房地產(chǎn)開發(fā)流程分析模板

目前文文件修改密碼：8362839更多數(shù)據(jù)請訪問精品數(shù)據(jù)網(wǎng)(.....)房地產(chǎn)開發(fā)步驟和關鍵步驟房地產(chǎn)開發(fā)實際操作大致上可分為五個階段：策劃和決議階段、計劃設計和拆遷融資階段、開工建設和市場營銷階段、房屋交付和證件辦理階段和售后服務物業(yè)管理階段。其具體內(nèi)容和步驟以下圖所表示：房地產(chǎn)投資項目信息搜集項目標分析選擇（區(qū)域經(jīng)濟、項目情況、投資規(guī)模、預期收益、投資風險）項目標初步可行性研究（人口、經(jīng)濟收入、城市房地產(chǎn)成熟度、樓盤競爭情況、購置能力、住房消費改變趨勢、樓市走勢、項目優(yōu)勢、投資規(guī)模、融資方案、投資風險）合作方相關項目標初步談判（合作方法、投資規(guī)模、雙方責任和權力、收益分配、項目進度）項目標具體可行性分析匯報（人口、經(jīng)濟收入、城市房地產(chǎn)成熟度、樓盤競爭情況、購置能力、物業(yè)供求現(xiàn)實狀況分析及對未來趨勢估計、戶型改變趨勢分析、價格估計、目標用戶定位、項目定位、營銷策略計劃、投資規(guī)模、成本測算、融資方案、收益分析、敏感性分析、投資風險分析、企業(yè)資源分配、項目組合分析等綜合評價分析、投資決議）合作方簽署項目合作協(xié)議書、協(xié)議書向計劃設計部門申領計劃設計關鍵點，以取得計劃設計關鍵點通知書編制項目提議書，向計委申報立項匯報；編制項目投資分析具體可研匯報（項目融資運作）依據(jù)可研批復文件和計劃設計任務書，向計劃部門呈交項目選址書面申請領取項目選址意見書，申請計劃設計要求委托設計單位進行方案設計送審設計方案，申請建設用地計劃許可證領取建設用地計劃許可證向土地管理部門申請建設用地擴大初步設計、施工圖設計向房地產(chǎn)主管部門申請房屋拆遷許可證辦理土地證申辦建筑工程計劃許可證簽署拆遷安置賠償協(xié)議領取建設工程計劃許可證拆遷向建委領取開工許可證，進行施工單位招標項目建設施工市場營銷策劃（質(zhì)量、供給、成本控制）媒體宣傳、現(xiàn)場包裝內(nèi)部認購向房地產(chǎn)主管部門申請預售許可證工程驗收銷售和銷售控制全部工程完工四方驗收住戶入住辦理房產(chǎn)證等證件和售后服務物業(yè)管理服務房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、風險程度高、步驟步驟多，作為高級管理人員不可能每一步驟和細節(jié)全部高度關注，而應該把精力集中在房地產(chǎn)開發(fā)過程中最關鍵步驟上。我認為最關鍵步驟是前期策劃、計劃設計和營銷策劃及銷售控制這三個方面。前期策劃是房地產(chǎn)項目成敗最關鍵原因。房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃，經(jīng)過市場調(diào)查，項目地塊優(yōu)區(qū)域環(huán)境分析，結(jié)合企業(yè)本身資源優(yōu)勢，確定開發(fā)項目標物業(yè)業(yè)態(tài)，界定和研究目標用戶群體，挖掘和分析目標用戶群體現(xiàn)實需求和潛在需求，利用發(fā)明性思維對項目進行市場定位，確定初步開發(fā)方案，進行投資風險收益分析，整合企業(yè)資源，決定最終開發(fā)方案和開發(fā)模式。高超前期策劃能為后期營銷策劃預埋大量管線，使銷售成為輕而易舉之事。房地產(chǎn)開發(fā)項目標市場定位是前期策劃關鍵內(nèi)容，是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)靈魂。市場定位不能“拍腦袋”，要學會利用科學思維方法和全方面、立體眼光，即由靜態(tài)思維方法轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)思維方法，由線性思維方法轉(zhuǎn)變?yōu)閺秃纤季S方法，由封閉思維方法轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)散思維方法，才能找到正確定位。定位，就是充足挖掘項目標多種資源，根據(jù)惟一性、排她性和權威性標準，找到項目標個性、靈魂。沒有個性項目就沒有差異化競爭優(yōu)勢。項目標個性越突出，影響區(qū)域就越廣，潛在優(yōu)勢也就越大。市場定位不能脫離所在城市經(jīng)濟環(huán)境、文化環(huán)境、自然資源，也不能光看到項目標顯性資源，而忽略了那些寶貴隱性資源，要對項目資源和企業(yè)本身多種資源進行統(tǒng)一梳理、整合，揚長避短，才能找到正確市場定位，并借此制訂出行之有效項目開發(fā)策略。房地產(chǎn)開發(fā)項目標市場定位內(nèi)容關鍵包含以下多個方面：理念定位?；谄髽I(yè)價值觀，為表現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)競爭優(yōu)勢，確定開發(fā)指導思想和經(jīng)營模式，使得項目定位有利于企業(yè)長久發(fā)展，有利于品牌建設。功效定位。在市場定位時應依據(jù)城市計劃限制條件，根據(jù)最好最優(yōu)利用標正確定開發(fā)類型，對土地資源進行綜合利用，充足挖掘土地潛能。目標用戶定位。在市場調(diào)查基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目標目標用戶，分析其消費能力，為產(chǎn)品定位和價格定位做好基礎工作。文化定位。在充足了解項目區(qū)域文化底蘊前提下，結(jié)合項目標理念定位、目標用戶定位，進行房地產(chǎn)項目標文化定位，為營銷策劃選定專題。定位必需要含有唯一性、權威性和用戶價值特征。前期策劃應該根據(jù)從定位、定性到定量三個步驟進行。定位就是尋求項目所含有獨特、有價值資源和目標用戶群利益直接相關性，從而確定該項目應該是什么，處理了“我是誰”問題；定性就是確定空間布局、項目品位、建筑風格、價格面積變動范圍、優(yōu)勢資源怎樣整合等，處理“我性格是什么”問題；定量就是細化戶型百分比、容積率、建筑密度、利潤等指針，處理細節(jié)問題。第二個關鍵步驟是計劃設計。計劃設計是在前期策劃相關項目定位、定性和定量基礎上，進行建筑風格、空間布局、房型設計。計劃設計第一個關鍵，是要把前期策劃理念、用戶價值發(fā)明性表現(xiàn)出來，并真正有所創(chuàng)新；計劃設計第二個關鍵，是充足利用計劃各項指標，使項目資源利用最大化；計劃設計第三個關鍵，是科學合理計劃設計，確保項目成本得到有效控制，項目高效科學施工；計劃設計第四個關鍵，使項目擁有依據(jù)市場改變做出靈活調(diào)整空間范圍。第三個關鍵步驟是營銷策劃和銷售控制。銷售控制是實現(xiàn)項目利潤最大化一個很好路徑。營銷策劃和銷售控制能夠在一定程度上填補在前期策劃和計劃設計、施工質(zhì)量所產(chǎn)生缺憾。影響房地產(chǎn)價格和需求原因很多，市場把握也不可能恨正確，所以營銷策劃和銷售控制也就成為房地產(chǎn)開發(fā)關鍵步驟。營銷策劃關鍵是將項目標用戶關鍵價值定位以發(fā)明性傳輸溝通手法，使其在目標用戶群體心目中形成對應定位，是一個雙方互動過程。營銷策劃要有很強造勢、蓄勢、運勢和借勢過程控制和利用能力。銷售控制是關鍵是掌握好銷售節(jié)奏，再先導期、開盤期、強銷期個安排合理供給百分比，而且，每個銷售期內(nèi)所供給商品房再面積、朝向、樓層關鍵保持一定大小、好壞、高低百分比，實現(xiàn)均衡銷售。房地產(chǎn)企業(yè)只要把握好前期策劃、計劃設計和銷售這三個關鍵步驟關鍵之處，應該能有很好業(yè)績表現(xiàn)，這需要企業(yè)同時含有高超創(chuàng)新能力和整合能力。房企亟須構(gòu)建關鍵競爭力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關鍵競爭力內(nèi)涵和特征房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關鍵競爭力就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營過程中形成不易被競爭對手效仿能帶來超額利潤獨特資源、知識和能力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關鍵競爭力含有以下四個特征：用戶價值性，關鍵表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確保用戶對房地產(chǎn)適用性、安全性、衛(wèi)生性和經(jīng)濟性要求前提下，產(chǎn)品在房型、環(huán)境、配套設施等方面含有超前性和性價比優(yōu)勢，產(chǎn)品價值在一定時期內(nèi)會增值或含有一定增值空間；延展性，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為滿足用戶要求，提供物業(yè)管理、中介服務和小區(qū)服務等衍生服務；獨特征，指企業(yè)所特有，沒有被目前和潛在競爭對手所擁有，如土地貯備、地段、資源整合等方面獨特優(yōu)勢；動態(tài)性，企業(yè)關鍵競爭力是在長久經(jīng)營實踐中逐步積累形成，它作為支撐企業(yè)長久發(fā)展主動力，含有較強穩(wěn)定性，其生命周期也遠遠超出房地產(chǎn)開發(fā)生命周期構(gòu)建關鍵競爭力路徑房地產(chǎn)開發(fā)猛烈競爭已迫使開發(fā)商從理念開發(fā)、計劃設計到單體建筑、小區(qū)配套，從整體到局部，無不處心積慮，尋求人無我有、人有我新、人新我變競爭優(yōu)勢。不一樣開發(fā)模式，其關鍵競爭力構(gòu)建路徑是不一樣，關鍵有以下多個：第一，集中企業(yè)資源從事專業(yè)化開發(fā)經(jīng)營，在這一過程中逐步形成自己在經(jīng)營管理、技術、產(chǎn)品、銷售、服務等很多方面和同行差異，形成關鍵競爭力。如萬科從1997年進行經(jīng)營策略調(diào)整，關鍵表現(xiàn)在三個方面，一是從多元化經(jīng)營向?qū)I房地產(chǎn)集中，二是從多品種經(jīng)營向住宅集中；三是投放資源由12個城市向北京、深圳、上海和天津集中。這些調(diào)整逐步形成了專營中等住宅“萬科開發(fā)模式”，組成了企業(yè)關鍵競爭力關鍵要素，深入穩(wěn)固了萬科在房地產(chǎn)界領軍位置。第二，抓住理念創(chuàng)新——關鍵競爭力關鍵點。為了確保競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)不停地進行理念創(chuàng)新，從而形成關鍵競爭力。如開發(fā)“奧園”金業(yè)集團，獨創(chuàng)復合地產(chǎn)型模式，以體育產(chǎn)業(yè)整合迭加來進行房地產(chǎn)開發(fā)?！拔瀛h(huán)旗下國際小區(qū)，健康漂亮現(xiàn)代生活”全新開發(fā)理念，為奧園小區(qū)硬件和軟件、內(nèi)容和形式、外觀和內(nèi)涵發(fā)明帶來了無限資源空間，取得了南國奧園、上海奧園相繼成功。第三，從競爭對手和市場空缺中尋求機會，建立自己比較優(yōu)勢，并構(gòu)建支撐這種優(yōu)勢潛在關鍵能力。當廣州宏宇集團涉足開發(fā)番禺地塊“星河灣”時，宏宇集團劣勢是很顯著：一沒有品牌，二沒有經(jīng)驗，三沒有隊伍。另外，還面對著誰也看不清近2萬畝華南板塊和競爭猛烈廣州房地產(chǎn)市場。開發(fā)商經(jīng)過對競爭對手分析，發(fā)覺競爭對手弱點，發(fā)展自己比較優(yōu)勢，在市場分析中發(fā)覺廣州消費者選擇住房標準正由價格原因向環(huán)境原因轉(zhuǎn)變，找到了自己能夠為消費者提供特殊利益方法和方法，立即高尚住宅和高尚環(huán)境結(jié)合在一起，環(huán)境和品位就成為形成競爭優(yōu)勢關鍵能力。第四，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，為關鍵競爭力發(fā)明良好環(huán)境。相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是國有企業(yè)產(chǎn)權不明晰、出資人不到位、法人治理結(jié)構(gòu)不健全、組織和管理不對稱，使得企業(yè)無法增強本身關鍵競爭力。企業(yè)能否培養(yǎng)出自己關鍵競爭力，需要在生產(chǎn)、經(jīng)營和管理等方面建立良好基礎。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要把強化企業(yè)管理、轉(zhuǎn)變企業(yè)機制放在第一位，在這個基礎上努力培養(yǎng)自己關鍵競爭力，培養(yǎng)和提升企業(yè)市場競爭力，不停拓展可連續(xù)發(fā)展空間。確保關鍵競爭力連續(xù)性第一，企業(yè)管理和技術人員流失，逐步失去人力資源競爭優(yōu)勢。為避免和處理這個問題，應引入人力資本管理概念。企業(yè)經(jīng)過機制設計如獎勵、股票、退休金計劃等制度建設吸引人才，建立以職業(yè)經(jīng)理人為主體人力資源管理體系制度。實施“職業(yè)經(jīng)理體系、有限授權體系和業(yè)績評價體系”三大致系為支柱管理模式，使責任和權利對等，增強職業(yè)經(jīng)理責任感和使命感，“優(yōu)勝劣汰、能上能下”，保持人力資源方面競爭優(yōu)勢。第二，實施動態(tài)管理，立即把握企業(yè)關鍵競爭力改變動態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)中競爭無處不有、無時不有，而且表現(xiàn)出競爭形態(tài)、方法、手段多樣性和復雜性。房地產(chǎn)行業(yè)競爭原因已深入到管理能力、土地貯備、融資能力、品牌、社會資源和信息等多個方面，而因為受人、財、物、環(huán)境等原因制約，這些方面會不停地發(fā)生改變，優(yōu)勢可能會失去，甚至成為劣勢。只有立即地把握和了解本身競爭關鍵力改變趨勢，有針對性地加強和調(diào)整資源配置，才能確保關鍵競爭力連續(xù)性。第三，適度超前策略選擇，能夠掌握市場時尚主動權和競爭優(yōu)勢，保持企業(yè)關鍵競爭力。在房地產(chǎn)開發(fā)中，在市場成熟程度前提下，選擇何種策略取決于開發(fā)企業(yè)實力、資源和手段。要搞清楚項目標關鍵優(yōu)勢是什么，然后再依據(jù)這個優(yōu)勢去整合多種隱性優(yōu)勢和顯性資源，“因時、因地、因人”作出既符合趨勢發(fā)展又能發(fā)揮企業(yè)關鍵優(yōu)勢策略選擇。在這種思維方法下，優(yōu)勢會愈加顯著，劣勢往往能夠轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，使項目迸發(fā)出巨大多元效應來，充足發(fā)揮企業(yè)關鍵競爭力。（劉志平）透視房地產(chǎn)定位病房地產(chǎn)市場盤子大、產(chǎn)業(yè)大、規(guī)模大，由此帶來傷病房、水泥垃圾、爛尾樓盤、區(qū)域殘局不計其數(shù)，疾病種類五花八門。在眾多房地產(chǎn)疾病中，最常見又最能影響項目盈虧是“房地產(chǎn)定位病”。因為房地產(chǎn)是大件商品，投資大、周期長，又是不動產(chǎn)，所以其“定位”是否正確生死攸關。定位正確，房地產(chǎn)項目可能旗開得勝；定位失敗，這房就只有自己住了。能夠說房地產(chǎn)失誤70％和此相關。而房地產(chǎn)定位并不是簡單住宅、寫字樓、別墅劃分。伴隨大家經(jīng)濟水平提升和對生活質(zhì)量追求，大家對住房需求越來越多，而且差異化程度也日益顯著，所以房地產(chǎn)市場需要有效細分。做房地產(chǎn)并不僅僅是出售房子，它要給這個地球村留下部分美標志，是產(chǎn)業(yè)又是藝術。它還在銷售一個生活方法，銷售一個無形資產(chǎn)，分享一個文化，圓消費者一個個夢想?！疤飯@雅居”圓是大家歸隱田園夢，而“全部會華庭”則圓是大家前衛(wèi)之夢。所以房地產(chǎn)定位關鍵就是要抓住消費者所關心利益點，到底消費者要是交通便利還是生態(tài)環(huán)境抑或是智慧化小區(qū)？只有清楚這一點才能對癥下藥，開發(fā)出適銷對路房子，而這也就是賣點所在。找準了賣點，其后價格、營銷、廣告、收款等能做到心中有數(shù)、有章可循了……那么怎樣正確地找到這個“賣點”，規(guī)避、預防因為“賣點”偏差帶來多種病癥呢？炎熱夏天，我們常喝樂百氏純凈水解渴，殊不知這水已經(jīng)經(jīng)過27層凈化。一樣，我們以國際系統(tǒng)集成法、系統(tǒng)參量法為分析模型，認為尋求房地產(chǎn)項目標“定位點”也需要經(jīng)過27層過濾。這27層分別為：政策因子房地產(chǎn)一向是政治風云、國家政策測量器，政策波動、政治動蕩，國際關系全部會在此起反應。國民經(jīng)濟總因子房地產(chǎn)又是國民經(jīng)濟晴雨表。大蕭條時期，歐美資本主義國家房地產(chǎn)近于瓦解，二戰(zhàn)后經(jīng)濟復蘇香港房地產(chǎn)亦快速發(fā)展。在通常經(jīng)濟高漲、通貨膨脹時刻，房地產(chǎn)也往往會猛烈上升，房地產(chǎn)市場更有貴時賣出或賣漲不買跌規(guī)則。市場供求因子房地產(chǎn)作為一個特殊商品，有它自己供求規(guī)律、市場平衡點。我們不能違反這種規(guī)律，但能夠利用這種規(guī)律，如找出市場空白點切入。反之，即使造出最好房子也無人問津。消費者群體錯位癥不管房子好壞，關鍵要確定由哪一類消費者來購置，這類消費者又有什么樣需求?，F(xiàn)在市場已需深入細分，你不可能讓不一樣層次消費者全部向你靠近。如豪華住宅是針對高收入階層設計，它要求建筑外觀高貴典雅，和眾不一樣，配套設施要相當完備，地理位置也以市中心為宜。為顯示購房者高貴身份，戶型應寬大。中等商品房是針對收入水平較高或儲蓄較多消費者。這部分消費者多為白領階層，所以講究是房屋品位，而這種品位關鍵是經(jīng)過室內(nèi)裝飾和家俱擺設表現(xiàn)出來，所以建筑外觀要求不高，房型、單位面積則需依據(jù)各自家里人口數(shù)而定，地理位置則市區(qū)也可、郊區(qū)也可，只在于有一個好環(huán)境就行。市區(qū)方便，郊區(qū)有車也無妨，但鄰居則要求是素質(zhì)較高人群。經(jīng)濟適用房屋是針對一般工薪階層而建房屋，因為售價較低，所以利潤也較薄，但對擴大開發(fā)商著名度卻有很大幫助。這些消費者通常比較關注房屋價格，對建筑外觀要求不高，而每套使用面積則應較小，地理位置在市區(qū)邊緣或公交車線較多郊區(qū)。位置錯位癥位置關鍵性不言自明，有時同一街道朝南朝北不一樣，就差幾米房價也大不一樣。當然，位置已不僅僅是位置，還有更關鍵地段、區(qū)位、商圈、小區(qū)等等。一旦“位置”錯位了，房價將大打折扣。時機錯位癥可能除了股市以外，就數(shù)樓市最講究時間把握了。怎樣入局、開局、創(chuàng)局、選局、布局、出局、結(jié)局，何時買入、投資，何時出售，全部有一個“最好時間”定位問題。戰(zhàn)機稍縱即逝，過了這個村就沒有這個店了。環(huán)境定位區(qū)位很關鍵，有了區(qū)位假如能再有一個好環(huán)境就會錦上添花。環(huán)境包含交通環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、商業(yè)購物、醫(yī)療、景觀、繁榮程度、風向、龍脈、地脈、文脈等，和區(qū)內(nèi)環(huán)境、建筑物大致布局等等。功效定位房地產(chǎn)不等于土地加瓦片，功效可能是大家購置房子第一利益著眼點。依據(jù)功效不一樣，房地產(chǎn)可劃分為商用房、住宅、工業(yè)用房等等。商業(yè)用房和工業(yè)用房開發(fā)要求也顯著不一樣。另外還能夠把“功效定位”深入細分，如分為中央商務區(qū)、高等級墅區(qū)、文化居住區(qū)、涉外公寓區(qū)等等，不一樣功效小區(qū)對房子設計、施工、管理等要求顯著不一樣。比如中央商務區(qū)對房子地段、施工、裝飾和物業(yè)管理要求尤其高，而文化居住區(qū)則突出文化氣氛渲染和鋪陳。回龍觀地處京昌高速公路邊，本是屬于城縣兩不管地帶，不過開發(fā)商以教育為依靠，開發(fā)出回龍觀高教小區(qū)，不僅把城里人吸引到市郊，同時為全國樹立了樣板，成為關鍵示范小區(qū)。這就是功效定位妙用。戶型定位任何產(chǎn)品全部相關鍵層、緊密層、外圍層、無形輻射層之分。消費者買房最關鍵是買關鍵層——戶型和面積。盡管現(xiàn)在商品房早已離別了“火柴盒”時代，不過到底是大開間還是小開間、狹長型還是蝴蝶型、有多少個采風采光口、有多少根羅馬柱石膏門、是否設置家庭舞池及吧臺、是否帶有網(wǎng)絡家居色彩……這一切全部必需在開工前計劃于胸，設計到紙面。材質(zhì)定位不一樣功效、風格、戶型顯然需要不一樣材質(zhì)。倉儲式大商場可能需要大鋼架結(jié)構(gòu)，既省時又省料；歐式豪宅可能除非自來水無法進口外全部需“德國制造”；藝術家可能只需要在一個角落，搞一座怪怪木頭草房，既省錢又美觀。材質(zhì)定位正確，開發(fā)商可大大節(jié)省成本，用戶則心滿意足，實在是雙贏事情。專題概念定位現(xiàn)在小區(qū)、花園、樓盤，想做成“區(qū)花”、“園花”、“盤花”而不僅僅是“樓花”，非有“專題概念”不可。有些人把“專題概念”稱為房地產(chǎn)“靈魂”和“關鍵”。中關村因為電子高科技而價位瘋漲，亞運村因為體育概念而寸土寸金，國貿(mào)商圈號稱“東方曼哈頓”而使物業(yè)價格高居京城之首。專題概念并不是能夠隨意克隆，它必需符合具體環(huán)境，要因地制宜。一旦發(fā)生錯位，便可能是“差之毫厘失之千里”。特色定位房地產(chǎn)特色定位，就是依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)文化、小區(qū)環(huán)境、樓盤風格、文化概念等，集約、整合、升華出一個最具吸引力一點作為“訴求點”，以此去吸引對應目標。很可惜現(xiàn)在樓盤“概念”滿天飛，真正有“特色”樓盤并不多?？萍级ㄎ粐夥康禺a(chǎn)增加關鍵杠桿之一是“高科技”，而拉動中國房地產(chǎn)關鍵是政策原因和金融杠桿，高科技因子占一成不到。但伴隨知識經(jīng)濟時代、互聯(lián)網(wǎng)時代來臨，伴隨新材料、新工藝不停應用，房地產(chǎn)科技含量肯定會提升。文化定位人不能整天吃高科技住高科技，高科技需要有多樣化文化配套才能轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力。所以，房地產(chǎn)專題、特色、科技、風格……一切只有圍繞“以人為本”、“人性化”這個文化定位去展開才有意義。生態(tài)定位對于整天淹沒于城市物欲中大家來說，回歸自然是她們最熱烈渴求，所以綠地、森林、陽光、水、空氣成了很多樓盤關鍵賣點。這也是武夷花園、麗江花園等走紅原因。除此之外，還有利潤目標定位、社會因子定位、創(chuàng)新定位、配套設施定位、管理服務定位、價格定位、融資定位、形象定位、未來時定位（孕育新需求）、營銷方法定位、廣告策劃定位、品牌定位共27個步驟、27層定位。當然，這27個參量、27道程序，并非每一項全部要有突出賣點，但充足考慮了這27個參量后就輕易找到?jīng)Q定項目盈利支配參量，這是房地產(chǎn)項目定位實質(zhì)所在。甚至這27層凈化、27層定位仍不完備，因為市場、環(huán)境是不停改變，原先定位未必百分之百正確，故仍需對原來定位進行回饋權變式再定位，經(jīng)過幾輪螺旋式循環(huán)反復才有可能迫近目標。之所以要強調(diào)事先計劃、提前定位，是房地產(chǎn)這個特殊“商品”性質(zhì)決定。一片小區(qū)、一座樓盤，不僅投資大、建設周期長，關鍵是可能影響成千上萬人生活方法，幾十年甚至上百年留在這個地球表面充當標點符號，所以我們不得不“先謀以后建”、“上兵伐謀，其下建城”。北京合德利策劃陳放方芳房地產(chǎn)和街區(qū)項目定位決議系統(tǒng)嚴忠明房地產(chǎn)和街區(qū)項目定位決議系統(tǒng)，就是為尋求房地產(chǎn)項目標關鍵控制力和穩(wěn)定利潤點，使項目含有獨特市場定位，從而做出科學決議過程。我們發(fā)覺，決議有效性取決于運作而非運氣。房地產(chǎn)項目科學決議產(chǎn)生關鍵包含兩個關鍵方面：第一，就是從問題提出來時決議程序到結(jié)束整個歷時過程，要求在科學程序下進行；第二，就是針對問題尋求解答結(jié)論，也就是叫做解方程過程科學性，這二者缺一不可。而現(xiàn)代很多進行決議人只考慮了第二方面。實際上，決議程序科學性愈加關鍵，它決定我們對問題重新整理，找到真正目標，和我們所提出問題背后標準，使我們在決議過程中不偏離方向。決議過程科學性要求我們在思維路徑方面、思維步驟方面有比較科學控制。至于科學決議解方程這一部分，我們知道現(xiàn)代科學發(fā)展很多成熟理論。比如問題樹、博弈論方法、后果分析、概率研究和模擬等，而只要對真正問題診療清楚，處理這些分析問題并不是極難事。能夠肯定說，假如我們沒有到找對問題就提出處理方案，那么方案錯誤可能性就極大。也就是說查不出原因所提供選擇方案，常常是必錯方案，這提醒我們在對問題進行研究時候必需從本責問題出發(fā)，研究它暗藏東西，所以我們有一個基礎信念，叫做決議不是趕公共汽車，不要在關鍵問題上趕時間。有些人就一直有這種心態(tài)，總是急急忙，老怕趕不上公共汽車，實際上對于復雜問題，尤其房地產(chǎn)定位問題，假如有這種心態(tài)，做出結(jié)論和決議往往是很不利。我們知道對于處理復雜問題已經(jīng)有了很完整科學思緒。對于簡單問題，我們能夠用邏輯方法、推理方法進行，不過現(xiàn)代科學經(jīng)過對復雜問題研究發(fā)覺，復雜問題往往含有更多層次性、多原因性和不確定性。對于處理復雜商業(yè)問題，我們提出了“結(jié)構(gòu)性思維”方法?！敖Y(jié)構(gòu)性思維”方法來自于我們對現(xiàn)代科學研究結(jié)論?，F(xiàn)代科學研究告訴我們，事物全部是由大大小小結(jié)構(gòu)組成。結(jié)構(gòu)決定了事物點和面，也就是事物基礎屬性。一個事物之所以區(qū)分于另一個事物，常常是因為它結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出不一樣特質(zhì)和形態(tài)，這是最深層次標注事物原因。在微觀世界里，我們發(fā)覺基礎粒子全部是有它獨特結(jié)構(gòu)，這是它成其為基礎粒子關鍵特征。原子、分子一樣也是由內(nèi)部獨特結(jié)構(gòu)所組成。在生物界里，我們發(fā)覺基因就是由含有雙螺旋結(jié)構(gòu)一組分子組成。而對于復雜社會系統(tǒng)和宇宙系統(tǒng)，我們一樣也會找到這種結(jié)構(gòu)類似性。結(jié)構(gòu)普適性啟發(fā)我們，在考慮問題時候，不一定要求對每一個問題細節(jié)和全部數(shù)據(jù)全部要進行掌握，相反，只要把握了事物在不一樣層次上結(jié)構(gòu)，內(nèi)在特征和關鍵接點之間關系，那么我們對確定事物就有了比較明確把握。實際上這個基礎解釋我們就稱之為“結(jié)構(gòu)性思維”。這種思維方法在現(xiàn)代信息大爆炸時代含有尤其關鍵意義，尤其像房地產(chǎn)項目這么復雜、多變，含有巨量信息決議過程，結(jié)構(gòu)性思維愈加有效，它讓我們在處理復雜信息和千變?nèi)f化模式轉(zhuǎn)換、不一樣價值判定有了一個基礎思索出發(fā)點。結(jié)構(gòu)性思維要求我們在確定事物時候，把握它真正特征，也就是它真問題，和決定事物關鍵特征結(jié)構(gòu)，同時要求我們把握事物發(fā)展趨勢和方向，對它整體畫面和前景要有明確認識。結(jié)構(gòu)性思維更要求我們充足學習前人經(jīng)驗、教訓，充足地對問題背景作研究，尤其是對成功經(jīng)驗、教訓要有比較深入了解。結(jié)構(gòu)性研究尤其強調(diào)處理問題有效性。一個方案只有在含有充足實操意義時，才是一個可能接收方案，它必需兼顧企業(yè)內(nèi)部多種資源和價值判定。結(jié)構(gòu)性思維還依據(jù)事物含有結(jié)構(gòu)多變性特點，要求對事物進行可調(diào)控性回饋，只有一個含有可調(diào)控性不停適應市場方案，才是一個真正有操作意義方案。在這種對結(jié)構(gòu)性思維認識基礎上，我們尤其提出了房地產(chǎn)項目及街區(qū)項目定位決議系統(tǒng)理論，我們經(jīng)過多年房地產(chǎn)策劃實踐和對房地產(chǎn)項目標深入研究，我們發(fā)覺把決議研究科學方法和復雜問題研究方法結(jié)合起來，能夠找到一個比較科學處理復雜房地產(chǎn)定位思緒。經(jīng)過反復實踐，我們把房地產(chǎn)及街區(qū)項目定位系統(tǒng)研究確定為五個關鍵步驟：第一，尋求真問題；

第二，全球化采購；

第三，創(chuàng)新性整合；

第四，焦點式定位；

第五，結(jié)構(gòu)性實操。這就是我們對房地產(chǎn)定位決議研究一個基礎思維步驟。它清楚表明了我們是怎樣經(jīng)過復雜萬變信息尋求快捷方法，找到最終定位方法。這五個步驟要求我們在決議研究程序上和處理方案、尋求答案科學性方面全部要有科學確保安排。所謂尋求真問題，就是當房地產(chǎn)企業(yè)提出定位問題時候，我們不能就問題表面立即做出回復，而應該深刻研究問題本身隱含意義和價值判定，和企業(yè)提出該問題背景，即搞清楚作為一個開發(fā)房地產(chǎn)項目標企業(yè)“我是誰”？“我為何要做這個產(chǎn)品”？“我為誰做這個產(chǎn)品”？“我做這個產(chǎn)品目標是什么”？對這多個問題做出比較全方面回復，從而找出企業(yè)自我確定目標，和做該類產(chǎn)品真正用意。假如停留在問題表面，就仿佛踩到香蕉皮，它常常會讓人摔一跤。真問題研究就像醫(yī)生診療，我們不能憑簡單望、問、聞、切和企業(yè)自述癥狀就下判定，我們必需有自己分析方法和思緒，就好比醫(yī)生必需經(jīng)過儀器來判別病人是什么性質(zhì)病，是否有器質(zhì)性改變，器質(zhì)性改變深度怎樣？還要對病人進行抽血化驗、儀器測試，以達成確診目標。真正問題往往就像深藏在信息海洋中一根針，假如不經(jīng)過一個比較完整判定過程，從而找到問題根源，那么，所提出方案，不是打偏了，就是不著邊際。我們還發(fā)覺，問題常常本身就存在一個高低層次不一樣結(jié)構(gòu)。而關鍵問題、關鍵問題常常隱藏在結(jié)構(gòu)背后，我們要做事就是為企業(yè)處理最深層次問題。這個梳理過程是我們作為決議研究基礎出發(fā)點。當我們對問題本身研究比較明確以后，我們就要針對項目和街區(qū)建設進行整理信息。這些信息復雜多變，實際上房地產(chǎn)企業(yè)對這些問題也有自己見解，不過我們有一個明確結(jié)論，就是要進行概念全球化采購。所謂全球化采購，是指我們處理問題參考系和概念系統(tǒng)是來自于全球房地產(chǎn)發(fā)展過程中部分經(jīng)典案例。我們知道，伴隨現(xiàn)在地球變?yōu)橐粋€小小地球村，全球房地產(chǎn)參差不齊局面正在逐步同時化。中國房地產(chǎn)商品化時代比較短，歐美有大量概念能夠供我們使用、借鑒。尤其在包含泛地產(chǎn)、復合地產(chǎn)運作時，歐洲、美國、東南亞部分優(yōu)異、發(fā)達國家和地域，比如香港，對街區(qū)建設和對房地產(chǎn)操作模式探索對我們就有很好借鑒意義。房地產(chǎn)策劃不是一個坐在房間里胡思亂想過程，而是一個充足地吸收中國外和前人經(jīng)驗過程。由此，我們提出了全球化采購概念，就是對特定地域地塊和房地產(chǎn)項目，我們借鑒中國外、往古來今有一樣意義和類型成功案例，然后整理成多個相關模式，這么房地產(chǎn)項目操作方向感和成功概率就會大大提升。房地產(chǎn)項目必需踏扎實實，它包含金額巨大，我們不能夠憑空想象，給房地產(chǎn)企業(yè)留下巨大風險。當我們采購了足夠多房地產(chǎn)項目標建設概念和同類型房地產(chǎn)操作成功模式以后，我們就進入第三個階段進行創(chuàng)新性整合。所謂創(chuàng)新性整合，關鍵因房地產(chǎn)項目沒有完全相同原因，房地產(chǎn)就像一個家族相同性一樣，表面上看它們?nèi)坑幸恍┕餐z傳特征，但實際上她們又是千人千面。所以它獨特征、它在地球上地塊不可反復性，又決定了它必需有自己獨特定位。所以，我們采購來全部概念和模式全部只能作為我們整合元素，我們必需引入創(chuàng)新性思緒對房地產(chǎn)項目所處環(huán)境進行深入分析，依據(jù)世界上成功操作模式，我們要研究項目所在地關鍵競爭力，地塊關鍵競爭力是房地產(chǎn)項目含有利潤第一原因。我們知道，房地產(chǎn)項目關鍵在城市，所以，城市運行是很關鍵決定性原因。城市原來是工業(yè)革命結(jié)果，它是工業(yè)化要求聚集和分工產(chǎn)物。城市又因為勞動分工精細化展現(xiàn)出不一樣產(chǎn)業(yè)鏈和商圈關系。所以，地塊整合、地塊關鍵競爭力研究首先是集中在對產(chǎn)業(yè)鏈梳理和產(chǎn)業(yè)鏈研究方面。該地塊處于什么類型產(chǎn)業(yè)鏈中，屬城市中那一類產(chǎn)業(yè)地帶，在城市對應商圈里處于什么地位，這是決定地塊關鍵競爭力一個關鍵條件。譬如，在珠江三角洲城市帶中，現(xiàn)在趨勢我們看得到，有一個很關鍵產(chǎn)業(yè)鏈就是展覽業(yè)，而這個產(chǎn)業(yè)鏈頭就是廣交會。很多城市為了充足發(fā)揮城市潛力全部想措施讓自己地產(chǎn)項目同這個巨大產(chǎn)業(yè)鏈連接起來。廣交會每十二個月每屆大約有300億美金貿(mào)易額，而且日常展期已經(jīng)排到兩年以后，這個產(chǎn)業(yè)鏈形成是有深刻歷史原因。廣州一百多年前就是中外貿(mào)易關鍵港口，所以，這個產(chǎn)業(yè)鏈生命力并非一時一日形成?，F(xiàn)在，伴隨珠江三角洲城市帶不停發(fā)展，這種產(chǎn)業(yè)鏈生命力越來越強，很多房地產(chǎn)商已經(jīng)看到了這個關鍵特征，現(xiàn)在我已經(jīng)看到在佛山、南海、東莞、深圳、珠海、惠州、江門等等地方全部在作展覽業(yè)，而且這些展覽全部會和廣交會同期舉行。如佛山陶瓷、南海內(nèi)衣、新塘牛仔服、東莞電博會、珠江三角洲論壇、深圳高交會和旅游產(chǎn)品展等等，全部是同廣交會這個大龍頭有很深刻關系，她們?nèi)渴窃趶母鱾€方面填補廣交會專業(yè)展比較少特點，因為廣交會帶來巨大經(jīng)濟效益和人流，進行這些展覽本身就意味著巨大商機。而房地產(chǎn)商為了做活自己項目，經(jīng)過引入這些專題就給該地塊帶來了強大生命力，這就是產(chǎn)業(yè)鏈建設一個例子。房地產(chǎn)商已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商，而且已經(jīng)成為房地產(chǎn)運行商。在進行項目定位時候，地上建筑物功效定位已經(jīng)遠遠比建筑物內(nèi)部尺寸定位愈加關鍵，愈加含有決定性意義。在小區(qū)域看，商圈定位也是一個值得比較認真對待問題。我們所研究商圈常常是一百米范圍、五百米范圍、一千米范圍等不一樣圓圈商業(yè)活動特點，目標人群往往是分布在這個不一樣區(qū)域中間。在這個區(qū)域中所經(jīng)營房地產(chǎn)項目最適合于負擔什么類型經(jīng)營和項目？這是我們定位時要尤其認真研究。實際上，假如我們能找到該地塊在產(chǎn)業(yè)鏈中獨一無二位置，能夠找到項目在商圈中獨特征，那么我們所選擇項目標關鍵控制力和利潤點就有了著落。四是焦點式定位。當我們進行了創(chuàng)新性整合以后，我們會發(fā)覺我們可能有多個可定位點，或說定位本身也含有一個結(jié)構(gòu)性特征，需要進行取舍。對于市場來說，現(xiàn)在是一個定位時代，我們不得不要有所取舍，西方甚至出現(xiàn)以定位替換創(chuàng)新說法。找到自己獨特位置有時比創(chuàng)新更關鍵，也就是說，最合適創(chuàng)新就是找到自己適宜生存位置。在生物學研究中，我們尤其注意到生物多樣性就是來自于它獨特對環(huán)境適應。在高山上，我們會發(fā)覺高緯度地域針葉林較多，而低緯度地域闊葉林較多。在闊葉林地方，只要有陽光，植物就能夠瘋狂成長；而針葉林地方，樹林往往比較疏散。這就是因不一樣緯度、陽光多少和氣候嚴寒，這么就使得各樣類型植物有了自己生存環(huán)境。動物也是這么，高山動物往往多毛、皮厚，善于奔跑；在平原動物可能就含有比較薄脂肪層，這也是對環(huán)境適應一個結(jié)果。實際上房地產(chǎn)項目作為在不一樣商圈、不一樣城市、不一樣產(chǎn)業(yè)鏈中一環(huán)，也要研究自己所處不一樣生態(tài)環(huán)境。一旦我們確定了自己生存環(huán)境和形式，我們還要做一個很關鍵事情，就是要成為該地域焦點，只有成為焦點或代表該地域最關鍵特征項目，才含有最大吸引力和運行空間。所以我們在定位時候，還需要突顯焦點式特點。所謂定位，有一個形象比方，就是把滿腦袋頭發(fā)撥到只剩一根，也就是說大家對接收產(chǎn)品信息能力是很有限，我們必需把全部信息削尖了傳輸給消費者。大家接收信息注意力和能力，我們稱之為“一口之量”。所以，只有那些最引人注目標、最熱門、最有生命力定位方法，最簡練方法才能夠深刻打動公眾。這就是焦點式定位關鍵原因。那么，在這種定位過程中，我們不僅注意公眾反應，更關鍵是對一個決議過程、決議模式中所包含到利弊、博弈特征要進行解方程，這些方法無非就是進行市場調(diào)查、建立問題樹、進行教授大腦風暴法等進行專題研究。這里，我們常見一個方法叫后果性思維，也就是說對一個項目可能造成后果和負面原因進行可能性評定，這么能夠避免我們盲目地去決定事物。為何小金額項目我們比較輕易決定，而巨大投資項目我們總是反復思量再三，這就是因為不一樣項目有不一樣后果，后果重大，使得我們猶豫再三，這是決議中一個很有趣現(xiàn)象。從這一點出發(fā)，我們確定對后果先做出預案，再反推事物前因，便有一個比較穩(wěn)妥風險把握。經(jīng)過一個比較科學決議過程，我們就能找到項目標好定位，也就是取得了關鍵控制力。只有項目從一開始就含有了關鍵控制力和穩(wěn)定利潤點，項目才能夠沿著比較輕松方向發(fā)展。這就類似于圍棋中活眼原理，我們目標就是尋求項目標活眼。而研究城市發(fā)展，研究產(chǎn)業(yè)鏈建設和商圈意義，無非就是要滿足一個目標，讓市場發(fā)展時尚推著項目走。而進行焦點式定位，我們能夠比方為釣魚者要學會象魚那樣思索，要強調(diào)傳輸有效性，使產(chǎn)品含有最大生命力。房地產(chǎn)項目標定位被行業(yè)人士稱為“房地產(chǎn)開發(fā)第一難”，是有它道理。定位復雜性使得很多房地產(chǎn)企業(yè)從一開始就處于一個很被動情形之下，假如沒有強大思維方法來把握這個定位過程，房地產(chǎn)操作就像一列巨大火車走上了一條沒有軌道路，因為沒有清楚方向和明確軌道，這列火車隨時有可能陷入泥潭而不能自拔。因為這種復雜性，我們要求對項目進行系統(tǒng)獨特征研究。我們不主張做大眾菜譜，對每個項目我們強調(diào)度身定做。這就是依據(jù)材料做老火靚湯、做紅燒鮑魚。其中，對關鍵性問題我們還尤其有自己研究。因為房地產(chǎn)包含到方方面面，所以，我們在形成方案時候，要求結(jié)構(gòu)性實操，這就是第五點。結(jié)構(gòu)性實操，要求房地產(chǎn)定位研究方案是結(jié)構(gòu)性地處理企業(yè)面臨問題，對于復雜判定和問題方方面面要注意它們相互之間聯(lián)絡，尤其要尋求問題關鍵方面——突破，要找到問題支撐點和引爆點。首先，我們在項目操作中要學會不停爬到高處，不停擺脫競爭對手，讓對手無法復制。這是我們確保自己一直含有獨特地位和利潤方法；其次，我們又要學會尋求快捷方法，從最可能突破地方進行突破。經(jīng)過尋求真問題、全球化采購、創(chuàng)新性整合、焦點式定位和結(jié)構(gòu)性實操，我們能夠形成一個比較完整房地產(chǎn)及街區(qū)項目決議定位方案，這么企業(yè)就有了一個可操作根本指南。企業(yè)在這個基礎框架下，以后進行決議研究就比較輕松，就不至于出現(xiàn)爭論問題找不到焦點，作出指示沒有方向感，命令無法實施情況。在整個決議定位操作過程中，我們尤其強調(diào)全球化采購。我們要求決議研究者含有深刻對城市發(fā)展了解和知識、對房地產(chǎn)運作全方面把握，尤其對全球市場了解。所以當我們進入一個項目標時候，我們要求企業(yè)人員要加滿一箱油再上路，也就是說自己要有貯備、有見解、有模式。我們知道未來是被我們所發(fā)明出來，未來并不是某種過去簡單反復，所以創(chuàng)新能力也是一個很關鍵方面，針對項目標具體特征進行不停整合，直到找到焦點性特征，往往決定著一個決議者基礎商業(yè)直覺。房地產(chǎn)和街區(qū)項目標定位決議要求我們在處理復雜商業(yè)問題時，把握結(jié)構(gòu)性思維方法對決議模式，尤其是對博弈論、混沌學、系統(tǒng)論部分基礎結(jié)論有深刻了解，對理性能夠作到部分要盡100%努力，對理性不能做到、不確定性、不可估計性部分要根據(jù)概率性研究和科學決議方法進行處理，真正做到“謀事在人，成事在天，”盡人力而合天意。這個“天”就是市場，就是市場趨勢和未來發(fā)展規(guī)律。房地產(chǎn)定位專題概念定位現(xiàn)在樓盤，想要吸引眼球和口袋，非有“專題概念”不可。有些人把“專題概念”稱為房地產(chǎn)“靈魂”和“關鍵”。專題概念并不是能夠隨意克隆，它必需符合具體環(huán)境，要因地制宜，一旦發(fā)生錯位，便可能是“差之毫厘失之千里”。這里面又分為環(huán)境定位、文化定位、生態(tài)定位等。環(huán)境定位區(qū)位很關鍵，有了區(qū)位假如能再有一個好環(huán)境就會錦上添花。環(huán)境包含交通環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、商業(yè)購物、醫(yī)療、景觀、繁榮程度和區(qū)內(nèi)環(huán)境、建筑物大布局等。文化定位人不能整天吃高科技住高科技，高科技需要有多樣化文化配套才能轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力。所以，房地產(chǎn)人文專題、特色、科技、風格……一切只有圍繞“以人為本”、“人性化”這個文化定位去展開，才有意義。生態(tài)定位對于整天淹沒于城市中大家來說，回歸自然是她們最熱烈渴求，所以綠地、森林、陽光、水、空氣透出很多樓盤關鍵賣點。特色定位房地產(chǎn)特色定位，就是依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)文化、小區(qū)環(huán)境、樓盤風格、文化概念等，集約、整合、升華出一個最具吸引力一點作為“訴求點”，以此去吸引對應目標?？偠灾?，強調(diào)事先計劃、提前定位，是房地產(chǎn)這個特殊“商品”性質(zhì)決定?！跋戎\以后建”、“上兵伐謀，其下建城”乃贏家之本，開發(fā)商，假如準備好了，那就請出牌吧！曉時營銷：一般商品房市場定位

劉軍：經(jīng)典著作《營銷定位》中有這么一段話：“定位始于產(chǎn)品但不是相關產(chǎn)品，而是相關用戶心理。是你怎樣在用戶心里替產(chǎn)品找到一個位置。”。記者：房地產(chǎn)定位和其它產(chǎn)品定位有什么區(qū)分，它特點是什么?劉軍：房地產(chǎn)行業(yè)市場定位不僅要依據(jù)當初市場需求，還要考慮企業(yè)綜合效益，項目所處地理位置及周圍人文環(huán)境等等記者：房地產(chǎn)市場定位關鍵是什么?劉軍：市場定位關鍵就是市場調(diào)查，你要對這個市場了解、對消費者了解，把消費者不一樣層次、不一樣程度需求進行有效市場細分，再確定你樓盤適合哪一個細分市場需求，并滿足它。市場調(diào)查是任何一個開發(fā)企業(yè)在立項前必需做一項工作，假如在這一點上做得不好，那么能夠說這個項目從一開始操作就會陷入銷售困境。記者：房地產(chǎn)市場定位有什么技巧?劉軍：房地產(chǎn)市場定位是一個感性和理性結(jié)合、科學和藝術結(jié)合。首先，你要對這個城市了解，對這個城市過去、現(xiàn)實狀況和未來了解，對這個城市政治、經(jīng)濟等宏觀環(huán)境了解；其次，你必需對這個城市人了解，這個城市居民消費水平怎樣，它有什么特殊消費特點等等，然后，在此基礎上經(jīng)過大量科學分析，從而進行有效市場定位。，論房地產(chǎn)開發(fā)項目標市場定位房地產(chǎn)市場定位概念，是由市場營銷學中“市場定位”理論借鑒而來。定位一詞最早是在1972年由美國兩個廣告經(jīng)理艾爾·里斯和杰克·屈勞特在《廣告時代》雜志上發(fā)表文章《定位時代》時提出，并慢慢流行起來。以后她們在《定位：為了得到你注意而戰(zhàn)斗》一文中指出：“定位起始于一件產(chǎn)品、一個商品、一次服務、一家企業(yè)、一個機構(gòu)、甚至一個人……然而定位并不是你對一件產(chǎn)品本身做什么，而是你在有可能成為用戶人心目中確定一個合適位置”。房地產(chǎn)開發(fā)項目標市場定位就是在具體房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析基礎上，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，設計建設標準。(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位基礎程序和內(nèi)容1.房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位基礎程序房地產(chǎn)開發(fā)項目標市場定位包含項目區(qū)位分析和選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模分析和選擇和開發(fā)項目租售價格分析和選擇等。具體來說，關鍵按以下步驟進行：市場調(diào)查→土地條件→分析和確定潛在用戶群→產(chǎn)品定位(戶型、面積、檔次等)→租售價格定位→咨詢意見→方案調(diào)整→成本和費用測算→估計租售收入和租售進度→經(jīng)濟評價→確定最終方案。2.市場定位關鍵內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位內(nèi)容關鍵包含以下多個方面：①確立開發(fā)理念?；谄髽I(yè)價值觀，為表現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)競爭優(yōu)勢，確定開發(fā)指導思想和經(jīng)營模式，使得項目定位有利于企業(yè)長久發(fā)展，有利于品牌建設；②明確用途功效。在市場定位時應依據(jù)城市計劃限制條件，根據(jù)最好最優(yōu)利用標正確定開發(fā)類型，對土地資源進行綜合利用，充足挖掘土地潛能；③篩選目標用戶。在市場調(diào)查基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目標目標用戶，分析其消費能力，為產(chǎn)品定位和價格定位做好基礎工作；④進行項目初步設計。在市場數(shù)據(jù)基礎上，依據(jù)土地和目標用戶具體情況，編制初步設計任務書，委托計劃設計部門進行項目標初步設計，深入確定建筑風格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標準等內(nèi)容；⑤測算租售價格。參考類似房地產(chǎn)市場價格，利用合適方法，綜合考慮房地產(chǎn)價格影響原因，確定本項目標租售價格；⑥依據(jù)企業(yè)經(jīng)濟實力和項目投資流量，分析和選擇合適入市時機，充足考慮到風險和利益辯證關系，提出可行營銷策劃方案，確保項目標順利進行。(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位墓本標準1.和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致標準。這里企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包含品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略等。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略框架下進行項目標市場定位，表現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢，發(fā)揮企業(yè)關鍵競爭力，構(gòu)建企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌，使得企業(yè)產(chǎn)品含有延續(xù)性和創(chuàng)新性，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標。2.經(jīng)濟性標準。市場定位經(jīng)濟性標準首先是指產(chǎn)品定位應含有較高性價比，在滿足必需建筑功效前提下，租售價格合理；第二，從企業(yè)角度出發(fā)，在成本控制基礎上，做到效益最大化；最終，在成本和費用測算、效益測算基礎上計算各項經(jīng)濟評價指針達成社會平均水平，確定項目贏利預期可能性和風險性，明確項目經(jīng)濟利益實施可行性。3.適應性標準。市場定位適應性標準包含以下幾層含義：一和當?shù)鼗騾^(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入水平相適應，二和所在區(qū)域房地產(chǎn)市場物業(yè)檔次、標準、質(zhì)量相適應，三和經(jīng)市場調(diào)查分析確定目標用戶群消費特點和消費能力相匹配，四和企業(yè)技