小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)書模板

郴州五嶺閣小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)書一、附件附件1相關(guān)企業(yè)資格申明函致郴州方信建設(shè)招標(biāo)代理：相關(guān)貴方年4月21日CZFX—WY003（招標(biāo)編號）投標(biāo)邀請，本簽字人愿意參與投標(biāo)，提供招標(biāo)文件要求物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件，并證實(shí)提交下列文件和說明是正確和真實(shí)。1、由提供物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件郴州市金盛物業(yè)服務(wù)（物業(yè)企業(yè)名稱）出具授權(quán)我方代表該企業(yè)授權(quán)書正本一份，副本貳份。2、本簽字人確實(shí)定資格文件中說明是真實(shí)、正確，并附有我方出具資格文件附后。物業(yè)管理企業(yè)名稱及地址：授權(quán)簽署本資格文件人：名稱：郴州市金盛物業(yè)服務(wù)簽字：地址：市五嶺大道（市政府旁）職務(wù)：傳真：電話：郵編：423000傳真：附件2投標(biāo)函致郴州方信建設(shè)招標(biāo)代理：依據(jù)貴方為郴州興華房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)“五嶺閣”住宅小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)邀請CZFX—WY003（招標(biāo)編號），簽字代表王蘭華、郴州市金盛物業(yè)服務(wù)、市五嶺大道（市政府旁）（投標(biāo)人名稱、地址）參與投標(biāo)，并提交投標(biāo)文件正本一份和副本一式貳份，及投標(biāo)確保金3000元。據(jù)此函，簽字代表宣告同意以下：所附投標(biāo)報(bào)價(jià)一覽表中要求應(yīng)提供和交付物業(yè)管理投標(biāo)價(jià)為431182.80元。投標(biāo)人將按招標(biāo)文件要求推行協(xié)議責(zé)任和義務(wù)。投標(biāo)人已具體審查全部招標(biāo)文件，包含修改文件（如有話）和全部參考資料和相關(guān)附件。我們完全了解并同意放棄對這方面有不明及誤解權(quán)利。自開標(biāo)之日起使用期為90個(gè)日歷日。假如在要求開標(biāo)時(shí)間和日期后，投標(biāo)人在投標(biāo)使用期內(nèi)撤回投標(biāo)，其投標(biāo)確保金將被貴方?jīng)]收。投標(biāo)人同意提供根據(jù)貴方可能要求和其投標(biāo)相關(guān)一切數(shù)據(jù)或資料，完全了解貴方不一定要接收最低價(jià)投標(biāo)或收到任何投標(biāo)。和本投標(biāo)相關(guān)一切正式往來通訊以下：地址：市五嶺大道（市政府旁）郵編：423000電話：傳真：電傳：投標(biāo)人代表姓名：王蘭華投標(biāo)人名稱：（蓋章）地址：市五嶺大道（市政府旁）附件3投標(biāo)報(bào)價(jià)一覽表（總報(bào)價(jià)以十二個(gè)月為期）投標(biāo)人名稱：郴州市金盛物業(yè)服務(wù)投標(biāo)編號：CZFX—WY003貨幣單位：人民幣投標(biāo)項(xiàng)目：“五嶺閣”住宅小區(qū)投標(biāo)總價(jià)：（人民幣大寫）肆拾叁萬壹仟壹佰捌拾貳元捌角整投標(biāo)報(bào)價(jià)明細(xì)表：序號項(xiàng)目面積（㎡）投標(biāo)金額（元/m2.月）備注1住宅663840.532住宅商用3門面4車庫18710.40法人代表或其授權(quán)人署名：投標(biāo)單位公章：注：以上表格不夠可自行添加附件4法人代表授權(quán)書本授權(quán)委托書申明：我曹太平系郴州市金盛物業(yè)服務(wù)法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托王蘭華為我單位正當(dāng)代表人，就“五嶺閣”住宅小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)，以本單位名義處理和之相關(guān)一切事務(wù)。本授權(quán)書于年4月21日簽字生效。投標(biāo)單位（公章）：法人代表：（簽字并蓋章）：被授權(quán)人署名：附件5投標(biāo)優(yōu)惠申明我單位在本項(xiàng)目下承諾降價(jià)申明、降價(jià)折扣、付款方法優(yōu)惠、進(jìn)住期提前、無償服務(wù)項(xiàng)目等其它優(yōu)惠條款（假如有話）以下：簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議15天內(nèi)能夠接手“五嶺閣”物業(yè)服務(wù)工作（授權(quán)代表署名）：（單位蓋章）附件6中標(biāo)服務(wù)費(fèi)承諾書致：郴州方信建設(shè)招標(biāo)代理我們在貴企業(yè)組織郴州興華房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)中獲中標(biāo)（招標(biāo)編號：CZFX-WY003），我們確保在中標(biāo)通知書發(fā)出前，以現(xiàn)金方法，一次性向貴企業(yè)支付人民幣叁仟元中標(biāo)服務(wù)費(fèi)。我方如違約，愿憑貴企業(yè)開出違約通知，按上述承諾金額在投標(biāo)確保金中扣繳。特此承諾！承諾方法定名稱：郴州市金盛物業(yè)服務(wù)地址：市五嶺大道（市政府旁）電話：傳真：郵編：42300承諾方授權(quán)代表簽字：承諾日期：4月21日承諾方蓋章：附件7“五嶺閣”住宅小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議第一章總則第一條本協(xié)議當(dāng)事人委托方（以下簡稱甲方）：名稱：代表人：

地址：聯(lián)絡(luò)電話：受委托方（以下簡稱乙方）：企業(yè)名稱：法定代表人：聯(lián)絡(luò)電話：物業(yè)管理資質(zhì)等級證書編號：依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱）委托乙方實(shí)施物業(yè)管理，簽訂本協(xié)議。第二條物業(yè)管理區(qū)域基礎(chǔ)情況物業(yè)類型：座落：四至：占地面積：總建筑面積：委托管理物業(yè)范圍及組成：。第二章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容第三條制訂物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；管理和物業(yè)相關(guān)工程圖紙、住用戶檔案和完工驗(yàn)收資料及相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用賬務(wù)管理等。第四條房屋建筑共用部位日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。共用部位包含：樓蓋、屋頂、內(nèi)外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、公共設(shè)施、公共通道、商業(yè)門面、垃圾站和停車場等。第五條共用設(shè)施、設(shè)備日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。共用設(shè)施設(shè)備包含：共用上下水管道、共用照明、走廊內(nèi)照明配電供電系統(tǒng)、通水系統(tǒng)、供水及消防系統(tǒng)、消防設(shè)備設(shè)施、保安監(jiān)控系統(tǒng)等全部小區(qū)機(jī)械電氣設(shè)備、設(shè)施。第六條公用設(shè)施和隸屬建筑物、構(gòu)筑物日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包含路燈、道路、室外上、下水管道、排污管道、化糞池、自行車棚、停車場、溝、渠、池等。第七條公共區(qū)域綠化、建筑小品等養(yǎng)護(hù)、維修和管理。第八條公共環(huán)境衛(wèi)生。包含。服務(wù)，公共場所、房屋共用部位衛(wèi)生清掃和保潔、垃圾（含住宅樓垃圾）搜集至中轉(zhuǎn)站，除“四害”。第九條維護(hù)公共秩序，做好治安防范工作。包含門崗服務(wù)、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查、安全監(jiān)控和防火、防盜、防破壞、防事故和搶險(xiǎn)工作。第十條維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對車輛停放進(jìn)行管理及交通設(shè)施、設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修和管理。第十一條消防管理服務(wù)，包含公共區(qū)域消防設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、管理。第十二條組織居住小區(qū)開展健康小區(qū)文化娛樂。第十三條甲方和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方須接收委托并合理收費(fèi)。第十四條其它委托事項(xiàng)1、對物業(yè)使用人違反大院物業(yè)管理相關(guān)要求行為，采取勸戒、批評、阻止、警告、責(zé)令賠償損失等方法，并立即通報(bào)甲方；2、物業(yè)管理要加強(qiáng)公共場所監(jiān)督管理，阻止亂建、亂搭、亂擺攤點(diǎn)等；3、室內(nèi)外燈具維修、保養(yǎng)和更換燈泡服務(wù)，門窗等小型維修。和乙方投標(biāo)書中承諾其它項(xiàng)目。第三章委托管理期限第十五條委托管理期限為：在業(yè)主委員會成立之前。第四章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量第十六條乙方提供物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，須按本協(xié)議要求委托管理事項(xiàng)達(dá)成湘價(jià)服［］178號《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施措施》三級標(biāo)準(zhǔn)：房屋外觀：完好、整齊；2、設(shè)備運(yùn)行：正常、無事故和安全隱患；3、各類設(shè)施、設(shè)備小型維修、養(yǎng)護(hù)：立即、狀態(tài)良好；4、公共環(huán)境：清掃立即、保潔全方面、無死角、垃圾運(yùn)至中轉(zhuǎn)站；5、綠化：植物長勢良好、修剪整齊美硯、無枯死現(xiàn)象、無雜草；6、交通秩序：運(yùn)行有序、保持通暢、處理違章立即到位、車輛無亂停亂放現(xiàn)象；7、保安：實(shí)施小時(shí)封閉式保安管理，轄區(qū)內(nèi)無大治安責(zé)任事故發(fā)生；8、急修不超出分鐘到場，小修不超出小時(shí)至位；9、物業(yè)使用人對乙方滿意率達(dá)成以上。第五章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用第十七條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按以下方法收?。?、居住戶按房屋建筑面積元/平方米.月標(biāo)準(zhǔn)按月收取。2、門面按房屋建筑面積元/平方米.月標(biāo)準(zhǔn)按月收取。3、停車費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。孩怕短燔囄唬孩栖噹燔囄唬旱谑藯l物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)從年月日起開始計(jì)取，以后每個(gè)月在日收取。第十九條經(jīng)考評合格，甲方應(yīng)在時(shí)將物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)劃入乙方銀行賬戶。第二十條上述物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不包含以下費(fèi)用：1、室內(nèi)外標(biāo)識牌、指示牌購置和添置費(fèi)用；2、室內(nèi)新增垃圾桶和垃圾車購置費(fèi)用；3、垃圾處理費(fèi)；4、人身財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；5、本協(xié)議未列入委托管理范圍和委托管理事項(xiàng)其它特約服務(wù)費(fèi)用。第二十一條委托管理物業(yè)中房屋共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用按以下要求辦理：1、房屋共用部分小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)；2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)；3、小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施和隸屬建筑物、構(gòu)筑物小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)；4、公共綠地維護(hù)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)；5、其它隸屬配套建筑和設(shè)施小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由乙方負(fù)擔(dān)；6、小區(qū)內(nèi)公共能花費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān)；7、以上所述項(xiàng)目標(biāo)中修、大修項(xiàng)目和更換、更新、改造項(xiàng)目及其所需費(fèi)用，均由乙方依據(jù)需要，編制出預(yù)算計(jì)劃和實(shí)施方案，報(bào)甲方審定后，從專題維修資金支出。第二十二條除本協(xié)議要求應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目外，未經(jīng)甲方同意，乙方不得以甲方所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備提供使用為由收取其它任何費(fèi)用（應(yīng)物業(yè)使用人要求，向物業(yè)使用人提供特約有償服務(wù)收費(fèi)除外）。第二十三條乙方對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)費(fèi)用另行收取，乙方制訂對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)收費(fèi)價(jià)格應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第六章雙方權(quán)利義務(wù)第二十四條

甲方權(quán)利義務(wù)

1、

代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人正當(dāng)權(quán)益；

2、

制訂大院相關(guān)管理要求并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵照實(shí)施；

3、

審定乙方制訂物業(yè)管理方案；

4、

檢驗(yàn)、考評監(jiān)督乙方管理工作實(shí)施情況，針對乙方未達(dá)標(biāo)情況提出整改要求并扣留管理服務(wù)費(fèi)用；

5、

審議乙方年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算匯報(bào)；

6、

在協(xié)議生效之日起日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)仍屬甲方）；

7．

負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于協(xié)議生效之日起日內(nèi)向乙方提供；

8．交涉和處理因托管房屋、設(shè)備、設(shè)施未達(dá)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生返修事項(xiàng)及其相關(guān)費(fèi)用支付問題；9．

協(xié)調(diào)、處理本協(xié)議生效前發(fā)生管理遺留問題；

⑴

；⑵

。10．

幫助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活；

第二十五條

乙方權(quán)利義務(wù)

1、全方面遵守《招標(biāo)書》要求，全方面實(shí)施《投標(biāo)書》承諾，接收甲方檢驗(yàn)、考評和監(jiān)督；2、依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及本協(xié)議約定，制訂物業(yè)管理方案；

3、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章行為，提請相關(guān)部門處理或依本協(xié)議相關(guān)約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反大院相關(guān)管理要求行為進(jìn)行處理；

4、經(jīng)甲方書面同意，選聘專業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)本物業(yè)部分專題管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)管理責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方；

5、負(fù)責(zé)編制房屋、隸屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等項(xiàng)目標(biāo)年度維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大、中修方案，

經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人書面通知物業(yè)使用相關(guān)要求，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書面通知相關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

7、每個(gè)月向甲方公布一次管理費(fèi)用收支使用情況，依本協(xié)議要求向甲方收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

8、對本物業(yè)公共設(shè)施不得私自占用和改變使用功效，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須和甲方協(xié)商后報(bào)相關(guān)部門同意方可實(shí)施；

9、本協(xié)議終止時(shí)，乙方必需向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料。

第七章違約責(zé)任第二十六條

甲方違反本協(xié)議約定，使乙方未完成要求管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定時(shí)限內(nèi)處理，逾期未處理乙方有權(quán)終止協(xié)議；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)給乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十七條乙方違反本協(xié)議約定，不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改，甲方有權(quán)終止協(xié)議；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)給甲方有權(quán)終止協(xié)議。

第二十八條

乙方違反本協(xié)議約定，私自提升收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)給甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條

甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止保同違約方應(yīng)賠償對方元違約金；造成對方經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)給經(jīng)濟(jì)賠償。

第八章附則第三十條

雙方約定自本協(xié)議生效之日起天內(nèi)，依據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

第三十一條

雙方可對本協(xié)議條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽署補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議和協(xié)議含有相相同效力。

第三十二條

本協(xié)議之附件均為協(xié)議有效組成部分。在協(xié)議及其附件內(nèi)，空格部分填寫文字和印刷文字含有相同效力，但不得修改本協(xié)議印制條款本意。

本協(xié)議及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未要求事宜，均遵照中國相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章實(shí)施。

第三十三條

本協(xié)議正本連同附件頁，一式伍份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，物業(yè)管理行政主管部門（立案）一份，含有相同法律效力。

第三十四條

因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功效，造成重大事故，由甲方負(fù)擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故直接原因，以政府主管部門判定為準(zhǔn)。

第三十五條

本協(xié)議實(shí)施期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法推行時(shí)，雙方應(yīng)按相關(guān)法律要求立即協(xié)商處理。

第三十六條

本協(xié)議在推行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商處理，協(xié)商不成時(shí)，提請郴州市仲裁委員會裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]有達(dá)成書面仲裁協(xié)議，能夠向人民法院起訴）。

第三十七條

協(xié)議期滿，本協(xié)議自然終止，雙方如續(xù)訂協(xié)議，應(yīng)在該事同期滿天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第三十八條

本協(xié)議自簽署之日起生效。

甲方簽章：乙方簽章：

代表人：代表人：

二OO九年月日二OO九年月日二、企業(yè)信譽(yù)1、企業(yè)介紹郴州市金盛物業(yè)管理成立于4月，是含有獨(dú)立法人資格，市場定在提供高尚小區(qū)物業(yè)全方位、多元化管理服務(wù)專業(yè)企業(yè)。企業(yè)成立至今，經(jīng)過不停探索和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，逐步建立健全了各項(xiàng)管理制度及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使小區(qū)綜合管理及服務(wù)質(zhì)量及企業(yè)著名度得到了不停提升。企業(yè)在全方面實(shí)施規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理基礎(chǔ)上，認(rèn)真對照“全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目綜合考評標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則”，在各項(xiàng)目中全方面推行示范小區(qū)創(chuàng)建工作，使各在管項(xiàng)目綜合管理及服務(wù)得到再次提升有效空間，為順利經(jīng)過示范項(xiàng)目綜合考評奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。經(jīng)過幾年實(shí)踐和完善，企業(yè)聚集了物業(yè)管理各相關(guān)專業(yè)優(yōu)異人才，企業(yè)現(xiàn)有職員102人，其中含有高、中級各類專業(yè)技術(shù)職稱管理人員15人。在經(jīng)營運(yùn)作中采取靈活機(jī)制，充足調(diào)動各類人才工作主動性，形成“能者上，庸者下”職位競爭機(jī)制。企業(yè)堅(jiān)持企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化管理方向發(fā)展，走向市場，走向社會，以市場機(jī)制來調(diào)整我們行為，修正我們管理方法和策略。在經(jīng)營管理中，我們實(shí)施了“一業(yè)為主，多個(gè)經(jīng)營”，在搞好物業(yè)管理基礎(chǔ)上，主動擴(kuò)展服務(wù)領(lǐng)域，不停增加服務(wù)項(xiàng)目，經(jīng)過綜合經(jīng)營服務(wù)，促進(jìn)管理社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一和協(xié)調(diào)；優(yōu)質(zhì)服務(wù)，合理收費(fèi)是我們標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)令用戶滿意，合作單位滿意，主管部門滿意，以合理收費(fèi)回報(bào)用戶，回報(bào)社會。擬任管理處主任介紹項(xiàng)目責(zé)任人簡歷表姓名王蘭華性別女年齡46學(xué)歷大專工作年限26從事本項(xiàng)工作年限7項(xiàng)目名稱建設(shè)單位建設(shè)規(guī)模服務(wù)時(shí)間服務(wù)質(zhì)量及獲獎情況市計(jì)委小區(qū)3萬平方米—滿意投標(biāo)人法定代表人（或授權(quán)代理人）簽字：日期：第一部分提升物業(yè)管理服務(wù)水平整體設(shè)想及策劃一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)基礎(chǔ)情況說明郴州市金盛物業(yè)服務(wù)成立于，注冊資本50萬元人民幣，物業(yè)管理資質(zhì)為三級。企業(yè)以“文明、禮貌、優(yōu)質(zhì)、高效”為經(jīng)營宗旨，以“以人為本、嚴(yán)謹(jǐn)周到”為服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建了完善服務(wù)質(zhì)量管理體系，致力于為業(yè)主提供高效、精細(xì)化服務(wù)，和舒適、宜人小區(qū)生活環(huán)境。企業(yè)將組織職員進(jìn)行在崗培訓(xùn)，塑造了一支綜合素質(zhì)高，適應(yīng)能力強(qiáng)，專業(yè)程度高物業(yè)管理隊(duì)伍，全心為用戶提供貼身服務(wù)。二、整體設(shè)想及策劃（一）整體設(shè)想我企業(yè)一如既往提倡“管理和服務(wù)相結(jié)合，以服務(wù)為主”理念。在管理學(xué)中，管理和服務(wù)似乎是辯證矛盾統(tǒng)一體，只有將二者有機(jī)結(jié)合，方能實(shí)現(xiàn)管理和服務(wù)水平同時(shí)提升，并取得連續(xù)改善。尤其是以提供無形服務(wù)為本物業(yè)管理，其必需依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策及物業(yè)服務(wù)協(xié)議給予權(quán)力和責(zé)任行使職權(quán)和負(fù)擔(dān)責(zé)任，實(shí)施對房屋、設(shè)施、設(shè)備管理和對公共秩序管理。沒有管理，服務(wù)只是一句空話，服務(wù)要靠管理來實(shí)現(xiàn)。不過，我們必需明確，管理是手段，服務(wù)才是目標(biāo)，管理最終究宿是服務(wù)。經(jīng)過有效管理，達(dá)成為業(yè)主、委托方服務(wù)目標(biāo)。（二）管理策劃“五嶺閣”項(xiàng)目在北湖區(qū)郴江鄉(xiāng)高崗塘，西連民權(quán)路、北接南湖路，住宅群依山勢因地就宜。小區(qū)住宅共有21棟，總建筑面積68255㎡，是一塊理想居家、延年益壽之地。針對“五嶺閣”小區(qū)實(shí)際情況，我們確立了其物業(yè)管理目標(biāo)定位和管理策劃。我們對該小區(qū)管理目標(biāo)定位是：在管理期內(nèi)，使“五嶺閣”物業(yè)管理在小區(qū)環(huán)境、安全保障、小區(qū)氣氛、管理水平等方面成為郴州市物業(yè)管理典范，樹立起獨(dú)樹一幟品牌物業(yè)形象。我們對“五嶺閣”管理設(shè)想可概括為：樹立金盛物業(yè)管理形象建設(shè)專業(yè)規(guī)范服務(wù)隊(duì)伍1、樹立金盛物業(yè)管理形象金盛物業(yè)是一個(gè)極具活力和競爭能力物業(yè)管理企業(yè)，她最鮮明特色是勇于創(chuàng)新，現(xiàn)有機(jī)制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)管理行業(yè)理念創(chuàng)新。在接管“五嶺閣”后，將成為金盛物業(yè)今明兩年工作重中之重，必將投入關(guān)鍵精力，努力樹立起物業(yè)管理形象，為提升小區(qū)物業(yè)管理水平，我企業(yè)準(zhǔn)備采取以下方法：（1）全方面推行“人性化物業(yè)管理模式”金盛物業(yè)將廣泛引入人性化物業(yè)管理優(yōu)異管理理念，以關(guān)注職員不一樣需求、關(guān)注小區(qū)整體氣氛為特征人性化管理模式，使金盛物業(yè)在管理水平上有了質(zhì)提升。我企業(yè)人性化管理將實(shí)現(xiàn)多個(gè)統(tǒng)一：對業(yè)主來說，重視了外在環(huán)境和內(nèi)在情感統(tǒng)一；對企業(yè)來說，實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理統(tǒng)一；對職員來說，表現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個(gè)人成長統(tǒng)一。金盛物業(yè)“人性化物業(yè)管理模式”能夠表述為：（1）關(guān)注職員和業(yè)主不一樣層次需求；（2）小區(qū)環(huán)境建設(shè)中人性化原因融入；（3）對業(yè)主在管理服務(wù)過程中“家庭式關(guān)心”；（4）現(xiàn)代文明小區(qū)精神塑造。簡言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和步驟營造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束友好、有序舒暢環(huán)境和文化氣氛，使大家在工作、生活、文化娛樂等各方面品味需求均得到滿足。物業(yè)管理實(shí)踐中提煉出人性化物業(yè)管理模式必將使“五嶺閣”小區(qū)物業(yè)管理在檔次上得到全方面提升。（2）個(gè)性化服務(wù)作為服務(wù)性行業(yè)，金盛物業(yè)在管理服務(wù)上不停吸收行業(yè)內(nèi)較優(yōu)異理念，在小區(qū)物業(yè)管理中，我們將提供個(gè)性化服務(wù)，以適應(yīng)社會發(fā)展和消費(fèi)細(xì)分小區(qū)趨勢。我們從過去著眼于滿足業(yè)主群體要求、通常需求，提升到在滿足業(yè)主上述需求基礎(chǔ)上，最大可能地滿足于業(yè)主個(gè)性需求、特殊需要高度；盡可能多地為業(yè)主提供關(guān)心心靈、關(guān)注人性深層次服務(wù)。所以，我們將依據(jù)“五嶺閣”各類業(yè)主不一樣需求，提供更適合不一樣層面、不一樣類型個(gè)性化小區(qū)服務(wù)內(nèi)容，實(shí)施有效“愛好分類、個(gè)性服務(wù)”，將以往物業(yè)服務(wù)大面積、大分類和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分更人性化服務(wù)。（3）實(shí)踐“即時(shí)服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合管理設(shè)想我們在“五嶺閣”小區(qū)物業(yè)管理中，將引入“即時(shí)服務(wù)”和“隱性管理”相結(jié)合管理理念?！凹磿r(shí)服務(wù)”，就是我們將對小區(qū)業(yè)主服務(wù)需求做全方面、深入、細(xì)致了解，并成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊(duì)伍”和“二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍”，確保在業(yè)主需要幫助時(shí)會即時(shí)出現(xiàn)，為業(yè)主提供立即滿意服務(wù)，我們強(qiáng)調(diào)是服務(wù)快捷性和業(yè)主滿意度?！半[性管理”是服務(wù)檔次提升，其主旨是充足尊重業(yè)主私密空間和生活私密性，而且確保在業(yè)主需要幫助時(shí)即時(shí)出現(xiàn)，提供深層次個(gè)性化服務(wù)。比如，小區(qū)清潔管理，我們在業(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員，充足尊重了業(yè)主私密空間。（4）物業(yè)管理人職業(yè)化人力資源是物管企業(yè)最大資本，所以，必需樹立現(xiàn)代人力“資本”觀念，把人力資源作為企業(yè)一個(gè)最關(guān)鍵資本礦藏開發(fā)利用，擴(kuò)大投資，讓其為企業(yè)發(fā)明更多價(jià)值。金盛物業(yè)將建立一套客觀公正價(jià)值評價(jià)體系和晉升考評機(jī)制，能量化盡可能加以量化，不能量化則以合適方法轉(zhuǎn)化可量化項(xiàng)目，在工作績效考評方面將重視績效改善，而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L久表現(xiàn)，在考評過程中，以上級考評下級為主，輔以同級之間和下級對上級評價(jià)來綜合衡量，確?？荚u公平、公正和公開。金盛物業(yè)已經(jīng)含有以下三個(gè)方面優(yōu)勢：一是含有對人才有吸引力、符合企業(yè)實(shí)際薪酬福利政策；二是重視和職員溝通，加大、了情感投資力度，充足尊重職員，對職員進(jìn)行“人文關(guān)心、情感服務(wù)”，用溫馨、友好企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系氣氛打動和感染職員，讓職員感受到企業(yè)這個(gè)“大家庭”溫暖；三是進(jìn)行職位激勵，幫助職員進(jìn)行職員生涯設(shè)計(jì)，給職員尤其是中高層管理人員自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)會。經(jīng)過種種努力，我企業(yè)勢必能引進(jìn)人才、留住人才、用好人才、提升人才，使職員以企業(yè)為家，以現(xiàn)在職業(yè)為終生職業(yè)，確?！拔鍘X閣”物業(yè)管理質(zhì)量，確保了企業(yè)可連續(xù)性發(fā)展。（5）全方面實(shí)施MIS、CIS系統(tǒng)及CS系統(tǒng)工程A、MIS系統(tǒng)：物業(yè)管理服務(wù)多種信息快速反饋并立即處理十分關(guān)鍵，為了確保小區(qū)信息反饋渠道通暢，確保全部信息全部能得到立即處理，我們將在管理處辦公室設(shè)置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng)，對小區(qū)全部信息進(jìn)行接收和處理，并在處理方法指令發(fā)出后進(jìn)行跟蹤管理。B、CIS系統(tǒng)：我們將對“五嶺閣”小區(qū)進(jìn)行形象設(shè)計(jì)。該設(shè)計(jì)內(nèi)容包含小區(qū)標(biāo)識導(dǎo)視系統(tǒng)、招牌計(jì)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)管理人員服裝、綠化景觀建造等，這些設(shè)計(jì)完成并實(shí)施以后，將有一個(gè)獨(dú)立完整形象系統(tǒng)，從而大大提升“五嶺閣”形象，提升小區(qū)文化品味。C、CS系統(tǒng)：我們將在“五嶺閣”物業(yè)管理中實(shí)施用戶滿意戰(zhàn)略，即一切從業(yè)主、住戶需要出發(fā)，以業(yè)主滿意為金盛物業(yè)（6）建立安全防范快速反應(yīng)系統(tǒng)安全防范是物業(yè)管理第一要素，“五嶺閣”小區(qū)安全防范工作由辦公室統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)安全防范快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)快速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，快速快捷即要求秩序維護(hù)員在接到快速支援命令后90秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結(jié)合即小區(qū)安全防范工作要做到流動崗、固定崗相結(jié)合、整裝和便裝相結(jié)合、全方面防范和關(guān)鍵防范相結(jié)合。（7）逐步增加小區(qū)管理服務(wù)技術(shù)含量未來物業(yè)管理行業(yè)是人才競爭，也是管理服務(wù)中技術(shù)含量比拼，技術(shù)競爭將起最終作用。在小區(qū)物業(yè)管理中，我們將逐步加大技術(shù)投入力度，如安全防范管理中，逐步增加技防在管理中比重；環(huán)境綠化逐步實(shí)施綠化機(jī)械化，既提升工作效率，又節(jié)省人力成本；在機(jī)電設(shè)備管理中，利用成熟技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，加緊智能化建設(shè)。2、開展前期物業(yè)管理工作關(guān)鍵思緒和方法（1）整合管理人員隊(duì)伍，并為其提供正式培訓(xùn)。保潔人員、秩序維護(hù)人員依據(jù)情況需要分批進(jìn)入，盡可能降低人力成本和其它管理成本支出。開發(fā)商前期所支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用僅為最基礎(chǔ)支出（如人工工資、辦公費(fèi)用、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)等），在用人方面，我們作了縝密安排。（2）俗話說得好：“管理出效益”，尤其是小區(qū)安全防范管理工作，因?yàn)樾^(qū)是處于施工建設(shè)后期階段，周圍環(huán)境也較為復(fù)雜，流感人員較多，安全防范責(zé)任很重。我企業(yè)如介入以后，將采取和各施工隊(duì)聯(lián)防性質(zhì)，對小區(qū)進(jìn)行管理，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入小區(qū)，加強(qiáng)物品進(jìn)出小區(qū)管理，確保小區(qū)生活和施工秩序。（3）主動參與配合園區(qū)建設(shè)工作現(xiàn)在小區(qū)工程還在建設(shè)中，如配套設(shè)施、水電、安全保衛(wèi)系統(tǒng)，園林綠化等。我企業(yè)將以物業(yè)管理專業(yè)角度和吸納用戶需求和意見，給開發(fā)單位提出合理化意見。如隱蔽工程、排污系統(tǒng)和園林合理布局等，從而達(dá)成提升物業(yè)使用動能，避免反復(fù)投資，降低施工成本效果。（4）加強(qiáng)已完工物業(yè)接管驗(yàn)收工作物業(yè)接管驗(yàn)收是物業(yè)完工驗(yàn)收再驗(yàn)收，關(guān)鍵是為了確保物業(yè)正常使用功效，充足維護(hù)住戶利益，降低以后管理中麻煩和反復(fù)開支，檢驗(yàn)房屋及配套設(shè)施、設(shè)備有沒有質(zhì)量問題。如水電是否開通，隱蔽工程是否齊全到位，園林布局是否合理等等。為以后物業(yè)管理工作，奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，從而能夠督促相關(guān)責(zé)任單位在接房前對遺留問題主動整改，降低業(yè)主生活不便，充足維護(hù)業(yè)主切身利益。（5）認(rèn)真做好住戶接房驗(yàn)收工作接房驗(yàn)收是住戶入住前對所屬物業(yè)認(rèn)可。第一，能夠讓業(yè)主了解房屋質(zhì)量和多種設(shè)施設(shè)備情況，處了處理好遺留問題，預(yù)防因沒有相關(guān)驗(yàn)房書面資料而發(fā)生糾紛；第二，建立業(yè)主信息檔案，簽署業(yè)主條約明確各項(xiàng)公共制度；第三，幫助業(yè)主辦理水、電、氣、電視、電話等開戶工作；第四，簽署前期物業(yè)管理委托服務(wù)協(xié)議，明確相關(guān)內(nèi)容?？偠灾?，我們會認(rèn)真做好此項(xiàng)工作，明確業(yè)主、施工單位和物業(yè)企業(yè)責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，以確保物業(yè)達(dá)成最好功效。（6）加強(qiáng)室內(nèi)裝飾裝修管理伴隨工程完工，業(yè)主也會陸續(xù)裝修入住，而這一步驟也是前期物業(yè)管理工作中很關(guān)鍵一個(gè)步驟，包含到小區(qū)整體計(jì)劃、房屋結(jié)構(gòu)。為確保建筑物完好和安全，保持住宅樓外觀清潔和美觀，維護(hù)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益。裝修時(shí)我企業(yè)會嚴(yán)把裝修手續(xù)審批關(guān)，并天天派專員依據(jù)國家建設(shè)部頒布《室內(nèi)裝飾裝修管理措施》對裝修進(jìn)行嚴(yán)格管理。層層把關(guān)，跟蹤管理，避免造成不利原因和安全隱患。總而言之，我們將以“塑造一流品牌，提供一流服務(wù)，實(shí)現(xiàn)一流管理”為目標(biāo)，為“熱心、耐心、細(xì)心、用心、盡心”“五心”服務(wù)理念，盡心盡力做好“五嶺閣”住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作，真真做到讓開發(fā)商放心，讓業(yè)主住得舒心。第二部分采取管理方法、工作計(jì)劃和物質(zhì)裝備情況一、管理方法借金盛物業(yè)“以物業(yè)管理為依靠，以業(yè)主服務(wù)為中心”管理理念和“基礎(chǔ)職能標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)主服務(wù)個(gè)性化”管理模式，同時(shí)結(jié)合“五嶺閣”小區(qū)實(shí)際情況和業(yè)主需求，對小區(qū)進(jìn)行綜合一體化管理，使該物業(yè)管理愈加專業(yè)化、規(guī)范化。關(guān)鍵管理方法以下：（一）互動管理在“五嶺閣”提倡、推行互動式物業(yè)管理?；邮轿飿I(yè)管理內(nèi)涵就是管理處和業(yè)主互動，這么既維護(hù)業(yè)主權(quán)利、服務(wù)業(yè)主、讓業(yè)主滿意，也便于物業(yè)管理工作正常開展。1、管理目標(biāo)互動小區(qū)管理目標(biāo)應(yīng)該是由管理處和業(yè)主（前期為發(fā)展商）共同商議和制訂，管理目標(biāo)是一致。2、管理責(zé)任互動“五嶺閣”管理處責(zé)任是實(shí)現(xiàn)業(yè)主提出管理目標(biāo)，而小區(qū)業(yè)主有責(zé)任幫助管理處工作，并有義務(wù)按《管理規(guī)約》要求和要求合理使用小區(qū)物業(yè)，有義務(wù)自覺維護(hù)小區(qū)完整、美觀、清潔和安全等各項(xiàng)內(nèi)容。3、管理過程互動在“五嶺閣”小區(qū)日常管理服務(wù)運(yùn)作過程中，住戶感覺就是物業(yè)管理工作鏡子。管理處隨時(shí)和住戶溝通物業(yè)管理情況，而住戶也有義務(wù)隨時(shí)向管理處反饋意見和信息，以確保管理處工作就是住戶需要這個(gè)方向。在配套服務(wù)方面。除了提供常規(guī)性公共服務(wù)之中，我們還分析了五嶺閣業(yè)主需求，提供多個(gè)配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)互動。在小區(qū)人文環(huán)境營造方面。我們對于小區(qū)小區(qū)文化活動和環(huán)境小區(qū)文化進(jìn)行了統(tǒng)一計(jì)劃和安排，并將在實(shí)際管理過程中，常常聽取用戶意見，實(shí)現(xiàn)管理處和業(yè)主互動。4、財(cái)務(wù)收支互動管理處工作內(nèi)容直接決定了管理處財(cái)務(wù)收支，所以管理費(fèi)等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)必需和工作內(nèi)容相對應(yīng)，追求財(cái)務(wù)平衡應(yīng)該是管理處權(quán)力，一味追求質(zhì)量而不顧財(cái)務(wù)情況，不應(yīng)該是物業(yè)管理企業(yè)正常行為。（二）人本管理以人為本，是我企業(yè)企業(yè)文化精髓。在“五嶺閣”我們將推行人本管理。這表現(xiàn)在以人為中心，把職員看成最寶貴資源看待，充足發(fā)揮干部和職員聰慧才智和主動主動性，確保物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利展開。1、加強(qiáng)人力資源管理依據(jù)“五嶺閣”小區(qū)管理高標(biāo)準(zhǔn)、高要求特點(diǎn)，從管理人員組成入手，確保隊(duì)伍整體素質(zhì)。管理處骨干由含有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員組成，職員全部要精心挑選素質(zhì)高、態(tài)度好、技術(shù)強(qiáng)人員。依據(jù)物業(yè)管理需要，合理安排職員上崗培訓(xùn)和連續(xù)在職培訓(xùn)。在日常管理工作中，尊重人、了解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，提倡友好有序工作氣氛。2、經(jīng)過目標(biāo)管理，對職員實(shí)施有效獎懲我企業(yè)將在管理處落實(shí)內(nèi)部管理目標(biāo)責(zé)任制，“五嶺閣”管理工作臺，也將和企業(yè)簽訂“小區(qū)目標(biāo)管理責(zé)任書”，明確責(zé)、權(quán)、利，管理處再將管理目標(biāo)分配到班組直至個(gè)人，明確分工目標(biāo)，并在達(dá)成目標(biāo)過程中立即反饋績效，將管理目標(biāo)和“五嶺閣”管理處人員經(jīng)濟(jì)收入、升遷、聘用直接對應(yīng)，實(shí)施行之有效職員激勵。依據(jù)目標(biāo)達(dá)成情況，堅(jiān)持競爭上崗、優(yōu)勝劣汰、激勵職員比工作、比業(yè)績，共同進(jìn)步，并將獎金分配和實(shí)際貢獻(xiàn)掛鉤，表現(xiàn)多勞多得，實(shí)現(xiàn)獎懲方法，激發(fā)職員工作熱情。（三）標(biāo)準(zhǔn)管理1、按ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理我企業(yè)將在“五嶺閣”小區(qū)物業(yè)管理中全方面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量體系，為樹立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)提供保障。2、大力推行“三定五按”在ISO9002推行中，我們特地強(qiáng)調(diào)“三定五按”。三定即“定崗、定員、定責(zé)”，五按即“按標(biāo)準(zhǔn)、按程序、按時(shí)間、按路線、按指令”。依據(jù)“五嶺閣”具體特點(diǎn)，合理設(shè)崗定員，對每個(gè)職員工作進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，做到專業(yè)清楚、業(yè)務(wù)飽滿、職責(zé)到人。再依據(jù)各個(gè)職員工作職責(zé)和范圍，要求在時(shí)間序列上分解和空間位置上移動。對于物業(yè)管理各項(xiàng)具體工作，我們?nèi)吭O(shè)計(jì)了具體規(guī)程，要求各步驟程序和對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。該小區(qū)管理將嚴(yán)格按要求實(shí)施。（四）督導(dǎo)管理我們將督導(dǎo)管理方法利用到小區(qū)管理中去，經(jīng)過建立合理監(jiān)督機(jī)制、自我約束機(jī)制和信息反饋處理機(jī)制，確保管理信息通暢，確保各項(xiàng)指令和目標(biāo)落實(shí)。1、建立合理監(jiān)督機(jī)制小區(qū)管理處于開展物業(yè)管理過程中，將嚴(yán)格根據(jù)政府及上級主管部門相關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定時(shí)向金盛物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商匯報(bào)工作，商討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)匯報(bào)書，并匯報(bào)出日常工作進(jìn)展和計(jì)劃。定時(shí)對管理目標(biāo)進(jìn)行考評，對每個(gè)項(xiàng)目標(biāo)管理服務(wù)過程建立原始統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過現(xiàn)場檢驗(yàn)、部門自查、企業(yè)內(nèi)、外部質(zhì)量審核，確保管理工作監(jiān)督有效運(yùn)作。具體作法一是公開監(jiān)督制。公布管理處監(jiān)督投訴電話，維修值班電話，設(shè)置業(yè)主意見箱。全部職員佩帶工作牌上崗，方便于公開監(jiān)督；二是業(yè)主、用戶或其它起源信息做到到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實(shí)施閉環(huán)管理，使業(yè)主、住戶權(quán)益得到保障；三是定時(shí)匯報(bào)制。管理處定時(shí)向開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)定時(shí)匯報(bào)工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保物業(yè)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。2、建立自我約束機(jī)制管理處依據(jù)各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)，對各班組職員進(jìn)行有效檢驗(yàn)，發(fā)覺問題立即糾正。對重大質(zhì)量問題或數(shù)次反復(fù)出現(xiàn)問題，由管理層檢討并制訂糾正和預(yù)防方法。要確保監(jiān)督和自我約束機(jī)制有效性，就必需含有一個(gè)完整監(jiān)督和自我約束機(jī)制步驟，步驟圖以下：監(jiān)督及自我約束步驟圖各崗位職員各合作伙伴各部門質(zhì)量體系小區(qū)管理處市興華房產(chǎn)金盛物業(yè)市房產(chǎn)局物管科公開信

監(jiān)督及自我約束步驟圖各崗位職員各合作伙伴各部門質(zhì)量體系小區(qū)管理處市興華房產(chǎn)金盛物業(yè)市房產(chǎn)局物管科公開信3、建立信息反饋及處理機(jī)制沒有糾正和預(yù)防方法，ISO9002質(zhì)量體系就不能順利落實(shí)，沒有信息反饋和處理，各管理處就無法確保優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)。管理處作為關(guān)鍵信息處理中心，二十四小時(shí)接收和處理各方面信息，關(guān)鍵渠道有：各部門每個(gè)月向管理處主任提交一份工作計(jì)劃匯報(bào)書，包含管理費(fèi)收支帳目；業(yè)主、住戶意見調(diào)查程序；業(yè)主、住戶意見箱；業(yè)主、住戶投訴和找反饋信息；管理處職員反饋信息；新聞媒介。取得反饋信息后，管理處主任分析處理，向相關(guān)部門、人員發(fā)出指令并監(jiān)督其立即改善，直到圓滿處理問題（見圖）。信息反饋圖實(shí)施結(jié)果公布命令相關(guān)人員實(shí)施命令跟蹤調(diào)查小區(qū)管理處主任管理處職員意見箱用戶意見調(diào)查程序新聞媒介市房產(chǎn)局

信息反饋圖實(shí)施結(jié)果公布命令相關(guān)人員實(shí)施命令跟蹤調(diào)查小區(qū)管理處主任管理處職員意見箱用戶意見調(diào)查程序新聞媒介市房產(chǎn)局二、工作計(jì)劃（1）管理處整體運(yùn)作步驟（2）物業(yè)接收和接管程序、（3）房屋室內(nèi)維修程序（4）辦理業(yè)主入住程序（5）安全防范交通管理程序（6）檔案建立程序（7）消防應(yīng)急處理程序（8）業(yè)主、住戶、經(jīng)營戶投訴處理程序（9）機(jī)電設(shè)備維修程序（10）住宅裝修管理程序（11）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)程序（12）保潔管理程序（13）綠化管理程序步驟圖（14）應(yīng)急突發(fā)事件處理

準(zhǔn)備入住資料擬制管理方案機(jī)構(gòu)組建隊(duì)伍組織培訓(xùn)制訂規(guī)章制度聯(lián)絡(luò)幫助單位，督促立即整改日常管理建立各類檔案搬遷入住/經(jīng)營裝修驗(yàn)收監(jiān)督違章裝修裝修審批辦理入住手續(xù)物業(yè)驗(yàn)收接管熟悉物業(yè)情況、匯總遺留問題內(nèi)部管理和監(jiān)督小區(qū)事務(wù)房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)檔案管理安全管理交通停車場管理消防設(shè)備養(yǎng)護(hù)機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)家政服務(wù)小區(qū)綠化清潔衛(wèi)生準(zhǔn)備入住資料擬制管理方案機(jī)構(gòu)組建隊(duì)伍組織培訓(xùn)制訂規(guī)章制度聯(lián)絡(luò)幫助單位，督促立即整改日常管理建立各類檔案搬遷入住/經(jīng)營裝修驗(yàn)收監(jiān)督違章裝修裝修審批辦理入住手續(xù)物業(yè)驗(yàn)收接管熟悉物業(yè)情況、匯總遺留問題內(nèi)部管理和監(jiān)督小區(qū)事務(wù)房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)檔案管理安全管理交通停車場管理消防設(shè)備養(yǎng)護(hù)機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)家政服務(wù)小區(qū)綠化清潔衛(wèi)生 圖一小區(qū)管理處整體運(yùn)作步驟圖

接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖；供水、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)施圖；停車場和交通通道圖；機(jī)電設(shè)備說明書、協(xié)議、保險(xiǎn)協(xié)議、保修協(xié)議；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)說明書及圖紙資料、建筑物、構(gòu)筑物施工圖、完工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表。圖一小區(qū)管理處整體運(yùn)作步驟圖接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖；供水、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)施圖；停車場和交通通道圖；機(jī)電設(shè)備說明書、協(xié)議、保險(xiǎn)協(xié)議、保修協(xié)議；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)說明書及圖紙資料、建筑物、構(gòu)筑物施工圖、完工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表。 圖二物業(yè)接收和接管程序步驟圖重大維修項(xiàng)目在派工板上登記工人去向維修工完成，請住戶在派工單上簽認(rèn)工人準(zhǔn)備工具班子據(jù)申報(bào)填派工單維修申報(bào)，填寫維修申報(bào)表交回派工單并交已收維修費(fèi)維修員匯總派工單每星期將匯總派工單交物業(yè)部回訪回訪結(jié)果反饋工程部主管處理工程部主管到現(xiàn)場查看提出方案、監(jiān)督維修重大維修項(xiàng)目在派工板上登記工人去向維修工完成，請住戶在派工單上簽認(rèn)工人準(zhǔn)備工具班子據(jù)申報(bào)填派工單維修申報(bào)，填寫維修申報(bào)表交回派工單并交已收維修費(fèi)維修員匯總派工單每星期將匯總派工單交物業(yè)部回訪回訪結(jié)果反饋工程部主管處理工程部主管到現(xiàn)場查看提出方案、監(jiān)督維修圖三房屋室內(nèi)維修程序步驟圖

提交資料提交資料填寫業(yè)主資料閱讀相關(guān)協(xié)議文本、問詢、咨詢財(cái)務(wù)繳費(fèi)簽署相關(guān)協(xié)議入伙通知書購房協(xié)議業(yè)主身份證及復(fù)印件常住人口寸照片物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議小區(qū)房屋裝修協(xié)議小區(qū)業(yè)主條約區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書小區(qū)管理處裝修申請表物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議小區(qū)房屋裝修協(xié)議小區(qū)業(yè)主宣言區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書裝修押金物業(yè)管理費(fèi)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)驗(yàn)收房屋物管員率領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)房抄讀水表、電表底填寫房屋質(zhì)量表程部業(yè)主簽字整理資料、入電腦、入檔 圖四辦理業(yè)主入住程序步驟圖圖五安全防范交通管理程序步驟圖搜集：1、工程技術(shù)、維修、改造資料；搜集：1、工程技術(shù)、維修、改造資料；2、業(yè)主及租戶資料、證件、購、租協(xié)議、裝修資料3、歷次管理活動書面、音象統(tǒng)計(jì)。圖六檔案建立程序步驟圖監(jiān)測火勢情況，堅(jiān)守消防中心崗位。圖七消防應(yīng)急處理程序步驟圖

圖八業(yè)主、住戶投訴處理程序步驟圖交檔案管理員存檔。主管報(bào)主任做好維修統(tǒng)計(jì)。維修完成檢驗(yàn)驗(yàn)，試運(yùn)行合格。圖九公共設(shè)備維修程序步驟圖

業(yè)主簽署裝修管理協(xié)議，領(lǐng)取裝修審批表。通知業(yè)主裝修須知。業(yè)主簽署裝修管理協(xié)議，領(lǐng)取裝修審批表。通知業(yè)主裝修須知。業(yè)主填寫審批表，交物業(yè)部房管員。施工責(zé)任人出具施工單位營業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件業(yè)主、施工責(zé)任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。物業(yè)部房管員、消防員、追蹤監(jiān)督施工情況，日巡視施工現(xiàn)場四次。報(bào)物業(yè)部房管員驗(yàn)收，并簽署驗(yàn)收意見。確保期到后辦退還押金手續(xù)。圖十住宅裝修管理程序步驟圖圖十住宅裝修管理程序步驟圖重大項(xiàng)目反饋監(jiān)督指導(dǎo)圖十一公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)程序步驟圖

保潔組圖十二保潔管理程序步驟圖圖十三綠化管理程序步驟圖1、發(fā)生火警應(yīng)急處理（1）各區(qū)域值班人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作；（2）現(xiàn)場滅火組負(fù)責(zé)火場滅火；（3）保潔部人員幫助小區(qū)業(yè)主組織物資疏散，秩序維護(hù)隊(duì)負(fù)責(zé)組織現(xiàn)場警戒；（4）管理處辦公室人員責(zé)任人員撤離疏導(dǎo)；（5）管理處主任、秩序維護(hù)隊(duì)責(zé)任人幫助消防隊(duì)指揮滅火工作；（6）小區(qū)發(fā)生火警使用代號“119”；（7）職員如發(fā)覺火情，必需保持鎮(zhèn)靜，立即用電話或?qū)χv機(jī)通知就近秩序維護(hù)值班人員或秩序維護(hù)隊(duì)責(zé)任人，并視火勢大小，就近取滅火器或消防栓盤管水槍滅火（電器著火先關(guān)電閘，氣體著火先關(guān)氣閘）；（8）秩序維護(hù)隊(duì)當(dāng)值人員A、接到火情匯報(bào)后，就近秩序維護(hù)值班人員應(yīng)立即通知秩序維護(hù)隊(duì)責(zé)任人，并快速趕往現(xiàn)場觀察確定火情；秩序維護(hù)隊(duì)責(zé)任人接到匯報(bào)后，也應(yīng)立即前往火警現(xiàn)場觀察；B、火情確定后，秩序維護(hù)隊(duì)責(zé)任人應(yīng)立即向管理處匯報(bào)，匯報(bào)時(shí)必需講清楚火警位置；C、然后，秩序維護(hù)隊(duì)責(zé)任人快速通知當(dāng)值秩序維護(hù)領(lǐng)班召集當(dāng)值秩序維護(hù)人員及宿舍秩序維護(hù)人員趕赴現(xiàn)場，幫助滅火；D、由現(xiàn)場指揮決定是否向消防部門報(bào)警，報(bào)警時(shí)，清楚小區(qū)所在位置；E、秩序維護(hù)隊(duì)責(zé)任人應(yīng)和火災(zāi)現(xiàn)場指揮保持親密聯(lián)絡(luò)，聽從火災(zāi)現(xiàn)場指揮人員命令，并經(jīng)過廣播疏散工作人員；做好火警統(tǒng)計(jì)；F、門崗（車輛出入口崗）堅(jiān)守崗位，確保通道通暢，確保消防車輛順利到位；G、其它當(dāng)值秩序維護(hù)員應(yīng)堅(jiān)守崗位，維持好秩序和監(jiān)控各通道，確保通暢；H、各巡查崗和宿舍職員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場救火和疏散人員、維護(hù)公共秩序，保障通道通暢并幫助消防隊(duì)，逐房檢驗(yàn)、核實(shí)疏散人員是否完全撤離火災(zāi)現(xiàn)場；I、秩序維護(hù)隊(duì)隊(duì)長做好事故統(tǒng)計(jì)，填寫《突發(fā)事件匯報(bào)》和書面匯報(bào)報(bào)管理處及當(dāng)?shù)叵啦块T；（9）工程部人員在工程部責(zé)任人領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)應(yīng)急電源、設(shè)備等正常運(yùn)行。切斷火災(zāi)現(xiàn)場電源。（10）現(xiàn)場滅火組①管理處責(zé)任人為火災(zāi)現(xiàn)場指揮（管理處責(zé)任人缺席情況下，秩序維護(hù)隊(duì)責(zé)任人為火災(zāi)現(xiàn)場指揮），負(fù)責(zé)指揮火場滅火及人員物品疏散；②接到火警信號后，滅火應(yīng)急分隊(duì)（秩序維護(hù)員兼）立即抵達(dá)現(xiàn)場成立現(xiàn)場滅火組，確定火情，并立即組織滅火；③火警現(xiàn)場滅火最高指揮，確定人員分配，確定鋪設(shè)水帶路線和滅火劑、滅火器材；④火災(zāi)現(xiàn)場指揮確定疏散人員及物資出口、疏散路線，組織消防人員引導(dǎo)、護(hù)送疏散人員有秩序地撤離至安全區(qū)。（11）保潔部在保潔部責(zé)任人領(lǐng)導(dǎo)下，幫助疏散物資。撲滅火災(zāi)，調(diào)查結(jié)束后，幫助清理火災(zāi)現(xiàn)場；（12）人員及物品疏散方案①妥善組織人員、物品撤離危險(xiǎn)地帶；②現(xiàn)場若有被困人員，應(yīng)本著“先人員，后財(cái)產(chǎn)”、“先救人，后滅火”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行搶救；③并視火情程度采取對應(yīng)疏散方法（比如破門進(jìn)入，緊急疏散人員和物資），事后由管理處責(zé)任人向業(yè)主做好解釋工作。④人員物品疏散完成后，管理處安排人員幫助相關(guān)部門查明原因、計(jì)算損失。（13）滅火器材選擇①因電器故障短路及液化石油氣等燃?xì)庖l(fā)著火，應(yīng)快速切斷電源、氣源，用ABC干粉或其它阻燃材料進(jìn)行撲救；②汽油、柴油等著火，用C02滅火器進(jìn)行撲救；③假如檔案資料，精神設(shè)備著火，用C02滅火器滅火。（14）滅火器材使用方法①使用ABC干粉滅火器時(shí)應(yīng)對準(zhǔn)著火部位根部噴射，同時(shí)還要注意對著火物冷卻降溫，已免復(fù)燃；②使用消防栓盤管水槍時(shí)，要利用掩蔽體，盡可能靠近火源，充足發(fā)揮水槍作用，提升滅火效果；2、發(fā)生安全防范事件應(yīng)急處理（1）管理處主任負(fù)責(zé)發(fā)生安全防范事件現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。（管理處主任缺席情況下，由秩序維護(hù)隊(duì)責(zé)任人替換）；（2）當(dāng)值人員按程序分工各負(fù)其責(zé)：秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)安全防范；其它部門職員應(yīng)服從上級領(lǐng)導(dǎo)調(diào)遣，主動參與人員救護(hù)或物資疏散；（3）偷竊、匪警應(yīng)急處理程序：①小區(qū)內(nèi)發(fā)生偷竊、匪警情況時(shí)，對講機(jī)聯(lián)絡(luò)使用代號“II”。秩序維護(hù)員在執(zhí)勤中遇有（或接報(bào)）公開使用暴力或其它手段（如打、砸、搶、偷等）強(qiáng)行索取、毀壞小區(qū)財(cái)物或威脅業(yè)主人身安全犯罪行為時(shí)要切實(shí)推行秩序維護(hù)員職責(zé)，快速阻止犯罪；②當(dāng)發(fā)生安全防范事件時(shí)，當(dāng)值人員要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時(shí)立即經(jīng)過通訊設(shè)備呼叫求援；③當(dāng)值秩序維護(hù)領(lǐng)班在接到救援信號后，要立即趕到現(xiàn)場，同時(shí)通知各崗位封鎖各出口，然后快速向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；④重大案情，當(dāng)值人員必需立即撥打110報(bào)警；⑤若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、衣著、相貌、外形、所用交通工具及特征等；⑥有案發(fā)覺場（包含偷竊、搶劫現(xiàn)場）要保護(hù)現(xiàn)場，任何人不得私自移動任何東西，包含罪犯留下一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓⑦統(tǒng)計(jì)事主所提供全部情況，統(tǒng)計(jì)被搶（盜）物品及價(jià)值，問詢事主是否有任何線索、懷疑對象等情況；⑧若是在追捕過程中，有犯罪分子遺留下來多種物品、作案工作等，應(yīng)用鉗子或其它工具提取，然后放入塑料袋內(nèi)，妥善保留并交公安機(jī)關(guān)處理，切不可將秩序維護(hù)人員或其它人員指紋等痕跡留在物品上；⑨事主或現(xiàn)場如有些人受傷，要立即設(shè)法立即送醫(yī)院治搶救，并匯報(bào)管理處。（4）小區(qū)內(nèi)發(fā)生斗毆事件處理①秩序維護(hù)員在執(zhí)勤中發(fā)覺在公眾區(qū)內(nèi)有些人員在爭吵、斗毆現(xiàn)象時(shí)，要立即阻止。②阻止標(biāo)準(zhǔn)：勸阻雙方住手、住口；將爭吵或斗毆雙方或方勸離現(xiàn)場；持有器械斗毆則應(yīng)先阻止持械一方；有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治；快速匯報(bào)（或由其它當(dāng)值人員轉(zhuǎn)達(dá)）管理處領(lǐng)導(dǎo)，秩序維護(hù)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)，由秩序維護(hù)隊(duì)出面調(diào)解，如個(gè)人力量單薄，應(yīng)向秩序維護(hù)隊(duì)值班室請救支援。③在阻止雙方爭吵、斗毆時(shí)，要保持中立，切記不能動粗，不許可惡言相向或偏幫某一方。（5）發(fā)覺可疑分子處理①各出入口崗位或巡查崗如發(fā)覺可疑分子，要審查其證件，嚴(yán)禁無證人員進(jìn)入物業(yè)內(nèi)。巡查崗在小區(qū)內(nèi)發(fā)覺可疑分子，要查驗(yàn)其證件，必需時(shí)帶到秩序維護(hù)隊(duì)作深入審查。②要處理各類可疑人員時(shí)，不許可敲詐、勒索、恐嚇、私自罰款。（6）發(fā)覺有客人醉酒鬧事或精神病人處理方法①醉酒者或精神病人失去理智，處于不能自控狀態(tài)下，易對自己或其它人員傷害，秩序維護(hù)員應(yīng)立即對采取控制和監(jiān)督方法。②盡可能查清醉酒者或精神病人身份（或其它證實(shí)），立即通知家眷，讓她們派人領(lǐng)回去。③若醉酒者或精神病人有危害小區(qū)公共秩序行為，即上報(bào)派出所和相關(guān)部門處理。（7）秩序維護(hù)員在執(zhí)勤中，若碰到不愿出示證件又強(qiáng)行進(jìn)入，強(qiáng)行在不準(zhǔn)停車地方停放，在不該堆放垃圾地方堆垃圾等，可采取以下處理方法：①糾正違章時(shí)，要使用禮貌規(guī)范服務(wù)用語，以理服人。對不聽勸阻者，要查清姓名、單位，如實(shí)統(tǒng)計(jì)并向管理處或秩序維護(hù)隊(duì)匯報(bào)。②發(fā)生糾紛時(shí)，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作標(biāo)準(zhǔn)，若碰到蠻橫無理，打罵秩序維護(hù)員可上報(bào)管理處或秩序維護(hù)隊(duì)，由領(lǐng)導(dǎo)出面妥善處理。若社會上人來小區(qū)內(nèi)有意擾亂，不聽勸說，自行共事，情節(jié)嚴(yán)重，即報(bào)管理處。③秩序維護(hù)隊(duì)長負(fù)責(zé)做好現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)，并填寫《突發(fā)事件匯報(bào)》交企業(yè)安保部和管理處。3、意外事件應(yīng)急處理（1）遇急癥病人應(yīng)急處理①第一時(shí)間趕到病人所在現(xiàn)場；②立即通知管理處、秩序維護(hù)隊(duì)；③在有可能情況下，通知病人單位和家眷；④如情況危急，速撥打“120”求救；（2）觸電事故應(yīng)急處理①發(fā)覺有些人觸電應(yīng)立即趕到現(xiàn)場并通知工程部關(guān)閉電源；②在未關(guān)閉電源之前切不可接觸觸電人員，以免傷害本身，應(yīng)用絕緣材料把線頭或人拉開；③在有條件情況下立即對病人進(jìn)行人工搶救；④情況緊急，立即匯報(bào)秩序維護(hù)值班室打“120”求救。（3）丟失物品處理①接到小區(qū)人員物品丟失信息，首先對發(fā)生事件表示關(guān)注，統(tǒng)計(jì)丟失人員姓名、房號，丟失物品名稱、數(shù)量，丟失地點(diǎn)和時(shí)間；②立即派人到事發(fā)覺場了解情況，保護(hù)好現(xiàn)場，同時(shí)匯報(bào)管理處；③問詢事件過程，如丟失人員要求向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，可代用戶報(bào)案；④將事件統(tǒng)計(jì)交丟失人簽字；⑤對案件現(xiàn)場必需位置進(jìn)行拍照；⑥對事件進(jìn)行必需調(diào)查及分析；⑦隨時(shí)和相關(guān)部門保持聯(lián)絡(luò)，了解事態(tài)進(jìn)展情況，立即將信息反饋給丟失人員；⑧做好“物品失竊調(diào)查分析匯報(bào)”存檔備查。（4）客人損壞小區(qū)財(cái)務(wù)處理①小區(qū)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施遭到損壞時(shí)，應(yīng)禮貌地請損壞人臨時(shí)不離開。即用對講機(jī)通知領(lǐng)班和管理處人員到場；②要求損壞人到現(xiàn)場查對被損壞物品，分清責(zé)任，必需時(shí)可損壞人簽字認(rèn)可（損壞人簽字認(rèn)可后若屬于小區(qū)內(nèi)業(yè)主可讓其先離開，若不是必需要其交納賠償金）；③對被損壞物品必需時(shí)進(jìn)行拍照存檔；④向損壞人申明賠償責(zé)任，但具體賠償應(yīng)由管理處決定；⑤認(rèn)真統(tǒng)計(jì)事情經(jīng)過，做好“客人損壞物品匯報(bào)”存檔備查。（5）車輛被損、被盜應(yīng)急處理①車輛被損壞處理A、當(dāng)發(fā)覺車輛被碰撞、磨擦造成損壞，秩序維護(hù)員應(yīng)記下肇事車牌號碼，臨時(shí)不放其駛出小區(qū)，立即匯報(bào)領(lǐng)班和物業(yè)管理處責(zé)任人及受損車主和肇事車主共同協(xié)商處理；B、假如車輛被損壞而未當(dāng)場發(fā)覺時(shí)，秩序維護(hù)員發(fā)覺后要立即通知當(dāng)值領(lǐng)班和物業(yè)管理處，也要立即通知車主，共同協(xié)商處理處理。②車輛被盜處理A、車輛在車場被盜后，由物業(yè)管理處責(zé)任人確定后，立即通知車主，協(xié)同車主向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案；B、事故發(fā)生后，被保險(xiǎn)人（車主、管理處）雙方應(yīng)立即通知保險(xiǎn)企業(yè)。保管單位要幫助車主向保險(xiǎn)企業(yè)索賠；C、秩序維護(hù)員、管理處、車主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)和保險(xiǎn)企業(yè)做好調(diào)查處理工作；D、秩序維護(hù)員認(rèn)真填寫交接班統(tǒng)計(jì)，如實(shí)寫明車輛進(jìn)出場時(shí)間、停放地點(diǎn)，發(fā)生事故時(shí)間，和發(fā)覺后匯報(bào)相關(guān)人員情況；E、管理處應(yīng)和公安機(jī)關(guān)隨時(shí)取得聯(lián)絡(luò)，并將相關(guān)處理情況反饋給車主，并做好統(tǒng)計(jì)。F、秩序維護(hù)隊(duì)要認(rèn)真總結(jié)車輛被盜事故原因，檢驗(yàn)管理工作中是否存在問題，立即整改并報(bào)管理處。秩序維護(hù)隊(duì)做好“意外事件應(yīng)急處理匯報(bào)”存檔備查。三、物資裝備情況物質(zhì)裝備根據(jù)必需實(shí)用、節(jié)儉標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)預(yù)算做以下計(jì)劃：管理用房計(jì)劃：共210m2

器械、工具、裝備和辦公用具計(jì)劃單位：元類別編號名稱數(shù)量單位單價(jià)累計(jì)備注維修工具180型疏通機(jī)1臺.00.002沖擊鉆1臺1400.001400.003手槍電鉆1臺400.00400.004鋁合金梯1把500.00500.005管鉗4把30.00120.006板手1套120.00120.007電工工具2套300.00600.00小計(jì)5140.00綠化工具8鋤、鏟、鎬、刀、剪2批150.00300.00小計(jì)300.00清潔工具9垃圾周轉(zhuǎn)車5臺300.001500.0010保潔工具5批50.00250.00小計(jì)1750.00通訊器材11對講機(jī)3臺1000.003000.00小計(jì)3000.00辦公用品12辦公桌椅、文件柜、保險(xiǎn)柜2批套1200.002400.0013電腦、打印機(jī)1套3500.003500.00小計(jì)5900.00其它費(fèi)用14職員宿舍鐵床5套1500.00小計(jì)1500.00總計(jì)17590.00第三部分管理人員配置、培訓(xùn)和管理一、管理人員配置我企業(yè)在“五嶺閣”管理處人員配置上，根據(jù)“高智能+高技能”，“高學(xué)歷+重經(jīng)驗(yàn)”相結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)。錄用職員時(shí)，必需先培訓(xùn)，后上崗，管理人員100%持證上崗，另外，必需有足夠人才貯備，在自有些人員中，高層領(lǐng)導(dǎo)及關(guān)鍵技術(shù)骨干從郴州金盛物業(yè)調(diào)用。主任1人，經(jīng)過全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)。從事物業(yè)管理多年，含有較強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力。內(nèi)部管理架構(gòu)圖郴州市金盛物業(yè)服務(wù)郴州市金盛物業(yè)服務(wù)小區(qū)管理處主任一人小區(qū)管理處主任一人小區(qū)管理員一人小區(qū)管理員一人保潔組五人維修組二人秩維組九人綠化組二人保潔組五人維修組二人秩維組九人綠化組二人二、管理人員培訓(xùn)企業(yè)競爭是人才競爭。而人才競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否能最大程度地開發(fā)人力資源。要實(shí)現(xiàn)管理人員素質(zhì)現(xiàn)代化，必需規(guī)范企業(yè)培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。我們確定了極具針對性機(jī)關(guān)物業(yè)管理人員培訓(xùn)目標(biāo)，嚴(yán)格根據(jù)ISO9002標(biāo)準(zhǔn)，確立了全員終生培訓(xùn)計(jì)劃。企業(yè)劃撥專題培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)，用于購置培訓(xùn)所需設(shè)備、落實(shí)培訓(xùn)師資力量和培訓(xùn)場地等。采取優(yōu)異培訓(xùn)手段，全方位、多層次地傳輸新理論，傳授新技術(shù)。關(guān)鍵開展智能化培訓(xùn)、電腦培訓(xùn)、外語培訓(xùn)和物業(yè)管理培訓(xùn)，提升職員綜合素質(zhì)，為機(jī)關(guān)物業(yè)管理培養(yǎng)復(fù)合型人才。同時(shí)，我們確立了“全員培訓(xùn)、全過程考評”培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真實(shí)落到實(shí)處。1、培訓(xùn)系統(tǒng)組成圖一目標(biāo)計(jì)劃目標(biāo)計(jì)劃四二組織安排崗位應(yīng)用組織安排崗位應(yīng)用三考評評價(jià)考評評價(jià)組成圖說明：①為了使培訓(xùn)更有實(shí)效，我們依據(jù)“五嶺閣”物業(yè)管理特點(diǎn)，確定目標(biāo)并確定計(jì)劃。在此基礎(chǔ)上確定培訓(xùn)組織形式、課程設(shè)置、培訓(xùn)方法立即限等。②計(jì)劃制訂后，依據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行落實(shí)，靈活利用適宜訓(xùn)練形式和方法，使培訓(xùn)取得預(yù)期效果。③培訓(xùn)考評和評定是培訓(xùn)工作一個(gè)極其關(guān)鍵步驟，我們藉此充足了解培訓(xùn)功效，掌握職員接收效果。④最終依據(jù)評定考評，立即調(diào)整培訓(xùn)思緒，確定以后培訓(xùn)工作關(guān)鍵。并把理論應(yīng)用到實(shí)踐工作之中，使培訓(xùn)工作真正落到實(shí)處。⑤培訓(xùn)組織形式企業(yè)憑借物業(yè)管理技術(shù)指導(dǎo)培訓(xùn)中心優(yōu)勢，在培訓(xùn)中以后調(diào)控監(jiān)督下，由小區(qū)管理處管理中心具體落實(shí)實(shí)施。2、培訓(xùn)目標(biāo)我們培訓(xùn)目標(biāo)是：經(jīng)過培訓(xùn)，提升職員文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為“五嶺閣”小區(qū)培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬物業(yè)管理隊(duì)伍，使小區(qū)物業(yè)管理愈加富有成效。3、培訓(xùn)內(nèi)容①新職員入職培訓(xùn)：A、企業(yè)培訓(xùn)：企業(yè)發(fā)展史、企業(yè)經(jīng)營方針、企業(yè)理念、企業(yè)精神及管理目標(biāo)等。B、職員手冊培訓(xùn)：職員守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等。C、小區(qū)管理處概況培訓(xùn)：“五嶺閣”概況、物業(yè)管理目標(biāo)、管理規(guī)章制度、管理架構(gòu)等。D、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強(qiáng)化服務(wù)意識專題培訓(xùn)。E、軍訓(xùn)和參與學(xué)習(xí)。②崗位專業(yè)技能培訓(xùn)：A、基礎(chǔ)技能培訓(xùn)：對應(yīng)崗位專業(yè)知識、質(zhì)量實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量考評標(biāo)準(zhǔn)等。B、新技術(shù)（能）培訓(xùn)：智能化技術(shù)、信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、新設(shè)備儀器使用和管理技術(shù)等。③素質(zhì)提升培訓(xùn)：A、管理人員實(shí)施“四個(gè)一”常規(guī)培訓(xùn)，即堅(jiān)持每個(gè)月寫一篇體會，讀一本專業(yè)好書，參與一次講座，參與一次競賽。B、操作層自我開發(fā)培訓(xùn)：利用社會辦學(xué)條件，進(jìn)行相關(guān)學(xué)歷、職稱外送培訓(xùn)。④新政策、新理論培訓(xùn)：⑤培訓(xùn)者培訓(xùn)：4、培訓(xùn)方法①在職進(jìn)修：關(guān)鍵形式有專題研計(jì)、實(shí)際案例分析、模擬實(shí)踐演練、現(xiàn)場參觀研修、常規(guī)集中講課、講座等。這種培訓(xùn)以企業(yè)出資自培為主。②脫產(chǎn)進(jìn)修：外出參觀學(xué)習(xí)、短期研修班、外送專職培訓(xùn)。企業(yè)出資，派人參與培訓(xùn)學(xué)習(xí)。③自我培訓(xùn)：關(guān)鍵是電大、夜大、函大等形式。5、培訓(xùn)計(jì)劃①第一階段：入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)計(jì)劃企業(yè)將集中組織入職培訓(xùn)和崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容分為4個(gè)方面：封閉培訓(xùn)、集中培訓(xùn)、上崗實(shí)習(xí)、接管準(zhǔn)備期培訓(xùn)。具體計(jì)劃以下：

階段天數(shù)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)人培訓(xùn)對象一1天軍訓(xùn)武警部隊(duì)全體職員二半天企業(yè)概況及經(jīng)營方針、企業(yè)理論和企業(yè)精神總經(jīng)理全體職員半天服務(wù)場地概況、管理目標(biāo)及管理規(guī)章制度副總經(jīng)理全體職員半天服務(wù)場地管理方案討論主任全體職員三半天職員守則、理念行為規(guī)范手冊、物業(yè)管理知識部長全體職員1天崗位和工種業(yè)務(wù)培訓(xùn)：崗位職責(zé)、工作步驟、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)各部門組長全體職員四1天各部門、崗位人員到對應(yīng)崗位學(xué)習(xí)ISO9002工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)副總經(jīng)理全體職員五半天房屋驗(yàn)收移交程序部長管理人員半天保密知識培訓(xùn)外聘全體職員六半天消防安全、應(yīng)急常識外聘全體職員半天考試部長全體職員培訓(xùn)地點(diǎn)依據(jù)實(shí)際情況另定。②第二階段：管理期培訓(xùn)“五嶺閣”接管后，伴隨各項(xiàng)工作不停深入，為確保管理人員嚴(yán)格按程序操作，規(guī)范服務(wù)，提升水平，我們將在入職培訓(xùn)基礎(chǔ)上，深入開展，具體計(jì)劃以下：培訓(xùn)專題培訓(xùn)人培訓(xùn)對象物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)狀況及發(fā)展趨勢總經(jīng)理管理人員崗前培訓(xùn)總結(jié)表彰經(jīng)理操作層職員怎樣杜絕違章經(jīng)理操作層職員怎樣切實(shí)提升服務(wù)水準(zhǔn)經(jīng)理操作層職員怎樣當(dāng)好部門主管總經(jīng)理管理人員內(nèi)務(wù)管理經(jīng)理操作層職員企業(yè)文化建設(shè)初探總經(jīng)理管理人員《條例》、《細(xì)則》及相關(guān)法規(guī)經(jīng)理操作層職員公共關(guān)系原理總經(jīng)理管理人員怎樣接待住戶及處理投訴藝術(shù)經(jīng)理操作層職員智能化設(shè)施簡易維修知識經(jīng)理操作層職員房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識總經(jīng)理管理人員怎樣做好上門服務(wù)工作經(jīng)理操作層職員企業(yè)管理學(xué)總經(jīng)理管理人員優(yōu)異大廈（小區(qū)）評選標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)理操作層職員人事管理技巧總經(jīng)理管理人員怎樣有效調(diào)動工作主動性經(jīng)理操作層職員機(jī)電設(shè)備原理和維護(hù)總經(jīng)理管理人員怎樣開展班組建設(shè)、增強(qiáng)凝聚力經(jīng)理操作層職員物業(yè)管理內(nèi)涵經(jīng)理全體職員6、培訓(xùn)輔助設(shè)施a、攝像機(jī)b、計(jì)算機(jī)c、攝影機(jī)d、智能化網(wǎng)絡(luò)e、游戲道具等7、培訓(xùn)評定考評①培訓(xùn)前考評：了解職員現(xiàn)實(shí)狀況，制訂切實(shí)可行培訓(xùn)計(jì)劃，確定職員培訓(xùn)需求方向。②培訓(xùn)中考評：技術(shù)（能）方面培訓(xùn)，要依據(jù)實(shí)際情況，邊培訓(xùn)、邊考察，理論和實(shí)踐相結(jié)合，便于了解職員是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對沒有按要求做職員進(jìn)行督導(dǎo)和指正。③培訓(xùn)后考評：分為實(shí)操考評和書面考證兩種，反饋培訓(xùn)績效，把考評結(jié)果作為考評職員綜合培訓(xùn)成績關(guān)鍵依據(jù)。三、管理人員管理1、量才錄用，培養(yǎng)提升我們在用人機(jī)制上：重視管理人員品德修養(yǎng)、工作能力及在職培訓(xùn)：強(qiáng)調(diào)管理人員一專多能和管理隊(duì)伍年輕化、知識化。在管理人員選拔上，我們將嚴(yán)格根據(jù)崗位要求制訂招聘標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)招聘標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)錄用。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“適用”為標(biāo)準(zhǔn)，避免“大材小用”現(xiàn)象。在管理人員培訓(xùn)上，我們對每一崗位工作技能全部要求了達(dá)標(biāo)要求，并經(jīng)過在職教育、崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多個(gè)形式對管理人員進(jìn)行培養(yǎng)，不停提升其綜合素質(zhì)。2、默契合作，充足授權(quán)強(qiáng)調(diào)分工合作工作態(tài)度。我們將采取管理處主任全權(quán)負(fù)責(zé)直線職能管理方法，各項(xiàng)目組本著精干、高效標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置崗位，首先確保管理人職員作負(fù)荷飽滿，其次避免各崗位職責(zé)交叉，做到“人人有事做，事事有些人管”。同時(shí)我們提倡全員協(xié)調(diào)管理，職員應(yīng)以合作姿態(tài)開展工作。提倡合理授權(quán)，在業(yè)主面前，每個(gè)職員全部是管理處主任。學(xué)會授權(quán)是我們對管理人員基礎(chǔ)要求。管理處主任經(jīng)過授權(quán)，將更多精力和時(shí)間放在把握全局，正確決議上。各項(xiàng)目主管經(jīng)過授權(quán)從繁瑣日常事務(wù)中脫離出來。同時(shí)，經(jīng)過授權(quán)，每位職員全部能快速地處理業(yè)主提出服務(wù)需求，讓業(yè)主在第一時(shí)間得到滿意服務(wù)。同時(shí)建立檢驗(yàn)齊全反饋制度，各級管理人員經(jīng)過定時(shí)檢驗(yàn)，檢驗(yàn)授權(quán)效果。對偏離服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)行為立即糾正，避免管理失控。堅(jiān)持分級指揮和逐層反饋標(biāo)準(zhǔn)。我們強(qiáng)調(diào)一個(gè)上級標(biāo)準(zhǔn)，并在管理處內(nèi)部建立逐層向上負(fù)責(zé)垂直指揮系統(tǒng)。管理處主任及各項(xiàng)目主管依據(jù)實(shí)際情況發(fā)出工作指令，并經(jīng)過現(xiàn)場指導(dǎo)、工作例會、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐層向下傳達(dá)和實(shí)施。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級指揮，而作業(yè)人員碰到問題也必需逐層向上匯報(bào)，不得越級請示。3、定時(shí)考評，績效為本績效考評，是我們?nèi)肆Y源管理關(guān)鍵組成部分。其根本目標(biāo)是營造“以效率為導(dǎo)向”良好工作氣氛。管理人員績效考評將嚴(yán)格依據(jù)企業(yè)已建立并有效運(yùn)作績效考評體系進(jìn)行考評。經(jīng)過企業(yè)品質(zhì)管理部等相關(guān)職能部門、管理處主任、4、獎懲嚴(yán)明，優(yōu)勝劣汰對職員實(shí)施正確立即獎懲，是維持職員長久工作動力有效手段。將以企業(yè)《職員獎懲條例》為依據(jù)，對管理人員進(jìn)行對應(yīng)激勵和約束。對工作努力，成績優(yōu)異管理人員，我們將視情況授予“金盛物業(yè)企業(yè)尤其獎”、“優(yōu)異職員獎”及“特殊貢獻(xiàn)獎”等榮譽(yù)，并給一定物質(zhì)獎勵。對工作不負(fù)責(zé)任或違反紀(jì)律管理人員，則給一至三級對應(yīng)處分。我們要求：受到三級處分職員將視情況給降級或解聘處理。同時(shí)我們提倡“五嶺閣”管理處全部職員主動參與物業(yè)管理企業(yè)競爭上崗及雙向選擇。我們要求主管以上管理人員必需經(jīng)過競爭方法獲取上崗資格，作業(yè)人員經(jīng)過雙向選擇方法獲取上崗資格。上崗后必需圍繞“質(zhì)量一成本以否決”運(yùn)作，定時(shí)接收考評，對無法完成質(zhì)量指標(biāo)或成本指標(biāo)個(gè)人，不僅否決其效益工資和獎金，而且和其任職（或上崗）資格掛鉤。每十二個(gè)月底，對于個(gè)人績效考評排位在后幾位管理層人員和操作層人員實(shí)施末位淘汰制，經(jīng)過補(bǔ)充新職員，增強(qiáng)內(nèi)部競爭力，從而保持整體隊(duì)伍活力。

第四部分管理規(guī)章制度和檔案管理一、管理規(guī)章制度在建立“五嶺閣”小區(qū)管理規(guī)章制度時(shí)，努力爭取完善健全，可操作性強(qiáng)，做到科學(xué)化、規(guī)范化管理，依據(jù)ISO9002質(zhì)量確保體系，確保服務(wù)高水準(zhǔn)，和把最優(yōu)異物業(yè)管理、企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和國家、省市物業(yè)管理要求融于各項(xiàng)制度之中。累計(jì)劃擬規(guī)章制度94個(gè)，其中：公眾制度26個(gè)，內(nèi)部崗位責(zé)任制20個(gè)，管理運(yùn)作制度34個(gè)，考評制度14個(gè)。1、公眾制度26個(gè)1、業(yè)主委員會章程2、管理規(guī)約3、精神文明建設(shè)條約4、鄉(xiāng)規(guī)民約5、清潔衛(wèi)生條約6、樓宇管理要求7、住宅裝修管理要求8、住宅裝修管理?xiàng)l約9、裝修工程人員管理要求10、裝修驗(yàn)收及違章處理要求11、停水停電及違章違金收繳要求12、嚴(yán)禁違章占地及違章亂搭建管理要求13、消防及安全管理要求14、安全防范管理要求15、文化娛樂場所管理要求16、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理要求17、停車場管理要求18、自行車、摩托車保管要求19、交通管理要求20、清潔衛(wèi)生管理要求21、園林綠化管理要求22、出租房及暫住人員管理要求23、系統(tǒng)控制管理要求24、安全用電、用水管理要求25、水泵房管理要求26、配電房管理要求2、內(nèi)部崗位職責(zé)20個(gè)管理處27、管理處主任崗位職責(zé)辦公室28、管理處電腦信息員崗位職責(zé)29、管理處食堂工作人員崗位職責(zé)物業(yè)部30、管理處房管員崗位職責(zé)31、管理處綠化組組長崗位職責(zé)32、管理處綠化工崗位職責(zé)33、管理處保潔組組長崗位職責(zé)34、管理處保潔組崗位職責(zé)工程部35、管理處工程部工程師崗位職責(zé)36、管理處水電組組長崗位職責(zé)37、管理處維修工崗位職責(zé)秩序維護(hù)部38、管理處安全防范大隊(duì)隊(duì)長崗位職責(zé)39、管理處安全防范監(jiān)督檢驗(yàn)員崗位職責(zé)40、管理處執(zhí)勤巡查員崗位職責(zé)41、管理處安全防范大隊(duì)帶班員崗位職責(zé)42、管理處安全防范大隊(duì)交通管理員崗位職責(zé)43、管理處安全防范大隊(duì)安全防范員管理職責(zé)44、管理處安全防范大隊(duì)?wèi)?yīng)急分隊(duì)隊(duì)員崗位職責(zé)45、管理處安全防范大隊(duì)義務(wù)消防員崗位職責(zé)46、管理處汽車（摩托車）保管員崗位職責(zé)3、管理運(yùn)作制度34個(gè)47、管理處工作制度48、管理處職員職業(yè)道德規(guī)范49、管理處廉潔制度50、管理處回訪制度51、管理處接待來訪投訴工作制度52、管理處有償服務(wù)收費(fèi)制度53、管理處職員守則54、管理處辦公制度55、管理處值班管理要求56、管理處職員培訓(xùn)制度57、管理處對外服務(wù)工作制度58、管理處器械設(shè)備維修保養(yǎng)制度59、管理處房管職員作標(biāo)準(zhǔn)要求60、管理處檔案資料管理制度61、管理處行政工作制度62、管理處物業(yè)部工作制度63、管理處辦公室工作制度64、管理處工程部工作制度65、管理處保潔組工作制度66、管理處綠化組工作制度67、管理處安全防范大隊(duì)職員工作制度68、管理處安全防范大隊(duì)紀(jì)律暫行要求69、管理處安全防范大隊(duì)執(zhí)勤程序70、管理處安全防范大隊(duì)情況處理措施71、管理處安全防范大隊(duì)獎罰要求72、管理處交通管理員上崗守則73、管理自安全防范大隊(duì)工作制度74、管理處安全防范大隊(duì)學(xué)習(xí)和訓(xùn)練制度75、管理處安全防范大隊(duì)執(zhí)勤制度76、管理處安全防范大隊(duì)儀容儀表及內(nèi)務(wù)衛(wèi)生制度77、管理處職員宿舍管理要求78、管理處洗車服務(wù)職員工作制度79、管理處房屋維修工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)80、管理處全方面質(zhì)量管理實(shí)施措施4、考評制度14個(gè)81、管理處職員工作績效考評表82、管理處干部工作績效考評表83、管理處行政人員考評標(biāo)準(zhǔn)84、管理處房管員考證措施85、管理處房管職員作考證表86、管理處房管職員作考評表87、管理處房屋及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)88、管理處機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)89、管理處維修工考評標(biāo)準(zhǔn)90、管理處綠化管養(yǎng)考評標(biāo)準(zhǔn)91、管理處安全防范大隊(duì)考評標(biāo)準(zhǔn)92、管理處安全防范員執(zhí)勤考評表93、管理處安全防范大隊(duì)訓(xùn)練考評表94、管理處保潔組職員考評標(biāo)準(zhǔn)二、檔案管理檔案建立和管理要做到：（1）檔案資料標(biāo)準(zhǔn)化；（2）檔案管理員專業(yè)化；（3）檔案管理科學(xué)化；（4）實(shí)施計(jì)算機(jī)貯存和原始資料雙檔制。檔案建立和管理是物業(yè)管理關(guān)鍵內(nèi)容?？茖W(xué)化、現(xiàn)代化、規(guī)范化檔案管理將更有力地促進(jìn)物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理水平，最終達(dá)成愈加好地為住戶服務(wù)目標(biāo)。（一）檔案建立1、辦公室設(shè)專員負(fù)責(zé)五嶺閣檔案建立和管理工作。根據(jù)多種檔案對溫度、溫度和照明要求，建立標(biāo)準(zhǔn)檔案資料室；檔案管理員必需經(jīng)培訓(xùn)并合格后才能上崗。2、制訂檔案建立和管理工作步驟，檔案資料管理規(guī)章制度，檔案資料管理員崗位責(zé)任制。3、系統(tǒng)地搜集五嶺閣工程檔案資料、住戶資料、管理檔案及其它檔案，具體內(nèi)容見附表。（二）檔案管理1、充足利用計(jì)算機(jī)管理在現(xiàn)代信息社會，廣泛地應(yīng)用計(jì)算機(jī)，參與各行業(yè)、各方面工作，已成為現(xiàn)代化管理關(guān)鍵手段，在檔案管理上，充足發(fā)揮計(jì)算機(jī)含有數(shù)據(jù)處理功效，貯存信息量大、安全可靠、易于保留、方便使用等優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)檔案管理科學(xué)化和現(xiàn)代化。計(jì)算機(jī)應(yīng)用關(guān)鍵表現(xiàn)在：（1）利用計(jì)算機(jī)查詢住戶資料。采取現(xiàn)在最優(yōu)異物業(yè)管理軟件，經(jīng)錄入住戶資料后能夠很方便地查詢相關(guān)住戶資料。我們能夠清楚地查到樓房名稱、業(yè)主姓名、住戶人數(shù)、面積、房屋類型、結(jié)構(gòu)、家庭組員。假如想知道家庭組員情況，可深入查詢其姓名、性別、出生年月、籍貫、關(guān)系、工作單位、職務(wù)、戶籍等情況，這將為我們工作帶來極大方便。（2）財(cái)務(wù)收費(fèi)管理。在計(jì)算機(jī)上輸入住戶水電、氣等數(shù)據(jù)后，計(jì)算機(jī)會進(jìn)行自動匯兌，為銀行劃款提供單據(jù)。打印單據(jù)轉(zhuǎn)交銀行后，可辦理銀行托收，為物業(yè)管理費(fèi)用“一本通”提供更方便快捷、可靠服務(wù)。2、雙檔制保留采取計(jì)算機(jī)貯存和原始檔案雙檔制，實(shí)現(xiàn)檔案資料貯存方法多元化，盡可能把其它形式檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤貯存，以利于保留、查找和利用。3、做到檔案組卷分類科學(xué)化編制統(tǒng)一檔案組卷分類說明書，要求應(yīng)按部分類，以內(nèi)容分類、按同十二個(gè)月度、同一保留期限，同一保留程度次序進(jìn)行組卷，逐一編號、登記造冊、編輯目錄、分柜保留。住戶檔案資料分類標(biāo)準(zhǔn)，每組按柜、每棟按位、每單位按盒、每戶按冊建檔。4、加強(qiáng)檔案安全、保密工作在設(shè)計(jì)建立標(biāo)準(zhǔn)化檔案室之前，考慮了加強(qiáng)檔案室安全管理，配置消防器材和防盜門、網(wǎng)、檔案柜、符合防盜、防火、防蟲、鼠、防潮要求。落實(shí)實(shí)施國家保密法，管理處部分檔案按其秩序維護(hù)程序相關(guān)鍵之分，并以其泄露、遺失會使住戶、管理處利益受到重大、較大損失和不良影響分為絕密、機(jī)密、秘密三級，其它資料檔案，不一樣密級檔案在保管和利用方面將會區(qū)分對待。（三）檔案運(yùn)作1、建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，由一臺主機(jī)網(wǎng)上聯(lián)絡(luò)多臺終端機(jī)，分布在各個(gè)辦公室中，常見檔案應(yīng)用編制計(jì)算機(jī)系統(tǒng)軟件并將檔案資料輸入計(jì)算機(jī)，方便于查閱，密級檔案設(shè)置密碼口令，經(jīng)主任授予口令后方能使用。2、職員因工作需要借閱檔案，應(yīng)辦理借閱登記手續(xù)，并要求借閱期限。3、檔案銷毀，應(yīng)填寫銷毀單，并經(jīng)管理處主任同意后方可實(shí)施，銷毀單由檔案員保留。

附表項(xiàng)目內(nèi)容建筑和工程檔案1、小區(qū)計(jì)劃圖，完工總平面圖2、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備完工圖3、地下管網(wǎng)完工圖4、地質(zhì)勘察匯報(bào)5、工程協(xié)議及開、完工匯報(bào)6、工程預(yù)結(jié)算7、圖紙會審訊錄8、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單9、完工驗(yàn)收書10、關(guān)鍵材料、質(zhì)量確保書11、水電、氣等設(shè)備檢驗(yàn)合格書12、綠化工程完工圖13、小區(qū)各類房屋清單14、小區(qū)各類房屋清單15、小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單16、小區(qū)未完工房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地完工日期

項(xiàng)目內(nèi)容住戶檔案1、購房協(xié)議2、入伙通知書3、夫妻雙方身份證、工作證復(fù)印件4、商、住戶具體資料記錄表5、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議6、家庭人員記錄表7、管理費(fèi)銀行托收檔案裝修檔案1、裝修申報(bào)表2、裝修管理協(xié)議3、裝修人員記錄表4、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)圖管理資料1、管理規(guī)章制度2、管理處文件、通知、資料、歷次活動統(tǒng)計(jì)3、部長值班工作統(tǒng)計(jì)4、商、住戶投訴和回訪統(tǒng)計(jì)5、職員培訓(xùn)和考評統(tǒng)計(jì)6、職員個(gè)人檔案7、安全防范、交通管理統(tǒng)計(jì)8、綠化管養(yǎng)統(tǒng)計(jì)9、財(cái)務(wù)代表及其公布方案10、物業(yè)協(xié)會文件、通知、資料、歷次活動統(tǒng)計(jì)11、其它相關(guān)管理資料維修檔案1、機(jī)電設(shè)備管理維修統(tǒng)計(jì)2、維修申報(bào)、派工統(tǒng)計(jì)3、維修回訪統(tǒng)計(jì)4、重大完善、配套工程統(tǒng)計(jì)第五部分各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾及指標(biāo)采取方法為把“五嶺閣”小區(qū)建設(shè)