城市規(guī)劃原理：第14章 控制性詳細(xì)規(guī)劃

第14章控制性詳細(xì)規(guī)劃第1節(jié)、編制內(nèi)容與方法第2節(jié)、規(guī)定性控制要素第3節(jié)、引導(dǎo)性控制要素控制性詳細(xì)規(guī)劃：以地塊的用地使用控制和環(huán)境容量控制、建筑建造控制和城市設(shè)計引導(dǎo)、市政工程設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套，以及交通活動控制和環(huán)境保護(hù)規(guī)定為主要內(nèi)容，并針對不同地塊、不同建設(shè)項目和不同開發(fā)過程，應(yīng)用指標(biāo)量化、條文規(guī)定、圖則標(biāo)定等方式對各種控制要素進(jìn)行定性、定量、定位和定界的控制和引導(dǎo)。目標(biāo)：制定具體目標(biāo)，規(guī)劃管理控制指標(biāo)和直接指導(dǎo)各項建設(shè)活動?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃已成為協(xié)調(diào)規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)管理的橋梁。政府實施規(guī)劃管理的核心層次和最主要依據(jù)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃作用：承上啟下，強調(diào)規(guī)劃的延續(xù)性；與管理結(jié)合、與開發(fā)銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)；體現(xiàn)城市設(shè)計構(gòu)想：宏觀構(gòu)想——微觀、具體；城市政策的載體：公共、廣泛、綜合。2008.1.1開始實施的新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，進(jìn)一步加強其地位和作用。第一節(jié)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容與方法一、編制程序（一）、任務(wù)書的編制組織編制主體：城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門及鎮(zhèn)人民政府；任務(wù)書內(nèi)容：P302；第一節(jié)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容與方法（二）、編制過程與工作要點1、項目準(zhǔn)備階段2、現(xiàn)場踏勘與資料收集階段3、方案設(shè)計階段4、成果編制階段5、規(guī)劃審批階段：由城市人民政府審批；成果審查；上報審批；成果修改。二、控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的確定方法P3041、規(guī)定性控制指標(biāo)用地性質(zhì)、用地面積、建筑密度、容積率、建筑高度/層數(shù)、綠地率、公建配套項目、建筑后退道路紅線、建筑后退用地邊界、社會停車場庫、配建停車場庫、地塊出入口方位、數(shù)量和允許開口路段；2、引導(dǎo)性控制指標(biāo)建筑形體、色彩、風(fēng)格等城市設(shè)計內(nèi)容；3、通常以建筑密度和容積率的確定為核心。建筑密度和容積率的指標(biāo)賦值方法：城市整體強度分區(qū)原則法、人口指標(biāo)推算法、典型實驗法、經(jīng)濟推算法和類比法。（1）城市整體強度分區(qū)原則法根據(jù)微觀經(jīng)濟學(xué)區(qū)位理論，從宏觀、中觀、微觀三層面著手；優(yōu)點：分區(qū)管理控制系統(tǒng)化、精細(xì)化和數(shù)據(jù)化，具嚴(yán)密性和科學(xué)性；深圳經(jīng)濟特區(qū)城市密度分區(qū)研究宏觀層面：城市總體規(guī)劃確定的用地規(guī)模人口為土地供應(yīng)的基本參考——確定城市整體密度；中觀層面：計量化的精細(xì)方法——基準(zhǔn)模型、和修正模型對城市進(jìn)行密度分區(qū)；微觀層面：對各密度分區(qū)當(dāng)中的具體地塊密度進(jìn)行細(xì)分，考慮“土地用途、地塊規(guī)模、交通條件和城市設(shè)計”，但不能導(dǎo)致“建筑總量的明顯突破”（2）人口指標(biāo)推算法P308根據(jù)城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃確定的人口密度和地塊環(huán)境容量——規(guī)劃區(qū)內(nèi)的規(guī)劃人口總量，并以人口總量與人均用地指標(biāo)的乘積推算地塊內(nèi)的建筑總量——確定地塊容積率。（3）典型實驗法P308根據(jù)規(guī)劃意圖，進(jìn)行有目的的形態(tài)規(guī)劃，依據(jù)形態(tài)規(guī)劃平面計算出相應(yīng)的規(guī)劃控制指標(biāo)，再根據(jù)經(jīng)驗指標(biāo)數(shù)據(jù)，選擇相關(guān)控制指標(biāo)，權(quán)衡考慮，用作地塊的控制指標(biāo)；優(yōu)點：形象、直觀、便于掌握，有利空間結(jié)構(gòu)布局；缺陷：工作量大并存在較大局限性和主觀性。（4）經(jīng)濟測算法P308根據(jù)土地交易房屋搬遷、項目建設(shè)等方面價格與費用等市場信息，在對開發(fā)項目進(jìn)行成本-效益分析的基礎(chǔ)上，確定一個合適的容積率，使開發(fā)建設(shè)主體能獲得合理的經(jīng)濟回報，保證項目的順利實施。優(yōu)點：科學(xué)性和可實施性強；缺點：采用靜態(tài)匡算法，對不斷變化的測算指標(biāo)不夠準(zhǔn)確；（5）類比法P309通過分析比較與規(guī)劃建設(shè)在性質(zhì)、類型、規(guī)模等方面具有相類似特性的控制性詳細(xì)規(guī)劃項目案例，選擇確定相關(guān)控制指標(biāo)，如容積率、建筑密度、綠地率等。優(yōu)點：簡單、直觀、明確；缺點：只能在相似的規(guī)劃項目中選取控制指標(biāo)數(shù)值；適合新區(qū)開發(fā)等現(xiàn)狀條件單一的地塊更適于使用這種方法。三、控制性詳細(xì)規(guī)劃說明書的基本內(nèi)容P3121、前言2、概況3、背景、依據(jù)4、目標(biāo)、指導(dǎo)思想、功能定位、規(guī)劃結(jié)構(gòu)5、土地使用規(guī)劃6、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃7、道路交通規(guī)劃8、綠地、水系規(guī)劃9、市政工程規(guī)劃10、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等11、地下空間規(guī)劃12、城市五線控制規(guī)劃黃線：市政設(shè)施用地及點位控制線；綠線：綠化控制線；藍(lán)線：水域用地控制線；紫線：文物用地控制線；紅線：城市道路用地控制線；13、地塊開發(fā)第二節(jié)規(guī)定性控制要素一、控制性詳細(xì)規(guī)劃控制體系1、土地使用2、環(huán)境容量3、建筑建造4、城市設(shè)計引導(dǎo)5、配套設(shè)施6、行為活動控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃控制體系P314控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃控制體系P314控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃控制體系P314（一）、土地使用控制——核心部分1、控制內(nèi)容土地使用性質(zhì)、土地使用兼容性、用地邊界和用地面積等；2、控制作用實施性的法定規(guī)劃，銜接總體規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃；促進(jìn)總體規(guī)劃與修建性詳細(xì)規(guī)劃間的土地利用方面不產(chǎn)生脫節(jié)和背離現(xiàn)象；關(guān)系到土地權(quán)益的分配和調(diào)整，與業(yè)主切身利益休戚相關(guān)。3、用地面積代征用地=征地面積—用地面積用地面積確定原則1、與用地邊界四至范圍有關(guān)；2、根據(jù)用地使用性質(zhì)而定；3、與城市開發(fā)規(guī)模有關(guān)；4、與城市的區(qū)位也有較大關(guān)系；5、特殊形狀地塊則根據(jù)實際使用要求對地塊用地邊界和用地面積進(jìn)行合理調(diào)整；6、因地塊劃分不均，部分用地面積較小，不適合單獨建設(shè)需作調(diào)整或說明。4、用地邊界規(guī)劃控制線一覽表和用地邊界專業(yè)規(guī)劃線規(guī)劃控制線一覽表規(guī)劃控制線一覽表用地邊界專業(yè)規(guī)劃線圖示5、用地性質(zhì)含義：一是土地的實際使用用途；二是附屬于土地的建筑物的使用用途。大部分用地的使用性質(zhì)需要通過土地上的附屬建構(gòu)筑物的用途來體現(xiàn)；部分新增用地分類圖示6、土地使用兼容性含義：一是不同土地使用性質(zhì)在同一土地中共處的可能性——土地使用相容性；二是同一土地使用性質(zhì)多種選擇與置換的可能性——建設(shè)的可能性和選擇的多樣性；土地使用性質(zhì)的兼容主要由用地性質(zhì)和用地上建筑物的適建表來反映，給規(guī)劃管理提供一定程度的靈活性；（二）、環(huán)境容量控制1、控制內(nèi)容容積率、建筑密度、人口密度、綠地率等；2、控制作用指標(biāo)約束底線水平，以保證基本城市環(huán)境品質(zhì)；使土地使用效率和環(huán)境品質(zhì)達(dá)到一定的平衡；土地容積率和人口密度等指標(biāo)應(yīng)與市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況相匹配，以免加重基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運轉(zhuǎn)，加大城市運營運行成本。3、容積率（樓板面積率或建筑面積密度）（1）概念衡量土地使用強度的一項指標(biāo)，是地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值；英文縮寫：FAR，單位（萬平方米/公頃）上限：保證開發(fā)商的利益，可綜合考慮征地價格和建筑租金的關(guān)系；下限：防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運行及環(huán)境質(zhì)量下降；（2）指標(biāo)的計算單一性質(zhì)用地容積率計算=總建筑面積/建設(shè)用地面積；混合性質(zhì)用地容積率計算：P324；（3）相關(guān)問題1）容積率與城市開發(fā)前期投資費用、開發(fā)利潤總額和開發(fā)資金循環(huán)速度。2）容積率與永續(xù)發(fā)展3）容積率的獎勵提供開放空間、建設(shè)規(guī)劃相關(guān)設(shè)施等；4）容積率與建筑密度、建筑平均層數(shù)容積率=用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積/用地面積；建筑密度=用地內(nèi)所有建筑的基底面積總和/用地面積；建筑平均層數(shù)=用地內(nèi)所有建筑的總面積/基底面積總和；容積率=建筑密度×建筑平均層數(shù)；5）建筑面積計算方法對容積率的影響6）容積率與地下空間開發(fā)的關(guān)系當(dāng)前的容積率不能反映地下空間開發(fā)建設(shè)強度，造成浪費現(xiàn)象。4、建筑密度指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑密度與建筑容積率考量的對象不同，相對于同一建筑地塊，建筑密度的考量對象是建筑物的面積占用率，建筑容積率的考量對象是建筑物的使用空間。5、綠地率地塊內(nèi)各類綠化用地總和占該用地面積的比例，是衡量地塊環(huán)境質(zhì)量的重要標(biāo)志。綠地率=（地塊內(nèi)綠化用地總面積÷地塊面積）×100%。綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。在通常的情況下，許多開發(fā)商都是在售樓書上印制出“綠化率”一詞，其實這是不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，國家有關(guān)園林綠化用語根本就沒有這個用語，準(zhǔn)確的只有“綠地率”和“綠化覆蓋率”。綠地率與綠化覆蓋率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，但綠地率不等同于綠化覆蓋率。綠地率是規(guī)劃指標(biāo)，描述的是用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與用地面積的比率（%）。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，比如一棵樹的影子很大，但它的占地面積是很小的，兩者的具體技術(shù)指標(biāo)是不相同的。買房除了對地稅、戶型設(shè)計的挑選外，還要關(guān)注“三率”，即容積率、綠地率、房屋使用率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例；而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率較高，建筑密度較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。（三）、建筑建造控制1、控制內(nèi)容建筑高度、建筑間距、建筑后退、沿街建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定等；2、建筑限高指建筑物室外地面到其檐口或屋面面層的高度；建筑物高度的確定原則P330.建筑物高度的確定方法P330.局部突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間、煙囪等，在城市——般地區(qū)可不計入控制高度；在保護(hù)區(qū)、控制區(qū)內(nèi)應(yīng)計入高度。該規(guī)劃明確，南京要控制老城人口容量和居住人口密度，疏散現(xiàn)有居住人口?？刂菩陆ㄗ≌伴_發(fā)強度，嚴(yán)格控制高層住宅，力爭將老城居住人口逐步縮減到100萬人以內(nèi)。具體的限高要求是：三片歷史城區(qū)新建建筑高度一般控制在35米以下(公共建筑可以控制在40米以下)。明城墻沿線、玄武湖周邊、御道街兩側(cè)，以及建康路、升州路以南的城南歷史城區(qū)為高層禁建區(qū)，新建建筑原則上不得超過18米，并符合歷史風(fēng)貌保護(hù)要求。其中集慶路和長樂路以南至城墻地區(qū)、越城遺址-大報恩寺遺址地區(qū)新建建筑高度控制在12米以下。根據(jù)要求，須嚴(yán)格控制景觀視廊中的建設(shè)活動，重點控制新建建筑的高度和體量，任何新建高層建筑必須做景觀影響分析。重點保護(hù)玄武湖和紫金山之間以及老城邊緣的景觀界面。福州三坊七巷嚴(yán)格保護(hù)歷史城區(qū)空間格局、自然地貌與外圍山水環(huán)境，延續(xù)名城歷史風(fēng)貌與環(huán)境要素，控制歷史城區(qū)開發(fā)總量、空間尺度、建筑高度、建筑體量和立面風(fēng)格；對八一七路歷史文化中軸線上的不可移動文物和歷史建筑實行有效保護(hù)，中軸線沿線新建建筑的建筑高度、體量、色彩及形式應(yīng)當(dāng)符合保護(hù)規(guī)劃的要求；于山、烏山、屏山之間視線走廊寬度為100米，視線走廊之內(nèi)的建筑物高度不得超過24米，“三山”視廊圍合范圍內(nèi)的其他區(qū)域，建筑物高度不得超過48米；古河湖水系應(yīng)當(dāng)按照綜合整治規(guī)劃進(jìn)行治理，恢復(fù)歷史景觀特色，保護(hù)有保存價值的河橋、樹木、駁岸等古跡，不得擅自填蓋、占用古河道或者改變古河道走向。建筑高度在城市設(shè)計空間構(gòu)圖作用十分重要。爭創(chuàng)最高、高度失控——城市最突出、最急迫的問題之一。控制方法：1、從街道空間角度控制建筑高度：臨街建筑高度；1≤D/H≤22、運用街道空間寬高比與建筑最佳高度協(xié)同控制方法（三）、建筑建造控制3、建筑后退P332包括空中和地下空間的豎直的三維界面；退線距離和退界距離；作用：避免城市建設(shè)過程中產(chǎn)生混亂；保證必要的安全距離；保證必要的城市公共空間和良好的景觀；（三）、建筑建造控制4、建筑間距兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離；日照間距、側(cè)向間距、消防間距、通風(fēng)間距、生活私密性間距、城市防災(zāi)疏散間距等。建筑間距的確定P333（四）、行為活動控制1、控制內(nèi)容P334-336交通出入口方位、數(shù)量、禁止機動車出入口路段；交通運行組織規(guī)定；地塊允許通過的車輛類型；地塊停車泊位數(shù)量和交通組織；裝卸場地規(guī)定、裝卸場地位置和面積等；構(gòu)筑物色彩：開放空間內(nèi)的構(gòu)筑物采用自然材質(zhì)（木材。石材等）的構(gòu)筑物，體現(xiàn)本身色彩；采用人工材質(zhì)（金屬、玻璃鋼、塑料等）構(gòu)筑物，可采用鮮艷或深沉的色彩強調(diào)其個性；鄰近建筑的