大慶市房地產(chǎn)市場研究

大慶市房地產(chǎn)市場研究大慶城市概況房地產(chǎn)市場情況客群定位目錄大慶市概況大慶，位于黑龍江省西部，松嫩平原中部，是一座以石油、石化和高科技產(chǎn)業(yè)著稱的新興城市，是中國最大的陸上油田和重要的石油化工基地。五十年來，累計為國家奉獻原油二十多億噸，上繳利稅一萬七千億元人民幣，出口創(chuàng)匯五百多億美元；先后榮獲聯(lián)合國迪拜改善居住環(huán)境范例獎和中國人居環(huán)境范例獎，并獲得中國內(nèi)陸首家“環(huán)保模范城市〞。大慶市概況大慶多元化經(jīng)濟格局漸行漸近大慶經(jīng)濟根基在油，大慶的開展繁榮得益于油。經(jīng)過50年的開發(fā)建設(shè)，一枝獨秀、一柱擎天的產(chǎn)業(yè)格局正在悄然發(fā)生變化。2021年，全市經(jīng)濟總量到達2120億元，同比增長12.1%。三次產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加值80億元、1730億元、310億元，同比分別增長13.5%、11.5%、16%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為3.8:81.6:14.6。描述產(chǎn)業(yè)開展階段性特點，可概括為八個要點是石油經(jīng)濟支柱作用依然強勁

是石化產(chǎn)業(yè)已成為接續(xù)產(chǎn)業(yè)的重要力量

是地方工業(yè)地位作用及奉獻份額不斷加大是農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)牽動作用進一步加強

是裝備制造業(yè)蘊涵著巨大的開展?jié)撃苁寝r(nóng)業(yè)根底設(shè)施建設(shè)不斷穩(wěn)固是第三產(chǎn)業(yè)開展速度快潛力大大慶經(jīng)濟開展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與其他城市比照分析經(jīng)濟總量稍小人均較強，產(chǎn)業(yè)壯大的任務(wù)還很艱巨

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的壓力依然較大商貿(mào)流通規(guī)模不大，產(chǎn)業(yè)開展的內(nèi)生性動力相對落后經(jīng)濟外向度不高，產(chǎn)業(yè)調(diào)整的外部推力不夠強勁

可支配財力不多，產(chǎn)業(yè)升級的根底相對有限大慶新城三大優(yōu)勢道路：對東風(fēng)新村緯三路、緯四路、緯五路、緯八路、緯九路、緯十路、經(jīng)五街、經(jīng)九街人行道、中寶路，以及市政府周邊的政府東街、政府西街、人民東路、人民西路、文華街、緯一路、體育街共十六條街路進行改造。城建：為穩(wěn)固“三城〞創(chuàng)立成果，提升城市形象，維護油田產(chǎn)能建設(shè)，消除平安隱患，市政府開展了油田礦區(qū)環(huán)境綜合治理工作，對全市范圍內(nèi)影響油田產(chǎn)能建設(shè)及市容觀瞻的建筑物及其它構(gòu)筑物進行撤除。本次治理共撤除68處違章建筑，總面積達2.2萬平方米。地產(chǎn)：近年來，大慶市把房地產(chǎn)業(yè)作為重要經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)來培育、扶持和開展，房地產(chǎn)業(yè)已成為改變城市面貌、改善人居環(huán)境、提供就業(yè)崗位、增加財稅收入的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在標準交易行為、繁榮活潑商品房市場、二手房市場、租賃市場的同時，積極做好房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅的前置把關(guān)、評估、征收等工作，有效杜絕了房地產(chǎn)稅源的流失。大慶城市概況房地產(chǎn)市場情況客群定位房地產(chǎn)市場情況分區(qū)項目名稱項目位置均價容積率物業(yè)類別入住時間面積目前狀態(tài)薩爾圖區(qū)

蘭德湖壹號

東方玫瑰園對面

待定1.3住宅2011年底待定新盤龍鳳區(qū)

濕地福苑

龍鳳外環(huán)東路邊

待定普通住宅待定新盤薩爾圖區(qū)

唐寧杰座

大慶實驗中學(xué)東500米待定2011年待定新盤薩爾圖區(qū)

柏林春天開發(fā)區(qū)實驗中學(xué)東

待定待定新盤其它區(qū)

明珠逸景

安達市北橫街與大慶路交界處

2300/㎡

2.1普通住宅2010年10月70-180平米在售讓胡路區(qū)

博奧國際

讓胡路區(qū)龍崗市場附近

6800/㎡

住宅商鋪2011年6月80-130平米在售薩爾圖區(qū)

維也納音樂花園

世紀大道

4800/㎡

復(fù)式現(xiàn)房49-64平米在售薩爾圖區(qū)

大唐世家

大慶市東風(fēng)新村緯八路75號

4800/㎡

3.64普通住宅80-90平米在售讓胡路區(qū)

東湖又一城

讓胡路區(qū)東湖創(chuàng)業(yè)大道旁

4600/㎡

0.89普通住宅2011年80-130平米在售讓胡路區(qū)

愛丁堡

讓區(qū)民營科技園西臨規(guī)劃路

5200/㎡

1.2普宅/別墅2011年107-202平米在售薩爾圖區(qū)

錦江公館

大慶東風(fēng)新村人民東路

5000/㎡普通住宅現(xiàn)房163-184平米在售薩爾圖區(qū)

錦繡華城

大慶新村湖濱教師花園東側(cè)

4500/㎡

1.2住宅125-170平米在售薩爾圖區(qū)

萬城華府大慶實驗中學(xué)東500米5000/㎡住宅現(xiàn)房95-115平米在售薩爾圖區(qū)

城市之光

原歡樂居售樓處

9500/㎡1.05小高、別墅2010年不詳在售住宅工程信息讓胡路區(qū)大慶片區(qū)--讓胡路區(qū)4500-6000元/平米薩爾圖區(qū)4500-6000元/平米大慶片區(qū)--讓胡路區(qū)讓胡路區(qū)解析：讓胡路區(qū)為大慶市主城區(qū)之一，是大慶的西城區(qū)，素有科研、文化中心區(qū)之稱。位于市境西北部，東與薩爾圖區(qū)、紅崗區(qū)接壤，南與大同區(qū)相連，西與杜爾伯特蒙古族自治縣分界，北與林甸縣毗鄰。大慶片區(qū)--讓胡路區(qū)讓胡路區(qū)均價5500元/平方米城區(qū)讓胡路區(qū)地址世紀大道旁三永湖區(qū)域起價均價4200/米開發(fā)商恒新地產(chǎn)公司

建筑類型物業(yè)類別建筑綜合體建筑面積22萬平方米開盤時間2009年入住時間2009年世奧中心這個工程創(chuàng)造了大慶的三個“高度〞——大慶第一個城市綜合體；大慶第一高樓和大慶第一的銷售速度，。世奧中心、世奧SOHO

A座和世奧SOHO

B座等三棟建筑組成了大慶第一個城市綜合體。大慶本地最高建筑不能超過99米，世奧中心的主體建筑高99米，如果再加上主體建筑上面的造型，世奧中心的實際高度為103米。20天銷售1200套世奧中心大慶片區(qū)—薩爾圖區(qū)薩爾圖區(qū)解析：薩爾圖區(qū)是大慶市的旅游窗口。風(fēng)光旖旎的兒童公園，園內(nèi)各具特色的游樂工程、波光粼粼的湖光水色，讓人流連忘返。寬廣、整潔的時代廣場，占地面積146公頃，內(nèi)有雕塑噴泉，鮮花爛漫，草木茵茵，成群的鴿子起落盤桓，夜晚那么是燈的海洋，成為民居假日、飯后休閑的好去處。薩爾圖區(qū)均價5500元/平方米大慶片區(qū)—薩爾圖區(qū)城區(qū)薩爾圖區(qū)地址位于大慶市東城區(qū)五湖地區(qū)起價4300元/平方米均價4800元/平方米價格詳情均價4800元/平方米開發(fā)商大慶市慶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型板樓物業(yè)類別住宅占地面積18.25萬平平方米開盤時間待定入住時間待定裝修情況毛坯容積率1.35怡水灣怡水灣居住小區(qū)用地位于大慶市東城區(qū)五湖地區(qū)，用地東側(cè)為生態(tài)科技園2號路，西側(cè)為生態(tài)科技園1號路，南側(cè)為校園北路，北側(cè)為規(guī)劃居住小區(qū)，規(guī)劃總用地面積約12.76公頃。怡水灣居住小區(qū)修建性詳細規(guī)劃方案充分利用西側(cè)鄰近濱洲湖的現(xiàn)狀條件，在沿生態(tài)科技園1號路一側(cè)布置小高層住宅，同時合理組織空間與景觀，形成上下有致的空間格局。住宅形式為小高層、多層住宅，層數(shù)為6-16層，公共建筑為2-3層。總建筑面積約18.25萬平方米，容積率1.35，建筑密度15.61%，綠地率36.21%。唯美主邑

城區(qū)薩爾圖區(qū)地址北鄰環(huán)城路，南側(cè)為規(guī)劃十三號路

價格詳情待定開發(fā)商順峰房地產(chǎn)

建筑類型板樓物業(yè)類別住宅占地面積425000平方米開盤時間2010年6月左右入住時間2011年8月裝修情況不詳容積率1.386唯美主邑

典型戶型

城區(qū)薩爾圖區(qū)地址東風(fēng)新村五湖新區(qū)中醫(yī)院旁起價4900元/平方米均價5400元/平方米開發(fā)商黑龍江省順峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型板樓物業(yè)類別復(fù)式占地面積4.2萬平平方米開盤時間2009年12月入住時間2010年12月底裝修情況毛坯主力戶型復(fù)式容積率2.0香逸名苑二期工程位于大慶市蘭德地區(qū)，東側(cè)為規(guī)劃五號街，西側(cè)為規(guī)劃六號街，南為香逸名苑一期工程，北側(cè)規(guī)劃六號路?？傆玫?.08公頃，總建筑面積4.2萬平方米，容積率2.0，建筑密度24.1%。

香逸名苑

香逸名苑

典型戶型---三室兩廳一衛(wèi)瀚城國際

城區(qū)薩爾圖區(qū)地址世紀大道旁三永湖區(qū)域起價5200元/平方米均價4700元/平方米開發(fā)商成道立德(大慶)有限公司建筑類型不詳物業(yè)類別不詳占地面積18.54公頃建筑面積488萬平方米開盤時間2009年入住時間2009年11月30裝修情況毛坯瀚城國際特區(qū)，背倚世紀大道，依偎三永湖浩瀚美景，構(gòu)成一個相融共生的城市中央公園。488萬平方米國際居住特區(qū)，包含270萬平方米水域住宅產(chǎn)品類型以18-28層高層住宅、6層多層住宅、4層花園式情景洋房和聯(lián)排低層住宅為主。瀚城國際特區(qū)將分為南北兩岸，北岸以中心廣場為界分為東西兩個居住小區(qū)，西岸為一獨立居住小區(qū)，西南岸緊鄰大型休閑綠地，規(guī)劃為高級住宅區(qū)，南岸開闊片區(qū)以休閑綠地為中心建設(shè)俱樂部經(jīng)濟綜合區(qū)。

瀚城國際

大慶片區(qū)—五湖新區(qū)五湖新區(qū)五湖新區(qū)板塊：五湖新區(qū)將成為集“高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境、高品位的城市風(fēng)貌、高水平的根底設(shè)施〞于一體的高科技現(xiàn)代化生態(tài)園林城區(qū)的典范，實現(xiàn)“組群組團布局、綠色空間分隔、快速通道相連、湖澤水系相通、森林草原環(huán)抱〞的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形態(tài)。五湖新區(qū)將通過5-10年時間的規(guī)劃建設(shè)成為集“高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境、高品位的城市風(fēng)貌、高水平的根底設(shè)施〞于一體的高科技現(xiàn)代化生態(tài)園林城區(qū)的典范。大慶片區(qū)—五湖新區(qū)市場情況2021年1-2月份，大慶房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)有序，共辦理各類房產(chǎn)交易3452件，面積33萬平方米，交易額9.96億元。交易平均單價為3018.72元。2021年1-2月份，大慶房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)有序，共辦理各類房產(chǎn)交易3452件，面積33萬平方米，交易額9.96億元。交易平均單價為3018.72元。其中增量房2295件，面積23.54萬平方米，交易額7.7億元，存量房1157件，面積9.46萬平方米，交易額2.26億元；辦理房產(chǎn)抵押3119件，面積38.64萬平方米，交易額8.06億元。共收繳稅費3150.25萬元，其中契稅2614.86萬元，規(guī)費535.39萬元。三項收費指標同比增長分別為32.51%、30.09%、45.76%。房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)快速開展的態(tài)勢。7616023770237336200620072008西城區(qū)東城區(qū)400200100單位：萬平米市場情況--區(qū)域市場開發(fā)量比照分析★如下圖06-08年大慶房地產(chǎn)開發(fā)量迅猛增加，說明房地產(chǎn)市場正處于快速增長期；★在08年的573萬m2供給量中，包含08年土地放量250萬m2，07年后續(xù)開發(fā)量223萬m2，及油公司經(jīng)濟適用房100萬m2。08年實際土地放量低于07年。

200620072008單位/萬m2600400200397573146市場情況--06-08年大慶房地產(chǎn)開發(fā)量★從上圖可看出，大慶房地產(chǎn)開發(fā)主要增長量在西城區(qū)，主要以圍繞在區(qū)域中心的大盤為主；而東城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)量一直處于有條不紊的良性增長?！镌诖髴c市的市政規(guī)劃中，東城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)一直是重點，在06年的規(guī)劃中以完善東城區(qū)的區(qū)中心建設(shè)和繼續(xù)規(guī)劃/開發(fā)濱洲湖和黎明湖為重點，07年那么是把規(guī)劃重點完全轉(zhuǎn)移到了濱洲湖和黎明湖北岸的開發(fā)和建設(shè)上，進入08年的規(guī)劃，三永湖區(qū)域成為市政規(guī)劃開發(fā)的重點工程，因其既比鄰區(qū)中心、生態(tài)環(huán)境又優(yōu)美，且地塊規(guī)模龐大。開發(fā)完成后既得市區(qū)的繁華，又得地塊自身的優(yōu)美環(huán)境，將是在06年、07年的規(guī)劃根底上進行完美超越與城市價值提升。成為大慶房地產(chǎn)市場開展的風(fēng)向標，成為大慶市的名牌區(qū)域?！锒鞒菂^(qū)的規(guī)劃建設(shè)在07年急劇猛增的原因，是由于像奧林國際公寓、銀億陽光城這樣的超大工程進駐所導(dǎo)致的，而進入08年的開發(fā)量繼續(xù)增長也是這幾個工程的后續(xù)開發(fā)所造成的。市場情況市場情況--整體市場銷售價格比照從上表可以看出，近三年房地產(chǎn)銷售價格呈現(xiàn)高——低——高的增長趨勢，具體原因如下：★06年大慶房地產(chǎn)市場供給量嚴重缺乏，市場需求巨大?！?7年所開工程多位于規(guī)劃開發(fā)的新區(qū)，配套缺乏等因素制約了價格的提升。例：濱洲湖北岸的八個工程均價多在2400—2600元／m2之間。★08年價格上升主要是由于所開工程多位于市區(qū)內(nèi)，且環(huán)境優(yōu)美，臨近商圈，配套齊全加之產(chǎn)品力的提升等因素將價格推向新高。例：維也納音樂花園等工程臨近新瑪特、三永湖風(fēng)景區(qū)，均價3200元／m2。市場情況--整體市場銷售價格比照單位：元/m2市場情況--區(qū)域銷售均價比照分析★07年東城區(qū)整體均價同06年一樣低于西城區(qū)，主要是由于所開工程多位于距離市中心較遠、配套較落后的了濱洲湖地區(qū)。★如果不包含政府調(diào)控的低價工程澳龍新城，那么08年東城區(qū)的銷售均價趕超西城區(qū)，主要是由于東城區(qū)08年新開工程多位于市區(qū)內(nèi)生活、商業(yè)配套較為完善的地段，加之市區(qū)內(nèi)待開發(fā)土地已經(jīng)所剩無幾，稀缺成就了價值，提升了價格。市場情況單位：萬平米市場情況--整體市場去化量比照由以上比照可以得出以下結(jié)論：★07年去化面積相當(dāng)于06年的近兩倍。不僅是市場消費熱情高漲的原因，更是由于符合大慶市民生活水平的新房地產(chǎn)開發(fā)需要的劇增，導(dǎo)致開發(fā)量增加；★08年度上半年去化量雖僅為42萬平米，主要是由大慶的地理氣候環(huán)境所決定的，春節(jié)后的3、4月份氣溫低，多數(shù)工程還無法開工，仍處于前期籌備階段，尚未進入銷售階段。進入5月份以后才開始進入銷售預(yù)熱期。但此時也正是比拼期房地段號召力的階段。市場情況--整體市場去化量比照小結(jié)銷售率西城區(qū)東城區(qū)西城區(qū)東城區(qū)西城區(qū)東城區(qū)94%93.4%76.3%Solution２5%75%50%100%86%20020020015％42%去化率=當(dāng)年銷售面積：當(dāng)年土地供給面積市場情況--區(qū)域市場去化率比照★如圖可以看出06年東、西城區(qū)銷售率根本持平。而07、08年東城區(qū)銷售率明顯高于西城區(qū)，主要原因是不僅東城區(qū)開發(fā)量穩(wěn)定，而且多為環(huán)繞在市中心且周邊的生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的工程，故能受到市場青睞?！镞M入08年銷售率較低是因為，大多數(shù)工程或仍在前期籌備中，或還未取得預(yù)售證，因此大慶市的房產(chǎn)去化頂峰將會在8、9月份表達出來。市場情況--區(qū)域市場去化率比照小結(jié)2006年銷售情況統(tǒng)計已開發(fā)商品房146.3萬m2銷售面積137萬m2銷售套數(shù)約1.2萬套銷售率94%銷售均價2776元開發(fā)樓盤數(shù)18個2007年銷售情況統(tǒng)計已開發(fā)商品房397萬m2

銷售面積255萬m2

銷售套數(shù)約約2萬套銷售率67%銷售均價2731元開發(fā)樓盤數(shù)23個★上表顯示，07年的銷售率雖低于06年，但總銷售量明顯高于06年；進入08年期房地段號召力和價格〔利潤〕增長將成為本年度的看點。已開發(fā)商品房194萬m2

銷售面積42萬m2

銷售套數(shù)約約4500套銷售率22%銷售均價3020元開發(fā)樓盤數(shù)11個2021上半年銷售統(tǒng)計注：以上已開發(fā)商品房194萬㎡為06年后續(xù)工程供給量及07年新開工程的供給量之和。市場情況--06-08年度銷售統(tǒng)計經(jīng)過上述的統(tǒng)計分析，我們可以得出如下結(jié)論：一、大慶房地產(chǎn)開發(fā)量正在穩(wěn)步增長，東城區(qū)市場處于良性開展階段；二、比照06、07年銷售量可以看出，銷售總量呈現(xiàn)上升態(tài)勢；三、07年由于供給量、工程位置的影響，致使總體銷售均價小有回落；四、由于東城區(qū)新開工程多位于所剩無幾的市區(qū)成熟地塊，并且多數(shù)工程比鄰生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的區(qū)域，故08年東城區(qū)房地產(chǎn)的綜合指數(shù)〔即價格、去化率〕將超越西城區(qū)。成為全市的關(guān)注亮點；五、在所有大慶人的心目中，東城區(qū)在環(huán)境規(guī)劃、生活方便性及居住感受三個方面均好于西城區(qū)，因西城區(qū)首先是礦區(qū)，然后才是居住區(qū)，環(huán)境污染及城市建設(shè)的落后，使得大慶東西兩城的消費格局呈現(xiàn)出“西城區(qū)的消費者可能會到東城區(qū)買房，而東城區(qū)的消費者決不會到西城區(qū)買房〞這一特性。市場情況--06-08年度銷售統(tǒng)計小結(jié)大慶城市概況房地產(chǎn)市場情況客群定位客群定位客群定位客群定位客戶購房時考慮的因素結(jié)論：價格依舊是消費者購房最敏感因素，其次是地段與環(huán)境。客群購置目的度假/養(yǎng)生游玩療養(yǎng)炒賣常住商居提高居住品質(zhì)改善居住環(huán)境出租本地工作商旅工作客群定位購房目的以首次置業(yè)及二次購房改善居住環(huán)境為主。客群定位工薪階層人均收入家庭收入購房目標買房的原因選房的面積總價款如服務(wù)員、工人1500-2500元4500-6000二手房/經(jīng)濟適用房結(jié)婚/現(xiàn)有居住的大小/拆遷等40-80平方米40-60萬中等收入者人均收入家庭收入購房目標買房的原因選房面積總價款如高級職員、醫(yī)生、教師、公務(wù)員3000-4500元6000-8000較有規(guī)模的住宅項目/高層/小高層改善居住環(huán)境/房間的大小/地理位置70-100平方米50萬-100萬客源分析以下將對1.商業(yè)、商務(wù)綜合體；2.臨街商業(yè)；3.高層住宅與酒店式公寓；4.多層住宅；5.聯(lián)排/疊拼別墅；6.獨棟別墅；7.小型獨棟生態(tài)辦公樓；8.公寓式酒店；9.會所；10.社區(qū)公建，進行建筑設(shè)計及單體內(nèi)部布局建議。關(guān)于建筑設(shè)計建議商業(yè)、商務(wù)綜合體，位于社區(qū)西北方向，與正大方盛隔路相望，鄰近區(qū)中心和大慶CBD—金融街。建筑形式采用聯(lián)體結(jié)構(gòu)，中間建筑為韓式百貨商場，兩側(cè)分別為通廊式辦公樓和5星級酒店。根據(jù)國際慣例，三種業(yè)態(tài)形式不僅外部聯(lián)體，且內(nèi)部可相同。通廊式辦公樓外配景觀電梯。通廊式辦公樓和5星級酒店總層數(shù)控制在25層以內(nèi)。1.商業(yè)、商務(wù)綜合體據(jù)統(tǒng)計，大慶06年在餐飲消費上近27個億，站到居民消費總額的13%，居第一。并且大慶餐飲市場的韓式菜肴并不