2010年三季度全國房地產市場運行分析與發(fā)展預測

2010年三季度全國房地產市場運行分析與發(fā)展預測（國家信息中心信息資源開發(fā)部）

2010年年初，全國房地產市場延續(xù)2009年的快速增長趨勢，繼續(xù)保持較快增長。但受4月份國務院抑制房價過快上漲等一系列調控政策的影響，房地產開發(fā)各主要指標增幅自4月份起出現一定程度的回落，房地產調控政策初見成效。9月底，政府針對房地產市場的最新變化再次密集出臺了一系列政策措施，包括進一步加大差別性住房信貸政策的執(zhí)行力度，提高首付金比例，調整住房相關稅費優(yōu)惠政策，繼續(xù)加強保障性住房建設等，10月份央行又在事隔兩年之后再次動用了加息大棒，對市場造成了不小的心理沖擊，預計房地產市場在四季度會有所降溫，房價將重新進行下行通道。

一、2010年三季度全國房地產市場運行情況

從三季度房地產市場的運行情況來看，房地產開發(fā)投資與新開工房屋面積保持較快增長，但出現回落跡象；商品房銷售面積降速放緩，商品住宅銷售增速止跌回升，增長勢頭強勁；房地產各項貸款增速略有減緩，房地產開發(fā)資金來源增速平穩(wěn)回落；房屋銷售價格同比漲幅持續(xù)回落，環(huán)比指數9月份出現抬頭跡象。

1．房地產開發(fā)投資保持平穩(wěn)較快增長

2010年1-9月，全國房地產開發(fā)完成投資33511.3億元，同比增長36.4%，增幅同比加快18.7個百分點。房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重為20.2%。90平方米以下住房增速略有回落。1-9月，90平方米以下住房完成投資7256.8億元，同比增長27.3%，增速較上年同期下降4.6個百分點。

分類型看，商品住宅完成投資23512.1億元，同比增長33.8%，增幅比上年同期上升20.4個百分點，其中，經濟適用房完成投資716.8億元，同比下降5.9%；辦公樓完成投資1300.3億元，商業(yè)營業(yè)用房完成投資3865.3億元，同比分別增長36%、33.3%。

2.房地產開發(fā)到位資金充裕，自籌資金規(guī)模增速較快

2010年1-9月，全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金總計50504.4億元，同比增長32.5%，增幅比上年同期下降6.3個百分點。其中，國內貸款9398.1億元，增長27.2%，利用外資452.1億元，增長26%，自籌資金19123億元，增長49.7%，其他資金來源21531.2億元，同比增長22.3%，其中個人按揭貸款增長19.6%。與上年同期各資金來源的比重相比，自籌資金比重同比上升了4.4個百分點，其中自有資金比重上升1.2個百分點。其他資金來源下降了3.6個百分點，其中定金及預收款比重下降2.8個百分點，個人按揭貸款比重下降了1.3個百分點。國內貸款比重同比下降0.8個百分點。3．土地購置面積增速加快，完成開發(fā)面積延續(xù)負增長從完成開發(fā)土地面積看，1-9月，全國完成開發(fā)面積15511.4萬平方米，同比下降7.2%，降幅比上年同期擴大0.6個百分點。從購置土地面積看，1-9月，全國房地產企業(yè)共購置土地面積29083.1萬平方米，同比增長35.6%，比上年同期上升57.7個百分點。全國土地購置費用為7110.7億元，同比增長83.7%，與上年同期相比上升88.4個百分點。

4.商品房建設規(guī)模繼續(xù)擴大，新開工面積保持快速增長2010年1-9月，全國商品房建設規(guī)模繼續(xù)擴大，新開工面積保持快速增長。分地區(qū)看，中部地區(qū)新開工面積增速略慢于東、西部地區(qū)，但竣工面積增速明顯快于東、西部地區(qū)。從施工面積上看，1-9月全國房屋施工面積為35.5億平方米，同比增長28.1%，增幅比上年同期上升12.7個百分點；其中，住宅施工27.6億平方米，增長26.9%，比上年同期上升12.9個百分點。其中，商品房新開工面積11.9億平方米，增長63.1%，增幅同比上升63.5個百分點；其中，住宅新開工面積9.4億平方米，增長60.8%，同比上升64.3個百分點。從竣工面積上看，1-9月全國商品房竣工面積3.7億平方米，同比增長10.4%，增幅同比回落14.3個百分點；其中，商品住宅竣工面積2.99億平方米，同比增長8.1%，比上年同期下降18.6個百分點。5．商品住宅銷售增速止跌回升，增長勢頭強勁2010年1-9月，全國商品房銷售面積實現63150.2萬平方米，同比增長8.2%，與上月相比加快1.5個百分點；其中，商品住宅銷售面積達56759.4萬平方米，同比增長5.8%，辦公樓1133萬平米，同比增長27%，商業(yè)營業(yè)用房3876.7萬平米，同比增長33.2%。商品房銷售額實現31916.6億元，同比增長15.9%，與上月相比加快3.3個百分點。其中，商品住宅銷售額為26985.9億元，同比增長11.2%。從各月商品住宅銷售面積（當月值）上看，房屋銷售反彈的勢頭更加明顯，商品住宅銷售面積增速（當月值）自2009年11月開始連續(xù)下滑8個月，2010年7月達到谷底，同比下降18.2%，自8月份起出現反彈，9月份當月商品住宅實現銷售面積9406萬平方米，同比增長15.1，增幅實現由負轉正。

6．房屋銷售價格漲幅繼續(xù)回落，9月份環(huán)比出現抬頭跡象2010年9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%，漲幅連續(xù)五個月下降，漲幅較4月份縮小3.7個百分點；環(huán)比上漲0.5%，較8月擴大0.5個百分點。分城市看，9月份，70個大中城市中有65個城市房屋銷售價格漲幅高于3%，三亞漲幅最高為50.3%。從環(huán)比價格情況看，有62個城市的房價出現上漲，其中，溫州漲幅最大，為3.5%；上海、青島等7個城市的房屋銷售價格與上月持平，?？谑协h(huán)比下降0.1%。二、2010年房地產市場走勢預測2010年三季度，房地產市場在8、9月份出現強勁反彈勢頭，商品房銷售面積增幅止跌回升，房屋平均銷售價格連續(xù)3個月保持上漲趨勢，房價指數再現抬頭跡象。預計2010年，全國房地產市場整體保持平穩(wěn)回落，銷售形勢整體進入下行通道。投資、施工面積、新開工面積增長平穩(wěn)，增幅出現小幅回落，房屋銷售情況與房價指數回落明顯，銷售面積出現負增長，房屋銷售價格指數在年底時回落到5%左右。

通過對1998年1月-2010年9月房地產各相關統計數據的分析，考慮到國內外宏觀經濟環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預測模型，我們對2010年全國房地產市場的主要指標預測如下：2010年房地產主要指標預測情況

單位：億元、萬平方米、%1．投資增幅保持平穩(wěn)增長，全年增長27.9%預計2010年，城鎮(zhèn)固定資產投資小幅回落，房地產開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長。預計2010年全年，城鎮(zhèn)固定資產投資完成23.69萬億，增長22.2%，與2009年相比回落8.2個百分點；其中，房地產開發(fā)投資完成4.63萬億，增長27.9%，與2009年相比增幅加快11.8個百分點，但與前三季度相比回落8.7個百分點；商品住宅投資完成3.27萬億，增長27.6%，與2009年相比增幅加快13.4個百分點，與前三季度相比回落6.1個百分點。2．房地產開發(fā)資金來源增速回落受貨幣政策適度微調和房屋銷售形勢趨緊的共同影響，預計2010年，房地產開發(fā)資金來源增幅會出現較大幅度回落。預計2預計2010年全年，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源達6.99萬億元，增長20.9%，增速較2009年回落23.3個百分點，較前三季度回落11.6個百分點。3．房屋建設增長保持穩(wěn)定增長預計2010年全年，全國商品房施工面積為39.27億平方米，同比增長22.6%；商品住宅施工面積為30.39億平方米，增長20.9%。與2009年相比增速略有增加，商品房和商品住宅施工面積分別加快9.8和10.4個百分點。在新開工面積上，受土地管理政策尤其是對閑置土地的處置力度的加大，已出讓土地開發(fā)速度加快，進而帶動商品房新開工面積保持較快增長。預計2010年全年商品房新開工面積達16.8億平方米，增長44%，增幅較2009年加快30.5個百分點，但較前三季度回落19.1個百分點；其中，商品住宅新開工面積為13.98億平方米，增長49.9%，增幅較2009年加快38.4個百分點，較前三季度回落10.9個百分點。在竣工面積上，預計2010年全年商品房竣工面積達74552萬平方米，同比增長2.6%；商品住宅竣工61382萬平方米，同比增長2.9%。與2009年相比，竣工面積增速略有回落，商品房竣工面積回落2.9年百分點，商品住宅竣工面積回落3.4個百分點。4．商品住宅銷售出現負增長2009年，受政府救市政策的影響，全國商品房銷售形勢較好，銷售面積和銷售額均出現超高速增長，銷售面積增幅超過40%，銷售額增速超過70%。2010年，受2009年基數增長較快的影響，全年商品房銷售增速會有所放緩，同時，受2010年4月和9月兩輪房地產調控政策的影響，市場觀望心理加強，商品房銷售形勢趨緊，預計2010年全年商品房銷售會出現明顯回落，尤其是商品住宅，預計全年商品住宅銷售面積和銷售額均會出現負增長。從具體指標上看，預計2010年全年，全國商品房實現銷售面積9.15億平方米，下降3.4%；其中，商品住宅實現銷售面積8.25億平方米，下降4.3%。與2009年相比，增速分別回落47.0和49.7個百分點。從銷售額上看，這種回落的幅度更大。預計2010年全年商品房實現銷售額44679億元，增長0.7%；商品住宅實現銷售額37960億元，下降1.2%。與2009年相比，增速分別回落76.2和82.5個百分點。5．房屋銷售價格繼續(xù)回落從房地產銷售價格指數上看，2010年前4個月，房屋銷售價格指數保持慣性上漲，4月份起，房屋銷售價格指數逐月回落，房價漲幅由4月份時的12.8%回落至9月份的9.1%。根據ARIMA模型預測，2010年12月當月，房屋銷售價格將回落至5.4%，其中新建商品房價格上漲6.0%，新建商品住宅價格上漲6.5%。根據各月數據推算，2010年全年，全國房屋銷售價格指數將達到109.7。三、政策建議1．繼續(xù)加強保障性住房的建設與管理，切實滿足中低收入住房困難家庭需要保障性住房是住房市場的重要組成部分，是對商品房市場的必要補充，彌補著商品房市場的缺陷與不足，起到了保障低收入住房困難群體的基本居住需要的作用。當前，我國保障性住房正在加快建設，保障性住房在保民生、促增長中的作用也將逐步得到體現。在加快保障性住房建設的同時，必須加強對其管理，使其能夠真正滿足中低收入住房困難家庭的需要。對于保障性住房建設和管理過程中出現的一些新情況、新問題，要及時發(fā)現和總結，并加強研究，充分發(fā)揮保障性住房的應有作用，實現“住有所居”，促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。2．加強公共租賃住房研究，分層解決住房困難家庭的居住問題當前，社會各界對于“公共租賃住房”的建設十分關注，我們認為，公共租賃住房通過政府制定或限定租金水平，并以此來解決當前住房保障體系中缺位的“夾心層”群體的住房問題具有重要意義。但對于公共租賃住房在具體操作中如何建設、如何管理、如何退出，應做全面深入科學的研究，通過科學完整的制度體系設計，即調動地方政府和相關單位的投資建設積極性，又要保證公共租賃住房起到解決“夾心層”住房問題的目標任務。3．嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，合理引導住房消費在住房信貸方面，商業(yè)銀行要更加嚴格地執(zhí)行貸款購買商品住房的首付款比例及貸款利率等相關政策，一方面加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設和新項目的信貸支持力度，加大對自住型住房消費的信貸支持力度，另一方面，嚴格控制對投資性購房消費的信貸支持，抑制投資投機性住房需求，合理引導住房消費。4．加強土地管理，完善土地出讓制度，加大對已出讓土地的監(jiān)管在土地方面，首先，各地要科學制定土地年度供應計劃，改善土地供應結構，穩(wěn)定社會各界的預期。其次，要進一步完善土地招拍掛出讓制度，尤其是在居住用地出讓中，要綜合考慮土地價格、價款繳納、