碧桂園滬蘇區(qū)域泰州永興路項目啟動會

內(nèi)部資料嚴禁外傳滬蘇區(qū)域泰州永興路項目啟動會

永興路項目管理部

2017年1月17日

說明1、投資回顧，明確投資意見表上供貨要求，如貨量、時間2、以銷售鋪排時間節(jié)點和財務(wù)資金運做要求為依據(jù)，報建、工程力爭滿足要求，以實現(xiàn)雙享利益最大化3、明確內(nèi)控開盤、開放時間節(jié)點及招標、采購、出圖時間安排4、策劃展示區(qū)，首推貨量區(qū)的布置與開工建設(shè)要點5、核實工程數(shù)據(jù)、營銷數(shù)據(jù)、財務(wù)數(shù)據(jù)的正確性與完整性項目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務(wù)策劃七投資回顧二

目錄1、城市簡介—泰州市泰州市主城區(qū)人口為58.15萬人、GDP為3656.53億元/增長率10.2%、人均GDP為78756元；城市發(fā)展政策為“南拓、北控、東合、西優(yōu)”，城市往南和往東發(fā)展。530萬54萬輛、醫(yī)藥高新區(qū)往南京姜堰區(qū)高港區(qū)往南通上海往南通上海鹽靖高速滬陜高速姜堰站泰州碧桂園長江大道海陵區(qū)政府高新區(qū)政府楊橋口地塊雙語學校地塊地塊基本信息占地：78.59畝容積率：1.3起拍價：192萬/畝樓面價：2215元/㎡用地性質(zhì)：商住用地交通節(jié)點距離（km）車程（min）泰州市政府2.77泰州碧桂園12.927金融中心1.98園博園3.912鳳凰小學1.332、項目區(qū)位示意泰州站姜堰碧桂園海陵區(qū)在建泰鎮(zhèn)高速姜堰區(qū)政府寧海線城市發(fā)展方向泰州市政府永興路灣地塊城市發(fā)展方向3、項目配套情況鳳凰西路地塊基本信息占地：78.59畝容積率：1.3起拍價：192萬/畝樓面價：2215元/㎡用地性質(zhì)：商住用地泰州市政府商萬達商圈園人民公園學省泰中附中學商金融中心天德湖公園園商周山河街區(qū)海陵路泰州大道永定路長江大道G328目標地塊海陵工業(yè)園區(qū)交通節(jié)點距離（km）車程（min）泰州市政府2.77泰州碧桂園12.927金融中心1.98園博園3.912鳳凰小學1.33萬達商圈4.914學江蘇農(nóng)牧學院學省泰中新校區(qū)萬象城（建設(shè)中）東風路鼓樓路東風高架興泰南路鳳凰東路醫(yī)鳳凰小學泰州市人民醫(yī)院（新院）4、項目配套照片泰州市政府金融中心圖書館大劇院萬象城5、學區(qū)情況說明永興路地塊文省泰中附中文鳳凰小學周邊教育配套現(xiàn)狀鳳凰小學（城南最好）1.3km，車程3min省泰中附中(城南最好)，1.2km，車程3min鳳凰園6、周邊交通情況目標地塊鳳凰路永定快速路328國道青年路海陵路鼓樓路東風路興泰路東環(huán)高架東風路高架周邊主干道和高架為雙向6車道周邊交通現(xiàn)狀地塊西側(cè)緊鄰南北向的主干道興泰公路。地塊南側(cè)為328國道。地塊東側(cè)緊鄰正在建設(shè)中的南北城市主干道春蘭路，預計于2017年12月建成通車。

目錄項目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務(wù)策劃七投資回顧二

1、地塊基本信息占地：78.59畝容積率：1.30地價：271萬元/畝總價：2.13億樓面地價：3121元/平供地計劃：2017/1/29日前付款時間：2017/1,支付50%；2017/2，支付50%是否可提前預售：否是否可規(guī)劃變更：是是否可調(diào)整戶型：是建筑密度：28%建筑限高：60m90/70:無商業(yè)比例：5000㎡是否符合土規(guī)：符合是否符合林規(guī)：符合是否符合城規(guī)：符合是否具備開工條件：是永興路鳳凰東路G328興泰南路鳳凰東路永興路地塊周邊配套二、投資回顧-項目周邊泰州市萬達廣場泰州中學附屬初級中學泰州市天德湖公園泰州市文化中心泰州市鳳凰小學泰州市人民政府泰州市人民醫(yī)院泰州市華潤萬象城事項是/否描述城市是否存在富裕人群是泰州城南地區(qū)企事業(yè)單位及私營企業(yè)眾多，經(jīng)濟條件好，家庭成員多，購買力強；當?shù)赜绣X人改善需求，是否還有釋放空間是城南為泰州市主要發(fā)展方向，改善型客群在城南占比穩(wěn)步提升。本項目是否符合勞斯萊斯要求是目標地塊周邊配套齊全，地塊離優(yōu)質(zhì)學校比較近。疊墅產(chǎn)品是否具備競爭力是泰州市場別墅產(chǎn)品稀缺，我司產(chǎn)品極具競爭力二、投資回顧-總結(jié)二、投資回顧（投資意見表）開盤時間開發(fā)時間貨值成就共享總金額2017年8月19日3年7.05億1200萬項目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務(wù)策劃七投資回顧二整體市場分析—泰州商品住宅供求三、營銷策略-房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整體市場分析—泰州商品住宅供求三、營銷策略-房地產(chǎn)數(shù)據(jù)三、營銷策略-競品概況1、滟瀾灣土地信息：占地114畝，容積率1.8產(chǎn)品信息：高層86-140平（毛坯）銷售情況：2013年首次開盤，規(guī)劃住宅16萬㎡，已建1065套，成交901套，去化率達85%；11月份均價6700元/平(毛坯），客戶以市區(qū)改善和剛需客戶為主。2、中鐵溪源土地信息：占地225畝，容積率1.8，產(chǎn)品信息：高層87-130平（毛坯）銷售情況：2013年10月首次開盤，規(guī)劃建面28萬方，住宅1101套（不含未建），目前成交1070套，去化率達97%；最新售價高層6800元/平（毛坯），小高層7000元/平（毛坯），客戶以市區(qū)改善和剛需客戶為主.4、華澤天下土地信息：占地11畝，容積率2.2產(chǎn)品信息：高層85-142平（毛坯）銷售情況：2013年10月首次開盤，規(guī)劃建面21萬方，住宅1497套，已成交1495套，去化率達99%，二期蓄客中，別墅即將推售，聯(lián)排預計12500；雙拼預計18500元/㎡，客戶以市區(qū)改善和剛需客戶為主。3、東潤首府土地信息：占地177畝，容積率1.8產(chǎn)品信息：高層93-179平（毛坯）

別墅268-365平銷售情況：2013年10月首次開盤，規(guī)劃建面21萬方，住宅1122套，已成交1102套，去化率達98%，二期蓄客中，別墅預計售價20000元/平，高層8800元/平（毛坯）；客戶以市區(qū)改善和剛需客戶為主。三、營銷策略-競品分析房型面積段熱銷戶型梯戶比現(xiàn)去化情況主要顧客構(gòu)成（職業(yè)、現(xiàn)居住地等）月均去化均價已推未售未成交客戶抗性（價格、區(qū)位等）客戶關(guān)注點（學區(qū)、價格、交通、環(huán)境、醫(yī)療、商業(yè)等）多層86130/共98套，未售出12套周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，城南剛需客戶30-407200（毛坯）剩余總貨量為166套位置緊鄰國道，產(chǎn)品不受市場認可學區(qū)調(diào)整影響較大1161306700（毛坯）小高層（8層）1021402梯4戶小高層464套，剩余111套1402梯4戶高層901152梯3戶高層共616套，剩余43套（基本售罄）6200（毛坯）1152梯3戶1232梯3戶對比項目潤和滟瀾灣占地114畝容積率1.8建筑面積17萬每畝地價（萬元）192樓面地價（元）1600當前售價/定價（元/㎡）6700元首期開盤時間2013年7月累計銷售1000套待開發(fā)+銷售166套結(jié)論：1、熱銷戶型為115/130/140平，相應(yīng)面積段戶型去化均較好；2、客戶以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、城南客戶為主，購房主要目的為剛需；20三、營銷策略-競品分析117㎡三房兩廳一衛(wèi)140㎡四房兩廳兩衛(wèi)優(yōu)勢：三開間朝南，南北通透劣勢：只有一個衛(wèi)生間，生活不方便優(yōu)勢：四開間朝南，南北通透劣勢：戶型不方正三、營銷策略-競品分析對比項目中鐵溪源占地225畝容積率1.8建筑面積28萬㎡每畝地價230樓面地價1917元/平當前售價/定價毛坯高層6800，小高層7600首期開盤時間2013.10累計銷售500套左右存量380套未售罄+18萬㎡未開發(fā)房型面積段熱銷戶型梯戶比現(xiàn)去化情況主要顧客構(gòu)成（職業(yè)、現(xiàn)居住地等）月均去化均價已推未售未成交客戶抗性（價格、區(qū)位等）客戶關(guān)注點（學區(qū)、價格、交通、環(huán)境、醫(yī)療、商業(yè)等）高層871252梯3戶高層共700套，基本售罄主要集中市區(qū)和地塊周邊地緣性的剛性需求客戶為主，另外地塊附近的大學教師職工也占比較大80套6800元/㎡（毛坯）/項目位置不是最核心位置，價格因素較尷尬客戶關(guān)注點在學區(qū)1052梯3戶1152梯3戶1252梯4戶小高層1301302梯2戶高層共264套，基本售罄7600元/㎡（毛坯）/結(jié)論：1、熱銷戶型為125/130平，相應(yīng)面積段戶型去化均較好；2、客戶主要集中市區(qū)和地塊周邊地緣性的客戶為主，另外地塊附近的大學教師職工也占比較大，購房目的改善性為主。5、當?shù)赜绣X人居住的小區(qū)三、營銷策略-競品分析135㎡三房兩廳兩衛(wèi)132㎡四房兩廳兩衛(wèi)優(yōu)勢：三開間朝南劣勢：南北不同透優(yōu)勢：主臥朝南劣勢：南通不通透，只有一個房間朝南；三、營銷策略-競品分析對比項目東潤首府占地177畝容積率1.8建筑面積21萬㎡每畝地價300萬樓面地價2500元/平當前售價/定價高層8800（毛坯），別墅20000開盤時間2013.10累計銷售1100套存量2棟高層，3棟小高層未開發(fā)房型面積段熱銷戶型梯戶比現(xiàn)去化情況主要顧客構(gòu)成（職業(yè)、現(xiàn)居住地等）月均去化均價已推未售近期加推未成交客戶抗性（價格、區(qū)位等）客戶關(guān)注點（學區(qū)、價格、交通、環(huán)境、醫(yī)療、商業(yè)等）別墅268268/共95套，未售出2套市區(qū)私營企業(yè)主/20000/無主要抗性為價格客戶主要關(guān)注鳳凰小學學區(qū)，城南目前在售不多278365多層118//共90套全部拆遷安置/136小高層1431432梯2戶小高層80套，剩余7套興化和姜堰周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，地塊周邊拆遷戶8800（毛坯）1792梯2戶高層581402梯3戶高層共840套，剩余7套932梯3戶1112梯3戶1342梯3戶1412梯3戶結(jié)論：1、熱銷戶型為140/143/268，相應(yīng)面積段去化較好2、別墅客戶以市區(qū)私營企業(yè)主為主，高層、小高層客戶主要為興化和姜堰周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶以及地塊周邊拆遷戶，多層全部為拆遷安置三、營銷策略-競品分析143㎡三房兩廳兩衛(wèi)128㎡四房兩廳一衛(wèi)優(yōu)勢：三開間朝南，南北通透；劣勢：與我司115㎡產(chǎn)品相比少一個衛(wèi)生間；優(yōu)勢：主臥朝南劣勢：房間較小，南通不通透，只有一個房間朝南；三、營銷策略-競品分析對比項目華澤天下占地311.42畝容積率2.2建筑面積55萬㎡當前售價/定價別墅即將推售，聯(lián)排預計13500；雙拼預計19500元/㎡開盤時間2013.10累計銷售1497套房型面積段熱銷戶型梯戶比現(xiàn)去化情況主要顧客構(gòu)成（職業(yè)、現(xiàn)居住地等）月均去化均價已推未售近期加推未成交客戶抗性（價格、區(qū)位等）客戶關(guān)注點（學區(qū)、價格、交通、環(huán)境、醫(yī)療、商業(yè)等）別墅160、210260-/待售公務(wù)員、市區(qū)私營企業(yè)主/排預計12500；雙拼預計18500元/㎡/無/客戶主要關(guān)注鳳凰小學學區(qū)，城南目前在售不多多層142140/共162套，剩余0套拆遷安置6300（毛坯）132小高層93932梯2戶小高層777套，剩余1套周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，地塊周邊拆遷戶5700（毛坯）1162梯2戶4800（毛坯）高層1161202梯3戶高層共558套，剩余1套1202梯3戶1082梯3戶結(jié)論：1、熱銷戶型為142/120/9，相應(yīng)面積段去化較好2、別墅蓄客中，以市區(qū)公務(wù)員、私營企業(yè)主為主，高層、小高層客戶主要為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶以及地塊周邊拆遷戶，三、營銷策略-競品分析142㎡四房兩廳兩衛(wèi)120㎡三房兩廳兩衛(wèi)優(yōu)勢：三開間朝南，南北通透；劣勢：主客臥密布，布局擁擠，生活不便捷優(yōu)勢：兩房朝南劣勢：南北不通透地塊swot分析三、營銷策略-項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會挑戰(zhàn)位于城市發(fā)展方向，鄰近市政府政務(wù)中心，園博園公園、第一人民醫(yī)院、省泰中附中新校區(qū)、鳳凰小學等配套不斷南遷落地，區(qū)域不斷成熟；板塊內(nèi)無十強房地產(chǎn)企業(yè)進駐，我司憑借品牌號召力吸引客源；地塊東側(cè)為民房，項目南側(cè)的永興路東延，將會有很多拆遷客群產(chǎn)生。項目西北為拆遷安置校區(qū)，整體環(huán)境不如我司，后期會有改善型客群產(chǎn)生。興泰南路東側(cè)，興泰路劃分泰州人對區(qū)位的認知。地塊位于興泰路東，興泰路各種大型、重型貨車通過，對后期項目業(yè)主出入造成影響。如果東環(huán)高架開通后，興泰路限行改省道為市政道路，泰州市的整體格局東以東環(huán)高架為界，對項目將會是一次大的機會。價格優(yōu)勢，該地塊價格不會很高，通過控成本的形式，形成價格洼地，進行快銷。目前區(qū)位認可度有待提升。南區(qū)競爭激勵，目前政府引導的學區(qū)調(diào)整，具體情況不明朗。三、營銷策略-項目定位購買力：經(jīng)濟實力強的改善型客群地域：履蓋全市，周邊縣區(qū)私企老板消費觀念：心態(tài)開放，易接受新鮮事物拆遷產(chǎn)生的地緣性客戶，喜歡寬敞舒適的大房子；私營業(yè)主大型企業(yè)高管公務(wù)員、政企事業(yè)單位員工市場需求品牌需求更高品位生活更好居住環(huán)境時尚感：追逐時尚元素稀缺感：占有稀缺身份感：渴望尊貴地位給您一個五星級家/敬獻有成就的人強調(diào)“稀缺”“尊貴”追求“舒適”“健康”產(chǎn)品特色低密度產(chǎn)品首個高端生活區(qū)豪宅疊加別墅大平層面積140、180㎡；疊加別墅162、164㎡YJ140T8000元/㎡，YJ1807500元/㎡，疊加別墅10500元/㎡客戶形象產(chǎn)品售價三、營銷策略-策略要點攻心項目客戶團隊定位：城南高新區(qū)首個低密度高端生活區(qū)，140/180㎡洋房+疊加別墅產(chǎn)品組合打造城純改善型豪宅。1、把握項目核心價值，主打情懷路線，追求客戶認同感；2、拔高項目形象調(diào)性，明確市場差異，幫助客戶挖掘其潛在需求。3、聯(lián)合政府、媒體等，炒作項目價值，營造市場稀缺感，制造客戶緊張感。屬性：1、聚焦60、70、部分80；2、高收入，一定程度財務(wù)自由；3、有一定文化水平，見過世面，追求生活品質(zhì)。通過定制活動，現(xiàn)場服務(wù)、體驗細節(jié)，制造客戶差異化，讓真正的客戶感受到尊重感，買的是身份、買的是地位、買的高品質(zhì)生活。銷售：1、要求形象好、氣質(zhì)佳，對項目認知度高，對公司文化認同感較強；2、在當?shù)鼐哂腥嗣}儲備及關(guān)系，具有一定的客戶資源。3、獵鷹常態(tài)化；物業(yè)：拒絕高冷范，無論是現(xiàn)場環(huán)境打造，還是服務(wù)人員，形象，氣質(zhì)，都“暖心”、有人情味，讓客戶被感動。三、營銷策略-推廣思路開盤收樓5.常銷期摘牌示范區(qū)開放3.造勢蓄客強拓期4.開盤沖刺期2.品牌立勢期1.摘牌準備期12月29日摘牌6月17日示范區(qū)開放6月24日開盤品牌定位：為改變而來重點炒作品牌區(qū)位：“城南高新區(qū)”形象：“首個低密度高端智慧生活區(qū)”引爆儲客。一府定榮耀重點炒作做區(qū)位價值，產(chǎn)品價值“智慧生活盛大開啟“線上、線下和現(xiàn)場一起同步輸出以上信息，以優(yōu)惠時效性壓迫市場。

“一府傾城等君一閱”示范區(qū)盛大開放；突出智能生活3.0炒作從“為改變而來”到”智慧生活盛大開啟“重點突出品牌、產(chǎn)品核心價值推廣為主，打造泰州至高品質(zhì)人居標，吸引市場客戶、攔截競品客戶。推廣主題有節(jié)奏有針對性，全程高形象推廣和實效信息結(jié)合，傳遞“碧桂園=豪宅=富人區(qū)”的概念三、營銷策略-銷售計劃2017年首推貨量產(chǎn)品戶型面積金額可售時間疊別140（1、3-13#）DS14034800382802017-6-24多層洋房（2#）YJ140/YJ180128014082017-6-24高層洋房(14#、15#)YJ1401512012247.22017-6-24商業(yè)-25003000合計-5370054935.2-交樓日期2018-12-25后續(xù)貨量產(chǎn)品戶型面積金額可售時間高層洋房（16#）YJ180122409914.4待定商業(yè)-23002760待定地下停車位124602848合計-2700015522.4-交樓日期待定32156789101112131615414示范區(qū)范圍17年首推貨量后續(xù)貨量項目規(guī)劃總建筑8.07萬方，住宅面積6.34萬方，商業(yè)面積約4816平，主要規(guī)劃高層洋房+疊墅產(chǎn)品三、營銷策略-關(guān)鍵節(jié)點時間事項2016年12月29日摘牌2017年6月17日示范區(qū)開放2017年6月24日首期開盤

營銷關(guān)鍵節(jié)點開盤當月預估去化70%，按套去化166套，按金額去化2.41億。三、營銷策略-銷售計劃2017年首推貨量產(chǎn)品戶型面積金額可售時間疊別140（1-8#、10#）DS14024770264222017-8-19高層洋房（14#）YJ1401008080642017-8-19合計-3040034486-交樓日期2018-12-25后續(xù)貨量產(chǎn)品戶型面積金額可售時間疊別（9#、11#）DS140696074242017-8-19疊別（12#、13#）D定高層洋房（15#）Y定高層洋房（16#）YJ180122409792待定商鋪-48005760待定地下停車位124602848合計-4585034496-交樓日期待定32156789101112131615項目規(guī)劃總建筑8.40萬方，住宅面積6.34萬方，商業(yè)面積約4816平，主要規(guī)劃高層洋房+疊墅產(chǎn)品414示范區(qū)范圍17年首推貨量后續(xù)貨量三、營銷策略-關(guān)鍵節(jié)點時間事項2016年12月29日摘牌2017年6月17日示范區(qū)開放2017年6月24日首期開盤

營銷關(guān)鍵節(jié)點開盤當月預估去化70%，按套去化166套，按金額去化2.41億。

目錄項目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務(wù)策劃七投資回顧二項目總經(jīng)理李釗項目副總經(jīng)理李成龍(工程)工程部經(jīng)理李成龍（兼）綜合部造價部營銷部財資部工程管理、監(jiān)理開發(fā)報建土建工程師（暫無）工程（監(jiān)理）部開發(fā)部人力/行政/后勤等水電工程師（暫無）成本控制營銷財務(wù)資金項目采用外判監(jiān)理

開發(fā)報建主管姜愛娟營銷經(jīng)理方致富（兼）造價主管吳賢兵（兼）辦公室主任徐靜項目部組織策劃項目部配置10人，已到崗8人，其中由姜堰碧桂園兼職2人，泰州碧桂園（兼）1人財務(wù)經(jīng)理吳巧利（兼）四、前置策劃-人員架構(gòu)項目副總經(jīng)理楊帆(開發(fā))四、前置策劃-合約主線（項目內(nèi)控）序號招標工程名稱進場需求范圍招標形式招標進展1地質(zhì)勘察工程2017-1-9展示區(qū)及貨量區(qū)議標泰州科泰巖土2土石方工程2017-2-4展示區(qū)及貨量區(qū)議標泰州易通3樁基工程2017-1-25展示區(qū)及貨量區(qū)一招一議未定4基坑支護及降水工程2017-2-15貨量招標未定5總承包工程2017-2-5展示區(qū)及貨量招標或議標未定6消防工程2017-3-10展示區(qū)及貨量招標或議標未定7智能化工程2017-3-20展示區(qū)及貨量招標或議標未定8展示區(qū)園建工程2017-3-20展示區(qū)范圍議標未定9展示區(qū)綠化工程2017-4-25展示區(qū)范圍發(fā)包順茵10鋁合金門窗工程2017-3-10展示區(qū)及首推范圍總價包干江蘇錦宸節(jié)能門窗11裝修工程2017-3-10售樓部及樣板房議標未定12亮化工程泛光照明2017-4-6展示區(qū)范圍議標未定13營銷圍擋工程2017-1-12展示區(qū)范圍議標泰州市大昆廣告四、前置策劃-采購主線（展示區(qū)）甲供責任人：李釗工程：李成龍成本：何玉寶序號材料名稱及型號下單方式標準供貨周期下單時間到場時間備注1瓷磚bpm地產(chǎn)請購303月15日4月15日分清甲供和甲指范圍2潔具類（盆坐廁水龍頭）bpm地產(chǎn)請購303月15日4月15日樣板房現(xiàn)代家居浴室柜配盆3配電箱bpm地產(chǎn)請購303月15日4月15日個別需深化設(shè)計4燈具bpm地產(chǎn)請購403月25日5月5日5開關(guān)面板bpm地產(chǎn)請購303月25日4月25日6中央空調(diào)bpm地產(chǎn)請購303月15日4月15日7路燈、草坪燈、高桿燈bpm地產(chǎn)請購303月20日4月20日8石雕、銅雕、仿砂巖雕bpm地產(chǎn)請購603月25日5月25日9戶外家具游樂設(shè)施花盆等bpm地產(chǎn)請購454月7日5月22日11家私（樣板房）bpm地產(chǎn)請購454月5日5月20日可以與現(xiàn)代家居簽訂合同10四大件bip標準件申購流程453月20日5月5日櫥柜深化設(shè)計非現(xiàn)代家居簽合同12飾品（樣板房）項目部發(fā)起合同454月5日5月20日非創(chuàng)喜邦盛走采購部NC13淋浴屏風項目部發(fā)起合同453月20日5月5日流程指引：1.地產(chǎn)請購類bpm流程：bip—我的工作—bpm——地產(chǎn)請購（詳細的內(nèi)容見流程案例）；2.標準件流程：見文件《現(xiàn)代家居申購流程指引》；3.飾品類：見集團文件《關(guān)于飾品類采購模式調(diào)整的通知》；4.合同類：直接聯(lián)系供應(yīng)商簽訂合同。四、前置策劃-采購主線（展示區(qū)）甲指乙供鋁合金、鋼材等甲指（簽三方合同）乙供：水泥、黃沙、模板等，需提醒跟蹤總包單位確保材料供應(yīng)供貨方式序號材料名稱及型號標準供貨周期下單時間需求到場時間甲指（項目專項分包C類）1鋁合金門窗及配件252017-3-312017-4-24序號材料名稱及型號標準供貨周期下單時間需求到場時間1拋光磚、仿古磚302017-3-152017-4-142外墻涂料302017-3-102017-4-93內(nèi)墻涂料302017-3-202017-4-194反應(yīng)型防水卷材302017-3-202017-4-195火災報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)302017-3-152017-4-146電線202017-3-152017-4-47電纜202017-3-152017-4-4設(shè)計部門輸出成果完成日期博意南京分院樁基施工圖紙2017-2-27售樓部建施，結(jié)施圖紙2017-3-10裝修設(shè)計院板房及售樓部裝修施工圖紙2017-3-20板房及售樓部裝修材料表2017-3-15板房及售樓部水電施工圖紙2017-3-25軟裝圖紙2017-4-1展示區(qū)設(shè)計部門輸出成果完成日期博意南京分院示范區(qū)道路及管網(wǎng)圖2017-3-20景觀設(shè)計中心景觀方案2017-2-27園建及泳池施工圖2017-3-25水電結(jié)構(gòu)圖2017-3-23綠化施工圖2017-3-31管網(wǎng)及景觀設(shè)計部門輸出成果完成日期博意南京分院總平報建版2017-2-12總平施工圖2017-2-16博意南京分院貨量單體施工圖2017-3-10四、前置策劃-準備工作抓設(shè)計主線設(shè)計部門輸出成果完成日期深化設(shè)計部門亮化設(shè)計圖紙2017-3-25門窗深化圖紙2017-3-31電梯深化圖紙2017-3-25道閘、監(jiān)控、綜合樓背景樂、影音系統(tǒng)設(shè)計2017-3-25四、前置策劃-管理保障管理保障開工、封頂、開放、開盤目標明確區(qū)域互動每周五與區(qū)域平臺互動，匯報進度、協(xié)調(diào)問題每周計劃會每周日召開下周計劃會組織策劃下周工作安排周報、月報區(qū)域部門、政府領(lǐng)導每日例會（現(xiàn)場會）裝修進場前：每日1會裝修進場后：每日2會

目錄項目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務(wù)策劃七投資回顧二五、報建策劃-當?shù)貓蠼ㄕ唛_、竣工要求辦理施工許可證、交付備案，其中規(guī)劃驗收、消防驗收、質(zhì)監(jiān)驗收是重點開工報建手續(xù)辦理按照江蘇省泰州市相關(guān)要求預售條件按提供的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上。六層及以下的商品房項目完成封頂；六層以上高層主體結(jié)構(gòu)完成三分之二。限購/限價不限購抗震設(shè)防等級七度融資條件

四證齊全冬歇期

無雨季

6月梅雨季開發(fā)報建費用總費用：約160元/㎡（未繳納）；土地稅費標準契稅：3%（未繳納）；印花稅：萬分之五；五、報建策劃-當?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)費繳費情況國土出讓公司成立（開發(fā)資質(zhì)）規(guī)劃總平面圖規(guī)劃總平面圖、文本、效果圖規(guī)委會討論立項批文工程項目申請報告環(huán)評報告建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證國土資源局批準文件審圖工程勘察、設(shè)計合同及備案施工圖審核、節(jié)能計算書、結(jié)構(gòu)計算書、人防審圖勘察報告審核建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程面積核定單建設(shè)工程施工許可證消防備案具備施工條件意見、施工組織設(shè)計方案五方責任書施工合同、監(jiān)理合同質(zhì)監(jiān)手續(xù)施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證安監(jiān)手續(xù)信用管理手冊建筑工程項目現(xiàn)場安全認可證建設(shè)工程安全措施落實說明五方責任一覽表商品房預售許可證竣工備案不動產(chǎn)權(quán)證白蟻防治費、墻改基金、散裝水泥基金、市政配套費農(nóng)民工工傷保證金銀行出具資金到位證明五、報建策劃-當?shù)貙徟鞒坦?jié)能評估五、報建策劃-流程圖泰州永興路項目開發(fā)報建流程圖—前期營業(yè)執(zhí)照刻章-1.12房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)辦理證明-1.26土地出讓合同-1.11名稱變更-1.17建設(shè)用地批準書-2.24立項-1.21用地規(guī)劃許可證-1.26交地確認書-2.5繳清土地款-2.3國土證-2.28發(fā)包初步方案-3.13直接發(fā)包-3.15合同備案-3.15質(zhì)監(jiān)-3.28安監(jiān)-3.28施工許可證-3.31規(guī)劃許可證-3.20施工圖審查-（3.5-3.15）規(guī)劃公示-2.7上會-2.6初步方案-.13價格備案地名預審核物業(yè)備案面積預測繪預售許可證6.23公司名稱核準-1.3已完成進行中46天（不含春節(jié)）68天不含春節(jié)141天（不含春節(jié)）資本金存入環(huán)評-1.26五、報建策劃-流程圖提出竣工備案申請3、消防驗收2、規(guī)劃驗收4、民防驗收5、檔案驗收6、節(jié)能驗收7、防雷驗收8、安防驗收建設(shè)工程竣工備案泰州永興路項目開發(fā)報建流程圖—后期9、環(huán)保驗收1、質(zhì)監(jiān)驗收10、造價驗收11、公建配套驗收報建重點總平審查需加強與規(guī)劃局的溝通協(xié)調(diào)建筑密度、日照分析、交通分析、綠地率等方面圖紙出圖速度、圖紙審查速度關(guān)系到整體進度施工許可需網(wǎng)上申報，較為繁瑣，需提前做好準備明確預售條件、價格備案、資金監(jiān)管等相關(guān)問題五、報建策劃-重點考慮交樓需求、因部分帶裝修交樓需明確竣工備案節(jié)點和條件五、報建策劃-報建關(guān)鍵節(jié)點國有土地使用權(quán)證立項批文出圖審圖建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證竣工驗收備案2017年1月23日已開始2016年1月26日已開始2017年2月28日未開始2017年3月5日未開始2017年3月21日未開始2017年6月23日未開始2018年12月20日未開始完成節(jié)點時間貨量區(qū)關(guān)鍵節(jié)點主要事項目前進展商品房預售許可證2017年3月31日未開始總平面定案規(guī)劃許可證辦理招投標辦理質(zhì)監(jiān)安監(jiān)辦理施工許可證辦理消防圖審查五、報建策劃總平圖規(guī)劃文本效果圖環(huán)評國土證施工圖人防、環(huán)境、節(jié)能審查意見面積核定單立項批文地勘審查勘察、設(shè)計備案節(jié)能計算書結(jié)構(gòu)計算書全套施工圖設(shè)計人防審圖直接發(fā)包申請安全生產(chǎn)考核合格證書工程預算書與施工組織設(shè)計直接發(fā)包手續(xù)施工合同、專業(yè)分包、勞動分包合同、監(jiān)理合同備案具備施工條件意見、施工組織設(shè)計方案五方責任書施工合同、監(jiān)理合同施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證信用管理手冊建設(shè)工程安全措施落實證明消防設(shè)計專篇及藍圖紅線圖用地許可證白蟻防治費墻改專項基金市政配套費散裝水泥基金農(nóng)民工工傷保證金銀行出具的資金證明施工圖審查辦證所需資料預售證五、報建策劃工程進度及資金投入證明商品房預售方案白蟻防治合同商品房價格備案資料房屋面積預測報告節(jié)能驗收造價驗收規(guī)劃驗收人防驗收安防驗收環(huán)保驗收消防驗收公建配套驗收防雷驗收質(zhì)監(jiān)驗收檔案驗收竣工備案表辦證所需資料六、報建策劃-項目難點規(guī)劃局技審會：規(guī)劃局技審會為每周一次，規(guī)劃局上周技審會明確年前不再召開技審會。若春節(jié)前不召開技審會則會失去利用過年進行公示的時機。因此我部正在協(xié)調(diào)規(guī)劃局能在年前開一次技審會。能否無證施工：泰州當前對無證施工監(jiān)管較嚴，林湖郡前期因未批先建問題受到較重處罰，我部目前正在積極溝通相關(guān)主管部門，并做好備用方案，希望能在施工證出來前先進行樁基施工。降低預售條件：目前泰州對于6層以上的住宅建筑，要求主體建設(shè)到三分之二且執(zhí)行較嚴格，目前無一例外；我部目前正在協(xié)調(diào)相關(guān)部門，看是否能以泰州市場供量不足作為一個突破點來降低預售條件。

目錄項目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務(wù)策劃七投資回顧二六、里程碑計劃四、工程開發(fā)—開工示意圖六、工程策劃六、工程策劃展示區(qū)臨路（土方，總包施工）道路原則：1、臨時道路在場地內(nèi)為環(huán)形路。2、現(xiàn)場設(shè)置兩個大門，分別為南側(cè)大門（永興路）與西側(cè)大門（興泰南路）3、臨時路盡可能設(shè)在建筑紅線外，為現(xiàn)澆混凝土路面，寬度6米，方便材料運輸。

施工道路大門開口六、工程策劃-展示區(qū)工期目標（區(qū)域內(nèi)控）裝修完成開工（樣板區(qū)）正負零(樣板區(qū))主體施工至六層(樣板區(qū)）家私飾品包裝完美開放20天2017-5-92017-6-102017-6-142017-4-102017-3-2230天32天摘牌時間2017-1-102.8個月完美開放3天2017-6-17（周六）4天六、工程策劃-貨量區(qū)控制節(jié)點（項目內(nèi)控）疊拼DS140（1#、4-8#、10#樓）高層洋房YJ140（14#樓）疊拼DS140（9#、11#樓）備注：貨量現(xiàn)有預售條件為多層疊拼達到6層封頂，高層洋房達到三分之二（12層）節(jié)點。首期貨量：2017-3-22開工2017-4-10正負零2017-6-17（周六）開放六、工程策劃-項目難點1、土地中間位置有一條水泥路通往村莊，是朱村現(xiàn)有的出村通道，會影響我司進行圍擋以及首期開發(fā)范圍的劃分。2、沿興泰公路有一條國防光纜在我地塊紅線內(nèi)，超過紅線進深最大的地方將近15米左右。3、地塊中央有巨大的土坡平臺，超過3米。經(jīng)確認，是附近河道的淤泥傾土堆積，上面存在大量積水。4、地塊東部沿春蘭路中線處有110KV架空白大線，春蘭路東邊新立鐵塔是預備將現(xiàn)有110KV白大線遷移過來的新塔。六、工程策劃-項目難點5、沿興泰公路有一條10KV架空線鳳凰線在我地塊紅線內(nèi)邊緣，需要遷改或埋地。6、未取得施工許可證的情況，提前動工的溝通問題及可提前動工范圍；7、圖紙設(shè)計進度，是否能滿足報建要求，特別是審圖回復速度；8、規(guī)劃許可證和施工許可證的辦理正值春節(jié)期間。

目錄項目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務(wù)策劃七投資回顧二項目每一天費用10.78萬每一天管理費用4.02萬元每一天內(nèi)部計息6.76萬元七、項目每一天費用資金回正晚一天，成就共享金額減少3.7萬元七、項目資產(chǎn)情況一覽表表二：整體利潤情況金額單位:億元科目已出規(guī)劃未出規(guī)劃合計已售未售土地（畝）78.59-

78.59總收入（億元）07.0507.05總成本06.1806.18凈利潤00.8700.87凈利潤率012.3%012.3%表三：截止2017年01月18日資金情況科目金額(億元)備注我司合作方累計銷售回籠資金00已簽約未收款：0億累計投入資金1.060地款:1.06億;工程款:0億;稅金:0億;其他:0億。累計經(jīng)營資金凈回籠-1.060銀行存款余額:0億,貸款余額:0億,故回籠集團的資金總凈額為:0億,回籠合作方的資金總額為0億。備注：1、車位總貨值/項目凈利潤=0.28億/0.71億=39.43%。表一：瓏悅貨量情況.科目已摘牌未開發(fā)土地合計7.05億元8.07萬㎡，78.59畝疊墅3.97億元，3.60萬㎡洋房2.22億元，2.73萬㎡商鋪0.58億元，0.48萬㎡車位0.28億元，0.04萬㎡七、財務(wù)策劃—項目目標（項目內(nèi)控）本期總地價：2.13億本期面積：78.59畝每畝地價:271.03萬/畝容積率：1.3樓面地價：3121元/㎡土地獲利倍數(shù)：0.32首次預售總貨量：4.38億預計投入峰值：2.27億總可售面積：68240㎡總收入：7.05億總投入：6.18億凈利潤總額:0.87億IRR：75.6%凈利率:12.3%自有資金回報率：100%成就共享獎金目標:1150萬回正時間：2017-5-30成就共享達成時間:2017-10-30七、財務(wù)策劃—財務(wù)資金策劃2月前共支付土地款21300萬5月收到開發(fā)貸款25300萬，現(xiàn)實現(xiàn)金流回正，跨入成就共享門檻項目預計2017年6月開盤18年5月歸還內(nèi)部開發(fā)貸25300萬項目預計17年8月實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，達成成就共享七、財務(wù)策劃—財務(wù)資金策劃項目周期現(xiàn)金流單位：萬元序號項

目合計2016年

小計2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019年2019年2019年2019年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一現(xiàn)金流入

95,758

-

-

50,040

21,029

8,659

7,107

2,389

2,291

3,498

746

-

-

-1銷售收入

70,458

-

-

24,740

21,029

8,659

7,107

2,389

2,291

3,498

746

-

-

-2貸款收入

25,300

-

25,300

二現(xiàn)金流出

88,036

-

22,402

3,219

3,486

4,418

5,151

31,885

4,377

5,610

3,383

2,081

1,965

581土地出讓金

21,950

-

21,950

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-2開發(fā)成本

31,228

-

245

1,757

1,816

3,413

4,263

4,843

4,049

4,345

3,125

1,614

1,757

-3銷管費用

2,290

-

208

208

208

208

208

208

208

208

208

208

208

5增值稅金及附加、防洪費

2,196

-

-

771

655

270

222

74

71

109

23

-

-

-6土地增值稅

1,270

-

-

446

379

156

128

43

41

63

13

-

-

-7所得稅

2,601

-

-

37

127

70

30

1,115.04

7

884

13

259

-

588還貸支出

25,300.00

-

-

25,300

9其他支出

1,202

-

-

-

300

300

300

300

三凈現(xiàn)金流量(一減二)

7,721

-

-22,402

46,821

17,543

4,241

1,955

-29,496

-2,086

-2,112

-2,637

-2,081

-1,965

-58

其中：受限資金

-

-

四累計現(xiàn)金流量

7,721

-

-22,402

24,418

41,961

46,202

48,157

18,662

16,575

14,463

11,826

9,745

7,780

7,721五相關(guān)指標分析

七、財務(wù)策劃—利潤概覽項

目總金額（萬元）

不含自持物業(yè)，車位虧損分攤到地上受益產(chǎn)品整個項目金額（萬元）住宅商業(yè)車位多層洋房中高層洋房底商非人防地下室人防地下室占地面積

52,395

36,080

10,315

6,000

-

-建筑面積

86,421

36,080

27,360

4,800

12,460

5,721可售面積

80,700

36,080

27,360

4,800

12,460

-計容面積

68,240

36,080

27,360

4,800

-

-一、項目總收入

63,475

35,755

19,965

5,189

2,566

-

1銷售收入

63,475

35,755

19,965

5,189

2,566

-不含稅銷售單價(元/m2)

7,866

9,910

7,297

10,811

2,059

-

2稅收返還

-

二、各項支出總額

53,072

29,466

16,327

4,649

2,629

-土地成本

19,775

13,618

3,893

2,265

-

-行政事業(yè)性收費與前期工程費用

1,676

787

546

108

235

-建造成本