投資建議書A模板

投資建議書序言在投資一個項目之前，投資決議必不可少。而作出一個投資決議需要處理兩個方面問題：一個是為何要投資問題，另一個是怎樣投資問題。從投資政策依據(jù)、行業(yè)依據(jù)及企業(yè)發(fā)展依據(jù)三個方面能夠回復為何要投資問題；從投資發(fā)展計劃、投資收益估計和分析、投資風險分析三個方面能夠處理怎樣投資問題。對于本項目而言，所涉足房地產(chǎn)行業(yè)，既是充滿暴利行業(yè)，同時也是風險很大行業(yè)。所以，前期投資決議就顯得至關關鍵。概要 投資背景——政策及經(jīng)濟依據(jù)對房地產(chǎn)投資開發(fā)環(huán)境全方面、客觀把握是房地產(chǎn)開發(fā)投資前提條件。武漢市經(jīng)濟連續(xù)穩(wěn)定增加將會在很大程度上促進房地產(chǎn)投資開發(fā)，同時房地產(chǎn)業(yè)相關制度逐步出臺和完善為房地產(chǎn)投資開發(fā)墊平了道路。武漢是一個擁有數(shù)百年歷史和800萬人口大城市，數(shù)度被評為“二十一世紀最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝?。武漢市新經(jīng)濟高速發(fā)展將帶動武漢經(jīng)濟再次騰飛。（一）產(chǎn)業(yè)政策----土地政策6至7月，武漢市相繼出臺了《武漢市土地貯備管理措施》等11個政策法規(guī)文件武漢市成立了土地資產(chǎn)經(jīng)營管理委員會，建立了全新土地資產(chǎn)經(jīng)營模式。武漢市國土資源管理部門加大了土地收購貯備力度和土地市場建設規(guī)范。努力營造公開、公平、規(guī)范投資環(huán)境，使得武漢市土地資產(chǎn)經(jīng)營取得良好開局，據(jù)統(tǒng)計累計實現(xiàn)土地經(jīng)營收入50余億元。武漢市土地等級基準地價取得省國土資源廳、物價局同意，市區(qū)土地定級和基準地價評定結果獲同意經(jīng)過，該結果是武漢市有史以來第一次編制完整土地等級基準地價體系。以土地收購貯備制度為手段，武漢市新一輪舊城成片改造開始開啟，武漢市經(jīng)過投入巨額土地收購貯備資金，逐步加緊了舊城成片改造步伐。武漢市還將推出30余塊累計3100多畝土地集中掛牌交易，并實施每兩個月掛牌交易一次制度。供給土地以舊城區(qū)10片土地為主，包含漢口永清街、新華西路、漢陽南岸嘴、月湖橋片等部分在武漢市很好地段、含有極高商業(yè)價值地塊。

----金融政策新增房貸應該以房地產(chǎn)按揭貸款為主截至底，全國四大國有商業(yè)銀行個人住房貸款余額高達7200多億元。在商業(yè)銀行新增貸款中，房貸仍占很大比重。銀行貸款占房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)資金比率達７５％以上甚至更高。能夠說銀行支持程度對房地產(chǎn)市場發(fā)展前景仍是生死攸關。中國人民銀行宣告，房地產(chǎn)信貸要實現(xiàn)“軟”著陸中國人民銀行于3月20日公布《中國貨幣政策實施匯報》提出：考慮到目前擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增加、住宅業(yè)是新經(jīng)濟增加點等情況，房地產(chǎn)信貸政策應采取“軟著陸”措施。新按揭政策出臺房地產(chǎn)開發(fā)投資量大，建設周期長，市場風險大。對開發(fā)商來說，商品房預售使得開發(fā)商在建設過程中就可取得大部分甚至全部資金，從而減輕借貸壓力，投資快速回籠。假如封殺期房按揭政策出臺，無疑對期房銷售產(chǎn)生相當大影響。此政策假如出臺，將造成開發(fā)資金鏈條斷裂，期房銷售形式將消亡，樓市將進入現(xiàn)房時代。但現(xiàn)在武漢市房地產(chǎn)市場還沒有受到較大影響。多年來房地產(chǎn)貸款種類不停增加，商業(yè)性個人住房貸款、政策性個人住房貸款相繼推出房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款推出大大繁榮了房地產(chǎn)市場。武漢市1996年開始開展個人住房公積金貸款，又擴大貸款范圍和貸款種類。據(jù)統(tǒng)計，本市公積金歸集8億元，同比增加13.2％；發(fā)放8億元，增加27％。商業(yè)貸款總金額達230多億元，同比增加52.31％；個人貸款總余額為94億元，同比增加86.76％。----行業(yè)審批政策從開始，武漢市計劃國土部門以實施依法行政6項制度為關鍵，大力實施行政審批制度改革這六項制度是計劃國土并行審批制度、建設項目批后公告制度、違法建設通報制度、重大建設項目批前聽證制度、行政執(zhí)法行為投訴制度和行政執(zhí)法責任目標管理制度。將原有335個審批步驟精簡到236個，縮短審批時限1/3，取消、降低、調(diào)整和停收6項行政收費。從11月份開始，武漢市建筑工程交易實施“一條龍”服務“一條龍”服務大大降低了辦事程序，提升了效率。----產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)范政策深入力促《相關深入搞活房地產(chǎn)二三級市場政策》年內(nèi)出臺加強房屋安全管理，落實《住宅室內(nèi)裝修裝飾管理要求》全方面推進物業(yè)管理，完善《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條理》（見附表：武漢市出臺房地產(chǎn)政策一覽）（二）武漢市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平----發(fā)展階段回顧階段關鍵特征第一階段（80—90年代）1、在武漢市沒有住宅市場而言2、這個階段后期因為沿海城市先建房地產(chǎn)，而且發(fā)展很快，武漢初有萌芽，當初關鍵是單位提供住房，自建房，福利房第二階段（1991—1993年）1、小平同志南巡講話后，武漢市房地產(chǎn)進入高潮，以住宅小區(qū)開發(fā)為主進入全方面大發(fā)展階段第三階段（1994—1998年）1、武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展速度放慢，關鍵受到政府宏觀影響第四階段（1999—）1、武漢房地產(chǎn)進入新時期，消費者要求越來越高，住房可選擇余地增大，由以前處理住房問題轉向調(diào)整住房環(huán)境，消費者更追求住房舒適些。2、消費者買房愈加看重自然環(huán)境、房屋價格、小區(qū)配套，交通問題、房型類別，尤其關心環(huán)境和房屋價格?，F(xiàn)階段（------）1、郊區(qū)化住宅開發(fā)和舊成改造成熱點2、項目含有“三高”特征：即品質高、樓層高、價格高3、“三外”開發(fā)商、中介機構相繼進入武漢房地產(chǎn)市場----開發(fā)量及銷售量從武漢市房地產(chǎn)開發(fā)量（見附表）來看，施工、完工面積穩(wěn)步增加武漢市房地產(chǎn)施工總面積為1690.12萬平方米，同比增加9.2％；其中，住宅1387.萬平方米，同比增加14.8％，占總面積82.08％，住宅中經(jīng)濟房面積140萬平方米，占總施工面積8.3％。完工總面積為633.17％萬平方米，同比增加3.1％。其中，住宅522.73萬平方米，同比增加4.6％，占總面積82.55％，住宅中經(jīng)濟面積70萬平方米，占總面積11.1％。住宅開發(fā)量比重加大。從銷預售量（見附表）來看，新建商品房銷預售量增幅較大武漢市房地產(chǎn)銷預售面積為759.32萬平方米（其中住宅銷售393.13萬平方米），同比增加17.17％；總銷售額為118.55億元，同比增加26.62％。----產(chǎn)品檔次及規(guī)模高級次樓盤百分比不停提升，房價也呈上升趨勢武漢市房地產(chǎn)市場走向成熟，一批高級次樓盤相繼推出，如麗島花園、萬科四季花城被評為中國名盤。房地產(chǎn)市場價格也從早期均價800元/平米攀升到底2206元/平米。而此房價水平和武漢市城市發(fā)展水平很不相符，這么看來，房價上升空間較大。（附表：武漢市房地產(chǎn)樓盤檔次、代表樓盤及價格一覽表）樓盤規(guī)模加大，走向大盤時代從樓盤規(guī)模來看，早期有新世界康居開發(fā)常青花園、寶安開發(fā)南湖花園城。多年來又出現(xiàn)了部分大規(guī)模樓盤，如百步亭花園、萬科四季花城、名全部花園、F·天下等；一定程度上看，武漢市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了大盤時代。（三）居民住房情況及要求----人均居住面積武漢市城區(qū)人均住宅面積，多年來展現(xiàn)上升趨勢統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從1997年15平方米增加到底22.18平方米，突破了22平米大關。年份19951996199719981999城區(qū)人均居住面積（平方米）7.27.57.88.18.58.89.6510.55----居民購房需求從武漢市城區(qū)人口改變來看，人口數(shù)和家庭數(shù)量逐年增加，但幅度降低據(jù)統(tǒng)計局信息，底武漢市城區(qū)人口為……萬，家庭數(shù)量為……居民購房需求較大，房地產(chǎn)市場購銷兩旺調(diào)查表明，市民購房動機以首次購房自住為主，然后是二次購房，有強烈購房愿望。同時多年來購房按揭政策出臺，提升了居民付款能力，愈加強化了居民購房需求。----十五計劃及小康水平目標“依據(jù)國家住房建設計劃和武漢市住房建設實際情況，確定‘十五’期末武漢市主城區(qū)人均居住面積達成11平米以上，人均建筑面積達成22平米以上”小康水平要求人均一間房（四）居民購房購置力水平----武漢市宏觀經(jīng)濟分析武漢市整年中國生產(chǎn)總值達1493億元，同比增加11.8%武漢市整年固定資產(chǎn)投資570.43億元，同比增加12.2%。其中，房地產(chǎn)投資132.5億元，同比增加14.9%。武漢市完成財政收入196.54億元，比上年增加15.5%，財政收入占GDP比重，由11.1%，提升到11.1%。因為財政收入關鍵來自于稅收，而稅收增加是在企業(yè)效益改善、經(jīng)濟運行質量提升基礎上實現(xiàn)。所以財政收入快速增加，在GDP中百分比提升，說明武漢市經(jīng)濟運行質量有所提升，宏觀經(jīng)濟運行環(huán)境有所改善，國民經(jīng)濟健康穩(wěn)步發(fā)展。（見歷年武漢市GDP表）----居民收入結構性分析城鎮(zhèn)居民收入增加武漢市居民人均中國生產(chǎn)總值（GDP）為元，比上年增加%，職員年平均工資增加%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7820元，增加8.0%；考慮物價下降原因，實際增加8.6%，消費性支出6342.28元，比上年增加4.4%。（見附表）居民生活水平提升城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占消費支出比重）由0.385下降到0.381，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)由0.511下降到0.508。交通通訊支出繼續(xù)保持較快增加。醫(yī)療保健消費迅猛增加，居民本身保健意識增強，“健康是金”觀念越來越深入人心。居住條件深入改善，城區(qū)居民人均居住建筑面積達成22.5平方米，居住質量得到改善。消費結構升級伴隨居民消費水平不停提升，居民消費結構也日趨合理、優(yōu)化。武漢市城鎮(zhèn)居民消費結構由滿足衣、食兩項基礎消費需求逐步轉向其它類消費需求，城鎮(zhèn)居民消費結構快速升級，預示著居民消費心理和消費層次提升會有效推進享受發(fā)展型市場發(fā)展。（見附表）二、投資行業(yè)——行業(yè)依據(jù)（一）武漢市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)實狀況透視武漢市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)實狀況能夠從地產(chǎn)開發(fā)商、消費者、市場格局、市場進入、發(fā)展階段等方面來看。區(qū)域性極強市場地產(chǎn)本身作為一個區(qū)域性較強商品，放在同一個城市勢必減弱，不過在武漢這個特殊城市卻略顯不一樣。因為長江、漢水阻隔而將整個市區(qū)一分為三，而三個城區(qū)因為經(jīng)濟、文化側關鍵不一樣和過橋交通不便等種種原因，形成了城市區(qū)域性極強房地產(chǎn)市場。愛恨交織開發(fā)商多數(shù)外地房地產(chǎn)大鱷做不好武漢地產(chǎn)。低于全國同類城市房價30%---50%優(yōu)勢使得武漢市房地產(chǎn)業(yè)凸現(xiàn)出巨大投資升值潛力和空間。以香港新世界集團、深圳萬科為代表著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團紛紛進軍江城，但結果不盡人意：香港中建集團鎩羽而歸；北京華遠、深圳金地知難而退；天津泰達舉棋不定……武漢本土傳統(tǒng)手法開發(fā)項目占據(jù)市場主動地位而打開市場。當?shù)亻_發(fā)商在成本控制、產(chǎn)品形態(tài)定位、戶型定位、價格控制和市場事務方面熟悉武漢當?shù)匦星?，形成?jīng)營贏利優(yōu)勢。挑剔消費者武漢人含有反應靈敏、易接收新興事物，形成跟風時尚行為特征，在房地產(chǎn)市場集中表現(xiàn)為易被新概念吸引，但不夠忠誠；愛還價，善利用多種理由還價；持幣待購，冷靜面市；懷疑廣告宣傳、新聞說教，但社交群體跟進購置現(xiàn)象嚴重；心理接收價格普遍較低；講究購置中對比價格和現(xiàn)實利益，缺乏投資眼光和長遠利益評定。易準入型房地產(chǎn)市場自1997年以來，武漢市每十二個月市場房地產(chǎn)購置力均維持在300---500萬平方米之間，而在武漢市工商局注冊房地產(chǎn)企業(yè)多達800余家，這么一個并非十分龐大供求市場形成了粥少僧多市場格局。而形成這種市場格局是因為土地成本低、行業(yè)門檻低、市場操作不規(guī)范種種原因所致。市場特征表現(xiàn)為房價短時間內(nèi)難以炒高、房屋品質良莠不齊、購房者對產(chǎn)品缺乏專業(yè)性認識、價格往往成為誤導消費者關鍵原因、正常操作渠道和非正常操作渠道產(chǎn)生成本差異較大、產(chǎn)品服務功效低下，行業(yè)自律行為差。過渡型房地產(chǎn)市場武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景看好，各項環(huán)境條件漸顯成熟，處于過渡和轉型期。關鍵表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場各項法律、法規(guī)日漸完善，但仍有不小法律露洞；房地產(chǎn)消費產(chǎn)品形態(tài)日趨多元化，消費個性化日漸顯著；城區(qū)土地日漸稀少，郊區(qū)土地逐步納入總體開發(fā)計劃控制；房產(chǎn)價格競爭白熱化，房產(chǎn)個性和品質競爭已被市場接納；市民支付能力加強，但消費觀念和承受能力有待加強；驅動市場消費動力由處理住房困難轉移至改善居住條件；二次置業(yè)和個人購房已成市場購房主體；多層住宅發(fā)展到極致，市場肯定有變。經(jīng)過對武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況分析，在做投資決議時應在以下方面明確觀念：武漢人輕易接收新興事物，要求產(chǎn)品定位努力爭取新奇；武漢人對品牌及概念忠誠度低，要求在產(chǎn)品規(guī)模小時要出貨快，在產(chǎn)品量大時應重視產(chǎn)品賣點改變豐富；武漢市房價較低，不宜過高開價，不然輕易產(chǎn)生極強市場阻力；武漢市在未來3-5年內(nèi)仍為過渡型房地產(chǎn)市場，要求產(chǎn)品功效務必努力爭取實用，不宜過分追求品質和功效而造成成本失控；武漢市房地產(chǎn)區(qū)域性消費較強，應注意產(chǎn)品結構多樣化，以期更有利搶奪市場：武漢市場多種仿冒現(xiàn)象嚴重，所以要求由園林風格、建筑風格、產(chǎn)品結構、物業(yè)管理模式所形成產(chǎn)品概念起點高，概念新而大，以使其它項目一時無法克隆，形成項目本身一枝獨秀優(yōu)勢；武漢總體經(jīng)濟水平較低，人均可支配收入僅為7305元/年，支付能力不夠強，應注意單戶面積不能過大。（二）武漢市現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)情況及規(guī)模----房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量及規(guī)模全市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多?，F(xiàn)在武漢市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)875家，其中國家一級資質開發(fā)企業(yè)8家，二級資質開發(fā)企業(yè)105家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本176.93億元。市政府實施放開外資，緊控內(nèi)資方法，外資、外商投資武漢房地產(chǎn)業(yè)比重加大，加速了武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。全市房地產(chǎn)企業(yè)平均經(jīng)營規(guī)模呈增張趨勢。排前10名開發(fā)投資41.94億元，占全市投資量36.35%，同比增加了5.52%，銷（預）售面積近200萬平方米，占全市銷（預）售總量三分之一。排前10位開發(fā)企業(yè)市場份額同進入市場較早香港高達80%百分比相比，差距很大；同中國發(fā)展較快城市相比（市場份額）在40%以上，差距不大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前10名所占市場份額穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模經(jīng)營特點將形成。----武漢市房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)伴隨居民住宅商品化消費理念日益深化、購置商品住宅政策改善和居民生活水平不停提升，大家追求改善居住環(huán)境推進，武漢市市房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)、快速發(fā)展，顯示房地產(chǎn)業(yè)情況景氣指數(shù)保持在較強區(qū)間運行。企業(yè)家信心指數(shù)在六大行業(yè)中居首據(jù)對本市房地產(chǎn)企業(yè)抽樣調(diào)查，本市房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟環(huán)境信心和預期企業(yè)家信心指數(shù)在較強景氣區(qū)間運行，一、二兩季度分別達成145.5點、160.9點，第三季度上升至168.1點，第四季度雖有回落，但仍保持在152．3點景氣水平。連續(xù)四個季度居所調(diào)查六大行業(yè)榜首，表明本市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營形勢總體良好，武漢市房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況良好，整年綜合生產(chǎn)經(jīng)營情況景氣指數(shù)保持在景氣區(qū)間運行。整年四個季度景氣指數(shù)分別達成129.9點、134.8點、146.6點、141.9點，均保持比較景氣狀態(tài)。反應出武漢市房地產(chǎn)企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營情況逐步看好。從企業(yè)景氣指數(shù)看，整年土地開發(fā)面積、新開工面積、房屋完工面積，盈利(虧損)改變等景氣指數(shù)逐步上升，成為拉動“房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)”上揚主原因。從商品房銷售情況看，第四季度預售和現(xiàn)房銷售景氣指數(shù)分別為129.8點和126.7點，顯示房屋銷售情況很好。據(jù)相關統(tǒng)計資料，個人購置住宅已成為本市商品銷售關鍵支撐。武漢市個人購置商品房金額達成66．7億元，占全部商品房銷售額90．0%，比上年增加24.4%。受房屋銷售增加拉動，商品房價格出現(xiàn)回升，在被調(diào)查企業(yè)中有21.9%企業(yè)認為價格看漲，認為持平企業(yè)占73.2%，僅4.9%企業(yè)價格下降，景氣指數(shù)為117.04點。和此同時，貨款回籠情況很好，貨款拖欠景氣指數(shù)為125.2點，比上季度上升9.4點。，武漢市房地產(chǎn)企業(yè)景氣情況良好同時，存在問題關鍵流動資金擔心局面未改變（整年四個季度流動資金景氣指數(shù)分別為78.1點、73.2點、79.5點、73.8點，全部處于不景氣情況，有35.7%企業(yè)認為資金短缺）、勞動力需求呈下降趨勢。這些問題有待研究處理。（三）武漢市房地產(chǎn)房價水平價格作為房地產(chǎn)商品第一屬性，直接關系到銷售者和購置者利益，是商品中最為敏感屬性部分。----武漢地產(chǎn)價格區(qū)間分析武漢住宅檔次及對應價格區(qū)間表（經(jīng)驗歸納）檔次價格區(qū)間代表樓盤低級900~1400元/㎡江宏花園、板橋小區(qū)、鋼全部花園中低級1400~1700元/㎡徐東小區(qū)、兆豐公寓、團結公寓中等1700~元/㎡千禧名苑、秦園居、惠譽花園中高級~2400元/㎡徐東歐洲花園、地龍新新花園、天梨花園、世紀彩城高級2400~2800元/㎡藍灣俊園、名全部花園極品高級2800元/㎡以上城市經(jīng)典、麗島花園、東湖林語、怡景花園武漢市房地產(chǎn)價格指數(shù)（來自《武房指數(shù)》統(tǒng)計數(shù)據(jù)）據(jù)第三季度武房指數(shù)表明，本季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1049.29點，較上季度上漲16.88點；綜合物業(yè)平均價格為3016.78元/平方米，和上季度相比上漲了48.52元/平方米，漲幅為1.63%。住宅價格指數(shù)本季度為1078。31元/平方米，比上季度上漲39.32點,平均價格為2093.65元/平方米,比上季度上升76.43元/平方米,其升幅為3.78%。寫字樓價格指數(shù)本季度為1038.71點,較上季度微漲了3.47點,平均價格為4163.08元/平方米.較上季度漲了13.92元/平方米,漲幅為0.34%。末武漢房地產(chǎn)市場住宅平均價格已經(jīng)達成2206元/平米，整年上漲105元，漲幅為歷年最高。----武漢市經(jīng)濟發(fā)展和住宅價格對接關系房地產(chǎn)各項指數(shù)項目一季度二季度三季度四季度企業(yè)總體景氣指數(shù)110.60123.83122.66119.79房地產(chǎn)業(yè)指數(shù)129.90134.78146.62141.86住宅價格203620612063—住宅指數(shù)1048.251061.051062.481082.37由上述統(tǒng)計結果能夠發(fā)覺：住宅價格改變和經(jīng)濟發(fā)展有著親密關系；多年來，武漢經(jīng)濟連續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，居民平均收入已穩(wěn)步提升，住宅價格隨之逐步上揚；伴隨武漢經(jīng)濟連續(xù)走好，能夠預見住宅價格仍有繼續(xù)上揚機會；----武漢市各類住宅價格和消費人群對接關系住宅檔次住宅價格消費人群特征低級900~1400元/㎡首次置業(yè)者、住房困難戶、低收入人群中低級1400~1700元/㎡工薪階層、小型工商戶、新婚家庭中等1700~元/㎡白領階層、小康家庭、二次置業(yè)人群中高級~2400元/㎡高級白領、自由職業(yè)者、企事業(yè)中高級管理者高級2400~2800元/㎡中大型企業(yè)主、行業(yè)精英、高級二次置業(yè)人群----武漢市住宅價格和北京、上海、廣州對應關系武漢市房地產(chǎn)市場不一樣于南方深圳——有香港和北方資金大量入市；亦不一樣于上?！獓曳龀郑Ｍ庳攬F大批登岸；更不一樣于北京——天子之城，匯聚四海財源。確立武漢住宅價格和上述房地產(chǎn)優(yōu)異城市對應關系有利于愈加好地把握武漢市場。北京、上海、廣州、武漢四城市經(jīng)濟對照表項目北京上海廣州武漢京滬廣漢單項百分比中國生產(chǎn)總值（億元）2845.74950.82685.761347.82.11:3.67:1.99:1人均可支配收入11577.812883113657305.051.59:1.76:1.56:1北京、上海、廣州、武漢四城市住宅價格對照表住宅檔次北京上海廣州武漢低級3000~3500元/㎡2200~2800元/㎡2500~2900元/㎡900~1400元/㎡中低級3500~4500元/㎡2800~3300元/㎡2900~3800元/㎡1400~1700元/㎡中等4500~6000元/㎡3300~4300元/㎡3800~4500元/㎡1700~元/㎡中高級6000~8000元/㎡4300~6000元/㎡4600~5800元/㎡~2400元/㎡高級9000~15000元/㎡6000~9000元/㎡5900~6900元/㎡2400~2800元/㎡京、滬、廣、漢房價／收入比全國北京上海廣州西安重慶深圳武漢單套房總價242680488370382060495720233760198660692160177890戶均可支配收入3107939365438044901522797234897708724837房價／收入比7.812.48.710.110.38.59.07.2----武漢住宅價格觀念形成經(jīng)過上述數(shù)據(jù)對比分析，結合市場經(jīng)驗，我們認為，投資武漢房地產(chǎn)應樹立以下住宅價格觀念：武漢市住宅價格總體較低；土地成本低，計劃費用低，建筑成本低，開發(fā)利潤低，經(jīng)濟收入低，建筑品質低等原因造就了武漢低價格房產(chǎn)市場；武漢因為外來購置力較低，造成房價和居民收入親密關聯(lián)；住宅價格市場敏感度高，很輕易成為產(chǎn)品市場推廣動力或阻力；伴隨武漢經(jīng)濟連續(xù)向好，后市價格將有溫和上升；（四）武漢市房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間經(jīng)過對武漢市現(xiàn)在各類型房地產(chǎn)開發(fā)項目成本水平、銷售收入對比分析，經(jīng)驗歸納以下：產(chǎn)品類別單方成本平均售價單方利潤住宅寫字樓別墅正是在這么情況下，武漢市房地產(chǎn)市場存在著很大發(fā)展空間和利潤誘惑。（五）武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢-----從房展會來看江南、江北兩場房地產(chǎn)交易會是武漢樓市晴雨表，從中可看出武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展特點和部分問題。設計水平不停提升引進中國外優(yōu)異設計理念已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)開發(fā)時尚時尚。大型開發(fā)商紛紛聘用海外著名建筑設計和園林設計單位參與設計。所以不管在計劃布局還是立面設計上全部極具西方特色，充滿異域風情。園林設計、生態(tài)綠化概念推成出新房展會上一大亮點就是部分開發(fā)商將全新園林設計理念引入樓盤。如新新花園"架空綠化"、世紀彩城現(xiàn)代藝術空間改變景觀設計。武漢市樓盤特點為"綠色生態(tài)"，提出了全新分散綠地概念。如萬科世紀花園、天梨豪園等樓盤。由"綠色生態(tài)"延伸"水生態(tài)"概念受到各開發(fā)商重視，借水生勢樓盤價位多處于全市較高級次。外地物業(yè)管理沖擊武漢物業(yè)管理市場伴隨武漢市房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展部分水平較低物業(yè)管理被淘汰。外地物業(yè)管理企業(yè)紛紛進入武漢市場，從而提升了武漢物業(yè)管理整體水平。同時外地物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)異物業(yè)管理水平也成為了樓盤一大賣點。房地產(chǎn)營銷專業(yè)化從江南、江北房展會銷售代理情況來看，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商均選擇了含有專業(yè)水準房地產(chǎn)營銷機構作為其房產(chǎn)項目營銷伙伴?！皩I(yè)事找專業(yè)人”這一概念已成為武漢市房地產(chǎn)行業(yè)共識。房交會首先讓我們看到武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛勢頭，其次也暴露出來不少急需處理問題：市場新開盤同質化傾向越來越顯著現(xiàn)在武漢市樓盤幾乎清一色異域風格，樓盤專題仿效情況嚴重。因為對樓盤過分美化和包裝，發(fā)展商成本居高不下。房地產(chǎn)市場價格不合理房交會上樓盤平均價為2106.9元/平方米。由此推知，武漢市房地產(chǎn)價格在全國處于中低級次，這和武漢市大城市地位極不相當。------從市場發(fā)展來看從武漢樓市實際發(fā)展和未來趨勢看，武漢樓市將展現(xiàn)以下新動向：外地開發(fā)商擁入，當?shù)亻_發(fā)商“突圍深圳萬科、香港新邦、北京四方、寶安地產(chǎn)在武漢樓市已經(jīng)不是新面孔了，今年武漢市將迎來更多“三外”地產(chǎn)企業(yè)。南京三金以近５億元拍得新華西路地塊正在計劃之中，浙江舜杰在漢陽動物園墨水湖畔開發(fā)１７棟點式小高層已進入現(xiàn)房銷售。近期，由上海復星集團投資１１億元開發(fā)“翠微新城”一期工程已在漢陽開工；而蓄勢待發(fā)還有浙江金全部、浙江神馬、縱橫置業(yè)、浙江耀江等。和此同時，當?shù)亻_發(fā)商也主動尋求“突圍”。據(jù)悉，武漢本土最大兩家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“統(tǒng)建”和“城開”將合并，武漢拂曉房地產(chǎn)企業(yè)則和北京泰躍集團正聯(lián)合開發(fā)１６０畝“秀澤園”。另外，宏宇實業(yè)、福星惠譽等本土企業(yè)也開始了異地擴張之路。舊城改造提速，一二級市場激活。武漢市政府為舊城改造相繼制訂利好方法將有力地推進武漢市舊城改造。據(jù)武漢市國土計劃局介紹，市土地貯備將以舊城改造為關鍵，全力實施永清、積玉橋、新華西路等１０片舊城改造項目；經(jīng)過拆遷和貨幣安置拆遷戶、企業(yè)，推進舊城改造和新區(qū)發(fā)展。同時，“舊改”毫無疑問將為樓市發(fā)明巨大商機，商品房一二級市場將被有效激活。形成板塊聯(lián)動，扎堆效應顯著。武漢多年來樓盤之間個體競爭將逐步被“板塊”之間整體競爭所替換。伴伴隨城市發(fā)展、市政建設逐步完善和區(qū)域板塊開發(fā)規(guī)模不停擴大，“板塊競爭”愈演愈烈。其最直接表現(xiàn)是：市民買房已基礎上不提及樓盤具體名稱，而是“到金銀湖、后湖、南湖、徐東、光谷、開發(fā)區(qū)買房子去”，這將改寫武漢樓市“三區(qū)五片”概念。濱江樓盤聚集兩江四岸，湖畔項目檔次趨高。武漢獨特濱江、濱湖優(yōu)勢適合于建親水樓盤。多年，伴隨長江外灘開發(fā)和漢江兩岸開發(fā)工程開啟，在武漢兩江四岸，新建樓盤增多，且檔次越來越高。如在長江兩岸，就有怡景花園、濱江苑、藍灣俊園、江景園等，最高價已達成每平方米8600元，漢江兩岸碧水晴天、國信新城等以其獨特濱江優(yōu)勢也成為樓市“新寵”；在東湖周圍，東湖林語均價已超出了每平方米4000元，創(chuàng)武漢多層住宅價格新高；在漢口西北湖畔“世紀華庭”，最高價已達每平方米6688元。伴隨政府對濱江濱湖周圍地塊控制和保護，開發(fā)用地越發(fā)稀缺，其樓盤在綜合品質上定會有所提升。中小戶型全方面出擊，單身公寓大興土木。伴隨武漢市深入開放，外來人口增多，單身白領增加，“長江廣場”、“臺北之星”、“世紀皇冠”、“東方時空”等樓盤也早已推出了小戶型。今年，單身公寓開始走俏。近期推出“金色未來”28-95平方米“溫馨小家”就受到了單身白領青睞，解放公園周圍漢飛單身公寓、武昌首義廣場旁邊單身公寓也正在建設計劃之中。而且，在房型設計上，功效性強，實用率高小戶型將大受歡迎。別墅開發(fā)上規(guī)模，市場供給更細分。從去年開始，別墅開發(fā)規(guī)模越來越大，并呈大盤化趨勢。如“夢湖香郡”總體規(guī)模有1200畝，“大洋彼岸”占地畝，“Ｆ天下”占地則高達3160畝。從別墅市場供求來看，高中低級各顯其色，產(chǎn)品性價比嚴重失調(diào)，抵擋獨體別墅僅賣每平方米1700元左右，高則達成了3000元以上，現(xiàn)在市場上已經(jīng)出現(xiàn)3500萬別墅。商鋪繼續(xù)火熱，寫字樓小幅上升去年，武漢樓市商鋪異常火爆。在武昌“新世紀寶安花園小區(qū)商業(yè)街”１２４間商鋪一上市就被搶購一空；“青山南干渠商業(yè)步行街”開盤，均價達每平方米4800元以上、最高每平方米7888元更被業(yè)界驚為“青山房地產(chǎn)市場天價”。武漢市幾乎全部在銷樓盤配套商鋪“全線飄紅”，也有不少開發(fā)商經(jīng)過“投資”、“升值”等概念來打開樓盤銷售新局面，估計這種情況今年還將延續(xù)。和此同時，政府出臺相關優(yōu)惠政策將激活寫字樓市場，地段好、功效性強、物業(yè)管理優(yōu)寫字樓將受到市場青睞，估計今年寫字樓將保持小幅緩升態(tài)勢，。產(chǎn)品功效實用化，戶型設計人性化多年來，伴隨多種產(chǎn)品同時進入武漢房地產(chǎn)市場，多個消費需求將同時得到滿足。但從總體上來看，武漢房型將趨向大型化（大廳、大廚房、大衛(wèi)生間），以其滿足居住活動實際需要，戶型設計將走向通透化、全明化。而且，在重視樓盤外部整體計劃設計、服務理念、環(huán)境品質營造同時更對每個房間使用功效進行了充足考慮和嚴格區(qū)分。三、投資管理——企業(yè)依據(jù)（一）投資目標企業(yè)閑置資金就要尋求潛在贏利機會點，開辟新利潤增加點追求經(jīng)濟效益，同時重視社會效益，成就企業(yè)品牌（二）企業(yè)定位多年來，武漢房地產(chǎn)進入新發(fā)展時期，產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，開發(fā)量和銷售量同時攀升，形成了武漢市房地產(chǎn)市場供銷兩旺喜人局面。伴隨市民收入日益提升和房改政策調(diào)整和逐步完善，消費者要求也隨之越來