碧桂園滬蘇區(qū)域江陰華士項目啟動

內部資料嚴禁外傳滬蘇區(qū)域江陰華士項目啟動會

江陰華士項目管理部

2017年1月20日目錄1項目概況2投資回顧3營銷策劃4前置策劃5報建策劃6工程策劃7財務策劃一、項目概況-城市簡介

江陰市位于江蘇省無錫市北邊，常住人口163.5萬，下轄10個鎮(zhèn)，5個街道。目標地塊位于華士鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)位于江陰東部，是聞名中外的“天下第一村”華西村的所在鎮(zhèn)，經(jīng)濟強鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)有工業(yè)企業(yè)1000余家，形成了以冶金、紡織為主導，太陽能、風能等新能源、新材料為后發(fā)優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)格局；全鎮(zhèn)總面積74.64平方公里，常住人口9萬，外來人口9萬，轄27個行政村，2個社區(qū)居委。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局網(wǎng)站江蘇省地圖江陰市華士鎮(zhèn)江陰市行政圖華士鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟指標2015年全鎮(zhèn)總人口18萬鎮(zhèn)區(qū)常住人口8.9萬GDP/增速167.2億/4.6%人均GDP/增速25萬/4.1%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入43201元城鄉(xiāng)居民儲蓄存款/人均37.5億/5.2萬社會消費品零售總額25.2億固定資產(chǎn)投資/增速1128.6億/7.9%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）32.4億元全鎮(zhèn)商品住宅銷售面積31.5萬㎡平均交易價格（元/㎡）4654元/㎡全鎮(zhèn)汽車擁有量4萬存款50萬以上人數(shù)1.93萬一、項目概況-城市布局依托江陰市規(guī)劃形成“市級、分區(qū)級、居住社區(qū)級、基層社區(qū)級”四級公共服務中心體系。市級中心：形成“一主兩副”的城市中心體系?！耙恢鳌敝概f城中心地區(qū)、主城沿江地區(qū)共同形成市級主中心；“兩副”指火車站副中心和澄楊路副中心（即地塊所在位置）華士鎮(zhèn)位于江陰市東部，是"天下第一村"華西村的所在鎮(zhèn)，總面積74.58平方公里，其中常住人口9萬，外來人口10萬，下轄27個行政村、2個居委。2014年全鎮(zhèn)實現(xiàn)工商營業(yè)收入995億元，地區(qū)生產(chǎn)總值252.18億元，人均GDP達到25萬元，完成公共財政預算收入7.97億元，繼續(xù)保持江陰市、無錫市領先優(yōu)勢。一、項目概況-項目區(qū)位華士實驗小學核心商業(yè)區(qū)一、項目概況-區(qū)位交通項目位置項目位置5分鐘內到達高速站口，便捷到達無錫、常州、上海等長三角主要城市。通過芙蓉大道、澄楊路快速路，可快速穿行江陰市區(qū)、張家港等城市。一、項目概況-項目學區(qū)介紹項目地塊華士中心幼兒園學區(qū)情況華士實驗小學，1.5km，車程4min；

華士高級中學，1.3km，車程4min；華士中心幼兒園，1.3km，車程4min；地塊學區(qū)配套方案：待定目錄2項目概況1投資回顧3營銷策劃4前置策劃5報建策劃6工程策劃7財務策劃二、投資回顧-地塊基本信息項目數(shù)據(jù)市區(qū)人口（非市域人口）65.8萬華士人口常住人口9萬外來人口10萬土地面積139.96畝土地價格102萬/畝容積率掛牌：1.6設計：1.55掛牌時間2016年12月10日至2017年01月06日競品房價別墅8000-11000元/m2洋房5200-6300元/m2商業(yè)雙層12000元/m2單層17000元/m2預計售價別墅12500元/m2洋房6500元/m2商業(yè)13000元/m21、地塊南側東華路為雙向四車道；2、地塊東側規(guī)劃前涇路為雙向兩車道；3、地塊西側環(huán)東路雙向四車道；4、地塊西南側為華士唯一市政公園，人氣旺盛；5、當?shù)卣兄Z將河道改造治理成景觀河道。二、投資回顧-項目周邊對比項目東苑花都麗景花園目標地塊占地23.44畝45畝140畝容積率1.592.21.55建筑面積1.6萬m23.814.93萬m2每畝地價16891萬102萬樓地面價1296512993當前售價/定價小高層5500元高層5300別墅11000高層6500別墅12500首期開盤2014-32014-52017-7-30累計銷售167360——待開發(fā)+銷售060——二、投資回顧-項目市場定位優(yōu)勢機會品牌優(yōu)勢：周邊碧桂園有多個樓盤，已形成口碑，有較強的品牌影響力和號召力；本地優(yōu)勢：地塊位于華士鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，周邊已有市政公園景觀，可改造河道景觀，景觀較佳；距離鎮(zhèn)區(qū)最好小學不足2公里；交通優(yōu)勢:五分鐘內可達常合高速路口。經(jīng)濟水平：江陰市連續(xù)多年在全國百強縣中排名第一，華士鎮(zhèn)為江陰市經(jīng)濟發(fā)達鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)內有中國村企典范“華西村”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)眾多，居民購買力強；市場機會：地塊周邊缺乏有競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)商，均為本地企業(yè)，無品牌開發(fā)商。當?shù)乜腿和ㄟ^拆遷及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)擁有置業(yè)資金，渴望品質樓盤。劣勢挑戰(zhàn)地塊現(xiàn)狀為毛地，由海達集團所有二類用地，需有政府組織拆遷回購，變更地塊性質該地塊附近有加油站，影響客戶對周邊環(huán)境判斷。結論：本地塊所屬區(qū)域在華士鎮(zhèn)，目標客戶為華士鎮(zhèn)區(qū)改善型客戶，緊鄰華士鎮(zhèn)唯一市政公園，環(huán)境優(yōu)美，對加油站要采取一定的隔離措施，可消除客戶顧慮，進一步提高產(chǎn)品戶型的創(chuàng)新力度，可增加華士鎮(zhèn)區(qū)高收入客戶吸引力，建議獲取。事項是/否描述城市是否存在富裕人群是無錫內企事業(yè)單位及私營企業(yè)眾多，經(jīng)濟條件好，購買力強。當?shù)赜绣X人改善需求是否還有釋放空間是目標地塊具備環(huán)境及交通優(yōu)勢、是休閑養(yǎng)老的地方。本項目是否符合勞斯萊斯要求是地塊離優(yōu)質學校較近。別墅產(chǎn)品是否具備競爭力是市場上高檔別墅稀缺，銷售效果好。二、投資回顧-總結目錄3項目概況2投資回顧1營銷策劃4前置策劃5報建策劃6工程策劃7財務策劃結論：2013年-2016年上半年華士鎮(zhèn)僅在2013年1月出讓一宗商品住宅用地，面積共計23.44畝，整體商品住宅成交面積有較大下滑，商品住宅土地市場價格呈平穩(wěn)趨勢。三、營銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)備注：商品房存量面積是指“已取得預售證未銷售+在建但未獲取預售證”的貨量。目標市場近三年住宅用地成交時間成交面積（畝）可開發(fā)建筑面積（萬㎡）地銷比成交均價（萬/畝）樓面價（元/㎡）201500/00201400/00201323.441.60.121681296合計//結論：2013-2015年華士鎮(zhèn)整體成交均價向上微漲，庫存量少，新增供應量少；三、營銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)華士鎮(zhèn)商品住宅市場數(shù)據(jù)年份商品住宅施工面積（萬㎡）施銷比商品住宅竣工面積（萬㎡）現(xiàn)銷比商品住宅存量面積(萬m2)存銷比商品住宅當年新增供應面積(萬m2)商品住宅銷售面積(萬m2)商品住宅銷售額（億元）人均居住面積(m2)人均銷售面積(萬2)2015354.15181.336.50.48013.57.452.80.752014483.71121.03201.721511.66.451.80.642013453.66211.7124.51.993512.36.849.20.68合計128/51///5037.420.6//三、營銷策略—競品概況麗景花園華悅尚品華誠悅庭海洲御園項目名稱麗景花園地址華士鎮(zhèn)環(huán)東路以東，東華路以北占地30000平米建筑面積5.56萬平米容積率不大于1.8產(chǎn)品類型別墅，小高層，商鋪均價5800左右項目名稱海洲御園地址周莊實驗小學正東側占地82.93畝建筑面積9.92萬平米容積率1.8產(chǎn)品類型高層，小高層洋房均價4600元項目名稱華悅尚品地址礦機陸路東、澄楊路南側占地88.5畝建筑面積14.2萬平米容積率1.78產(chǎn)品類型小高層，商鋪均價5900左右項目名稱華誠悅庭地址新橋鎮(zhèn)康寧路以東，南環(huán)路北占地77.83畝建筑面積7.4萬平米容積率1.6產(chǎn)品類型別墅，小高層，商鋪均價5200元碧桂園三、營銷策略—競品分析競品名稱規(guī)模(畝)容積率產(chǎn)品類型均價最新開盤時間去化情況產(chǎn)品品質華誠悅庭77.8畝7.4萬方1.6高層\商鋪\別墅5100元/㎡2015-10目前剩余房源約160套，整體去化率64%商業(yè)配套成熟海洲御園83畝9.9萬方1.8洋房\高層4800元/㎡2016-07-17共推售32套，認購25套，去化率84.8%臨湖、商業(yè)配套成熟麗景花園45畝5.56萬方1.8高層\商鋪\別墅5400元/㎡2015-4項目目前處于尾盤狀態(tài)靠近公園、低密度華悅尚品88.5畝14.2萬方1.78高層\商鋪5900元/㎡2016-1-2共推194套，認購168套，去化率86.6%商業(yè)配套成熟（1）競品與目標地塊基本數(shù)據(jù)對比三、營銷策略—競品對標對比項目華悅尚品目標地塊占地88.5畝139.96畝容積率1.781.55建筑面積14.2萬m2179145.2㎡每畝地價-萬/畝102萬/畝樓面地價-993元/㎡當前售價/定價5900元/m2毛坯均價12500元/㎡，，高層均價6500元/㎡首期開盤時間2016年1月2017年7月30日累計銷售284套——待開發(fā)+銷售未推貨量約360套——（2）競品與目標地塊結論對比三、營銷策略—競品對標評價項目華悅尚品目標地塊對比結果交通區(qū)位交通方便交通方便☆☆周邊配套新世界廣場、大統(tǒng)華超市、華士實驗中學華士實驗小學、華士高級中學☆自然景觀資源無風景區(qū)華墅公園☆☆☆開發(fā)商品牌本地開發(fā)商千億房企地產(chǎn)十強☆☆☆規(guī)劃洋房別墅+洋房☆☆☆區(qū)內園林環(huán)境小區(qū)綠化較好七重立體園林，層次分別、四季時花☆☆☆區(qū)內配套自帶商業(yè)五星級鳳凰俱樂部☆☆☆產(chǎn)品點評☆☆☆備注：☆☆☆:優(yōu)于競品☆☆：與競品持平☆：略遜于競品三、營銷策略—競品對標（3）競品與目標地塊產(chǎn)品對比華悅尚品我司YJ140戶型項目名稱競品戶型143㎡YJ140戶型對標結果基本情況面寬*進深4.6*94.8*8.1m☆☆層高3m2.95m☆梯戶比1：21：2☆☆首層架空/大堂層高不架空不架空☆☆建筑形式小高層小高層☆☆面積情況建筑面積143㎡142.19㎡☆☆實得面積121㎡134.98㎡☆☆☆贈送面積12㎡23.16-25.05㎡☆☆☆三、營銷策略—競品對標（4）競品與目標地塊產(chǎn)品對比項目名稱競品戶型YJ140戶型對標結果朝向開間客廳朝向/面積/開間南/26㎡/4.6m南/24㎡/4.8m☆☆主臥朝向/面積/開間南/23㎡/3.4m南/21㎡/3.4m☆南向房間數(shù)量23☆☆☆功能區(qū)分房間數(shù)34☆☆☆陽臺數(shù)1（雙陽臺）2☆☆衛(wèi)生間數(shù)22☆☆裝修情況裝修標準（元/平米）毛坯—客廳/臥室（材質/品牌）毛坯—廚房/衛(wèi)浴（品牌）毛坯—電器（品牌）毛坯—價格單價62006500☆☆☆總價886000元910000☆☆☆實得單價——三、營銷策略—項目機會分析市場及對比競品，項目機會點：1、華士整體市場無高品質樓盤、近階段無新增競品；2、華士整體市場向好，改善型需求抬升；3、華士區(qū)域內，配套無明顯優(yōu)劣差異，本案距離學校、公園、張家港市區(qū)最近，通達性更好；4、華士市場，除華悅尚品偶有市場發(fā)聲，其他項目均為尾盤狀態(tài)，且無強勢房企，進取欲望不足，市場形象扭轉有望。三、營銷策略—項目定位購買力：持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體地域：履蓋全鎮(zhèn)及周邊鎮(zhèn)區(qū)消費觀念：心態(tài)開放，易接受新鮮事物在外接受教育回流人群廣泛接觸外界信息的企業(yè)主思想開放，有追求的新青年，富二代私營業(yè)主大型企業(yè)白領追求品質，享受生活市場需求品牌需求更高品位生活更好居住環(huán)境時尚感：追逐時尚元素稀缺感：占有稀缺、炫耀身份感：渴望尊貴地位給您一個五星級家敬獻有成就的人追求“品質”“舒適”“健康”產(chǎn)品特色尊貴奢華、鄰水公園旁別墅戶型優(yōu)、精裝修、智能美宅面積115-180㎡洋房，面積200-260㎡雙拼別墅別墅毛坯均價12500元/㎡高層均價6500元/㎡客戶形象產(chǎn)品售價三、營銷策略—策略要點

3個推廣關鍵詞品牌品質品格●千億房企業(yè)，全國十強●為有成就的人建五星級的家●戰(zhàn)略布局海外，慈善捐款超26億●25年精工匠心，筑造人居典范●重金打造五重立體園林●一體化精裝修，打造智慧3.0社區(qū)，開啟未來生活。●國家一級資質，管家式物業(yè)服務7月30日盛大開盤三、營銷策略—推廣思路1月6日摘牌6月24日產(chǎn)品發(fā)布會7月15日示范區(qū)開放7月30日盛大開盤品牌立勢期造勢蓄客期開盤沖刺期全華士請等一等生而卓越龍水世家前所未有至美傾城

華士“凰家”示范區(qū)開放線上線下活動減少大眾媒體投放，以自媒體配合大V炒作為主，案名確認后啟動運營，炒作品牌及項目價值。開展形象戶外啟動、地塊陣地包裝及引導并啟動蓄客工作展架、海報等拓展植入、店鋪溫馨提示牌創(chuàng)新型植入所有戶外全面啟動，并根據(jù)營銷節(jié)點及時更換項目信息集中性開展一夜傾城暖場：工作日以吸引地緣客戶為主，以美食類及表演類暖場活動為主；同時針對別墅客戶開展專場定制活動，如私宴、游園活動、奢侈品護理等。豪車巡演城市快閃活動水中發(fā)布會“尋龍之旅“引起全場關注“萬國美食節(jié)、國際馬戲團活動示范區(qū)開放暨驚天魔術節(jié)開盤系列活動（開盤盛典）以懸念立勢，吸引市場關注，逐步滲透，打造首個“水中發(fā)布會”策略傳遞高品質豪宅的特質，于示范區(qū)開放前開啟產(chǎn)品發(fā)布會，傳遞未來智慧生活線上線下同步造勢，客戶實景體驗，配合包場嘉年華活動同步收籌，而后盛大開盤目錄4項目概況2投資回顧1營銷策劃3前置策劃5報建策劃6工程策劃7財務策劃項目總經(jīng)理張帆項目副總經(jīng)理莊偉綜合部

江陰城市公司共享方陣工程管理、監(jiān)理營銷土建工程師資料員左倩，張亞明趙燕潔工程（監(jiān)理）部經(jīng)理（夏杰）營銷部人力/行政/后勤等水電工程師陳盺瞳成本控制開發(fā)報建財務資金項目采用自行監(jiān)理營銷經(jīng)理夏明開發(fā)報建經(jīng)理趙小玉造價經(jīng)理丁克甫行政主管殷婷婷項目部組織策劃項目部配置12人暫缺水電工程師1人。財務經(jīng)理朱蕓四、前置策劃-人員架構造價部開發(fā)部財務部四、前置策劃-合約主線（展示區(qū)內控）序號招標工程名稱進場需求范圍招標立項書提交時間招標進展1土石方工程2017.3.18一、二期2017.1.22待定2總承包工程2017.3.20一、二期2017.2.10待定3展示區(qū)綠化工程2017.5.30展示區(qū)范圍2017.3.1順茵4展示區(qū)園建工程2017.4.25展示區(qū)范圍2017.2.15待定5鋁合金門窗工程2017.5.10展示區(qū)范圍2017.2.20待定6樣板房裝修工程2017.5.10樣板房2017.3.10待定7亮化工程泛光照明2017.5.20展示區(qū)范圍2017.3.15待定8營銷圍擋、廣告標識工程2017.2.10展示區(qū)范圍2017.2.10待定責任人：工程-左倩合約-丁克甫四、前置策劃-合約主線（貨量區(qū)）序號招標工程名稱（貨量區(qū)）進場需求范圍招標立項書提交招標進展1貨量裝修工程2018.4.10一、二期2018.1.22待定2鋁合金門窗工程2017.5.20一、二期2017.4.20待定3人防工程2017.5.5一、二期2017.5.20待定4欄桿工程2017.5.5一、二期2017.5.20待定5園建工程2018.5.1一、二期2018.5.5待定6綠化工程2018.6.2一、二期2018.6.2順茵7消防工程2017.5.20一、二期2017.4.1待定8市政供水2017.4.20一、二期2017.3.20——9市政供電2017.4.15一、二期2017.3.15——10燃氣工程2017.6.1一、二期2017.5.20——11電視、網(wǎng)絡工程2017.6.1一、二期2017.4.20——責任人：工程-左倩合約-丁克甫四、前置策劃-采購主線（展示區(qū)）甲指材（簽三方合同）序號材料名稱及型號標準供貨周期下單時間需求到場時間1拋光磚、仿古磚302017-3-52017-5-12外墻涂料302017-3-152017-5-53內墻涂料302017-3-102017-5-14反應型防水卷材302017-2-202017-4-155火災報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)302017-3-52017-5-56電線202017-2-152017-4-57電纜202017-2-152017-4-5甲指乙供（項目專項分包C類）序號材料名稱及型號標準供貨周期下單時間需求到場時間1鋁合金門窗及配件152017-4-102017-5-5乙供：水泥、黃沙、模板等，需提醒跟蹤總包單位確保材料供應四、前置策劃-采購主線（展示區(qū)）責任人：工程-左倩甲供序號材料名稱及型號標準供貨周期下單時間需求到場時間1瓷磚302017-3-52017-4-202潔具類（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）302017-3-252017-5-203配電箱302017-2-202017-3-304燈具類402017-4-12017-5-15開關面板302017-3-262017-5-16中央空調302017-3-102017-5-207電器類（抽油煙機、其他）302017-4-52017-6-158路燈、草坪燈、高桿燈302017-4-52017-7-19石雕、銅雕、仿砂巖雕602017-4-102017-6-1010戶外用品類（游樂設施、花盆、陶罐、戶外家具）452017-4-202017-6-2511精裝修類（門、木地板、浴室柜、櫥柜）452017-4-102017-6-2512家具（樣板房）452017-5-102017-7-1013飾品（樣板房）452017-5-102017-7-12設計部門輸出成果完成日期產(chǎn)品研發(fā)院單體方案2017-2-10裝修設計院售樓部裝修材料表2017-3-10售樓部裝修水電條件圖2017-3-14售樓部裝修施工圖2017-3-16售樓部樓軟裝2017-3-20設計部門輸出成果完成日期博意南京分院板房施工圖2017-3-1板房裝修水電暖圖2017-3-15裝修設計院板房裝修材料表2017-3-20板房裝修水電條件圖2017-3-18板房裝修施工圖2017-3-25板房軟裝2017-3-27展示區(qū)設計部門輸出成果完成日期規(guī)劃設計院示范區(qū)道路及管網(wǎng)圖2017-3-10景觀設計中心景觀方案2017-2-26園建施工圖2017-3-20水電結構圖2017-3-28綠化施工圖2017-4-5管網(wǎng)及景觀設計部門輸出成果完成日期規(guī)劃設計院總平報建版2017-2-25總平施工圖2017-3-17博意南京分院貨量單體施工圖2017-3-22景觀設計中心貨量景觀圖2017-5-25貨量區(qū)圖紙四、前置策劃-準備工作抓設計主線四、前置策劃-管理保障管理保障開工、封頂、開放、開盤目標明確區(qū)域互動每周五與區(qū)域平臺互動，匯報進度、協(xié)調問題每周計劃會每周日召開下周計劃會組織策劃下周工作安排周報、月報區(qū)域部門、政府領導每日例會（現(xiàn)場會）裝修進場前：每日1會裝修進場后：每日2會目錄5項目概況2投資回顧1營銷策劃4前置策劃3報建策劃6工程策劃7財務策劃五、報建策劃-當?shù)貓蠼ㄕ唛_、竣工要求辦理施工許可證、交付備案，其中規(guī)劃驗收、消防驗收是重點開工報建手續(xù)辦理按照江蘇省江陰市相關要求預售條件多層形象建設進度達到50%以上，小高層及高層商品房形象建設進度達到30%以上才能申請預售。建設規(guī)模3萬平方米以下（含3萬）的項目，必須一次性申報預售；超過3萬平方米的項目，可適當進行分期預售，每次預售不得少于3萬平方米。限購/限價不限購抗震設防等級六度融資條件

四證齊全冬歇期無雨季6月梅雨季開發(fā)報建費用164元/㎡土地稅費標準契稅：3%，土地權屬交易手續(xù)費：1.5元/㎡，土地證辦證費：500㎡以內110元，五、報建策劃-規(guī)劃分期圖一期二期公安門牌預編（4.19）預售證（7.20）審圖合格證（4.17）直接發(fā)包（4.18）施工、監(jiān)理合同備案（4.26）施工許可證（4.30）取得公安門牌預編（5.6）物業(yè)開標（6.5）報規(guī)劃施工圖取規(guī)劃證（4.10）銀行抵押證明（7.10）

房產(chǎn)預測（7.10）五、報建策劃-流程圖江陰華士項目開發(fā)報建流程圖—前期規(guī)劃方案2.13地名辦預審（3.10）

節(jié)能審查（1.23）規(guī)劃方案報告（2.13）人防設計要點（3.10）規(guī)劃公示（10天）物業(yè)招投標公示（需取得公司資質）（4.21）五、報建策劃-流程圖江陰華士項目開發(fā)報建流程圖—后期提出竣工驗收申請環(huán)保驗收規(guī)劃驗收消防驗收建設工程檔案專項質監(jiān)驗收電梯合格證防雷竣工驗收建設工程竣工驗收備案五、報建策劃-重點、難點總平審查需加強與規(guī)劃局的溝通協(xié)調、車位、綠化、公共設施配套等規(guī)劃設計條件配置明確預售條件、物業(yè)招投標時間較長等相關問題圖紙出圖速度、圖紙審查設計院回復速度關系到整體進度質監(jiān)、安監(jiān)、施工許可均需網(wǎng)上申報，較為繁瑣，需提前做好準備1234五、報建策劃-已開展的工作主要事項完成情況獲取周邊市政道路管網(wǎng)信息、現(xiàn)場地形圖、基準點移交詳細地質勘探報告土地使用權合同、單位名稱變更規(guī)劃設計報建方案圖紙、文本等項目立項房產(chǎn)開發(fā)資質辦理資料準備中資料準備中2月10日已走流程2月13日2月13日資質延期中節(jié)能影響評估2月12日已確定環(huán)評已公示，項目報告書、能評，維穩(wěn)已完成確定設計、地勘單位五、報建策劃-報建關鍵節(jié)點國有土地使用權證土地出讓合同建設工程規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證建設工程施工許可證商品房預售許可證產(chǎn)權辦理主要事項責任人：卞雪莉公司流程中1月23日資料準備中2月20日繳納完土地款、服務費等第二筆土地款7月份繳納方案階段2017年4月25日流程了解，資料準備階段2017年4月30日預售條件：形象進度、預測報告2017年7月30日首期于2018年12月25日綜合驗收通過。2019年3月25日完成節(jié)點時間首期貨量關鍵節(jié)點施工、監(jiān)理、設計、勘察單位資質備案施工、監(jiān)理合同審圖合格證五方責任主體報告施工單位信用手冊農(nóng)民工保證金繳納憑證資金證明施工單位、甲方負責人手機定位憑證一票制繳納單消防審查意見書施工單位中標通知書施工單位保險支付憑證安全員C、項目經(jīng)理B原件壓證專項施工方案、施工安全文明責任書等其他相關資料五、報建策劃-兩證策劃辦證所需資料規(guī)劃方案審批其他局辦審圖人防消防供電園林施工圖審查地勘報告勘察、設計合同備案設計單位負責人技術人員一覽表3套施工圖規(guī)劃許可證辦理立項全套建筑施工圖管線施工圖綠化圖環(huán)評施工圖規(guī)劃審查意見技術服務費招投標辦理直接發(fā)包申請安全生產(chǎn)考核合格證書工程預算書與施工組織設計直接發(fā)包手續(xù)施工合同、專業(yè)分包、勞動分包合同、監(jiān)理合同備案消防圖審查消防設計專篇及藍圖規(guī)劃許可證設計人員資格證書、身份證復印件審圖合格證設計單位資質證書消防設計文件施工許可證辦理(質監(jiān)、安監(jiān)手續(xù)）五、報建策劃-兩證策劃辦證所需資料竣工備案表1、質監(jiān)驗收報告2、節(jié)能驗收登記表3、竣工驗收報告4、審圖合格證5、檔案專項驗收證明6、規(guī)劃核實證7、環(huán)保驗收合格證8、竣工驗收證明書9、消防驗收證明書預售證1、工程進度現(xiàn)場勘察表2、公安門派編號證明3、房管預測報告4、預售方案5、前期物管備案證明6、土地抵押需出具銀行同意預售證明文件目錄6項目概況2投資回顧1營銷策劃4前置策劃5報建策劃3工程策劃7財務策劃六、工程策劃—里程碑計劃六、工程策劃-開工示意圖摘牌時間：1月6日總建筑面積:179145㎡總貨值：9.95億地價：102萬元/畝樓面地價：993元/㎡

總地價：1.43億總占地面積：139.96畝

容積率：1.55

二期已竣工交付計劃主推產(chǎn)品主要時間節(jié)點計劃（內控考核）當次推售產(chǎn)品類別可售面積

（萬平米)貨值

（億元）開工時間開盤時間交樓時間首次推盤小高層

6.07

3.852017-4-302017-7-302018-11-25首次推盤別墅

1.04

1.312017-4-302017-7-302018-11-25后續(xù)

推盤小高層+別墅商業(yè)＋車位

4.79待定待定待定推盤計劃表首次推盤范圍六、工程策劃-總包標段劃分

二已竣工交付貨量別墅先交樓，配套均需建設在高層范圍內，高層地庫先行施工。一標8.99萬方二標8.67萬方一標段本棟總面積平米1#63922#44543#104404#84245#842413-31#93246#126367#12636匯總72730地庫17156二標段

本棟總面積8#104409#1044010#1278411#1278412#1278432-51#9440匯總68672地庫18000六、工程策劃-臨舍臨路

二期已竣工交付施工道路示范區(qū)范圍河道河道臨設場地道路原則：1、臨時道路在場地內形成環(huán)路，管網(wǎng)先行，局部可埋設過路管，盡量結合永久道路設置；2、局部便道用磚渣結合鋼板配合補充。臨時便道出入口永臨路結合，開放時關閉圖例六、工程策劃-土方平衡

一期已竣工交付

二期已竣工交付土方平衡:將A地塊土方運到B地塊，B地塊土方就地平衡，基本做到無外運土方。A地塊B地塊B地塊地形南高北低，緩坡，根據(jù)現(xiàn)場條件，先進行內部土方平衡，估算現(xiàn)場情況B地塊缺土8000方。A地塊室外標高比B地塊低1m。存在大量土堆，先對A地塊進行施工，土方平衡后，將土方運到B地塊六、工程策劃-臨水臨電

一期已竣工交付臨電計劃于2017年3月20日施工完成臨時用電接駁口500KVA臨時用電接駁口500KVA臨時用電接駁口500KVA臨時用水接駁口DN100臨時用水接駁口DN100樣板房裝修完成開工（樣板區(qū)）正負零(樣板區(qū))家私飾品包裝完美開放10天2017-6-62017-7-52016-7-82017-5-102017-4-3028天30天六、工程策劃—展示區(qū)工期目標（區(qū)域內控）工商變更摘牌2017-1-676天完美開放7天2016-7-153天洋房至結構（七層）首期貨量節(jié)點控制六、工程策劃-貨量區(qū)控制節(jié)點（項目內控）

備注：貨量預售條件為主體結構高層1/3，別墅封頂，非關鍵節(jié)點，人員優(yōu)先考慮增援樣板區(qū)2017-4-30開工2017-6-25±0完成2017-7-30達預售條件六、工程策劃—項目難點地塊涉及多處廠房及景觀公司未拆遷，大量堆土及建筑垃圾未清；示范區(qū)開放后的施工，而不影響展示效果；圖紙設計進度，是否能滿足報建要求，特別是審圖回復速度；在示范區(qū)有限的范圍內擴大展示區(qū)的品質效果；AB地塊之間河道污染，對地塊品質影響較大，當?shù)卣谡袠诉M行河水治污（準備打造景觀池）目錄7項目概況2投資回顧1營銷策劃4前置策劃5報建策劃6工程策劃3財務策劃項目每一天費用29.64萬每一天管理費用4.24萬元每一天內部計息25.4萬元七、項目每一天費用資金回正晚一天，成就共享金額減少8.9萬元七、項目資產(chǎn)情況一覽表表一：地塊貨量情況科目本年度累計銷售情況①已推未售貨量②未推貨量③已摘牌未開發(fā)土地合計未售總值

①+②+③已竣工在建已取預售證在建未取預售證合計-----9.95億元（含稅）14.08萬㎡，140畝9.95億元（含稅）14.08萬㎡，140畝雙拼-----3.473億元，2.78萬㎡3.473億元，2.78萬㎡洋房-----6.132億元，9.777萬㎡6.132億元，9.777萬㎡商鋪-----0.232億元，0.18萬㎡0.232億元，0.18萬㎡車位-----0.112億元，1.34萬㎡0.112億元，1.34萬㎡備注:

車位總貨值/項目凈利潤=0.112億/1.076億=10.4%。

此銷售金額為含稅收入表二：整體利潤情況金額單位:億元科目已出規(guī)劃未出規(guī)劃合計已售未售土地（畝）140140

總收入（不含稅）-8.968.96總成本-7.887.88凈利潤-1.081.08凈利潤率-12%12%表三：截止2017年1月15日資金情況

科目金額(億元)備注

我司累計銷售回籠資金0累計投入資金0.285支付土地保證金0.285億元累計經(jīng)營資金凈回籠-0.285七、財務策劃—項目目標（項目內控）本期總地價：1.43億本期面積：140畝每畝地價:102萬/畝容積率：1.55樓面地價：993元/㎡土地獲利倍數(shù)：0.75首次預售總貨量3.4億預計投入峰值2.12億總可售面積14.08萬平米總收入(不含稅)：8.96億總投入：7.88億凈利潤總額:1.08億IRR：14.6%凈利率:12%自有資金回報率117%成就共享獎金目標1602萬回正時間9個月成就共享達成時間2017-11-06七、財務策劃—財務資金策劃單位：萬元17年7月5日支付50%土地款第五次推售，去化達到80%，同心共享預分紅七、財務策劃—財務資金策劃序號項目合計2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019年2019年2019年2019年2020年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度一現(xiàn)金流入110,274.7519,11619,27313,4396,5648,1046,0555,2119,33010,0516,0157,1161銷售收入99,4958,33619,27313,4396,5648,1046,0555,2119,33010,0516,0157,1162貸款收入10,780

10,780

二現(xiàn)金流出99,513.069,66811,5335,8344,7548,55013,2299,1888,5003,66316,0014,336-3264,5831土地成本14,7237,361.77,3622開發(fā)成本60,0682,0153,8804,9793,3717,44812,2978,3447,5932,7972,9503,5675013283銷管費用3,788291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.45增值稅附加、防洪費3,1732525834071992451831582823041823766土地增值稅1,777150347242118146109941,697174-1,3017所得稅3,5873,5878還貸支出10,78010,7809其他支出1,617

161.7162162323162323323

三凈現(xiàn)金流量10,762-9,668-11,53313,28214,5194,890-6,664-1,084-2,4451,548-6,6705,7156,3412,533四累計現(xiàn)金流量10,762-9,668-21,201-7,9196,60011,4894,8253,7411,2962,8431,0001,8888,22910,762七、財務策劃—利潤概覽項目總金額（萬元）

不含自持物業(yè)，車位虧損分攤到地上受益產(chǎn)品整個項目金額（萬元）住宅商業(yè)車位雙拼別墅高層洋房底商非人防地下室占地面積

93,33436，416

55,313

1.605

-可售面積

164、264

27,787

97,770

1,784

21,671計容面積

142,593

27,787

97,770

1,784

-一、項目總收入

93,346

20,664

69,168

1,880

1,634

1銷售收入

93,346

20,664

69,168

1,880

1,634不含稅銷售單價(元/m2)

5、683

11,261

5,640

11,712

754

2稅收返還

二、各項支出總額

75,286

25,628

46,352

1,418

1,022土地成本

13,309

6,716

6,162

286

-行政事業(yè)性收費與前期工程費用

3,232

955

1,965

42

237建造成本

49,945

15,161

32,765

911

515主體建筑安裝工程費

34,102

7,958

22,620

292

2,868景觀環(huán)境工程

3,840

1,938

1,787

73

-社區(qū)管網(wǎng)工程

5,852

1,635