合肥新恒生北城印象營銷策劃方案模板

新恒生·北城印象營銷策劃方案目錄第一部分潛力新站區(qū)悠悠我家一、區(qū)域市場總體分析··································································4二、區(qū)域競爭對手分析··································································5三、項目分析················································································11第二部分新生活高度主義一、項目名稱················································································15二、項目總體定位········································································17三、目標(biāo)用戶定位········································································17四、產(chǎn)品形象定位········································································18五、延伸——產(chǎn)品品牌和開發(fā)商形象··········································18第三部分為我們生活喝彩一、項目計劃提議········································································21二、商業(yè)部分提議········································································23第四部分常勝銷售秘訣一、銷售目標(biāo)···············································································26二、銷售策略···············································································26三、銷售方法···············································································29四、銷售步驟···············································································30五、銷售進度···············································································31第五部分關(guān)注新恒生分享新生活一、推廣專題···············································································33二、推廣關(guān)鍵···············································································33三、推廣目標(biāo)···············································································34四、推廣費用···············································································34五、項目銷售周期·······································································34六、具體推廣計劃·······································································34第六部分附件部分第一部分潛力新站區(qū)悠悠我家區(qū)域市場總體分析合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)是安徽省政府于1995年4月同意設(shè)置省級開發(fā)區(qū)，計劃面積16.1平方公里，集中開發(fā)12平方公里，享受市級經(jīng)濟管理權(quán)限。試驗區(qū)前身為合肥市新火車站建設(shè)區(qū)，于1992年11月伴伴隨國家關(guān)鍵工程合肥鐵路樞紐新客站開工建設(shè)而誕生，1996年2月國家建設(shè)部同意將合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)列為全國首家城市綜合開發(fā)試點區(qū)。1997年4月1日新火車站建成營運后，試驗區(qū)進入功效性開發(fā)階段，進入了全方面、快速發(fā)展階段。在此階段，試驗區(qū)發(fā)展建設(shè)由單純工程建設(shè)轉(zhuǎn)移到全方面經(jīng)濟建設(shè)上來，土地、房地產(chǎn)、專業(yè)市場、工業(yè)園等項目開發(fā)全方面開啟。伴隨經(jīng)濟建設(shè)全方面發(fā)展，試驗區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日臻完善，營造了良好投資環(huán)境。以勝利北路、站西路、全椒路、銅陵北路、當(dāng)涂路為五縱；以站前路、臨泉路、一環(huán)路、二環(huán)路為四橫新區(qū)路網(wǎng)快速建成；中國一流郵政樞紐、8萬門電信交換局、11萬伏變電所及供水、供熱、有線電視、煤氣供給等工程相繼建成并投入使用。整個試驗區(qū)“七通一平”工程已完成總量70%。新鋪綠地10萬平方米，人均達(dá)8平方米，綠化覆蓋率近30%。全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)異常迅猛，建設(shè)了一系列現(xiàn)代化住宅小區(qū)及五州商城、新鴻安商城、銀沱金融商貿(mào)區(qū)、安徽大市場、瑤海家俱世界、中州家俱市場、瑤海摩配市場、天香電器城、新站儲運中心等一批上規(guī)模市場；同時瑤海公園、保齡球館、網(wǎng)球館、卡秋沙鄉(xiāng)村俱樂部、元一高爾夫球會等一批設(shè)施建成，使得試驗區(qū)成為合肥市節(jié)假日旅游、休閑好去處。一個集現(xiàn)代化交通、商貿(mào)、金融、旅游、信息、服務(wù)為一體環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全新城區(qū)已展露豐姿。市場動態(tài)：在售、將售樓盤24家左右，多屬中小規(guī)模，她們或單一多層或多層、小高層、高層，成為東區(qū)樓盤開發(fā)圈中心。周圍交通、配套等條件也日趨完善，越來越多房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)被該區(qū)未來升值潛力所吸引。樓市聚焦：樓盤集中緊湊，多集中在臨泉路、勝利路周圍，形成人口集中居住帶。問題透視：公共服務(wù)設(shè)施不健全，舊區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)外遷和資產(chǎn)遺留問題仍然存在。未來展望：以第三產(chǎn)業(yè)為主體，以現(xiàn)代商貿(mào)為關(guān)鍵，以專業(yè)市場為特色，全方面完成轄區(qū)10平方公里開發(fā)建設(shè)任務(wù)，將開發(fā)區(qū)建設(shè)成為新興第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)現(xiàn)代化新城區(qū)。遠(yuǎn)期開發(fā)二環(huán)路以北新區(qū)。房地產(chǎn)投資項現(xiàn)在景可觀。項目區(qū)域競爭對手分析經(jīng)過近兩年合肥市房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，現(xiàn)在新站區(qū)已成了現(xiàn)代化住宅小區(qū)聚集地。怎樣緊握市場動態(tài)，洞察市場先機，讓本項目在眼前變幻莫測房產(chǎn)市場中脫穎而出，便是我們要處理問題。所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，只有充足掌握了競爭對手動態(tài)，才能在猛烈市場競爭中立于不敗之地。經(jīng)過專業(yè)細(xì)致市場調(diào)查和分析以后，我們認(rèn)為本項目標(biāo)關(guān)鍵競爭對手有幫財家園、歐尚香江國際佳園、東湖山莊、中興·西子家園、金橋苑、銀全部苑等。幫財家園1、地理位置項目在張洼路和北二環(huán)路交口，西依張洼路、北接北二環(huán)路、南靠合肥鐵路交通大動脈，交通便捷。2、產(chǎn)品分析小區(qū)由三幢十八層（局部二十層）住宅組成，沿街部署少許商業(yè)建筑，總建筑面積近4萬平米，可容納近200戶。其中1—4層為大型綜合商場，5層以上為住宅，項目配有住戶防盜門、可視對講、天然氣、寬帶網(wǎng)、有線電視、電話（開戶費自理）、彩鋁窗為用戶提供舒適、智能生活方法；地下車庫結(jié)合地面車位，為用戶提供安全、快捷工作、生活環(huán)境。3、銷售情況項目9月19日開工，從現(xiàn)場了解，認(rèn)購情況并不是很理想僅為總套數(shù)30%左右，均價為2700元/㎡左右。歐尚香江國際佳園項目在新站正中心，即政府投資數(shù)十億打造合肥新中心，和瑤海公園、生態(tài)公園面對面，離淮河路步行街10分鐘車程，內(nèi)部配套有游泳池、網(wǎng)球場、商業(yè)街、專屬會所等，是一個17萬㎡大型歐風(fēng)花園小區(qū)。投資商/香港建隆集團；發(fā)展商/建隆房地產(chǎn)開發(fā)（安徽）；物業(yè)管理/合肥香江物業(yè)管理；建筑設(shè)計/合肥市建筑設(shè)計研究院；行銷企化/上海尚安投資咨詢面積關(guān)鍵有48㎡單身公寓、80㎡及100㎡精巧戶型，現(xiàn)在均價約2400元/㎡，單身公寓單價略高。4.2寬大客廳，滿足主人全部排場，20㎡主臥、16㎡次臥，南北雙陽臺、雙觀景飄窗，是合肥難得一見生態(tài)居所。3500米勝利路直達(dá)市中心，不離繁榮盡享城市時尚。假日會所、露天泳池、歐洲風(fēng)情商業(yè)街，出色生活不落幕。凱旋門入口、香榭麗噴泉廣場，原味歐洲建筑大賞/特聘港資物管企業(yè)管理，提供名流級尊寵禮遇。有看房專車接送，工商銀行安徽省分行營業(yè)部長江東路支行提供8成30年按揭貸款。項目優(yōu)勢1、項目靠近瑤海公園，居民在小區(qū)內(nèi)足不出戶就能夠欣賞公園湖光綠景，很適宜居住，瑤海公園相當(dāng)于一個天然氧吧，其升值潛力無限，此賣點是其樓盤價格相對同區(qū)較高原因之一；2、小區(qū)瀕臨二環(huán)路，交通方便；周圍有友誼醫(yī)院，63中，購物中心，菜市等配套較齊全；3、小區(qū)內(nèi)人車分流，整體布局合理，內(nèi)設(shè)車庫，設(shè)施齊全，實施智能化系統(tǒng)管理；4、樓盤以中小戶型為主，設(shè)計較合理，套內(nèi)面積沒絲毫浪費，比較經(jīng)濟實用，符合當(dāng)?shù)鼐用駥嶋H購置力和家庭人口不多特點要求；5、項目首推單身公寓戶型，將大家心中相關(guān)SOHO戶型夢想變成現(xiàn)實；樓盤本身大規(guī)模和高品質(zhì)給追求高端生活大家?guī)硐矏偤推谕?；全方面到位物業(yè)管理也是此樓盤亮點之一；6、售樓處設(shè)于雙七路上、緊靠在樓盤旁邊，醒目標(biāo)地理位置利于看房者對樓盤整體把握。項目劣勢1、樓盤地處北二環(huán)，在整個合肥市計劃布局中屬于較偏位置；2、整個北區(qū)生活配套不夠完善，道路建設(shè)進程緩慢，而“西緩、北抑”政策將會使區(qū)位空間拓展短期內(nèi)受阻；3、項目周圍環(huán)境配套還不夠豐富，只有簡單多個居民生活去處，故還有待發(fā)展；4、其樓盤價格相對于同區(qū)較高，加大了銷售難度；5、小高層物管及其它費用較多，銷售難度相對較高；6、有東湖花園這么強大競爭對手，東湖花園房型及樓價和周圍環(huán)境全部和本案相差無幾，故競爭比較猛烈。東湖山莊1、地理位置“東湖山莊”占地60余畝，總建筑面積愈5萬平米。東沿天柱山路，北鄰穎河路、東南垂接汴河路，毗鄰生態(tài)公園、和25萬平方米瑤海公園渾然一體。為大家提供了一個空氣清新、環(huán)境幽雅、曲水彎環(huán)、健康生態(tài)和居住相結(jié)合新型住宅區(qū)。2、企業(yè)組合發(fā)展商/合肥泰豪萊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任企業(yè)；行銷企劃/弟兄工作室。3、計劃設(shè)計小區(qū)全部以異型結(jié)構(gòu)，南北陽臺，布局合理，有80㎡—140㎡十多個戶型供用戶選擇。小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)完善，布局舒暢，采取室內(nèi)外泊車二者相結(jié)合理想停車體系。推廣專題/健康生活新起點。4、交通便利毗鄰二環(huán)路,有145,121,139,127,25路等公交車經(jīng)過,景觀綠化:住宅西邊為25萬平方米瑤海公園。小區(qū)內(nèi)大面積自然風(fēng)景、綠色景觀和小區(qū)渾然天成。小區(qū)內(nèi)草坪鋪設(shè)整齊完備，大面積種植花樹植物。5、小區(qū)設(shè)置⊙活動廣場、中心花園、休閑步道、疊泉綠地營造詩意空間；⊙精雕細(xì)琢景觀小徑，造型別致燈柱、圍欄、活潑裝點生活空間；⊙室內(nèi)外兩種泊車系統(tǒng)，方便居民出行和生活；⊙家庭配置對講系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)接口，令居民生活愈加安全、舒適；6、建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)：異行框架結(jié)構(gòu)裝飾：外面墻：面磚窗戶：彩鋁室內(nèi)頂棚：麻刀灰毛坯頂棚室內(nèi)地面：水泥沙漿壓槽室內(nèi)墻面：毛坯處理廚房：預(yù)留上下水管道衛(wèi)生間：預(yù)留上下水管道陽臺：封閉陽臺采取彩鋁封閉，不封陽臺為鐵藝欄桿防護7、設(shè)備單元門：電子對講防盜門入戶門：防盜門8、配套上下水系統(tǒng)：多層采取直供水系統(tǒng)，小高層加壓泵送供水水表：40A表煤氣：管道統(tǒng)一入戶多媒體：電話、有線電視、電信寬帶統(tǒng)一入戶空調(diào)安裝：預(yù)留管道孔9、銷售情況從今年5月份出來小高層，先以均價2400多元/㎡起步，現(xiàn)以賣到了起價為2400元/㎡，均價為2580元/㎡，最高價為2800元/㎡，層差價達(dá)50元/㎡，共88套現(xiàn)只剩20套，面積多為140平米房子。10、點評分析型特點是大開間舒適居室中心，餐廳廚房一體設(shè)計，廚衛(wèi)相臨設(shè)計，方便布線。主臥和觀景大陽臺相連，用戶可盡情享用小區(qū)美景。此戶型只在每棟樓兩邊各有一套，在房東或西側(cè)面設(shè)有飄窗，此飄窗和客廳餐廳相連，更增加了室內(nèi)通風(fēng)采光效果，兩臥室均朝南，很好居家生活效果。另外，此戶型面積不大，各房功效均充足利用；（2）、101.61㎡(三室兩廳一衛(wèi))為好銷戶型,銷售率和預(yù)定率達(dá)成96.6%,此戶型面積比87.49㎡多一朝北次臥,居室內(nèi)房間利用率也很高,其它設(shè)置和87.49㎡相同；（3）、145㎡(三室兩廳兩衛(wèi))為難銷戶型,其開間較窄,三間臥室門戶對開,私密性不好,尤其是兩次臥朝北和東,相嵌在一起浪費了臥室面積,布局不適合家庭居住,衛(wèi)生間設(shè)計遠(yuǎn)離臥室,不符合起臥要求。中興·西湖花園1、地理位置項目在雙七路邊，瑤海公園東側(cè)，緊鄰東湖山莊、歐尚香江國際佳元和生態(tài)公園也只是信步可達(dá)。2、企業(yè)組合開發(fā)商/合肥西湖房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任企業(yè)；整合推廣/杭州中興房地產(chǎn)策劃機構(gòu)；計劃設(shè)計/浙江省工業(yè)設(shè)計研究院；廣告推廣/藍(lán)獅品牌策劃顧問。3、具體產(chǎn)品分析項目共28幢住宅，是以多層為主以小高層、高層為輔計劃小區(qū)。4、價格分析項目11月9日開始選房，以均價2618元/平米推出138套住宅，戶型以80多為主。5、宣傳方法廣告訴求點：西湖畫卷詩意生活⊙獨享靈性空間感受西湖文化銀全部苑1、地理位置項目在合肥市新站試驗開發(fā)區(qū)，東依張洼路，南臨臨泉路。新建臨泉路和潛山路、望江路、銅陵路組成了合肥市一環(huán)線和二環(huán)線之間又一塊速通道——中環(huán)線，為住戶出行提供了便捷交通，距四牌樓僅3公里旅程，是新站試驗開發(fā)區(qū)內(nèi)又一宜人家居。2、企業(yè)組合開發(fā)商/合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)/合肥市安瑞房地產(chǎn)開發(fā)；物業(yè)企業(yè)/安徽圓夢石油物業(yè)管理；營銷企業(yè)/合肥市銀開房產(chǎn)銷售。3、具體產(chǎn)品分析小區(qū)共6幢多層住宅，830套住宅，戶型面積以98平米至104平米為主力戶型，兼有85、94、125平米二室二廳、三室二廳戶型。區(qū)內(nèi)設(shè)中心花園，環(huán)境優(yōu)美，計劃以中小戶型為主，兼有約層戶型，建筑高度為六層。外墻為高級外墻乳膠漆，屋面高級波形瓦，外門窗高級塑鋼門窗，單元門為樓宇對講系統(tǒng)（可選可視），配有管道煤氣或管道天然氣、有限電視、電子周圍防范系統(tǒng)。4、銷售情況從現(xiàn)行銷售情況來看已銷售了90%，銷售尾盤，均價在2580元/平米左右，剩下也只有稍大些戶型，如：部分三四層104平米、125平米和部分140平米復(fù)式層標(biāo)準(zhǔn)層價格為2300多元/平米，躍層為1550元/平米。5、項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：⊙項目在二環(huán)路臨界，緊依張洼路，伴隨未來城市快速發(fā)展，這一帶將成為集商業(yè)、居家好地方；⊙從合肥整體來看，多層住宅越來越少了，加之項目本身戶型小，必將迎合市場需求；劣勢：⊙從規(guī)模來講，項目檔次較低，無任何宣傳，也無本身品位，從營銷手段來講，無任何沖擊力；⊙項目鄰接臨泉路還為開通，這給購置者購置帶來一定顧慮；迎賓小區(qū)在本項目標(biāo)左邊，是早期開發(fā)而且早已入住樓盤，占地7畝，有4棟多層組成。小區(qū)內(nèi)二手房均價在2400元/㎡左右，沿張洼路門面40㎡單層月租在1000元左右，經(jīng)營范圍有酒家、日雜、門診、攝影等小生意。項目分析（一）、項目概況項目在張洼路和高塘路交匯處，緊鄰火車道，毗鄰二環(huán)路，即使占據(jù)較為關(guān)鍵交通要道，仍屬于合肥市偏遠(yuǎn)地帶。臨近張洼路路幅不寬，車流量多，造成道路異常擁擠，周圍多為早些年破舊建筑，居民成份復(fù)雜，綜合素質(zhì)不高，經(jīng)典有待發(fā)展臟亂雜地段。項目為地下兩層、地上二十二層高層建筑，總建筑面積18282㎡。其中一至三層計劃為商場，總建筑面積3192㎡；四至二十二層為住宅，總建筑面積12729㎡；負(fù)二層1008㎡，計劃作為設(shè)備用房及供商場使用庫房；負(fù)一層1218㎡，計劃為架空層，作成車庫及住宅門廳。住宅計劃三個單元，配套設(shè)置三部電梯。其中住宅面積配比以下：序號戶型面積套數(shù)A1二室二廳一衛(wèi)104.37㎡36A2二室二廳二衛(wèi)106.32㎡36B三室二廳二衛(wèi)135.4㎡38累計12730.04㎡110項目周圍配套有工商銀行金融培訓(xùn)學(xué)校、好美家家裝超市、合肥火車站、中鐵四局集團四企業(yè)、迎賓小區(qū)、日之惠超市、天沙沐浴休閑中心、勞動就業(yè)培訓(xùn)中心、永昌百貨、藍(lán)天辦公家俱、耀輝汽車租賃服務(wù)、安徽潤安汽車銷售、瑤海南村、天瑤花園、徽州人家、紅十字會華佗醫(yī)學(xué)門診部、瑤海家俱世界、瑤海公園、瑤海山莊、六十三中、友誼醫(yī)院、生態(tài)公園等。交通較為方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交車經(jīng)過。（二）、項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、項目屬于新站綜合開發(fā)試驗區(qū)，該區(qū)現(xiàn)在是安徽省人流、物流、資金流、信息流關(guān)鍵集散地，合肥現(xiàn)代化大城市現(xiàn)代商貿(mào)中心。整體收入水平在合肥市名列前茅，并于1992年2月被國家建設(shè)部列為全國首家城市綜合開發(fā)試點區(qū)；2、項目在在二環(huán)以內(nèi)，占據(jù)連接市內(nèi)外關(guān)鍵交通要道，臨近離火車站、安徽大市場，地理位置優(yōu)越。3、交通較為方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交車經(jīng)過。4、小區(qū)周圍有工商銀行金融培訓(xùn)學(xué)校、好美家家裝超市、日之惠超市、天沙沐浴休閑中心、勞動就業(yè)培訓(xùn)中心、永昌百貨、藍(lán)天辦公家俱、紅十字會華佗醫(yī)學(xué)門診部、瑤海家俱世界、瑤海公園、瑤海山莊、六十三中、友誼醫(yī)院、生態(tài)公園等，生活配套設(shè)施比較齊全；5、周圍臨近二環(huán)路及臨泉路一帶樓盤眾多且集中緊湊，已基礎(chǔ)形成人口集中居住帶；6、離瑤海公園和生態(tài)公園較近，可步行直達(dá)，兩園內(nèi)良好環(huán)境能夠讓小區(qū)住戶無償享受綠色放松心情；7、項目計劃為二十二層高層建筑，是現(xiàn)在此區(qū)域最高建筑，極有可能成為二環(huán)路邊標(biāo)志性建筑；8、項目規(guī)模較小，總建筑面積18282㎡。其中商業(yè)面積3192㎡；住宅僅110套，且面積適中，便于快速消化。9、張洼路擴建、兩大水庫、森林公園等生態(tài)項目標(biāo)建設(shè)及政府政策吸引，使得項目標(biāo)升值潛力巨大；劣勢：1、項目即使占據(jù)較為關(guān)鍵交通要道，仍屬于合肥市偏遠(yuǎn)地帶。臨近張洼路路幅不寬，車流量多，造成道路異常擁擠，是經(jīng)典有待發(fā)展臟亂雜地段，嚴(yán)重影響了項目形象；2、項目臨近張洼路及二環(huán)路，旁邊就是火車道，來往車輛多，噪音、空氣污染極其嚴(yán)重，環(huán)境質(zhì)量極差，嚴(yán)重干擾了居民日常生活；3、周圍建筑破舊，居民眾多，成份復(fù)雜，整體綜合素質(zhì)不高，嚴(yán)重影響了項目形象；4、周圍生活配套設(shè)施還不夠完善，缺乏大型綜合性商場及休閑娛樂設(shè)施，道路建設(shè)進程緩慢；5、項目周圍環(huán)境配套還不夠豐富，只有簡單多個居民生活去處，故還有待發(fā)展；6、區(qū)域內(nèi)舊廠房較多，舊工業(yè)企業(yè)外遷和資產(chǎn)遺留問題仍然存在；7、產(chǎn)品差是本項目最致命缺點，從本項目現(xiàn)在計劃來看，項目標(biāo)建筑方向是面朝西北，背朝東南，不僅嚴(yán)重違反了中國傳統(tǒng)背北朝南習(xí)慣，而且會使得部分住宅采光不足。同時項目進深比較長，造成戶型空間布局不合理。8、合肥市政府提出“西緩、北抑”政策也將會使區(qū)位空間拓展短期內(nèi)受阻。整合：從市場調(diào)研結(jié)果分析，本項目標(biāo)優(yōu)勢和劣勢并存，機會和風(fēng)險同在。所以，唯一措施就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者心愿，整合和項目相關(guān)多種要素，利用智慧，發(fā)明出含有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性產(chǎn)品，以合理市場運作手法，達(dá)成科學(xué)“投入產(chǎn)出比”，追求產(chǎn)品供給——需求完善性，使項目達(dá)成預(yù)期市場期望值。第二部分新生活高度主義一、項目名稱“欲窮千里目，更上一層樓”，因為高所以看得更遠(yuǎn)。高，彰顯一個身份；高，突顯一個氣度；高，代表一個品位；不管在任何一個時代里，高度一直全部是大家追求目標(biāo)；不管在任何一個社圈里，高度一直倍受大家鼎禮膜拜。大家向往它，追尋它，為它付出一生心力，可高度只屬于部分人群，其它人得到只是幻想。試想一下，站在城市之巔，看風(fēng)起云涌，看滄桑變幻，無限繁榮盡收眼底，那種感覺，是何等尊崇，何等愜意！綜合本項目標(biāo)特點，我們不難發(fā)覺，二十二層高度在此地段尚無先例，就建筑高度來說項目完全能夠視為此地塊標(biāo)志性建筑。況且項目所處地段張洼路是連接合肥和其它地市交通樞紐，北來車輛進入合肥市區(qū)首先看到肯定是本項目，這無疑加深了項目以后形象力度。同時因為此地段周圍缺乏高層建筑（幫財家園除外），使得本項目標(biāo)視野異常開闊，以后處登高遠(yuǎn)眺，幾乎能夠看到整個合肥市全貌，真可謂城市繁榮盡收眼底！結(jié)合項目特點我們提議將本項目命名為：新恒生·北城印象(取意：作為此地段標(biāo)志性高層建筑，新恒生誕生，將會見證合肥市北區(qū)發(fā)展歷程。所以取名為“北城印象”。)新恒生·起點新城（取意：作為此地段現(xiàn)在最高建筑，我們期望以本項目為起點，帶動此區(qū)域高層建筑發(fā)展。所以取名為“起點新城”。）新恒生·摩高22（取意：從整體來看，合肥市房產(chǎn)呈向高層發(fā)展趨勢，本項目為22層高層建筑，恰好符合了房產(chǎn)時尚。取名為“摩高22”現(xiàn)有應(yīng)證時尚現(xiàn)代感，又點出了本項目標(biāo)層數(shù)。）新恒生·瞰全部／新恒生·登云閣（顧名思義此兩種方案也是由項目標(biāo)高度而得來。）二、項目總體定位此地段是什么樣地段？此地段需要什么樣樓盤？以前期市場分析中，不難看出，項目雖屬于新站開發(fā)區(qū)，但該地段能夠說是現(xiàn)在新站區(qū)環(huán)境最差地方，有待深入開發(fā)。項目周圍即使新建不少樓盤，但總體來看仍然沒有標(biāo)志性、象征性樓盤。定位標(biāo)準(zhǔn)：適應(yīng)市場、發(fā)明差異性定

位：此區(qū)域標(biāo)志性商住樓三、產(chǎn)品——目標(biāo)用戶造什么產(chǎn)品？賣給誰？產(chǎn)品決定樓盤定位→樓盤定位決定購置力→購置力決定購置人群→購置人群決定推廣對象→推廣對象決定推廣專題→推廣專題決定營銷策略→營銷策略最終決定銷售（在產(chǎn)品已經(jīng)基礎(chǔ)定型前提下，我們遵從這么一條推廣步驟）依據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從現(xiàn)在合肥市人口結(jié)構(gòu)、人均收入、房地產(chǎn)價格、消費力資源等原因來看，和本項目標(biāo)規(guī)模及檔次來看，我們將目標(biāo)用戶鎖定為以下人群：1、新站區(qū)商人：合肥市新站開發(fā)區(qū)是合肥市關(guān)鍵商品交易區(qū)，吸引了來自全國各地眼光獨到投資者，工作長久奔波使她們向往一個穩(wěn)定居住地，而在合肥市新站開發(fā)區(qū)內(nèi)本項目將是她們首選目標(biāo)。她們是本項目標(biāo)關(guān)鍵用戶群體之一。2、周圍居民：長久居住于此，對此地段有很強依戀性。厭倦了現(xiàn)在居住環(huán)境，期望更換新住房。本項目標(biāo)推出剛好能夠滿足她們這一需求。她們也將是本項目標(biāo)關(guān)鍵用戶群之一。3、投資者：本項目標(biāo)潛力地段優(yōu)勢，一樣吸引了不少房產(chǎn)投資者，她們看中了該區(qū)域升值趨勢，想要利用手中閑散資金完成“錢生錢”夢想。她們是本項目標(biāo)輔助用戶群。四、產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲定一個什么形象，而是順應(yīng)消費趨勢、消費心理、消費追求、向往，在消費者“心里”定位。在消費者心里樹立起產(chǎn)品形象，讓消費者喜愛、認(rèn)同并接收。我們認(rèn)為生活方法是和其它產(chǎn)品相區(qū)分關(guān)鍵手段，產(chǎn)品個性包裝則是我們工作中關(guān)鍵，實踐證實只有產(chǎn)品和廣告策劃同時進行才能在日益猛烈房地產(chǎn)競爭中立于不敗之地。最大程度上發(fā)明本項目生活方法差異化特點，便是此項目形象定位依據(jù)。

定位標(biāo)準(zhǔn)：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值定位：為我們生活喝彩五、延伸——產(chǎn)品品牌和開發(fā)商形象（—）產(chǎn)品品牌延伸產(chǎn)品包含售前服務(wù)及售后服務(wù)，以表現(xiàn)開發(fā)商品牌及產(chǎn)品品牌。經(jīng)過良好服務(wù)，使消費者在體會到“物超所值”基礎(chǔ)上，更體會到“上帝”滋味，并把這種體會變成傳輸，使開發(fā)商及產(chǎn)品品牌經(jīng)過本項目標(biāo)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理過程而達(dá)成“著名度、美譽度、社會認(rèn)知度”提升，從而為以后再開發(fā)項目提供“無形資產(chǎn)”，然后再使無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成有形資產(chǎn)。

1、購置之前產(chǎn)品個性，附加值對消費心理影響原因

經(jīng)過產(chǎn)品包裝如圍墻、售樓處等，來提升消費者在購置前對產(chǎn)品附加值認(rèn)同感，起到刺激消費欲望，并產(chǎn)生購置行為作用。

所以，一定要有好包裝，使消費者不僅體會到產(chǎn)品功效實惠，更體會到產(chǎn)品個性概念帶來心理滿足感。

2、使用過程中產(chǎn)品附加值對消費心理影響原因

使用過程是指消費者在購置了產(chǎn)品以后，入伙時或入伙以后，業(yè)主真實看到小區(qū)、自己入住單位和良好售后服務(wù)（物業(yè)管理）時，對業(yè)主心理附加值提升。（二）開發(fā)商形象房地產(chǎn)企業(yè)要取得連續(xù)發(fā)展，就必需完善和強化企業(yè)品牌經(jīng)營戰(zhàn)略，關(guān)鍵抓好質(zhì)量、服務(wù)、科技進步和企業(yè)管理，從根本上提升住宅產(chǎn)品質(zhì)量水平。房地產(chǎn)業(yè)整合是一個趨勢，包含資源整合、品牌整合和產(chǎn)業(yè)間嫁接。開發(fā)商形象是消費者選擇一個產(chǎn)品關(guān)鍵依據(jù)，所以一個良好開發(fā)商形象是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)追求目標(biāo)之一，而這一目標(biāo)正是在開發(fā)銷售過程中建立和完善起來。開發(fā)產(chǎn)品延續(xù)是物管表現(xiàn)，在本案物管選擇上，要順應(yīng)時代發(fā)展趨勢，引進著名物業(yè)管理企業(yè)對本案進行管理。這么既能夠最大程度延續(xù)開發(fā)商良好品牌形象，又有利于以后開發(fā)商品牌建立。因為本項目本身規(guī)模和戶型缺點，使項目在產(chǎn)品品牌塑造上含有相當(dāng)大難度，而且，銷售周期短、平、快對品牌形象打造也有很大影響。第三部分為我們生活喝彩家，是屬于自己，它應(yīng)該是溫馨，那些被鋼筋混凝土緊緊包圍著冷漠所在，不是我們家！我們家，應(yīng)該是當(dāng)你身心疲憊時想著回去，和你有著千絲萬縷關(guān)系，讓你朝思慕想，讓你深深沉醉！冬天，這里吹過春天風(fēng)；春天，這里綻放花笑容我們設(shè)計應(yīng)該是溫馨家，而不是冰涼房子！在眼下千篇一律房地產(chǎn)市場中，怎樣營造我們本身獨具特色環(huán)境，將是我們能否占領(lǐng)市場第一步。一、項目計劃提議本項目地處北二環(huán)旁，在張洼路和高塘路交匯處，在整個合肥市計劃布局中屬于較偏位置，雖有部分著名度，但美譽度不夠。張洼路道路擁擠，人群混雜，整體給人感覺就是臟、亂、差，高塘路又還未成型，即使離瑤海公園和生態(tài)公園較近，但周圍仍缺乏象樣環(huán)境綠化，待到計劃完成需要一定時間過程。項目總建筑面積約18282㎡，占地面積僅2902㎡（約4.35畝），容積率高達(dá)6.30，從項目規(guī)模來講，生活配套設(shè)施及環(huán)境綠化等根本無法建設(shè)，怎樣在最小空間內(nèi)，營造溫馨居家氣氛，將是我們需要處理問題?？傮w思緒給愛一個家，讓家充滿愛。

計劃標(biāo)準(zhǔn)圍繞市場、立足本身。計劃特點依據(jù)市場定位思緒，立足于項目本身，同時兼顧小區(qū)業(yè)主實際情況。關(guān)鍵配套：入口處——個性由此升華在小區(qū)入口處做一排個性落地雕塑，門廳色彩激情洋溢，做到獨具匠心，并能讓人回家感覺而生。車位——一個卸下疲憊港灣鑒于騎車一族居多，所以自行車位設(shè)置宜多，同時考慮到也有少許用戶可能擁有或立即擁有私家車，能夠合適設(shè)置部分機動車位。對于自行車位和機動車位計劃恰好契合了市場特點和要求，凸顯了小區(qū)高品質(zhì)，表現(xiàn)了小區(qū)配套完善性。物管——產(chǎn)品開發(fā)延續(xù)物管是產(chǎn)品開發(fā)延續(xù)，物管選擇要順應(yīng)時代發(fā)展趨勢，這么既能夠最大程度延續(xù)開發(fā)商良好品牌形象，又有利于以后開發(fā)商品牌建立。物管用房設(shè)置表現(xiàn)了樓盤品質(zhì)和開發(fā)商追求。環(huán)境——激情洋溢暢想項目受局限已無綠地可言，不如在外立面做些文章，這么不僅能夠取得良好視覺效果，又節(jié)省了成本。商業(yè)用房——一切為了業(yè)主方便因為商業(yè)用房計劃面積不大，且在當(dāng)?shù)貨]有形成良好配套及人氣情況下，提議商業(yè)用房關(guān)鍵圍繞居民生活實際情況和需求方便，比如部分便民超市、診所、餐飲行業(yè)、娛樂行業(yè)等。形式產(chǎn)品

1、綠化特點是：入口處及門廳兩側(cè)每寸空間把綠化率做到最大。

2、戶型特點是：要講究小巧和實用性，集居住、娛樂、休閑于一體。

3、交通組織：要充足考慮到交通方便性及安全性。

4、智能化配套系統(tǒng)：（選擇）

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防盜報警系統(tǒng)

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防火報警系統(tǒng)

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出入口管理系統(tǒng)

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通訊自動化系統(tǒng)

二、商業(yè)部分提議以后區(qū)域大環(huán)境來看，位置較為偏僻，生活配套不夠完善，道路建設(shè)進程緩慢，政府“西緩、北抑”政策將會使區(qū)位空間拓展短期內(nèi)受阻，這或多或少影響著本項目標(biāo)商業(yè)前景。而且，公共服務(wù)設(shè)施不健全，舊區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)外遷和資產(chǎn)遺留問題仍然存在。經(jīng)過前期調(diào)查分析，在此區(qū)域現(xiàn)在還沒有較大規(guī)模綜合性商場存在，即使項目現(xiàn)在現(xiàn)實狀況極難令投資者看好，其經(jīng)濟承受力和投資回報率全部會令人有所遲疑。但新站開發(fā)區(qū)畢竟是政府支持區(qū)域，而且區(qū)域內(nèi)大部分區(qū)域全部已進行了計劃建設(shè)，此地段改造是早晚事，同時此區(qū)域眾多住宅小區(qū)及大量人流資源也為項目商業(yè)部分發(fā)展聚集了巨大商業(yè)資源，伴隨新站區(qū)尤其是此地段深入發(fā)展，項目仍擁有巨大商業(yè)升值潛力。因為項目周圍生活配套設(shè)施不多，本項目標(biāo)商鋪要想達(dá)成理想經(jīng)營效果，就需要以后區(qū)域居民生活便利等方面著手，同時區(qū)分于周圍小門面經(jīng)營模式并提升商業(yè)檔次?？紤]到項目商業(yè)部分發(fā)展前景，同時兼顧到商鋪經(jīng)濟性、實用性及消費者承受能力，特提出以下提議：1、商鋪為三層連體經(jīng)營，由開發(fā)商統(tǒng)一計劃管理，并給商場進行綜合性功效定位。

考慮到項目周圍人群廣泛性，提議充足周圍居民資源，將項目標(biāo)商業(yè)部分建成面對一般居民便民性商場，以日常生活消費品為主，并輔帶經(jīng)營其它注如服裝、家電類產(chǎn)品或經(jīng)營部分特色快餐等。具體操作時應(yīng)綜合考慮項目工程進度，開發(fā)商品牌及回籠資金，降低投資成本風(fēng)險等原因，統(tǒng)一進行綜合性功效計劃，擴大招商范圍，達(dá)成銷售目標(biāo)。

2、將本項目標(biāo)商鋪部分設(shè)為產(chǎn)權(quán)式商鋪，分割出售。即由用戶投資，開發(fā)商邀請著名管理企業(yè)對商場進行統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理。此種方法不管對開發(fā)商和用戶而言風(fēng)險相對較小，可行性較高。用戶享受商鋪全部權(quán)，開發(fā)商享受商鋪經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)。用戶享受收益以投資回報率形式表現(xiàn)，可將年限設(shè)為十年，用戶享受投資回報率根據(jù)8%-15%逐年提升，十年后用戶所投資資金能夠經(jīng)過開發(fā)商給投資回報率全部還清，而用戶此時仍然享受商鋪全部權(quán)。此種方法分化了投資風(fēng)險，同時避免了以后商場管理混亂，便于統(tǒng)一管理，贏利大，風(fēng)險小。采取此種方法無須進行整層銷售，可將商鋪分割開來，一一銷售。這么以來因為商鋪可選性大，而且面積相對較小，總投資額相對較低，對用戶來說投資少，風(fēng)險小，利潤大，無疑擴大了目標(biāo)用戶群體范圍，大大降低了銷售難度。注：此種方法最大困難就是開發(fā)商在當(dāng)?shù)刂炔桓撸放朴绊懥Σ粔?，即使產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險小，利潤大，但用戶仍擔(dān)心以開發(fā)商現(xiàn)有實力能否讓商鋪贏利，所以怎樣讓用戶認(rèn)同此項目是我們工作中心。提議在采取此種方法時，首先要對商鋪整體進行統(tǒng)一計劃設(shè)計，請著名管理企業(yè)進行統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理。在銷售早期可邀請強勢品牌入駐，以增加商鋪人氣，帶動商鋪銷售。在宣傳方法上要抓緊產(chǎn)品賣點，尤其針對用戶最關(guān)心利益點進行煽動性、誘導(dǎo)性說服，再加以具體化數(shù)字進行宣傳。3、在具體計劃過程中，提議將底層挑高5.1米，以利于形成豪放大氣風(fēng)格；同時為了形成項目標(biāo)品牌優(yōu)勢可考慮引進一個大型超市如：蘇果超市等。在各層功效劃分上提議：一樓經(jīng)營日常生活用具，二樓經(jīng)營部分特色快餐，三樓經(jīng)營女士及兒童用具，而且以低價便捷方法一舉占領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌?。第四部分常勝銷售秘訣將產(chǎn)品推向市場最關(guān)鍵一個步驟就是銷售，它直接關(guān)系到開發(fā)商利益。我們銷售策略一定要以遵照市場規(guī)律為前提，充足利用項目本身特點，找出最合理銷售方法，達(dá)成立即銷售目標(biāo)。一、銷售目標(biāo)任何銷售全部是以取得利益為目標(biāo)，我們銷售目標(biāo)就是：在確保工程資金用量前提下，在既定時間內(nèi)完成銷售任務(wù)，實現(xiàn)收益最大化。二、銷售策略（一）價格策略價值取向◆過低銷售價格是以低利潤為代價；◆過高銷售價格是以高風(fēng)險為代價。我們定價準(zhǔn)則是：向利潤極限挑戰(zhàn)；確保開發(fā)商利潤最大化；在嚴(yán)格調(diào)研基礎(chǔ)上，以市場實際情況為準(zhǔn)則，實事求是；能夠控制風(fēng)險；力圖均衡市場、供方、求方三者利益；平衡銷售周期和售價關(guān)系。房地產(chǎn)價格是由地價、工程造價，多種稅費、資金利息、銷售費用和開發(fā)商期望利潤等原因組成?；A(chǔ)成本加開發(fā)商利潤組成基礎(chǔ)價，通常市場定價標(biāo)準(zhǔn)由三個價值取向組成。

1、

市場價值取向：需要考慮相同片區(qū)、相同物業(yè)、采取比較手段來確定。

2、

成本價值取向：項目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤。

3、消費者心理價值取向：該區(qū)域位置物業(yè)在消費者心里“功效價格比”。

當(dāng)然，除考慮價值取向原因外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格原因也是項目整體所包含多個可變原因之一。

以上原因統(tǒng)籌考慮決定了價格定位原因，組成了價格定位可行性基礎(chǔ)。價格形成方法選擇對產(chǎn)品而言，在一定面積范圍內(nèi)，總價決定用戶群區(qū)隔，而單價卻直接影響消費心理。所以，對項目價格定位安全性進行分析，制訂本項目標(biāo)基礎(chǔ)價位。在基礎(chǔ)價位基礎(chǔ)上，追求差異性產(chǎn)品附加值。追求產(chǎn)品高附加值會造成成本增加，但價格可隨之有所上升。房地產(chǎn)價格形成方法通常有三種，分別為成本導(dǎo)向法、消費者導(dǎo)向法和市場比較法，在這里我們綜合利用三種方法，關(guān)鍵使用市場比較法得出本項目標(biāo)價格。定價思緒就現(xiàn)在來說，本項目雖處商業(yè)成熟新站開發(fā)區(qū)，但此地段仍屬于新站開發(fā)區(qū)未開發(fā)地段，相對市區(qū)仍是偏遠(yuǎn)地帶，臨近張洼路路幅不寬，車流量多，造成道路異常擁擠，是經(jīng)典有待發(fā)展臟亂雜地段，嚴(yán)重影響了項目形象；項目旁邊就是火車道，來往車輛多，噪音、空氣污染極其嚴(yán)重，環(huán)境質(zhì)量極差，嚴(yán)重干擾了居民日常生活；周圍環(huán)境氣氛極差。即使計劃拓寬張洼路，但還未有明確日期。這對本項目標(biāo)商鋪及住宅價格拉升均會造成硬傷。據(jù)市調(diào)結(jié)果顯示，此地段在售及將售樓盤較多，給本項目帶來了極大競爭壓力。所以在入市價格設(shè)定上，不宜偏高，要結(jié)合預(yù)定工作結(jié)果，采取兩極定價低開高走方法，給人造成一個價格適中，升值快速印象。價格形成(和競爭項目均價比較)（單位為：元/㎡）住宅價格分析：項目交通配套計劃品質(zhì)物管時間價格本項目價格幫財家園1.111.051.1510.9527002591香江國際0.91.11.11.150.950.9525002470東湖山莊0.851.11.11.150.90.926002600徽州人家0.91.051.051.150.80.825902656注：[本項目標(biāo)準(zhǔn)定價值為“1”，其它項目分?jǐn)?shù)為和我項目比較結(jié)果，取其平均值為2580元/㎡，所以：初步定本項目住宅均價為2580元/㎡。商鋪價格分析：⑴周圍單層門面40㎡月租金約1000元，投資回報率根據(jù)0.8%計算，則門面售價為3750元/㎡。；⑵項目周圍商業(yè)部分較少，按市場比較方法只能和周圍門面比較；⑶房地產(chǎn)住宅商鋪定價通常以按住宅對應(yīng)倍率（1.55倍）結(jié)合市場比較法形成，（本項目住宅）2580元/㎡×1.55=（本項目商鋪價格）3999元/㎡,（3750+3999）/2=3874.5元/㎡。⑷因為本項目入市仍需一段時間,存在一定升值原因,綜上：本項目標(biāo)商鋪提議均價應(yīng)在3888元/㎡左右。以上價格有待依靠市場最終確定。價格策略⑴總體價格策略“低開高走”低開高走是房地產(chǎn)營銷過程中通常使用營銷價格手法，也只有用此總體方法才能表現(xiàn)項目銷售火爆現(xiàn)象。同時也是符合中國人購房心態(tài)一個方法，“低開高走”，即“低價入市，漲幅高價”。⑵階段性價格策略3——3——2——230%低于市場價格，帶感人氣，快速銷售，形成產(chǎn)品熱銷局面30%平于市場價格，穩(wěn)定投資成本20%高于市場價格，發(fā)明利潤20%高價出售，保留資產(chǎn)或造就著名度⑶價格促銷策略價格促銷策略利用，重在不要顯著讓人看出是樓盤降價，這就講究價格促銷手段變通和靈活利用，如開盤促銷使用VIP卡選號，和著名室內(nèi)設(shè)計企業(yè)聯(lián)盟促銷等等。價格提議1、起價：2530元/平米。[依據(jù)房地產(chǎn)定價常規(guī)：起價經(jīng)過2個月消化就能成為均價，而兩個月價格漲幅通常是按均價(1+0.02)增加],由此起價為2530元/平米。2、最高價：3000元/平米因為高層通常第10層靠近均價，每層差價按20元計算，再加上達(dá)成多層層數(shù)及小高層層數(shù)時跳躍性加價（通常50-100元左右），2580+20×11+100+100，最終達(dá)成3000元/平米。3、價格漲幅度：(1+0.02)每個月漲當(dāng)月均價2個百分點。4、對不一樣樓層、位置、景觀、戶型住宅，采取不一樣價格，把價差拉大，這么能夠利用樓層、位置、景觀戶型很好住宅拉升售價賺取利潤，而對沿街和相對差一點住宅，盡可能把價位拉低，給消費者造成價格上吸引力，以聚集人氣。要做到低低得讓人心動，高高得有理。具體標(biāo)價表待后期項目需求擬訂。（二）服務(wù)策略為了方便更多購房者購房，提議開發(fā)商最少確定兩個貸款銀行。因為現(xiàn)在國家正在經(jīng)過金融手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，以期望抑制炒房行為。所以銀行對購房者貸款條件也相對收緊。另外銀行已開始實施依據(jù)開發(fā)商規(guī)模對每個月放款額度進行限制政策。假如開發(fā)商把“雞蛋”放在一個籃子里，將會造成開發(fā)商資金鏈?zhǔn)茏璎F(xiàn)象。三、銷售方法1、將住宅以單元為單位分兩期向市場推出，將戶型比較差，面積比較大，樓層、位置、景觀不好比較難賣戶型先行推出，相對很好房源后期推出，在價格上采取低開高走策略，同時進行車庫及車位銷售，以確保樓盤順利去化。2、在住宅部分銷售超出50%時，適時推出商鋪。（可依據(jù)市場需求及改變進行推出時間調(diào)整。）四、銷售步驟1、取得預(yù)售證前二個月，經(jīng)過多渠道立體宣傳活動，達(dá)成讓消費市場充足知曉并關(guān)注目標(biāo)。經(jīng)過循序而有效地吸引目標(biāo)用戶群注意，使其在短時間內(nèi)對本項目產(chǎn)品有初步認(rèn)識并產(chǎn)生愛好，形成關(guān)注和產(chǎn)生購置意愿。該階段須進行工作內(nèi)容（須開發(fā)商配合共同完成）A、圍墻廣告完成B、宣傳單張完成C、路牌廣告位或條幅制作完成D、模型制作完成E、全部銷售資料準(zhǔn)備F、售樓部建成并裝修G、展板完成H、認(rèn)購書、收據(jù)及步驟確定I、確定按揭銀行J、確定工程進度排期2）A、售樓處裝修部署完成，模型進場B、人員進駐售樓處C、現(xiàn)場氣氛部署完成D、預(yù)售證OK，報紙工商廣告稿設(shè)計完成并確定E、樓書設(shè)計制作完成F、全部銷售資料及優(yōu)惠方法確定2、取得預(yù)售證前30天，在前面工作基礎(chǔ)上，深入明晰并提起目標(biāo)用戶群關(guān)注，并使之?dāng)U大。為形成有效需求面奠定堅實基礎(chǔ)，在此階段推出部分住宅，進行市場摸底，聚集人氣。經(jīng)過預(yù)定方法摸準(zhǔn)市場脈搏，為確定合理開盤售價，提供市場依據(jù)。為下階段引爆貯備，蓄積強大能量。附：內(nèi)部認(rèn)購（預(yù)定）方法a、內(nèi)部認(rèn)購前進行一系列廣告宣傳，以爭取更多看房人流，確保現(xiàn)場人氣鼎盛。b、內(nèi)部認(rèn)購時不定價格，只告訴用戶大約價格及范圍，以吸引更多人下定金，從而檢驗市場反應(yīng)到底怎樣。下定人多，最終開盤價就走上限；人少就走下限，并立即調(diào)整開盤時促銷策略。c、為了形成搶購氣氛并以此影響尚在猶豫潛在用戶，制造轟動，促進購置，計劃采取排隊認(rèn)購方法，先領(lǐng)號后選房。3、在充足形成有效需求和消費群含有較強心理期待基礎(chǔ)上。取得預(yù)售證即進行有效引爆（正式銷售），形成熱賣搶購局面，以實現(xiàn)即定業(yè)績。（該階段工作及其后面銷售、推廣工作均須依靠于對預(yù)定工作結(jié)果專業(yè)評定和分析來確定，是項目銷售程序中重中之重。）4、依據(jù)首輪銷售情況，正確分析把握購房者心理，在延伸保持市場溫度基礎(chǔ)上，適時對部分樓層戶型售價進行調(diào)整，充足拉伸消費者接收底線，為二期住宅推出進行鋪墊。并適時推出二期住宅及對部分商鋪進行預(yù)定。5、依據(jù)一期住宅銷售情況，并經(jīng)過一系列宣傳推廣活動和充足利用前期已聚集人氣，適時調(diào)整并拉升房價，以達(dá)成實現(xiàn)收益最大目標(biāo)。五、銷售進度項目總銷售周期：取得預(yù)售許可證起全方面交付使用后30天左右。1、單體至第十層后10天完成該進度量可供銷售總面積30%。2、單體封頂后10天完成封頂量可供銷售總面積60%。3、全方面交付使用后1個月內(nèi)完成可供銷售總面積98%。第五部分關(guān)注新恒生分享新生活推廣專題項目標(biāo)推廣專題一定要符合市場特點、有別于競爭對手特點及突出項目本身特點。因為本項目定位為此區(qū)域中高級商住樓，而現(xiàn)在此區(qū)域在售或立即推出樓盤不在少數(shù)，本項目在項目規(guī)模、建筑景觀設(shè)計、配套設(shè)施及環(huán)境方面并沒有顯著優(yōu)勢，所以我們要在地理位置、人氣指數(shù)方面下工夫，充足挖掘本項目標(biāo)亮點盡可能提升本項目標(biāo)形象、地位，在考察了眾多競爭對手及項目本身特點以后，我們將本項目標(biāo)推廣專題定為：“新生活高度主義”備用專題：“新生活需要高度”“有高度，更有氣度”二、推廣關(guān)鍵1、項目在在二環(huán)以內(nèi)，占據(jù)連接市內(nèi)外關(guān)鍵交通要道，臨近離火車站、安徽大市場，地理位置優(yōu)越。交通較為方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交車經(jīng)過。2、小區(qū)周圍有工商銀行金融培訓(xùn)學(xué)校、好美家家裝超市、日之惠超市、天沙沐浴休閑中心、勞動就業(yè)培訓(xùn)中心、永昌百貨、藍(lán)天辦公家俱、紅十字會華佗醫(yī)學(xué)門診部、瑤海家俱世界、瑤海公園、瑤海山莊、六十三中、友誼醫(yī)院、生態(tài)公園等，生活配套設(shè)施比較齊全。周圍臨近二環(huán)路及臨泉路一帶樓盤眾多且集中緊湊，已基礎(chǔ)形成人口集中居住帶，人氣比較足；3、離瑤海公園和生態(tài)公園較近，可步行直達(dá)，兩園內(nèi)良好環(huán)境能夠讓小區(qū)住戶無償享受綠色放松心情；4、項目計劃為二十二層高層建筑，是現(xiàn)在此區(qū)域最高建筑，將成為二環(huán)路邊標(biāo)志性建筑；5、張洼路擴建、兩大水庫、森林公園等生態(tài)項目標(biāo)建設(shè)及政府政策吸引，使得項目標(biāo)升值潛力巨大；………………三、推廣目標(biāo)1、推出前階段：建立項目著名度、建立項目總體形象、造就口碑、發(fā)明品牌價值、營造迫切心理。2、推出階段：深化項目著名度、突出總體形象、發(fā)明轟動效應(yīng)、促進銷售。3、推出后分期推廣：保持項目著名度、加深項目形象、建立名牌概念、確立口碑、促進銷售并形成良性循環(huán)。四、項目推廣費用1、推廣費用投放百分比按銷售額0.8%提??；2、費用分配；A、媒體廣告、促銷活動占85%B、基礎(chǔ)資料及其它費用占15%：具體依據(jù)實際銷售情況及合肥房地產(chǎn)市場動態(tài)作出合理廣告投放頻次調(diào)整，以確保媒體廣告投放總費用控制在銷售額0.8%以內(nèi)。五、項目推廣周期我們工作以預(yù)售許可證取得為中心，結(jié)合項目標(biāo)進度，分引導(dǎo)期、住宅內(nèi)部認(rèn)購期、住宅開盤期強銷期、商鋪公開期、持銷期、清盤期六個階段進行推廣。項目推廣周期：從引導(dǎo)期起至全方面交付使用后30天左右。六、具體推廣計劃(一)引導(dǎo)期此階段是要確保我們基礎(chǔ)工作順利完成，而且一定要使現(xiàn)場部署、周圍氣氛營造符合這一專題，給立即進入售樓部目標(biāo)用戶以全新第一印象。內(nèi)容：個案組織人員確定案場銷售道具制作售樓部現(xiàn)場部署圍墻廣告確定媒體選擇：戶外巷口指示牌、報紙廣告、DM宣傳單推廣內(nèi)容（備選）：尋求北城印象，尋求新恒生新恒生·北城印象，給心靈一個回家方向…………….(二)、住宅內(nèi)部認(rèn)購期經(jīng)過前期引導(dǎo)，本項目在用戶中