論農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)法律制度的完善

論農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)法律制度的完善

[內(nèi)容摘要]目前，我國法律中的《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)業(yè)法》、《中華人民共和國擔保法》等對中國農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的規(guī)定，存在著諸多不完善處，不符合我國農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀與趨勢。本文擬就現(xiàn)行法律制度對我國農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的規(guī)定及其缺陷、未來土地立法中有關農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的規(guī)定需予完善之處，做相應探討，以期有利于我國相關立法的發(fā)展。

[關鍵詞]

農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權

物權性質(zhì)

一、現(xiàn)行法律制度中對農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的相關規(guī)定及其缺陷

我國現(xiàn)行法律中與農(nóng)地使用權相關的法律規(guī)定散見于《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》、《擔保法》等中?！吨腥A人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第81條正式規(guī)定了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權，并將該權利編排于第五章第一節(jié)“財產(chǎn)所有權和與財產(chǎn)所有權有關的財產(chǎn)權”之中，而通常我們認為該節(jié)實際上是對物權制度做出規(guī)定。①同時，于2003年3月起施行的《中華人民共和國土地承包經(jīng)營法》也承認了土地承包權的物權性質(zhì)。但《農(nóng)業(yè)法》13條中規(guī)定“在承包期內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)讓所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農(nóng)業(yè)承包合同的權利和義務轉(zhuǎn)讓給第三者，承包期滿，承包人將原承包的土地、山嶺、荒原、荒地、灘涂、水面享有優(yōu)先承包權。承包人在承包期內(nèi)死亡的，該承包人的繼承人可以繼續(xù)承包?！笨梢娢覈掇r(nóng)業(yè)法》是將承包經(jīng)營權作為債權保護的，與《民法通則》的規(guī)定存在沖突，并且由此導致土地承包經(jīng)營權人的處分權受到限制，土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)方式較為單一。《擔保法》第34條第三項、第五項，第37條第二項的規(guī)定表明：耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權，除了抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押外，其他均不可抵押。簡言之，除“四荒”外，農(nóng)地使用權不得作為抵押權的標的。

由上述內(nèi)容可見，現(xiàn)行法律關于我國農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的規(guī)定存在以下缺陷：

（一）、就其性質(zhì)而言，《民法通則》上的物權性質(zhì)規(guī)定原則但是抽象，而《農(nóng)業(yè)法》、《擔保法》中的債權規(guī)定是具體的并且有較強的適用性和可操作性。由此，諸法的規(guī)定的不一導致了實際運用中的諸多不便。

（二）、土地承包經(jīng)營權人對農(nóng)地使用權的處分受到過分限制。因為《農(nóng)業(yè)法》規(guī)定，只有在發(fā)包方同意的前提下，承包權人才可轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權。

（三）、承包人于承包期內(nèi)死亡，其繼承人不是以繼承方式取得該承包經(jīng)營權，而只能以繼續(xù)承包方式取得該權利。

（四）、目前法律許可的農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的方式僅限于轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等幾種，流轉(zhuǎn)方式單一，對于現(xiàn)實生活中常見的出租、入股、抵押等未予以詳細確認和規(guī)范，表現(xiàn)出了一定的滯后性。

（五）、對承包地的分割轉(zhuǎn)讓過于放任，易造成農(nóng)地在轉(zhuǎn)讓過程中越分越細，不利農(nóng)村稀缺資源優(yōu)化配置，不符合農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化趨勢。

以上缺陷均需在今后我國相關土地立法中予以完善。

二、從法律上完善農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)制度的理論基礎與現(xiàn)實意義

（一）、農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)具有深刻的理論基礎

1、產(chǎn)權經(jīng)濟學認為，土地作為農(nóng)業(yè)發(fā)展不可或缺的生產(chǎn)要素，不僅是寶貴的自然資源，還是一種資產(chǎn)，具有商品屬性。農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)是市場經(jīng)濟的內(nèi)在屬性和基本要求，因為只有流動起來才能實現(xiàn)最優(yōu)配置，只有進入市場才能產(chǎn)生交換價值。產(chǎn)權若不能流通轉(zhuǎn)讓，則產(chǎn)權效益實現(xiàn)的交易成本就會提高，同樣土地若不能合理流轉(zhuǎn)，則土地的配置效率就難以提高。國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展的歷史表明：一切稀有資源優(yōu)化配置的主要途徑是流通轉(zhuǎn)讓。②

2、根據(jù)哲學上的唯物辯證法，穩(wěn)定是相對的，流轉(zhuǎn)是絕對的，穩(wěn)定是流轉(zhuǎn)的前提，流轉(zhuǎn)是穩(wěn)定的存在和實現(xiàn)方式。二者對立統(tǒng)一于土地資源的優(yōu)化配置當中。

地權的穩(wěn)定性固然會影響農(nóng)民對土地的投資，但這種影響并不是最明顯的，而且有時會集中表現(xiàn)為產(chǎn)權的其他方面，例如拿產(chǎn)權證抵押貸款等等。所以，不能夸大地權穩(wěn)定性對投資的影響。③

3、再者，眾所周知，土地對農(nóng)村人口有很強的保障功能。但這種功能不光只能通過提供糧食來實現(xiàn)，還應該可以通過土地出租獲取租金或者其它方式來實現(xiàn)。④

（二）、推動和促進農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)符合我國的現(xiàn)實需要和發(fā)展趨勢。隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，第二、三產(chǎn)業(yè)的興起，農(nóng)村城市化的推進，農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移，種地不再是一些農(nóng)戶的唯一依靠，農(nóng)戶對土地的依存關系逐漸發(fā)生變化。推動農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)可以實現(xiàn)物盡其用，避免耕地的閑置浪費。其次，在一些地方，農(nóng)戶仍按傳統(tǒng)方式經(jīng)營，效益低下、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率不高，農(nóng)業(yè)收入甚至連年下降，不少農(nóng)民愿意把承包地租給業(yè)主而收取租金，促進了農(nóng)地向種田能手集中。再者，隨著我國進入WTO后，要提高我國農(nóng)業(yè)競爭力，必須促進規(guī)模經(jīng)營，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，而這需要首先加快農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)，促進土地集中。

由上可見，無論是理論上還是現(xiàn)實需要或者發(fā)展趨勢上都客觀要求加快農(nóng)地使用權的合理流轉(zhuǎn)。法律作為社會的調(diào)節(jié)器，應當盡快完善相關規(guī)定，避免其滯后性，調(diào)整新的社會關系，在明確所有權、穩(wěn)定承包權、保護收益權、尊重處分權的基礎上，推動農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)。

三、與農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)相關的問題的法律制度的改革

農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的法律制度完善問題，實際上具有不系統(tǒng)性，其涉及到許多相關的配套改革。下面將從土地承包經(jīng)營物權化，賦予農(nóng)民長期而穩(wěn)定的承包經(jīng)營權和完善農(nóng)村社會保障機制、改革戶籍制度等三個方面來進行具體分析。

（一）土地承包經(jīng)營權物權化的法律改革是農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的基礎，作為法律上的明晰的物權是土地進入市場的條件。

1、如前所述，土地承包經(jīng)營權的性質(zhì)仍未達到統(tǒng)一。本文認為賦予其物權性質(zhì)的觀點應得到支持。如果土地承包經(jīng)營權只是一項債權而債權本身進入流轉(zhuǎn)過程是要受很多限制的，如需發(fā)包方同意，制約了流轉(zhuǎn)關系，為集體土地所有者用行政手段、準行政手段干預留下了余地。承包經(jīng)營權物權化使得權利人所享有權利的性質(zhì)、內(nèi)容、種類具有法定性。并且，作為一種絕對權、支配權，物權人處分其權利無須征得土地所有權人的同意，從而有利于農(nóng)地使用權的合理流轉(zhuǎn)。⑤

2

、明確了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權物權化這一趨勢后，我們需要解決如何實現(xiàn)其物權化的問題。對此，我國學者有許多爭議。如土地使用權說、土地承包經(jīng)營權說、永佃權說、農(nóng)地用益權說和耕作權說等，其中爭議較為集中的是“農(nóng)地使用權說”與“土地承包經(jīng)營權說”。前一種觀點以梁慧星為代表，梁慧星研究員領導的物權法起草小組于99年10月完成的《中華人民共和國物權法草案》中第四章使用了“農(nóng)地使用權”這一概念；后一種意見以王利明教授等為代表，其在《中國物權法草案建議稿及說明》中使用了“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的概念”。本文較為贊同前一種意見，認為農(nóng)地使用權應作為土地承包經(jīng)營權物權化后的適當形式。

首先，基于過去法律規(guī)定的不統(tǒng)一以及多數(shù)人對土地承包經(jīng)營權的性質(zhì)、內(nèi)容的傳統(tǒng)認識，土地承包經(jīng)營權物權化后若繼續(xù)使用“承包經(jīng)營權”這一概念，可能會從其名稱上導致對這項權利的性質(zhì)、內(nèi)容的誤解。為了避免與債權法上的“承包經(jīng)營”相混淆，從而使得土地承包經(jīng)營權物權化這一立法初衷得以實現(xiàn)，故有必要提出“農(nóng)地使用權”這一概念。第二，農(nóng)地使用權這一概念的提出是“所有權、承包權、使用權”三權分離的結(jié)果。其目的、內(nèi)容和性質(zhì)都可以從農(nóng)地使用權這一概念中得到體現(xiàn)，明確易懂，注重土地的價值，具有科學性。而“土地承包經(jīng)營權”這一概念，無法清晰表明三權分離的關系。再者，“農(nóng)地使用權”這一概念的提出，有利于法律體系的完整性與協(xié)調(diào)性。因為“土地使用權”這一概念早已為先行立法和實務所接受，在這一概念基礎上提出“農(nóng)地使用權”這個子概念具有合理性。同時與“宅基地使用權”、“國有土地使用權”等概念相互協(xié)調(diào)，有利于建構我國的法律體系。而“土地承包經(jīng)營權”則容易導致法律體系的混亂?？梢?，農(nóng)地使用權是土地承包經(jīng)營權物權化的適當形式。物權化后，農(nóng)戶具有明晰的物權?！稗r(nóng)地使用權”作為一種物權，除包括占有、使用、收益權外，還包括了一部分處分權，如轉(zhuǎn)讓、入股、抵押、出租等，由此也為其流轉(zhuǎn)提供了可能。

（二）從法律上賦予農(nóng)戶長期而穩(wěn)定的農(nóng)地使用權是農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的保障。

我國《土地承包經(jīng)營法》規(guī)定“承包期限至少30年”。目前，基層干部用行政手段調(diào)整承包地頻繁，這樣做的缺點是農(nóng)民沒有穩(wěn)定的預期和信心，不敢做長期性投入，不利于提高生產(chǎn)水平；每次調(diào)整表面上解決了一些人地矛盾，但又會產(chǎn)生新的不公平；另外，頻繁調(diào)整承包地為一些干部提供了謀取私利的機會，加劇了農(nóng)村社會的不穩(wěn)定。⑥而且承包期內(nèi)的經(jīng)常行政性調(diào)整，阻礙了土地使用權流轉(zhuǎn)制度的發(fā)育。道理很清楚：由于承包期內(nèi)發(fā)生人地關系、就業(yè)方向上的變化，使農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的條件才開始，但還未等農(nóng)民自愿、依法、有償開始轉(zhuǎn)讓，就發(fā)生用行政手段調(diào)整，就不可能再有農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)了。如果土地承包關系是不斷調(diào)整的，農(nóng)地使用權的轉(zhuǎn)讓就是很不確定的，使人不敢轉(zhuǎn)入也不敢轉(zhuǎn)出，流轉(zhuǎn)機制必然發(fā)育不起來。承包期限過短，轉(zhuǎn)讓權、抵押權等農(nóng)地使用權的諸多權能也將難以付諸實施。

但這里需要我們注意的是賦予農(nóng)民長期而穩(wěn)定的農(nóng)地使用權與土地權利的流轉(zhuǎn)并不矛盾。關于這點，本文在前第一部分中關于“穩(wěn)定”和“流轉(zhuǎn)”的辨證關系中已做了闡述，此處不再重復。

當然，承包期內(nèi)不調(diào)地是一般情況，在自然災害毀損土地時，經(jīng)縣級政府批準可以適當調(diào)整。堅持“增人不增地、減人不減地”的政策，法律給予起點公平，今后出現(xiàn)人地矛盾，可通過土地流轉(zhuǎn)、發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)健全農(nóng)村救濟制度、建立農(nóng)村社會保障制度方法予以解決。⑦

（三）完善農(nóng)村社會保障制度、農(nóng)村救濟制度、戶籍制度等相關的制度，解決農(nóng)戶對農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的后顧之憂。

長期的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構，抑制了農(nóng)村剩余勞動力脫離土地的可能性，現(xiàn)行的戶籍制度、社會救濟制度等對農(nóng)戶脫離土地進入城市形成障礙。建立和完善農(nóng)村社會保障制度、改革現(xiàn)行的戶籍制度，賦予農(nóng)民“遷徙自由權”，實現(xiàn)城鄉(xiāng)的自由流動，城市居民與農(nóng)村人口的就業(yè)平等，社會保障權利平等，才能免除后顧之憂，從而有利于農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)。

可見，農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的法律制度的完善需要以上三個方面相應的配套法律制度改革的支撐和促進，才能形成健全完整的農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)制度。

四、我國未來立法中關于農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)需要完善之處

（一）流轉(zhuǎn)的客體應由債權性質(zhì)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀嘈再|(zhì)的農(nóng)地使用權。物權模式下，農(nóng)地使用權的排他性能防止他人濫用征地權，限制基層政權和鄉(xiāng)村干部濫用土地處置權。有效的保護農(nóng)地使用權人的合法權利；有利于農(nóng)地使用權的自主流轉(zhuǎn)。農(nóng)地使用權的可讓與性有利于農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)機制的建立，使農(nóng)地使用權作為一項財產(chǎn)在不同主體間合理流動，實現(xiàn)物盡其用。

（二）農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的法律原則“自愿、合法、有償、有序”。

自愿即在農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)中，應尊重確保農(nóng)戶的主體地位，尊重農(nóng)民意愿，不得強迫、阻礙承包方依法進行的農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)，鄉(xiāng)村組織不可代理，也不可撒手不管，應積極引導、規(guī)范、管理。農(nóng)地使用權物權化后，農(nóng)戶擁有的農(nóng)地使用權作為一種支配權、對世權，不受他人非法干預，即使發(fā)包方作為土地所有人，也必須尊重農(nóng)地使用權人依法進行的農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)，不得非法進行行政手段、準行政手段的干預。也就是說，自愿原則是由農(nóng)地使用權的物權性質(zhì)決定的；合法即農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)必須依法進行，包括主體資格合法、程序合法、內(nèi)容合法、形式合法；有償即農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)中必須注意保護和彌補農(nóng)戶利益，其進入市場進行依法流轉(zhuǎn)應當市場經(jīng)濟的等價有償原則；有序即農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)不可一蹴而就，應堅決杜絕以規(guī)模經(jīng)營的名義，使農(nóng)民失去土地。流轉(zhuǎn)應當循序漸進地進行。

（三）農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的形式應由單一化向多樣化發(fā)展，具體形式應包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等。法律不僅應對現(xiàn)行的農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)方式予以確認規(guī)范使之有章可循，并且在未來土地立法中應對農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)形式規(guī)定一個彈性條款，使法律具有前瞻性和靈活性。本文將對以下幾種形式進行具體分析。

1、農(nóng)地使用權的抵押

農(nóng)地使用權的抵押指在不轉(zhuǎn)移土地占有的前提下，債務人或第三人將依法享有的農(nóng)地使用權向債權人提供擔保，承諾若債務人在合同期限屆滿仍不履行債務時，債權人有權將農(nóng)地使用權拍賣、變賣、折價抵償。我國現(xiàn)行《擔保法》規(guī)定：除“四荒地”外，農(nóng)地使用權不可抵押。這樣的立法目的是考慮到土地承包經(jīng)營權抵押后，農(nóng)民萬一不能按期償還貸款，銀行難以處理土地，而且農(nóng)民可能因此失去土地和生活保障。⑧本文認為立法的此項規(guī)定不妥，立法者的考慮也是值得商榷的，原因如下：

（1）允許農(nóng)地使用權抵押是土地承包經(jīng)營權物權化的必然要求，物權法意義上的農(nóng)地使用權是農(nóng)地使用權人自主支配標的物并排除他人干涉的權利。內(nèi)容上不僅包括占有權、使用權、收益權，也包括一定的處分權，而抵押也屬處分權的范疇，承認抵押設定權是賦予農(nóng)地使用權物權保護的必然結(jié)果，也能充分發(fā)揮農(nóng)地使用權作為一種用益物權的價值。（2）允許抵押與保護耕地，保障農(nóng)戶基本生存條件，以及防范銀行金融風險等立法政策并不矛盾。立法上可以在允許抵押的同時，對抵押的土地的用途加以限制，規(guī)定作為抵押物的農(nóng)地使用權的受讓人不得改變農(nóng)地的農(nóng)業(yè)用途；對抵押人利益的保護可通過規(guī)定在抵押人喪失農(nóng)地使用權后對該土地享有優(yōu)先承租權來實現(xiàn)；銀行的金融風險可在技術操作上加以防范。（3）允許農(nóng)地使用權抵押可以融通農(nóng)業(yè)資金，特別是農(nóng)業(yè)中長期發(fā)展資金，解決投資資金不足問題。在發(fā)展資金相對匱乏的農(nóng)村，沒有理由不采取此機制。（4）目前世界上許多國家都普遍建立了農(nóng)業(yè)土地抵押為特征的農(nóng)地金融制度。如德國的土地抵押合作社、公營的土地銀行和中央土地銀行；日本的勸業(yè)銀行、農(nóng)工銀行及北海道拓植銀行等。對此我國可借鑒參照國外法律制度方面的先進經(jīng)驗，建立符合我國國情的農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)制度。⑨

故，未來的土地立法中應將抵押作為農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)方式之一。

2、農(nóng)地使用權的入股

農(nóng)地使用權的入股指農(nóng)地使用權人將量化為股份的農(nóng)地使用權用于出資，實行土地股份合作，從而獲得利益。在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)推廣此方式，可以解決大量農(nóng)民在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工作或外出務工而無力耕種情況，又能把農(nóng)戶手中的股份集中起來實行規(guī)模經(jīng)營。

3、農(nóng)地使用權的轉(zhuǎn)讓

指農(nóng)地使用權人有權將農(nóng)地使用權轉(zhuǎn)移給其他公民、法人、其它組織，轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人退出原法律關系，轉(zhuǎn)讓包括出售、交換、贈予等。

4、農(nóng)地使用權的繼承

指農(nóng)地使用權人為公民的，當其在農(nóng)地使用權期限內(nèi)死亡的，可由其繼承人以繼承的方式取得農(nóng)地使用權。

5、農(nóng)地使用權的出租

農(nóng)地使用權人可以根據(jù)需要將其農(nóng)地使用權租給其他公民、法人、其他組織使用，并向?qū)Ψ绞杖∽饨稹Ｗ赓U權原則上是一種債券，但其物權化的傾向較為明顯。并且，值得一提的是，我國《農(nóng)業(yè)法》中規(guī)定的轉(zhuǎn)包與我們此處所講的農(nóng)地使用權的出租在實質(zhì)上是相同的。當農(nóng)村土地使用權物權化后，轉(zhuǎn)包在物權法中的解釋只能是出租。

總之未來土地立法中，應規(guī)定多樣化的農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)方式，采取彈性規(guī)定，以因地制宜，使農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)方式能夠適應各地不同的客觀狀況和發(fā)展層次。并鼓勵探索創(chuàng)新建立先進的農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)方式。

（四）農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的限制條件

農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)必須符合法律，不得違反下列強制性規(guī)定：

1、不得改變農(nóng)業(yè)用途，堅持農(nóng)地農(nóng)用。

2、農(nóng)地使用權的轉(zhuǎn)讓、租賃、繼承等期限不得超過農(nóng)地使用權的法定最長期限的剩余期限。

3、農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)，應當簽訂書面合同，報集體土地所有權人備案，并到相關部門辦理登記。

關于書面合同，本文認為只要符合合同主體資格合法、當事人意思表示真實一致、合同內(nèi)容合法、合同形式合法即可發(fā)生效力，無須登記才生效。而對于登記的效力問題，目前學者存在較多爭議，主要有“登記生效主義”與“登記對抗主義”說。前者指僅有當事人對農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)達成合意，未經(jīng)法定登記，物權變動不發(fā)生任何效力，更不會對抗第三人。后者是指農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的登記僅具有社會公信力，即產(chǎn)生對抗第三人的效果，而非物權變動的必要條件。按照“登記對抗主義”說，當事人對農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)意思達成一致時即發(fā)生物權變動的效果，只是未經(jīng)依法登記不能對抗善意第三人。本文認為對于農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)登記的效力應視具體情況而定。

（1）對于繼承等原因而取得的農(nóng)地使用權，應采取“登記對抗主義”。因為繼承屬民事法律行為以外的法律事實，只要繼承這一法律事實發(fā)生，主體就取得農(nóng)地使用權。只是未經(jīng)登記不得對已經(jīng)取得的農(nóng)地使用權處分。我國現(xiàn)行不動產(chǎn)物權登記立法規(guī)定非經(jīng)登記不發(fā)生物權變動的效力，這一做法存在不妥。因為根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國繼承法》的規(guī)定，繼承人從被繼承人死亡時就取得了遺產(chǎn)權利。故未來土地立法中應規(guī)定農(nóng)地使用權人為公民的，自其死亡時起，其繼承人取得該農(nóng)地使用權，從而使其與我國《繼承法》的規(guī)定相協(xié)調(diào)。⑩

（2）對于農(nóng)地使用權的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、入股等，應采取“登記生效主義”。即非經(jīng)登記，以上民事法律行為不產(chǎn)生物權變動的效力。原因如下：①如果把農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)這樣一個重大實際問題僅系于當事人的合意，則易產(chǎn)生農(nóng)地使用權的享有與物的現(xiàn)實支配脫節(jié)的弊端。不利于維護交易安全和穩(wěn)定現(xiàn)實的財產(chǎn)占有關系。登記生效主義則可以克服這一弊端。②“登記對抗主義”說中，當事人雙方達成合意則產(chǎn)生物權變動效果，但非經(jīng)登記不能對抗第三人，與物權的排他性存在著邏輯上的矛盾。而采取“登記生效主義”能夠避免這一矛盾。③“登記生效主義”的反對者認為，“登記生效主義”中未經(jīng)登記不產(chǎn)生物權變動效力，則在農(nóng)地使用權轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、入股中不利于保護受讓人、抵押人、承租人等的利益。本文認為，“登記生效主義”仍然能平衡當事人雙方利益，因為根據(jù)前文分析我們已知，農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)合同在當事人雙方達成合意后即生效。這時即使未經(jīng)登記產(chǎn)生物權變動效力，受讓人、抵押人、承租人等人可根據(jù)已生效的農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)合同，在相對方侵犯自己合法權益時要求其承擔違約責任?？梢?，“登記生效主義”仍能使雙方利益達到平衡而非片面保護轉(zhuǎn)讓人、抵押權人、出租人的利益?？梢?，根據(jù)不同登記原因、不同農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)方式而采取不同的效力方式較為合理。

4、限制承租人、受讓人等的主體資格。必須對受讓人的投資能力、從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的技術經(jīng)驗等進行規(guī)范。防止無能力及無心從事農(nóng)地經(jīng)營的人浪費土地資源和利用炒賣手段漁利。

5、限制最低出租、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓的農(nóng)地面積。如果不對農(nóng)地流轉(zhuǎn)面積進行最低限制，會導致農(nóng)田碎化，不利于農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢，規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)最低面限是當今許多國家采用的法律制度，我國也應予以適當參照，對此進行限制。

6、使用權流轉(zhuǎn)的手段。應禁止用行政、準行政手段進行農(nóng)地使用權流轉(zhuǎn)的不合理干預，堅持市場手段，使農(nóng)地使用權在市場上合法自由流轉(zhuǎn)。

我國的農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢都迫切的要求促進