碧桂園滬蘇區(qū)域盛澤項(xiàng)目B地塊啟動(dòng)會(huì)

內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳滬蘇區(qū)域盛澤項(xiàng)目B地塊啟動(dòng)會(huì)匯報(bào)盛澤碧桂園

2016年6月6日

目錄項(xiàng)目背景一前置策劃二工程開發(fā)三營(yíng)銷策略四財(cái)務(wù)策劃五1、城市簡(jiǎn)介宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2015年全鎮(zhèn)常住總?cè)丝诩s43萬常住人口約13萬外來人口約30萬GDP/同比增長(zhǎng)385億元/12%地區(qū)生產(chǎn)總值/同比增長(zhǎng)368億元/8%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資128億元，與14年持平城鎮(zhèn)居民人均可支配收入52000元/7.4%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款/人均430億元/10萬元社會(huì)消費(fèi)品零售總額77億元固定資產(chǎn)投資/增速180億元/5%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）30全鎮(zhèn)商品住宅銷售面積（萬㎡）21平均交易價(jià)格（元/㎡）7000-9000

全鎮(zhèn)汽車擁有量30萬輛盛澤鎮(zhèn)隸屬江蘇省蘇州市吳江區(qū)，全國(guó)中小城市百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)排行列第13位，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口較多，市場(chǎng)容量大，尤其2015年吳江區(qū)整土地市場(chǎng)熱度較高，整體表現(xiàn)為量升價(jià)穩(wěn)一、項(xiàng)目背景–城市概況同里鎮(zhèn)（吳江開發(fā)區(qū)）黎里鎮(zhèn)（汾湖高新區(qū)）盛澤鎮(zhèn)（吳江高新區(qū)）桃源鎮(zhèn)震澤鎮(zhèn)七都鎮(zhèn)1、地塊基本信息-南地塊1、南北向綢都大道為三車道；2、地塊１公里范圍內(nèi)已建有行政中心、盛澤醫(yī)院、科技會(huì)展中心、潛龍渠公園等眾多公共配套一、項(xiàng)目背景–地塊信息歐尚超市江蘇盛澤醫(yī)院萬麗酒店潛龍渠公園盛澤第二中心幼兒園新星小學(xué)新政府B地塊占地：167畝容積率：3.2地價(jià)：200萬元/畝總價(jià)：3.36億樓面地價(jià)：942元/㎡(不含稅)供地計(jì)劃：2016年2月付款時(shí)間：簽訂土地出讓合同付50%，半年內(nèi)付另外的50%土地分宗情況：分期（1/2/3期）是否可提前預(yù)售：否是否可規(guī)劃變更：否是否可調(diào)整戶型：否建筑密度：50%建筑限高：80-100m90/70:無商業(yè)比例：≥10萬平米公建配套：幼兒園是否符合土規(guī)：是是否符合林規(guī)：是是否符合城規(guī)：是是否具備開工條件：是碧桂園天譽(yù)一、項(xiàng)目背景–競(jìng)品地塊本案蘇杭之星橡逸灣項(xiàng)目名稱：橡逸灣（當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)最好樓盤）土地信息：占地145畝；容積率：2產(chǎn)品情況：2014年2月開盤，共推854套，毛坯均價(jià)9500元/㎡，去化約684套，去化80%，其中135、200方去化較好，300及360去化較慢。項(xiàng)目名稱：立新蘇杭之星土地信息：占地265畝；容積率：2產(chǎn)品情況：2014年11月開盤，共推975套，毛坯均價(jià)8300元/㎡，去化約453套，其中小戶型去化較好，大戶型去化較慢。碧桂園·天譽(yù)2、城市布局一、項(xiàng)目背景–城市布局富人區(qū)7000-10000

新興工業(yè)區(qū)建成工業(yè)區(qū)南北快速路，30公里

30分鐘到達(dá)吳江市區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)車輛去往吳江市區(qū)及蘇州市區(qū)最快捷的交通干道2公里5分鐘到達(dá)東方市場(chǎng)（全國(guó)最大紡織面料交易市場(chǎng)），2013年交易額超1000億元，共有8000多家商家。

老城區(qū)6000-7500新城區(qū)發(fā)展方向吳江市區(qū)嘉興方向重要交通節(jié)點(diǎn)距離/用時(shí)路徑鎮(zhèn)政府100米/2分鐘步行歐尚超市1公里/2分鐘市場(chǎng)路財(cái)富中心商圈1公里/2分鐘舜湖路潛龍渠公園1.5公里/5分鐘廣州路盛澤醫(yī)院200米/5分鐘步行4、區(qū)位：是否被有錢人認(rèn)可？——認(rèn)可一、項(xiàng)目背景–區(qū)位認(rèn)可度范圍對(duì)象（職務(wù)）主要觀點(diǎn)提煉政府公務(wù)員訪談科長(zhǎng)1、現(xiàn)居住宅面積350方、1套。2、有改善需求，大平層，總價(jià)200萬左右。3、認(rèn)同目標(biāo)地塊區(qū)位，交通便利、學(xué)區(qū)房、環(huán)境好。4、對(duì)目標(biāo)地塊區(qū)位的價(jià)格預(yù)期毛坯12000。5、對(duì)得房率和朝南要求高?？崎L(zhǎng)1、現(xiàn)居住宅面積140方、2套。2、有改善需求，對(duì)總價(jià)的不敏感。3、認(rèn)同目標(biāo)地塊區(qū)位，交通好、臨近政府辦公區(qū)、金融區(qū)。4、對(duì)目標(biāo)地塊區(qū)位價(jià)格預(yù)期為12000左右。5、對(duì)環(huán)境和戶型要求高?？茊T1、現(xiàn)居老鎮(zhèn)區(qū)，住宅為自建房面積360方、1套。2、有改善需求，對(duì)戶型無特別要求，希望整體產(chǎn)品品質(zhì)高。3、認(rèn)同目標(biāo)地塊區(qū)位，環(huán)境比老鎮(zhèn)區(qū)好。4、希望產(chǎn)品品質(zhì)達(dá)到預(yù)期，價(jià)格不敏感。5、認(rèn)為碧桂園知名度高，產(chǎn)品較好。同行訪談橡逸灣銷冠1、盛澤向西發(fā)展，客戶可以接受目標(biāo)地塊所在區(qū)域；2、當(dāng)?shù)赝鈦砣丝谳^多，本地客戶有改善需求；3、因?yàn)榍懊嬗虚_發(fā)商資金斷裂，所以盛澤客戶較喜歡現(xiàn)房；綠洲華庭銷冠1、盛澤向西發(fā)展，客戶可以接受目標(biāo)地塊所在區(qū)域；2、當(dāng)?shù)乜蛻舾纳戚^多，當(dāng)?shù)赝鈦砣丝谥饕钦憬?、福建的，有做生意也有工廠打工的，存在住房需求；3、客戶較在意學(xué)區(qū)；蘇杭之星負(fù)責(zé)人1、老城區(qū)工廠多，道路窄，新城區(qū)規(guī)劃好，能夠接受新城區(qū)；2、客戶有在蘇州市里買房的但在盛澤也會(huì)買一套；3、客戶對(duì)學(xué)區(qū)比較在意；4、120-130平米的三房賣的較好，總價(jià)在100萬左右；漾濱春天負(fù)責(zé)人1、盛澤外來人口較多，城西是重點(diǎn)發(fā)展方向；2、客戶對(duì)戶型尺度有要求，喜歡廳房均朝南的戶型；3、客戶傾向眼見為實(shí)，信任本地恒力、立新品牌；城中花園銷售員1、盛澤房子基本都是毛坯交房，橡逸灣有少量精裝房；2、盛澤人基本在本地購(gòu)房，在外地購(gòu)買的較少；3、客戶購(gòu)買房子跟風(fēng)，老業(yè)主介紹較多，客戶較為愛面子；4、客戶較為重視學(xué)校；4、區(qū)位：是否被有錢人認(rèn)可？一、項(xiàng)目背景–區(qū)位認(rèn)可度

1）盛澤鎮(zhèn)距離吳江市距離較遠(yuǎn)，片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為封閉；2）客戶來源比較單一，后續(xù)客戶來源稍顯不足；1）京杭大運(yùn)河以西的新城區(qū)目前僅我司天譽(yù)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，且兩塊地距離較近，可作為大盤規(guī)模開發(fā)；2）盛澤鎮(zhèn)是絲綢名鎮(zhèn)，私營(yíng)企業(yè)發(fā)達(dá)，外來人口多，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高，居民購(gòu)買力強(qiáng)；3）盛澤天譽(yù)產(chǎn)品定位高啊，目前品牌落地較為成功，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)打開知名度；1）地塊位于盛澤新城中心區(qū)，屬于城市重點(diǎn)發(fā)展方向，規(guī)劃良好，升值潛力大；2）地塊周邊盛澤行政中心、盛澤醫(yī)院、公園等配套目前已投入使用；3）地塊交通四周道路通達(dá)，交通便利，公共交通便利，輕軌S6號(hào)已規(guī)劃，站點(diǎn)距離地塊500米，公交線發(fā)達(dá)；1）地塊西面靠近綢都大道，交通主干線，有一定噪音污染；2）地塊西北面及東面為政府主要辦公及金融街區(qū)，有一定的噪音污染；項(xiàng)目整體定位：SWOT分析2、市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目背景–整體定位優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅⑤萬麗酒店1、地塊基本信息一、項(xiàng)目背景–現(xiàn)狀及周邊①碧桂園?天譽(yù)成型圖④歐尚購(gòu)物中心盛澤行政大樓②會(huì)展中心③盛澤醫(yī)院項(xiàng)目西側(cè)、南側(cè)：空地

目錄項(xiàng)目背景一前置策劃二工程開發(fā)三營(yíng)銷策略四財(cái)務(wù)策劃五二、前置策劃-報(bào)建政策開、竣工要求辦理施工許可證開工報(bào)建手續(xù)辦理按照蘇州市吳江區(qū)相關(guān)要求預(yù)售條件達(dá)到建筑總投資的25%，不低于總層數(shù)1/4；貨幣資本金監(jiān)管政策多層建筑(7層以下)200元/平方米，中高層建筑(7層至11層)280元/平方米，高層建筑(12層以上)360元/平方米；所監(jiān)管的是貨幣資本金（必須是貨幣資金，不得以保函、信用證等沖抵。）限購(gòu)/限價(jià)不限購(gòu)抗震設(shè)防等級(jí)七度（2016.6.1執(zhí)行）融資條件無冬歇期無雨季

6月至7月開發(fā)報(bào)建費(fèi)用總費(fèi)用：

135

元/㎡；（不含水、電、燃?xì)庖约吧⒀b、墻改、貨幣可退部分）土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)契稅：3%；土地交易費(fèi)1元/平方米優(yōu)惠政策及其他無優(yōu)惠政策，按照規(guī)劃條件：需繳納配置幼兒園異地建設(shè)費(fèi)用1600萬元二、前置策劃–當(dāng)前報(bào)建計(jì)劃主要事項(xiàng)完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間目前進(jìn)展備注項(xiàng)目摘牌2016.2.6已完成

簽訂土地出讓合同2016.2.25已完成

規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)2016.2.25已完成確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)，如容積率、建筑密度、車位配置等

取得發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)2016.7.30未開始建設(shè)用地規(guī)劃許可證2016.8.10未開始立項(xiàng)后辦理國(guó)有土地使用權(quán)證2016.8.20未開始完成用地證辦理及地塊界址調(diào)查建設(shè)工程規(guī)劃許可證2016.8.20未開始

施工圖紙審查及備案2016.8.28未開始第三方圖審機(jī)構(gòu)審查合格證建設(shè)工程施工許可證2016.9.1未開始施工合同及安監(jiān)質(zhì)檢完成備案商品房預(yù)售許可證2016.11.30未開始完成地名核準(zhǔn)，進(jìn)行路址備案，商品房物價(jià)備案物業(yè)備案等二、前置策劃–五證關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)條件國(guó)有土地使用權(quán)證簽訂土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證已完成已完成商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項(xiàng)一期（6、10）完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間2016年8月10日2016年8月20日2016年8月20日2016年9月1日2016年11月30日責(zé)任人：季軍貨量區(qū)節(jié)點(diǎn)已完成已完成視銷售情況待定視銷售情況待定視銷售情況待定視銷售情況待定視銷售情況待定貨量區(qū)節(jié)點(diǎn)二期完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間二、前置策劃-兩證報(bào)建策劃總平面定案規(guī)劃許可證辦理施工圖審查招投標(biāo)辦理質(zhì)監(jiān)安監(jiān)辦理施工許可證辦理日照分析面積預(yù)測(cè)各部分簽署審查意見：房管民防消防城投鎮(zhèn)政府綠委交警等等一期：7月15日二期：待定人防立項(xiàng)防雷審圖規(guī)費(fèi)交納大配套費(fèi)人防費(fèi)墻改散裝水泥規(guī)劃技術(shù)服務(wù)防雷技術(shù)審查費(fèi)一期：8月20日二期：待定地勘審查設(shè)計(jì)合同備案消防審查人防審查施工圖審查一期：8月28日二期：待定簽訂招標(biāo)代理合同確定總包單位（直接發(fā)包）確定監(jiān)理單位（直接發(fā)包）總包、監(jiān)理備案一期：8月29日二期：待定質(zhì)監(jiān)手續(xù)辦理（五方責(zé)任主體簽字）安監(jiān)手續(xù)辦理（各類專項(xiàng)方案）人防監(jiān)理辦理監(jiān)理人員備案一期：8月30日二期：待定申報(bào)材料準(zhǔn)備規(guī)費(fèi)交納農(nóng)民工保證金支付保證金等等一期：9月1日二期：待定二、前置策劃-組織架構(gòu)項(xiàng)目總經(jīng)理周振武項(xiàng)目副總經(jīng)理呂俊松工程部經(jīng)理陳星綜合部造價(jià)部營(yíng)銷部財(cái)資部工程管理、監(jiān)理開發(fā)報(bào)建水電工程師柏曙陽工程（監(jiān)理）部開發(fā)部人力/行政/后勤等土建工程師高翔呂品賢李朋飛成本控制營(yíng)銷財(cái)務(wù)資金開發(fā)報(bào)建季軍營(yíng)銷經(jīng)理高廣慶造價(jià)主管劉亞偉行政主管薛麗麗A項(xiàng)目部組織策劃財(cái)務(wù)經(jīng)理葛叁保二、前置策劃-人員職責(zé)部門姓名崗位責(zé)任分工綜合部周振武項(xiàng)目總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作。呂俊松項(xiàng)目副總經(jīng)理負(fù)責(zé)開發(fā)報(bào)建、工程管理、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)、外部關(guān)系維護(hù)等工作。薛麗麗行政主管負(fù)責(zé)項(xiàng)目部行政、后勤及人事管理工作。開發(fā)部季軍開發(fā)主管負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)規(guī)、報(bào)建等項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)審手續(xù)。工程（監(jiān)理）部陳星工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、成本、信息、協(xié)調(diào)等管理工作。高翔土建主管工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目臨建板房、貨量施工管理。呂品賢土建工程師貨量施工管理。李朋飛土建工程師貨量施工管理。柏曙陽水電工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目機(jī)電/設(shè)備安裝、市政外聯(lián)、綜合管網(wǎng)、強(qiáng)弱電等施工管理工作。A項(xiàng)目部組織策劃前置策劃—1、組織策劃二、前置策劃-組織保障總指揮謝金雄區(qū)域支援組區(qū)域職能部門負(fù)責(zé)人工程管理區(qū)域幫扶組已經(jīng)到位副總指揮楊紅建梁佑明設(shè)計(jì)管理曹陽成本管理張化宇人力資源周璠投資管理孔慶朗付成霞李驍春計(jì)劃運(yùn)營(yíng)B區(qū)域組織策劃后勤綜合采購(gòu)管理鄧敏裝修陳強(qiáng)

目錄項(xiàng)目背景一前置策劃二工程開發(fā)三營(yíng)銷策略四財(cái)務(wù)策劃五三、工程開發(fā)–里程碑計(jì)劃摘牌時(shí)間：2016年2月6日總地價(jià)：3.3648億總占地面積：167畝

容積率：3.2住宅建筑面積:26.7186萬㎡沿街商業(yè)：1.75萬㎡商業(yè)綜合體：7.05萬㎡（不含地下室7.868萬㎡）總貨值：

24.05億（不含沿街商業(yè)、車位）地價(jià)：201萬元/畝樓面地價(jià)：942元/㎡（不含稅）

四、工程開發(fā)—開工示意圖貨量（萬m2）套數(shù)貨值（億）一期貨量①5.544685.03一期貨量②7.985946.78二期貨量③13.19105211.21合計(jì)26.71211424.05一期貨量范圍三、工程開發(fā)-開工示意圖二期貨量范圍三期商業(yè)綜合體四、工程開發(fā)—設(shè)計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期南京長(zhǎng)江都市板房YJ120單體方案6月15日南京長(zhǎng)江都市板房裝修水電暖圖6月20日裝修設(shè)計(jì)院板房裝修材料表7月10日板房裝修水電條件圖7月20日板房裝修施工圖8月5日板房軟裝8月20日設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期南京長(zhǎng)江都市總平報(bào)建版6月20日總平施工圖7月15日南京長(zhǎng)江都市貨量樁基圖6月25日貨量單體施工圖7月15日貨量地庫(kù)圖7月15日裝修設(shè)計(jì)院貨量裝修圖9月1日人防設(shè)計(jì)院人防設(shè)計(jì)圖待定景觀設(shè)計(jì)中心貨量景觀圖待定三、工程開發(fā)-設(shè)計(jì)計(jì)劃樣板房貨量區(qū)序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1潔具類（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）308月5日9月5日2配電箱258月5日8月30日3燈具類408月5日9月15日4開關(guān)面板308月5日9月5日5墻紙308月5日9月5日6電器類（中央空調(diào)）308月5日9月5日7電器類（抽油煙機(jī)、其他）308月5日9月5日8精裝修類（門、木地板、樓梯扶手、櫥柜）458月5日9月20日9軟裝類（家具）458月5日9月20日10軟裝類（飾品）458月5日9月20日甲供燈具等三、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓采購(gòu)主線供貨方式序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專項(xiàng)分包B類）1防火門458月5日8月5日2淋浴屏風(fēng)308月5日9月5日3鋅鋼組合欄桿308月5日9月5日甲分包鋅鋼欄桿等供貨方式序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專項(xiàng)分包C類）1鋁合金門窗及配件258月1日8月25日三、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓采購(gòu)主線甲指乙供鋁合金門窗等序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1拋光磚、仿古磚308月5日9月5日2外墻涂料308月5日9月5日3內(nèi)墻涂料308月5日9月5日4反應(yīng)型防水卷材308月5日9月5日5火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)308月5日9月5日6電線電纜208月5日8月25日甲指（簽三方合同）四、工程開發(fā)—招標(biāo)計(jì)劃序號(hào)招標(biāo)工程名稱（樣板房）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1室內(nèi)裝修工程2016.9.10板房暫定2016.8.25未定標(biāo)序號(hào)招標(biāo)工程名稱（貨量區(qū)）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1一期總承包工程2016.8.20一期暫定2016.6.25未定標(biāo)2一期樁基工程2016.7.20一期暫定2016.6.25未定標(biāo)3樁基檢測(cè)工程2016.7.20一期暫定2016.6.25未定標(biāo)4土方工程2016.7.20整個(gè)地塊暫定2016.6.10未定標(biāo)5室內(nèi)消防單位招標(biāo)2016.9.1

整個(gè)地塊暫定2016.7.20未定標(biāo)6機(jī)電安裝2016.9.1

板房暫定2016.7.20未定標(biāo)7鋁合金門窗2017.7.10整個(gè)地塊暫定2017.5.1未定標(biāo)8鋅鋼欄桿2017.7.10整個(gè)地塊暫定2017.5.1未定標(biāo)9防火門2017.7.10整個(gè)地塊暫定2017.5.1未定標(biāo)10人防工程未定人防部分2016.10.1未定標(biāo)11室外供配電招標(biāo)2016.9.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?2燃?xì)鈫挝?016.9.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?3自來水單位2016.9.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?4弱電：有線電視、網(wǎng)絡(luò)2016.9.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷⒐こ涕_發(fā)-招標(biāo)計(jì)劃四、工程開發(fā)—展示區(qū)范圍、圍擋設(shè)置圍擋沿市場(chǎng)西路和綢都大道，鐵皮廣告牌，高度2.5m，面層覆噴繪二期貨量一期貨量四、工程開發(fā)-范圍、圍擋設(shè)置三期沿街商業(yè)、商業(yè)綜合體圍擋綜合樓YJ120板房YJ160板房YJ120樣板房參觀動(dòng)線四、工程開發(fā)—參觀動(dòng)線三、工程開發(fā)-參觀動(dòng)線YJ160樣板房銷售中心四、工程開發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置道路開口地塊紅線三、工程開發(fā)-臨路（樁基施工）臨時(shí)道路現(xiàn)有臨時(shí)道路道路原則：樁基施工階段，留設(shè)原場(chǎng)地內(nèi)的已有道路作為施工道路。現(xiàn)有臨時(shí)道口此道路現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)實(shí)際位置利用現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)有道路四、工程開發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置道路開口地塊紅線三、工程開發(fā)-臨路（貨量區(qū)施工）臨時(shí)道路臨時(shí)道路道路原則：貨量區(qū)施工階段，道路在場(chǎng)地內(nèi)形成環(huán)路，盡量結(jié)合永久道路施工入口至展示區(qū)路面硬化，方便材料運(yùn)輸。四、工程開發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置道路開口地塊紅線三、工程開發(fā)-臨設(shè)臨時(shí)道路臨設(shè)原則：臨設(shè)設(shè)置在市場(chǎng)西路綠化帶位置，在地塊北面紅線已外，臨設(shè)只做施工單位單位辦公區(qū)及生活區(qū)，我方項(xiàng)目部辦公臨設(shè)仍然使用A地塊項(xiàng)目部，現(xiàn)場(chǎng)在施工單位辦公區(qū)只設(shè)置一間甲方現(xiàn)場(chǎng)辦公室。臨設(shè)臨設(shè)四、工程開發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置三、工程開發(fā)-臨水給水接駁點(diǎn)施工用水四、工程開發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置三、工程開發(fā)-臨電變壓器一級(jí)配電箱二級(jí)配電箱四、工程開發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置三、工程開發(fā)–現(xiàn)場(chǎng)塔吊及材料加工區(qū)布置材料堆放加工鋼筋加工區(qū)塔吊現(xiàn)場(chǎng)二臺(tái)塔吊安裝避開管線位置，應(yīng)在土方開挖過程中安裝到位。四、工程開發(fā)—樁基工程首期貨量區(qū)，布置二臺(tái)樁機(jī)，二臺(tái)樁機(jī)均按從主樓開始施工，二臺(tái)樁機(jī)將主樓施工完成后開始地庫(kù)樁施工。三、工程開發(fā)-樁基工程主樓10#：開始：2016-7-20結(jié)束：2016-8-5主樓6#：開始：2016-7-20結(jié)束：2016-8-5地庫(kù)：開始：2016-8-5結(jié)束：2016-8-15四、工程開發(fā)—樁基工程三、工程開發(fā)–基坑支護(hù)工程基坑支護(hù)工程：因項(xiàng)目場(chǎng)地內(nèi)淤泥質(zhì)粉質(zhì)粘土分布廣、離地表淺而深度較大，放坡施工難度較大，同時(shí)考慮土方開挖深度因素，為保證施工安全，參照A地塊基坑支護(hù)施工方案設(shè)計(jì)B地塊的基坑支護(hù)方案，在樁基施工同步施工基坑支護(hù)樁，土方開挖前做好冠梁、護(hù)坡工程。支護(hù)樁四、工程開發(fā)—樁基工程三、工程開發(fā)–土方土方平衡原則：因項(xiàng)目整個(gè)地塊場(chǎng)平工程尚未全部完成，場(chǎng)地標(biāo)高及正負(fù)零未確定，尚未詳細(xì)計(jì)算；B地塊土方將與盛澤A地塊綜合考慮，前期開發(fā)挖出土方現(xiàn)場(chǎng)堆放，同時(shí)考慮作為A地塊土方外運(yùn)堆場(chǎng)。A地塊回填土方將從B地塊進(jìn)行取土。土方堆場(chǎng)土方堆場(chǎng)首期挖方區(qū)域四、工程開發(fā)—工程策劃重點(diǎn)三、工程開發(fā)–工程重點(diǎn)

第二重點(diǎn)：YJ140臨建樣板建在天譽(yù)項(xiàng)目綜合樓二樓，考慮到綜合樓正常開發(fā)，施工作業(yè)應(yīng)盡可能的減少影響。

第二重點(diǎn)：YJ120臨建樣板建在天譽(yù)項(xiàng)目綜合樓二樓，考慮到綜合樓正常開發(fā)，施工作業(yè)應(yīng)盡可能的減少影響，另外考慮到工序較多，需要細(xì)心安排和提前采購(gòu)相關(guān)材料。

第一重點(diǎn)：貨量區(qū)施工樓號(hào)均在地庫(kù)上，施工人員、材料均保證貨量區(qū)樓號(hào)的施工進(jìn)度，同時(shí)合理留置施工縫，確保地庫(kù)后續(xù)施工安全。臨建樣板房四、工程開發(fā)—展示區(qū)作戰(zhàn)計(jì)劃2016-10-1完美開放2016-9-10隔墻吊頂完成2016-9-5開工2016-9-20四大件完成2016-9-15墻地面鋪貼完成三、工程開發(fā)–工程計(jì)劃（樣板房）2016-9-18墻紙鋪貼完成2016-9-25家私擺放完成2016-9-28保潔完成貨量區(qū)節(jié)點(diǎn)控制6#、10#樓四、工程開發(fā)-貨量區(qū)控制節(jié)點(diǎn)（項(xiàng)目?jī)?nèi)控）備注：貨量區(qū)現(xiàn)有預(yù)售條件為主體結(jié)構(gòu)四分之一，34層為地上9層，27層為地上7層，貨量區(qū)非關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，人員優(yōu)先考慮。2016-11-20達(dá)預(yù)售條件2016-8-16總包開工2016-9-10±0完成三、工程開發(fā)–工程計(jì)劃（貨量區(qū)）2016-11-30盛大開盤2016-8-15樁基完成（含支護(hù)工程）2016-9-25結(jié)構(gòu)三層完成結(jié)構(gòu)九層四、工程開發(fā)—綜合樓節(jié)點(diǎn)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)開始時(shí)間完成時(shí)間需要人數(shù)開工2016-9-52016-9-5板房隔墻2016-9-62016-9-8木工：5人吊頂工程2016-9-72016-9-10木工：5人墻地磚鋪貼2016-9-112016-9-15瓦工：5人墻紙2016-9-172016-9-18墻紙工：3人四大件安裝2016-9-182016-9-20安裝工：3人機(jī)電安裝2016-9-182016-9-20水電工：3人家私飾品擺放2016-9-232016-9-252人保潔2016-9-262016-9-285人三、工程開發(fā)–工序編排（樣板房）·YJ120樣板房四、工程開發(fā)—樣板房9#、8#節(jié)點(diǎn)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)開始時(shí)間完成時(shí)間需要人數(shù)開工2016-7-202016-7-20——樁基工程（含支護(hù)工程）2016-7-202016-8-15——正負(fù)零2016-8-162016-9-10木工：80鋼筋工：60砼工：30三層結(jié)構(gòu)2016-9-112016-9-25九層結(jié)構(gòu)2016-9-252016-11-20施工要點(diǎn)：1、基礎(chǔ)施工嚴(yán)格控制樁基施工質(zhì)量，重點(diǎn)把控好土方開挖過程中對(duì)樁身質(zhì)量的保護(hù)。2、主體施工過程中嚴(yán)格各工序質(zhì)量：鋼筋加工、安裝；模板安裝、拆除；砼澆筑、養(yǎng)護(hù)；確保一次主體結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量；3、水電預(yù)埋質(zhì)量控制：認(rèn)真核對(duì)水電圖紙與建筑預(yù)留位置是否一致，避免返工；控制好進(jìn)場(chǎng)預(yù)埋材料質(zhì)量，做好對(duì)預(yù)埋管件的成品保護(hù)。三、工程開發(fā)–工序編排（貨量區(qū)）四、工程開發(fā)—項(xiàng)目難點(diǎn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)度，特別是審圖回復(fù)速度，將影響開發(fā)報(bào)建工作；根據(jù)前期初探發(fā)現(xiàn)，2-2淤泥質(zhì)土分布廣、離地表淺而深度較大，地基處理較為復(fù)雜，對(duì)后續(xù)樁基施工、土方開挖影響很大；場(chǎng)地內(nèi)原先有河道、水塘，需要及時(shí)處理，將會(huì)影響貨量施工；項(xiàng)目周邊為醫(yī)院，夜間施工難度較大，擾民投訴問題；地塊南面高壓線，可能影響到塔吊設(shè)置，從而影響到材料運(yùn)輸，影響施工。三、工程開發(fā)-工作難點(diǎn)

目錄項(xiàng)目背景一前置策劃二工程開發(fā)三營(yíng)銷策略四財(cái)務(wù)策劃五四、營(yíng)銷策略—市場(chǎng)數(shù)據(jù)整體市場(chǎng)：盛澤常住人口43萬，鎮(zhèn)戶籍人口約13萬，外來人口超過30萬。盛澤鎮(zhèn)2015年GDP為385億，同比增長(zhǎng)12%，占吳江市經(jīng)濟(jì)總量的25%。吳江區(qū)土地市場(chǎng)熱度較高，整體表現(xiàn)為量升價(jià)穩(wěn)，2015年吳江區(qū)量?jī)r(jià)齊升，成交量同比上升62.5%，價(jià)格同比上漲6.3%。市場(chǎng)吳江人口（萬人）盛澤人口（萬人）距離鎮(zhèn)政府時(shí)間路況收費(fèi)情況（公里）（分鐘）

第一市場(chǎng)盛澤鎮(zhèn)15943萬0.51雙向四車道無時(shí)間盛澤近兩年房地產(chǎn)發(fā)展情況2015年銷售金額銷售面積成交均價(jià)存量面積14.8億20.8萬m27120元/m235萬㎡施工面積竣工面積當(dāng)年新增施銷比--萬㎡--萬㎡--萬㎡--2014年銷售金額銷售面積成交均價(jià)存量面積19.3億24.3萬m27965元/m240萬㎡施工面積竣工面積當(dāng)年新增施銷比130萬㎡11.1萬㎡3.8萬㎡5:3四、營(yíng)銷策略—市場(chǎng)數(shù)據(jù)商品房類型2015年商品房銷售面積2015年商品房銷售額2015年待售面積現(xiàn)房銷售面積（平方米）現(xiàn)房銷售面積占比（%）期房銷售面積（平方米）期房銷售面積占比（%）現(xiàn)房銷售額（萬元）現(xiàn)房銷售額占比（%）期房銷售額（萬元）期房銷售額占比（%）待售1-3年(含1年)（平方米）待售1-3年(含1年)占比（%）待售3年以上(含3年)（平方米）待售3年以上(含3年)占比（%）住宅4773495.8816000982.454388994.7410403873.552430412.261082613.9辦公樓000000000033934.36商業(yè)營(yíng)業(yè)用房20534.1243405517.5524365.2583741226.4517393687.746319181.1其他00000000004720.61合計(jì)497871940644632514145019824077882年份批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬方）銷售面積（萬方）銷售套數(shù)成交總額（億元）成交均價(jià)（元/㎡）20157.920.8165114.871202014—24.3183619.37965由上述分析可知：（1）從2015年商品房銷售面積來看，住宅的銷售面積為207743平方米，占比為85%；（2）從2015年商品房銷售額來看，住宅的銷售額為147927萬元，占比為79%，（3）從2015年待售面積來看，住宅的待售1-3年(含1年)面積為24304平方米，占比為12.26%。2015年盛澤住宅由于供應(yīng)較少，主要以消耗存量為主，受供貨結(jié)構(gòu)影響和紡織產(chǎn)業(yè)外來人口流失影響，盛澤鎮(zhèn)整體表現(xiàn)較2014年疲軟，量?jī)r(jià)齊跌。四、營(yíng)銷策略—競(jìng)品項(xiàng)目競(jìng)品情況一覽表項(xiàng)目名稱（推售時(shí)間）開發(fā)商規(guī)模（㎡）主力戶型（㎡）項(xiàng)目特點(diǎn)均價(jià)（元/㎡）客戶構(gòu)成推出套數(shù)消化情況去化率橡逸灣（2014年2月）天誠(chéng)置業(yè)（恒力集團(tuán)）26萬912套135平/200平/300平/360平毛坯準(zhǔn)現(xiàn)房、大平層精裝雙學(xué)區(qū)開發(fā)商恒力是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)9500元/㎡毛坯新城區(qū)15%；市場(chǎng)區(qū)40%；老城區(qū)30%；工業(yè)區(qū)10%；鄉(xiāng)村5%85468480%立新蘇杭之星（2014年11月）立新置業(yè)42萬2198套86/104/110/117/135/139/142/172㎡毛坯高層學(xué)區(qū)房老城中心和新城中心之間（三環(huán)內(nèi)）面積贈(zèng)送多、近招商城8300元/㎡毛坯新城區(qū)10%；市場(chǎng)區(qū)30%；老城區(qū)35%；工業(yè)區(qū)15%；鄉(xiāng)村10%97545346%四、營(yíng)銷策略—競(jìng)品核心競(jìng)品成交客戶區(qū)域占比分析成交區(qū)域新城區(qū)市場(chǎng)區(qū)老城區(qū)工業(yè)區(qū)鄉(xiāng)村立新蘇杭之星10%30%35%15%10%橡逸灣15%40%30%10%5%成交戶型：項(xiàng)目周邊競(jìng)品100-135平米舒適三房產(chǎn)品最為熱銷。大部分樓盤主要贈(zèng)送陽臺(tái)和露臺(tái)；有大戶型產(chǎn)品（橡逸灣大平層帶精裝，立新蘇杭之星）核心競(jìng)品成交戶型占比面積段80-100㎡100-135㎡135-200㎡200㎡以上產(chǎn)品類型小三房三房四房/五房五房以上成交占比31%43%24%2%成交客戶：項(xiàng)目核心競(jìng)品成交客戶主要來自市場(chǎng)區(qū)及老城區(qū)，其次來去工業(yè)區(qū)和新城區(qū)，外區(qū)域及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶較少。四、營(yíng)銷策略—競(jìng)品總結(jié)在售產(chǎn)品特征：據(jù)對(duì)主要競(jìng)品項(xiàng)目購(gòu)房客群的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，洋房供應(yīng)面積主要集中在90-180㎡，其中120-140㎡的三房單位最為熱銷，盛澤改善性需求較為旺盛，小戶型主要以新盛澤人為主，去化相對(duì)慢；項(xiàng)目客戶定位：目標(biāo)地塊位于盛澤新城區(qū)，是盛澤重點(diǎn)發(fā)展方向，緊鄰新政府，周邊商業(yè)配套較為齊全，教育配套完善，符合改善型居住客戶要求；通過主要競(jìng)品成交客戶分析發(fā)現(xiàn)，盛澤當(dāng)?shù)刭?gòu)房客均以自住為主，占比94%，投資客占比6%。區(qū)域客戶以當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主，絲綢市場(chǎng)生意人和公務(wù)員為主，還有部分浙江、福建等地在盛澤做生意的客戶。主力客群年齡段在30-40歲及以上。一次置業(yè)與二次置業(yè)比約6:4；以改善、再次改善需求為主，定位高端，配置有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。項(xiàng)目戶型選擇：YJ120、YJ160四、營(yíng)銷策略—關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)間事項(xiàng)2016年2月6日摘牌2016年9月17日示范區(qū)開放（內(nèi)控）2016年10月1日首期開盤（內(nèi)控）盛澤B項(xiàng)目預(yù)估整體可售貨量2114套36.15萬㎡28.86億，其中高層2114套26.72萬㎡24.05億，車位7.68萬㎡1.32億，商鋪1.75萬㎡3.5億；16年供貨468套5.59億，16年全年銷售目標(biāo)1.51億：四、營(yíng)銷策略—銷售計(jì)劃面積：㎡，金額：萬元推售時(shí)間產(chǎn)品戶型總貨量16年預(yù)計(jì)簽約套數(shù)面積金額套數(shù)面積金額去化率16年貨量高層YJ1204685592850335327391493523470%推售小計(jì)4685592850335327391493523470%16年后貨量高層YJ12013321591781432600000YJ16031452080468720000車位--76800131660000

商鋪--17500350000000未推售小計(jì)16463055582382980000合計(jì)2114361486288633327391493523470%四、營(yíng)銷策略—營(yíng)銷策略2-7月品牌升級(jí)8-10月【造勢(shì)蓄客期】11月【開盤沖刺期】11月30日盛大開盤推廣主題投放渠道活動(dòng)包裝拓客碧桂園廣場(chǎng)

就是盛澤中心線下持續(xù)以戶外廣告圍城計(jì)劃為主，全城落地發(fā)聲，配合線上自媒體等渠道。線上媒體炒作，配合自媒體、大V媒體進(jìn)行集中造勢(shì)，重點(diǎn)宣傳綜合體線上+線下，海陸空媒體全面覆蓋，電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶外、燈箱、社區(qū)橫幅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、大V等全面出擊線上媒體+自媒體進(jìn)行輪番熱炒作（區(qū)域、潛力、配套），局部節(jié)點(diǎn)集中爆發(fā)A地塊銷售中心升級(jí)包裝板房、導(dǎo)示、商業(yè)街等包裝建議確認(rèn)所有包裝方案現(xiàn)場(chǎng)確定及外聘公司進(jìn)場(chǎng)作業(yè)包裝驗(yàn)收修復(fù)完美綻放根據(jù)每階段工作需求，提前準(zhǔn)備各項(xiàng)拓客物料，主要為拓客禮品及宣傳類物料，物料使用目的和計(jì)劃要清晰，部分計(jì)劃物料一覽：（拓客禮品：專屬玻璃水瓶、