徐高速縱貫?zāi)媳?，鹽徐高速橫穿東西，三條高速公路與宿新、宿沭一級公路構(gòu)起環(huán)城60平方公里的高等級公路圈，市區(qū)和各縣城均可在10分鐘內(nèi)進(jìn)入高速公路。205國道、305國道、京杭大運(yùn)河、新長鐵路穿越境內(nèi)。市區(qū)距觀音國際機(jī)場58公里，距白塔埠機(jī)場100公里。

宿遷資源豐富。是聞名全國的“楊樹之鄉(xiāng)”、“水產(chǎn)之鄉(xiāng)”、“花卉之鄉(xiāng)”和“蠶繭之鄉(xiāng)”?；盍⒛拘罘e量1000余萬立方米；螃蟹產(chǎn)量全國第一，銀魚出口量\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［江蘇］的文章"江蘇第一；“洋河”、“雙溝”大曲居中國名酒之列，蜚聲中外；spcc絹絲出口量占全國絹絲出口總量一半以上石英砂、陶土儲量超5億噸，藍(lán)晶石、黃砂儲量居全國省轄市之首。

宿遷發(fā)展迅猛。建市僅十年時間，全市地區(qū)生產(chǎn)總值增長了2.6倍，財政總收入增長了4倍，其中地方財政一般預(yù)算收入增長了4.9倍。近兩年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值、工業(yè)用電量、地方財政一般預(yù)算收入、利用外資實(shí)際到帳、進(jìn)出口總額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速均居\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［江蘇］的文章"江蘇省首位。一、政策法律環(huán)境分析從2002年至今，國家、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［江蘇］的文章"江蘇及宿遷市頒布執(zhí)行了一系列新的法規(guī)制度，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展：1、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的法規(guī)：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中國人民銀行在2002年６月中旬下達(dá)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力提出新的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)貸款必須具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目總投資的３０％；商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。新的房地產(chǎn)信貸政策從房地產(chǎn)開發(fā)貸款到消費(fèi)貸款等條件均提高了門檻，房地產(chǎn)開發(fā)的步伐會放慢，但會更加穩(wěn)健，那些靠資金運(yùn)作，跳躍式發(fā)展的企業(yè)將會沒有生存基礎(chǔ)。這將促成房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。隨著宿遷城市化和工業(yè)化進(jìn)程的加快、城市人口的增加，我市迫切需要解決住房或租房問題，在此種條件下，宿遷房地產(chǎn)業(yè)迎來了快速發(fā)展的機(jī)遇。為了進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場，市建設(shè)主管部門按照國家、省對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合宿遷房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，制定了一系列的政策規(guī)定一系列的政策規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、資質(zhì)管理規(guī)定進(jìn)行了重新調(diào)整。這些措施有效的提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的素質(zhì)，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范的發(fā)展。同時，市建設(shè)房地產(chǎn)管理部門還積極采取措施，有效加強(qiáng)了對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的管理，有效防止了諸如“問題樓盤”，“爛尾樓盤”的出現(xiàn)，維護(hù)了小業(yè)主的利益，促進(jìn)了宿遷房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展。2、規(guī)范和整頓市場的法規(guī)：

商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品住宅等經(jīng)營性\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的用地，將在全國范圍內(nèi)實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進(jìn)行出讓。由于目前房地產(chǎn)市場存在著多渠道、多源頭供應(yīng)土地的問題，使一些企業(yè)憑借關(guān)系可以得到廉價開發(fā)用地，嚴(yán)重?fù)p害了市場的公平性，也大大降低了政府部門宏觀調(diào)空力度。政府在土地供應(yīng)上缺乏計劃性，加大了土地招標(biāo)行為的投機(jī)性。此政策的推出，使土地的供應(yīng)在一個公平的市場環(huán)境下，減少投機(jī)行為，促進(jìn)土地出讓市場的有序發(fā)展。

２００３年２月１８日，國土資源部就清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題發(fā)出緊急通知。７月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)兩道整頓土地市場秩序的命令：《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)，加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》。其后，國務(wù)院又在３１日召開全國進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議，新一輪土地市場的整頓啟動了，并且將加大力度。對于土地市場中出現(xiàn)的違規(guī)圈占土地、低價出讓土地等行為進(jìn)行查處。五部委高官聯(lián)合帶隊督辦，就是要從土地規(guī)劃和供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)政策和計劃立項(xiàng)、建設(shè)管理、資金設(shè)計、干部監(jiān)督等若干方面聯(lián)手整頓土地市場，促進(jìn)土地市場的健康發(fā)展。

從2005年起\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［江蘇］的文章"江蘇省鼓勵各地積極推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［江蘇］的文章"江蘇省政府日前發(fā)出《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［江蘇］的文章"江蘇省財政扶持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)施意見》，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。這是\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［江蘇］的文章"江蘇農(nóng)村集體用地管理制度的重大創(chuàng)新突破。

2007年國土資源部、財政部、中國人民銀行近日聯(lián)合制定發(fā)布了《土地儲備管理辦法》，完善土地儲備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力。

２００8年建設(shè)部頒布《關(guān)于商品房開發(fā)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目房屋登記面積測量有關(guān)問題的通知》，針對因開發(fā)商多算分?jǐn)偣彩褂妹娣e而引起的糾紛，制定出新計算標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定了計算商品房公攤面積的辦法。這一規(guī)定再次把糾紛較多的公攤面積問題擺到眾人面前。\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［江蘇］的文章"江蘇省也早在2005年發(fā)布的《規(guī)范房地產(chǎn)市場規(guī)定》規(guī)定從事商品房銷售必須在售樓處現(xiàn)場公示共有公攤部位，這樣購房者在買房時再也不用提心吊膽，事先便可以了解自己的房子到底要被公攤多少面積。公示公攤面積有助于減少部分交房糾紛，讓老百姓在購房前便做到心中有數(shù)。這樣可以維護(hù)房地產(chǎn)市場的公平競爭，減少房地產(chǎn)開發(fā)商欺騙消費(fèi)者，增加公眾對房地產(chǎn)市場可信度。

２００9年，國土資源部關(guān)于適用《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，規(guī)范執(zhí)法執(zhí)紀(jì)行為。3、減輕購房者負(fù)擔(dān)，吸引消費(fèi)者購房的法規(guī)：２００8年宿遷市出臺了《市政府印發(fā)關(guān)于促進(jìn)中心城市房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展政策規(guī)定的通知》和《關(guān)于促進(jìn)中心城市房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展政策規(guī)定的補(bǔ)充意見》，明確規(guī)定：“凡2008年11月1日至2010年12月31日期間建造和購買住宅樓者，在契稅適用稅率、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收、信貸、公積金貸款等方面應(yīng)該享受的一系列優(yōu)惠政策”。例如：①2008年建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行四大行給廣大的購房人員送上了新年禮物，禮物是關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率措施的出臺，主要內(nèi)容是：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0．85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。這次政策的出臺，其實(shí)也不算意外，這樣的一個政策的出臺正是國家推動市場發(fā)展、拉動內(nèi)需的一種手段，相信對促進(jìn)房地產(chǎn)市場的銷售會起到積極作用。②為進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，2008年宿遷市制定出臺了《關(guān)于促進(jìn)中心城市房地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展政策規(guī)定的補(bǔ)充意見》?！兑庖姟芬?guī)定購買普通商品房契稅稅率由4%調(diào)整為3%，其中個人購買144平方以下（含144平方）普通商品住房的契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。為促進(jìn)二手房市場發(fā)展，《意見》將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過兩年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，改為按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。將現(xiàn)行個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人購買住非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅?！兑庖姟吠瑫r規(guī)定凡2008年11月1日至2010年12月31日期間，購買12層（含12層）以上16層以下高層住宅單套面積放寬至144平方以上的由地方財政給予房款總額3%的補(bǔ)貼；購買16層（含16層）以上高層住宅單套面積放寬至144平方以上的由地方財政給予房款總額4%的補(bǔ)貼。購買其他商品住宅，單套面積放寬至144平方以上的由地方財政給予房款總額0.5%的補(bǔ)貼。其他補(bǔ)貼范圍和標(biāo)準(zhǔn)按穩(wěn)健執(zhí)行。房產(chǎn)新政策自2008年11月1日實(shí)施以來，宿遷市房地產(chǎn)市場交易明顯活躍，至今年3月25日，市區(qū)商品房銷售58.63萬平方米，商品住宅銷售4401套（日均30套）。4、減免房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)擔(dān)的法規(guī)：為鼓勵為鼓勵各類投資者投資宿遷，宿遷市推出多項(xiàng)投資房地產(chǎn)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目優(yōu)惠政策，此舉旨在從政策上降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本。從２００8年8月份開始，宿遷鼓勵在市區(qū)重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域發(fā)展１１層以上的高層建筑，凡開發(fā)高層建筑面積占總開發(fā)量６０％以上的，成交土地出讓金地方留成部分的50%獎勵給投資者；占95%以上的，成交土地出讓金地方留成部分的80%獎勵給投資者。同時，免收市權(quán)范圍內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)規(guī)費(fèi)。5．關(guān)于促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)的法規(guī)：宿遷對中心鎮(zhèn)的發(fā)展給予一系列政策和財政的扶持（如2008年對重點(diǎn)中心鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)明確“六個有”），內(nèi)容包括中心鎮(zhèn)規(guī)劃、中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集約發(fā)展、拓展中心鎮(zhèn)建設(shè)資金渠道、用地政策傾斜等方面都有創(chuàng)新性突破.這些措施將會加快省內(nèi)中心鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展，也會出現(xiàn)中心鎮(zhèn)區(qū)帶領(lǐng)周邊小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)發(fā)展的局面。二、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、宿遷市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程1996年建市以來，宿遷市充分發(fā)揮人緣、地緣和政策優(yōu)勢，在實(shí)施“外向帶動”戰(zhàn)略的同時，積極依靠科技進(jìn)步，推動經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展。2008年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值675.2億元，出口總額3.36億美元，財政收入92.1億元。取得了全省令人矚目的成績，正加快步伐向?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化、科技經(jīng)濟(jì)一體化格局邁進(jìn)。在建市以前，宿遷市是一個典型的農(nóng)業(yè)縣，1996年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值第一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為44.6：43.8：11.6，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)占主要成份。建市以后，宿遷市抓住機(jī)遇，大力引進(jìn)外資，發(fā)展外向型工業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，宿遷市成為\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［江蘇］的文章"江蘇“四小虎”之一。改革開放以來特別是地級宿遷市成立以來，全市各地緊緊把握發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇和省委省政府支持宿遷發(fā)展的政策機(jī)遇，大力建設(shè)各種隸屬關(guān)系、各種產(chǎn)業(yè)特色的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，揭開了我市發(fā)展開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的新篇章。經(jīng)過十多年的建設(shè)與發(fā)展，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)總量不斷膨大，產(chǎn)業(yè)層次不斷提升，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)已平地崛起，成為發(fā)展全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力軍，成為帶動全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新生帶和增長極。宿遷市利用外資發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了起步、發(fā)展以及提高三個階段.在起步階段（從1996年至2000年代前期），引進(jìn)的企業(yè)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目多是小作坊式的工廠，加工生產(chǎn)服裝、手袋、玩具、小五金等低檔產(chǎn)品；在發(fā)展階段（從2000年代中期到2005年代初），由于國家改革開放政策深入民心以及國際產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，市委、市政府抓住機(jī)遇，不斷改善水、電、道路交通、通訊條件等基礎(chǔ)設(shè)施，沭陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等三縣兩區(qū)開發(fā)區(qū)相繼啟動，開發(fā)區(qū)發(fā)展進(jìn)入快速增長階段。三縣兩區(qū)開發(fā)區(qū)發(fā)展建設(shè)成果得到省外經(jīng)貿(mào)廳等相關(guān)部門的肯定，2005年被正式批準(zhǔn)為參照省級開發(fā)區(qū)管理的重點(diǎn)工業(yè)園。在提高階段（2006年至今）三縣兩區(qū)開發(fā)區(qū)被省政府正式批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)，發(fā)展也進(jìn)入了質(zhì)量提升的新階段。全市上下大力實(shí)施“大\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目推進(jìn)年”活動，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的規(guī)模和層次都達(dá)到了新的高度。2006年當(dāng)年竣工億元以上\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了零的突破，“娃哈哈”、“千仞崗”、“天能”、“華威”等企業(yè)竣工投產(chǎn)，顯著提升了開發(fā)區(qū)的發(fā)展水平。與此同時，以新能源、電子為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、以軟件業(yè)為主體的服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)欣欣向榮、蓬勃發(fā)展。南北共建園區(qū)深入推進(jìn)，“蘇宿工業(yè)園”、“張家港宿豫工業(yè)園”等市縣南北共建園區(qū)全面啟動，道路、電力、管網(wǎng)等園區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)加快推進(jìn)。打造完美投資環(huán)境，切實(shí)提高開發(fā)區(qū)的凝聚力和美譽(yù)度。市委市政府著力打造一流投資環(huán)境，特別是在服務(wù)環(huán)境、治安環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等方面加大工作力度，取得了明顯成效。宿遷“生態(tài)優(yōu)美、環(huán)境宜人、投資環(huán)境良好、投資政策優(yōu)惠”，這是許多到過我市的客商和朋友對這個城市的共同評價。2、宿遷市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況（1）國內(nèi)生產(chǎn)總值近四年GDP經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年份單位金額2005億元375.92006億元4552007億元5392008億元675.2從上表可以看出，宿遷近幾年國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定增長。增幅比較穩(wěn)定12%-15%比例，說明宿遷的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于穩(wěn)定的增長時期。（2）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值近四年人均GDP年份單位金額2005元72002006元81552007元95202008元10950由以上表可以清晰地看到，宿遷市近幾年來經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，而且保持了較高的增長率。總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)和市場、利潤的空間。（3）城鄉(xiāng)居民收入分析近四年城鄉(xiāng)居民收入分析年度城鎮(zhèn)居民收入農(nóng)村居民收入2005637235672006720037862007946848802008109505500可以看出，無論是城鎮(zhèn)還是農(nóng)村其人均收入均呈上升趨勢，這與城市的發(fā)展有關(guān)，由于房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)及居住方式的改變，在未來幾年里宿遷的房地產(chǎn)市場將會逐漸升溫。（4）綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全省及全國的地位：改革開放以來，宿遷市GDP以年均13%的速度持續(xù)快速健康發(fā)展，為同期全國GDP年均增速的1.25倍。目前，宿遷的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，十多年規(guī)劃建設(shè)使城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大變化，十多年基本經(jīng)驗(yàn)啟示著全面奔小康、建設(shè)新宿遷的新征程。2009年第一季度，宿遷經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值139.32億元，比去年同期增長12.5%，比全省平均水平高出2.3個百分點(diǎn)，增速居\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［江蘇］的文章"江蘇前列，財政總收入增長40.3%，比全省平均水平高出3個百分點(diǎn)，利用外資增勢良好。（5）固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長：近四年固定資產(chǎn)投資年份固定資產(chǎn)（億元）其中：房地產(chǎn)（億元）200526923.3120063813722008524.4787.07·固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加，在2007、2008年增幅較大，說明投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步側(cè)重城市、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。·房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，增幅由2006年的8.66%到2008年16.66%，說明宿遷市的房地產(chǎn)市場持續(xù)、高速的發(fā)展。三、社會文化環(huán)境分析宿遷市十分重視文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，興建了一批高標(biāo)準(zhǔn)、多功能、現(xiàn)代化的群眾文化設(shè)施。先后投入數(shù)億元興建了宿城新區(qū)廣場、宿豫區(qū)千鳥園廣場、湖濱浴場、宿遷雪楓公園等工程；愛國主義教育基地宿遷市博物館占地面積5000多平方米，總投資約1.2億元。宿遷市博物館的建成，必將為地方文化事業(yè)發(fā)展提供一個全新的平臺，對于優(yōu)化宿遷投資環(huán)境，提升宿遷城市品位，促進(jìn)宿遷三個文明建設(shè)，造福宿遷人民具有重要的意義和深遠(yuǎn)的影響。四、社會人口環(huán)境分析據(jù)2007年宿遷人口普查的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，宿遷市總?cè)丝?31.53萬人，占全省總?cè)丝诘?.04%，是\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［江蘇］的文章"江蘇省居南京、南通、鹽城、徐州之后的第五大城市。宿遷市戶籍人口40多萬人，共10萬戶；這幾年來宿遷外來人口也有好幾萬人。對于宿遷房地產(chǎn)業(yè)來說，如何利用外來人口資源，讓外來人口在宿遷安家落戶，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，是需要進(jìn)一步考慮的問題。宿遷市本地人口趨于、外來人口趨于增加，而且近年來增加較快，這一方面是宿遷良好的發(fā)展前景所吸引，另一方面也說明外地人也將成為主流消費(fèi)群體。第四章宿遷市房地產(chǎn)市場分析

4.1宿遷市房地產(chǎn)市場整體分析（1）發(fā)展階段·宿遷市（2008年）人均GDP首次突破2000美元，雖然離全國水平2700美元還有一定差距，但是比去年有所提高，反映出宿遷市的生活水平逐步提高，正加快步伐全面小康社會邁進(jìn)?！に捱w城鎮(zhèn)居民的人均居住面積小，居住支出卻處于相當(dāng)?shù)偷乃疁?zhǔn)。主要原因是宿遷居民有大量的私房、房改房、這與上海、南京的居民擁有的大量商品房相比，宿遷居民用于物業(yè)管理等各方面支出相對較低?！恼w來講，宿遷房地產(chǎn)與上海、南京一樣，處于追求質(zhì)量和數(shù)量并舉的階段。（2）基建投資對房地產(chǎn)的拉動近四年基建投資分析 年份基建投資（億元）房地產(chǎn)（億元）20051.0823.3120066437.1720074153.220085587.07從2006年開始，宿遷市政府加大了基建投資，以改善城市的交通及居住條件，現(xiàn)在已有所改觀。宿遷市基建投資不僅加強(qiáng)了外界聯(lián)系，加快了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時對提高人民生活質(zhì)量，對近兩年房地產(chǎn)市場繁華起到推動作用。（3）城市總體結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)·宿遷經(jīng)濟(jì)以各鎮(zhèn)發(fā)展為主，人口分布平均，但近年來由于城市建設(shè)進(jìn)程的加快，中心城市功能進(jìn)一步完善，市中心土地市場升溫，市區(qū)人氣增強(qiáng)由原來96年建設(shè)的14萬人到目前已有30余萬人，人流帶來了商貿(mào)流通的興起，使得市區(qū)的商業(yè)和房地產(chǎn)用地炙手可熱，價格迅速上升?！ひ?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)基建投資少，以致城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境差異大，城區(qū)和郊區(qū)的房價差異較大，甚至是郊區(qū)2至3倍，這對商品住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生直接重大影響，說明市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展是穩(wěn)定、健康的，同時也表明需求空間很大。4.1.1宿遷市房地產(chǎn)市場特征分析a、宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)分析 年份房地產(chǎn)（億元）增長率200637.1759.45%200753.243.13%200887.0763.66%·宿遷房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升的趨勢；·自2005年至2008年，房地產(chǎn)年均投資增長率為55.41%，增長態(tài)勢良好，同時政府也對房地產(chǎn)業(yè)極高的重視和關(guān)注，從2005年至2008年就加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出臺了一系列有利政策，指導(dǎo)、保持和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。·2005年和2009年上半年，增長率達(dá)到了較高的水平，特別是2008年投資額已是2005年的3.7倍。在2008年年終總結(jié)大會上，市建設(shè)局提出認(rèn)真貫徹已出臺的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的各項(xiàng)措施，同時也確立了2009年房地產(chǎn)工作目標(biāo)：全新開工商品房面積500萬平方米，竣工200萬平方米其中市區(qū)分別達(dá)到230平方米和95平方米?？梢?009年宿遷市房地產(chǎn)市場逐漸掀起新的一輪高潮?！じ鶕?jù)了解，2008年興鴻一品、中豪國際星城的暢銷，增加了房地產(chǎn)投資者的信心，2009年河畔花園、城宇都市會、翡翠城開始開盤，逐步進(jìn)入市場后，促使2009投資增長速度較快?！?009年一季度市區(qū)房地產(chǎn)新開工面積76.51萬㎡，同比增長63.48%，竣工面積31.92萬㎡，同比增長93.45%。處于傳統(tǒng)銷售淡季的1-3月，在2009年卻呈現(xiàn)出銷售量上漲的趨勢，原因歸結(jié)為：一是去年年底前出臺的一系列房產(chǎn)新政影響（新政優(yōu)惠中包含契稅、補(bǔ)貼和首付等相加在5%左右）；二是市區(qū)2009年\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目拆遷和危舊房改造形成的被動需求；三是在上月末舉辦的春季房展會的促銷活動。b、宿遷市房地產(chǎn)市場供應(yīng)現(xiàn)狀分析 ·2008年以來特別是進(jìn)入第三季度，市區(qū)房地產(chǎn)銷售量呈現(xiàn)較快下滑趨勢。隨著國家、省及我市一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策文件的出臺，第四季度市區(qū)房地產(chǎn)銷售量一度有所回升，市區(qū)房地產(chǎn)銷售下滑趨勢得到有效遏制，表現(xiàn)在市區(qū)房地產(chǎn)銷售量同比、環(huán)比均有較大增長，二手房交易量持續(xù)增加?！?009年一季度市區(qū)商品房的平均成交價格為2743元/㎡，較去年同期上漲22.35％（1-3月份，市府新區(qū)興鴻一品銷售均價2901元/平方米、中豪國際星城均價3407元/平方米，市府新區(qū)皇冠國際銷售均價3071元/平方米，導(dǎo)致市區(qū)范圍內(nèi)房價增長較快）。其中，商品住房的平均成交價格為2362元/㎡，同比上漲7.71％。商品房價格變化較明顯，主要是受相關(guān)樓盤在某一段時間內(nèi)開盤銷售、過年期間優(yōu)惠降價促銷影響較大，所以有一定的起伏，而商品住房成交價格變化較小，價格是穩(wěn)中有升，這主要是由于現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)劃水平和建設(shè)品味不斷提升和開發(fā)企業(yè)成本決定的，商品住宅的價格會有一定的提升，但受市場大環(huán)境的影響，上漲幅度不會太大。二手房的成交價格不斷上升，說明我市的房地產(chǎn)價格沒有泡沫，還有繼續(xù)增長的空間?！るS著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展，宿遷市的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)逐步顯現(xiàn)出變化，由原先的“居住型消費(fèi)”向“享受型消費(fèi)”轉(zhuǎn)變，由一次性付款的觀念向貸款購房轉(zhuǎn)變，同時二次及多次置業(yè)群體逐步擴(kuò)大?！に捱w市民的房屋消費(fèi)觀念從過去的“居者有其屋”開始轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱哂屑盐荨保脴I(yè)者較為注重戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境配套、小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)以及物業(yè)管理等方面?！に捱w市近期商品住宅戶型主要以三房、四房為主，占到了總體的一半以上，主要原因是宿遷本地居民以往的居住習(xí)慣和目前的經(jīng)濟(jì)收入水平，使得他們普遍傾向于大房大廳的住宅。·自2006年開始，宿遷置業(yè)者主要以市區(qū)以外和外來人口為主，其購房占商品房成交量占有很大比重，而另一支購房力量的后起之秀為本市居民，他們雖自有房產(chǎn)，卻心儀環(huán)境和服務(wù)俱佳的住宅小區(qū)，購房數(shù)量逐年增加，大多以大戶型中高檔住宅為主。4.1.2宿遷市房地產(chǎn)市場總體價格水平分析（1）總體價格·目前，宿遷市商品住宅的均價范圍為2500—4000元／平方米之間，普通住房的價格大約在2500—3200元／平方米之間，高檔住宅約在3600—4000元／平方米之間，4000元／平方米的價格是普通類住宅的最高限額?！に捱w經(jīng)濟(jì)以各鎮(zhèn)發(fā)展為主，人口分布平均，因此各鎮(zhèn)的住宅市場彼此之間依從性非常弱，各鎮(zhèn)對市區(qū)的依賴性也不強(qiáng)。由此造成商品住宅的價格呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性?！つ壳?，宿遷全市商品住宅價格主要分為以下幾個層次：

一是以市區(qū)金港花園為代表的市中心區(qū)域。在市中心繁華商業(yè)機(jī)構(gòu)的帶動下，目前此區(qū)域的在售樓盤價格屬于宿遷的最高水平，約在3600—4000元／平方米。

二是以凱林瑞·巴黎都市、中豪國際星城為代表的市區(qū)。由于擁有較好的規(guī)劃和發(fā)展前景，近一年來市區(qū)的住宅價格持續(xù)上升，依托強(qiáng)勁的本地消費(fèi)能力，市區(qū)的商品住宅價格在逐步市區(qū)靠近，房價也在3000—3500元∕平方米。

三是宿遷的其他區(qū)域，正如前文所述，宿遷的城市發(fā)展以各鎮(zhèn)自我發(fā)展為主，因此除市區(qū)之外的其他地區(qū)，如宿城新區(qū)和宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈無序狀態(tài)，造成銷售價格不能同一二線地區(qū)靠近，維持在2100—2500元∕平方米的較低空間內(nèi)。（2）價格分析·宿遷城鎮(zhèn)住房商品化遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［江蘇］的文章"江蘇其他各省，主要原因是宿遷市的自建房和合作房的比例非常高，這對于商品房市場有很大的沖擊?！に捱w的房價收入比處于一個相對比較合理的范圍，房地產(chǎn)價格沒有脫離居民的承受能力，房價地區(qū)分布均勻。宿遷的銀行、酒店、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施相對完備，房價比較合理?！恼w來看，宿遷與南京、上海相比，房地產(chǎn)市場發(fā)展有一定的差距，主要的原因還是住房的商品化程度太低。

4.2供給市場總體特征宿遷這幾年房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢來勢洶涌，后勁很足，因?yàn)樗捱w市區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)已積累了相當(dāng)一部分有購房實(shí)力的群體，其積蓄的消費(fèi)潛力與能量尚未完全得到釋放與挖掘。同時，宿遷房地產(chǎn)的營銷策劃上還很大程度只關(guān)注房子的居住功能，對本地區(qū)的地域特點(diǎn)與優(yōu)勢未完全利用與挖掘，創(chuàng)新也顯不夠，由于消費(fèi)者的消費(fèi)觀念日漸成熟與理性，對房子的基本功能要求退居其次，進(jìn)而轉(zhuǎn)向?qū)Ψ孔拥纳矸輰傩?、品位、社區(qū)群體、文化等房子以外的因素追求，這就對房地產(chǎn)的產(chǎn)品定位、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、物業(yè)管理、售后服務(wù)等各環(huán)節(jié)提出更高要求。受大勢影響，近兩年宿遷的格局與態(tài)勢將全面升級，認(rèn)真研究市場、研究消費(fèi)者、做好產(chǎn)品與服務(wù)的發(fā)展商將是市場的主宰，而實(shí)力較弱的小發(fā)展商將逐漸被市場與消費(fèi)者淘汰。4.2.1住宅供給（1）

區(qū)域分布與價格區(qū)間舊住宅區(qū)——主要集中分布拆遷小區(qū)，享受政府優(yōu)惠，價格區(qū)間1500—1800元/m2新住宅區(qū)——近期開發(fā)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目，主要集中在城區(qū)郊區(qū)，價格區(qū)間2100—2500元/m2市周圍住宅區(qū)——最幾年來剛開始興建，主要是興鴻一品及運(yùn)河橋附近，價格區(qū)間2700—3100元/m2市住宅區(qū)——主要集中在市區(qū)人民商場附近，價格區(qū)間3200—4000元/m2本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目所處的市住宅區(qū)，價格處于最高水平，所以升值潛力達(dá)到短期內(nèi)市場的共識。（2）

主要住宅樓盤\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目名稱物業(yè)檔次主力戶型銷售均價（元/M2）銷售情況凱林瑞·巴黎都市中檔二、三房2800良好中豪·國際星城中檔二、三房3000良好皇冠國際中檔二、三房3200良好結(jié)論：a)市區(qū)房地產(chǎn)趨向成熟。b)

住宅供給產(chǎn)品類型豐富c)

處于產(chǎn)品高端的面積大、總價高的產(chǎn)品銷售緩慢，多層、小高層、高層的銷售較為理想。4.2.2商業(yè)供給A老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生活消費(fèi)，住宅底層及街鋪大量存在。B新城區(qū)商業(yè)面積供給過剩，商業(yè)氛圍不濃銷售不理想。C以批發(fā)為主的大型商業(yè)流通形式存在，只要選取擇好業(yè)態(tài)，能樹起商業(yè)地產(chǎn)的又一面旗幟。本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目屬于A老城區(qū)，周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施也相距不遠(yuǎn)。因此本開發(fā)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目前景不俗，在此生活方便面多彩。

4.3市場需求分析4.3.1住宅需求a、客戶——本地消化為主，中高檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)白領(lǐng)階層、企事業(yè)單位中高層官員、少量外商及周邊村鎮(zhèn)客戶。b、置業(yè)驅(qū)動因素——居住環(huán)境、價格、配套設(shè)施、物業(yè)管理。C、戶型要求——以3房：80-120㎡為主，2房：60-85㎡主輔。d、可承受價位——單價：3500元/㎡以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受3000元/㎡以下；總價：普通住宅30-50萬e、喜歡的樓盤規(guī)?！写笠?guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理。f、小區(qū)配套需求——公廁、垃圾房、綠化、物業(yè)管理服務(wù)社區(qū)。4.3.2商業(yè)需求A.

購買商鋪對外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者。B.

購買或求租商鋪用于自營的個體商戶。C.

購買或求租大面積商鋪用于經(jīng)營的大型商家。第五章\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目發(fā)展定位

5.1\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目SWOT分析5.1.1優(yōu)勢分析（S）1）地域地理優(yōu)勢A、占宿遷核心地位位于老城區(qū)，東至鳳凰城用地，南至鳳凰城用地，西至東大街（12米），北至漁市口路（15米）及鳳凰城用地。座落在城市發(fā)展的中心，公共設(shè)施齊全，生活極其方便。B、交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)南臨幸福南路，運(yùn)河一號橋，北臨漁市口路，步行就可以逛市商業(yè)街。C、公園環(huán)擁，休閑方便馬陵公園、雪楓公園、千鳥園廣場、大運(yùn)河近在咫尺，帶來秀美的風(fēng)光和清新的空氣；周邊普馬特購物中心、人民商場、宿遷一百以及學(xué)校、醫(yī)院完善的配套設(shè)施，休閑娛樂盡享便利。2）規(guī)劃設(shè)計優(yōu)勢A、小高層目前小高層最大的特點(diǎn)是將其寸土寸金土地充分利用，同時享受市政府優(yōu)惠政策補(bǔ)貼。B、產(chǎn)品定位合適，客戶定位準(zhǔn)確“白領(lǐng)房子蘇城造”將目標(biāo)客戶鎖定白領(lǐng)，并為之量身定做的60-100m2的戶型絕對是白領(lǐng)置業(yè)首選。C、戶型間隔方正實(shí)用，通風(fēng)采光佳滿足抗震、安全、采光、通風(fēng)、工程管線、監(jiān)控技防等多項(xiàng)要求。D、面積分布合理，市場承受力度大主要以中小戶型為主，總價不高，市場容易接受。5.1.2劣勢分析（W）1）本案價格預(yù)期較高，對前期市場推廣不利由于處于商業(yè)中心，地價較高，因此房價也較高，購房群體相對較窄。2）鳳凰城商品房開發(fā)受舊城區(qū)開發(fā)影響，區(qū)域吸引力不強(qiáng)位于老城區(qū)地價高，城市規(guī)劃多用于商業(yè)，城區(qū)小高層較少，很難形成群體優(yōu)勢。3）由于是老城區(qū)，本案所處周邊環(huán)境仍需改善本小區(qū)處于老城區(qū)，周圍有許多年代久遠(yuǎn)的建筑，另外有一定的噪音和空氣污染。5.1.3市場機(jī)會（O）1）戶型面積的優(yōu)勢\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目戶型面積小，為目前市場的空白，有利于迅速搶占市場。2）新穎獨(dú)特的戶型設(shè)計，為宿遷之最專為白領(lǐng)設(shè)計的精致戶型，有利于發(fā)掘新的客戶，形成市場的熱點(diǎn)。3）離開發(fā)區(qū)不遠(yuǎn)，擁有潛力客戶本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目離開發(fā)區(qū)不遠(yuǎn)，為高素質(zhì)的企業(yè)老板提供便利，同時也為本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的機(jī)會。4）獨(dú)特地理位置，附近住房開工較少附近沒有待售空房，相比前幾年開發(fā)的金港花園小區(qū)，本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目前景廣闊。5.1.4市場威脅（T）1）樓市推出量大，市場容量有限，空置率逐年提升。2）競爭對手多，其中不乏實(shí)力雄厚、知名度高的發(fā)展商。3）重要競爭對手為準(zhǔn)現(xiàn)樓、現(xiàn)樓發(fā)售。4）主要競爭對手\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目綜合素質(zhì)較高，在戶型設(shè)計有自己的特色。

5.2發(fā)展戰(zhàn)略\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目發(fā)展總戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品，準(zhǔn)確客戶定位分戰(zhàn)略：戰(zhàn)略1——打造城市建設(shè)新形象，完善中心城區(qū)功能，吸引城市感強(qiáng)的高收入人群。戰(zhàn)略2——走差異化競爭，發(fā)揮住宅產(chǎn)品特色與優(yōu)勢，提高素質(zhì)以提高性價比。戰(zhàn)略3——提升多單一產(chǎn)品開發(fā)量，降低開發(fā)風(fēng)險；臨街單位規(guī)劃商鋪。戰(zhàn)略4——城市白領(lǐng)定位。

5.3形象定位\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目形象定位——白領(lǐng)房子蘇城造首先，隨著宿遷城市的不斷發(fā)展，外來人口也再不斷增多，而近年來政府提出產(chǎn)業(yè)升級，吸引大批高素質(zhì)人才的策略，使不少知識型移民匯集到宿遷來。這個消費(fèi)層帶動了宿遷對房地產(chǎn)的需求，也使宿遷房價隨著市場的需求隨之增高，他們將是支撐宿遷地產(chǎn)發(fā)展的重要力量之一。其次，宿遷市政府大打城市牌，此牌一出，聚集效應(yīng)明顯，吸引大量的高素質(zhì)人才來宿遷工作并且居住。隨著新城市中心的建成，這一帶的市政基礎(chǔ)設(shè)施將更加完善，對客戶的吸引力加強(qiáng)，會有更多的人從鎮(zhèn)區(qū)搬來城區(qū)居住。第三，對于白領(lǐng)階層來說，購買中小戶型住宅，第一考慮的是地段，其次才是成本；必須有便利的交通，成熟的社區(qū)生活配套，才適宜自住。蘇城·匯金大廈所處位置優(yōu)越，位于老城區(qū)，緊臨馬陵公園、運(yùn)河湖畔，占盡自然地利之美。政府公務(wù)員、企業(yè)老板、年輕大學(xué)生、以及市中心上班簇等人群選擇為長期居所，是白領(lǐng)真正心儀的完美宅地。

5.4產(chǎn)品定位根據(jù)市場分析和\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目以城市白領(lǐng)房子為主的單一性開發(fā)。根據(jù)地段的優(yōu)勢建議臨街單位規(guī)劃商鋪，剩下為普通住宅。

5.5戶型定位結(jié)合市場分析以及\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定。本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的戶型面積如下：首層以40-100多平方米的2房、3房為主，商業(yè)首層以街鋪形式開發(fā)，二、三層則可以考慮引進(jìn)大賣場，完善商業(yè)配套，匯聚消費(fèi)人氣。層數(shù)類型面積（㎡）比例首層商業(yè)街鋪40008.33%2-3層商場40008.33%4-24層住宅4000083.34%小計48000100%

5.6客戶定位5.6.1整體目標(biāo)客戶定位A、宿遷知識分子、白領(lǐng)，約占60%B、宿遷市居民10%（宿遷市戶籍）C、外來港商、臺商、小企業(yè)等，約占10%（含其它鎮(zhèn)區(qū)）來宿遷投資建廠的港澳臺同胞極外國人、外省人員他們購買力高，對樓盤要求很高。D、宿遷城區(qū)的原居民（主要是市區(qū)以外宿遷本地人）10%E、獨(dú)具慧眼的投資買家，約占10%目所處的宿遷的中心地帶，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的增值潛力巨大；而且隨著城市日益發(fā)展，人氣與日俱增，本區(qū)域的租賃市場也將火暴，將給投資客帶來十分可觀的回報。5.6.2重點(diǎn)目標(biāo)客戶鎖定A、宿遷知識分子、外來高級白領(lǐng)他們忙于工作，希望孩子在一個鄰里關(guān)系和諧、素質(zhì)高尚、文化濃郁的環(huán)境成長。他們希望擁有健康，渴望在都市里生活，在大自然里休息，樓盤應(yīng)具有園林綠化，特色建筑景觀。他們有較高的文化程度，因?yàn)槲覀兛蔀橘I家提供信息高速公路。讓一部分買家感受現(xiàn)代科技，而讓另一部分買家覺得是身份的體現(xiàn)。

5.7價格定位毛坯房平均價格為320元/㎡5.7.1根據(jù)市場比較法測算銷售價格，從城區(qū)選取具有代表意義的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目進(jìn)行價格比較。市場比價法測算銷售價格分析表：案例名稱本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目中豪·國際星城凱林瑞·巴黎都市興鴻一品地理位置城區(qū)城區(qū)城區(qū)郊區(qū)市場均價3200300029002700產(chǎn)品類型期房現(xiàn)房期房現(xiàn)房主力戶型90-130㎡90-130㎡90-130㎡90-130㎡交通條件優(yōu)越良好良好一般周邊環(huán)境優(yōu)越良好良好一般

5.7.2策略調(diào)價根據(jù)市場比較測算，本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的銷售均價是3200元/㎡。從策略上分析，采取以下策略調(diào)價有利于銷售。銷售前期盡量采取低開高走，起價考慮在2800-3500元/㎡。原因：根據(jù)前期銷售狀況顯示，目標(biāo)客戶之白領(lǐng)和周邊居民、生意人對\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的供應(yīng)有大量需求，能為巨大的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目帶人氣。目的：建議首先以低價盡快回籠資，資金投入到配套設(shè)施的完善，以后銷售的提價打下基礎(chǔ)。銷售中后期逐步開始提價，估計后期均價可達(dá)為3200元/㎡第六章營銷策略

6.1階段策略6.1.1入市推廣策略1）首推時機(jī)的選擇宿遷市房產(chǎn)會將會在年初3月份舉行，屆時宿遷市所有樓盤均會參展，是各開發(fā)商展示自己實(shí)力與樓盤素質(zhì)的好時機(jī)，本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目已預(yù)定好展覽位置，一定要借房博會舉行的機(jī)會開始\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購，內(nèi)部認(rèn)購期初定為一個月，公開發(fā)售的時間由發(fā)展商解決了預(yù)售證問題后待定，但從買家的購買心理出發(fā)考慮，最佳的公開發(fā)售期應(yīng)在框架結(jié)構(gòu)達(dá)到一定的樓層。2）首推貨量選擇針對本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的實(shí)際情況，應(yīng)采用低價入市，選擇\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目中景觀、位置都較好，面積較小的單元，而且在市場上具有競爭力的產(chǎn)品，在入市時以較低的價位搶奪市場，吸引買家注意力，形成開盤旺銷的勢頭。3）首期推廣的方法A、在市區(qū)設(shè)立展覽場地由于本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的檔次定位為白領(lǐng)社區(qū)，因此有必要在市區(qū)人流密集的白領(lǐng)消費(fèi)高檔商場或酒店設(shè)立臨時展覽中心，并有專職看樓車，方便興趣客戶參觀\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目現(xiàn)場。B、派籌內(nèi)部認(rèn)購建議采用派籌方式進(jìn)行，住宅每號叁千元誠意金，商鋪每號叁萬元誠意金。凡在內(nèi)部認(rèn)購期間，越早下誠意金可獲得較大的額外折扣，反之折扣越小。正式公開發(fā)售時，可持籌碼以先到先得方式進(jìn)行認(rèn)購。C、公關(guān)活動活動：白領(lǐng)精英酒會時間：待定地點(diǎn)：待定對象：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目附近大型企業(yè)的高級管理層及對本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目有意向的客戶。形式及內(nèi)容：自助餐，全程有嘉賓表演節(jié)目，發(fā)展商對本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的開發(fā)理念的介紹。目的：利用餐酒會作為一個契機(jī)，將本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目產(chǎn)品推介給特定的目標(biāo)客戶，借機(jī)擴(kuò)大本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度，打開銷售的人脈鏈。D、新聞炒作本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目作為大河畔的高尚住宅社區(qū)，而且具備高素質(zhì)的建筑產(chǎn)品，必須借媒介的力量，故此，在入市階段要全方位進(jìn)行新聞炒作，營造市場熱點(diǎn)。6.1.2持續(xù)期銷售策略開盤后，首期推售工作完成，緊接下來的是中期推廣，中期銷售是成交量最大的時期，采用密度較大的電視廣告、報紙廣告、戶外廣告與媒體炒作維持市場形象與熱度。把每一個月作為一個銷售周期，每一個周期主打一種產(chǎn)品，采取先易后難的方式，并且售價分階段提高產(chǎn)生升值效應(yīng)，提醒買家越早購買越劃算，促進(jìn)成交。根據(jù)市場的反映靈活交叉使用各種銷售手段，維持\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目在客戶心目中的新鮮感。6.1.3尾期銷售策略按照營銷學(xué)一個通用觀點(diǎn)，任何商品銷售部分分為四個時期：進(jìn)入期、成熟期、持續(xù)期和尾聲。地產(chǎn)界通常所說的尾盤一般指持續(xù)銷售期和尾聲，樓盤銷售率7成左右的時候，余下的單位便稱作尾盤。賣尾盤時已不能大量、轟炸性地進(jìn)行廣告宣傳，尾盤數(shù)量不多，其營銷費(fèi)用十分有限，如何用少量的宣傳費(fèi)賣出最難賣的單位，這需要一定的方法。第一種方法：調(diào)整價格一般情況下貨尾是一些朝向較差樓層較為不理想的單位，這時采用降價促銷是最常用的一種方法。第二種方法：尋找新的營銷方式有些樓盤價格降到極限、廣告也打了無數(shù)依然無人理睬，這個時候?qū)ふ乙粋€新的營銷方式應(yīng)該說更為重要。第三種方法：重新定義市場改進(jìn)產(chǎn)品尾貨的處理方式除了降價之外，重新定義市場、重新界定客戶、同時在可能的情況下對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)也是一個值得借鑒的好方法。按照慣例，所謂重新定義市場，一般必須對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，只有這樣才能維持持續(xù)銷售期，避免提前進(jìn)入尾聲。一般來說住宅產(chǎn)品銷售到了尾聲，改進(jìn)的可能性可以說是微乎其微，因此較多的采用重新定義市場的方式。第四種方法：制定目標(biāo)各個擊破根據(jù)剩余尾貨的特點(diǎn)（如戶型、面積、總價等）進(jìn)行分類，不同的類別制定不同的銷售目標(biāo)，使用不同的銷售手法，使之更切合實(shí)際，針對性更強(qiáng)，達(dá)到推銷產(chǎn)品的目的。

6.2現(xiàn)場包裝銷售中心是買家看樓、洽談的場所，是否能有明顯的功能分隔，是否能面向目標(biāo)客戶并體現(xiàn)樓盤檔次是作為一個銷售中心首當(dāng)其沖的任務(wù)。營造一個符合客戶檔次的銷售中心才能有效地引導(dǎo)客戶的看樓過程，并提高成交的效率。因此，本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目應(yīng)該具備一個較具規(guī)模的以透明玻璃圍合的銷售中心，并針對客戶的需求將會所功能提前展示，而本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目將提前進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，但為了適應(yīng)目標(biāo)客戶群，建議在原有的基礎(chǔ)上作以下的調(diào)整。6．2．1銷售中心包裝

外包裝：銷售中心作為客戶接觸本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的第一件產(chǎn)品，第一印象是否吸引將直接影響其購買欲，所以建議必須先為\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目營造一個喜慶，醒目的銷售氣氛其中包括：1。充氣拱門的添設(shè)；2．彩旗的添設(shè)；3．飄空氣球的添設(shè)；4．外立面整飾；5．“售樓處”標(biāo)識重新設(shè)計制作。銷售氣氛的營造，往往能令買\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目產(chǎn)生熱銷效果，對于促進(jìn)銷售起到很大的作用。

內(nèi)包裝：銷售中心的建筑風(fēng)格應(yīng)與本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的形象定位渾然一全，保持統(tǒng)一的形象，盡量利用通透、明亮的售樓部配合\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的主題定位，并制造能誘發(fā)目標(biāo)客戶購買的形象。內(nèi)包裝包括：1．展板的布置展板編排是展銷會內(nèi)的重要部分，它能有系統(tǒng)地引導(dǎo)買家由接觸到了解\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目，以盡快幫助其作出決定。展板編排更重要的是突出\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)，令買家對\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目更有信心并以最方便及有利擺設(shè)，縮短買家了解\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的時間作出購買決定。2．展板的內(nèi)容1）升值前景2）主要交通3）\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目規(guī)模4）\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目主題定位5）戶型推介6）配套介紹7）智能化介紹3．錄影帶介紹拍攝8分鐘的高素質(zhì)錄象帶在展銷會場和售樓部、樣板房不斷播放，除了介紹\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目本身發(fā)展外，還介紹當(dāng)?shù)厍闆r，發(fā)展商背景、突出樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使得買家對\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目有更深的認(rèn)識，同時亦增加展銷會的現(xiàn)場氣氛，加快銷售人員的講解過程。4．背景音樂設(shè)定可以根據(jù)不同的階段選擇不同的背景音樂，例如：大型展銷會宜選擇一些節(jié)奏較強(qiáng)的音樂，能夠有效增加緊張氣氛，促進(jìn)成交；客人較少時可選擇一些較悠揚(yáng)且具文化品位的音樂，提升樓盤檔次等。6．2．2施工工地包裝工地的形象不能象一般工地雜亂無章，直接影響潛在買家對\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的整體形象的認(rèn)識，因此在場施工人員在進(jìn)場施工時必須統(tǒng)一著裝，例如施工時穿帶統(tǒng)一的施工帽、工作服、工作標(biāo)簽等（建議各種施工服飾的色調(diào)與\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目廣告推廣色調(diào)相同），工地需要安排施工人員定時定點(diǎn)進(jìn)膳食，以避免施工人員無安排聚散影響工地施工秩序。圍合工地同時，應(yīng)在顯眼顏色、圖案、字體等表現(xiàn)形式將\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目VI系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合在圍墻上，施工現(xiàn)場應(yīng)盡量做到整潔，使工地內(nèi)外整齊有序。6．2．3外立面包裝由于市區(qū)的人流量大，所以我司建議\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目必須利用該天然條件，在建筑外立面面向公路進(jìn)行大幅廣告宣傳。宣傳途徑

橫幅、垂幅：（特點(diǎn)：成本低、易安裝、易損壞）

鋼板+霓虹燈：（特點(diǎn)：成本較高、難安裝、不易損壞可做長期使用、晚上能見度高）

大型噴畫：（特點(diǎn)：成本高、易損壞、形象塑造效果好）。綜上分析，我們建議本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目在銷售初期（工程進(jìn)度達(dá)到一定的樓層時）選擇噴畫的方式較佳。6．2．4小區(qū)內(nèi)部道路包裝小區(qū)內(nèi)部主要道路的包裝設(shè)置，具有時效性長可信度高和發(fā)展商品牌營造的宣傳效果，并且是通往二期工地的必經(jīng)之道，該道路的宣傳效應(yīng)不乎視。因此要選定符合\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目定位的宣傳定位語和VI宣傳為小區(qū)作包裝宣傳，以提高一個已有一期成熟小區(qū)的升級定位和銷售氣氛。該宣傳包裝應(yīng)具有一定的文化品位、時尚。包裝內(nèi)容a)

智能化介紹b)

精彩定位語c)

主題定位d)

配套介紹6．2．5樣板房包裝樣板房是顧客對擬購置房屋狀況最直接、最真實(shí)的體驗(yàn)，對喚起客戶購買欲望關(guān)系極大，樣板房的優(yōu)劣對樓盤的銷售起著關(guān)鍵作用。因此，樣板房的設(shè)置要非常慎重，要認(rèn)真研究顧客心理、布局、質(zhì)量、裝飾、外觀、家私甚至色彩都要仔細(xì)研究，反復(fù)比較，還要特別注意周圍環(huán)境的介紹和描繪。同時在裝修樣板房時還應(yīng)盡力掩飾其結(jié)構(gòu)上的一些不足之處。

6．3營銷費(fèi)用6．3．1宣傳推廣總費(fèi)用按照目前市場的平均水平，考慮市場的競爭性推廣總費(fèi)用大約占總銷售額的3%左右。6．3．2總體安排在產(chǎn)品導(dǎo)入期和公開發(fā)售期，由于推廣力度大，推廣費(fèi)用會較多，所以，這段段應(yīng)占整體推廣費(fèi)用的60%。其后40%則以實(shí)際銷售情況分階段實(shí)施。第七章物業(yè)管理策略

7．1小區(qū)物業(yè)管理的特色本小區(qū)的物業(yè)管理必須為住戶提供周到的服務(wù)。首先應(yīng)該提供清潔、保安、小區(qū)綠化、小區(qū)內(nèi)的房屋維護(hù)等這些基本服務(wù)，在此基礎(chǔ)上，還要開展一些特色服務(wù)，如費(fèi)用代繳、鐘點(diǎn)工和保姆服務(wù)等。因?yàn)楸綷o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目所處地段的治安環(huán)境不太理想，所以小區(qū)的物業(yè)管理將采取封閉式管理。本小區(qū)的物業(yè)管理，將開展24小時熱線投訴，由專門的人員負(fù)責(zé)，確保不漏掉任何一個投訴電話。同時，還將加強(qiáng)專業(yè)化培訓(xùn)，制定從接聽電話到信息反饋，處理結(jié)果的程序化、標(biāo)準(zhǔn)化要求，從而規(guī)范售后服務(wù)的工作程序及制度。本小區(qū)的物業(yè)管理，將更廣泛地接受住戶的監(jiān)管，更廣泛加強(qiáng)與業(yè)主交流，更廣泛地開展社區(qū)文化活動，以確保大家和和睦相處。第八章\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目選址和建設(shè)條件8.1.\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目選址\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目位于宿遷市中心,東至鳳凰城用地,南至鳳凰城用地，西至東大街、人民商場（12米），北至漁市口路（15米）。8.2.建設(shè)條件8.2.1場地達(dá)到自然平整8.2.2周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到通水、通電、通路。\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)工作，能滿足\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。具體標(biāo)準(zhǔn)為：a.

道路：按規(guī)劃要求實(shí)現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。b.

給水由二環(huán)南路接入c.

雨水由二環(huán)南路排出d.

污水由二環(huán)南路排出e.

通訊及電二環(huán)南路接入。8.2.3住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目所處的宿遷市大運(yùn)河畔旅游文化、經(jīng)濟(jì)中心，旅游資源異常豐富。另外，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目運(yùn)河橋邊、幸福南路，具有良好的交通條件，為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來發(fā)展空間巨大。第九章\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)9.1建筑面積和內(nèi)容1規(guī)劃總用地面積m22建筑用地面積m23規(guī)劃總建筑面積m23.1其中：多層商業(yè)總建面m23.2高