碧桂園滬蘇區(qū)域江陰華士項(xiàng)目啟動(dòng)

內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳滬蘇區(qū)域江陰華士項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

江陰華士項(xiàng)目管理部

2017年1月20日目錄1項(xiàng)目概況2投資回顧3營銷策劃4前置策劃5報(bào)建策劃6工程策劃7財(cái)務(wù)策劃一、項(xiàng)目概況-城市簡介

江陰市位于江蘇省無錫市北邊，常住人口163.5萬，下轄10個(gè)鎮(zhèn)，5個(gè)街道。目標(biāo)地塊位于華士鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)位于江陰東部，是聞名中外的“天下第一村”華西村的所在鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)有工業(yè)企業(yè)1000余家，形成了以冶金、紡織為主導(dǎo)，太陽能、風(fēng)能等新能源、新材料為后發(fā)優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)格局；全鎮(zhèn)總面積74.64平方公里，常住人口9萬，外來人口9萬，轄27個(gè)行政村，2個(gè)社區(qū)居委。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站江蘇省地圖江陰市華士鎮(zhèn)江陰市行政圖華士鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2015年全鎮(zhèn)總?cè)丝?8萬鎮(zhèn)區(qū)常住人口8.9萬GDP/增速167.2億/4.6%人均GDP/增速25萬/4.1%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入43201元城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款/人均37.5億/5.2萬社會(huì)消費(fèi)品零售總額25.2億固定資產(chǎn)投資/增速1128.6億/7.9%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）32.4億元全鎮(zhèn)商品住宅銷售面積31.5萬㎡平均交易價(jià)格（元/㎡）4654元/㎡全鎮(zhèn)汽車擁有量4萬存款50萬以上人數(shù)1.93萬一、項(xiàng)目概況-城市布局依托江陰市規(guī)劃形成“市級、分區(qū)級、居住社區(qū)級、基層社區(qū)級”四級公共服務(wù)中心體系。市級中心：形成“一主兩副”的城市中心體系?！耙恢鳌敝概f城中心地區(qū)、主城沿江地區(qū)共同形成市級主中心；“兩副”指火車站副中心和澄楊路副中心（即地塊所在位置）華士鎮(zhèn)位于江陰市東部，是"天下第一村"華西村的所在鎮(zhèn)，總面積74.58平方公里，其中常住人口9萬，外來人口10萬，下轄27個(gè)行政村、2個(gè)居委。2014年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工商營業(yè)收入995億元，地區(qū)生產(chǎn)總值252.18億元，人均GDP達(dá)到25萬元，完成公共財(cái)政預(yù)算收入7.97億元，繼續(xù)保持江陰市、無錫市領(lǐng)先優(yōu)勢。一、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目區(qū)位華士實(shí)驗(yàn)小學(xué)核心商業(yè)區(qū)一、項(xiàng)目概況-區(qū)位交通項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置5分鐘內(nèi)到達(dá)高速站口，便捷到達(dá)無錫、常州、上海等長三角主要城市。通過芙蓉大道、澄楊路快速路，可快速穿行江陰市區(qū)、張家港等城市。一、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目學(xué)區(qū)介紹項(xiàng)目地塊華士中心幼兒園學(xué)區(qū)情況華士實(shí)驗(yàn)小學(xué)，1.5km，車程4min；

華士高級中學(xué)，1.3km，車程4min；華士中心幼兒園，1.3km，車程4min；地塊學(xué)區(qū)配套方案：待定目錄2項(xiàng)目概況1投資回顧3營銷策劃4前置策劃5報(bào)建策劃6工程策劃7財(cái)務(wù)策劃二、投資回顧-地塊基本信息項(xiàng)目數(shù)據(jù)市區(qū)人口（非市域人口）65.8萬華士人口常住人口9萬外來人口10萬土地面積139.96畝土地價(jià)格102萬/畝容積率掛牌：1.6設(shè)計(jì)：1.55掛牌時(shí)間2016年12月10日至2017年01月06日競品房價(jià)別墅8000-11000元/m2洋房5200-6300元/m2商業(yè)雙層12000元/m2單層17000元/m2預(yù)計(jì)售價(jià)別墅12500元/m2洋房6500元/m2商業(yè)13000元/m21、地塊南側(cè)東華路為雙向四車道；2、地塊東側(cè)規(guī)劃前涇路為雙向兩車道；3、地塊西側(cè)環(huán)東路雙向四車道；4、地塊西南側(cè)為華士唯一市政公園，人氣旺盛；5、當(dāng)?shù)卣兄Z將河道改造治理成景觀河道。二、投資回顧-項(xiàng)目周邊對比項(xiàng)目東苑花都麗景花園目標(biāo)地塊占地23.44畝45畝140畝容積率1.592.21.55建筑面積1.6萬m23.814.93萬m2每畝地價(jià)16891萬102萬樓地面價(jià)1296512993當(dāng)前售價(jià)/定價(jià)小高層5500元高層5300別墅11000高層6500別墅12500首期開盤2014-32014-52017-7-30累計(jì)銷售167360——待開發(fā)+銷售060——二、投資回顧-項(xiàng)目市場定位優(yōu)勢機(jī)會(huì)品牌優(yōu)勢：周邊碧桂園有多個(gè)樓盤，已形成口碑，有較強(qiáng)的品牌影響力和號召力；本地優(yōu)勢：地塊位于華士鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，周邊已有市政公園景觀，可改造河道景觀，景觀較佳；距離鎮(zhèn)區(qū)最好小學(xué)不足2公里；交通優(yōu)勢:五分鐘內(nèi)可達(dá)常合高速路口。經(jīng)濟(jì)水平：江陰市連續(xù)多年在全國百強(qiáng)縣中排名第一，華士鎮(zhèn)為江陰市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)內(nèi)有中國村企典范“華西村”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)眾多，居民購買力強(qiáng)；市場機(jī)會(huì)：地塊周邊缺乏有競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)商，均為本地企業(yè)，無品牌開發(fā)商。當(dāng)?shù)乜腿和ㄟ^拆遷及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)擁有置業(yè)資金，渴望品質(zhì)樓盤。劣勢挑戰(zhàn)地塊現(xiàn)狀為毛地，由海達(dá)集團(tuán)所有二類用地，需有政府組織拆遷回購，變更地塊性質(zhì)該地塊附近有加油站，影響客戶對周邊環(huán)境判斷。結(jié)論：本地塊所屬區(qū)域在華士鎮(zhèn)，目標(biāo)客戶為華士鎮(zhèn)區(qū)改善型客戶，緊鄰華士鎮(zhèn)唯一市政公園，環(huán)境優(yōu)美，對加油站要采取一定的隔離措施，可消除客戶顧慮，進(jìn)一步提高產(chǎn)品戶型的創(chuàng)新力度，可增加華士鎮(zhèn)區(qū)高收入客戶吸引力，建議獲取。事項(xiàng)是/否描述城市是否存在富裕人群是無錫內(nèi)企事業(yè)單位及私營企業(yè)眾多，經(jīng)濟(jì)條件好，購買力強(qiáng)。當(dāng)?shù)赜绣X人改善需求是否還有釋放空間是目標(biāo)地塊具備環(huán)境及交通優(yōu)勢、是休閑養(yǎng)老的地方。本項(xiàng)目是否符合勞斯萊斯要求是地塊離優(yōu)質(zhì)學(xué)校較近。別墅產(chǎn)品是否具備競爭力是市場上高檔別墅稀缺，銷售效果好。二、投資回顧-總結(jié)目錄3項(xiàng)目概況2投資回顧1營銷策劃4前置策劃5報(bào)建策劃6工程策劃7財(cái)務(wù)策劃結(jié)論：2013年-2016年上半年華士鎮(zhèn)僅在2013年1月出讓一宗商品住宅用地，面積共計(jì)23.44畝，整體商品住宅成交面積有較大下滑，商品住宅土地市場價(jià)格呈平穩(wěn)趨勢。三、營銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)備注：商品房存量面積是指“已取得預(yù)售證未銷售+在建但未獲取預(yù)售證”的貨量。目標(biāo)市場近三年住宅用地成交時(shí)間成交面積（畝）可開發(fā)建筑面積（萬㎡）地銷比成交均價(jià)（萬/畝）樓面價(jià)（元/㎡）201500/00201400/00201323.441.60.121681296合計(jì)//結(jié)論：2013-2015年華士鎮(zhèn)整體成交均價(jià)向上微漲，庫存量少，新增供應(yīng)量少；三、營銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)華士鎮(zhèn)商品住宅市場數(shù)據(jù)年份商品住宅施工面積（萬㎡）施銷比商品住宅竣工面積（萬㎡）現(xiàn)銷比商品住宅存量面積(萬m2)存銷比商品住宅當(dāng)年新增供應(yīng)面積(萬m2)商品住宅銷售面積(萬m2)商品住宅銷售額（億元）人均居住面積(m2)人均銷售面積(萬2)2015354.15181.336.50.48013.57.452.80.752014483.71121.03201.721511.66.451.80.642013453.66211.7124.51.993512.36.849.20.68合計(jì)128/51///5037.420.6//三、營銷策略—競品概況麗景花園華悅尚品華誠悅庭海洲御園項(xiàng)目名稱麗景花園地址華士鎮(zhèn)環(huán)東路以東，東華路以北占地30000平米建筑面積5.56萬平米容積率不大于1.8產(chǎn)品類型別墅，小高層，商鋪均價(jià)5800左右項(xiàng)目名稱海洲御園地址周莊實(shí)驗(yàn)小學(xué)正東側(cè)占地82.93畝建筑面積9.92萬平米容積率1.8產(chǎn)品類型高層，小高層洋房均價(jià)4600元項(xiàng)目名稱華悅尚品地址礦機(jī)陸路東、澄楊路南側(cè)占地88.5畝建筑面積14.2萬平米容積率1.78產(chǎn)品類型小高層，商鋪均價(jià)5900左右項(xiàng)目名稱華誠悅庭地址新橋鎮(zhèn)康寧路以東，南環(huán)路北占地77.83畝建筑面積7.4萬平米容積率1.6產(chǎn)品類型別墅，小高層，商鋪均價(jià)5200元碧桂園三、營銷策略—競品分析競品名稱規(guī)模(畝)容積率產(chǎn)品類型均價(jià)最新開盤時(shí)間去化情況產(chǎn)品品質(zhì)華誠悅庭77.8畝7.4萬方1.6高層\商鋪\別墅5100元/㎡2015-10目前剩余房源約160套，整體去化率64%商業(yè)配套成熟海洲御園83畝9.9萬方1.8洋房\高層4800元/㎡2016-07-17共推售32套，認(rèn)購25套，去化率84.8%臨湖、商業(yè)配套成熟麗景花園45畝5.56萬方1.8高層\商鋪\別墅5400元/㎡2015-4項(xiàng)目目前處于尾盤狀態(tài)靠近公園、低密度華悅尚品88.5畝14.2萬方1.78高層\商鋪5900元/㎡2016-1-2共推194套，認(rèn)購168套，去化率86.6%商業(yè)配套成熟（1）競品與目標(biāo)地塊基本數(shù)據(jù)對比三、營銷策略—競品對標(biāo)對比項(xiàng)目華悅尚品目標(biāo)地塊占地88.5畝139.96畝容積率1.781.55建筑面積14.2萬m2179145.2㎡每畝地價(jià)-萬/畝102萬/畝樓面地價(jià)-993元/㎡當(dāng)前售價(jià)/定價(jià)5900元/m2毛坯均價(jià)12500元/㎡，，高層均價(jià)6500元/㎡首期開盤時(shí)間2016年1月2017年7月30日累計(jì)銷售284套——待開發(fā)+銷售未推貨量約360套——（2）競品與目標(biāo)地塊結(jié)論對比三、營銷策略—競品對標(biāo)評價(jià)項(xiàng)目華悅尚品目標(biāo)地塊對比結(jié)果交通區(qū)位交通方便交通方便☆☆周邊配套新世界廣場、大統(tǒng)華超市、華士實(shí)驗(yàn)中學(xué)華士實(shí)驗(yàn)小學(xué)、華士高級中學(xué)☆自然景觀資源無風(fēng)景區(qū)華墅公園☆☆☆開發(fā)商品牌本地開發(fā)商千億房企地產(chǎn)十強(qiáng)☆☆☆規(guī)劃洋房別墅+洋房☆☆☆區(qū)內(nèi)園林環(huán)境小區(qū)綠化較好七重立體園林，層次分別、四季時(shí)花☆☆☆區(qū)內(nèi)配套自帶商業(yè)五星級鳳凰俱樂部☆☆☆產(chǎn)品點(diǎn)評☆☆☆備注：☆☆☆:優(yōu)于競品☆☆：與競品持平☆：略遜于競品三、營銷策略—競品對標(biāo)（3）競品與目標(biāo)地塊產(chǎn)品對比華悅尚品我司YJ140戶型項(xiàng)目名稱競品戶型143㎡YJ140戶型對標(biāo)結(jié)果基本情況面寬*進(jìn)深4.6*94.8*8.1m☆☆層高3m2.95m☆梯戶比1：21：2☆☆首層架空/大堂層高不架空不架空☆☆建筑形式小高層小高層☆☆面積情況建筑面積143㎡142.19㎡☆☆實(shí)得面積121㎡134.98㎡☆☆☆贈(zèng)送面積12㎡23.16-25.05㎡☆☆☆三、營銷策略—競品對標(biāo)（4）競品與目標(biāo)地塊產(chǎn)品對比項(xiàng)目名稱競品戶型YJ140戶型對標(biāo)結(jié)果朝向開間客廳朝向/面積/開間南/26㎡/4.6m南/24㎡/4.8m☆☆主臥朝向/面積/開間南/23㎡/3.4m南/21㎡/3.4m☆南向房間數(shù)量23☆☆☆功能區(qū)分房間數(shù)34☆☆☆陽臺(tái)數(shù)1（雙陽臺(tái)）2☆☆衛(wèi)生間數(shù)22☆☆裝修情況裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平米）毛坯—客廳/臥室（材質(zhì)/品牌）毛坯—廚房/衛(wèi)?。ㄆ放疲┟鳌娖鳎ㄆ放疲┟鳌獌r(jià)格單價(jià)62006500☆☆☆總價(jià)886000元910000☆☆☆實(shí)得單價(jià)——三、營銷策略—項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析市場及對比競品，項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)：1、華士整體市場無高品質(zhì)樓盤、近階段無新增競品；2、華士整體市場向好，改善型需求抬升；3、華士區(qū)域內(nèi)，配套無明顯優(yōu)劣差異，本案距離學(xué)校、公園、張家港市區(qū)最近，通達(dá)性更好；4、華士市場，除華悅尚品偶有市場發(fā)聲，其他項(xiàng)目均為尾盤狀態(tài)，且無強(qiáng)勢房企，進(jìn)取欲望不足，市場形象扭轉(zhuǎn)有望。三、營銷策略—項(xiàng)目定位購買力：持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體地域：履蓋全鎮(zhèn)及周邊鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)觀念：心態(tài)開放，易接受新鮮事物在外接受教育回流人群廣泛接觸外界信息的企業(yè)主思想開放，有追求的新青年，富二代私營業(yè)主大型企業(yè)白領(lǐng)追求品質(zhì)，享受生活市場需求品牌需求更高品位生活更好居住環(huán)境時(shí)尚感：追逐時(shí)尚元素稀缺感：占有稀缺、炫耀身份感：渴望尊貴地位給您一個(gè)五星級家敬獻(xiàn)有成就的人追求“品質(zhì)”“舒適”“健康”產(chǎn)品特色尊貴奢華、鄰水公園旁別墅戶型優(yōu)、精裝修、智能美宅面積115-180㎡洋房，面積200-260㎡雙拼別墅別墅毛坯均價(jià)12500元/㎡高層均價(jià)6500元/㎡客戶形象產(chǎn)品售價(jià)三、營銷策略—策略要點(diǎn)

3個(gè)推廣關(guān)鍵詞品牌品質(zhì)品格●千億房企業(yè)，全國十強(qiáng)●為有成就的人建五星級的家●戰(zhàn)略布局海外，慈善捐款超26億●25年精工匠心，筑造人居典范●重金打造五重立體園林●一體化精裝修，打造智慧3.0社區(qū)，開啟未來生活。●國家一級資質(zhì)，管家式物業(yè)服務(wù)7月30日盛大開盤三、營銷策略—推廣思路1月6日摘牌6月24日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)7月15日示范區(qū)開放7月30日盛大開盤品牌立勢期造勢蓄客期開盤沖刺期全華士請等一等生而卓越龍水世家前所未有至美傾城

華士“凰家”示范區(qū)開放線上線下活動(dòng)減少大眾媒體投放，以自媒體配合大V炒作為主，案名確認(rèn)后啟動(dòng)運(yùn)營，炒作品牌及項(xiàng)目價(jià)值。開展形象戶外啟動(dòng)、地塊陣地包裝及引導(dǎo)并啟動(dòng)蓄客工作展架、海報(bào)等拓展植入、店鋪溫馨提示牌創(chuàng)新型植入所有戶外全面啟動(dòng)，并根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)及時(shí)更換項(xiàng)目信息集中性開展一夜傾城暖場：工作日以吸引地緣客戶為主，以美食類及表演類暖場活動(dòng)為主；同時(shí)針對別墅客戶開展專場定制活動(dòng)，如私宴、游園活動(dòng)、奢侈品護(hù)理等。豪車巡演城市快閃活動(dòng)水中發(fā)布會(huì)“尋龍之旅“引起全場關(guān)注“萬國美食節(jié)、國際馬戲團(tuán)活動(dòng)示范區(qū)開放暨驚天魔術(shù)節(jié)開盤系列活動(dòng)（開盤盛典）以懸念立勢，吸引市場關(guān)注，逐步滲透，打造首個(gè)“水中發(fā)布會(huì)”策略傳遞高品質(zhì)豪宅的特質(zhì)，于示范區(qū)開放前開啟產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，傳遞未來智慧生活線上線下同步造勢，客戶實(shí)景體驗(yàn)，配合包場嘉年華活動(dòng)同步收籌，而后盛大開盤目錄4項(xiàng)目概況2投資回顧1營銷策劃3前置策劃5報(bào)建策劃6工程策劃7財(cái)務(wù)策劃項(xiàng)目總經(jīng)理張帆項(xiàng)目副總經(jīng)理莊偉綜合部

江陰城市公司共享方陣工程管理、監(jiān)理營銷土建工程師資料員左倩，張亞明趙燕潔工程（監(jiān)理）部經(jīng)理（夏杰）營銷部人力/行政/后勤等水電工程師陳盺瞳成本控制開發(fā)報(bào)建財(cái)務(wù)資金項(xiàng)目采用自行監(jiān)理營銷經(jīng)理夏明開發(fā)報(bào)建經(jīng)理趙小玉造價(jià)經(jīng)理丁克甫行政主管殷婷婷項(xiàng)目部組織策劃項(xiàng)目部配置12人暫缺水電工程師1人。財(cái)務(wù)經(jīng)理朱蕓四、前置策劃-人員架構(gòu)造價(jià)部開發(fā)部財(cái)務(wù)部四、前置策劃-合約主線（展示區(qū)內(nèi)控）序號招標(biāo)工程名稱進(jìn)場需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1土石方工程2017.3.18一、二期2017.1.22待定2總承包工程2017.3.20一、二期2017.2.10待定3展示區(qū)綠化工程2017.5.30展示區(qū)范圍2017.3.1順茵4展示區(qū)園建工程2017.4.25展示區(qū)范圍2017.2.15待定5鋁合金門窗工程2017.5.10展示區(qū)范圍2017.2.20待定6樣板房裝修工程2017.5.10樣板房2017.3.10待定7亮化工程泛光照明2017.5.20展示區(qū)范圍2017.3.15待定8營銷圍擋、廣告標(biāo)識(shí)工程2017.2.10展示區(qū)范圍2017.2.10待定責(zé)任人：工程-左倩合約-丁克甫四、前置策劃-合約主線（貨量區(qū)）序號招標(biāo)工程名稱（貨量區(qū)）進(jìn)場需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書提交招標(biāo)進(jìn)展1貨量裝修工程2018.4.10一、二期2018.1.22待定2鋁合金門窗工程2017.5.20一、二期2017.4.20待定3人防工程2017.5.5一、二期2017.5.20待定4欄桿工程2017.5.5一、二期2017.5.20待定5園建工程2018.5.1一、二期2018.5.5待定6綠化工程2018.6.2一、二期2018.6.2順茵7消防工程2017.5.20一、二期2017.4.1待定8市政供水2017.4.20一、二期2017.3.20——9市政供電2017.4.15一、二期2017.3.15——10燃?xì)夤こ?017.6.1一、二期2017.5.20——11電視、網(wǎng)絡(luò)工程2017.6.1一、二期2017.4.20——責(zé)任人：工程-左倩合約-丁克甫四、前置策劃-采購主線（展示區(qū)）甲指材（簽三方合同）序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場時(shí)間1拋光磚、仿古磚302017-3-52017-5-12外墻涂料302017-3-152017-5-53內(nèi)墻涂料302017-3-102017-5-14反應(yīng)型防水卷材302017-2-202017-4-155火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)302017-3-52017-5-56電線202017-2-152017-4-57電纜202017-2-152017-4-5甲指乙供（項(xiàng)目專項(xiàng)分包C類）序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場時(shí)間1鋁合金門窗及配件152017-4-102017-5-5乙供：水泥、黃沙、模板等，需提醒跟蹤總包單位確保材料供應(yīng)四、前置策劃-采購主線（展示區(qū)）責(zé)任人：工程-左倩甲供序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場時(shí)間1瓷磚302017-3-52017-4-202潔具類（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）302017-3-252017-5-203配電箱302017-2-202017-3-304燈具類402017-4-12017-5-15開關(guān)面板302017-3-262017-5-16中央空調(diào)302017-3-102017-5-207電器類（抽油煙機(jī)、其他）302017-4-52017-6-158路燈、草坪燈、高桿燈302017-4-52017-7-19石雕、銅雕、仿砂巖雕602017-4-102017-6-1010戶外用品類（游樂設(shè)施、花盆、陶罐、戶外家具）452017-4-202017-6-2511精裝修類（門、木地板、浴室柜、櫥柜）452017-4-102017-6-2512家具（樣板房）452017-5-102017-7-1013飾品（樣板房）452017-5-102017-7-12設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期產(chǎn)品研發(fā)院單體方案2017-2-10裝修設(shè)計(jì)院售樓部裝修材料表2017-3-10售樓部裝修水電條件圖2017-3-14售樓部裝修施工圖2017-3-16售樓部樓軟裝2017-3-20設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期博意南京分院板房施工圖2017-3-1板房裝修水電暖圖2017-3-15裝修設(shè)計(jì)院板房裝修材料表2017-3-20板房裝修水電條件圖2017-3-18板房裝修施工圖2017-3-25板房軟裝2017-3-27展示區(qū)設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計(jì)院示范區(qū)道路及管網(wǎng)圖2017-3-10景觀設(shè)計(jì)中心景觀方案2017-2-26園建施工圖2017-3-20水電結(jié)構(gòu)圖2017-3-28綠化施工圖2017-4-5管網(wǎng)及景觀設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計(jì)院總平報(bào)建版2017-2-25總平施工圖2017-3-17博意南京分院貨量單體施工圖2017-3-22景觀設(shè)計(jì)中心貨量景觀圖2017-5-25貨量區(qū)圖紙四、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓設(shè)計(jì)主線四、前置策劃-管理保障管理保障開工、封頂、開放、開盤目標(biāo)明確區(qū)域互動(dòng)每周五與區(qū)域平臺(tái)互動(dòng)，匯報(bào)進(jìn)度、協(xié)調(diào)問題每周計(jì)劃會(huì)每周日召開下周計(jì)劃會(huì)組織策劃下周工作安排周報(bào)、月報(bào)區(qū)域部門、政府領(lǐng)導(dǎo)每日例會(huì)（現(xiàn)場會(huì)）裝修進(jìn)場前：每日1會(huì)裝修進(jìn)場后：每日2會(huì)目錄5項(xiàng)目概況2投資回顧1營銷策劃4前置策劃3報(bào)建策劃6工程策劃7財(cái)務(wù)策劃五、報(bào)建策劃-當(dāng)?shù)貓?bào)建政策開、竣工要求辦理施工許可證、交付備案，其中規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收是重點(diǎn)開工報(bào)建手續(xù)辦理按照江蘇省江陰市相關(guān)要求預(yù)售條件多層形象建設(shè)進(jìn)度達(dá)到50%以上，小高層及高層商品房形象建設(shè)進(jìn)度達(dá)到30%以上才能申請預(yù)售。建設(shè)規(guī)模3萬平方米以下（含3萬）的項(xiàng)目，必須一次性申報(bào)預(yù)售；超過3萬平方米的項(xiàng)目，可適當(dāng)進(jìn)行分期預(yù)售，每次預(yù)售不得少于3萬平方米。限購/限價(jià)不限購抗震設(shè)防等級六度融資條件

四證齊全冬歇期無雨季6月梅雨季開發(fā)報(bào)建費(fèi)用164元/㎡土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)契稅：3%，土地權(quán)屬交易手續(xù)費(fèi)：1.5元/㎡，土地證辦證費(fèi)：500㎡以內(nèi)110元，五、報(bào)建策劃-規(guī)劃分期圖一期二期公安門牌預(yù)編（4.19）預(yù)售證（7.20）審圖合格證（4.17）直接發(fā)包（4.18）施工、監(jiān)理合同備案（4.26）施工許可證（4.30）取得公安門牌預(yù)編（5.6）物業(yè)開標(biāo)（6.5）報(bào)規(guī)劃施工圖取規(guī)劃證（4.10）銀行抵押證明（7.10）

房產(chǎn)預(yù)測（7.10）五、報(bào)建策劃-流程圖江陰華士項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程圖—前期規(guī)劃方案2.13地名辦預(yù)審（3.10）

節(jié)能審查（1.23）規(guī)劃方案報(bào)告（2.13）人防設(shè)計(jì)要點(diǎn)（3.10）規(guī)劃公示（10天）物業(yè)招投標(biāo)公示（需取得公司資質(zhì)）（4.21）五、報(bào)建策劃-流程圖江陰華士項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程圖—后期提出竣工驗(yàn)收申請環(huán)保驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收消防驗(yàn)收建設(shè)工程檔案專項(xiàng)質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收電梯合格證防雷竣工驗(yàn)收建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案五、報(bào)建策劃-重點(diǎn)、難點(diǎn)總平審查需加強(qiáng)與規(guī)劃局的溝通協(xié)調(diào)、車位、綠化、公共設(shè)施配套等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件配置明確預(yù)售條件、物業(yè)招投標(biāo)時(shí)間較長等相關(guān)問題圖紙出圖速度、圖紙審查設(shè)計(jì)院回復(fù)速度關(guān)系到整體進(jìn)度質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、施工許可均需網(wǎng)上申報(bào)，較為繁瑣，需提前做好準(zhǔn)備1234五、報(bào)建策劃-已開展的工作主要事項(xiàng)完成情況獲取周邊市政道路管網(wǎng)信息、現(xiàn)場地形圖、基準(zhǔn)點(diǎn)移交詳細(xì)地質(zhì)勘探報(bào)告土地使用權(quán)合同、單位名稱變更規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建方案圖紙、文本等項(xiàng)目立項(xiàng)房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)辦理資料準(zhǔn)備中資料準(zhǔn)備中2月10日已走流程2月13日2月13日資質(zhì)延期中節(jié)能影響評估2月12日已確定環(huán)評已公示，項(xiàng)目報(bào)告書、能評，維穩(wěn)已完成確定設(shè)計(jì)、地勘單位五、報(bào)建策劃-報(bào)建關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)國有土地使用權(quán)證土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項(xiàng)責(zé)任人：卞雪莉公司流程中1月23日資料準(zhǔn)備中2月20日繳納完土地款、服務(wù)費(fèi)等第二筆土地款7月份繳納方案階段2017年4月25日流程了解，資料準(zhǔn)備階段2017年4月30日預(yù)售條件：形象進(jìn)度、預(yù)測報(bào)告2017年7月30日首期于2018年12月25日綜合驗(yàn)收通過。2019年3月25日完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間首期貨量關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察單位資質(zhì)備案施工、監(jiān)理合同審圖合格證五方責(zé)任主體報(bào)告施工單位信用手冊農(nóng)民工保證金繳納憑證資金證明施工單位、甲方負(fù)責(zé)人手機(jī)定位憑證一票制繳納單消防審查意見書施工單位中標(biāo)通知書施工單位保險(xiǎn)支付憑證安全員C、項(xiàng)目經(jīng)理B原件壓證專項(xiàng)施工方案、施工安全文明責(zé)任書等其他相關(guān)資料五、報(bào)建策劃-兩證策劃辦證所需資料規(guī)劃方案審批其他局辦審圖人防消防供電園林施工圖審查地勘報(bào)告勘察、設(shè)計(jì)合同備案設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人技術(shù)人員一覽表3套施工圖規(guī)劃許可證辦理立項(xiàng)全套建筑施工圖管線施工圖綠化圖環(huán)評施工圖規(guī)劃審查意見技術(shù)服務(wù)費(fèi)招投標(biāo)辦理直接發(fā)包申請安全生產(chǎn)考核合格證書工程預(yù)算書與施工組織設(shè)計(jì)直接發(fā)包手續(xù)施工合同、專業(yè)分包、勞動(dòng)分包合同、監(jiān)理合同備案消防圖審查消防設(shè)計(jì)專篇及藍(lán)圖規(guī)劃許可證設(shè)計(jì)人員資格證書、身份證復(fù)印件審圖合格證設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書消防設(shè)計(jì)文件施工許可證辦理(質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)手續(xù)）五、報(bào)建策劃-兩證策劃辦證所需資料竣工備案表1、質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收報(bào)告2、節(jié)能驗(yàn)收登記表3、竣工驗(yàn)收報(bào)告4、審圖合格證5、檔案專項(xiàng)驗(yàn)收證明6、規(guī)劃核實(shí)證7、環(huán)保驗(yàn)收合格證8、竣工驗(yàn)收證明書9、消防驗(yàn)收證明書預(yù)售證1、工程進(jìn)度現(xiàn)場勘察表2、公安門派編號證明3、房管預(yù)測報(bào)告4、預(yù)售方案5、前期物管備案證明6、土地抵押需出具銀行同意預(yù)售證明文件目錄6項(xiàng)目概況2投資回顧1營銷策劃4前置策劃5報(bào)建策劃3工程策劃7財(cái)務(wù)策劃六、工程策劃—里程碑計(jì)劃六、工程策劃-開工示意圖摘牌時(shí)間：1月6日總建筑面積:179145㎡總貨值：9.95億地價(jià)：102萬元/畝樓面地價(jià)：993元/㎡

總地價(jià)：1.43億總占地面積：139.96畝

容積率：1.55

二期已竣工交付計(jì)劃主推產(chǎn)品主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（內(nèi)控考核）當(dāng)次推售產(chǎn)品類別可售面積

（萬平米)貨值

（億元）開工時(shí)間開盤時(shí)間交樓時(shí)間首次推盤小高層

6.07

3.852017-4-302017-7-302018-11-25首次推盤別墅

1.04

1.312017-4-302017-7-302018-11-25后續(xù)

推盤小高層+別墅商業(yè)＋車位

4.79待定待定待定推盤計(jì)劃表首次推盤范圍六、工程策劃-總包標(biāo)段劃分

二已竣工交付貨量別墅先交樓，配套均需建設(shè)在高層范圍內(nèi)，高層地庫先行施工。一標(biāo)8.99萬方二標(biāo)8.67萬方一標(biāo)段本棟總面積平米1#63922#44543#104404#84245#842413-31#93246#126367#12636匯總72730地庫17156二標(biāo)段

本棟總面積8#104409#1044010#1278411#1278412#1278432-51#9440匯總68672地庫18000六、工程策劃-臨舍臨路

二期已竣工交付施工道路示范區(qū)范圍河道河道臨設(shè)場地道路原則：1、臨時(shí)道路在場地內(nèi)形成環(huán)路，管網(wǎng)先行，局部可埋設(shè)過路管，盡量結(jié)合永久道路設(shè)置；2、局部便道用磚渣結(jié)合鋼板配合補(bǔ)充。臨時(shí)便道出入口永臨路結(jié)合，開放時(shí)關(guān)閉圖例六、工程策劃-土方平衡

一期已竣工交付

二期已竣工交付土方平衡:將A地塊土方運(yùn)到B地塊，B地塊土方就地平衡，基本做到無外運(yùn)土方。A地塊B地塊B地塊地形南高北低，緩坡，根據(jù)現(xiàn)場條件，先進(jìn)行內(nèi)部土方平衡，估算現(xiàn)場情況B地塊缺土8000方。A地塊室外標(biāo)高比B地塊低1m。存在大量土堆，先對A地塊進(jìn)行施工，土方平衡后，將土方運(yùn)到B地塊六、工程策劃-臨水臨電

一期已竣工交付臨電計(jì)劃于2017年3月20日施工完成臨時(shí)用電接駁口500KVA臨時(shí)用電接駁口500KVA臨時(shí)用電接駁口500KVA臨時(shí)用水接駁口DN100臨時(shí)用水接駁口DN100樣板房裝修完成開工（樣板區(qū)）正負(fù)零(樣板區(qū))家私飾品包裝完美開放10天2017-6-62017-7-52016-7-82017-5-102017-4-3028天30天六、工程策劃—展示區(qū)工期目標(biāo)（區(qū)域內(nèi)控）工商變更摘牌2017-1-676天完美開放7天2016-7-153天洋房至結(jié)構(gòu)（七層）首期貨量節(jié)點(diǎn)控制六、工程策劃-貨量區(qū)控制節(jié)點(diǎn)（項(xiàng)目內(nèi)控）

備注：貨量預(yù)售條件為主體結(jié)構(gòu)高層1/3，別墅封頂，非關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，人員優(yōu)先考慮增援樣板區(qū)2017-4-30開工2017-6-25±0完成2017-7-30達(dá)預(yù)售條件六、工程策劃—項(xiàng)目難點(diǎn)地塊涉及多處廠房及景觀公司未拆遷，大量堆土及建筑垃圾未清；示范區(qū)開放后的施工，而不影響展示效果；圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)度，是否能滿足報(bào)建要求，特別是審圖回復(fù)速度；在示范區(qū)有限的范圍內(nèi)擴(kuò)大展示區(qū)的品質(zhì)效果；AB地塊之間河道污染，對地塊品質(zhì)影響較大，當(dāng)?shù)卣谡袠?biāo)進(jìn)行河水治污（準(zhǔn)備打造景觀池）目錄7項(xiàng)目概況2投資回顧1營銷策劃4前置策劃5報(bào)建策劃6工程策劃3財(cái)務(wù)策劃項(xiàng)目每一天費(fèi)用29.64萬每一天管理費(fèi)用4.24萬元每一天內(nèi)部計(jì)息25.4萬元七、項(xiàng)目每一天費(fèi)用資金回正晚一天，成就共享金額減少8.9萬元七、項(xiàng)目資產(chǎn)情況一覽表表一：地塊貨量情況科目本年度累計(jì)銷售情況①已推未售貨量②未推貨量③已摘牌未開發(fā)土地合計(jì)未售總值

①+②+③已竣工在建已取預(yù)售證在建未取預(yù)售證合計(jì)-----9.95億元（含稅）14.08萬㎡，140畝9.95億元（含稅）14.08萬㎡，140畝雙拼-----3.473億元，2.78萬㎡3.473億元，2.78萬㎡洋房-----6.132億元，9.777萬㎡6.132億元，9.777萬㎡商鋪-----0.232億元，0.18萬㎡0.232億元，0.18萬㎡車位-----0.112億元，1.34萬㎡0.112億元，1.34萬㎡備注:

車位總貨值/項(xiàng)目凈利潤=0.112億/1.076億=10.4%。

此銷售金額為含稅收入表二：整體利潤情況金額單位:億元科目已出規(guī)劃未出規(guī)劃合計(jì)已售未售土地（畝）140140

總收入（不含稅）-8.968.96總成本-7.887.88凈利潤-1.081.08凈利潤率-12%12%表三：截止2017年1月15日資金情況

科目金額(億元)備注

我司累計(jì)銷售回籠資金0累計(jì)投入資金0.285支付土地保證金0.285億元累計(jì)經(jīng)營資金凈回籠-0.285七、財(cái)務(wù)策劃—項(xiàng)目目標(biāo)（項(xiàng)目內(nèi)控）本期總地價(jià)：1.43億本期面積：140畝每畝地價(jià):102萬/畝容積率：1.55樓面地價(jià)：993元/㎡土地獲利倍數(shù)：0.75首次預(yù)售總貨量3.4億預(yù)計(jì)投入峰值2.12億總可售面積14.08萬平米總收入(不含稅)：8.96億總投入：7.88億凈利潤總額:1.08億IRR：14.6%凈利率:12%自有資金回報(bào)率117%成就共享獎(jiǎng)金目標(biāo)1602萬回正時(shí)間9個(gè)月成就共享達(dá)成時(shí)間2017-11-06七、財(cái)務(wù)策劃—財(cái)務(wù)資金策劃單位：萬元17年7月5日支付50%土地款第五次推售，去化達(dá)到80%，同心共享預(yù)分紅七、財(cái)務(wù)策劃—財(cái)務(wù)資金策劃序號項(xiàng)目合計(jì)2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019年2019年2019年2019年2020年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度一現(xiàn)金流入110,274.7519,11619,27313,4396,5648,1046,0555,2119,33010,0516,0157,1161銷售收入99,4958,33619,27313,4396,5648,1046,0555,2119,33010,0516,0157,1162貸款收入10,780

10,780

二現(xiàn)金流出99,513.069,66811,5335,8344,7548,55013,2299,1888,5003,66316,0014,336-3264,5831土地成本14,7237,361.77,3622開發(fā)成本60,0682,0153,8804,9793,3717,44812,2978,3447,5932,7972,9503,5675013283銷管費(fèi)用3,788291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.4291.45增值稅附加、防洪費(fèi)3,1732525834071992451831582823041823766土地增值稅1,777150347242118146109941,697174-1,3017所得稅3,5873,5878還貸支出10,78010,7809其他支出1,617

161.7162162323162323323

三凈現(xiàn)金流量10,762-9,668-11,53313,28214,5194,890-6,664-1,084-2,4451,548-6,6705,7156,3412,533四累計(jì)現(xiàn)金流量10,762-9,668-21,201-7,9196,60011,4894,8253,7411,2962,8431,0001,8888,22910,762七、財(cái)務(wù)策劃—利潤概覽項(xiàng)目總金額（萬元）

不含自持物業(yè)，車位虧損分?jǐn)偟降厣鲜芤娈a(chǎn)品整個(gè)項(xiàng)目金額（萬元）住宅商業(yè)車位雙拼別墅高層洋房底商非人防地下室占地面積

93,33436，416

55,313

1.605

-可售面積

164、264

27,787

97,770

1,784

21,671計(jì)容面積

142,593

27,787

97,770

1,784

-一、項(xiàng)目總收入

93,346

20,664

69,168

1,880

1,634

1銷售收入

93,346

20,664

69,168

1,880

1,634不含稅銷售單價(jià)(元/m2)

5、683

11,261

5,640

11,712

754

2稅收返還

二、各項(xiàng)支出總額

75,286

25,628

46,352

1,418

1,022土地成本

13,309

6,716

6,162

286

-行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用

3,232

955

1,965

42

237建造成本

49,945

15,161

32,765

911

515主體建筑安裝工程費(fèi)

34,102

7,958

22,620

292

2,868景觀環(huán)境工程

3,840

1,938

1,787

73

-社區(qū)管網(wǎng)工程

5,852

1,635