民俗文化街營(yíng)銷策劃案樣本

碧峰門民俗文化街營(yíng)銷策劃方案梅孝龍8月16日目錄一、承德房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、承德商業(yè)物業(yè)分析三、項(xiàng)目了解及定位四、推廣策略研究（一）推廣模式立即間安排（二）推廣專題研究及確定五、各推廣階段工作細(xì)化（一）導(dǎo)入/預(yù)熱期（二）升溫期（三）引爆（開盤）（四）持銷期六、銷售策略及安排七、建立完善物業(yè)管理八、招商一、承德房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀調(diào)控、土地拍賣、銀行緊縮、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇將成為承德房地產(chǎn)市場(chǎng)“行動(dòng)準(zhǔn)則”。承德房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向：1、承德房地產(chǎn)市場(chǎng)郊區(qū)化（中心近郊猛烈碰撞）伴隨土地成本上漲，產(chǎn)品造價(jià)提升，市場(chǎng)大量需求使得翠橋路、西大街、開發(fā)新區(qū)等地段房地產(chǎn)市場(chǎng)有突破性發(fā)展前景。即使有較大開發(fā)空間不過并存猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。所以“郊區(qū)市場(chǎng)”將成為承德房地產(chǎn)一支主力軍團(tuán)，登上承德房地產(chǎn)市場(chǎng)舞臺(tái)。2、樓盤“個(gè)性化”新樓盤不管產(chǎn)品還是市場(chǎng)定位上皆少了對(duì)“老盤”傳承，多了幾分創(chuàng)新多了幾分個(gè)性。3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化租個(gè)門面擺張桌子就能夠把房子賣完時(shí)代已經(jīng)過去，單梯樓將被花園小區(qū)所替換，小規(guī)模變成大規(guī)模，要在市場(chǎng)（用戶）挑剔眼光中生存。將出現(xiàn)春秋雄風(fēng)，戰(zhàn)國(guó)群雄局面。4、產(chǎn)品規(guī)?；?，品牌化“品牌”=品質(zhì)+廣告以市場(chǎng)為導(dǎo)向，在矛盾中生存?，F(xiàn)在市場(chǎng)能夠說是一個(gè)比規(guī)模，看品牌市場(chǎng)，只有從規(guī)模上、品牌上強(qiáng)強(qiáng)出手，鑄造一流產(chǎn)品打動(dòng)消費(fèi)者。讓市場(chǎng)了解企業(yè)、了解你產(chǎn)品。5、房地產(chǎn)“市場(chǎng)營(yíng)銷”比重上升專業(yè)眼光看問題是取勝關(guān)鍵，從產(chǎn)品構(gòu)思到生產(chǎn)產(chǎn)品再到產(chǎn)品銷售。每一個(gè)步驟全部離不開營(yíng)銷，不管是小樓盤還是大樓盤要想從市場(chǎng)中脫穎而出，真正做到價(jià)值最大化，比如所面市每一個(gè)樓盤或多或少全部在市場(chǎng)上露露面做一做宣傳?？梢娛袌?chǎng)營(yíng)銷所占百分比不停上升。6、市場(chǎng)對(duì)服務(wù)需求（物業(yè)管理提升）從過去沒有物業(yè)管理到簡(jiǎn)單管理到現(xiàn)在專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，從基礎(chǔ)安全到全新呵護(hù)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理將成為消費(fèi)者選擇物業(yè)一個(gè)關(guān)鍵原因。7、商品房開發(fā)走向“集約經(jīng)營(yíng)”，產(chǎn)品展現(xiàn)“精品化”伴隨住房消費(fèi)主體改變，開發(fā)商理性化程度大為提升，房地產(chǎn)開發(fā)由過去粗放經(jīng)營(yíng)向集約經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，以往大行其道單體開發(fā)逐步被小區(qū)建設(shè)替換。為滿足城鎮(zhèn)居民對(duì)住房由過去只追求“居者有其屋”簡(jiǎn)單需求轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳坝又匾曎|(zhì)量、環(huán)境、智能“居者優(yōu)其屋”更高層次需求，開發(fā)商們普遍增強(qiáng)了精品意識(shí)，精品小區(qū)無一不是從“以人為本”、“人和自然”角度出發(fā)，充滿了對(duì)居住者全方位關(guān)心，同時(shí)，也代表了承德房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。二、承德商業(yè)物業(yè)分析商業(yè)地產(chǎn)需要宏觀調(diào)控：商業(yè)地產(chǎn)以“地段論”影響地產(chǎn)界數(shù)年，商業(yè)面積大幅度上升，將出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫；商業(yè)物業(yè)提升空間較小，要想市場(chǎng)認(rèn)可自己商業(yè)只有從正確定位、商業(yè)規(guī)模、管理模式等方面進(jìn)行研究；有待相關(guān)部門進(jìn)行宏觀調(diào)控。承德商業(yè)地產(chǎn)幾大特點(diǎn)：A：商業(yè)物業(yè)面積大幅度增加；B：商業(yè)物業(yè)空置百分比上升；C：商業(yè)業(yè)態(tài)較為零亂；D：規(guī)模較小，投資升值空間小；E：商業(yè)物業(yè)管理檔次較低；F：當(dāng)?shù)赝顿Y商業(yè)力度較弱；G：產(chǎn)品本身檔次較低；H：產(chǎn)品計(jì)劃設(shè)計(jì)相對(duì)落后；I：地方招商力度較弱；三、項(xiàng)目了解及定位（一）項(xiàng)目了解：碧峰門民俗文化街以避暑山莊皇家文化和民間市井文化交流、融合，以生態(tài)園林景觀資源為基底，關(guān)鍵面向國(guó)際、中國(guó)文化體驗(yàn)市場(chǎng)，創(chuàng)新精品文化體驗(yàn)、健康娛樂休閑、生態(tài)度假為關(guān)鍵，塑造“莊外桃源，休閑綠苑”品牌形象，打造集旅游、民俗文化體驗(yàn)、餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂為一體避暑山莊外圍旅游發(fā)展示范區(qū)。（二）優(yōu)劣勢(shì)分析：1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）：A：地理位置優(yōu)勢(shì)；B：交通便捷；C：產(chǎn)品風(fēng)格創(chuàng)新；D：定位優(yōu)勢(shì)（民俗技藝展示、民間風(fēng)味美食、綜合旅游商品市場(chǎng)）做“含有規(guī)模和檔次特色民俗文化街”；E：消費(fèi)群體：考慮到后期業(yè)態(tài)運(yùn)作，項(xiàng)目及周圍可吸引大量目標(biāo)消費(fèi)群體F：項(xiàng)目配套；G：專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理，真正理財(cái)管家。（商業(yè)部分：個(gè)性物業(yè)管理）2、項(xiàng)目劣勢(shì)（W）：A：商業(yè)氣氛較淡；B：操作引導(dǎo)難度較大（推廣費(fèi)用較高）；C：人流量小（后期招商工作難度大）；（三）項(xiàng)目定位：1、產(chǎn)品檔次定位：特色產(chǎn)品2、方案：含有規(guī)模和檔次特色餐飲、民俗手工藝展示、特色旅游商品、著名連鎖品牌3、理由：A：經(jīng)過對(duì)承德商業(yè)情況進(jìn)行分析，將出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫，要想市場(chǎng)認(rèn)可自己商業(yè)只有從正確定位、商業(yè)規(guī)模、管理模式、等方面進(jìn)行研究；所以需要有規(guī)模。B：搜索整個(gè)承德市沒有一個(gè)地方能把特色餐飲、民俗文化、特色旅游商品進(jìn)行有效整合；是承德市旅游市場(chǎng)空白區(qū)。C：項(xiàng)目標(biāo)配套為中高級(jí)次餐飲消費(fèi)者提供便利。如：碧峰門廣場(chǎng)為消費(fèi)者提供游覽體驗(yàn)前后休息及活動(dòng)空間，停放車輛等；真正做到品味特色餐飲、體驗(yàn)民俗文化延伸。D：交通便捷，延伸了駕車前來餐飲消費(fèi)者。（四）市場(chǎng)定位：1、項(xiàng)目消費(fèi)群定位：A：當(dāng)?shù)卦鎏厣惋?、民俗手工藝品、旅游商品店主（需要擴(kuò)張業(yè)務(wù)）；B：各地特色餐飲、民俗手工藝品、旅游商品品牌連鎖店；C：各市政單位人員；D：私企老板、各區(qū)縣礦山企業(yè)老板；E：企事業(yè)中層干部、高管人員；F：個(gè)體商販（自己經(jīng)營(yíng)）2、影響營(yíng)銷三個(gè)消費(fèi)層次（1）投資消費(fèi)人群（2）經(jīng)營(yíng)消費(fèi)人群（3）終極消費(fèi)人群3、各層次消費(fèi)人群特征（劃分極不明確、區(qū)域、職業(yè)、年紀(jì)等）（1）終端消費(fèi)者關(guān)鍵消費(fèi)特征

購(gòu)物是否方便、經(jīng)營(yíng)是否有特色，產(chǎn)品內(nèi)容是否豐富，選擇余地是否大，環(huán)境購(gòu)物是否舒心。她們消費(fèi)行為表現(xiàn)為：重視產(chǎn)品品質(zhì)和舒適性，新鮮時(shí)尚事務(wù)對(duì)其有較高吸引力。

年紀(jì)20－60歲，家庭收入水平中上（人均月收入1800元以上，家庭月均收入3500元以上）且呈上升趨勢(shì)，生活穩(wěn)定。周圍生活設(shè)施及健康休閑場(chǎng)所、特色文化體驗(yàn)完善。用戶群年紀(jì)層心理特征青年21－30重視保持和外界緊密接觸，擔(dān)心落后于她人追求時(shí)尚元素迫切期望能得到社會(huì)認(rèn)同中年31－45重視商業(yè)社交追求經(jīng)典、有代表性元素更為沉實(shí)、穩(wěn)重、理性中老年46－60以傳統(tǒng)為自豪表現(xiàn)出較為強(qiáng)烈懷舊情結(jié)更為成熟謹(jǐn)慎(2)商鋪經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)特征關(guān)注地段位置優(yōu)劣，交通是否方便，聚集人氣能力怎樣，消費(fèi)者對(duì)于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目標(biāo)接收度年紀(jì)26－50歲，渴望成功，勤奮努力，有危機(jī)感。含有豐富經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有獨(dú)特眼光，重視經(jīng)營(yíng)環(huán)境帶來影響。經(jīng)營(yíng)者年紀(jì)：客源年紀(jì)26－35歲36－45歲45歲以上百分比25%55%20%（3）商鋪投資業(yè)主消費(fèi)特征關(guān)注地段位置優(yōu)劣，投資升值潛力怎樣是其利益點(diǎn)；年紀(jì)30-60歲，生活穩(wěn)定。她們消費(fèi)行為表現(xiàn)為：期望物有所值，購(gòu)置較理性，通?；ㄥX有計(jì)劃，較為謹(jǐn)慎，重視產(chǎn)品是否含有升值潛力。投資者年紀(jì)：客源年紀(jì)26－35歲36－45歲45歲以上百分比15%55%30%投資者起源地：戶口類型當(dāng)?shù)爻Ｗ⊥鈦沓Ｗ⊥鈦頃鹤“俜直?5%30%15%四、推廣策略研究（一）推廣模式立即間安排：圖：（二）推廣專題表現(xiàn)關(guān)鍵點(diǎn)：?產(chǎn)品唯一性；?產(chǎn)品和推廣及銷售統(tǒng)一性；?產(chǎn)品定位（承德首家民俗文化街）?形象定位（“雅、尚”風(fēng)格）專題（暫定）：A：演繹民俗文化，成就財(cái)富人生。B：碧峰門商業(yè)街，承德王府井C：一次投資，終生受益。D：讓投資成為事業(yè)！五、各推廣階段工作細(xì)化（一）導(dǎo)入/預(yù)熱期廣告推廣：電視廣告、報(bào)紙廣告、戶外廣告。綜合分析：刊播電視、報(bào)紙和戶外廣告是宣傳推廣關(guān)鍵形式；1、電視廣告：理由：考慮到本項(xiàng)目標(biāo)規(guī)模，為了在承德人民心中創(chuàng)一個(gè)形象，塑造著名度；以“碧峰門民俗文化街”項(xiàng)目獨(dú)有定位優(yōu)勢(shì)創(chuàng)作電視宣傳片（如：規(guī)模，理念，業(yè)態(tài)分布等）操作：（1）確定宣傳專題：（暫定）A：演繹民俗文化，成就財(cái)富人生。B：承德首家民俗文化街（2）刊播時(shí)間（從導(dǎo)入期到強(qiáng)銷期）；（3）確定好宣傳專題提交電視臺(tái)制作；（4）關(guān)鍵投放電視臺(tái)為承德電視臺(tái)；（5）定時(shí)作廣告檢測(cè)效果，關(guān)鍵是抽樣調(diào)查；2、報(bào)紙廣告：理由：（1）宣傳范圍廣，攜帶閱讀，信息量大，靈活性強(qiáng)；（2）宣傳費(fèi)用高；操作：（1）宣傳推廣專題確實(shí)定（分不一樣階段確定不一樣專題）（2）發(fā)表時(shí)間（從導(dǎo)入期到強(qiáng)銷期）（3）關(guān)鍵投放報(bào)紙為承德日?qǐng)?bào)、承德晚報(bào)、承德廣播電視報(bào)3、戶外廣告：理由：（1）地域性強(qiáng)；（2）關(guān)鍵以塑造項(xiàng)目整體形象為主；（3）費(fèi)用低輕易快速塑造項(xiàng)目形象；（4）含有一定時(shí)效性；操作：（1）確定推廣專題：（暫定）A：演繹民俗文化，成就財(cái)富人生。B：碧峰門商業(yè)街，承德王府井。（2）投放方法：以確定推廣專題為內(nèi)容，塑造文化街形象。4、車身廣告：理由：（1）流動(dòng)性強(qiáng)，受眾面廣；（2）關(guān)鍵以塑造項(xiàng)目整體形象為主；（3）費(fèi)用低輕易快速塑造項(xiàng)目形象；操作：（1）確定推廣專題：（暫定）A：演繹民俗文化，成就財(cái)富人生。B：碧峰門商業(yè)街，承德王府井。（2）投放方法：以確定推廣專題為內(nèi)容，塑造文化街形象。（二）升溫期（8月18號(hào)——開盤日）1、本期推廣計(jì)劃：廣告推廣：電視廣告、報(bào)紙廣告、DM夾頁廣告人員推廣活動(dòng)推廣：2次活動(dòng)2、電視廣告、報(bào)紙廣告（同導(dǎo)入/預(yù)熱期）3、DM夾頁廣告：理由：（1）區(qū)域性強(qiáng)；（2）費(fèi)用低；（3）信息量大；（DM單張全部?jī)?nèi)容）操作：（1）時(shí)間安排在放號(hào)前和放號(hào)期；（2）關(guān)鍵媒體（一片天等DM直投廣告）；（3）DM單張以促銷政策為主；（4）兩個(gè)月內(nèi)（夾報(bào)8次；平均每個(gè)星期一次）；4、人員推廣：理由：（1）針對(duì)性強(qiáng)，能夠鎖定目標(biāo)用戶群；（2）能夠度身定造，提升服務(wù)形象化；（3）能夠客觀全方面系統(tǒng)向買家介紹樓盤；（4）推廣費(fèi)用低，效果好；操作：（1）依據(jù)項(xiàng)目定位，把推廣區(qū)域關(guān)鍵放在承德現(xiàn)有全部餐飲、民俗工藝品、旅游商品商家；（2）目標(biāo)為臨街門市；（3）準(zhǔn)備資料（DM單張，推廣專題）；（4）上門造訪，碧峰門民俗文化街及將登場(chǎng)敬請(qǐng)關(guān)注；（注明排號(hào)時(shí)間）（5）派發(fā)時(shí)間為（排號(hào)連續(xù)期）；（6）由銷售人員及臨時(shí)聘用銷售進(jìn)行派發(fā)；5、活動(dòng)推廣：理由：（1）活動(dòng)推廣消費(fèi)者輕易接收，能夠有效傳輸樓盤信息反饋；（2）影響深遠(yuǎn)，輕易調(diào)動(dòng)用戶情緒；（3）能快速創(chuàng)企業(yè)形象及項(xiàng)目形象；（4）用戶參與意識(shí)強(qiáng)，能制造很好氣氛；（5）費(fèi)用低，效果好；操作：（1）確定活動(dòng)專題和程序；（暫定）A：演繹民俗文化，成就財(cái)富人生。B：承德首家民俗文化街C：碧峰門商業(yè)街，承德王府井（2）活動(dòng)關(guān)鍵安排在排號(hào)連續(xù)期（開始排號(hào)后一個(gè)星期舉行）；①考慮請(qǐng)新聞單位參與（借媒體為項(xiàng)目作宣傳）；②確定參與人員，聘用參與演出團(tuán)體及主持人。③以娛樂方法舉行；④安排制作一批廣告懸掛在現(xiàn)場(chǎng)；（三）引爆（開盤）本月推廣計(jì)劃：電視廣告、報(bào)紙廣告、DM夾頁廣告、2次活動(dòng)開盤前新聞公布會(huì)：說明：經(jīng)過媒體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，讓投資者真正了解項(xiàng)目；形式：（暫定）1、以投資說明會(huì)——專題：低投資高回報(bào)；2、財(cái)富論壇——專題：投資理財(cái)，投資前景；3、產(chǎn)品上市會(huì)——專題：產(chǎn)品上市促進(jìn)城市發(fā)展；時(shí)間：開盤前一周；地點(diǎn)：銷售中心或酒店；開盤時(shí)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)：為了做到熱炒熱賣效果，以搞活動(dòng)方法開盤；表現(xiàn)優(yōu)惠多多，機(jī)會(huì)只有一次專題。專題:（暫定）“時(shí)尚開席,出色傳承”、“碧峰門商業(yè)街，承德王府井”（四）持銷期能夠考慮在原來推廣基礎(chǔ)上合適調(diào)整；推廣費(fèi)用：六、銷售策略及安排（一）銷售策略：1、售后代租售后帶租：這里所述售后代租指是一個(gè)開發(fā)商、業(yè)主、承租者三方事先約定，由開發(fā)商將物業(yè)分割給業(yè)主，業(yè)主統(tǒng)一將物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)交由開發(fā)商出租給承租人，并在要求年限內(nèi)定時(shí)取得一定收益商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷手段。消除投資型用戶后顧之憂，讓業(yè)主有“坐享其成”之感。理由：⊙講“誠(chéng)信”兩個(gè)字；⊙宣傳效果好，沒有任何影響；⊙用戶資源合理利用；⊙增加項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)占有優(yōu)勢(shì)；⊙增加項(xiàng)目標(biāo)抗風(fēng)險(xiǎn)能力；操作：⊙積累來訪用戶，作好用戶登記（只租不買者）；⊙依據(jù)項(xiàng)目定位，合理篩選一批適合定位目標(biāo)群體；⊙做好前期“出租”這一內(nèi)容宣傳；⊙依據(jù)周圍市場(chǎng)初步設(shè)定一個(gè)“租賃”價(jià)格；⊙物業(yè)銷售后尋求和項(xiàng)目匹配承租者；2、以租帶售以租帶售：開發(fā)商和承租者簽定承租協(xié)議，承租者定時(shí)向開發(fā)商支付租金。

理由：⊙考慮到項(xiàng)目標(biāo)增值空間大，臨時(shí)緩解等候最好銷售時(shí)機(jī)；⊙充足考慮開發(fā)期間所開支一切費(fèi)用（資金充裕）；⊙現(xiàn)在銷售市場(chǎng)不佳，人氣不旺為了引進(jìn)大量人氣，以出租方法巧妙做活市場(chǎng)，到時(shí)機(jī)成熟再進(jìn)行銷售。⊙開發(fā)商考慮自己以后經(jīng)營(yíng)；操作：⊙依據(jù)市場(chǎng)情況做好出租物業(yè)價(jià)格體系；⊙要有超前眼光，估計(jì)市場(chǎng)前景，進(jìn)行自己投資可行性分析；⊙要建立一只專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍，用專業(yè)物業(yè)管理來延伸項(xiàng)目標(biāo)品牌。⊙能夠考慮引進(jìn)部分特色商家（比如有一定規(guī)模和代表性餐飲品牌），采取方法是最低租金出租，讓其先行入住，形成旺鋪局面，帶動(dòng)后期購(gòu)置商家。

注：經(jīng)驗(yàn)表明，已租賃商鋪因?yàn)槟転橘?gòu)置者帶來伸手可及利潤(rùn)，滿足了以投資獲取回報(bào)為目標(biāo)目標(biāo)用戶需求，更輕易銷售。3、變相返租（產(chǎn)權(quán)商鋪返回報(bào)）變相返租：開發(fā)商承諾消費(fèi)者，購(gòu)置后一次性或分階段性給消費(fèi)者一定量回報(bào)。理由：⊙商鋪消費(fèi)層一直以中小投資者為主導(dǎo)，因?yàn)榉€(wěn)定投資心理，更重視投資回報(bào)效益，該點(diǎn)是現(xiàn)在投資型用戶關(guān)注焦點(diǎn)，也是投資信心所在。以一定回報(bào)作為信心支持，可望吸引投資者入市，達(dá)成快速消化本商業(yè)樓盤效果?！验_發(fā)商能最快速度回收資金；⊙提升消費(fèi)者購(gòu)置信心，引導(dǎo)消費(fèi)者投資；⊙能快速建立項(xiàng)目形象，讓市場(chǎng)最短時(shí)間內(nèi)認(rèn)可它；⊙要讓消費(fèi)者知道有如此大優(yōu)惠；⊙業(yè)主以較少資金獲取穩(wěn)定回報(bào)，并如愿擁有自己投資物業(yè)；⊙從價(jià)格上要讓投資者有以合理價(jià)格取得理想經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地；⊙證實(shí)項(xiàng)目標(biāo)投資空間大，回收穩(wěn)定操作：⊙做好“投資回報(bào)”可行性分析；⊙定好回報(bào)年限及項(xiàng)目年回報(bào)百分比；⊙以年“投資回報(bào)”為內(nèi)容從廣告推廣角度進(jìn)行對(duì)外宣傳，樹立項(xiàng)目標(biāo)高回報(bào)形象；⊙依據(jù)商鋪位置，用戶付款方法調(diào)整回報(bào)百分比；⊙對(duì)整個(gè)商業(yè)部分回報(bào)百分比進(jìn)行控制（6%——10%）4、聯(lián)營(yíng)（管理和經(jīng)營(yíng)）聯(lián)營(yíng)：物業(yè)管理權(quán)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)分開，經(jīng)過成立專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，做到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理真正為購(gòu)置者提供投資管家。理由：⊙因?yàn)槌械率鞋F(xiàn)在缺乏有規(guī)模商業(yè)物業(yè)企業(yè)及專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理；⊙從管理創(chuàng)品牌（比如：中國(guó)做物業(yè)管理出名“龍湖物業(yè)開發(fā)”）；⊙專業(yè)管理企業(yè)能夠?yàn)闃I(yè)主提供投資方案，做到投資有序，專業(yè)理財(cái)，將投資風(fēng)險(xiǎn)控制到最小?！烟嵘I家投資信心；⊙含有一定操作難度；操作：⊙建立一只高素質(zhì)商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍；⊙依據(jù)商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)方案，有步驟實(shí)施；5、承諾限期回購(gòu)承諾限期回購(gòu)：在銷售商業(yè)物業(yè)時(shí)給業(yè)主承諾，業(yè)主在使用一定年限后將商鋪返還給開發(fā)商，開發(fā)商可按原來價(jià)格回購(gòu)一個(gè)銷售方法。理由：⊙提升買家投資信心；⊙要有超前眼光，能夠百分百肯定項(xiàng)目在一定時(shí)限后有較大升值空間；⊙此銷售方法對(duì)開發(fā)商要求比較高，不管實(shí)力、企業(yè)信譽(yù)度等；⊙承諾限期回購(gòu)是現(xiàn)在商業(yè)銷售市場(chǎng)上效果最好一個(gè)銷售方法；操作：⊙依據(jù)現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)分析，多年來商業(yè)物業(yè)年升值百分比；⊙正確對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)進(jìn)行分析，計(jì)算出年升值百分比；⊙依據(jù)正確年升值百分比，確定向買家承諾回購(gòu)年限；⊙確定回購(gòu)年限后，以“承諾限期回購(gòu)”為關(guān)鍵進(jìn)行推廣；⊙做好到期回購(gòu)準(zhǔn)備；⊙在銷售完成后要加強(qiáng)對(duì)本商業(yè)進(jìn)行管理、宣傳、做好一切售后服務(wù)；6、做商業(yè)“鋪王”銷售發(fā)售之初，選擇本項(xiàng)目很好5－10個(gè)鋪面，標(biāo)價(jià)高于現(xiàn)有市場(chǎng)；簽定5－8份假協(xié)議，首先能夠提升用戶心理價(jià)位，哄抬價(jià)格水平；其次又剛好保留了部分旺鋪，為后期銷售做足了銷售控制。7、“超低首付”計(jì)劃+“返租回報(bào)”“超低首付”計(jì)劃：又叫“超輕松付款計(jì)劃”首付20%買商鋪。在首付款采取“交二緩三”首付分期。又推出一次性返還兩年租金（5%年投資回報(bào)）計(jì)算，相當(dāng)于總款10%優(yōu)惠；這么購(gòu)置“碧峰站民俗文化街”商鋪一套只要首付10%；物業(yè)交房時(shí)再付30%；比如：200萬根據(jù)5成按揭方法付款總價(jià)首付50%分兩次付清第一次首付（簽約時(shí)付20%）一次性返還兩年租金10%簽約時(shí)實(shí)際付款交房時(shí)再付30%200萬100萬40萬20萬20萬60萬營(yíng)銷專題：即買即收高額年回報(bào)，年回報(bào)高達(dá)8%（暫定）返租年限為：3年D－1：凡選擇一次性付款購(gòu)置商鋪以年8%投資回報(bào)率返三年；D－2：凡選擇按銀行按揭購(gòu)置商鋪以年5%投資回報(bào)率返三年；如：付款方法投資額年回報(bào)率平均年回報(bào)回報(bào)年限回報(bào)總額一次性200萬8%16萬348萬銀行按揭200萬5%10萬330萬（二）排號(hào)策略：A、保留1—10號(hào)，從11號(hào)開始排；排號(hào)者先不確定具體位置，“只能初步明確意向位置”。B、認(rèn)籌方法：認(rèn)籌金分為20萬元、40萬元、60萬元三個(gè)梯級(jí)；交納認(rèn)籌金20萬元者，開盤時(shí)此20萬元抵25萬元購(gòu)房款；交納認(rèn)籌金40萬元者，開盤時(shí)此40萬元抵50萬元購(gòu)房款；交納認(rèn)籌金60萬元者，開盤時(shí)此60萬元抵75萬元購(gòu)