科技地產(chǎn)行業(yè)深度解析

科技地產(chǎn)-行業(yè)深度解析

科技地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的住宅既具備了智能建筑的特征，也具備綠色建筑的特征，它是綠色建筑和智能建筑的統(tǒng)一體。因此，科技地產(chǎn)行業(yè)就是以開(kāi)發(fā)具備智能建筑和綠色建筑為一體地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的集合，它以“恒溫、恒濕、低能耗、智能化、高舒適性”為設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，讓現(xiàn)代建筑科技充分融入建筑中，讓建筑科技的進(jìn)入持續(xù)為人類帶來(lái)更舒適的居住環(huán)境。目錄1科技地產(chǎn)行業(yè)定義及分類1.1科技地產(chǎn)行業(yè)定義1.2科技地產(chǎn)與智能建筑的區(qū)別1.3科技地產(chǎn)與綠色建筑的區(qū)別1.4前瞻分析報(bào)告的研究范圍2科技地產(chǎn)行業(yè)發(fā)歷程分析2.1中國(guó)科技地產(chǎn)行業(yè)的形成2.2中國(guó)科技地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程3科技地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析4科技地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)科技地產(chǎn)行業(yè)定義及分類科技地產(chǎn)行業(yè)定義科技地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的住宅既具備了智能建筑的特征，也具備綠色建筑的特征，它是綠色建筑和智能建筑的統(tǒng)一體。因此，科技地產(chǎn)行業(yè)就是以開(kāi)發(fā)具備智能建筑和綠色建筑為一體地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的集合，它以“恒溫、恒濕、低能耗、智能化、高舒適性”為設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，讓現(xiàn)代建筑科技充分融入建筑中，讓建筑科技的進(jìn)入持續(xù)為人類帶來(lái)更舒適的居住環(huán)境。由于歷史等各方面原因，在中國(guó)科技地產(chǎn)行業(yè)，還有以開(kāi)發(fā)高科技園區(qū)為主要業(yè)務(wù)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也稱之為科技地產(chǎn)企業(yè)，這樣的認(rèn)識(shí)顯然不是正確的，而是更應(yīng)該并入到高新技術(shù)園區(qū)的范疇之內(nèi)，因?yàn)楦咝录夹g(shù)園區(qū)的開(kāi)發(fā)對(duì)建筑科技的使用并沒(méi)有提出要求，只是對(duì)入住的實(shí)體提出了要求，也就是必須是高新技術(shù)企業(yè)，顯然不能與科技地產(chǎn)混為一談?？萍嫉禺a(chǎn)與智能建筑的區(qū)別“智能建筑”是隨著在20世紀(jì)80年代計(jì)算機(jī)技術(shù)、信息技術(shù)、電子技術(shù)、控制技術(shù)、通信技術(shù)等迅速發(fā)展，人們的生產(chǎn)方式和生活方式產(chǎn)生巨大變化后，在建筑領(lǐng)域中所誕生的全新概念。1984年，美國(guó)哈福特（Hartford）市將一座舊式金融大廈改造，并且對(duì)大樓的空調(diào)、電梯、照明、防盜等設(shè)備采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行監(jiān)測(cè)控制，為大樓客戶提供語(yǔ)音通信、文字處理和情報(bào)資料等信息服務(wù)，被稱為世界第一座智能建筑。至今，美國(guó)智能樓宇超過(guò)萬(wàn)幢，日本新建的大樓幾乎都是智能大廈。在中國(guó)，智能建筑起源于20世紀(jì)90年代，起步較晚，但發(fā)展迅速。中國(guó)的智能建筑行業(yè)經(jīng)歷了類似的過(guò)程，前后大體經(jīng)歷過(guò)三個(gè)階段：1990-1995年（初始發(fā)展階段）——隨著國(guó)際智能建筑技術(shù)引入中國(guó)，智能建筑這一理念逐漸被越來(lái)越多的人所認(rèn)識(shí)和接受。但該階段建筑智能化的對(duì)象主要是賓館酒店和商務(wù)樓，各子系統(tǒng)獨(dú)立，實(shí)現(xiàn)智能化的水平不高。智能建筑的廣泛運(yùn)用前景在這一時(shí)期受到政府部門、高等學(xué)校、科研院所、企業(yè)廠商等極大關(guān)注和支持，為適應(yīng)智能建筑發(fā)展，主管部門開(kāi)始制定了一系列標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。1996-2000年（規(guī)范管理階段）——隨著市場(chǎng)對(duì)智能建筑的認(rèn)可與需求，智能建筑技術(shù)在全國(guó)范圍內(nèi)得以推廣和應(yīng)用。該階段特點(diǎn)是，各種指導(dǎo)性文件、行業(yè)管理性文件、行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)性文件、企業(yè)和人員執(zhí)業(yè)證書(shū)文件得到充實(shí)與完善；建筑智能化的對(duì)象已經(jīng)擴(kuò)展到機(jī)關(guān)，企業(yè)單位辦公樓、圖書(shū)館、醫(yī)院、校園、博物館、會(huì)展中心、體育場(chǎng)館以及智能化居民小區(qū)。智能化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了系統(tǒng)集成并形成了網(wǎng)絡(luò)化控制。2001年至今（發(fā)展階段）——信息產(chǎn)業(yè)部和建設(shè)部在全國(guó)開(kāi)展了“數(shù)字城市”的試點(diǎn)示范工作，信息產(chǎn)業(yè)部提出在政府系統(tǒng)建立“三網(wǎng)一庫(kù)”為基本架構(gòu)的政府信息化框架工作。這一階段的特點(diǎn)：智能建筑呈現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化、IP化、IT化、數(shù)字化的趨勢(shì)，一批新技術(shù)新產(chǎn)品進(jìn)入智能建筑領(lǐng)域，如無(wú)線技術(shù)，數(shù)字化技術(shù)產(chǎn)品被廣泛采用，智能建筑的實(shí)用價(jià)值得到了廣泛提升?！吨悄芙ㄖO(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50314-2006）對(duì)智能建筑定義為“以建筑物為平臺(tái)，兼?zhèn)湫畔⒃O(shè)施系統(tǒng)、信息化應(yīng)用系統(tǒng)、建筑設(shè)備管理系統(tǒng)、公共安全系統(tǒng)等，集結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理及其優(yōu)化組合為一體，向人們提供安全、高效、便捷、節(jié)能、環(huán)保、健康的建筑環(huán)境”。因此，作為科技地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，科技地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的科技住宅必須具備智能的特征，具有智能化的服務(wù)與管理系統(tǒng)，科技住宅地產(chǎn)是智能建筑的一部分?？萍嫉禺a(chǎn)與綠色建筑的區(qū)別綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能，節(jié)地，節(jié)水，節(jié)材），保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康，適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠色建筑的目標(biāo)涵蓋了能源環(huán)境目標(biāo)、人居環(huán)境目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)價(jià)值目標(biāo)、和諧共生目標(biāo)?！裟茉喘h(huán)境目標(biāo)：綠色建筑要實(shí)現(xiàn)節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)能（4R）目標(biāo)；綠色建筑在生命周期幸福微甜中減少?gòu)U棄物、廢水、廢氣的排放。降低對(duì)環(huán)境的影響；◆人居環(huán)境目標(biāo)：綠色建筑要滿足人居的安全性、耐久性、舒適性、健康與衛(wèi)生性要求；◆經(jīng)濟(jì)價(jià)值目標(biāo)：綠色建筑在消耗和轉(zhuǎn)化資源的同時(shí)，一方面要高效的利用資源，提高資源利用的經(jīng)濟(jì)性，另一方面要促進(jìn)相關(guān)資源價(jià)值提升；◆和諧共生目標(biāo)：綠色建筑在生命周期過(guò)程中實(shí)現(xiàn)能源資源目標(biāo)、人居環(huán)境目標(biāo)、生態(tài)環(huán)境目標(biāo)的和諧統(tǒng)一，達(dá)到人、自然、建筑的和諧統(tǒng)一。圖表：綠色建筑的目標(biāo)資料來(lái)源：科技地產(chǎn)行業(yè)研究小組整理綠色建筑充分利用太陽(yáng)能，采用節(jié)能的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)以及采暖和空調(diào)，減少采暖和空調(diào)的使用。根據(jù)自然通風(fēng)的原理調(diào)協(xié)風(fēng)冷系統(tǒng)，使建筑能夠有效地利用夏季的主導(dǎo)風(fēng)向。建筑采用適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂驐l件的平面形式及總體布局。在建筑設(shè)計(jì)、建造和建筑材料的選擇中，均考慮資源的合理使用和處置。要減少資源的使用，力求使資源可再生利用。節(jié)約水資源，包括綠化的節(jié)約用水。節(jié)約能源的同時(shí)還能使居住者住的舒適，不會(huì)因?yàn)榻档湍芎?，而降低了房屋的高舒適性。很顯然，綠色建筑是低能耗與高舒適的統(tǒng)一，在降低房屋建筑能耗的同時(shí)，不降低房屋的舒適性，使得本來(lái)是相互對(duì)立的兩個(gè)方面得到了很好地解決。因此，作為科技地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，科技地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的住宅也要解決能耗與舒適性的問(wèn)題，科技住宅的也是綠色建筑的一部分。前瞻分析報(bào)告的研究范圍前瞻的分析報(bào)告以中國(guó)主要科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為研究對(duì)象（不包括科技園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)），詳細(xì)分析中國(guó)科技地產(chǎn)行業(yè)及其上下游的發(fā)展、運(yùn)營(yíng)狀況，同時(shí)分析行業(yè)運(yùn)營(yíng)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，依據(jù)詳實(shí)數(shù)據(jù)，對(duì)科技地產(chǎn)行業(yè)的前景作出預(yù)測(cè)?？萍嫉禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)歷程分析中國(guó)科技地產(chǎn)行業(yè)的形成在中國(guó)科技地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在存在兩種比較主流的觀點(diǎn)，一種是科技地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)階段，科技新城則是科技地產(chǎn)的升級(jí)產(chǎn)品；另外一種則是科技地產(chǎn)是住宅開(kāi)發(fā)的高級(jí)產(chǎn)品，秉承節(jié)能環(huán)保、高科技的開(kāi)發(fā)理念，同時(shí)還要實(shí)現(xiàn)高舒適性。第一種觀點(diǎn)來(lái)看，科技地產(chǎn)的本質(zhì)是工業(yè)地產(chǎn)，以產(chǎn)業(yè)集群理論為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新型和成長(zhǎng)型企業(yè)為客戶群，以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為手段，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律，通過(guò)專業(yè)化的園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和要素資源整合，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，是實(shí)現(xiàn)政府、入園企業(yè)、開(kāi)發(fā)商利益均衡的一種科技園區(qū)開(kāi)發(fā)模式。比如北科建開(kāi)發(fā)的中關(guān)村高科技園區(qū)，園區(qū)內(nèi)入住的都是國(guó)內(nèi)高科技企業(yè)，還有包括后期開(kāi)發(fā)的一些子產(chǎn)業(yè)園?？萍嫉禺a(chǎn)進(jìn)入到后期，園區(qū)內(nèi)則集成了商業(yè)、五星級(jí)酒店、配套住宅等多重服務(wù)功能，能夠?yàn)槿胱「呖萍计髽I(yè)提高比較完善的商業(yè)服務(wù)。在發(fā)展模式上，科技新城在吸引領(lǐng)頭企業(yè)的同時(shí)，也關(guān)注符合園區(qū)定位的、有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)進(jìn)行培養(yǎng)，與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，共同創(chuàng)建新的發(fā)展平臺(tái)，與企業(yè)共同成長(zhǎng)。第二種觀點(diǎn)則是，科技地產(chǎn)是住宅開(kāi)發(fā)的高級(jí)產(chǎn)品，秉承節(jié)能環(huán)保、高科技的開(kāi)發(fā)理念，同時(shí)還要實(shí)現(xiàn)高舒適性，其本質(zhì)是住宅，提高了住宅的科技含量。“恒溫、恒濕、恒氧、低噪、適光”是科技住宅的核心特征。室內(nèi)室溫常年保持在20℃-26℃，濕度保持在30%-70%，24小時(shí)持續(xù)輸送新風(fēng)等，以高科技保障科技住宅居住的高舒適性特征，科技地產(chǎn)很好地解決了舒適性與能耗的矛盾，成為住宅節(jié)能的重要典范。作為前瞻科技地產(chǎn)報(bào)告的主要內(nèi)容，前瞻報(bào)告將以分析科技住宅為主，秉承第二種科技地產(chǎn)的觀點(diǎn)，前瞻報(bào)告結(jié)合科技地產(chǎn)發(fā)展的各方面展開(kāi)細(xì)致的分析。中國(guó)科技地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程2005年中國(guó)科技地產(chǎn)聯(lián)盟召開(kāi)了第一次會(huì)議，揭曉了年度科技地產(chǎn)十大影響力名單。這也是科技地產(chǎn)界唯一一次聯(lián)盟會(huì)議。聯(lián)盟會(huì)議的召開(kāi)，宣布了科技住宅的概念已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)媒體渠道被更多的人有熟知。2005年后，科技地產(chǎn)的發(fā)展主要集中在長(zhǎng)三角和北京市等地，主要以朗詩(shī)集團(tuán)為代表的科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在上海市和江蘇等地開(kāi)發(fā)了一系列為人稱贊的科技地產(chǎn)項(xiàng)目，也成為中高端地產(chǎn)項(xiàng)目的代表。隨著科技地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，科技地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始走向內(nèi)地，當(dāng)代置業(yè)集團(tuán)有限公司在山西省太原市開(kāi)發(fā)了萬(wàn)國(guó)城MOMA，體現(xiàn)了極好的投資回報(bào)收益率。但是，總的來(lái)說(shuō)，科技地產(chǎn)相關(guān)的建筑科技已經(jīng)比較成熟，對(duì)于傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有太多進(jìn)入的障礙，關(guān)鍵的問(wèn)題是，科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本難以降低，一般消費(fèi)者較難以承擔(dān)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，科技地產(chǎn)以其高舒適性和高節(jié)能的特性一定會(huì)更加普及?？萍嫉禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析科技地產(chǎn)作為中高端住宅地產(chǎn)的一部分，并沒(méi)有得到廣泛的普及，從的調(diào)研結(jié)果來(lái)看，科技地產(chǎn)主要分布在江蘇省、上海市、北京市、武漢市等地，且目前的建設(shè)規(guī)模都比較小，開(kāi)發(fā)的企業(yè)主要以朗詩(shī)集團(tuán)和當(dāng)代置業(yè)集團(tuán)有限公司為主。目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的主要項(xiàng)目包括朗詩(shī)?國(guó)際街區(qū)、上海朗詩(shī)?羅店項(xiàng)目、當(dāng)代置業(yè)的萬(wàn)國(guó)城MOMA?？萍嫉禺a(chǎn)行業(yè)的供給還處在不普遍的階段，沒(méi)有成為的大部分房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)習(xí)慣，更多的房地產(chǎn)企業(yè)還是主要甚至是全部建設(shè)普通住宅，對(duì)住宅的科技含量還沒(méi)有提上公司發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃表上，每年的供給量不到100萬(wàn)平方米。對(duì)科技地產(chǎn)行業(yè)需求的分析，主要通過(guò)分析省市對(duì)高端住宅的需求來(lái)挖掘，因?yàn)榭萍甲≌_(kāi)發(fā)的產(chǎn)品主要集中高端領(lǐng)域。2012年，中國(guó)別墅、高端住宅銷售面積3476.0萬(wàn)平方米，占當(dāng)年住宅銷售面積的比例為3.5%。由此可見(jiàn)，我國(guó)現(xiàn)階段科技地產(chǎn)的供給依然存在較大的缺口。圖表：2009-2012年全國(guó)別墅、高檔公寓銷售面積及在商品住宅中的比例