四川省住宅物業(yè)管理規(guī)程

備案號J13471-2016PDBJ51/T057-2016四川省住宅物業(yè)管理規(guī)程西南交通大學(xué)出版社3川建標(biāo)發(fā)(2016)483號各市州及擴(kuò)權(quán)試點(diǎn)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門，各有關(guān)單位：由成都市物業(yè)管理協(xié)會主編的《四川省住宅物業(yè)管理規(guī)程》方標(biāo)準(zhǔn)，編號為：DBJ51/T057-2016,自2016年9月1日起在2016年6月2日5地方標(biāo)準(zhǔn)〈四川省住宅物業(yè)管理規(guī)程》編制計劃的通知》(川建標(biāo)發(fā)〔2015〕368號)要求，成都市物業(yè)管理協(xié)會會同有關(guān)本規(guī)程共分7章，主要技術(shù)內(nèi)容包括：1總則；2術(shù)語；3基本規(guī)定；4共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)和管理；5共用部位維護(hù)和管理；6秩序維護(hù)；7環(huán)境維護(hù)。議，請將意見和有關(guān)資料寄送成都市物業(yè)管理協(xié)會(地址：成都市武侯區(qū)長益路11號長益商業(yè)寓所5樓22號，郵編：610041,電話電子郵箱：cdpma@)。主編單位：成都市物業(yè)管理協(xié)會參編單位：成都市標(biāo)準(zhǔn)化研究院6主要起草人：巫慶敏文萌川主要審查人：陳勇7 23基本規(guī)定 43.1物業(yè)服務(wù)合同 43.2承接查驗(yàn) 43.3物業(yè)服務(wù)場所 53.4物業(yè)服務(wù)崗位 73.5服務(wù)受理和投訴處理 73.6突發(fā)事件處置 83.7檔案管理 93.8業(yè)主滿意度調(diào)查 4.1一般規(guī)定 4.2變配電 4.3弱電系統(tǒng) 4.4給排水系統(tǒng) 4.5電梯 204.6消防系統(tǒng) 22 255.1一般規(guī)定 255.2房屋本體 2685.3配套設(shè)施及相關(guān)場地 275.4房屋裝飾裝修管理 28 6.1一般規(guī)定 6.2公共秩序維護(hù) 6.3交通秩序維護(hù) 6.4消防安全管理 7.1一般規(guī)定 7.2共用部位清潔 7.3綠化維護(hù) 7.4垃圾清運(yùn)及消殺 9 1 2 4 4 5 7 73.6Emergencyresponsetreatment 8 9 4Commonfacilitiesoperationmai 4.2Electrictransfo 4.6Fire-extingu 225Commonpartmaintenanceand 5.1Generalrequireme 25 265.3Relevantfacili 275.4Decorationmanagem 30 306.2Maintenaceofpublicord 316.3Maintenaceoftrafficor 33 35 37 38Explanationofwordinginthisspecificat 41Listofquotedstandards Addition:explanationofprovisions 4511.0.1為提高住宅物業(yè)管理水平和質(zhì)量，維護(hù)物業(yè)管理各方1.0.2本規(guī)程適用于四川省住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，對房屋及1.0.3業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人對建筑物及1.0.4住宅物業(yè)管理應(yīng)遵循依法、依約、安全、節(jié)能、高效1.0.5住宅物業(yè)管理活動，除應(yīng)符合本規(guī)程外，尚應(yīng)符合國23動車(非機(jī)動車)停車場(庫)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施43.1物業(yè)服務(wù)合同3.1.1委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，應(yīng)簽訂書面的物3.1.2物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)3.1.3物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人在約定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)3.2承接查驗(yàn)3.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接住宅物業(yè)管理項目，應(yīng)按國家有關(guān)1建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的，建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用前15日，完成承接查驗(yàn)工作。2業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同生效前15日，完成承接查驗(yàn)工作；物業(yè)服務(wù)合同另有約53.2.5承接查驗(yàn)工作結(jié)束后，應(yīng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。6784投訴處理及回訪應(yīng)有記錄，宜至少每季度統(tǒng)計、分析1次。每年不少于1次。9包括業(yè)主及其家庭成員相關(guān)資料，房屋買賣、交付、物業(yè)服務(wù)檔案內(nèi)容包括共用設(shè)施設(shè)備管理、維修和養(yǎng)護(hù)，業(yè)主委員會按照法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定辦理檔案交4.1一般規(guī)定4.1.1共用設(shè)施設(shè)備宜具有出廠合格證、使用說明書、保修4.1.2共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和管理，應(yīng)根據(jù)其性能、4.1.3共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)和管理應(yīng)建立相應(yīng)制度，建4.1.4共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造計劃應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備4.1.5共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)和管理應(yīng)制訂年度計劃及4.1.6共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理、巡檢測試、檢驗(yàn)檢測、維4.1.7共用設(shè)施設(shè)備房管理應(yīng)符合下列要求：1共用設(shè)施設(shè)備房管理制度、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)2宜配置工具箱(柜),作業(yè)工具應(yīng)整齊擺放或懸掛。5對可能造成危害的共用設(shè)施設(shè)備及其共用設(shè)施設(shè)備不宜高于80%。6電氣線路應(yīng)敷設(shè)規(guī)范，絕緣良好，接地線無松脫，端電容補(bǔ)償柜巡查不宜低于每6小時1次；用電峰段應(yīng)增加巡查2柴油發(fā)電機(jī)房、樓層及總平配電箱、電氣豎井等應(yīng)定3巡查時，應(yīng)對變配電設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)控和抄錄，2高低壓配電柜進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)前，應(yīng)清點(diǎn)工器具并3因變配電系統(tǒng)檢修等原因需要停電時，應(yīng)提前24小時帶負(fù)荷試機(jī)宜每半年1次，運(yùn)行時間宜每次15～30分6出現(xiàn)“飛車”時，應(yīng)立即按下急停按鈕，并關(guān)閉給4.3.1弱電設(shè)施設(shè)備房管理除應(yīng)符合本規(guī)程4.1.7的規(guī)定2環(huán)境溫度不宜高于35℃,相對濕度不宜高于75%。每日巡查1次。2各樓層減壓閥，主供水管閘閥，集水坑及排水泵，查1次。1機(jī)房內(nèi)環(huán)境溫度不宜高于40℃,相對濕度不宜高于3開(關(guān))門、樓層、報警等各類功能鍵應(yīng)靈敏有效。4物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主應(yīng)要求自動消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)單1屋面應(yīng)至少每15日巡查1次。年巡查1次。5.2.4發(fā)現(xiàn)房屋地基基礎(chǔ)、墻體或者其他承重構(gòu)件有明顯周巡查1次。6.1.7秩序維護(hù)相關(guān)崗位及秩序維護(hù)人員宜配備必要的通1監(jiān)控室的設(shè)備應(yīng)實(shí)行每日24小時監(jiān)控。監(jiān)控室應(yīng)241道路、廣場、行人路面、停車場清掃；2電梯、電梯前室、樓道及各樓層通道清掃；3單元門廳、大堂清潔及物品清潔；4草坪、花壇、綠化帶垃圾清理；1裝飾物、標(biāo)識標(biāo)牌清潔；2電梯前室、樓道及各樓層通道拖洗；3樓梯扶手、開關(guān)、信報箱等清潔；1消火栓、滅火器及滅火箱清潔；1天臺、雨蓬清潔，排水口疏通；2道路、廣場、行人路面沖洗；1水池、水景池底清潔；2雨、污水管道疏淘7.2.2清潔作業(yè)需移動物品的，作業(yè)完畢后，應(yīng)立即將物品7.2.3清潔作業(yè)完畢后，應(yīng)及時清理作業(yè)工具。作業(yè)工具應(yīng)7.2.4高處清潔作業(yè)時，必須裝備安全防護(hù)器具，并有專人7.2.6發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)等氣候及法定節(jié)假日、公眾7.3綠化維護(hù)1澆灌作業(yè)應(yīng)考慮植物的特性、長勢以及生長環(huán)境、氣3不宜在盛夏、早秋的中午暴曬下澆灌。4耐旱的植物應(yīng)減少澆水量。1修剪作業(yè)應(yīng)在不違背樹木的生長特征和自然分枝規(guī)律2落葉樹木或有明顯休眠期的植物，宜在冬季或休眠期3垃圾箱(桶)內(nèi)的垃圾宜不超過容器容量的2/3。消殺作業(yè)內(nèi)容電梯轎廂及各功能按鈕、公共通道欄桿扶手、垃圾收集站消毒游樂設(shè)施、健身器材、垃圾箱(桶)、公共衛(wèi)生間消毒滅害垃圾收集站周邊、垃圾箱(桶)放置區(qū)域周邊沖洗、消毒滅害雨污水管井口消毒滅害滅鼠，化糞池及周邊消毒滅害本規(guī)程用詞說明1為便于在執(zhí)行本規(guī)程條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程1)表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的：2)表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的：2規(guī)程中指明應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行時，寫法為“應(yīng)符川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2016年6月2日以川建標(biāo)發(fā)〔2016〕483號公告批準(zhǔn)發(fā)布。產(chǎn)行政主管部門等單位有關(guān)人員在使用本規(guī)程時能準(zhǔn)確理解 3基本規(guī)定 3.1物業(yè)服務(wù)合同 3.2承接查驗(yàn) 3.3物業(yè)服務(wù)場所 3.4物業(yè)服務(wù)崗位 3.5服務(wù)受理和投訴處理 3.6突發(fā)事件應(yīng)對 3.7檔案管理 3.8業(yè)主滿意度調(diào)查 4共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)和管理 4.1一般規(guī)定 4.2變配電 4.3弱電系統(tǒng) 4.4給排水系統(tǒng) 634.5電梯 64 5共用部位維護(hù)和管理 675.1一般規(guī)定 5.2房屋本體 5.3配套設(shè)施及相關(guān)場地 5.4房屋裝飾裝修管理 6秩序維護(hù) 6.2公共秩序維護(hù) 6.3交通秩序維護(hù) 6.4消防安全管理 7環(huán)境維護(hù) 7.1一般規(guī)定 767.2共用部位清潔 777.3綠化維護(hù) 777.4垃圾清運(yùn)及消殺 1.0.1住宅是廣大人民群眾生活居住的場所，住宅物業(yè)管理1.0.2本規(guī)程的適用范圍。本規(guī)程主要對業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)1.0.3《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理1.0.4隨著住宅建設(shè)水平日益提高和業(yè)主需求日益多元化，1.0.5住宅物業(yè)管理活動涉及的專業(yè)較多，有些已經(jīng)有相應(yīng)3.2.4承接查驗(yàn)主要以核對方式進(jìn)行，在現(xiàn)場查驗(yàn)、設(shè)備調(diào)合同，(臨時)管理規(guī)約，(前期)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)規(guī)劃設(shè)3.2.5簽訂物業(yè)管理承接查驗(yàn)協(xié)議是承接查驗(yàn)重要環(huán)節(jié)，主3.3物業(yè)服務(wù)場所之二，且不低于100平方米配置；業(yè)主委員會議事活動用房按照不低于30平方米配置。3.3.2物業(yè)服務(wù)中心是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)3.3.5物業(yè)管理相關(guān)信息的公示公開，有利于促進(jìn)物業(yè)服3.5.2服務(wù)項目包括物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)項目和特約3.8.3滿意度調(diào)查比例直接影響調(diào)查的有效性、科學(xué)性和4.1.6對共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)和管理應(yīng)當(dāng)有的記錄作了4.1.8共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)識主要包括：共用設(shè)施設(shè)備房標(biāo)識、4.1.9根據(jù)《電力安全工器具預(yù)防性試驗(yàn)規(guī)程》DL/T1476的規(guī)定，高壓驗(yàn)電器、絕緣棒、絕緣靴、絕緣手套等應(yīng)定期4.2.3規(guī)定了變配電設(shè)備的巡查作業(yè)要求及故障發(fā)現(xiàn)和處4.3.5弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)的專業(yè)性較強(qiáng)，因此，不具備維第298號)第二十條規(guī)定：在用電梯定期檢驗(yàn)周期為1年。電4.6.3消防系統(tǒng)主要包括：消火栓系統(tǒng)，自動滅火系統(tǒng)(噴淋，氣體等),自動報警系統(tǒng)，報警聯(lián)動系統(tǒng)(防火門、防火卷簾、防排煙機(jī)、消防電梯等),疏散照明系統(tǒng)(應(yīng)急燈、標(biāo)志),應(yīng)急廣播系統(tǒng)等。消防安全是關(guān)系廣大人民群眾生命財設(shè)施全面檢測應(yīng)至少每年進(jìn)行1次?；馂?zāi)探測器、聲光報警