房地產(chǎn)行業(yè)-北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

-PAGE12-2004年度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及2005年預(yù)測(cè)北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2004年11月

目錄第一部分市場(chǎng)總體供需及價(jià)格走勢(shì)………………32004年回顧…………………32005年預(yù)期…………………9第二部分熱點(diǎn)區(qū)域…………………122004年熱點(diǎn)區(qū)域盤點(diǎn)………122005年熱點(diǎn)區(qū)域預(yù)測(cè)………15第三部分購(gòu)房群體…………………222004年購(gòu)房群體盤點(diǎn)………222005年購(gòu)房群體預(yù)測(cè)………25第四部分別墅市場(chǎng)…………………262004年盤點(diǎn)…………………262005年預(yù)測(cè)…………………28第五部分高檔公寓市場(chǎng)……………302004年盤點(diǎn)…………………302005年預(yù)測(cè)…………………33第六部分商業(yè)市場(chǎng)………………342004年回顧…………………342005年預(yù)測(cè)…………………36第七部分寫字樓市場(chǎng)………………372004年盤點(diǎn)…………………372005年預(yù)測(cè)…………………42第八部分商住公寓市場(chǎng)……………452004年盤點(diǎn)…………………452005年預(yù)測(cè)…………………47第九部分二手房市場(chǎng)………………492004年回顧…………………492005年預(yù)測(cè)…………………51第一部分市場(chǎng)總體供需及價(jià)格走勢(shì)主要觀點(diǎn)：市場(chǎng)供應(yīng)——今年，供應(yīng)減少，需求旺盛，交投活躍；明年，供應(yīng)平緩，郊區(qū)化趨勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。房?jī)r(jià)走勢(shì)——2004年，銷售市場(chǎng)漲字當(dāng)頭；2005年，價(jià)格趨勢(shì)繼續(xù)向上。2004年回顧市場(chǎng)運(yùn)行情況2004年與2003年同期北京市房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)對(duì)比運(yùn)行指標(biāo)2004年前三季度2003年前三季度數(shù)額增長(zhǎng)率數(shù)額增長(zhǎng)率開發(fā)總投資（億元）870.620.3%723.818.1%其中，商品住宅投資（億元）471.617.3%402.14.7%寫字樓投資（億元）119.346.2%81.646.9%商業(yè)投資（億元）56.780.1%31.5-4.1%其他領(lǐng)域（億元）2236.9%208.648.5%土地開發(fā)面積（萬(wàn)㎡）172.8—67%522.9125.8%新開工面積（萬(wàn)㎡）1971.44.8%2069.925.3%；其中，商品房住宅（萬(wàn)㎡）1499.05%1577.522.0%竣工面積（萬(wàn)㎡）1131.227.1%889.745%其中，商品房住宅（萬(wàn)㎡）896.821.4%738.744.7%空置面積（萬(wàn)㎡）870.1-8.9%875.1%19.4%其中住宅（萬(wàn)㎡）627.6-11.2%699.520.1%土地購(gòu)置費(fèi)用（億元）121.66%114.732.3%注：開發(fā)投資數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)研網(wǎng)結(jié)論1：宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩、土地開發(fā)面積大幅度降低分析：2004年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資保持了一定增長(zhǎng)速度，但與2003年同期相比，除住宅投資增速有所上升外，其他領(lǐng)域增速都有不同程度的降低?？梢钥闯觯诤暧^調(diào)控作用下，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)速度已經(jīng)明顯放緩。投資結(jié)構(gòu)與2003年同期相比，也有較大變化，主要體現(xiàn)在商業(yè)投資速度有明顯上升，表明2004年是商業(yè)地產(chǎn)繁華的一年。但過(guò)于盲目的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所帶來(lái)的消極因素，在今年的銷售市場(chǎng)已產(chǎn)生影響，預(yù)計(jì)2005年商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)放量將進(jìn)一步加劇該領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。在宏觀政策的調(diào)控下，土地開發(fā)面積大幅度降低，截止到9月份開發(fā)土地面積僅為172.8萬(wàn)平米，比去年同期降低67%，將會(huì)影響到明年市場(chǎng)的供應(yīng)量。結(jié)論2：開竣工面積增速不同程度放緩分析：從表中可以看出，2004年前三季度的開工面積與去年相比在絕對(duì)數(shù)值上并無(wú)較大變化，竣工面積則比去年同期有所增加；而開、竣工增速則比去年同期相比有較大程度降低。結(jié)論3：商品房空置率和絕對(duì)量7年來(lái)首次出現(xiàn)下降，多年老盤普煥新春。分析：在今年銷售形勢(shì)一片大好的情況下，商品房空置率與去年同期相比有明顯降低，許多滯銷多年的老盤在今年煥發(fā)青春。尤其是東部的高檔公寓，由于高檔公寓總量供給的減少，不少老盤銷售狀況逆轉(zhuǎn)，去化速度加快。市場(chǎng)供應(yīng)特征觀點(diǎn)：受宏觀調(diào)控的影響，今年市場(chǎng)供應(yīng)總量減少，投放速度放緩，但交易火爆。根據(jù)成業(yè)行市場(chǎng)研究部的跟蹤統(tǒng)計(jì)，截止到9月底，2004年北京市新開商品房面積1971.4萬(wàn)平方米，較去年同期的2069.9萬(wàn)平方米減少4.8%；其中新開住宅面積1499萬(wàn)平方米，較去年同期的1577.5萬(wàn)平方米減少了5%。結(jié)論1：開發(fā)地域郊區(qū)化趨勢(shì)明顯從新開盤的分布來(lái)看，五環(huán)外的供應(yīng)量占到了總體供應(yīng)量的５１％，四五環(huán)間的供應(yīng)量為２４％，三四環(huán)間為１５％。從側(cè)面反映了土地市場(chǎng)的動(dòng)向，就是政府在加大對(duì)城區(qū)別墅、公寓等高檔住宅項(xiàng)目開發(fā)的限制力度后，開發(fā)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)。遠(yuǎn)郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，是2004年的典型特征之一。結(jié)論2：中低檔次比例加大從新開盤價(jià)格來(lái)看，今年１—１０月份新盤銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)與去年同期相比，單價(jià)６０００元／平方米以下的項(xiàng)目數(shù)量，占到總新盤數(shù)量的82%。結(jié)論3：新盤開盤價(jià)格普遍上漲受市場(chǎng)火暴及土地價(jià)格不斷攀升的影響，今年的住宅項(xiàng)目開盤均價(jià)比去年同期同品質(zhì)項(xiàng)目有明顯提高，通州、昌平、大興等郊區(qū)縣漲幅明顯，其中，銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)幅度最大的通州區(qū)漲幅度達(dá)到２７.０５％，上漲８７８.５２元。市場(chǎng)需求特征觀點(diǎn)1：受宏觀調(diào)控的短期效應(yīng)影響，市場(chǎng)表現(xiàn)與調(diào)控目標(biāo)不一致，在供應(yīng)量減少的情況下，需求不降反升，導(dǎo)致2004年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)全線飄紅。根據(jù)北京房管局的月度銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)告，截止今年9月份，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積為2262.75萬(wàn)平米，已經(jīng)超過(guò)2003年全年成交量的2123.19萬(wàn)平米，總成交金額為1340億元，預(yù)售部分成交價(jià)為6696元，分別比去年同期增長(zhǎng)38.12%、49.87%和8.89%。分析：從上表可以看出，從2003年1月至今，北京房地產(chǎn)商品房（二級(jí)）市場(chǎng)整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，趨勢(shì)明顯；二手房（三級(jí)）市場(chǎng)的交易量則在2004年出現(xiàn)一定幅度的回落。2005年預(yù)期土地供應(yīng)量持續(xù)減少4號(hào)令和71號(hào)令的相繼出臺(tái)，使2004年的土地供應(yīng)明顯有減少趨勢(shì)。這種趨勢(shì)將會(huì)一直持續(xù)下去。2004年購(gòu)置土地面積、完成土地開發(fā)投資、新開工面積等都出現(xiàn)了一定幅度的下降，表明宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響逐漸顯現(xiàn)，規(guī)范和理性成為市場(chǎng)的主題。此外，土地拍賣計(jì)劃不明確、拍賣制度不完善等導(dǎo)致土地供應(yīng)減少，土地購(gòu)置價(jià)格提高，也將導(dǎo)致明年土地供應(yīng)量減少。價(jià)格走勢(shì)——整體趨勢(shì)看漲，不同區(qū)域增長(zhǎng)幅度不同。研究2004年的銷售成交情況，可以看出北京樓市發(fā)展的根本動(dòng)力來(lái)自于市場(chǎng)的需求，而非簡(jiǎn)單的市場(chǎng)供應(yīng)量的減少。因此，我們?cè)趯?duì)2005年的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)作出預(yù)測(cè)前，首先要把握市場(chǎng)需求的態(tài)勢(shì)，其次是市場(chǎng)供應(yīng)情況的變化，以及土地成本等因素的影響。市場(chǎng)需求方面：由于奧運(yùn)效應(yīng)和北京經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，北京已經(jīng)不再僅僅是北京人的北京，已發(fā)展成為國(guó)際化大都市，外地和外籍人士入京購(gòu)房趨勢(shì)日益明顯。據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2003年外省市個(gè)人購(gòu)買占普通住宅全部銷售面積的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投資達(dá)到11.67億元。而公寓和別墅的購(gòu)買客戶中外地及外籍客戶所占比例達(dá)到45%。這種趨勢(shì)還會(huì)增強(qiáng)。開發(fā)量及開發(fā)速度的放緩，需求量持續(xù)增長(zhǎng)將導(dǎo)致2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲。開發(fā)成本的增加。包括土地成本、建筑成本、資金成本。由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將一改以往的規(guī)模制勝的模式，而走精工路線，導(dǎo)致綜合成本加大。銀行利率提高，貸款難度加大，自有資本金提高，都將導(dǎo)致資金成本大幅度提高。由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性?？紤]到慣性因素的影響，我們認(rèn)為2005年北京樓市的價(jià)格（住宅市場(chǎng)）將依然延續(xù)今年的形勢(shì)，呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。附表1：2004年1-9月份銷售成交情況預(yù)售套數(shù)預(yù)售面積(m2)預(yù)售金額(元)預(yù)售均價(jià)(元/m2)二手房套數(shù)二手房面積(m2)二手房金額(元)二手房均價(jià)(元/m2)2004年1月86841027376679388610066122526288514127034540044032月121201399929949274035767805871669458296341000044263月1401116497541161305100070395805696254266814513338324月1647719432071281553160965955837682192263768653338665月1568918656001202056315764436941767705297308356638726月1840421619851452841093667197837796318342601331843027月1776420868551420689772268075285585704249864697242668月14905179934411631484651646497381251123563312442345029月1456917404841184202046768038669121568650058570464117小計(jì)132623156745341184202046766968669695295450058570464176說(shuō)明：2004年前三季度總成交套數(shù)：141292套；總成交面積：22627488㎡；總成交金額：16847877513元，預(yù)售成交均價(jià)為6696元/㎡2003年1月6765736638512103059069514910706822354905380850212月3758429012270290933963003485531184253970852147813月7097844913486870950257626565925832414208297044734月5204662455412954805962334903567119252388337744505月6346744085402148095854047408717593302910452942216月1040812340816881231771557592871032243425779019441247月10616119338872245087346053102141202657580199490848248月117531354924883596602465218745902850411915510045629月131991620048106031300786544931197644550722229905194小計(jì)751468819544543885150556149.222648287562745350349963974627.777778說(shuō)明：2003年前三季度總成交套數(shù)：139974 套；總成交面積：16382289㎡；總成交金額： 89423511452元，預(yù)售成交均價(jià)為6149元/㎡第二部分熱點(diǎn)區(qū)域一、2004年熱點(diǎn)區(qū)域盤點(diǎn)（一）朝陽(yáng)公園“北京上東區(qū)”、“北京富人區(qū)”、公園地產(chǎn)等話題是今年媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，眾多高檔項(xiàng)目的出現(xiàn)和熱銷使朝陽(yáng)公園成為2004年北京樓市的熱點(diǎn)區(qū)域。朝陽(yáng)公園東邊四環(huán)今年開始放量。從北往南有首創(chuàng)陽(yáng)光總建筑面積70萬(wàn)平方米的高檔公寓陽(yáng)光上東，太合地產(chǎn)醞釀數(shù)年的東山墅，以及新開盤的國(guó)興觀湖國(guó)際。朝陽(yáng)公園南邊棕櫚泉國(guó)際公寓和公園大道今年都進(jìn)入高峰銷售期。其中棕櫚泉去年銷售11億元，今年已經(jīng)入住，接近封盤。公園大道也靜悄悄的以很快的速度銷售著。朝陽(yáng)公園西邊新項(xiàng)目有北京GOLF公寓以及9號(hào)公寓。今年9月29日，藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司以10.08億摘掉朝陽(yáng)公園西北部10萬(wàn)平米左右的綜合商業(yè)項(xiàng)目建筑用地，改變了朝陽(yáng)公園西北部長(zhǎng)期沒有新項(xiàng)目的格局。（二）西山西部的別墅集群源于對(duì)“獨(dú)占稀缺資源”別墅居住理念的普及。西山的土地資源十分稀缺，使得可開發(fā)的土地少。隨著“北京別墅用地叫?！保闵降貐^(qū)在建在售的項(xiàng)目就顯得尤為珍貴，升值潛力也驟然凸顯。停止土地供應(yīng)意味著幾年后的別墅市場(chǎng)很有可能形成一個(gè)斷檔，而且即使是在建項(xiàng)目，也是相當(dāng)有限。西山地區(qū)共有別墅項(xiàng)目10多個(gè)，分布在香山地區(qū)，大部分項(xiàng)目依山而建，形成獨(dú)有的山地別墅群。最近，因其自古以來(lái)形成的皇家色彩與土地供應(yīng)總量的稀缺，作為豪宅板塊之首的西山板塊，隨著西山美墅館、檀香山等高端項(xiàng)目的相繼推出，而備受業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，西山腳下目前大約有200萬(wàn)平方米的豪宅項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，目前在售的別墅項(xiàng)目有西山美墅館、御墅臨楓、湯泉藝墅、西山美廬、香山甲第等，這些別墅項(xiàng)目的集中放量，共同掀起了西山“城市別墅”的市場(chǎng)熱潮。（三）東二環(huán)東城區(qū)政府于2003年規(guī)劃了“東二環(huán)交通商務(wù)帶”，北起安定門東大街，南至建國(guó)門內(nèi)大街，西起東直門南北小街、朝陽(yáng)門南北小街，東至二環(huán)外東城區(qū)界?？傉嫉孛娣e5.39平方公里，其中新建寫字樓面積約200萬(wàn)平方米。2004年，朝陽(yáng)區(qū)東二環(huán)沿線也上演了寫字樓會(huì)戰(zhàn)，總面積約20平方米的朝陽(yáng)廣場(chǎng)建起了圍檔，天恒大廈基本封頂……最近，位于東四十條橋畔的新保利大廈參加了京港經(jīng)濟(jì)合作洽談會(huì)，憑借多項(xiàng)頂級(jí)設(shè)計(jì)和高品質(zhì)的產(chǎn)品，新保利大廈在香港引起了廣泛關(guān)注。與新保利比鄰而居的南新倉(cāng)商務(wù)天地開盤，項(xiàng)目秉承皇城文化，兼容現(xiàn)代文明元素。不遠(yuǎn)處的東直門樞紐東華廣場(chǎng)因早年中的“雞蛋換糧票”事件被炒得爛熟，而周邊還有多個(gè)寫字樓項(xiàng)目正處于緊張施工狀態(tài)。未來(lái)，中國(guó)海洋石油總公司、中國(guó)移動(dòng)通信公司、中國(guó)電信集團(tuán)公司、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司、中國(guó)青年旅行社、保利集團(tuán)等國(guó)企巨頭的總部大樓將矗立在有“新國(guó)企大道”之稱的東二環(huán)商務(wù)帶兩側(cè)。與此同時(shí)，一批智能寫字樓、會(huì)展中心、星級(jí)酒店、高檔公寓和大型商業(yè)設(shè)施也將落戶于這一正在崛起的新興商務(wù)帶中。（四）玉泉路包括目前正在運(yùn)作的幾個(gè)大盤在內(nèi)，玉泉路兩側(cè)是目前北京大盤最集中的區(qū)域。該區(qū)域第一大盤是遠(yuǎn)洋山水，包括其東區(qū)在內(nèi)，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積接近200萬(wàn)平方米，開發(fā)商計(jì)劃在2007年之前全部入市，而今年的入市計(jì)劃是50萬(wàn)平方米。第二大盤是上城，總建筑面積160萬(wàn)平方米，開發(fā)商計(jì)劃在奧運(yùn)會(huì)之前全部入市，今年供應(yīng)量則是40萬(wàn)平方米。第三大盤是下半年開盤的玉泉新城，該項(xiàng)目總建筑面積105萬(wàn)平方米，開發(fā)商初步計(jì)劃是在未來(lái)5年左右全部入市。此外，該區(qū)域目前正在運(yùn)作的中高檔項(xiàng)目紫金長(zhǎng)安，總體量達(dá)到60萬(wàn)平方米，也將在奧運(yùn)會(huì)之前全部入市。除這些大盤外，玉泉路在售的一些中小型項(xiàng)目包括樂府·江南、戀舍·長(zhǎng)安明珠、蘭德華庭、中國(guó)房子、永達(dá)逸家、水岸芳園等在內(nèi)，建筑面積之和接近100萬(wàn)平方米。玉泉路一帶商品房集中放量，主要得益于附近“西奧運(yùn)中心”規(guī)劃的實(shí)施。另外，交通等大市政的開工，也成了玉泉路住宅放量的原因之一，根據(jù)規(guī)劃，奧運(yùn)會(huì)之前，玉泉路將擴(kuò)建成60米寬的城市主干道，延長(zhǎng)至杏石口路和京石高速公路。（五）亦莊作為CBD后花園，亦莊長(zhǎng)期以來(lái)是以低密度住宅區(qū)的面貌出現(xiàn)。但是在2004年，亦莊出現(xiàn)了向復(fù)合性、多元化發(fā)展的趨勢(shì)，一系列總部辦公及商業(yè)項(xiàng)目開盤。同時(shí)一批高端住宅項(xiàng)目的開盤及熱銷也給亦莊發(fā)展5年后的居住升級(jí)提供了機(jī)會(huì)。BDA國(guó)際企業(yè)大道是繼豐臺(tái)總部基地后又一個(gè)以總部辦公為定位的項(xiàng)目。該本項(xiàng)目為花園式獨(dú)立企業(yè)建筑。位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中軸路（未來(lái)國(guó)際企業(yè)大道）的端點(diǎn)，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線。該項(xiàng)目的開盤打破了亦莊開發(fā)項(xiàng)目單一化的印象，也使亦莊高科技開發(fā)區(qū)的功能更加豐富。長(zhǎng)期以來(lái)亦莊缺乏綜合辦公物業(yè)，榮華環(huán)島西南側(cè)的圣福華國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心今年5月破土動(dòng)工，有助于改善亦莊缺乏商業(yè)配套的現(xiàn)狀。該項(xiàng)目由5A級(jí)商務(wù)大廈、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)酒店、大型高檔多功能會(huì)展中心、高檔公寓及原有的圣福華國(guó)際俱樂部共同構(gòu)成，集居住、消費(fèi)、商務(wù)、休閑于一體。2004年各低密度項(xiàng)目紛紛推出商業(yè)街，境界項(xiàng)目1200米的商業(yè)街今年開始招商，其他項(xiàng)目也將商業(yè)街設(shè)置在了社區(qū)規(guī)劃中。打出“融墅建筑”的瀛海名居是今年亦莊項(xiàng)目中的亮點(diǎn)。該項(xiàng)目采用了具有異國(guó)情調(diào)的建筑風(fēng)格，現(xiàn)場(chǎng)樣板區(qū)樹木掩映，并頻頻舉辦各種活動(dòng)吸引客戶及業(yè)內(nèi)同行的注意，使一個(gè)容積率較高、價(jià)格也較高的項(xiàng)目既叫好又叫座。而瀛海名居等項(xiàng)目的出現(xiàn)使亦莊二次置業(yè)者得到放量。

二、2005年熱點(diǎn)區(qū)域預(yù)測(cè)根據(jù)協(xié)議出讓項(xiàng)目清單，所有居住類項(xiàng)目總建筑面積共2724萬(wàn)平方米，其中所占比例最大的依次是朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和海淀區(qū)。具體數(shù)據(jù)見下表：主要行政區(qū)總建筑面積百分比朝陽(yáng)區(qū)1013720837.2%海淀區(qū)293622610.8%豐臺(tái)區(qū)358555813.2%北京市27239755100%根據(jù)北京市房地局統(tǒng)計(jì)數(shù)字，1-3季度商品住宅開發(fā)量為1499萬(wàn)平方米，因此所有居住類協(xié)議出讓項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2年左右時(shí)間內(nèi)開發(fā)?？梢灶A(yù)測(cè)2005年的主要住宅開發(fā)區(qū)域是潮陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)。其中豐臺(tái)區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，開發(fā)會(huì)有所滯后。因此朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)仍然是2005年的項(xiàng)目供應(yīng)集中區(qū)。在這些區(qū)域中，我們認(rèn)為，酒仙橋、中關(guān)村核心區(qū)、海淀后山、來(lái)廣營(yíng)和楠中軸路將是2005年的熱點(diǎn)區(qū)域，這些區(qū)域鮮明的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、大投入的基礎(chǔ)設(shè)施改造以及新鮮的房地產(chǎn)概念，并且有大量土地潛在供應(yīng)，將會(huì)引起各方面密切關(guān)注。（一）酒仙橋交通：酒仙橋地區(qū)坐落在去機(jī)場(chǎng)的必經(jīng)之路上，緊鄰四環(huán)、五環(huán)。驅(qū)車15分鐘便可到機(jī)場(chǎng)，約20分鐘便可以到亞運(yùn)村，可謂四通八達(dá)，交通便捷。規(guī)劃?rùn)C(jī)場(chǎng)第二高速路又稱機(jī)場(chǎng)東線，由亮馬橋向東直達(dá)首都機(jī)場(chǎng)。大量涉外人群：麗都飯店在內(nèi)的“中央酒店區(qū)”是北京最早的涉外區(qū)域，外籍人士的聚集是該區(qū)域有別于京城其他區(qū)域的一大特色。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前在“中央酒店區(qū)”內(nèi)集中了在京外籍人士中的三分之二。同時(shí)西門子、雀巢、微軟等世界500強(qiáng)企業(yè)的高層管理人員也為該區(qū)域的高端產(chǎn)品提供了豐富的目標(biāo)人群。以大山子藝術(shù)區(qū)為核心的中央文化區(qū)：8、9月間，北京市主要領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)決定保留大山子藝術(shù)區(qū)。2004年10月9日，法國(guó)文化年正式啟動(dòng)的前一天。法國(guó)總統(tǒng)希拉克的夫人納黛特·希拉克參觀了位于北京市朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋地區(qū)的大山子藝術(shù)區(qū)。大山子藝術(shù)區(qū)正在散發(fā)出更大的國(guó)際影響力，并且將酒仙橋區(qū)域的文化氛圍提升到了北京市獨(dú)一無(wú)二的高度。房地產(chǎn)項(xiàng)目多元化：在酒仙橋區(qū)域，既有東方之子、陽(yáng)光上東、麗都水岸這類知名高檔項(xiàng)目，也有咱們、上東三角洲這類中檔大盤，還有電子城小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房。未來(lái)還將有陸續(xù)面世的土地供應(yīng)。附件：區(qū)域內(nèi)協(xié)議出讓項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱申請(qǐng)出讓單位宗地位置土地用途土地面積（平米）規(guī)劃建筑面積（平米）建議地價(jià)水平（樓面毛地價(jià)）備注1北京影視城一期工程北京森潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司朝陽(yáng)區(qū)南皋鄉(xiāng)其他550000240000商業(yè)800綜合7002朝陽(yáng)區(qū)東壩新村及配套利錦榮商業(yè)中心北京市東翔房地產(chǎn)開發(fā)公司、北京利錦榮房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東壩集團(tuán)中區(qū)住宅34564121161出240/480控制容積率3.53愛家商業(yè)中心北京愛家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)商業(yè)金融業(yè)2798011217010004太平洋城（暫定名）北京太平洋城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)酒仙橋村住109196324052住出300配出450寫字樓出540商業(yè)出590地下車庫(kù)出1005將府家園二期（A、C組團(tuán)）北京將臺(tái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將臺(tái)鄉(xiāng)駝房營(yíng)村住921721950804906將臺(tái)商務(wù)中心北京將臺(tái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將臺(tái)鄉(xiāng)駝房營(yíng)村商586282006109007利錦榮商業(yè)中心北京市利錦榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司朝陽(yáng)區(qū)東壩中路商34563.62166000800（二）中關(guān)村西區(qū)多個(gè)寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)投入使用：到今年年底，一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目將基本完成。已經(jīng)開工的12個(gè)項(xiàng)目中，中物理想大廈、鼎好大廈、藍(lán)星大廈、中芯大廈等已經(jīng)正式投入使用首創(chuàng)拓展大廈等6個(gè)項(xiàng)目年底前將陸續(xù)投入使用。中國(guó)化工集團(tuán)、中國(guó)普天信息集團(tuán)、中國(guó)電子集團(tuán)等一批國(guó)內(nèi)行業(yè)巨擘都將入駐。知名企業(yè)入?。盒吕司W(wǎng)、中國(guó)銀行海淀支行、國(guó)民人壽總部、美國(guó)花旗銀行在京第二家分行等高科技企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)駐西區(qū)。在前不久閉幕的第七屆中關(guān)村電腦節(jié)上，有52家重點(diǎn)項(xiàng)目企業(yè)正式簽約，決定入駐中關(guān)村。其中不乏在CBD辦公的大型知名企業(yè)，如搜狐公司、法國(guó)電信、IBM公司研究開發(fā)機(jī)構(gòu)、湯姆遜公司、AMD、甲骨文等。這些頗具影響力的國(guó)際企業(yè)“流向”中關(guān)村，使得人們對(duì)中關(guān)村特別是中關(guān)村西區(qū)的商務(wù)環(huán)境再次關(guān)注起來(lái)。潛在的商業(yè)價(jià)值：在宏觀上，北京確立的科技奧運(yùn)，無(wú)疑給正在被打造“世界高科技產(chǎn)品集散地”的中關(guān)村帶來(lái)直接的推動(dòng)和影響。而這種推動(dòng)和影響將使園區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)全面升值。在微觀上，依據(jù)未來(lái)北京商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，二環(huán)以內(nèi)居住工程有一定的縮減。隨著對(duì)二環(huán)與四環(huán)之間的商業(yè)工程進(jìn)行優(yōu)化，一個(gè)新的商業(yè)空間布局將形成。這里每天有數(shù)十萬(wàn)人次的流量，對(duì)飲食和日用品的需求量都在一個(gè)龐大的數(shù)字之上。未來(lái)地上100萬(wàn)平方米的商務(wù)建筑群與地下13萬(wàn)平方米的Shopping－Mall構(gòu)成立體綜合的商圈結(jié)構(gòu)，目前家樂福亞洲最大的旗艦店已經(jīng)在中關(guān)村科技廣場(chǎng)開業(yè)。在西區(qū)的東南角，還有一個(gè)5萬(wàn)平方米的楔形綠地，由東南向西北逐步攀升，最高處是一個(gè)11米高的大平臺(tái)，形成京城少有的空中花園。（三）海淀后山產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：海淀新區(qū)，也叫山后地區(qū)，包括溫泉鎮(zhèn)、蘇家坨鎮(zhèn)、上莊鎮(zhèn)和西北旺鎮(zhèn)，面積221平方公里，占海淀全區(qū)總面積的51%以上。新區(qū)將在基本建成上地信息產(chǎn)業(yè)基地北區(qū)和中關(guān)村軟件園的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)在2005年之前，陸續(xù)建成環(huán)保科技園、中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、永豐科技園、溫泉科技園、生命科學(xué)園、科教園區(qū)、農(nóng)林科技園。同時(shí)，新區(qū)的建設(shè)引入了被稱為21世紀(jì)前瞻性建筑的生態(tài)辦公區(qū)模式（EOD），該模式強(qiáng)調(diào)建筑成為生態(tài)循環(huán)的一部分，是低密度、高品質(zhì)的環(huán)保生態(tài)辦公場(chǎng)所。海淀新區(qū)將在２０１０年以前全部建成。交通：為把山后地區(qū)建成世界一流的科技園區(qū)，將完善區(qū)域內(nèi)的市政基礎(chǔ)建設(shè)。如目前，山后地區(qū)將完善道路系統(tǒng)，東西向的交通干道除已經(jīng)通車的北清路外，還將建設(shè)6到7條市政道路；南北向的道路，除永豐路、溫羊路以及京包高速外，還將沿京密引水渠再修一條干道；軌道交通除城市輕軌外，還修建地鐵4號(hào)線。從2000年開始成立中關(guān)村科技園區(qū)海淀園，每年市政道路投入資金都是十多億以上，今年投入二十多億重點(diǎn)建設(shè)北部地區(qū)。自然風(fēng)景：西山是北京市發(fā)展生態(tài)旅游、休閑度假一個(gè)非常重要的地區(qū)，從西山到城區(qū)距離不過(guò)20公里，非常適合于北京居民假期休假。另外一條東西向南沙河風(fēng)景區(qū)，有著名的稻香湖，八月博奧亞洲教育論壇就在這里舉行，也是市級(jí)的旅游區(qū)。東側(cè)翠湖濕地，已經(jīng)建20公頃，已經(jīng)初步形成，目前沒有對(duì)公眾開放。另外從西北到東南也預(yù)留一個(gè)大的景觀。以最佳生態(tài)居住區(qū)概念引起關(guān)注：海淀后山的土地供應(yīng)集中于百望山東北方向，目前在售的是百旺新城和中海楓漣山莊。未來(lái)在西側(cè)冷泉村和東側(cè)的樹村還有土地供應(yīng)。此地區(qū)是北京市城區(qū)范圍內(nèi)上風(fēng)上水、景觀最佳、生態(tài)環(huán)境最佳的地段。在社會(huì)環(huán)保意識(shí)日益高漲的潮流下，人們對(duì)玉泉山（山后）地區(qū)的滿意度將逐漸提升，區(qū)域價(jià)值將越來(lái)越為人們所重視。但是由于此地區(qū)被大量山地和規(guī)劃的科技園區(qū)所占據(jù)，可開發(fā)用地有限，因此該地段的房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)逐漸走高的態(tài)勢(shì)。附件：區(qū)域內(nèi)協(xié)議出讓項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱申請(qǐng)出讓單位宗地位置土地用途土地面積（平米）規(guī)劃建筑面積（平米）建議地價(jià)水平（樓面毛地價(jià)）1冷泉項(xiàng)目海開房地產(chǎn)公司海淀區(qū)冷泉村居住80000012000003502樹村新村二期(E、F地塊)北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司海淀鄉(xiāng)樹村住11530088700地面390（四）來(lái)廣營(yíng)區(qū)位優(yōu)越：來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)西鄰亞運(yùn)村，東連首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)，鄉(xiāng)域內(nèi)有亞洲最大的居民住宅小區(qū)--望京新城以及正在崛起的望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)、北苑小區(qū)。交通便利：“兩環(huán)、二線、雙軌道”這些交通干線的修建貫通，徹底改變了來(lái)廣營(yíng)地區(qū)?！皟森h(huán)”是指北四環(huán)和北五環(huán)，“二線”是指剛通車的京承高速路和機(jī)場(chǎng)高速路，“雙軌道”是指即將通車的城市鐵路東線和正在修建的地鐵5號(hào)線。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛：來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，以服裝、食品、家具行業(yè)為龍頭的140家企業(yè)興旺發(fā)達(dá)。以朝來(lái)農(nóng)藝園、朝來(lái)足球訓(xùn)練中心、朝來(lái)北湖球藝中心、朝來(lái)森林公園為主導(dǎo)的都市農(nóng)業(yè)和綠色產(chǎn)業(yè)方興未艾。來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)面臨綠化隔離帶建設(shè)中的企業(yè)規(guī)劃調(diào)整。三塊工業(yè)小區(qū)（北苑工業(yè)小區(qū)、望京工業(yè)小區(qū)、鄉(xiāng)工業(yè)小區(qū)）是全鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)中心。區(qū)域環(huán)境好：來(lái)廣營(yíng)地區(qū)本身是北京的兩片綠肺之一——萬(wàn)柳地區(qū)之外的另一片綠肺，區(qū)域環(huán)境好。周邊500米無(wú)高層，視野開闊。緊鄰規(guī)劃中的奧林匹克森林公園，北京會(huì)議中心、朝來(lái)森林公園、朝來(lái)農(nóng)藝園以及4個(gè)高爾夫球場(chǎng)和10個(gè)足球場(chǎng)等。這些大型綠色公園和體育設(shè)施組成一個(gè)天然的城市綠色氧吧。三低項(xiàng)目：從目前已經(jīng)在建或在售的來(lái)廣營(yíng)地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目看，低密度、低容積率、低價(jià)格和回龍觀地區(qū)是相同的特點(diǎn)。無(wú)論是時(shí)代莊園還是北京青年城，都是低密度、低容積率。附件：區(qū)域內(nèi)協(xié)議出讓項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱申請(qǐng)出讓單位宗地位置土地用途土地面積（平米）規(guī)劃建筑面積（平米）建議地價(jià)水平（樓面毛地價(jià)）1朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)北苑新村一期北京朝來(lái)綠色家園房地產(chǎn)開發(fā)中心、北京新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紅軍營(yíng)村住宅及配套商業(yè)1450025090出300/6002朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)朝來(lái)家園北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司北苑村住宅77000123000出3003朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)新村商品房項(xiàng)目（潤(rùn)澤莊園一、二、三期）北京潤(rùn)澤莊苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司清河營(yíng)村住宅及配套832900861740出300/6004朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)新天國(guó)際城北京新天朝來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司來(lái)廣營(yíng)村住宅及配套138700330720出300/600（五）南中軸路交通改善：南中軸路快線是國(guó)內(nèi)首條大容量快速公交線路，北起前門，經(jīng)天壇穿越二環(huán)路、五環(huán)路至大興區(qū)德茂莊，全長(zhǎng)約16.8公里。預(yù)計(jì)南中軸路快線主體道路將于11月底完工，爭(zhēng)取今年底明年初投入運(yùn)營(yíng)。公交快線將擁有專屬路權(quán)，兩條專用車道于馬路中央，車輛始終在主路行駛。與地鐵類似，南中軸路站臺(tái)設(shè)在路中央，乘客從地下通道進(jìn)入站臺(tái)買票檢票。南中軸快線共設(shè)約18個(gè)車站，將采用GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng)對(duì)運(yùn)營(yíng)車輛進(jìn)行實(shí)時(shí)定位監(jiān)控。公交快線的運(yùn)營(yíng)車輛也將有別于普通公交車，18米長(zhǎng)的巨無(wú)霸車身將采取左開門形式，便于乘客上下站臺(tái)。大容量快速公交車在交叉路口優(yōu)先通行。環(huán)境改善：新建成的南中軸路綠地，綠化面積20余公頃。南中軸中央綠地種植分為連續(xù)整形式、樹陣、自然式以及草地等四種形式，由中線的整形式向兩側(cè)自然式過(guò)渡，形成多種透景線，流連其間，隨處可以感受到南中軸歷史的厚重和文化的積淀。整體規(guī)劃：南中軸路未來(lái)周邊將建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)圈、文化小鎮(zhèn)、田園社區(qū)、科學(xué)文化城等配套設(shè)施。而該路段也將被命名為“未來(lái)中軸”路。特色商圈：木樨園CBC（服裝商業(yè)核心區(qū)）規(guī)劃正式面世，除已有的大紅門服裝城、新世紀(jì)商城、京溫市場(chǎng)、天雅大廈外，還將啟動(dòng)大紅門服裝城三期工程、鑫福海大廈、木樨園購(gòu)物廣場(chǎng)、福成布藝。永定門糧庫(kù)地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來(lái)自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。附件：區(qū)域內(nèi)協(xié)議出讓項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱申請(qǐng)出讓單位宗地位置土地用途土地面積（平米）規(guī)劃建筑面積（平米）建議地價(jià)水平（樓面毛地價(jià)）備注1宣武區(qū)菜市口棉花片危改北京中融物產(chǎn)有限責(zé)任公司宣武區(qū)菜市口商、辦、住214100800000商業(yè)1730辦公1430住宅720控制容積率3.52寶華里危改小區(qū)一期工程北京中通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司崇文區(qū)永外大街東側(cè)住52100190000620控制容積率3.03天橋危改南區(qū)公建正光房地產(chǎn)天橋商業(yè)16477765501350控制容積率3.54東羅園住宅小區(qū)北京市永聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司豐臺(tái)區(qū)永外東羅園住1400001900004505大紅門西路住宅小區(qū)北京永安興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司豐臺(tái)區(qū)大紅門西路22\20號(hào)商15445372718206依陶閣北京市能投建業(yè)永外西革新里住宅8000270006007大紅門西路四號(hào)金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)大紅門西路四號(hào)住宅及車庫(kù)、人防等20006000340第三部分購(gòu)房群體2004年購(gòu)房群體盤點(diǎn)說(shuō)明：所有數(shù)據(jù)來(lái)源為e-fdc，百分比是各類客戶購(gòu)房的總銷售額占整體銷售額的比例。（一）商品房市場(chǎng)客戶構(gòu)成情況2004年前3季度客戶構(gòu)成與2004年全年相比最主要的變化在于：本市城鎮(zhèn)購(gòu)房者比例下降，由61%下降為54%。外省市個(gè)人購(gòu)房者比例上升，由26%上升為31%。（二）住宅市場(chǎng)客戶構(gòu)成住宅市場(chǎng)上本市城鎮(zhèn)購(gòu)房者比例最高，為61%。外省市個(gè)人購(gòu)房者比例也較高，為32%。其余類型客戶很少。（三）別墅、高檔公寓市場(chǎng)客戶構(gòu)成別墅、高檔公寓市場(chǎng)上，本市城鎮(zhèn)購(gòu)房者和外省市個(gè)人為兩大主力軍，外國(guó)人、本市農(nóng)民、國(guó)內(nèi)企業(yè)單位也占有一定的購(gòu)買份額。（四）辦公物業(yè)市場(chǎng)客戶構(gòu)成國(guó)內(nèi)企業(yè)單位是辦公物業(yè)市場(chǎng)的主力客戶，占34%。外省市個(gè)人和本市城鎮(zhèn)居民所占比例也很大，分別占24%和19%。國(guó)內(nèi)行政、事業(yè)單位占12%。外國(guó)人、外國(guó)行政、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織共占9%。（五）商業(yè)物業(yè)客戶構(gòu)成商業(yè)物業(yè)客戶中比例最大的是外省市個(gè)人，占35%。其次是本市城鎮(zhèn)居民，為31%。國(guó)內(nèi)企業(yè)單位21%，國(guó)內(nèi)行政、事業(yè)單位10%，此兩類客戶共占31%。二、2005年購(gòu)房群體預(yù)測(cè)（一）住宅、別墅、高檔公寓市場(chǎng)，外地客戶比例將進(jìn)一步提高。原因：與2008年奧運(yùn)會(huì)期限更近，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)更加凸顯。2、南城外地人聚居區(qū)在城市改造后將有更多商品房供應(yīng)，更加吸引外地人購(gòu)房。（二）辦公物業(yè)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)企業(yè)單位及國(guó)內(nèi)行政、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織客戶比例將進(jìn)一步提高，個(gè)人購(gòu)房客戶將減少。原因：由于宏觀經(jīng)濟(jì)向好，以及總部經(jīng)濟(jì)的影響，國(guó)內(nèi)大企業(yè)整棟購(gòu)買和大單購(gòu)買方興未艾；銀行按揭政策的緊縮使個(gè)人及私營(yíng)小企業(yè)購(gòu)買寫字樓難度加大；利率提高使投資行為有一定程度的減少。投資類客戶數(shù)量減少。原因：1、利率提高將起到抑制投資的作用；2、商業(yè)物業(yè)的投資效果經(jīng)過(guò)2004年的檢驗(yàn)讓很多人大失所望，商鋪投資更加謹(jǐn)慎；3、銀行按揭政策的緊縮和執(zhí)行難度阻礙投資客戶購(gòu)房。

第四部分別墅市場(chǎng)2004年盤點(diǎn)1、供給情況（截止到2004年11月）2004年北京新增別墅項(xiàng)目別墅名稱別墅位置別墅形態(tài)價(jià)格（元）香山甲第海淀雙拼/聯(lián)排別墅待定大寧山莊房山獨(dú)棟別墅待定紫霞谷密云獨(dú)棟別墅8000元/平方米定都山莊門頭溝獨(dú)棟別墅待定龍熙順景大興獨(dú)棟/聯(lián)排/疊拼4320元/平方米起湯HOUSE昌平聯(lián)排別墅待定波特蘭花園順義獨(dú)棟別墅最高12000元/平米晨谷花園朝陽(yáng)雙拼/聯(lián)排別墅10000元/平方米起檀香山別墅海淀聯(lián)排別墅均10000元/平米西山美廬海淀獨(dú)棟別墅均2500美元/平米大湖山莊朝陽(yáng)獨(dú)棟別墅均2500美元/平米御墅臨楓海淀聯(lián)排別墅不詳瀛海名居大興獨(dú)棟、雙拼別墅均1000美元/平米達(dá)華莊園昌平獨(dú)棟別墅8800元/平米起白河澗別墅密云獨(dú)棟、聯(lián)排別墅均3290元/平米獨(dú)墅逸致-麗水佳園大興獨(dú)棟別墅100-200萬(wàn)/套印象江南-茉莉山莊密云獨(dú)棟別墅196-399萬(wàn)元/套西山美墅館海淀獨(dú)棟、雙拼別墅460-1200萬(wàn)/套東山墅朝陽(yáng)獨(dú)棟別墅26500元/平米we-house海淀獨(dú)棟\聯(lián)排\疊拼14000元/平米碧水花園密云多層\高層\別墅6800元/平米果嶺假日大興獨(dú)棟別墅不詳提香草堂房山聯(lián)排\雙拼4800元/平米觀唐朝陽(yáng)獨(dú)棟別墅20000元/平米運(yùn)河岸上的院子通州獨(dú)棟別墅16600元/平米易郡順義獨(dú)棟/雙拼275萬(wàn)/套水郡長(zhǎng)安朝陽(yáng)聯(lián)排180萬(wàn)/套揚(yáng)州別墅朝陽(yáng)獨(dú)棟別墅5800元/平米靠山居易墅豐臺(tái)聯(lián)排5000元/平米莫奈花園順義聯(lián)排\雙拼\疊拼6000元/平米四季香山海淀聯(lián)排\雙拼\疊拼不詳麥卡倫地昌平獨(dú)棟不詳由上表看到2004年（截止到11月份）北京新增別墅項(xiàng)目一共32個(gè)項(xiàng)目，2003年35個(gè)，與去年相比，總體持平，略有減少。分布情況：海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)是主要的供應(yīng)熱點(diǎn)，密云等遠(yuǎn)郊區(qū)縣成為新的開發(fā)熱點(diǎn)，這同近期出臺(tái)的北京“兩軸兩帶多中心”的新規(guī)劃有很大關(guān)系。產(chǎn)品類型2004年2003年從上圖中我們不難發(fā)現(xiàn)，在2004年純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目和純聯(lián)排項(xiàng)目所占的比例明顯上升，而混合型別墅項(xiàng)目所占比例大副下降，純粹型別墅項(xiàng)目逐漸成為市場(chǎng)主流。2、需求需求多樣化、明確化：獨(dú)棟、戶型合理、總價(jià)相對(duì)偏低的產(chǎn)品熱銷，成為市場(chǎng)亮點(diǎn)；社區(qū)純粹化越來(lái)越受到歡迎。買房者關(guān)注別墅社區(qū)的人文環(huán)境：買房者開始重視穩(wěn)定的社區(qū)文化，在人文環(huán)境比較好的社區(qū)，部分原有客戶介紹新客戶購(gòu)買別墅的現(xiàn)象很多，項(xiàng)目供不應(yīng)求；而人文環(huán)境差的社區(qū)，銷售則十分不好。這反映了在別墅開發(fā)中小區(qū)人文環(huán)境營(yíng)造的重要性。結(jié)構(gòu)性供求矛盾仍然突出：在別墅熱銷的大環(huán)境下，部分品質(zhì)差的別墅仍然滯銷。國(guó)內(nèi)客戶投資需求上升，購(gòu)房者呈現(xiàn)年輕化趨勢(shì)：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京別墅國(guó)內(nèi)客戶購(gòu)買的比例已經(jīng)占到３０％左右，其中自住型客戶的比例較低，半數(shù)為國(guó)內(nèi)的投資客。主要的客戶群年齡大概是４０歲到４５歲之間。增長(zhǎng)比較快的是３５歲到４０歲之間的客戶。別墅概念模糊化，成為第一居所，別墅作為第二居所的概念模糊化。中式風(fēng)格需求逐漸形成：集中反映在下半年，逐漸形成對(duì)民族風(fēng)格和原創(chuàng)產(chǎn)品的需求，但目前市場(chǎng)供應(yīng)占據(jù)壟斷地位仍然是北美風(fēng)格或者歐式風(fēng)格，中式風(fēng)格別墅潛在需求很大。3、價(jià)格價(jià)格總體較去年有增加，均價(jià)約11000元/平米左右，具體物業(yè)類型獨(dú)棟別墅價(jià)格有所下降，聯(lián)排別墅價(jià)格有所上升。上半年別墅均價(jià)9372元/平米，全年達(dá)到約11015元/平米。二、2005年預(yù)測(cè)供給方面今后的幾年北京別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量將穩(wěn)步增加。其中獨(dú)棟別墅由于受政策影響，未來(lái)的供應(yīng)量將逐漸減少；而伴隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市邊緣土地供給的增加，以聯(lián)排/雙拼為代表的別墅項(xiàng)目將大大增加。從總體看，未來(lái)供給規(guī)模應(yīng)該是增加的。供給的區(qū)域分布，通州、亦莊和朝陽(yáng)是城市近郊別墅的熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域；而密云、懷柔和延慶將成為遠(yuǎn)郊獨(dú)棟別墅的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。需求方面未來(lái)的幾年別墅的需求將穩(wěn)定增長(zhǎng)，價(jià)格及金融政策（如高檔住宅首付款提高）對(duì)市場(chǎng)需求的影響不會(huì)太大。別墅作為第一居所的比例會(huì)大幅度提高。需求結(jié)構(gòu)方面，別墅消費(fèi)已經(jīng)開始由金字塔的頂端向下擴(kuò)展，別墅的客戶群體構(gòu)成日益廣泛。投資需求增大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)外交往的不斷擴(kuò)大，外地和外籍人士在北京會(huì)越來(lái)越多，對(duì)高檔住宅的臨時(shí)需求會(huì)增加，將吸引投資者進(jìn)入別墅市場(chǎng)。產(chǎn)品方面受需求影響，高檔別墅的品質(zhì)和個(gè)性化程度將有較大提高；經(jīng)濟(jì)別墅將最受市場(chǎng)歡迎，尤其是１００萬(wàn)－２００萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)型別墅，與此同時(shí)經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。原創(chuàng)及中式風(fēng)格需求逐漸形成，會(huì)有一批類似項(xiàng)目推出。社區(qū)更加追求純粹化，混合型別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)份額不斷降低。價(jià)格方面增幅不大，性價(jià)比會(huì)有顯著的提升，價(jià)格愈發(fā)合理。

第五部分高檔公寓市場(chǎng)一、2004年盤點(diǎn)總體上，2004年北京高檔公寓供應(yīng)充分，市場(chǎng)需求旺盛，呈現(xiàn)出供銷兩旺的市場(chǎng)局面，短期內(nèi)高檔公寓的市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。從區(qū)域上劃分，目前售價(jià)萬(wàn)元以上的公寓主要分布在以下幾個(gè)區(qū)域：CBD、朝陽(yáng)公園、太陽(yáng)宮、亞奧板塊和金融街；其中東部的CBD、朝陽(yáng)公園以及太陽(yáng)宮三個(gè)區(qū)域，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，無(wú)論在供應(yīng)量和消化量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西北的亞奧板塊和金融街。我們研究高檔公寓的口徑是單價(jià)10,000元/平方米以上的在售項(xiàng)目。2004年高檔公寓主要分布及銷售情況區(qū)域已售套數(shù)剩余套數(shù)銷售面積剩余面積項(xiàng)目數(shù)量?jī)r(jià)格CBD5006206176萬(wàn)平米40萬(wàn)平米1110000-16180元/平米朝陽(yáng)公園193956133萬(wàn)平米12萬(wàn)平米611930-18056元/平米太陽(yáng)宮101993017萬(wàn)平米16萬(wàn)平米310400-13397元/平米亞奧板塊1118302萬(wàn)平米9萬(wàn)平米310264-11672元/平米金融街3641895萬(wàn)平米3.6萬(wàn)平米213200-13500元/平米總計(jì)84394761133萬(wàn)平米80.6萬(wàn)平米25供給從我們研究的區(qū)域及項(xiàng)目分析，2004年北京高檔公寓的總供給量超過(guò)200萬(wàn)平米。全年有6400多套高檔公寓投入市場(chǎng)當(dāng)中。供給的熱點(diǎn)區(qū)域：CBD、朝陽(yáng)公園、太陽(yáng)宮、金融街、亞奧板塊。供給分布：CBD和朝陽(yáng)公園是最主要的分布區(qū)域，供給量超過(guò)整個(gè)北京的75%。區(qū)域特征CBD：是售價(jià)萬(wàn)元以上公寓的匯集地，在售項(xiàng)目比其他三個(gè)地區(qū)的總和還要多出2,000余套，總供應(yīng)量超過(guò)100萬(wàn)平方米。根據(jù)CBD規(guī)劃方案：規(guī)劃總建筑面積1,000萬(wàn)平方米，公寓占25%，即250萬(wàn)平方米，未來(lái)還有更大規(guī)模的項(xiàng)目等待上馬。盡管價(jià)高量大，但是CBD的公寓市場(chǎng)表現(xiàn)十分搶眼，在售項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了平均七成的銷售率，消化掉5,000多套。朝陽(yáng)公園：地區(qū)公寓發(fā)展起步晚于CBD，但其發(fā)展速度以及售價(jià)的攀升速度卻不亞于CBD。目前該地區(qū)已銷售1,900余套高檔公寓，房?jī)r(jià)在11,930-18,056元/平方米之間，與CBD的房?jī)r(jià)基本持平，并且達(dá)到了80%的銷售率。雖然售價(jià)相仿，但這里與CBD又有明顯的不同。如果說(shuō)住在CBD是標(biāo)榜身份，而住在這里則是享受生活。這里國(guó)際化程度很高，隨時(shí)能見到各種膚色的外國(guó)人。朝陽(yáng)公園東邊四環(huán)以外發(fā)展一直比較滯后，但各種反饋顯示，今年這里開始放量。太陽(yáng)宮：作為燕莎商圈周邊待開發(fā)的最大的一塊“處女地”，東北三環(huán)的太陽(yáng)宮地區(qū)被北京市政府規(guī)劃為未來(lái)三環(huán)沿線最適合居住的大型地產(chǎn)板塊。目前該地區(qū)售價(jià)萬(wàn)元以上的公寓已售1,000多套，銷售率50%，整體的規(guī)模檔次略低于CBD和朝陽(yáng)公園。區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目以純居住公寓為主，兼顧投資。從客戶構(gòu)成方面分析，年輕高薪白領(lǐng)是該地區(qū)置業(yè)的主力軍。同時(shí)這個(gè)地區(qū)的投資客比例不在少數(shù)，但與CBD不同，這種投資目的的更多集中在物業(yè)的保值增值上。亞奧板塊：目前售價(jià)萬(wàn)元以上的高檔公寓有三個(gè)，銷售111套，尚余830套，銷售率10%左右，呈現(xiàn)出供大于求的市場(chǎng)狀況。項(xiàng)目售價(jià)在10,264-11,672元/平方米之間，與CBD和朝陽(yáng)公園相比明顯偏低。最近亞奧地區(qū)新盤迭出，比如不久前開盤的北奧國(guó)際、鳳林西奧等項(xiàng)目，開發(fā)商們不約而同的把奧運(yùn)的“奧”字嵌入項(xiàng)目名稱，借奧運(yùn)之東風(fēng)推盤的用心顯而易見。奧運(yùn)的利好刺激固然有很大的拉升作用。金融街：地區(qū)在售的萬(wàn)元以上的項(xiàng)目?jī)H兩個(gè)，已售出364套，尚余189套，銷售率65%，平均房?jī)r(jià)13,000元/平方米。目前，金融街已經(jīng)以國(guó)際投標(biāo)方式確定了新規(guī)劃方案，對(duì)以前的方案進(jìn)行了調(diào)整。打破了傳統(tǒng)金融中心的設(shè)計(jì)框架，把辦公、會(huì)議、住宿、休閑、娛樂、餐飲、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、演藝等多種功能集于一體。同時(shí)，金融街立體交通體系也在今年開建，這其中包含了多達(dá)一萬(wàn)個(gè)停車位的停車場(chǎng)?？罩羞B廊、地面層路網(wǎng)、地下步行系統(tǒng)、地下行車系統(tǒng)、地下停車系統(tǒng)五層網(wǎng)絡(luò)將組成金融街未來(lái)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。未來(lái)的金融街將是一個(gè)四通八達(dá)、進(jìn)出便捷的場(chǎng)所。以上這些利好因素?zé)o疑會(huì)帶動(dòng)高檔公寓特別是服務(wù)式公寓的發(fā)展，并且，我們從數(shù)據(jù)上還可以看到，金融街地區(qū)高檔公寓后續(xù)的市場(chǎng)供應(yīng)量小，已經(jīng)出現(xiàn)明顯的需求大于供給的情況。因此，金融街地區(qū)公寓的售價(jià)有望進(jìn)一步抬高。需求去化量：預(yù)計(jì)全年北京高檔公寓能夠去化130萬(wàn)-150萬(wàn)平米。去化分布：如下圖所示，朝陽(yáng)公園和CBD依然占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，去化占總量的80%以上價(jià)格均價(jià)12000-13000元/平米，租金有進(jìn)一步下滑趨勢(shì)：今年上半年北京高檔公寓租賃價(jià)格與去年同期相比已從9500元／月至13000元／月，下降至8000元／月至10000元／月左右。北京高檔豪華公寓的租金價(jià)格在過(guò)去的12個(gè)月下降了8％，與六七年前20％至30％的高回報(bào)率相比，目前北京的高檔公寓回報(bào)率已降至6％至8％左右。二、2005年預(yù)測(cè)供應(yīng)方面供應(yīng)量還會(huì)有所增加。朝陽(yáng)公園、亞奧板塊和太陽(yáng)宮地區(qū)將是未來(lái)供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。朝陽(yáng)公園地區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)是居住環(huán)境的高品質(zhì)，而且已經(jīng)形成了成熟的高檔公寓居住區(qū)氛圍；太陽(yáng)宮地區(qū)的優(yōu)勢(shì)是土地儲(chǔ)備充足、緊鄰三環(huán)的地段和地段價(jià)值的逐漸認(rèn)同（依靠鳳凰城、UHN國(guó)際村和英特國(guó)際公寓等項(xiàng)目）；亞奧板塊的優(yōu)勢(shì)則是地塊處于升值過(guò)程中，未來(lái)前景看好?？罩寐嗜允菢I(yè)界關(guān)注的要點(diǎn)，2005年隨著奧運(yùn)的臨近以及加入世貿(mào)的深入，空置率有望出現(xiàn)下降趨勢(shì)。需求方面需求穩(wěn)中有升，保持在一個(gè)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。購(gòu)買客戶群體中，按地域劃分北京和外地客戶構(gòu)成了消費(fèi)主體，今后隨著奧運(yùn)的臨近外地購(gòu)買型的客戶比例還會(huì)大幅上升。按購(gòu)買用途劃分，投資型客戶比例會(huì)有所增加，熱點(diǎn)投資區(qū)域?qū)?huì)集中于亞奧板塊。自住型客戶仍會(huì)繼續(xù)看好朝陽(yáng)公園地區(qū)。在出租市場(chǎng)中，外國(guó)籍客戶仍是需求主體。價(jià)格方面價(jià)格有上升空間在穩(wěn)中有升的需求前提下，租金有望出現(xiàn)回升跡象

第六部分商業(yè)市場(chǎng)一、2004年回顧——商鋪供需兩旺、供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，價(jià)格持續(xù)走高目前，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或多或少都要有底商配套，而不少開發(fā)商就是等著在商鋪產(chǎn)品上賺錢。據(jù)易鋪網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，總共有超過(guò)300萬(wàn)平米的供應(yīng)量在這兩年集中釋放。今年1~9月，北京市商業(yè)地產(chǎn)(商鋪)的銷售面積約60萬(wàn)㎡。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的局面在今年有了全面體現(xiàn)。銷售量快速增長(zhǎng)，朝陽(yáng)、豐臺(tái)明顯放量。區(qū)縣2003.1-92004.1-9同比增長(zhǎng)東城區(qū)104933132166.5%西城區(qū)3104118404-68.7%崇文區(qū)45584360489.5%宣武區(qū)29731303977.2%朝陽(yáng)區(qū)3350714960077.6%海淀區(qū)388366724542.2%豐臺(tái)區(qū)6312814811557.4%石景山區(qū)25661889686.4%通州區(qū)93123410472.7%大興區(qū)180913750451.8%分析：去年被稱之為商業(yè)地產(chǎn)年，因此在今年第一季度開發(fā)熱度依然有個(gè)延續(xù)。由于貸款政策緊縮和供應(yīng)量過(guò)大，北京商鋪市場(chǎng)出現(xiàn)階段性飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈。從上圖可看出，朝陽(yáng)和豐臺(tái)銷售面積激增，豐臺(tái)區(qū)依托木樨園商圈明顯帶動(dòng)其商業(yè)銷售，但同時(shí)也加劇了該地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)。銷售價(jià)格持續(xù)走高，后期后勁不足。均價(jià)2003年2004年同比增長(zhǎng)1月122351399612.6%2月105451537131.4%3月99531290722.9%4月102701224916.2%5月1894814887-27.3%6月91561072114.6%7月11198118485.5%8月130989538-37.3%9月11774123144.4%分析：隨著商業(yè)開發(fā)熱度的遞減，2004年銷售價(jià)格呈波動(dòng)曲線，總體價(jià)格在10000-15000元/平米。今年下半年中央對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的整頓，使眾多投資者持觀望態(tài)度，第三季度銷售價(jià)格維持在10000元/平米。其中在今年8月豐臺(tái)、通州有大量商業(yè)投入市場(chǎng)，但整體價(jià)格偏低，帶動(dòng)整體商業(yè)價(jià)格下降。3、商業(yè)地產(chǎn)存在的問題盡管，從表象上看來(lái)，2004年商業(yè)地產(chǎn)供需兩旺，一片繁榮，但從銷售一線反饋來(lái)的信息，是繁榮背后依然存在諸多隱憂，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：盲目開發(fā)帶來(lái)無(wú)效商業(yè)面積增加盡管從2004年北京商業(yè)零售市場(chǎng)供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，但盲目的過(guò)度開發(fā)所帶來(lái)的隱患已初現(xiàn)端倪——隨著商鋪供應(yīng)量的增長(zhǎng)，無(wú)效商業(yè)面積供應(yīng)呈現(xiàn)出進(jìn)一步加大的趨勢(shì)，從而造成北京商鋪市場(chǎng)在今年空置率有所增加。主要是由于開發(fā)商的非專業(yè)性開發(fā)所致，諸多建成的物業(yè)未能符合用家的需求，在招商時(shí)遇到較大的困難。商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)在2003年風(fēng)光無(wú)限的“概念型商場(chǎng)式商鋪”，陸續(xù)開始進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段，許多項(xiàng)目因定位混亂及促銷不力而造成人氣缺乏，大量商鋪投資者也開始陷入恐慌，商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。二、2005年預(yù)測(cè)1、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)將會(huì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，但開發(fā)勢(shì)頭會(huì)有所抑制從2004年的商業(yè)類開發(fā)投資比例，可以看出未來(lái)的幾年將進(jìn)入北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面積供應(yīng)的高峰。從供應(yīng)區(qū)域上進(jìn)行分析，CBD、亞運(yùn)村和中關(guān)村地區(qū)，都將成為未來(lái)項(xiàng)目供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。新增的供應(yīng)將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。開發(fā)勢(shì)頭放緩。受政府整頓的影響，預(yù)計(jì)2005年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量會(huì)受到一定程度的抑制，開發(fā)勢(shì)頭會(huì)放緩。商業(yè)營(yíng)銷模式的創(chuàng)新從2003年開始，北京的商業(yè)市場(chǎng)就已經(jīng)出現(xiàn)了“反租”的營(yíng)銷模式，代表項(xiàng)目是碧溪家居廣場(chǎng)。該項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)一年，有成熟的經(jīng)營(yíng)公司和穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)情況，而投資商急于收回投資，采用了“反租”的方式將家居城銷售給個(gè)體投資者，創(chuàng)造了社會(huì)集資、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的新模式。在2004年，各個(gè)集中商業(yè)項(xiàng)目紛紛打出“反租”牌，但具體情況差別很大，在與客戶的協(xié)議中，反租期、投資回報(bào)率、是否有擔(dān)保、是否必須委托公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、是否回購(gòu)等都各有不同。在巨庫(kù)、第5大道等項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)中，我們發(fā)現(xiàn)凡是未統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目都面臨尷尬局面，只有完全的走資產(chǎn)證券化的道路，才能保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功。所謂走資產(chǎn)證券化道路，在商業(yè)項(xiàng)目上的體現(xiàn)包括：必須由一家公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、購(gòu)房者只是投資者而非經(jīng)營(yíng)者、要有相應(yīng)的擔(dān)保等保證措施、每份的份額較小、能夠自由流通（如開發(fā)商回購(gòu)）等。由此看來(lái)，商業(yè)的營(yíng)銷模式要逐漸向金融產(chǎn)品過(guò)渡，商業(yè)的營(yíng)銷模式創(chuàng)新實(shí)際上是金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。因此，商業(yè)的專業(yè)營(yíng)銷公司應(yīng)具備金融市場(chǎng)的操作能力和資源。附件2：商業(yè)銷售價(jià)格及銷售面積表日期現(xiàn)房銷售套數(shù)銷售面積銷售金額均價(jià)預(yù)售銷售套數(shù)銷售面積銷售金額均價(jià)(m2)(￥)(￥/m2)(m2)(￥)(￥/m2)2003年第一季度4219265178261594925214721092246619594116922003年第二季度11033696127356509377919632927466464873141662003年第三季度11349640491574234990242060961849813154139402003年第四季度1294928338798407978729461440412287408652158802004年第一季度11743746431929900987310971649442462882800149312004年第二季度19747849301324071629712801182701741528252147242004年第三季度283464453635759807828994199184201586993110120第七部分寫字樓市場(chǎng)2004年供需回顧整體情況：辦公樓銷售量增長(zhǎng)260.4%，但供大于求。從北京市整體市場(chǎng)來(lái)看，截止到9月底，今年寫字樓入住率較去年同期有所回升，租金止跌回升，開始緩步增長(zhǎng)。但寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，目前市場(chǎng)處于供過(guò)于求的局面。供應(yīng)情況：市場(chǎng)集中供應(yīng)，空置率增長(zhǎng)截止到2004年9月底，來(lái)自北京市建委的最新數(shù)據(jù)，前三季度全市辦公樓竣工激增至77.5萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)199.2%，全市辦公樓和商業(yè)用房空置面積占總空置面積的20.5%；為178.7萬(wàn)平方米，同比增加了57.7萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)71.2%,；辦公樓新開工154.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.0%。銷售市場(chǎng)截至第三季度末，北京市辦公樓和商業(yè)用房銷售大幅度上漲，銷售面積分別為58.0萬(wàn)平方米和31.4萬(wàn)平方米，比去年同期分別增加了260.4%和119.6%，但相比之下市場(chǎng)供應(yīng)量明顯大于銷售量。在今年的寫字樓買賣市場(chǎng)上，朝陽(yáng)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)成為最活躍的地區(qū)，而海淀區(qū)則一反去年良好的銷售走勢(shì)，銷售冷清，銷售價(jià)格一路走跌。（數(shù)據(jù)來(lái)源北京建委、北京房管局）租賃市場(chǎng)——北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金持續(xù)走高。2004年第三季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金為２5.2美元／月／平方米（實(shí)用面積），比上季度上升了１.4％。其中東長(zhǎng)安街建國(guó)門區(qū)域和ＣＢＤ區(qū)域最為顯著，分別上升了３.３％和２.７％，而中關(guān)村區(qū)域繼續(xù)上季度的下降趨勢(shì)，幅度為０.６％。（數(shù)據(jù)來(lái)源戴得梁行）區(qū)域市場(chǎng)差別較大：風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)、東西各不同，幾家歡喜幾家愁中關(guān)村：進(jìn)入艱難的一年——2003、2004年是中關(guān)村地區(qū)寫字樓集中放量的兩年，中關(guān)村地區(qū)寫字樓價(jià)格下滑的主要原因在于供應(yīng)量龐大。目前中關(guān)村地區(qū)寫字樓面積在２５０萬(wàn)平方米以上含已租、已售、在租、在售物業(yè)。龐大的供應(yīng)量導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，從而導(dǎo)致租售價(jià)格下降、空置率增高。2004年租金價(jià)格第一季度下降2.5%，第二季度下降0.6%，第三季度下降2.1%。CBD：供需不平衡的狀況進(jìn)一步顯現(xiàn)，延續(xù)了去年第3季度以來(lái)的租售旺勢(shì)。截止到2004年9月底，而CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓的空置率僅為3.8%，且平均租金上漲了5.0%，并有繼續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。主要原因是，隨著CBD的商務(wù)氛圍和國(guó)際化程度，使跨國(guó)公司和服務(wù)機(jī)構(gòu)依然更多地選擇入駐CBD及周邊區(qū)域，加上自2003年以來(lái)CBD地區(qū)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較小，使CBD的寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，租金普遍上漲，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)寫字樓的需求可能還將進(jìn)一步擴(kuò)大。金融街截止到目前為止，今年金融街地區(qū)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)平衡，市場(chǎng)供應(yīng)量有限。目前區(qū)域有望落成的項(xiàng)目為英藍(lán)國(guó)際中心和新盛大廈，前者只租不售，而后者擬整棟出售，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間租金仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2005年預(yù)測(cè)我們對(duì)明年寫字樓市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，主要是基于以下方面的考慮，首先是來(lái)自與政策層面的影響，另一方面是現(xiàn)實(shí)的供應(yīng)與需求的平衡關(guān)系。政策影響加息的影響：寫字樓購(gòu)買客戶中有很大一部分比例是投資客戶，今年銀行存貸款加息影響了投資客戶對(duì)未來(lái)的投資回報(bào)的期望，使不少寫字樓投資客戶持幣觀望。對(duì)客戶審查難度的加大：受國(guó)家整體宏觀調(diào)控以及銀行銀根緊縮的影響，許多寫字樓項(xiàng)目普遍感覺到，銀行加大了對(duì)出售客群的審查力度，導(dǎo)致成交期延長(zhǎng)，甚至引起成交變數(shù)，對(duì)購(gòu)買需求是一種消極的影響因素。按揭門檻抬高：自2004年以來(lái)，不少銀行縮短了對(duì)寫字樓客戶按揭年數(shù)及提高了首付款比例，對(duì)需求起到了一定的抑制作用。市場(chǎng)供需及局部市場(chǎng)需求方面——今明兩年，中國(guó)入世的保護(hù)期即將結(jié)束，中外資機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)拓展將進(jìn)一步活躍，將帶動(dòng)更多的服務(wù)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，總體來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間寫字樓的需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。尤其是外資機(jī)構(gòu)的需求有上升的趨勢(shì)，但受金融政策的影響，投資客戶比例會(huì)有所降低。中關(guān)村——從未來(lái)６個(gè)月的寫字樓供應(yīng)來(lái)看，中關(guān)村金融中心等樓盤的入伙將進(jìn)一步加劇中關(guān)村地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，受此影響租金價(jià)格會(huì)有所下降。但隨著中關(guān)村寫字樓現(xiàn)房集中供應(yīng)，將迎來(lái)銷售成交高峰。金融街：供應(yīng)高峰的來(lái)臨，租金走勢(shì)略有下降。根據(jù)金融街二期的整體規(guī)劃，今年內(nèi)，金融街所有尚未開工的項(xiàng)目將全部啟動(dòng)建設(shè)。按照計(jì)劃，所有建設(shè)項(xiàng)目將在2006年竣工，在2007年前投入使用，因此今后3年內(nèi)將是金融街寫字樓供應(yīng)的高峰期。受供應(yīng)高峰的影響，預(yù)計(jì)金融街地區(qū)寫字樓的租賃市場(chǎng)會(huì)多少受到一定的影響，目前租金價(jià)格走高的情況難以為繼。其他區(qū)域，多元化格局繼續(xù)顯現(xiàn)除CBD、中關(guān)村、金融街這三個(gè)商務(wù)“核心”外，其他的商務(wù)分中心，如朝外商圈、甘家口商圈、公主墳商圈等也在逐漸形成。隨著奧運(yùn)公園商業(yè)地塊的整體啟動(dòng)，明年亞運(yùn)村商圈將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。附件：2004年前三季度與2003年北京市各區(qū)寫字樓成交對(duì)比時(shí)間階段區(qū)縣/統(tǒng)計(jì)銷售套數(shù)銷售面積(m2)銷售金額(元)均價(jià)(元/m2)2003年全年成交東城區(qū)231655816797635010144西城區(qū)103575947412779513258崇文區(qū)2669127899317911426朝陽(yáng)區(qū)2897050896895609113742海淀區(qū)538140900168776654211978豐臺(tái)區(qū)180548309006000通州區(qū)124796329630126873宣武區(qū)0000合計(jì)89927624134156138692004年前三季度區(qū)縣/統(tǒng)計(jì)銷售套數(shù)銷售面積(m2)銷售金額(元)均價(jià)(元/m2)東城區(qū)41995627879130016311.5西城區(qū)212495938330140015215崇文區(qū)83186971479247008918.3朝陽(yáng)區(qū)508157968231021280015121海淀區(qū)1754332148336060011102豐臺(tái)區(qū)683201289279357340013111.5通州區(qū)177448780006302宣武區(qū)325493751300010506.5合計(jì)1478469513643955520012073.47917

第八部分商住公寓市場(chǎng)一、2004年盤點(diǎn)（一）分布情況目前商住公寓主要分布在中關(guān)村、亞運(yùn)村、CBD區(qū)域、燕莎商圈及金融街一帶。中關(guān)村商圈具有較強(qiáng)的文化氛圍，因此IT公司、文化行業(yè)及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)多選擇入駐中關(guān)村。亞運(yùn)村則成為高科技、經(jīng)貿(mào)、證券投資、文化娛樂類公司集中的區(qū)域。而從事對(duì)外貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、公關(guān)顧問等公司及外企駐京辦事處多選擇在CBD商圈安營(yíng)扎寨。1、CBDCBD歷來(lái)是商住公寓集中的區(qū)域。由于寫字樓開發(fā)門檻稿，CBD的項(xiàng)目75%是公寓，而其中絕大多數(shù)以商住公寓的定位出現(xiàn)。今年開盤及熱銷的項(xiàng)目包括：建外SOHO、尚都國(guó)際、華貿(mào)中心、溫莎大道、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。在泛CBD地區(qū)，今年的商住公寓項(xiàng)目還有：領(lǐng)行國(guó)際中心、幸福村、住邦2000、鉑宮國(guó)際等。2、中關(guān)村中關(guān)村今年的商住公寓項(xiàng)目有：新中關(guān)、易墅殿堂（紐約客）、富海中心、遠(yuǎn)中悅?cè)R、文津國(guó)際、知春國(guó)際等，供應(yīng)量較大。3、亞奧亞奧地區(qū)由于得天獨(dú)厚的資源條件，從2004年開始，寫字樓和商住公寓都進(jìn)入供應(yīng)高峰期。商住公寓包括MOHO、歐陸經(jīng)典凱旋城、三空間、俊峰華亭、華悅國(guó)際。4、三元橋三元橋是商住公寓的新興區(qū)域，今年在售的項(xiàng)目有：第三置業(yè)、時(shí)間國(guó)際。（二）售價(jià)區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)CBD尚都國(guó)際15000溫莎大道15000萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)14000光華國(guó)際中心15000華貿(mào)中心16000建外SOHO13500泛CBD住邦200010800領(lǐng)行國(guó)際中心7680幸福村15000鉑宮國(guó)際16000中關(guān)村萬(wàn)泉商務(wù)花園9500富海中心7200文津國(guó)際12800遠(yuǎn)中悅?cè)R12500新中關(guān)11000亞運(yùn)村凱旋城7380MOHO8300俊峰華亭11600三空間10000華悅國(guó)際9800三元橋時(shí)間國(guó)際10500從上表可以看出，CBD商住公寓價(jià)格最高，基本在12000-16000元/平方米之間。其次是中關(guān)村，新增供應(yīng)價(jià)格10000-13000元/平方米。亞運(yùn)村商住公寓價(jià)格從今年開始有提高趨勢(shì)，在華悅國(guó)際、三空間和俊峰華亭的帶動(dòng)下向10000元/平方米以上攀升。三元橋作為后起之秀，價(jià)格還有很大上升空間。（三）客戶1、CBD相對(duì)于中關(guān)村和亞運(yùn)村區(qū)域的商住公寓市場(chǎng)，CBD商住公寓的個(gè)人投資者占有一定比例，其中一半以上的客戶群是本市個(gè)人投資者，將近28%的客戶群來(lái)自其他省市地區(qū)。另外，與其他區(qū)域不同的是，有10.5%的購(gòu)房者是外籍個(gè)人投資者或企業(yè)，9.3%的購(gòu)房者屬于港澳臺(tái)的個(gè)人投資者或企業(yè)，CBD公寓的購(gòu)買者呈現(xiàn)較大的外銷比例。2、中關(guān)村

該區(qū)域客群特點(diǎn)有以下三方面：1）客群來(lái)源有很大的地域特性。項(xiàng)