國際賽馬術(shù)場項目可研投資報告

國際賽馬術(shù)場項目可研投資報告目錄第一章總論 31.1項目概況與背景 31.2項目建設(shè)的必要性 81.3可行性研究報告編制的依據(jù) 91.4可行性研究報告主要結(jié)論及建議 9第二章市場調(diào)查與分析 102.1南京市投資環(huán)境現(xiàn)狀 102.2南京房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 132.3南京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策 142.4南京市別墅租賃市場分析 17第三章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 223.1建設(shè)規(guī)模 223.2建設(shè)內(nèi)容 22第四章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 244.1環(huán)境保護(hù) 244.2節(jié)能 25第五章項目實施進(jìn)度 26第六章財務(wù)效益測算 276.1項目投資估算 276.2項目租賃收入預(yù)測 306.3該方案的財務(wù)評價 30第七章風(fēng)險分析 337.1敏感性分析 337.2盈虧平衡分析 347.3防范風(fēng)險對策 35第八章結(jié)論與建議 36附表與附圖 37

第一章總論1.1項目概況與背景建設(shè)單位概況南京鐘山國際賽馬場運(yùn)動員公寓會所項目（以下簡稱運(yùn)動員公寓項目）是由南京賽馬置業(yè)有限公司投資開發(fā)的。南京賽馬置業(yè)有限公司以下簡稱賽馬公司,是為承建十運(yùn)會馬術(shù)和速度賽馬比賽場館而成立的有限責(zé)任公司。公司股東為：南京紅龍集團(tuán)（民企）和南京國有資產(chǎn)投資管理控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱國資集團(tuán)）。公司注冊資本7000萬元。2003年，市政府采取市場化運(yùn)作的手段，通過掛牌出讓土地，吸收民營資本完成十運(yùn)會場館建設(shè)任務(wù)的方式來建設(shè)大型體育設(shè)施。對座落在馬群的馬術(shù)場地塊，拍價2.34億人民幣。由南京國資集團(tuán)中標(biāo)。嗣后，吸收南京紅龍集團(tuán)為大股東（占60%股權(quán)），成立賽馬公司建設(shè)十運(yùn)會南京馬術(shù)場。賽馬公司先后又投資2億多元，將南京馬術(shù)場建成，并交付十運(yùn)會馬術(shù)比賽無償使用。運(yùn)動員公寓會所項目是馬術(shù)場的二期工程。建設(shè)項目概況1、項目的地址概況馬術(shù)場項目占地78.75萬平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為文化、體育、娛樂用地。地塊坐落在本市棲霞區(qū)馬群鎮(zhèn)，東倚白龍山脈，西連仙林大學(xué)城，北眺紫金山麓，南接滬寧高速公路。該項目地塊靠近游5,51W,55W,121W,309W為馬術(shù)場配套，南京市政府馬術(shù)場地塊位于南京市東郊，位于國家級生態(tài)保護(hù)區(qū)紫金山東麓，空氣清新，自然條件優(yōu)越，自古以來就是“紫氣東來”的風(fēng)水寶地，也是南京悠久文化與自然相結(jié)合的絕版地塊。地塊距離著名的南京中山陵風(fēng)景區(qū)僅幾公里，地處丘陵地帶，風(fēng)景秀麗。本地塊距市中心新街口僅10公里左右，南側(cè)為滬寧高速公路，并有滬寧高速出口和南京地鐵二號線出口，近一兩年內(nèi)交通將更為便捷。滬寧高速公路北側(cè)為南京仙林大學(xué)城，已有近二十所大學(xué)入住，招生總規(guī)模已達(dá)8-9萬人，距離本項目僅500米。仙林大學(xué)城一角紫金山毛竹地塊現(xiàn)狀及周邊特征：馬術(shù)場地塊是國有土地，部分集體所有制用地，地上房屋建筑密度較小。地塊西鄰國家AAAA級風(fēng)景區(qū)――鐘山風(fēng)景區(qū)，景色秀麗。在該地塊周圍有“棲霞建設(shè)集團(tuán)”開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)太陽城、天悅花園、天泓山莊等，此外還有高檔別墅區(qū)帝豪花園、紫金山莊等，以及法國雅高酒店集團(tuán)投資建設(shè)的南京第一家按照超五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建造的鐘山國際高爾夫外景圖3、項目優(yōu)勢分析（1）開闊的場地，優(yōu)美的環(huán)境。該項目位于南京城東紫金山腳下，風(fēng)景秀麗，空氣新鮮，沒有鬧市區(qū)的喧鬧和嘈雜，臨近有鐘山國際高爾夫球場，有利于吸引高端消費(fèi)者前往。（2）發(fā)達(dá)、便捷的交通系統(tǒng)。地塊西臨寧蕪鐵路，南臨滬寧高速公路，離地鐵二號線站點(diǎn)近，便于出行。南有51、55路公交線路直達(dá)新街口，西有309路直通火車站，交通十分便捷。（3）地塊周圍生活配套設(shè)施較齊全，有太陽城小學(xué)、馬群中學(xué)、中國郵政、農(nóng)業(yè)銀行、美食館和連鎖超市等，居民生活方便。此外天泓山莊、帝豪花園、紫金山莊等高檔住宅區(qū)也提升了該地區(qū)的整體居住品質(zhì)。帝豪花園外景圖天泓山莊外景圖4.項目劣勢分析由于該項目為鐘山國際馬術(shù)場的二期工程，主要作為馬術(shù)場的配套項目，項目不可出售，只能通過出租獲得收益，為彌補(bǔ)建設(shè)期的投入，可采取預(yù)收10年租金的方式獲得出租收益。同時相應(yīng)營銷策略，采用“租賃+馬術(shù)俱樂部會員”的捆綁銷售方式，使承租人自動成為馬術(shù)俱樂部會員，享受VIP貴賓會員待遇以吸引客戶。項目建設(shè)背景1、該項目的建設(shè)背景賽馬在國內(nèi)外都屬高尚的運(yùn)動項目，南京城東地區(qū)向來被看作是高貴之地，南京人特別注重的“紫氣東來”的情懷，形成了在城東這塊風(fēng)水寶地置業(yè)的風(fēng)潮。城東（1）馬群鎮(zhèn)概況分析馬群鎮(zhèn)位于棲霞區(qū)南部、紫金山東麓，東部與亞東新區(qū)仙林農(nóng)牧場和江寧縣相鄰，其他三面環(huán)接玄武區(qū)。馬群鎮(zhèn)距中山門僅5公里，素有“南京東大門”之稱，寧杭公路、環(huán)陵公路、寧棲公路、寧蕪鐵路等穿境而過；滬寧高速公路和南京繞城公路在此交匯，建有華東地區(qū)最大的公路互通立交橋，是連接國道、省道的重要樞紐。依托獨(dú)特的地理位置，根據(jù)南京市城中有山、山外有城的城市建設(shè)規(guī)劃，以滬寧高速公路互通立交為中心，創(chuàng)辦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，設(shè)立金融行政服務(wù)、高新技術(shù)、旅游度假和科工貿(mào)綜合開發(fā)等4個功能區(qū)。從北京、廣州、上海等先通地鐵的城市來看，地鐵的開通使站點(diǎn)周邊樓盤瞬間增幅達(dá)15%―25%，有的甚至超過30%，影響范圍大約為2公里。地鐵二號線經(jīng)過馬群，并在馬群有地鐵站出口，極大地方便人們的出行，吸引人們前來安家置業(yè)，這樣的優(yōu)勢勢必會在房價中體現(xiàn)。因此，南京地鐵二號線的開通，將會給地鐵沿線的房產(chǎn)銷售價格和需求帶來很大的上浮空間。目前南京市房地產(chǎn)價格一路上升，未來幾年周邊配套設(shè)施的改善，特別是寧杭高速公路馬群段的改造和地鐵二號線通車將給項目銷售價格很大的上升推動。（4）居民可支配收入的增加2005年全國27個省會城市調(diào)查資料顯示：27個省會城市居民人均可支配收入平均為11014元，年人均可支配收入超過13000元的城市有4個，年截至10月份,南京城市居民人均可支配收入達(dá)到12593元,同比增長23.5%,超過年全年的11602元。1~10月城市居民人均消費(fèi)支出8939.54元“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一，在海內(nèi)外具有較高的知名度和聲譽(yù)。②從總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，根據(jù)南京市國民經(jīng)濟(jì)“十五”計劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，房地產(chǎn)業(yè)特別是集商業(yè)、旅游、娛樂、酒店式公寓等于一體的大型綜合開發(fā)項目已成為城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。此外，馬術(shù)場項目的開發(fā)建設(shè)還在一定程度上給南京帶來了很大商業(yè)契機(jī)，促進(jìn)了南京的經(jīng)濟(jì)和體育事業(yè)的發(fā)展。運(yùn)動員公寓作為馬術(shù)場的配套項目有利于增加整個項目的完整性。③投資消費(fèi)環(huán)境的需求。A、中國加入WTO以后，南京市政府加大招商引資的力度，每年大批海內(nèi)外企業(yè)、實業(yè)、超市紛紛落戶聚集南京，紛紛尋求投資、商貿(mào)、商務(wù)的環(huán)境。投資運(yùn)動員公寓本身也可以為投資者帶來豐厚的回報。B、隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而對居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。尤其是一些成功人士甚至對一些有挑戰(zhàn)性的休閑活動偏愛有加，比如：騎馬、參加馬術(shù)學(xué)習(xí)班等，這些人都為馬術(shù)場帶來生機(jī)和活力。運(yùn)動員公寓的開發(fā)使得承租的這些高端客戶能夠充分享受馬術(shù)場內(nèi)的高爾夫、垂釣、賽馬等各項高尚休閑活動，創(chuàng)造出更高的生活品質(zhì)。1.3可行性研究報告編制的依據(jù)1、南京市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證（編號：寧規(guī)城東建筑[2005]0003號、寧規(guī)城東建筑[2005]0004號、寧規(guī)城東建筑[2005]0008號）2、國有土地使用權(quán)證（編號：寧棲國用（2004）第06606號、第06607號、第06608號、第06609號、寧棲國用（2005）第00385號）2、國家有關(guān)的建筑設(shè)計規(guī)范與準(zhǔn)則；3、項目用地范圍紅線圖及外部條件規(guī)劃圖；4、項目總平面圖；5、建設(shè)單位對本項目建設(shè)情況的說明及其他有關(guān)材料。1.4可行性研究報告主要結(jié)論及建議論房地產(chǎn)業(yè)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受到南京市委、市政府的高度重視。馬術(shù)場項目是自房地產(chǎn)“新政”實施后，在南京房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，推出的適應(yīng)市場需求的大型的綜合性開發(fā)項目，這是項目成功的關(guān)鍵。作為馬術(shù)場項目二期的運(yùn)動員公寓項目總體創(chuàng)意獨(dú)特，高起點(diǎn)、高品位的建筑設(shè)計和整體布局，既能滿足大型賽事的承辦需求和富裕階層對休閑、娛樂的要求，又能滿足顧客對周邊環(huán)境、自然景觀、交通道路、配套設(shè)施的潛在需求。加之未來3-5年時間內(nèi)賽馬運(yùn)動、高爾夫運(yùn)動及別墅市場整體經(jīng)營前景良好，經(jīng)可行性研究與分析表明，本項目開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益較好，項目的總體策劃是理想的、可行的。建議（1）加強(qiáng)運(yùn)動員公寓項目的經(jīng)營管理，凸現(xiàn)自身區(qū)位良好、交通便利、景觀優(yōu)勢等條件，爭取今后能取得好的業(yè)績。（2）爭取銀行或其它金融機(jī)構(gòu)對項目的進(jìn)一步理解和重視，力求取得較大數(shù)額的貸款，解決資金問題。（3）重視項目的整體規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。

第二章市場調(diào)查與分析2.1南京市投資環(huán)境現(xiàn)狀今年一季度以來，南京市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值605.93億元，按可比價計算，比上年同期增長15.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值17.34億元，增長3.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值295.44億元，增長18.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值293.15億元，增長13.0%。南京市統(tǒng)計局提供2006年一季度南京市500萬元以上城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資231.3億元，增長17.9%。投資構(gòu)成看：設(shè)備工器具購置增速明顯。一季度，在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中：建筑工程124.9億元，安裝工程11.62億元，設(shè)備工器具購置43.76億元，其它費(fèi)用51.02億元，增幅分別為16.6%、13.2%、113.1%和-16.4%。從產(chǎn)業(yè)分析看：第一、二產(chǎn)業(yè)增長較快，增幅均高于全省和全國平均水平第三產(chǎn)業(yè)增幅較為緩慢。一、二產(chǎn)分別完成0.14億元、90.99億元，增幅分別為100%、41.8%，其中：工業(yè)90.88億元，增長42.3%，高于全省增幅7.3個百分點(diǎn)，比全國平均增幅高11.1個百分點(diǎn)。在工業(yè)行業(yè)中，增幅較快的行業(yè)有金屬制品業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、儀器儀表及文化、辦公用機(jī)械制造業(yè)和電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)等，分別增長487.8%、464.0%、477.7%和60.1%。全市三產(chǎn)完成140.14億元，增長6.2%，在三產(chǎn)中，增幅排前三位的行業(yè)為：租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)以及衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)，投資額分別是上年同期的11.6倍、，增幅下降的兩個行業(yè)有：文化、體育和娛樂業(yè)、水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，增幅分別為：-89.2%和-53.3%。房地產(chǎn)業(yè)雖較上年同期有所增長，但增幅低于全省11.2個百分點(diǎn)，而交通運(yùn)輸倉儲業(yè)完成22.48億元，增長44.6%，比全省的增幅高39.7個百分點(diǎn)。在南京市的三產(chǎn)中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重最大為55%，其次為交通運(yùn)輸倉儲和郵政業(yè)為16%，第三為水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)為12%，由此可見，雖然有的行業(yè)增速迅猛，但是占三產(chǎn)的比重較低，而所占比重較大的兩個行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)增幅的降低是三產(chǎn)增幅較低的主要原因。從資金來源分析看：利用外資增長迅速，國家預(yù)算內(nèi)資金下降。一季度資金到位421.04億元，同比增長11.9%，其中上年末結(jié)余和其他資金來源以及國家預(yù)算內(nèi)資金呈下降態(tài)勢，分別下降12.6%、20.7%和62.2%；利用外資增長迅速，增長103.0%，國內(nèi)貸款和自籌資金分別增長26.3%和40.0%。從新開工項目的情況看：06年一季度城鎮(zhèn)規(guī)模以上新開工項目啟動早，規(guī)模擴(kuò)大。一季度新開工個數(shù)為366個，總規(guī)模為356.82億元，完成62.9億元，增幅分別為67.9%、158.2%和106.5%，新開工項目情況明顯好于上年同期。在一季度的新開工項目中，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)的施工個數(shù)、規(guī)模和完成的增幅分別為150.0%、366.7%、130.8%，增幅較快的原因主要是南京中燃城市燃?xì)夤?、港華燃?xì)庥邢薰?、華冠熱電有限公司項目的陸續(xù)開工，僅此三個項目的計劃總投資就達(dá)8.3億元；交通運(yùn)輸倉儲和郵政業(yè)的新開工個數(shù)、規(guī)模和完成情況也較好，開工個數(shù)雖與上年持平，但規(guī)模和完成的增幅分別為81.0%和71.7%，其中規(guī)模較大的項目有：長江三橋的天后村互通、九州通物流技術(shù)開發(fā)有限公司的物流中心以及南京東揚(yáng)工業(yè)設(shè)備倉儲有限公司的廠房建設(shè)。2005年，南京房地產(chǎn)開發(fā)投資在基數(shù)較大的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，全年實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資約300億元，同比增長10%左右，在全市固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資約占23%。在供銷方面：2005年南京商品房上市量約800萬平方米，比2004年有所減少，但是規(guī)模適中；完成銷售900萬平方米，同比增長約10%，增幅有所減緩，但是與其他同等規(guī)模的城市相比，南京房地產(chǎn)銷售量增長的幅度居于第一方陣。同期，二手房市場交易量在440萬平方米左右，同比略有增加。房地產(chǎn)稅收與交易量、交易額同步增加，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮了地方經(jīng)濟(jì)的支柱作用。今年一季度，南京住宅成交均價為4100元／平方米，而去年一季度全市不含政策性住房的住宅成交均價為4235元／平方米，去年全年全市的住宅均價為4400元／平方米左右。2.3南京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策1、編制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃組織相關(guān)部門，統(tǒng)籌城市用地、城市環(huán)境容量、城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力、人口規(guī)模，綜合權(quán)衡城市的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，完成南京市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的研究與編制工作，調(diào)控全市房地產(chǎn)用地布局和規(guī)模，房屋及配套的開發(fā)建設(shè)以及市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。結(jié)合“一城三區(qū)”城市發(fā)展布局，構(gòu)建以“主城居住圈”、“次中心居住圈”和“郊區(qū)居住圈”為載體的現(xiàn)代城市居住格局；完善“居住圈”綜合配套，強(qiáng)化獨(dú)立運(yùn)營功能；構(gòu)建快速公共交通體系，加強(qiáng)“居住圈”與城市整體的有機(jī)聯(lián)系。2、完善健全市場體系繁榮增量市場、搞活存量市場、培育租賃市場。保持穩(wěn)定的增量房市場，加強(qiáng)綜合配套，成片建設(shè)，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，兼顧不同層次居民的住房消費(fèi)需求，開發(fā)建設(shè)多類型、多檔次、多元化、適銷對路的商品住房；消除房改房政策性壁壘和障礙，全面搞活存量房市場；加強(qiáng)房屋租賃的登記備案，降低租賃稅費(fèi)，規(guī)范租賃服務(wù)，鼓勵住房承租權(quán)上市交易。給予政策傾斜，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加長期投資。3、完善政策法律法規(guī)適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展需要，及時出臺規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法規(guī)，完善房地產(chǎn)開發(fā)用地、征地建設(shè)、經(jīng)營交易、物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)登記管理等一整套房地產(chǎn)市場法規(guī)規(guī)章體系，指導(dǎo)、規(guī)范、約束、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資者、經(jīng)營者、產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)紀(jì)人的行為，維護(hù)市場秩序。4、建立綜合調(diào)控機(jī)制加強(qiáng)部門工作聯(lián)系，建立聯(lián)席會議制度，打通房地產(chǎn)業(yè)管理鏈，超前研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)問題。加強(qiáng)規(guī)劃導(dǎo)向作用，細(xì)化規(guī)劃編制層次，指導(dǎo)土地儲備與出讓，發(fā)揮土地開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)、整體效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。加強(qiáng)土地儲備與出讓管理工作的研究，建立土地出讓收益的分配與轉(zhuǎn)移機(jī)制，實施帶條件出讓地塊的試點(diǎn)工作，解決競價出讓導(dǎo)致地價過高的問題；建立房屋儲備機(jī)制，通過中低價商品房房源的轉(zhuǎn)換，增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)彈性，建立房－地雙向調(diào)控機(jī)制。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與項目給予繼續(xù)信貸支持，合理控制住房信貸比例與條件，發(fā)揮金融的杠桿調(diào)節(jié)作用。5、抓好可控環(huán)節(jié)的計劃調(diào)控以需求為導(dǎo)向，制定并下達(dá)住宅用地年度供應(yīng)計劃、拆遷年度計劃、住房保障年度計劃。合理安排土地投放總量、投放區(qū)域、投放時序，調(diào)節(jié)資源配置和市場預(yù)期，保持土地一級市場穩(wěn)定；合理安排全市征地拆遷總量和進(jìn)度，避免剛性需求短期過快釋放，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場供需；合理安排住房保障的建設(shè)規(guī)模，解決中低收入被拆遷困難家庭住房困難。6、建立了房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系和信息披露制度建立房地產(chǎn)開發(fā)信息采集、分析、發(fā)布渠道，及時準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)市場交易，城市規(guī)劃、房屋建設(shè)、統(tǒng)計、金融、稅務(wù)以及企業(yè)間信息的互連互通。定期發(fā)布住房供應(yīng)量信息、房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度信息、市場交易及價格信息，促使市場配置以需求為導(dǎo)向，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，購房者理性消費(fèi)。7、加強(qiáng)市場要素管理，加強(qiáng)建筑質(zhì)量監(jiān)管加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理和開發(fā)項目審批管理，推進(jìn)業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度和工程質(zhì)量保險制度。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，查處開發(fā)、交易、拆遷、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。加快完善信用檔案體系，建立企業(yè)信用的查詢、評估、失信制約制度。健全房地產(chǎn)服務(wù)體系，積極發(fā)展獨(dú)立公正、規(guī)范運(yùn)作的專業(yè)化房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。推行房地產(chǎn)從業(yè)人員上崗培訓(xùn)制度，樹立行業(yè)誠信經(jīng)營氛圍。實行房屋質(zhì)量重大事故一票否決制。探索行之有效的管理機(jī)制，形成“以開發(fā)為主體，以設(shè)計為先導(dǎo)，以施工為基礎(chǔ)，以監(jiān)理為保證，相互制約、密切配合”的工作機(jī)制，有效保證住宅工程質(zhì)量水平，減少質(zhì)量投訴。制訂關(guān)于住宅質(zhì)量、創(chuàng)“無滲漏”工程等方面內(nèi)容的規(guī)范性文件，提高建筑部品化、標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化率，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高建筑質(zhì)量。8、完善住房保障體系，加大“三房工程”建設(shè)力度一是創(chuàng)新保障機(jī)制。加強(qiáng)對住房保障程度、保障人群的研究，提高對住房保障“社會”“經(jīng)濟(jì)”二元性認(rèn)識，改變單一的房屋保障方式，探索通過發(fā)放住房補(bǔ)貼、購房貼息解決中低收入家庭住房問題的新途徑，建立綜合保障體系。二是堅持“三房工程”建設(shè)。每年按照既定比例保持適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)和供應(yīng)規(guī)模，豐富中低價商品房市場調(diào)節(jié)功能，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房保障功能?！叭抗こ獭惫?yīng)量占房地產(chǎn)市場供應(yīng)總量控制在25％左右，其中中低價商品房15％，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)量10％，廉租房的比例控制在11％以內(nèi)。完善中低價商品房與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理。中低價商品房堅持“分散為主，集中為輔”的原則，主要通過出讓地塊切塊配建方式解決。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象監(jiān)管。三是研究保障性住房可持續(xù)發(fā)展問題。加強(qiáng)保障性住房集中區(qū)周邊與產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的協(xié)調(diào)與聯(lián)系，在規(guī)劃選址和建設(shè)過程中，充分考慮服務(wù)、教育、商業(yè)、就業(yè)、公共交通配套設(shè)施建設(shè)，完善保障性住房集中區(qū)的城市綜合功能。2.4南京市別墅租賃市場分析由于運(yùn)動員公寓項目所采用的建筑形式以獨(dú)立別墅、雙拼別墅形式為主，因此我們針對南京市的別墅租賃市場狀況進(jìn)行分析。1、南京別墅市場概況南京別墅的起始時間追溯到1992年，當(dāng)時以3000元/平米起售的養(yǎng)龍山莊，開發(fā)商大膽把歐式風(fēng)格的別墅引進(jìn)南京，讓南京人品了一把鮮。同期出現(xiàn)有還有豪宅帝豪花園、東方花園。南京別墅的變遷過程分為四個階段：高潮、低潮、升溫、熱潮。一個新生事物剛出現(xiàn)就達(dá)到高潮肯定很難持久，很快1992年轟轟烈烈的別墅高潮因為一些政策原因開始回落工一連幾年出現(xiàn)了低潮。到2002年，townhouse的出現(xiàn)很快帶熱了別墅市場，而2003年南京城市內(nèi)外的快速通道形成的經(jīng)5緯8路網(wǎng)，一下子讓近郊的別墅開始升溫，并持續(xù)到了2004年。在供應(yīng)的形態(tài)上，南京別墅2006年會逐漸由經(jīng)濟(jì)類別墅向中高檔別墅市場轉(zhuǎn)變，這是市場發(fā)展的一個必然趨勢，價格上仍有較大的上漲空間，且全年的漲幅會高于整個房地產(chǎn)市場的漲幅。2、南京別墅的供需狀況南京目前已供應(yīng)上市的別墅總數(shù)（聯(lián)排、雙拼）僅200萬平方米左右，在城市住宅總面積中不足1.5%，所占比例相當(dāng)?shù)汀Ｔ?003國土資源部叫停別墅用地供應(yīng)后，南京別墅開發(fā)商放緩開發(fā)速度，延遲產(chǎn)品上市時間，使別墅供應(yīng)量持續(xù)減少?！拔镆韵橘F”，這是南京別墅價格近兩年持續(xù)高走的內(nèi)在原因。江寧有的別墅價格年增長率超過20%。而按照上海、廣州等地區(qū)的情況。別墅年價格增長率約在5%-10%或一個售房周期上浮約10%-15%。而且，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，南京別墅消費(fèi)群體將不斷成熟，市場需求量將有明顯增長。根據(jù)預(yù)測，2005年至2007年南京每年的別墅供應(yīng)量分別是45萬平方米、15萬平方米和15萬平方米，合計為75萬平方米；而這三年別墅的市場需求總量為85萬平方米，這意味著，未來三年南京的別墅供應(yīng)缺口總量高達(dá)10萬平方米。由于今后可供開發(fā)土地不多，開發(fā)商為了提高售價延期上市。在需求市場上，2004年和2005年，隨著別墅大戰(zhàn)加劇，消費(fèi)能力被激發(fā)，至2006年隨著供需矛盾的緩和，優(yōu)質(zhì)別墅將在別墅叫停的背景下上漲，需求量可能會相應(yīng)暫時時被人為抑制。大量優(yōu)質(zhì)優(yōu)價別墅的上市，將對原有價高質(zhì)低的空置別墅造成沖擊，資金實力不強(qiáng)、質(zhì)量不高的樓盤將更為艱難。但2005年以后，南京別墅市場的供應(yīng)量失衡將逐步改善，長江三橋的建成為江北別墅項目帶來實質(zhì)利好。寧杭高速公路三期貫通，將釋放溧水遠(yuǎn)途別墅項目。南京的別墅市場江寧的翠屏山、將軍山一帶是供應(yīng)的主力。去年下半年，南京別墅的供應(yīng)分布是：江寧占90％左右；江北占6％左右；湯山占2％左右；寧南和亞東板塊各占1％左右。據(jù)預(yù)測，在未來一段時間里，江北板塊的別墅項目會有比較大的“動作”。估計這里的別墅供應(yīng)量將會達(dá)到40萬平方米左右。而傳統(tǒng)的江寧板塊，雖然體量依然較大，但供應(yīng)份額卻縮至70％左右。城東版塊的別墅類產(chǎn)品本來就稀確，在別墅類土地禁止出讓的宏觀背景下，價格將繼續(xù)攀升。3、南京的別墅消費(fèi)發(fā)展趨勢從某種程度上看，當(dāng)前南京的別墅消費(fèi)呈現(xiàn)出三大趨勢。⑴別墅供應(yīng)量在未來幾年將逐漸減少雖然南京別墅市場的上市量增長幅度非常大，但所占市場份額不足同年商品房上市量的10％，就南京這一省會城市來說，別墅的供應(yīng)量相對還是較小的。⑵土地升值對別墅升值產(chǎn)生很大影響從其土地價值上看，別墅的容積率一般都較低，所占有的土地面積較大，而南京目前的土地價格下降的可能微乎其微，未來土地巨大的升值空間目前已經(jīng)有所顯現(xiàn)。2005年上半年仙林掛牌的二幅容積率0．6－0．7的別墅用地，市場價格已超過92萬元／畝，就是很好的例證。目前江寧、江北、湯山亞東、邊城等別墅板塊的別墅項目，隨著南京市進(jìn)一步加大新城區(qū)的建設(shè)力度，升值潛力相當(dāng)可觀。需求原動力不斷增強(qiáng)，別墅價格具有較大的升值空間無論是第一居所類的別墅，還是度假型第二居所類的別墅，是居住消費(fèi)的最高形式，是每個有經(jīng)濟(jì)實力人士的追求目標(biāo)，隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，這批新貴一族正不斷擴(kuò)大，再加上海歸人員的不斷增多，因而未來的別墅需求會不斷增大，另外從投資需求角度看，投資別墅的客戶基本上自有資金的實力較強(qiáng)，實際購買力受政策影響并不大，一旦心理觀望期過去，投資比例會反彈，甚至上升，再加上別墅供應(yīng)受土地政策影響，盡管短期投資比例和換手率不會太高，但中長期來看，別墅一定會有更大的升值空間。14.8萬平方米的純自然生態(tài)環(huán)境，綠化面積高達(dá)80%，前臨碧波清澈的水庫，背倚天蘊(yùn)神秀的表山，風(fēng)水獨(dú)佳。整個小區(qū)全為歐式建筑風(fēng)格，共計15種款型，各種款型俱為建筑大師嘔心礫血之巨作，面積為190平方米到500平方米不等，建材精良，盡顯高尚王者氣派，與整個中山陵風(fēng)景區(qū)渾然天成，合為一體。帝豪花園的涉外率高達(dá)90%以上，住戶來自11個國家和地區(qū)。帝豪花園以美元論租金，一期低的2500美元／月，二期木質(zhì)別墅租到3000美元／月。2005年4月28日成交的帝豪花園7幢別墅拍賣價格為每平方米約20000元。紫金山莊紫金山莊處于“南京綠肺”――中山陵園風(fēng)景區(qū)的內(nèi)部，坐落在音樂臺南側(cè)，周圍山林環(huán)抱，鳥雀時鳴。這里的大氣、水和噪聲三項污染指標(biāo)，均低于聯(lián)合國文化保護(hù)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，山莊內(nèi)植有數(shù)十種名貴植物，整體綠地規(guī)劃，居住環(huán)境的優(yōu)越南京堪稱絕版。山莊由周界紅外線報警、彩色攝像監(jiān)控及園區(qū)道路監(jiān)控系統(tǒng)“武裝”起來的全封閉別墅群。紫金山莊是德基房地產(chǎn)公司開發(fā)的早期項目，建造時間略遲于帝豪花園，占地總面積約11474平方米，房屋總建筑面積約8100平方米，花園面積約5600平方米，占山莊總面積的49％。包括錯層、分體形式的別墅17幢，共40套。每套建筑面積在150―450平方米，每幢又擁有一個200―600平方米的草坪。紫金山莊的長期租賃價格為每戶每月2500美元―3500美元，在經(jīng)過了多年的租賃，最近在對外保密的情況下，即將開始低調(diào)銷售。預(yù)計售價約為2.8萬元／平方米，整幢別墅價格將會超過1000萬元。（3）鐘山國際高爾夫別墅鐘山國際高爾夫項目，占地3671畝，內(nèi)含可承辦國際賽事的標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場、燈光球場和200多幢頂級別墅，以及五星級酒店、度假區(qū)等。該項目背依紫金山，四面為環(huán)陵路、312國道、繞城公路、馬群立交等交通要道所環(huán)抱，從市中心至此只需20分鐘，交通便利，占盡天然地利優(yōu)勢。鐘山國際高爾夫別墅一期由美國BLA公司、EDSA公司、美國貝爾高林公司、GaryPlayer、WATG公司、上海高力國際等六大世界頂尖團(tuán)隊聯(lián)袂打造。外立面風(fēng)格主要借鑒了西班牙式、意大利式和美國懷特式三種建筑風(fēng)格的精華，每套別墅風(fēng)格不同，個性化極強(qiáng)，同時考慮到中國的審美情趣和文化特色，添加了部分中國傳統(tǒng)元素，滿足不同性格、不同年齡階段，不同行業(yè)頂級人士，可謂不折不扣中西合璧的頂級別墅。目前，鐘山別墅只推出了19棟，從預(yù)訂情況看已不能滿足需求，價格約為2.5-3萬元/平方米。在租賃市場中，高檔別墅類產(chǎn)品的市場一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，租賃價格居高不下，現(xiàn)舉例如下：案例 瑞景文華 香溪月園別墅 地理位置 江寧將軍大道 仙林大學(xué)城 建筑面積 270平方米 266平方米 產(chǎn)品 雙拼別墅構(gòu)成，建筑風(fēng)格較為普通 獨(dú)棟別墅 戶型 5室3廳3衛(wèi) 5室3廳3衛(wèi) 租賃價格 20000元/月 16000元/月 裝修狀況 高檔裝修 無裝修 其他 熱水淋浴器,電話,空調(diào),彩電,冰箱,洗衣機(jī),家具 無設(shè)施 案例 金陵家天下 紫金山莊 地理位置 仙林 城東 建筑面積 320平方米 425平方米 產(chǎn)品 英式獨(dú)立別墅，內(nèi)含三套臥房 美式獨(dú)棟別墅 戶型 6室3廳3衛(wèi) 4室3廳3衛(wèi) 租賃價格 21800元/月 35000元/月 裝修狀況 高檔裝修 高檔裝修 其他 中央空調(diào)，高檔紅木家具，熱水系統(tǒng)、另有530平方私家花園 大金中央空調(diào),鍋爐,設(shè)施全。另有600平米花園 案例 帝豪花園別墅 紫金山莊別墅 地理位置 城東 城東 建筑面積 298平方米 373平方米 產(chǎn)品 獨(dú)立別墅 木結(jié)構(gòu)獨(dú)棟別墅 戶型 4室3廳3衛(wèi) 4室3廳3衛(wèi) 租賃價格 2600美元/月 25000元/月 裝修狀況 高檔裝修 高檔裝修 其他 中央空調(diào)，熱水系統(tǒng)、另有400平方私家花園、車庫 大金中央空調(diào),鍋爐,設(shè)施全，另有500平米花園 經(jīng)過測算，上述案例中別墅每平方米年租金分別為817.5元、721元、888元、988元、837元、801元，平均租賃價格為842元。由于另須收取物業(yè)管理費(fèi)用，因此凈租金收入大約為90%左右，即每年750元/平方米。

第三章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容3.1建設(shè)規(guī)模根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及南京馬術(shù)場項目規(guī)劃用地紅線圖確立如下規(guī)劃設(shè)計條件：規(guī)劃總建設(shè)用地 平方米 787517.3 運(yùn)動員公寓項目建設(shè)用地 平方米 191801.4 運(yùn)動員公寓 平方米 39000.00 運(yùn)動員會所 平方米 6000.00 擬建項目地上總建筑面積 平方米 45000.00 容積率 0.23 3.2建設(shè)內(nèi)容整個賽馬場項目由香港利安顧問公司設(shè)計，現(xiàn)已完成一期工程，包括：看臺區(qū)、馬廄區(qū)、賽道區(qū)、廣場區(qū)等，目前二期運(yùn)動員公寓項目即將動工建設(shè)。運(yùn)動員公寓項目建設(shè)包括運(yùn)動員公寓、會所、道路、園林小品、配套公用設(shè)施等幾個主要部分。項目占地面積19.18萬平方米，地上總建筑面積45000平方米，容積率0.23，公寓、會所均為精裝修，配備家具、家電設(shè)施等。目前賽馬場項目已建的項目有：1、馬廄區(qū)：8幢二層框架結(jié)構(gòu)馬房依山而建，錯落有致，每幢建設(shè)有54間馬舍，馬廄區(qū)同時可容納400余匹馬入住。馬舍內(nèi)有自動飲水器，有冷、熱水供應(yīng)，門窗上設(shè)有馬匹探視洞口。馬舍通風(fēng)采光具佳，并設(shè)有鞍具室、飼養(yǎng)員辦公室、臥房等。室外配有洗馬臺、遛馬圈，四周用鋼絲網(wǎng)片全封閉隔離，對馬保護(hù)有加。馬廄區(qū)不僅吸收了國際領(lǐng)先馬房的設(shè)計精髓，而且處處體現(xiàn)以馬為本，勘稱亞洲頂級馬房。2、賽道區(qū)：從設(shè)計到施工都采用了國際最先進(jìn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是亞洲唯一集馬術(shù)和速度賽馬四大項比賽于同一賽場的綜合設(shè)施。其中：速度賽道由1850米長、35米寬的草道，1650米長、25米寬的沙道，1700米長、10米寬（含4米綠化帶）的救護(hù)道，1750米長、9米寬的訓(xùn)練道組成。跑道結(jié)構(gòu)合理科學(xué)，即使大雨滂沱也不見積水，照常比賽。60米×90米的場地障礙和盛裝舞步比賽場和60米×70米準(zhǔn)備場均按奧運(yùn)會場地要求興建。賽道和障礙舞步場地均有一流的排水系統(tǒng)和噴灌系統(tǒng)，旱澇無誤。三日越野賽道總長3.8公里，由亞馬聯(lián)秘書長、國際馬聯(lián)認(rèn)證設(shè)計師金一弘、樸正午設(shè)計并監(jiān)理，其坡道、彎道、環(huán)境、景觀、障礙設(shè)施等渾然一體，不僅蔚偉壯觀，而且達(dá)到國際賽道標(biāo)準(zhǔn)。賽道區(qū)主看臺區(qū)3、宏偉大氣的主看臺區(qū)：總建筑面積5.3萬平方米，由北主看臺與亮馬圈組成，主看臺為6層框架結(jié)構(gòu)，亮相圈3層，設(shè)有觀眾看臺和貴賓包房，可同時容納近萬人觀看馬術(shù)比賽。4、賽場區(qū)和廣場區(qū)：賽場區(qū)內(nèi)建有垂釣中心、高爾夫練習(xí)場、馬術(shù)訓(xùn)練場等。附有50余間三星級客房。并鋪有客廳、咖啡廳、露天茶社、棋牌室、寬帶網(wǎng)、健身房、還有鹿苑、水禽園、鴕鳥房、孔雀園、鴛鴦池、水簇館等小動物園地。是集垂釣、高爾夫練習(xí)、馬術(shù)乘騎為一體的國內(nèi)少有的休閑健身場所。垂釣中心高爾夫練習(xí)場

第四章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能4.1環(huán)境保護(hù)1、環(huán)境狀況建設(shè)場地周圍沒有工廠等易產(chǎn)生污染源的設(shè)施，環(huán)境條件良好。由于其鄰近繞城公路、滬寧高速公路等城市干道，交通流量較大，可能會有一定的汽車廢氣和噪聲污染。2、項目主要污染源本項目建設(shè)期間可能產(chǎn)生的污染源有：施工期間造成的環(huán)境污染，主要為建筑材料在運(yùn)送途中泄漏、建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)生的噪聲污染。施工期間的其它污染源主要為各類固體廢棄物、污水、燃油鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)房、煙氣、屋內(nèi)廢氣、各種設(shè)備、汽車噪聲和汽車尾氣等。3、“三廢”治理初步方案根據(jù)南京市同類項目的經(jīng)驗，本項目各種污染源產(chǎn)生的污染量較少，在加強(qiáng)預(yù)先防范并經(jīng)妥善處理后，均能達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。（1）污水處理生活污水、燃油鍋爐房地面油水和柴油發(fā)電機(jī)房地面清洗污水沒有欄網(wǎng)或隔油池裝置，以防止大顆粒固體物質(zhì)和油脂進(jìn)入管網(wǎng)造成堵塞。地面排水采取排水采取排水溝和排水管集中經(jīng)地下二層集水井用潛水泵提升排至室外污水管。污水經(jīng)二級生物處理后排入經(jīng)四路φ600mm市政污水管。二級生物處理采用地埋式污水處理構(gòu)筑物，設(shè)在室外草坪下。洗手間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水截流干管。（2）固體廢棄物處理固體廢棄物包括產(chǎn)生的生活垃圾和廢棄物。主要處理措施是設(shè)置不影響室內(nèi)外景觀的密封式垃圾收集器，按規(guī)定分類回收處理后運(yùn)出。（3）廚房煙氣處理廚房產(chǎn)生的油煙、一氧化碳以及燃?xì)鈴U氣等有害氣體，可采用爐罩分離垂直上抽式高效機(jī)械排風(fēng)設(shè)施。要求把油煙中絕大部分含油液體分離出來，盡量減少油顆粒排入大氣。廚房煙氣排放排風(fēng)機(jī)房盡量封閉或采用一些高效消音設(shè)備，以減少噪音對周圍環(huán)境的影響。（4）汽車尾氣和室內(nèi)廢氣的處理汽車產(chǎn)生的汽車尾氣、衛(wèi)生間產(chǎn)生的廢氣均采用機(jī)械排風(fēng)的方式處理。其余室內(nèi)場所可考慮自然通風(fēng)和機(jī)械排風(fēng)相結(jié)合的方式。（5）噪聲污染的處理汽車噪聲由于執(zhí)行南京市機(jī)動車輛管理的有關(guān)規(guī)定，城區(qū)禁止鳴號，不會超過標(biāo)準(zhǔn)要求。設(shè)備產(chǎn)生的噪聲通過以下辦法減振降噪：溴化鋰?yán)渌畽C(jī)組、防排煙風(fēng)機(jī)、水泵等設(shè)備采用減振臺座、彈簧減振器或橡膠減振墊。風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用涂膠帆布軟管，通風(fēng)系統(tǒng)的送風(fēng)及排風(fēng)機(jī)總風(fēng)管上裝消聲器。（6）施工期間的污染防治施工運(yùn)送砂石、泥土、水泥等車輛，車廂應(yīng)嚴(yán)密，防止泄漏造成沿途地面污染。建筑施工產(chǎn)生的建筑垃圾集中運(yùn)送至指定地點(diǎn)。雖然施工現(xiàn)場周圍人口密度較小，但施工設(shè)備仍應(yīng)注意噪聲的控制。對于不可避免噪聲的作業(yè)，應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)施工，盡量減少對周圍環(huán)境的影響。4.2節(jié)能根據(jù)項目對能源供應(yīng)質(zhì)量要求高和耗能強(qiáng)度分布不均勻的特點(diǎn)，采取的主要節(jié)能措施有：選用高性能低能耗產(chǎn)品（包括動力機(jī)械照明燈具、炊事爐具等）。在總?cè)萘坎蛔兊那闆r下，可根據(jù)利用的實際情況，考慮配置多臺變壓器以及水冷式鍋爐，以便根據(jù)負(fù)荷情況全部或部分投入運(yùn)行，減少空耗，使設(shè)備盡量能在負(fù)荷高效區(qū)運(yùn)行。部分別墅將考慮引入單元式中央空調(diào)，以滿足業(yè)主根據(jù)情況局部開啟的需要。合理配置設(shè)備與室外照明燈具的數(shù)量及位置，在滿足使用和照明的前提下盡量減少設(shè)備和燈具的裝機(jī)容量。建筑物設(shè)計盡量滿足通風(fēng)、采光要求，以減少通風(fēng)、空調(diào)的能耗。采用節(jié)水措施，加強(qiáng)自來水管網(wǎng)的管理，及時排除管網(wǎng)泄漏現(xiàn)象；采用感應(yīng)式出水閥裝置及節(jié)水型設(shè)備。

第五章項目實施進(jìn)度本項目建設(shè)實施分階段進(jìn)行，2003年5月初通過掛牌出讓方式獲得土地的使用權(quán)，目前按照規(guī)劃設(shè)計要求完成賽馬場地、了望塔、亮相圈、北主看臺、馬房、看點(diǎn)房、高爾夫練習(xí)場等工程，其他工程（環(huán)境建設(shè)配套服務(wù)設(shè)施）穿插進(jìn)行。運(yùn)動員公寓及會所的建設(shè)即將開展。該項目總建筑面積為：45000平方米，項目采用分期建設(shè)、分期銷售的策略，總建設(shè)期從2006年3季度開工之日起計劃為30個月，于2008年12月底全部竣工交付使用。對外租賃期從2007年3季度一期別墅竣工后起，于2010年12月底全部出租完畢。具體實施進(jìn)度計劃如附圖2所示。

第六章財務(wù)效益測算6.1項目投資估算算依據(jù)1、國家建設(shè)部2000年9月發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》；2、國家及南京對房地產(chǎn)開發(fā)項目費(fèi)用取定的相關(guān)文件。3、南京市規(guī)劃管理部門提出的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)及項目的初步方案。4、項目用地現(xiàn)狀的調(diào)查資料。5、類似項目的有關(guān)數(shù)據(jù)。算方法（一）項目投資、經(jīng)營費(fèi)用估算1、土地費(fèi)用獲得國有出讓土地使用權(quán)總費(fèi)用為23400萬元，用途為文化、體育、娛樂用地，使用年限為50年。運(yùn)動員公寓會所項目占地面積191801.4平方米，約占整個地塊的24.36%，相應(yīng)分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)總費(fèi)用計為5699.12萬元。此外，該項目支付土地征用及拆遷費(fèi)用分?jǐn)?37.76萬元。2、前期工程費(fèi)主要包括：規(guī)劃、建筑設(shè)計費(fèi)、勘察費(fèi)、臨時供水、供電費(fèi)、場地平整費(fèi)等，總計為162萬元。具體如下表所示：表1前期工程費(fèi) 序號 項目 元／建筑平方米 1 規(guī)劃、建筑設(shè)計費(fèi) 20 2 勘察費(fèi) 8 3 臨時供水、供電費(fèi) 3 4 場地平整費(fèi) 5 36 3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，合計156.26萬元。4、建筑安裝工程費(fèi)由于該項目的建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，且具有一定的造型要求。參照南京地區(qū)2006年二季度新近竣工的同類建筑物的建筑安裝造價以及造價指數(shù)，對本項目的建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行估算。本項目運(yùn)動員公寓及會所等的建筑安裝工程費(fèi)構(gòu)成情況見表2，總計投入13950.54萬元。根據(jù)項目進(jìn)展情況，每年按40%、30%、30%進(jìn)度進(jìn)行投入。表2建筑安裝工程費(fèi)估算表序號 項目 建筑面積（m2） m2） 1 建安工程費(fèi) 45000.00 3087 13891.50 1.1 土建安裝工程費(fèi) 45000.00 1067 4801.50 1.2 裝飾工程費(fèi) 45000.00 1700 7650.00 1.3 給排水工程費(fèi) 45000.00 120 540.00 1.4 電力照明工程費(fèi) 45000.00 200 900.00 2 地下室 393.60 1500 59.04 合計 13950.54 5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括項目范圍內(nèi)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，如道路、園林、配電房等。本項目公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為209.97萬元。表3公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 序號 項目 建筑面積（m2） 單價（元／m2） 金額（萬元） 1 配電房、機(jī)房 500 600 30.00 2 垃圾中轉(zhuǎn)站 200 600 12.00 3 綠化、園林小品等 2891.00 451.31 130.47 4 道路、地面停車場 2500 150 37.50 合計 6、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指企業(yè)的管理部門為組織和管理項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。以上1～5項之和20415.65萬元為基數(shù)，費(fèi)率為2.0％。則管理費(fèi)用為：20415.65萬元×2.00％＝408.31萬元。8、財務(wù)費(fèi)用本項目需貸款10000萬元，計劃分四年償還，每季度還本付息。財務(wù)費(fèi)用詳見附表5。9、租賃推廣費(fèi)用租賃推廣費(fèi)用是指該項目為租售運(yùn)動員公寓而開展各類營銷活動過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費(fèi)用。以租金額為基數(shù)，費(fèi)率為1.5％。則銷售費(fèi)用為：33750×1.5％＝506.25萬元10、開發(fā)期稅費(fèi)開發(fā)期稅費(fèi)是指項目建設(shè)期間按稅法的規(guī)定、國家或擬投資項目所在地城市的規(guī)定應(yīng)交納的稅金以及代收代付費(fèi)用。開發(fā)期稅費(fèi)見表2。表4開發(fā)期間稅費(fèi)估算表序號 收費(fèi)項目 依據(jù) 數(shù)量（m2） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元／m2） 總額（萬元） 1 新建房屋白蟻防治費(fèi) 寧價房字 45000.00 2.3 10.35 （1996）315號 2 寧政發(fā) 45000.00 105 472.5 〔2003〕104號 3 寧財綜 45000.00 10 45 〔2002〕707號 4 寧防辦 45000.00 75 337.5 〔2003〕70號 5 寧價工字 45000.00 20 90 〔2003〕371號 合計 955.35 11、其他費(fèi)用其他費(fèi)用是指根據(jù)國家或項目所在地政府部門規(guī)定計取、或根據(jù)工程建設(shè)慣例應(yīng)發(fā)生的但未計入1至10項的費(fèi)用。應(yīng)根據(jù)國家或項目所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以及類似工程的數(shù)據(jù)對項目總投資構(gòu)成中的其他費(fèi)用進(jìn)行估算。其他費(fèi)用見表3。表5其他費(fèi)用估算表序號 收費(fèi)項目 數(shù)量（萬元） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（‰） 金額（萬元） 1 建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi) 13950.54 1.2 16.74 2 建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi) 13950.54 0.3 4.19 3 建設(shè)工程招標(biāo)管理費(fèi) 13950.54 0.3 4.19 4 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 107846.00 2.5 26.96 5 建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi) 13950.54 0.6 8.37 6 工程監(jiān)理費(fèi) 13950.54 8 111.60 7 圖紙審查費(fèi) 13950.54 0.7 9.77 合計 172.05 12、不可預(yù)見費(fèi)以上1～5項之和20415.65萬元為基數(shù)，根據(jù)市場調(diào)查的資料及類似項目的數(shù)據(jù)進(jìn)行估算其費(fèi)率為1.5%。不可預(yù)見費(fèi)為：20415.65×1.5％＝306.23萬元。6.2項目租賃收入預(yù)測綜上所述，本項目的精裝修運(yùn)動員別墅公寓及會所項目的若可以公開銷售，則其銷售價格（按50年使用權(quán)計）約20000元/M2左右，按照收益法計算公式推算：AV×R，得到凈租金收入為每年750元/M2?？傋赓U收入為33750萬元。6.3該方案的財務(wù)評價資金籌措購買該土地已投入自有資金5699.12萬元，除繼續(xù)投入自有資金2972.31萬元以外,尚需在2006年第三季度申請銀行貸款10000萬元。由于實行先建設(shè)、后銷售的銷售策略，其余建設(shè)、經(jīng)營資金由開發(fā)企業(yè)自有資金和經(jīng)營租金收入提供。貸款可于4年后全部清償完畢。詳見附表5貸款還本付息表。建設(shè)總投資24328.84萬元營總收入33750萬元其中精裝修運(yùn)動員別墅公寓及會所項目租賃總收入33750萬元，租賃期均為十年,采取預(yù)收租金的方法，2010年完成別墅的出租。潤總額為3983.09萬元財務(wù)評價指標(biāo)該項目的經(jīng)濟(jì)評價方法主要依據(jù)國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》，結(jié)合本項目的實際情況，對其經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評價，選取的計算指標(biāo)為財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤率。1、資本金財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR建設(shè)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率.它反映的是項目動態(tài)投資收益率,是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo).根據(jù)資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表,設(shè)投資者可接受的最低收益率為8%,用不同的I值進(jìn)行計算,計算資本金的財務(wù)內(nèi)部收益率如下:1當(dāng)I年46.41%時,NPV162.172當(dāng)I年48.01%時，NPV2-4.90插入法得:FIRR（年）46.41%+[62.71/62.71+4.90×48.01%-46.41%]46.41%+1.48%47.89%FIRR（年）47.89%＞＞MARR8%所以，從財務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此方案是可行的.2.財務(wù)凈現(xiàn)金值FNPV財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最底可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率,將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。則:I季1.95%，I年8%時NPV2866.84＞0因為FNPV＞0，則從財務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此方案是可行的。3.利潤率.（1）經(jīng)營利潤率（五年）3983.09/24328.8416.37%（2）自有資金利潤率3983.09/8671.4245.93%經(jīng)計算，本項目的其他技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)果如下：1 項目建設(shè)投資總額 24328.84 其中：土地投資 5699.12 地上投資 18629.73 2 貸款總額 10000.00 3 自有資金總額含土地費(fèi)用 8671.42 4 自有資金比例 36% 5 租賃總收入 33750.00 6 稅后利潤 3983.09 7 資本金動態(tài)投資回收期 2.81年 8 經(jīng)營利潤率 16.37%

第七章風(fēng)險分析該項目不確定性分析是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險。不確定性分析是經(jīng)濟(jì)評價的重要組成部分，對運(yùn)動員公寓項目投資決策的成敗有著重要的影響。項目的不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)項目投資風(fēng)險的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對投資風(fēng)險的防范和控制。對該投資方案進(jìn)行不確定性分析的目的就是為了有效地把握和控制風(fēng)險。7.1敏感性分析該項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為凈現(xiàn)值，必要時也可選用其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評價指標(biāo)時，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計算的復(fù)雜程度。（2）確定不確定性因素可能的變動范圍。（3）計算不確定因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值。（4）通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的變動因素，作出進(jìn)一步的分析。將建設(shè)投資、租賃收入、貸款額度和基準(zhǔn)收益率等因素作為不確定性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)投資和租賃收入兩個因素對項目的效益最為敏感。根據(jù)測算，開發(fā)投資和經(jīng)營收入的變動若超過基本方案10%左右的范圍將使方案的凈現(xiàn)值產(chǎn)生較大波動，詳見下表：序號 項目 變動幅度（%） 內(nèi)部收益率（%） 凈現(xiàn)值（萬元） 稅后利潤（萬元） 1 建設(shè)投資 +10 ―― 1199.30 2353.06 -10 ―― 4534.38 5613.12 2 租賃收入 +10 ―― 4619.31 5977.51 -10 ―― 1114.37 1988.67 3 貸款額度 +10 ―― 2939.73 3878.23 -10 ―― 2793.95 4087.94 4 基準(zhǔn)收益率 +10 ―― 2769.48 3983.09 -10 ―― 2993.68 3983.09 敏感性分析表由此可見，該項目對租賃收入、建設(shè)投資較為敏感，項目的成敗依賴于租賃目標(biāo)的實現(xiàn)與成本控制。但不確定性分析同時證明,只有在市場行情出現(xiàn)很大波動時，該項目才會存在一定的風(fēng)險，表示項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。7.2盈虧平衡分析由于該項目的基本方案為可行方案，經(jīng)過測算，開發(fā)投資、租賃收入、貸款額度的臨界點(diǎn)如下表，臨界點(diǎn)即可行點(diǎn)：臨界點(diǎn)分析表敏感因素 基本值 臨界點(diǎn) 內(nèi)部收益率 47.89% 期望值 8% 開發(fā)建設(shè)投資（萬元） 24328.84 最高值 28586.39 租賃收入（萬元） 33750 最低值 28181.25 貸款額度（萬元） 10000 最低值 7630 7.3防范風(fēng)險對策（1）在項目開發(fā)的各個階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨(dú)具個性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的設(shè)計是住宅產(chǎn)品成功的重要因子，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場認(rèn)可的根本。應(yīng)增加開發(fā)投資的控制力度，進(jìn)一步提高資金使用效率，在建設(shè)計劃中合理安排建設(shè)順序，控制財務(wù)成本。（2）由于該項目周邊的競爭性項目較為集中，產(chǎn)品類型接近，因此馬術(shù)場別墅項目必須超越眾多的競爭對手，最終體現(xiàn)自身的價值，應(yīng)當(dāng)在項目推廣過程中進(jìn)行成功的形象包裝和營銷策劃，以增加項目的高端客戶定位的附加值和產(chǎn)品競爭力。（3）對擬投資的經(jīng)營項目，應(yīng)慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先回避風(fēng)險。將資金和經(jīng)歷集中在較快實現(xiàn)投資回報的經(jīng)營項目上，以支撐投資項目，使租售項目收入占主營業(yè)務(wù)收入保持在一定的比例之內(nèi)?？刂骑L(fēng)險，保證企業(yè)的資金支持。（4）處理好項目融資管理與建設(shè)管理兩者關(guān)系。由于項目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營銷策劃可以快速回籠資金，減輕項目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。另外，做好融資工作，確保資金到位，可以保證項目的順利進(jìn)行，二者相輔相成。

第八章結(jié)論與建議運(yùn)動員公寓項目是自房地產(chǎn)“新政”實施后，在南京房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，推出的適應(yīng)市場需求的建設(shè)項目，這是項目成功的關(guān)鍵。同時，運(yùn)動員公寓項目總體創(chuàng)意獨(dú)特，高起點(diǎn)、高品位的建筑設(shè)計和整體布局，既能滿足富裕階層對休閑、娛樂的要求，又能滿足顧客對周邊環(huán)境、自然景觀、交通道路、配套設(shè)施的潛在需求。加之未來3-5年時間內(nèi)房地產(chǎn)市場尤其是別墅市場租賃整體供小于求，推廣前景良好，經(jīng)可行性研究與分析表明，本項目開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益較好，項目的總體策劃是理想的、可行的。建議：1、逐步落實項目建設(shè)的技術(shù)，管理組織體系、組織有經(jīng)驗、有能力、有水平的各專業(yè)人才，直接參與從項目前期、工程設(shè)計、施工到竣工驗收、物業(yè)管理；參與項目運(yùn)營策劃；參與項目投資控制與管理全過程的實施，應(yīng)使項目從一開始就進(jìn)入科學(xué)化、系統(tǒng)化、程序化的管理狀態(tài)。2、爭取銀行或其它金融機(jī)構(gòu)對項目的進(jìn)一步理解和重視，力求取得較大數(shù)額的貸款，解決資金問題。3、重視項目的整體策劃和規(guī)劃設(shè)計。聘請高水平的項目策劃人員，對該項目進(jìn)行企業(yè)和項目推廣的全過程策劃，組織好廣告宣傳；盡快邀請市規(guī)劃部門及相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計專業(yè)人員、咨詢機(jī)構(gòu)專家學(xué)者、和公司技術(shù)骨干等召開專家座談會，對項目實施過程中的規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品定位、租賃價格定位等進(jìn)行進(jìn)一步論證。聘請高水平的項目策劃公司，對該項目進(jìn)行企業(yè)和項目的全過程策劃，組織好廣告宣傳。4、組織完成詳細(xì)的市場調(diào)研工作，將調(diào)研范圍從本地客戶擴(kuò)大至周邊城市，必要時應(yīng)進(jìn)行國內(nèi)外城市中同類項目的考察，進(jìn)一步更新觀點(diǎn)、統(tǒng)一認(rèn)識，創(chuàng)造最佳的經(jīng)濟(jì)效益。5、加強(qiáng)該項目后期的經(jīng)營管理，凸現(xiàn)自身區(qū)位良好、交通便利、景觀優(yōu)勢、等條件，爭取今后能取得好的業(yè)績。

附表與附圖項目的區(qū)位示意圖項目開發(fā)進(jìn)度控制圖經(jīng)營收入一覽表4、經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金附加估算表5、投資計劃與資金籌措表6、項目投資構(gòu)成表7、貸款還本付息表8、全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表9、資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表10、損益表11、資金來源與運(yùn)用表12、項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表

附圖1項目的區(qū)位示意圖附圖2項目開發(fā)進(jìn)度控制圖 建設(shè)經(jīng)營期 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 前期準(zhǔn)備工作 總體 施工及竣工驗收 運(yùn)動員公寓 對外租賃 運(yùn)動員公寓 附表1經(jīng)營收入一覽表單位:萬元 序號 項目 單位 數(shù)量 租金（元/年） 合計（萬元） 建設(shè)經(jīng)營期 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 1 公寓會所租賃收入 平方米 45000 750.00 33750.00 10125.00 11812.50 6750.00 5062.50 合計 33750.00 0.00 10125.00 11812.50 6750.00 5062.50 2經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 1 租售經(jīng)營收入 33750.00 0.00 10125.00 11812.50 6750.00 5062.50 2 營業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅 3476.25 0.00 961.88 1054.69 776.25 683.44 附表3投資計劃與資金籌措表單位:萬元 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 1 項目總投資 24328.84 12972.31 5498.77 5367.58 336.00 154.19 1.1 開發(fā)建設(shè)總投資 24328.84 12972.31 5498.77 5367.58 336.00 154.19 其中:不含財務(wù)費(fèi)用 22763.84 12659.31 4951.02 4976.33 101.25 75.94 財務(wù)費(fèi)用 1565.00 313.00 547.75 391.25 234.75 78.25 2 資金籌措 24328.84 12972.31 5498.77 5367.58 336.00 154.19 2.1 資本金（不含土地費(fèi)用） 2972.31 2972.31 0.00 2.2 借貸資金 10000.00 10000.00 0.00 2.3 租賃總收入 33750.00 0.00 10125.00 11812.50 6750.00 5062.50 附表4項目投資構(gòu)成表單位：萬元 序號 項目 單價（元/平方米） 總投資 建設(shè)經(jīng)營期 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 1 開發(fā)建設(shè)總投資 24328.84 12972.31 5498.77 5367.58 336.00 154.19 1.1 土地費(fèi)用 5699.12 5699.12 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2 征用及拆遷費(fèi)用 237.76 237.76 1.3 前期工程費(fèi) 36.00 162.00 162.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 156.26 156.26 0.00 0.00 0.00 0.00 1.5 建設(shè)安裝工程費(fèi) 3087.00 13950.54 5580.22 4185.16 4185.16 0.00 0.00 1.6 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 209.97 209.97 0.00 0.00 0.00 0.00 1.7 管理費(fèi)用 2.00% 408.31 136.10 136.10 136.10 0.00 0.00 1.8 財務(wù)費(fèi)用 6.12% 1565.00 313.00 547.75 391.25 234.75 78.25 1.9 銷售費(fèi)用 1.50% 506.25 151.88 177.19 101.25 75.94 1.10 開發(fā)期稅費(fèi) 955.35 318.45 318.45 318.45 0.00 0.00 1.11 其他費(fèi)用 172.05 57.35 57.35 57.35 0.00 0.00 1.12 不可預(yù)見費(fèi) 1.50% 306.23 102.08 102.08 102.08 0.00 0.00 2 項目總投資 24328.84 12972.31 5498.77 5367.58 336.00 154.19 附表5貸款還本付息單位:萬元 序號 項目 合計 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 1 借款及還本付息 1.1 年初借款累計 0.00 10000.00 7500.00 5000.00 2500.00 1.2 本年借款 10000.00 10000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.3 本年應(yīng)付利息 1565.00 313.00 547.75 391.25 234.75 78.25 1.4 本年還款 10000.00 0.00 2500.00 2500.00 2500.00 2500.00 附表6全部財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 1 現(xiàn)金流入 33750.00 0.00 10125.00 11812.50 6750.00 5062.50 1.1 銷售收入 33750.00 0.00 10125.00 11812.50 6750.00 5062.50 2 現(xiàn)金流出 28201.91 12659.31 5912.89 6031.02 1445.11 2153.58 2.1 投資（不含利息） 22763.84 12659.31 4951.02 4976.33 101.25 75.94 2.2 經(jīng)營稅金及附加 3476.25 0.00 961.88 1054.69 776.25 683.44 2.3 所得稅 1961