碧桂園滬蘇區(qū)域張家港城東啟動(dòng)會(huì)

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張家港城東碧桂園

2017年1月10日項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二

目錄張家港是沿海和長(zhǎng)江兩大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶交匯處的新興港口工業(yè)城市。張家港在經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、會(huì)展、服務(wù)業(yè)和社會(huì)建設(shè)等領(lǐng)域成就顯著，連續(xù)多年位于全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣前列。2、張家港市面積999平方公里，其中陸域面積777平方公里，擁有2個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，轄8個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)、1個(gè)旅游度假區(qū)。一、項(xiàng)目概況-城市簡(jiǎn)介宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2015年全市常住/戶(hù)籍人口126.3萬(wàn)/92.89萬(wàn)市區(qū)常住人口80萬(wàn)全市GDP/同比2230億/7%人均GDP17.8萬(wàn)元財(cái)政收入/同比377億元/-8.0%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4.14萬(wàn)元/8%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額/同比966.58億元/9.6%社會(huì)消費(fèi)品零售總額/同比490.76億元/7.8%固定資產(chǎn)投資/同比756.05億元/-3.1%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）145.74全市商品住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）180平均交易價(jià)格（元/㎡）9948

全市汽車(chē)擁有量25.3萬(wàn)輛

往上海方向一、項(xiàng)目概況-城市布局

張家港市常住人口126萬(wàn)人GDP2015年總量2230億元全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣級(jí)市排名第3張家港人均GDP接近17.8萬(wàn)元人均GDP發(fā)達(dá)我司項(xiàng)目距離時(shí)間張家港碧桂園0.7km2min塘橋鎮(zhèn)政府2.8km6min在建高鐵站5km10min在建黃泗浦公園1km2min港城長(zhǎng)途客運(yùn)站8km12min市政府核心區(qū)沿江城際鐵路滬通鐵路塘橋鎮(zhèn)塘橋新項(xiàng)目張家港碧桂園（塘橋項(xiàng)目）通蘇嘉城際鐵路張家港城東碧桂園地塊位于張家港高鐵新城范圍塘橋鎮(zhèn)中位置市政景觀河-三干河畔鎮(zhèn)政府在建高鐵站5一、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目區(qū)位靈山勝境中華孝道園張家港市區(qū)張家港碧桂園塘橋新項(xiàng)目塘橋南豐常熟無(wú)錫鳳凰塘橋副城區(qū)（高鐵新城）位于張家港市東南部，地處中國(guó)沿海和長(zhǎng)江兩大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶交匯處，上海、南京、蘇州、無(wú)錫、常州、南通等大中城市環(huán)列四周。工業(yè)是塘橋鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)，全鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)1000多家，其中外商投資企業(yè)90多家，投資總額4億美元，并擁有華芳、銀河、普坤、鹿港等7家集團(tuán)型企業(yè)。全鎮(zhèn)總面積94.4平方公里，總?cè)丝?0萬(wàn)人，其中戶(hù)籍人口8.9萬(wàn)人，下轄2個(gè)辦事處、3個(gè)社區(qū)居委會(huì)、14個(gè)村委會(huì)。一、項(xiàng)目概況-區(qū)位配套目標(biāo)地塊具備優(yōu)質(zhì)的教育資源與商業(yè)配套，東側(cè)500米為塘橋鎮(zhèn)中心小學(xué)，南側(cè)300米即為大潤(rùn)發(fā)商圈，未來(lái)該區(qū)域?qū)⒊蔀槌墒斓母叨司幼^(qū)。3km教育配套距離/km1塘橋中心小學(xué)☆☆☆0.52塘橋中心幼兒園☆☆☆1.53塘橋高級(jí)中學(xué)☆☆☆1.7醫(yī)療配套1何橋社區(qū)衛(wèi)生院☆0.82張家港市第三人民醫(yī)院☆☆☆2.7商業(yè)配套1大潤(rùn)發(fā)商圈☆☆☆0.3景觀休閑1黃泗浦生態(tài)園☆☆☆0.21KM0.5KM黃泗浦生態(tài)園何橋社區(qū)衛(wèi)生院張家港市第三人民醫(yī)院交通配套1張家港樞紐站☆☆☆☆☆5行政中心1塘橋鎮(zhèn)政府☆☆☆2新項(xiàng)目地塊72、塘橋鎮(zhèn)簡(jiǎn)介—交通及區(qū)域規(guī)劃塘橋板塊塘橋鎮(zhèn)新項(xiàng)目地塊滬通鐵路沿江城際鐵路張家港樞紐站通蘇嘉城際鐵路5km一、項(xiàng)目概況-交通及區(qū)域規(guī)劃塘橋鎮(zhèn)東鄰蘇通長(zhǎng)江大橋，南沿沿江高速公路，西接蘇虞張一級(jí)公路和江陰長(zhǎng)江大橋，北瀕黃金水道長(zhǎng)江，204國(guó)道直貫?zāi)媳保?38省道橫跨東西。項(xiàng)目地塊距離張家港樞紐站5km路程。張家港樞紐站是滬通鐵路、沿江城際鐵路和通蘇嘉城際鐵路的主要客運(yùn)站，目前規(guī)劃為二級(jí)大站，計(jì)劃2018年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，建成后將成為滬通鐵路沿線的最大換乘車(chē)站。滬通鐵路北起南通平東，與現(xiàn)有寧啟鐵路貫通，與規(guī)劃中的沿江城際鐵路、通蘇嘉高鐵相交會(huì)于塘橋。向南跨越長(zhǎng)江，經(jīng)張家港、常熟、太倉(cāng)到上海安亭，全長(zhǎng)137.3公里。按照規(guī)劃，沿線需新建平東站、南通西站、張家港、常熟、太倉(cāng)等8個(gè)客運(yùn)、貨運(yùn)和客貨運(yùn)場(chǎng)站。83km1KM0.5KM黃泗浦生態(tài)園塘橋中心小學(xué)新項(xiàng)目地塊4、學(xué)區(qū)情況說(shuō)明周邊教育配套現(xiàn)狀【最好】塘橋中心幼兒園，1.5km，車(chē)程4min；【最好】塘橋中心小學(xué)，0.5km，車(chē)程2min；【最好】塘橋高級(jí)中學(xué)，1.7km，車(chē)程4min；地塊學(xué)區(qū)配套方案目標(biāo)地塊目前學(xué)區(qū)規(guī)劃為塘橋中心小學(xué)，地塊距離僅0.5km。塘橋中心幼兒園塘橋高級(jí)中學(xué)一、項(xiàng)目概況-教育規(guī)劃

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二二、投資回顧-地塊基本信息1、地塊南側(cè)為富民路，北至新涇擼，西至西環(huán)路，交通便利；2、地塊東側(cè)為塘橋中心小學(xué)，教育資源優(yōu)越；3、地塊南側(cè)為大潤(rùn)發(fā)商圈，商業(yè)配套完善。占地：145.8畝容積率：2.5成交地價(jià)： 330萬(wàn)元/畝成交總價(jià)：48112萬(wàn)樓面地價(jià)：1980元/㎡付款時(shí)間：2017/1/19是否可提前預(yù)售：否建筑密度：≤35%建筑限高：80米商業(yè)比例：8%是否符合土規(guī)：是是否符合林規(guī)：是是否符合城規(guī)：是是否具備開(kāi)工條件：是塘橋中心小學(xué)大潤(rùn)發(fā)南至富民路西至西環(huán)路北至新涇路暨陽(yáng)湖生態(tài)園二、投資回顧-土地市場(chǎng)情況2016年起，張家港土拍成交價(jià)明顯提高，恒大等品牌房企增大張家港土地投資力度。暨陽(yáng)湖生態(tài)園二、投資回顧-總結(jié)事項(xiàng)是/否描述城市是否存在富裕人群是塘橋鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)1000多家，其中外商投資企業(yè)90多家，投資總額4億美元，并擁有華芳、銀河、普坤、鹿港等7家集團(tuán)型企業(yè)，大量產(chǎn)業(yè)富裕人群。當(dāng)?shù)赜绣X(qián)人改善需求是否還有釋放空間是目前塘橋鎮(zhèn)主要在售項(xiàng)目較少，而本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群較多，買(mǎi)房提升居住品質(zhì)需求旺盛，因此市場(chǎng)需求仍未被充分釋放，有挖掘空間。區(qū)位是否被有錢(qián)人認(rèn)可是目標(biāo)地塊位于大潤(rùn)發(fā)商圈北側(cè)300米，緊鄰西環(huán)路，交通便利，配套有優(yōu)質(zhì)教育資源，附近均為洋房、別墅等高品質(zhì)住宅區(qū)，被有錢(qián)人認(rèn)可。是否能夠配備當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)校是該項(xiàng)目配套塘橋鎮(zhèn)中心小學(xué)、塘橋鎮(zhèn)高級(jí)中學(xué)，塘橋鎮(zhèn)中心幼兒園，均為塘橋鎮(zhèn)最好的教育資源，在本鎮(zhèn)受認(rèn)可度均較高。精工產(chǎn)品是否具備競(jìng)爭(zhēng)力是我司精工產(chǎn)品與競(jìng)品戶(hù)型在戶(hù)型排布、面寬、得房率方面具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二三、營(yíng)銷(xiāo)策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)三、營(yíng)銷(xiāo)策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)2013-2016年張家港房地產(chǎn)市場(chǎng)共成交土地面積184.8萬(wàn)㎡，成交土地總建面積為385.6萬(wàn)㎡（按最高容積率算），其中主要成交量集中在2013年，成交土地總建面積約占總建面積的60%；地價(jià)迅速上漲。2013年，吾悅廣場(chǎng)樓面價(jià)1313元/㎡；2016年5月，中梁地產(chǎn)最終成交樓面價(jià)5071元/平米拍得與碧桂園翡翠灣比鄰的地塊；2016年8月18日，城西永安路樓面價(jià)7236元/㎡。2016年12月12日，一干河路東側(cè)樓面價(jià)6083元/㎡。土地成交情況：年度用地面積建筑面積成交總價(jià)成交樓板價(jià)幅數(shù)2013年99765619416929040594656252014年191795469898115366245532015年246684551455136524247652016年41166089255748224051885匯總184779538556021638189369438三、營(yíng)銷(xiāo)策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)三、營(yíng)銷(xiāo)策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)上圖可以看出，從張家港房地產(chǎn)市場(chǎng)2013-2015年近三年市場(chǎng)供銷(xiāo)情況來(lái)看，該市場(chǎng)近三年新增房源面積分別為67.63、105.86、116.33萬(wàn)㎡，以上數(shù)據(jù)可算出，該市場(chǎng)這三年整體住宅供應(yīng)面積為289.82萬(wàn)㎡，平均每年新增房源96.61萬(wàn)㎡，三年總?cè)セ娣e為323.19萬(wàn)㎡，房源平均去化速度為107.73萬(wàn)㎡/年。注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中指圖：2016年1~10月張家港市區(qū)成交量?jī)r(jià)圖2016年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好，供需兩旺；2016年前10個(gè)月張家港市區(qū)在售項(xiàng)目商品住宅銷(xiāo)售99.39萬(wàn)㎡，月均去化9.94萬(wàn)㎡；據(jù)統(tǒng)計(jì)截止2016年10月張家港市區(qū)商品住宅存量79.01萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)去化周期約8.0個(gè)月。房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況：16目前塘橋鎮(zhèn)在售樓盤(pán)較少，主要在售項(xiàng)目御景天成與張家港碧桂園，毛坯均價(jià)6800-7000元/㎡；鉑金名?。ǘ鄬蛹皠e墅）和金銀島（別墅）還未開(kāi)盤(pán)。DCABA.御景天成土地信息：113.7畝容積率：3.3成交單價(jià)：269萬(wàn)/畝樓面價(jià)：1222元/㎡成交時(shí)間：2012年6月6日產(chǎn)品：高層100-140㎡銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目一期已交付，二期2016年5月底開(kāi)盤(pán)，推售2棟約140套，2個(gè)月內(nèi)售罄，毛坯均價(jià)6800.B.張家港碧桂園占地面積：233畝容積率：2.35成交單價(jià)：267.8萬(wàn)/畝樓面價(jià)：1709元/平米成交時(shí)間：2014年3月銷(xiāo)售情況：2014年12月首次開(kāi)盤(pán)毛坯約6000元/㎡，目前約6800元/㎡，累計(jì)推售1927套，已去化1915套。C金銀島土地信息：占地104.5畝容積率：1.5成交單價(jià)：218萬(wàn)/畝樓面價(jià)：2180元/㎡成交時(shí)間：2016年1月產(chǎn)品：獨(dú)棟、聯(lián)排別墅銷(xiāo)售情況：未開(kāi)盤(pán)；雙拼毛坯均價(jià)12000元/㎡。D.鉑金名邸土地信息：75.6畝容積率：1.2成交單價(jià)：228萬(wàn)/畝樓面積：2851元/㎡成交時(shí)間：2016年8月2日產(chǎn)品：小高層100-140㎡銷(xiāo)售情況：未開(kāi)盤(pán)；洋房毛坯均價(jià)9000元/㎡；別墅毛坯均價(jià)12000元/㎡。新地塊三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品概況三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品概況1720（1）競(jìng)品與目標(biāo)地塊基本數(shù)據(jù)對(duì)比三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品對(duì)標(biāo)對(duì)比項(xiàng)目御景天成目標(biāo)地塊占地113.7畝145.8畝容積率3.22.5建筑面積25.01萬(wàn)m224.30萬(wàn)㎡每畝地價(jià)269萬(wàn)/畝330萬(wàn)/畝樓面地價(jià)1222元/m21980元/m2當(dāng)前售價(jià)/定價(jià)高層毛坯6800元/m2暫定毛坯7500元/m2首期開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013/102017/7累計(jì)銷(xiāo)售121409m2/待開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售115112m2/1821（2）競(jìng)品與目標(biāo)地塊結(jié)論對(duì)比三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品對(duì)標(biāo)評(píng)價(jià)項(xiàng)目御景天成目標(biāo)地塊對(duì)比結(jié)果交通區(qū)位高鐵新城內(nèi)，同享交通配套高鐵新城內(nèi)，同享交通配套☆☆周邊配套鎮(zhèn)中位置，同享配套鎮(zhèn)中位置，同享配套☆☆自然景觀資源無(wú)黃泗浦生態(tài)園+三干河☆☆☆開(kāi)發(fā)商品牌金賓仕千億房企地產(chǎn)十強(qiáng)☆☆☆規(guī)劃高層洋房多層+高層洋房☆☆☆區(qū)內(nèi)園林環(huán)境已交房，口碑較差七重立體園林，層次分別、四季時(shí)花☆☆☆區(qū)內(nèi)配套自帶商業(yè)配套，較完善自帶商業(yè)配套，較完善☆☆產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)一期戶(hù)型一般，二期推出升級(jí)大平層產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)相對(duì)稀缺☆☆☆備注：☆☆☆:優(yōu)于競(jìng)品☆☆：與競(jìng)品持平☆：略遜于競(jìng)品三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品對(duì)標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)競(jìng)品戶(hù)型YJ118戶(hù)型對(duì)標(biāo)結(jié)果基本情況面寬*進(jìn)深15.2×7.112.6×12.3☆☆☆層高2.9米2.9米☆☆梯戶(hù)比兩梯三戶(hù)兩梯三戶(hù)☆☆首層架空/大堂層高3米非架空☆建筑形式高層高層☆☆☆面積情況建筑面積126.67平方米128平方米☆☆實(shí)得面積贈(zèng)送面積（3）競(jìng)品與目標(biāo)地塊產(chǎn)品對(duì)比御景天成我司戶(hù)型三、營(yíng)銷(xiāo)策略—競(jìng)品對(duì)標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)競(jìng)品戶(hù)型YJ118戶(hù)型對(duì)標(biāo)結(jié)果朝向開(kāi)間客廳朝向/面積/開(kāi)間南/20.16方/4.2米南/14.8方/3.7米☆主臥朝向/面積/開(kāi)間南/17.28方/3.6米南/14方/3.5米☆南向房間數(shù)量1個(gè)2個(gè)☆☆☆功能區(qū)分房間數(shù)3房3房☆☆陽(yáng)臺(tái)數(shù)1個(gè)2個(gè)☆☆☆衛(wèi)生間數(shù)2個(gè)2個(gè)☆☆裝修情況裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平米）（毛坯）（毛坯）☆☆客廳/臥室（材質(zhì)/品牌）（毛坯）（毛坯）☆☆廚房/衛(wèi)?。ㄆ放疲鳎鳎睢铍娖鳎ㄆ放疲鳎鳎睢顑r(jià)格單價(jià)68007500☆☆☆總價(jià)86.36萬(wàn)96萬(wàn)☆☆☆實(shí)得單價(jià)（4）競(jìng)品與目標(biāo)地塊產(chǎn)品對(duì)比三、營(yíng)銷(xiāo)策略—項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)及對(duì)比競(jìng)品，項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)：板塊優(yōu)勢(shì)：鎮(zhèn)東及鎮(zhèn)北周邊有成熟的工業(yè)園區(qū)及大量私人廠主，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。區(qū)域優(yōu)勢(shì)：地塊東側(cè)0.3km有塘橋鎮(zhèn)中心小學(xué)，南側(cè)0.5km為大潤(rùn)發(fā)商業(yè)圈，教育、商業(yè)等配套優(yōu)越。成本優(yōu)勢(shì)：碧桂園品牌已落地，主城區(qū)可實(shí)現(xiàn)多盤(pán)聯(lián)動(dòng)，降低營(yíng)建費(fèi)用及運(yùn)營(yíng)成本。微觀市場(chǎng)：塘橋鎮(zhèn)規(guī)劃定位為張家港市副中心、高鐵新城，是城市未來(lái)發(fā)展方向，隨著滬通鐵路、沿江城際鐵路通車(chē)之后，區(qū)域發(fā)展可期。土地供求：塘橋鎮(zhèn)近4年土地供應(yīng)量稀缺，價(jià)格持續(xù)上漲，未來(lái)可供應(yīng)的存量有限。。三、營(yíng)銷(xiāo)策略—項(xiàng)目定位購(gòu)買(mǎi)力：持續(xù)穩(wěn)定或上升的購(gòu)買(mǎi)群體地域：履蓋全市，周邊鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)觀念：心態(tài)開(kāi)放，易接受新鮮事物在外接受接受教育回流人群廣泛接觸外界信息的企業(yè)主思想開(kāi)放，有追求的新青年私營(yíng)業(yè)主大型企業(yè)白領(lǐng)行政事業(yè)單位公人員市場(chǎng)需求品牌需求更高品位生活更好居住環(huán)境時(shí)尚感：追逐時(shí)尚元素稀缺感：占有稀缺身份感：渴望獲得尊重給您一個(gè)五星級(jí)家/敬獻(xiàn)有成就的人強(qiáng)調(diào)“奮斗”“感恩”追求“陽(yáng)光”“舒適”“健康”產(chǎn)品特色低總價(jià)、高鐵新城區(qū)位黃泗浦旁、三干河畔大潤(rùn)發(fā)商圈、優(yōu)質(zhì)教育資源面積100-180㎡，高品質(zhì)洋房產(chǎn)品單價(jià)7500元/㎡，總價(jià)75-135萬(wàn)客戶(hù)形象產(chǎn)品售價(jià)三、營(yíng)銷(xiāo)策略—策略要點(diǎn)攻心項(xiàng)目客戶(hù)團(tuán)隊(duì)定位：區(qū)別傳統(tǒng)住宅的定位，著重“宜居”生活描繪，煮茶讀字，觸手可及。線上：去地產(chǎn)化營(yíng)銷(xiāo)，從情懷入手，直擊客戶(hù)心理。線下：聯(lián)合政府、媒體等，利用未來(lái)交通、規(guī)劃等利好，凸顯板塊價(jià)值。屬性：聚焦80、90后，對(duì)生活及品牌有一定追求的中產(chǎn)階級(jí)，避免和競(jìng)品的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。體驗(yàn)：舉辦別致新穎的活動(dòng)，滿足客戶(hù)對(duì)品牌滿足，形成圈層平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)口碑傳播。銷(xiāo)售：要求形象、穿著、言語(yǔ)氣質(zhì)佳，對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知及價(jià)值體系認(rèn)知佳，在當(dāng)?shù)鼐哂腥嗣}儲(chǔ)備及關(guān)系，具有深拓客潛質(zhì)。物業(yè)：無(wú)論是現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境打造，還是服務(wù)人員，形象，氣質(zhì)，都“暖心”、有人情味，讓客戶(hù)被感動(dòng)。三、營(yíng)銷(xiāo)策略—推廣思路

品牌立勢(shì)期（張家港片區(qū)聯(lián)合品牌發(fā)布會(huì)）造勢(shì)蓄客期開(kāi)盤(pán)沖刺期12月19日摘牌5月中產(chǎn)品發(fā)布會(huì)7月中旬示范區(qū)開(kāi)放7月底項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)城市所向智慧新生形象落地高鐵新城里的宜居社區(qū)碧桂園品牌經(jīng)老項(xiàng)目已深入人心，全新形象全新產(chǎn)品，再次起航，重新定義高鐵新城新秩序宣講重點(diǎn)：地產(chǎn)三強(qiáng)，3000億地產(chǎn)航母至高品牌，產(chǎn)品全新升級(jí)，宜居社區(qū)。高鐵新城聚變未來(lái)“價(jià)值認(rèn)同+產(chǎn)品力”炒作公園里高鐵旁

輕叩宜居人生塘橋鎮(zhèn)規(guī)劃定位為張家港市副中心、高鐵新城，是城市未來(lái)發(fā)展方向，隨著滬通鐵路、沿江城際鐵路通車(chē)之后，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。宣講重點(diǎn)：淡化塘橋，強(qiáng)化高鐵新城，區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，投資自住兩相宜再一次蝶變港城“升級(jí)產(chǎn)品+物業(yè)園林”導(dǎo)入高鐵門(mén)戶(hù)啟幕智慧新生活升級(jí)產(chǎn)品，內(nèi)外兼修的園林，高品質(zhì)服務(wù)，千億品牌精鑄宣講重點(diǎn)：產(chǎn)品理念、社區(qū)、園林、物業(yè)、品牌、投資屬性開(kāi)啟智慧生活新時(shí)速“戶(hù)型解密”導(dǎo)入公園旁三干河畔實(shí)用三房實(shí)用產(chǎn)品和戶(hù)型，戶(hù)型細(xì)節(jié)解讀，社區(qū)亮解密宣講重點(diǎn)：產(chǎn)品細(xì)節(jié)剖析、戶(hù)型亮點(diǎn)三、營(yíng)銷(xiāo)策略—銷(xiāo)售計(jì)劃2017年二次推售2017年后續(xù)推售2017年首次推售產(chǎn)品戶(hù)型面積段（㎡）17年首推17年二次推售17年后續(xù)推售套數(shù)面積（㎡）金額

（億元）套數(shù)面積（㎡）金額

（億元）套數(shù)面積（㎡）金額

（億元）洋房YJ11897-125255294442.23312363792.731285138,09810.36YJ1801846011,0400.83///10018,4001.38商業(yè)//

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/49730.75車(chē)位////////

1,086540500.65小計(jì)//315404843.05312363792.73

2,37121552113.14三、營(yíng)銷(xiāo)策略—關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)間事項(xiàng)2016年12月19日摘牌2017年7月15日示范區(qū)開(kāi)放（內(nèi)控）2017年7月30日首期開(kāi)盤(pán)（內(nèi)控）

營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)開(kāi)盤(pán)當(dāng)月預(yù)估去化70%，按套去化220套，按金額去化2.16億。

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二四、前置策劃-項(xiàng)目部組織架構(gòu)A項(xiàng)目部組織項(xiàng)目總經(jīng)理伍仲濱項(xiàng)目副總經(jīng)理曹潤(rùn)震工程部經(jīng)理綜合部營(yíng)銷(xiāo)部工程管理、監(jiān)理資料員待定工程（監(jiān)理）部人力/行政/后勤等土建工程師占東輝周天虎營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理柏建軍吳梅鑫水電工程師高震生項(xiàng)目部項(xiàng)目副總1人綜合部1人營(yíng)銷(xiāo)部2人工程部5人目前已到位6人。成本、開(kāi)發(fā)、財(cái)務(wù)等由城市公司平臺(tái)職能部門(mén)負(fù)責(zé)。四、前置策劃-人員職責(zé)B項(xiàng)目部組織策劃部門(mén)姓名崗位責(zé)任分工綜合部伍仲濱項(xiàng)目總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作。曹潤(rùn)震項(xiàng)目副總經(jīng)理全面協(xié)助項(xiàng)目總展開(kāi)工作吳梅鑫人力及辦公專(zhuān)員負(fù)責(zé)項(xiàng)目部行政、后勤及人事管理工作。營(yíng)銷(xiāo)部柏建軍營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)銷(xiāo)售板塊工作。戴箐營(yíng)銷(xiāo)部副經(jīng)理工程（監(jiān)理）部待定工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、成本、信息、協(xié)調(diào)等管理工作。占東輝、周天虎土建工程師現(xiàn)場(chǎng)工程師。高震生水電工程師負(fù)責(zé)裝修，水電，市政配套等工作。待定資料員負(fù)責(zé)圖紙，合同，收發(fā)文等工作設(shè)計(jì)部門(mén)綜合樓輸出成果完成日期博意廣東設(shè)計(jì)院綜合樓單體方案1月15日綜合樓基礎(chǔ)圖1月16日綜合樓施工圖1月22日綜合樓裝修水電暖圖1月24日裝修設(shè)計(jì)院綜合樓裝修材料表2月8日綜合樓裝修水電條件圖2月15日綜合樓裝修施工圖2月22日綜合樓軟裝3月1日設(shè)計(jì)部門(mén)板房輸出成果完成日期裝修設(shè)計(jì)院板房裝修材料表2月8日板房裝修水電條件圖2月15日板房裝修施工圖2月22日板房軟裝3月1日設(shè)計(jì)部門(mén)管網(wǎng)及景觀輸出成果完成日期博意設(shè)計(jì)院地下室方案確定1月15日示范區(qū)周邊地下室施工圖1月22日景觀設(shè)計(jì)中心景觀方案2月22日泳池施工圖2月26日?qǐng)@建施工圖3月7日水電結(jié)構(gòu)圖3月15日綠化施工圖3月22日設(shè)計(jì)部門(mén)首推貨量區(qū)輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計(jì)院總平方案1月14日總平施工圖2月22日博意廣東設(shè)計(jì)院貨量樁基圖2月27日貨量單體施工圖3月15日貨量區(qū)裝修水電暖圖3月17日貨量地庫(kù)圖3月10日永久性圍墻3月20日裝修設(shè)計(jì)院貨量裝修圖3月20日人防設(shè)計(jì)院人防設(shè)計(jì)圖待定景觀設(shè)計(jì)中心貨量景觀圖待定四、前置策劃-設(shè)計(jì)主線四、前置策劃-合約主線（展示區(qū)）序號(hào)招標(biāo)工程名稱(chēng)進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1樁基工程2017.1.15一期范圍2017.1.3定標(biāo)2一標(biāo)段總承包工程2017.1.15一期范圍2017.1.3定標(biāo)3臨水、臨電及活動(dòng)板房工程2017.1.17一期范圍2017.1.13未定標(biāo)4展示區(qū)綠化工程2017.5.20展示區(qū)范圍2017.3.10未定標(biāo)5展示區(qū)園建工程2017.5.10展示區(qū)范圍2017.1.20未定標(biāo)6鋁合金門(mén)窗工程2017.5.10樣板房、綜合樓2017.1.20未定標(biāo)7室內(nèi)裝修工程2017.5.1樣板房、綜合樓2017.1.20未定標(biāo)8泛會(huì)所裝修工程2017.5.20展示區(qū)范圍2017.1.20未定標(biāo)9亮化工程泛光照明2017.6.5展示區(qū)范圍2017.3.10未定標(biāo)10營(yíng)銷(xiāo)圍擋、廣告標(biāo)識(shí)工程2017.6.25展示區(qū)范圍2017.4.10未定標(biāo)四、前置策劃-合約主線（首推貨量區(qū)）序號(hào)招標(biāo)工程名稱(chēng)（貨量區(qū)）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1土石方工程2017.1.10一期2017.1.5定標(biāo)2基坑支護(hù)工程2017.4.10一期2017.2.20未定標(biāo)3鋁合金門(mén)窗工程2017.5.10一期2017.2.20未定標(biāo)4防火門(mén)工程2017.5.15一期2017.2.10未定標(biāo)5室內(nèi)精裝修2017.4.30一期2017.1.20未定標(biāo)6入戶(hù)門(mén)工程2017.6.15一期2017.2.10未定標(biāo)7現(xiàn)代筑美2017.5.30一期2017.2.10未定標(biāo)8欄桿工程2017.5.20一期2017.2.10未定標(biāo)9消防工程2017.4.20一期2017.2.10未定標(biāo)10電梯工程2017.4.25一期2017.2.10未定標(biāo)11智能化工程2017.5.15一期2017.2.10未定標(biāo)12園建工程2017.5.10一期2017.1.20未定標(biāo)13綠化工程2017.5.20一期2017.3.10未定標(biāo)14泛光照明2017.5.20一期2017.3.10未定標(biāo)15市政供水2017.5.20一期政府壟斷——16市政供電2017.5.20一期政府壟斷——17燃?xì)夤こ?017.5.20一期政府壟斷——18電視、網(wǎng)絡(luò)工程2017.5.20一期政府壟斷——四、前置策劃-采購(gòu)主線甲供供貨方式序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分包B類(lèi)）1防火門(mén)402月10日5月15日2淋浴屏風(fēng)302月10日6月5日3鋅鋼組合欄桿302月10日5月20日4入墻整體衣柜302月10日6月5日甲分包責(zé)任人：周天虎序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1潔具類(lèi)（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）302月10日6月23日2配電箱302月10日5月5日3燈具類(lèi)402月10日5月10日4開(kāi)關(guān)面板302月10日5月10日5中央空調(diào)302月10日5月15日6電器類(lèi)（抽油煙機(jī)、其他）302月10日6月5日7路燈、草坪燈、高桿燈302月10日6月20日8室內(nèi)健身器材452月10日7月1日9石雕、銅雕、仿砂巖雕602月10日7月1日10戶(hù)外用品類(lèi)（游樂(lè)設(shè)施、花盆、陶罐、戶(hù)外家具）452月10日7月1日11精裝修類(lèi)（門(mén)、木地板、樓梯扶手、櫥柜）452月10日5月25日12家具（樣板房）452月10日7月1日13飾品（樣板房）452月10日7月1日14家具（綜合樓）452月10日7月1日15飾品（綜合樓）452月10日7月1日四、前置策劃-采購(gòu)主線序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1拋光磚、仿古磚302月10日5月25日2外墻涂料302月10日5月5日3內(nèi)墻涂料302月10日5月10日4反應(yīng)型防水卷材302月10日4月20日5火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)302月10日5月5日6電線202月10日5月5日7電纜202月10日5月5日甲指（簽三方合同）水泥、黃沙、模板等，需提醒跟蹤總包單位確保材料供應(yīng)乙供

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二五、報(bào)建策劃-當(dāng)?shù)貓?bào)建政策開(kāi)、竣工要求辦理施工許可證、交付備案，其中規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收是重點(diǎn)開(kāi)工報(bào)建手續(xù)辦理按照蘇州張家港市相關(guān)要求預(yù)售條件按提供的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。七層以下的商品房項(xiàng)目完成基礎(chǔ)工程；七層以上（含七層）的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，完成基礎(chǔ)和三層結(jié)構(gòu)工程。貨幣資本金

監(jiān)管政策多層建筑(7層以下)200元/平方米，中高層建筑(7層至11層)280元/平方米，高層建筑(12層以上)360元/平方米，商業(yè)450元/平方米。所監(jiān)管的必須是貨幣資金，不得以保函、信用證等沖抵。（預(yù)售證獲取退40%，主體完成退40%，交付退20%）需簽訂監(jiān)管協(xié)議，設(shè)定監(jiān)管賬戶(hù)，預(yù)售款監(jiān)管至少當(dāng)月銷(xiāo)售額的20%限購(gòu)/限價(jià)不限購(gòu)抗震設(shè)防等級(jí)六度融資條件

無(wú)冬歇期

無(wú)無(wú)

土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)契稅：3%；印花稅0.3‰ ；土地交易服務(wù)費(fèi)1元/㎡優(yōu)惠政策

無(wú)五、報(bào)建策劃-報(bào)建費(fèi)用（建筑面積暫按298633.94㎡算，報(bào)建費(fèi)用11911.9萬(wàn)，其中

含9276.9萬(wàn)可退，不含水電燃?xì)馔ㄐ诺荣M(fèi)用）建設(shè)工程規(guī)劃證：2423.4萬(wàn)（不含土地證費(fèi)用）工程證：配套費(fèi)2100.1萬(wàn)、人防易地177.8萬(wàn)、圖紙審查40萬(wàn)、地勘36萬(wàn)，交評(píng)15萬(wàn)、道路開(kāi)口費(fèi)及占用公路50萬(wàn)、日照4.5萬(wàn)、施工證：散裝水泥59.6萬(wàn)、墻改238.3萬(wàn)、白蟻68.5萬(wàn)、有線電視費(fèi)42.1萬(wàn)、人防相關(guān)費(fèi)用（檢測(cè)、審查、標(biāo)示、預(yù)案編制）51萬(wàn)、檔案費(fèi)15萬(wàn)、電子檔案服務(wù)費(fèi)35萬(wàn)、（墻改和散裝水泥可返還）土地證：1678.8萬(wàn)

契稅1443.4萬(wàn)、印花稅24萬(wàn)、耕地占用稅201.7萬(wàn)、土地交易服務(wù)費(fèi)9.7萬(wàn)預(yù)售證：11911.9萬(wàn)（含工程證+施工證+預(yù)售證費(fèi)用）其中貨幣資本金8679萬(wàn)、民工保證金300萬(wàn)等（可退）重點(diǎn)+難點(diǎn)總平及建施審查需加強(qiáng)與規(guī)劃局的溝通協(xié)調(diào)，日照、車(chē)位、綠化、建筑高度及相關(guān)地方法規(guī)需及時(shí)了解。圖紙出圖速度、圖紙審查速度關(guān)系到整體進(jìn)度。圖紙審查、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、施工許可均需網(wǎng)上申報(bào)，較為繁瑣，需提前做好準(zhǔn)備?，F(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度需加快，確保達(dá)到預(yù)售條件。五、報(bào)建策劃-重點(diǎn)、難點(diǎn)五、報(bào)建策劃-已的開(kāi)展工作發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、住建、人防、供電水、燃?xì)狻⑾?、防雷等初步溝通、資料獲取主要事項(xiàng)完成情況確定設(shè)計(jì)、環(huán)評(píng)、地勘單位獲取周邊市政道路管網(wǎng)信息、現(xiàn)場(chǎng)地形圖、基準(zhǔn)點(diǎn)移交詳細(xì)地質(zhì)勘探報(bào)告土地使用權(quán)合同、單位名稱(chēng)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建方案公示確定房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)代辦單位以及房產(chǎn)資質(zhì)辦理各項(xiàng)工作開(kāi)展中項(xiàng)目立項(xiàng)2016年12月19日前（已完成）2016年12月21日（已完成）2017年1月20日前完成中間報(bào)告2017年1月16日完成2017年1月25日完成2017年1月19日完成資質(zhì)證明2017年2月8完成確定環(huán)境影響評(píng)估，交通影響評(píng)估單位2017年1月10日（已完成）五、報(bào)建策劃-報(bào)建關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)初步方案國(guó)有土地使用權(quán)證簽訂土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項(xiàng)完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間責(zé)任人：陳良2017年01月14日2017年01月10日2017年01月26日2017年03月15日B地塊土地款全部付清2017年04月07日2017年04月20日2017年07月30日預(yù)售條件：含地下室高層完成首層結(jié)構(gòu)待定待定（以工程為準(zhǔn)）總平面定案規(guī)劃許可證辦理招投標(biāo)辦理質(zhì)監(jiān)安監(jiān)辦理施工許可證辦理消防圖審查五、報(bào)建策劃-兩證策劃日照分析審查其他局辦：房管民防消防市政鎮(zhèn)政府規(guī)劃交通立項(xiàng)人防設(shè)防規(guī)費(fèi)交納配套費(fèi)人防費(fèi)白蟻防治規(guī)劃技術(shù)服務(wù)等等地勘審查勘察、設(shè)計(jì)進(jìn)市備案設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人技術(shù)人員一覽表全套施工圖設(shè)計(jì)直接發(fā)包申請(qǐng)安全生產(chǎn)考核合格證書(shū)工程預(yù)算書(shū)與施工組織設(shè)計(jì)直接發(fā)包手續(xù)施工合同、專(zhuān)業(yè)分包、勞動(dòng)分包合同、監(jiān)理合同備案質(zhì)監(jiān)手續(xù)辦理（五方責(zé)任主體簽字）安監(jiān)手續(xù)辦理（施工人員意外

傷害保險(xiǎn)）消防設(shè)計(jì)專(zhuān)篇及藍(lán)圖建設(shè)單位/設(shè)計(jì)單位證件材料消防報(bào)建施工圖申報(bào)材料準(zhǔn)備消防審核意見(jiàn)書(shū)或者聯(lián)系單施工圖審核報(bào)告建筑工程項(xiàng)目登記聯(lián)系單施工圖審查五、報(bào)建策劃-流程圖張家港城東碧桂園開(kāi)發(fā)報(bào)建流程圖—前期營(yíng)業(yè)執(zhí)照刻章-12.28房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)辦理證明1.19土地出讓合同-1.10環(huán)評(píng)-1.18名稱(chēng)變更-1.16建設(shè)用地批文-1.22立項(xiàng)-1.25用地規(guī)劃許可證-1.26交地確認(rèn)書(shū)-3.30繳清土地款-3.29國(guó)土證-4.5發(fā)包初步方案-4.7直接發(fā)包-4.10合同備案-4.12質(zhì)監(jiān)-4.14安監(jiān)-4.17施工許可證-4.20規(guī)劃許可證-4.7施工圖審查-3.31規(guī)劃公示-2.8交評(píng)-1.18初步方案-1.14人防-3.15價(jià)格備案地名預(yù)審核資本金存入物業(yè)備案面積預(yù)測(cè)繪預(yù)售許可證07.30公司名稱(chēng)核準(zhǔn)-12.28已完成進(jìn)行中80天93天214天五、報(bào)建策劃-流程圖張家港城東碧桂園開(kāi)發(fā)報(bào)建流程圖—后期提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)規(guī)劃驗(yàn)收國(guó)土驗(yàn)收建設(shè)工程檔案消防驗(yàn)收民防工程竣工驗(yàn)收建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案五、報(bào)建策劃-兩證策劃辦證所需資料預(yù)售證竣工備案表1、資質(zhì)證書(shū)；2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3、項(xiàng)目批文；4、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)；5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；7、建筑工程施工許可證；8、規(guī)劃總平面圖；9、預(yù)售商品房分層平面圖；1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；2、工程施工許可證；3、施工圖審查意見(jiàn)；4、建筑設(shè)計(jì)防火審核意見(jiàn)書(shū)；5、單位工程質(zhì)量綜合驗(yàn)收文件、施工資料中的TJ4.0.1；6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；7、建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)；人防、電梯驗(yàn)收證明8、環(huán)境檢測(cè)報(bào)告；環(huán)保驗(yàn)收證明9、工程質(zhì)量保修書(shū)10、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》11、檔案接收證明12、竣工報(bào)告13、設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查報(bào)告14、勘查質(zhì)量檢查報(bào)告10、商品房預(yù)售方案；11、完成預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)總投資額25%以上的憑證；12、商品房預(yù)售款項(xiàng)監(jiān)管證明；13、普通住宅預(yù)售價(jià)格認(rèn)可證明；14、落實(shí)前期物業(yè)管理工作的證明；15、工程施工合同；16、白蟻預(yù)防合同

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二六、工程策劃—里程碑計(jì)劃?rùn)n案號(hào):JS-ZJGCDBGY20170108領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā):張家港城東碧桂園里程碑計(jì)劃苑區(qū)圖

編

號(hào)產(chǎn)品情況土地獲?。ㄕ苹蚝炗喭恋爻?轉(zhuǎn)讓協(xié)議）規(guī)劃設(shè)

計(jì)方案

確定開(kāi)工開(kāi)售竣工驗(yàn)收

及備案交樓聯(lián)合驗(yàn)收備注類(lèi)型層數(shù)建筑面積（㎡）交付

標(biāo)準(zhǔn)展示區(qū)示范單位①綜合樓（銷(xiāo)售中心）22500精裝2016-12-192017-3-102017-4-202017-7-15（對(duì)外開(kāi)放）----1、YJ180/YJ118的板房設(shè)置在3#的3層；2、一期貨量區(qū)為整體地下室作需統(tǒng)一交樓驗(yàn)收。YJ180板房（1套）1180精裝YJ118板房（2套）1256精裝展示區(qū)非示范單位3#（YJ118+YJ180戶(hù)型）73484.38毛坯2017-7-30（開(kāi)售）2019-9-102019-9-156#（YJ118戶(hù)型）2718489.16毛坯一期貨量區(qū)5#（YJ180戶(hù)型）259200毛坯2#（YJ118戶(hù)型）279244.58毛坯4#（YJ118戶(hù)型）2718489.16毛坯2017-11-152017-12-201#（YJ118戶(hù)型）2718489.16毛坯一期地下室-116300毛坯二期貨量區(qū)②7#（YJ118戶(hù)型）2718489.16毛坯待定待定待定待定1、具體開(kāi)售計(jì)劃根據(jù)一期貨量區(qū)（含示范區(qū)）銷(xiāo)售情況確定。8#（YJ180戶(hù)型）259200毛坯9#（YJ118戶(hù)型+YJ180戶(hù)型）23+2717219.37毛坯10#（YJ118戶(hù)型）2718489.16毛坯11#（YJ180戶(hù)型）259200毛坯12#（YJ118戶(hù)型）2718489.16毛坯13#（YJ118戶(hù)型）2718489.16毛坯14#（YJ118戶(hù)型）279244.58毛坯15#（YJ118戶(hù)型）2718489.16毛坯16#（YJ118戶(hù)型）2718489.16毛坯二期地下室-137750毛坯注：（1）2017年春節(jié)為2017-1-28，2018年春節(jié)為2018-2-16，2019年春節(jié)為2019-2-5，2020年春節(jié)為2020-1-25，均考慮約30天假期；（2）預(yù)售條件：七層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)工程；七層以上（含七層）的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和三層結(jié)構(gòu)工程。制表日期：2017年1月8日六、工程策劃—開(kāi)工示意圖一期貨量范圍二期貨量范圍貨量總表產(chǎn)品樓層套數(shù)面積（㎡）YJ1187/23/271752204191.32YJ1807/2516029440綜合樓2——2500總計(jì)——1912236131.32一期貨量產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)面積（㎡）6棟7/25/27F洋房毛坯80332開(kāi)工時(shí)間2017-4-20/2017-11-15開(kāi)售時(shí)間2017-7-30/2017-12-20交樓聯(lián)合驗(yàn)收2019-9-15備注首推貨量地下室約為16300㎡示范區(qū)范圍1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#15#16#14#二期貨量產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)面積（㎡）10棟23/25/27F洋房毛坯155799開(kāi)工時(shí)間待定開(kāi)售時(shí)間待定交樓聯(lián)合驗(yàn)收待定備注二期貨量地下室約為37750㎡一一六、工程策劃—三通一平臨時(shí)施工道路計(jì)劃于2017年1月20日施工完成現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)道路及場(chǎng)地布置：1、地庫(kù)開(kāi)挖線范圍內(nèi)道路采用磚渣鋪設(shè)。2、地庫(kù)開(kāi)挖線范圍內(nèi)的道路布置時(shí)避開(kāi)主樓。3、磚渣路面南北向貫通一條，滿足現(xiàn)場(chǎng)需要。預(yù)計(jì)費(fèi)用：8萬(wàn)元展示區(qū)一期貨量區(qū)二期貨量區(qū)南側(cè)開(kāi)口（需要開(kāi)口）北側(cè)開(kāi)口（需要開(kāi)口）磚渣路面：六、工程策劃—三通一平臨時(shí)用水接駁口DN50臨時(shí)用電接駁口500KVA臨時(shí)用電接駁口500KVA臨時(shí)用電接駁口500KVA臨時(shí)用電接駁口500KVA臨時(shí)用水接駁口DN50總包臨設(shè)1、臨設(shè)利用北側(cè)用地紅線與道路邊間距，進(jìn)行合理布局，避免用地租賃費(fèi)用，臨建費(fèi)用約50萬(wàn)；2、利用張家港碧桂園項(xiàng)目辦公區(qū)及員工宿舍，辦公空間充分利用，最大化節(jié)約成本，總計(jì)節(jié)約20萬(wàn)。臨電計(jì)劃于2017年1月20日施工完成臨設(shè)計(jì)劃于2017年2月28日施工完成六、工程策劃—土方平衡展示區(qū)二期貨量區(qū)一期貨量區(qū)7000方此處西北角地勢(shì)較低，考慮搭設(shè)臨設(shè)，將場(chǎng)地內(nèi)東側(cè)較高處約3000方土方內(nèi)倒此處，并將部分一期地下室開(kāi)挖土方堆放在此處，以便后期一期回填。因示范區(qū)無(wú)地下室，該處地勢(shì)較低，在原地貌處需填土至正負(fù)零標(biāo)高，場(chǎng)地內(nèi)倒約7000方。此地塊地形東高西低，緩坡，考慮到東面地勢(shì)較高，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件，先進(jìn)行內(nèi)部土方平衡。3000方六、工程策劃—圍擋地塊北側(cè)新涇路圍擋，高3米，長(zhǎng)約300米；東側(cè)河流段圍擋，高3米，長(zhǎng)約300米；南側(cè)富民路圍擋，高3米，長(zhǎng)約330米；西側(cè)西環(huán)路圍擋，高4米，長(zhǎng)約320米；四個(gè)轉(zhuǎn)角圍擋，高6米，長(zhǎng)30米；目前地塊無(wú)圍擋設(shè)施，建議新增圍擋設(shè)施，做好場(chǎng)地包裝，主要輸出品牌及項(xiàng)目形象。費(fèi)用：預(yù)計(jì)60萬(wàn)。4米高圍擋6米高圍擋3米高圍擋跨河圍擋底部架空富民路，3米高圍擋，直面金銀島項(xiàng)目新涇路，3米高圍擋，沿路設(shè)置，無(wú)遮擋河流無(wú)路，3米高圍擋西環(huán)路，4米高圍擋，沿紅線設(shè)置展示區(qū)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)2017-1-11樁基施工單位確定2017-1-3總包單位確定2017-1-3展示區(qū)總包開(kāi)工2017-4-21展示區(qū)基礎(chǔ)完成至正負(fù)零（高層洋房）2017-4-30綜合樓及商業(yè)設(shè)施結(jié)構(gòu)封頂2017-5-10展示區(qū)洋房施工至結(jié)構(gòu)七層2017-5-24裝修工程完成2017-7-5市政工程完成2017-6-31園藝工程完成2017-7-5綠化工程完成2017-7-10拓荒完成2017-7-13展示區(qū)開(kāi)放2017-7-15六、工程策劃—示范區(qū)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)開(kāi)工正負(fù)零主體封頂(綜合樓)樣板房裝修完成完美開(kāi)放10天2017-5-102017-7-52017-7-152017-4-302017-4-2142天10天招拍掛摘牌2016-12-1986天完美開(kāi)放（內(nèi)控）六、工程策劃—示范區(qū)工期目標(biāo)備注：因蘇州地區(qū)辦證困難且項(xiàng)目摘牌臨近春節(jié)，故根據(jù)預(yù)期施工許可證取得時(shí)間編制該工期目標(biāo)洋房至結(jié)構(gòu)七層24天2017-5-24首推貨量2#、5#樓節(jié)點(diǎn)控制六、工程策劃-首推貨量區(qū)控制節(jié)點(diǎn)2017-7-15達(dá)預(yù)售條件

2017-6-1±0完成2017-4-21開(kāi)工備注：貨量現(xiàn)有預(yù)售條件為主體一層結(jié)構(gòu)，非關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，人員優(yōu)先考慮增援樣板區(qū)

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷(xiāo)策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六財(cái)務(wù)策劃七投資回顧二項(xiàng)目每一天費(fèi)用10.12萬(wàn)每一天管理費(fèi)用7.42萬(wàn)元每一天內(nèi)部計(jì)息2.7萬(wàn)元七、項(xiàng)目每一天費(fèi)用資金回正晚一天，成就共享金額減少3.06萬(wàn)元周期開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與銷(xiāo)管費(fèi)用總額10838萬(wàn)/項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期1460天周期年化自有資金13159萬(wàn)*30%/項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期1460天七、項(xiàng)目資產(chǎn)情況一覽表表三：截止2017年1月7日資金情況科目金額(億元)備注我司合作方累計(jì)銷(xiāo)售回籠資金0-已簽約未收款：0億累計(jì)投入資金1.3-土地保證金:1.1億;注冊(cè)資本金0.2億。累計(jì)經(jīng)營(yíng)資金凈回籠-1.3-銀行存款余額:0億,貸款余額:0億,故回籠集團(tuán)的資金總凈額為:0億,回籠合作方的資金總額為0億。表一：貨量情況科目本年度累計(jì)

1-7銷(xiāo)售情況①已推未售貨量②未推貨量③已摘牌未開(kāi)發(fā)土地合計(jì)未售總值已竣工在建已取預(yù)售證在建未取預(yù)售證①+②+③合計(jì)0億元0億元0億元0億元18.92億元0億元18.92億元0萬(wàn)㎡0萬(wàn)㎡0萬(wàn)㎡0萬(wàn)㎡23.86萬(wàn)㎡0萬(wàn)㎡，0畝23.86萬(wàn)㎡多層————————0.29億元，0.39萬(wàn)㎡——0.29億元，0.39萬(wàn)㎡高層————————17.23億元，22.97萬(wàn)㎡——17.23億元，22.97萬(wàn)㎡商業(yè)————————0.75億元，0.5萬(wàn)㎡——0.75億元，0.5萬(wàn)㎡車(chē)位————————0.65億元，3.7萬(wàn)㎡——0.65億元，3.7萬(wàn)㎡備注:車(chē)位總貨值/項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=0.65億/2.13億=30.52%。

表二：整體利潤(rùn)情況金額單位:億元科目已出規(guī)劃未出規(guī)劃合計(jì)已售未售土地（畝）145.8-

145.8總收入（億元）017.05017.05總成本014.92014.92凈利潤(rùn)02.1302.13凈利潤(rùn)率0.00%12.47%012.47%四、工程開(kāi)發(fā)—開(kāi)工示意圖七、財(cái)務(wù)策劃—貨量一覽表首期貨量里程碑開(kāi)放時(shí)間里程碑開(kāi)盤(pán)時(shí)間內(nèi)控開(kāi)放時(shí)間里程碑預(yù)售證時(shí)間2017.07.232017.07.302017.07.152017.07.30摘牌時(shí)間：2016-12-19總地價(jià)：4.81億總占地面積：145.8畝

容積率：2.5總貨值：18.92億投資峰值：3.82億首推貨值：3.05億二次推售貨值：2.73億后續(xù)推售：13.14融資計(jì)劃：融資2億，4月放款產(chǎn)品戶(hù)型面積段（m2）17年首推17年二次推售17年后續(xù)推售套數(shù)面積（m2）金額（億元）套數(shù)面積（m2）金額（億元）套數(shù)面積（m2）金額（億元）洋房YJ11897-125255294442.23312363792.73128513809810.36YJ18018460110400.83///100184001.38商業(yè)////////49730.75車(chē)位////////1086540500.65小計(jì)//315404843.05312363792.73237121552113.14七、財(cái)務(wù)策劃—項(xiàng)目目標(biāo)（項(xiàng)目?jī)?nèi)控）本期總地價(jià)：4.81億土地面積：9.72萬(wàn)平方米每畝地價(jià):330萬(wàn)容積率：2.5樓面地價(jià)：1980元/㎡土地獲利倍數(shù)：0.44首次預(yù)售總貨值：3.05億預(yù)計(jì)投入峰值：3.82億總可售面積（不含車(chē)位）23.86萬(wàn)平方米總收入（不含稅）：17.05億總投入（不含稅）：14.92億凈利潤(rùn)總額:2.13億IRR：29%凈利率:12.47%自有資金回報(bào)率：161.49%成就共享獎(jiǎng)金目標(biāo)：3460萬(wàn)回正時(shí)間：2017年8月成就共享達(dá)成時(shí)間：2017年8月七、財(cái)務(wù)策劃—財(cái)務(wù)資金策劃12月支付土拍保證金1.1億支付一期土地款+二期50%土地款等2.28億項(xiàng)目預(yù)計(jì)2017年7月30日開(kāi)盤(pán)（內(nèi)控）資金回正，達(dá)成成就共享七、財(cái)務(wù)策劃—財(cái)務(wù)資金策劃序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2016年2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019年2019年2019年2019年2020年2020年2020年2020年4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一現(xiàn)金流入209199002000022674222301309121181209323049418627196121938996900001銷(xiāo)售收入18919900022674222301309121181209323049418627196121938996900002貸款收入20000002000000000000000000二現(xiàn)金流出1879491