論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)發(fā)展分析研究 工商管理專(zhuān)業(yè)

論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)發(fā)展摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的突出行業(yè)正日益受到人們的重視，房?jī)r(jià)的不斷升高等問(wèn)題對(duì)當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生了重大的影響。本文將剖析可持續(xù)發(fā)展觀念的內(nèi)涵，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中存在的主要問(wèn)題，以期在房地產(chǎn)中引入可持續(xù)發(fā)展理念，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有所幫助。21世紀(jì)被稱(chēng)為“環(huán)境”的世紀(jì)，在產(chǎn)業(yè)界的各個(gè)領(lǐng)域也正在為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)而采取各種對(duì)策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為國(guó)名經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的突出行業(yè)更加無(wú)法只著眼于經(jīng)濟(jì)效益而忽略了可持續(xù)發(fā)展的理念。隨著越來(lái)越多的人投身房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的事業(yè)，一些開(kāi)發(fā)過(guò)度或無(wú)序開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象也是時(shí)有發(fā)生的，這顯然和我們所追求的可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)相違背。本文首先凝練出可持續(xù)發(fā)展理論的內(nèi)涵，然后剖析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與可持續(xù)發(fā)展觀的矛盾，最后圍繞可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要素展開(kāi)討論。可持續(xù)發(fā)展的定義與內(nèi)涵可持續(xù)發(fā)展最有影響的定義是1987年由挪威首相布倫特蘭夫人任主席的聯(lián)合國(guó)世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)的報(bào)告《我們共同的未來(lái)》中的論述：“既滿(mǎn)足當(dāng)代人的需要，又不對(duì)后代人滿(mǎn)足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展”。這一定義得到了各國(guó)政府及學(xué)者的廣泛接受。其內(nèi)容不僅限于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還廣泛涉及了實(shí)現(xiàn)人類(lèi)福利，滿(mǎn)足人類(lèi)需求，它意味著將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、環(huán)境保護(hù)和社會(huì)正義結(jié)合起來(lái)，使之和諧共存。從上述的定義中可以看出，可持續(xù)發(fā)展包括了如下理論內(nèi)涵：確定發(fā)展的主題可持續(xù)發(fā)展首先是以發(fā)展為核心的，并且要求我們通過(guò)發(fā)展來(lái)不斷滿(mǎn)足當(dāng)代人及其子孫后代對(duì)于物質(zhì)、能量、信息、文化的需求。種種歷史的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)表明，落后和貧窮不可能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，所以可持續(xù)發(fā)展鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)更追求改善經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量。這和我國(guó)的發(fā)展觀逐漸從又快又好轉(zhuǎn)向又好又快的趨勢(shì)也是保持一致的。規(guī)范和諧的關(guān)系可持續(xù)發(fā)展這個(gè)宏大的命題，歸結(jié)起來(lái)就是要實(shí)現(xiàn)人與自然之間和人與人之間關(guān)系的平衡與和諧。人類(lèi)的發(fā)展很大程度上仰賴(lài)于自然資源的可再生和永續(xù)利用，可再生資源的永續(xù)利用是經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。人類(lèi)要發(fā)展，若是沒(méi)有物質(zhì)基礎(chǔ)肯定是不行的。所以，我們必須盡可能地保護(hù)現(xiàn)有的自然資源和生態(tài)環(huán)境，規(guī)范人類(lèi)的生產(chǎn)和消費(fèi)模式，不能超越資源與環(huán)境的承載能力。另外，人與人之間是否能夠和衷共濟(jì)、平等互助是文明的體現(xiàn)，也是發(fā)展的重要條件之一。所以要規(guī)范當(dāng)代人之間，當(dāng)代人與后代人之間對(duì)于資源的使用和占有以及發(fā)展成果的分配，消除貧困和社會(huì)不公。遵循持續(xù)的原則所謂持續(xù)的原則，即人類(lèi)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)不能超越自然資源與環(huán)境的承載能力。這意味著人類(lèi)的發(fā)展和需要以人類(lèi)賴(lài)以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，人類(lèi)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)必須在不破壞環(huán)境的前提下進(jìn)行。這就要求我們慎重地對(duì)待環(huán)境與資源問(wèn)題，冷靜地制定資源開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，理性的保持生態(tài)健康，以永續(xù)利用資源和創(chuàng)造、維護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境為目標(biāo)，以保護(hù)自然為基礎(chǔ)，與資源和環(huán)境的承載能力相協(xié)調(diào)，樹(shù)立起一種生態(tài)文明，而不是只著眼于當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)效益，這在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一與環(huán)境緊密相關(guān)的行業(yè)中顯得尤為重要。堅(jiān)持共同的立場(chǎng)強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展是宏觀性、全局性和戰(zhàn)略性問(wèn)題，是一個(gè)地區(qū)或國(guó)家乃至全球性的問(wèn)題。面對(duì)宏觀性、全局性的環(huán)境和生態(tài)危機(jī)，人們是“有福同享，有難同當(dāng)”的，誰(shuí)也不能置身事外，因?yàn)榈厍蛑挥幸粋€(gè)。因此要強(qiáng)調(diào)發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃，對(duì)于一個(gè)國(guó)家而言，包括地區(qū)之間、部門(mén)之間、城鄉(xiāng)之間的統(tǒng)籌，對(duì)于一個(gè)地區(qū)或部門(mén)，在發(fā)展上要顧全大局，以全局的可持續(xù)發(fā)展為前提。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀與可持續(xù)發(fā)展觀的矛盾在我國(guó)，由于建國(guó)以后長(zhǎng)時(shí)間實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，房地產(chǎn)不被認(rèn)為是商品，不具有商品的屬性，因此在這段時(shí)間內(nèi)我國(guó)不存在真正的房地產(chǎn)業(yè)。只有在確立了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和進(jìn)行住房制度改革以后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才真正開(kāi)始發(fā)展起來(lái)。如今，無(wú)論是在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，房地產(chǎn)行業(yè)都成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)以土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)為投資對(duì)象的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。我們通常所說(shuō)的廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有助于建設(shè)功能完善、結(jié)構(gòu)合理的現(xiàn)代化城市，有助于促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)的建設(shè)和完善，有助于合理安排各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的工程和周期，提高建設(shè)工程的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及面廣，是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)活動(dòng)，投資周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)波動(dòng)較大，為了提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的回報(bào)率和安全性，除了從投資經(jīng)濟(jì)學(xué)角度做好項(xiàng)目評(píng)估等工作以外，還需要法律的嚴(yán)格規(guī)制。然而，一些開(kāi)發(fā)上并沒(méi)有在項(xiàng)目評(píng)估等方面下功夫，而是為了取得經(jīng)濟(jì)效益而去損傷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身應(yīng)具備的社會(huì)積極效益，更是與可持續(xù)發(fā)展的理念產(chǎn)生了一系列的矛盾，以下幾個(gè)方面將對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)發(fā)展構(gòu)成現(xiàn)實(shí)的沖突與挑戰(zhàn)：城鄉(xiāng)差距擴(kuò)大我國(guó)的城鄉(xiāng)差距主要表現(xiàn)在居民收入、教育、醫(yī)療、消費(fèi)水平等幾個(gè)方面。隨著國(guó)家的重視，我們已經(jīng)看到了醫(yī)療保險(xiǎn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)大力被推廣的事實(shí)，但仍然不能否認(rèn)城市與農(nóng)村之間存在著不小的差距。一般來(lái)說(shuō)，在一定的條件下，城鄉(xiāng)差距是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求，倘若沒(méi)有差距的存在，競(jìng)爭(zhēng)就無(wú)法展開(kāi)，資源配置的效應(yīng)就不能發(fā)揮。發(fā)展的差距作為資源配置的結(jié)果，也反映著資源配置的效率。然而，在一定的社會(huì)發(fā)展階段中，城鄉(xiāng)差距應(yīng)當(dāng)有一個(gè)度，超過(guò)了這個(gè)度，會(huì)導(dǎo)致各種經(jīng)濟(jì)要素向城市過(guò)度集中或聚集，大量的農(nóng)村人口涌向城市，超過(guò)城市和城市產(chǎn)業(yè)的承載能力。更為嚴(yán)重的是，正常的工農(nóng)關(guān)系和城鄉(xiāng)關(guān)系被割裂，落后的農(nóng)業(yè)和農(nóng)村不能支持工業(yè)和城市化的健康發(fā)展，最終只能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢或停滯，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展隨之受到嚴(yán)重的阻礙。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化建設(shè)的過(guò)程中起著不可替代的重要作用，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的緩慢無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的大范圍的消極態(tài)度，積極作用的發(fā)揮也就相當(dāng)有限了。在城市中，對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的形成，城鄉(xiāng)差距也是重要的原因之一。目前，我國(guó)城鄉(xiāng)差距的擴(kuò)大，帶來(lái)了城市中就業(yè)問(wèn)題嚴(yán)重、公共設(shè)施不足、社會(huì)治安不佳以及農(nóng)村落后現(xiàn)狀難以改變、現(xiàn)代化進(jìn)程緩慢等問(wèn)題，表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)中就是明顯的市場(chǎng)低迷和地產(chǎn)泡沫這兩個(gè)極端。所以說(shuō)，我國(guó)的城鄉(xiāng)差距已將超過(guò)了合理的范圍，給人們的生活帶來(lái)了不良影響，是促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一大挑戰(zhàn)。地區(qū)發(fā)展差距擴(kuò)大改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，中國(guó)各個(gè)地區(qū)都取得了很大的發(fā)展，市場(chǎng)機(jī)制對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用不斷增強(qiáng)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了適應(yīng)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的變化，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度顯著加快，全方位、多層次的地區(qū)對(duì)外開(kāi)放格局初步形成，但是由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，地區(qū)發(fā)展水平的差距不斷擴(kuò)大，特別是東部沿海地區(qū)與中西部?jī)?nèi)陸地區(qū)差距擴(kuò)大較為迅速，引起了各方面的廣泛關(guān)注。這一點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)總量所占比重和人均GDP上都有體現(xiàn)。此外，由于東部地區(qū)城市化水平高，中西部地區(qū)城市化水平低，中國(guó)區(qū)域差距擴(kuò)大和城鄉(xiāng)差距擴(kuò)大還具有相互交錯(cuò)的特點(diǎn)。地區(qū)差距的逐步擴(kuò)大，其生態(tài)、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)后果是十分嚴(yán)重的。在房地產(chǎn)行業(yè)中，發(fā)展落后的西部地區(qū)大多是大江大河的上游地區(qū)以及生態(tài)脆弱地區(qū)，貧困落后使得人們不得不加快向自然界索取資源的速度以滿(mǎn)足基本的生產(chǎn)和開(kāi)發(fā)需求，造成西部本來(lái)就已經(jīng)很脆弱的生態(tài)系統(tǒng)更為嚴(yán)重退化，這對(duì)下游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的生態(tài)環(huán)境和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展亦產(chǎn)生了重要影響，也對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)發(fā)展構(gòu)成了嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)沖突與挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)發(fā)展的不協(xié)調(diào)我們是要以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，但許多人都誤把以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心理解為以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為中心，事實(shí)上兩者根本不能劃等號(hào)。經(jīng)濟(jì)建設(shè)應(yīng)當(dāng)包括了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展等各種方面。但是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能自動(dòng)帶來(lái)社會(huì)發(fā)展，高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不能直接解決社會(huì)發(fā)展中的問(wèn)題。我國(guó)在發(fā)展過(guò)程中，也出現(xiàn)了社會(huì)發(fā)展落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)發(fā)展不協(xié)調(diào)的情況，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)是不利的。教育、科技、文化、醫(yī)療衛(wèi)生等社會(huì)公有事業(yè)嚴(yán)重落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展；社會(huì)管理跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求；社會(huì)事業(yè)的管理體制與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求不配套，這幾個(gè)方面如果持續(xù)得不到改善，社會(huì)事業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期滯后，就會(huì)表現(xiàn)出人口素質(zhì)不高，創(chuàng)新能力不足、社會(huì)文明程度低、誠(chéng)信缺乏等等問(wèn)題，這必將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成干擾和制約，并最終影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)發(fā)展。因此，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)發(fā)展不協(xié)調(diào)的問(wèn)題值得高度關(guān)注。資源、環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)資源、環(huán)境本是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，但長(zhǎng)期以來(lái)，與經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展相伴的卻是資源與環(huán)境的劇烈耗竭、污染和一定程度的破壞，反而嚴(yán)重地削弱了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展原本的物質(zhì)基礎(chǔ)，制約著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的可持續(xù)性。資源本身的短缺和生態(tài)不斷遭受到的破壞都呈現(xiàn)出威脅人類(lèi)生存和發(fā)展的態(tài)勢(shì)，這其中有著房地產(chǎn)過(guò)度和無(wú)序開(kāi)發(fā)造成的不良影響。因而，無(wú)論是為了當(dāng)代人的生存環(huán)境，還是為了后代人的資源需求，我們都應(yīng)當(dāng)在發(fā)展的同時(shí)對(duì)有限的資源、環(huán)境施予足夠的保護(hù)和重視。面向可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)因?yàn)榉课莸闹亓亢腕w積都很大，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)對(duì)環(huán)境帶來(lái)很大的負(fù)荷，因此，考慮整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期，即所謂的可持續(xù)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該是什么樣的，這尤為重要。一方面，所建成的房屋要求與環(huán)境和諧，從技術(shù)角度來(lái)說(shuō)，在建造時(shí)使用可再生的自然素材、可再生利用的材料、再生材料或盡可能少的材料來(lái)建造。另一方面，開(kāi)發(fā)的過(guò)程也應(yīng)做到“以人為本”，考慮開(kāi)發(fā)過(guò)程中人們的感受以及經(jīng)后使用時(shí)會(huì)發(fā)生的各種情況。這樣，可持續(xù)發(fā)展才是可行的。下面針對(duì)可持續(xù)性開(kāi)發(fā)的幾個(gè)要素來(lái)進(jìn)行討論。耐久性拆毀房屋會(huì)產(chǎn)生很多垃圾。因此房屋一旦建成最好是使用的時(shí)間能夠盡量長(zhǎng)一些，這不僅僅意味著房產(chǎn)能長(zhǎng)久使用并且足夠的堅(jiān)固，而且還要保證房產(chǎn)所應(yīng)有的、方便的使用功能，以及可以對(duì)設(shè)備和內(nèi)裝修進(jìn)行更新和變更。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期，就應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)的耐久性考慮進(jìn)去，這是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)層面上的要求。節(jié)能減排由于資源的本身的有限和匱乏，節(jié)約能源和減少?gòu)U棄物排放是非常重要的。這不僅要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在施工過(guò)程中注意資源的有效利用，更是要求開(kāi)發(fā)商考慮房屋建成后使用時(shí)所要消耗的能源和排放的廢棄物的處理。而不是為求經(jīng)濟(jì)效益只著眼于短期的利益，更不能以此來(lái)為地產(chǎn)炒作，這是開(kāi)發(fā)商責(zé)任心的考驗(yàn)和體現(xiàn)。資源的可持續(xù)利用雖然我們希望盡可能的節(jié)約資源，但在實(shí)際上，為了滿(mǎn)足各種必需的功能，這一點(diǎn)很難做到。因此，資源的可持續(xù)利用就成為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。首先，在材料的選取上就應(yīng)該考慮環(huán)保因素，已做好重復(fù)利用的準(zhǔn)備，另外，我們都知道垃圾的回收要分類(lèi)才能便于日后的持續(xù)利用，所以在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的各種廢棄物，也需要被分類(lèi)處理，這是為了日后能夠再次利用或再生利用所做的工作，也是在開(kāi)發(fā)階段就應(yīng)該要完成的。當(dāng)然，如何就地取材地充分利用資源也是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該慎重考慮的問(wèn)題。環(huán)境保護(hù)人們都希望能夠在一個(gè)舒適的環(huán)境中生活，因此開(kāi)發(fā)商在環(huán)境因素上常常大做文章，各種大手筆的人造環(huán)境或者是對(duì)環(huán)境的破壞屢見(jiàn)不鮮。但我們需要的是自然環(huán)境，而不是人為打造的舒適。為了保護(hù)自然環(huán)境，犧牲一些居住環(huán)境會(huì)引起人們的好感，并不會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益相沖突。因此，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的環(huán)境保護(hù)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中無(wú)法忽視的要點(diǎn)。以人為本人們的居住條件相比過(guò)去已