城市印象銷售手冊

城市印象

---------------錯售手冊

目錄

市場篇...................................................................3

（-）九江市概況...........................................................3

（二）九江市房地產(chǎn)市場概況................................................6

（三）目前在售樓盤資料：（2007年8月份統(tǒng)計）.............................8

（-）XX集團簡介..................9

（-）集團下屬企業(yè)...............10

（三）建筑公司簡介...............10

/四

k建筑設計/景觀設計公司簡介..11

三

項目介紹篇....................11

z

(

x一名稱......................11

z

(二

x位置......................11

z\

l三J

\Z規(guī)劃定位..................11

X

/四

l

\7周邊生活配套..............11

/五\

lJ

xZ總體規(guī)劃構思..............14

/六X

(J

\.建筑設計說明..............15

/七X

U]

N/結構設計說明..............15

/八

l

x物業(yè)管理內(nèi)容..............15

九

zX

lJ

\.項目分析..................16

叫

產(chǎn)品介紹、分析篇..............17

/X

I

X一J建設規(guī)模及主要經(jīng)濟技術指針

/x

I二)

Xz土地權利..................18

/三\

lJ

xZ建筑層高..................18

z四X

(J

\Z基本數(shù)據(jù)..................18

五

/\

l)

xz戶型分析..................19

肉

銷售說明篇....................30

zX

l

\一J銷售流程一（項目銷售流程）

z\

(二J

xZ銷售流程二（認購、簽約階段....................................................................31

/x

I三)

Nz銷售流程三（銀行按揭流程）

z四X

f

\7認購簽約須知..............,32

z五

l

x按揭貸款須知..............32

7六\

l)

\z公積金貸款須知............34

七

zX

r)

\,購房費用明細..............34

丸

前期接待答客問篇..............35

/\

l)

?一z基本數(shù)據(jù)..................35

z二X

()

\/問題解答..................37

七、城市印象個案前期接待流程.......39

八、現(xiàn)場規(guī)章管理制度..............40

九、項目前期表單..................42

1.業(yè)務類表單...................42

2.行政類表單...................42

一、市場篇

(-)九江市概況

1.【總體概況】

九江位于萬里長江、千里京九和五百里鄱陽湖的交匯點上，是一座具有2200多年歷史的

江南名城，是國家第一批五個沿江開放城市之一和國家優(yōu)秀旅游城市，是江西省的北大門和

唯一的外貿(mào)港口城市。屬國家一類開放口岸、出口通關機構健全。在中國經(jīng)濟格局中，處于

東部沿海開發(fā)向中西部推進的承接地帶，是京九、長江兩大經(jīng)濟帶的交匯點。到2010年九江

將建設成為一個現(xiàn)代化的花園式的港口旅游城市，將成為長江沿岸及京九沿線綜合性交通樞

紐、區(qū)域性工商貿(mào)經(jīng)濟中心、市域政治經(jīng)濟文化中心、江西進出口中轉中心。

2.【地理位置】

77

九江市位于江西北部，地處東經(jīng)113。53—116053’，北緯28。41--30。51’之

間。東與江西省波陽縣，安徽省的東至縣毗鄰；西與湖南省平江縣，湖北省的通城、崇陽、

通山、陽新等縣接壤；南與江西省新建、安義、靖安、奉新、銅鼓等縣交界；北濱長江，

與湖北省的廣濟、黃梅和安徽的宿松、望江等縣隔江相望。素有“江西北大門”之稱。

3.【氣候條件】

九江屬中亞熱帶向亞熱帶過度區(qū)；

年均濕度75-80%;

年平均氣溫1677度；

年降雨量1300-1600毫米；

年無霜期239—266天；

氣候溫和，四季分明，雨量充沛，日照充足。

4.【地形地貌】

九江地勢東西高，中部低，南部略高，向北傾斜，平均海拔32米(市區(qū)海拔20米)，

修水九嶺山海撥1794米，為九江最高峰，星子縣蛤蟆石附近的鄱陽湖底，海拔-9.37米，

為全市最低處。全市山地占總面積的16.4%,丘陵占44.5%,湖泊占18%,耕地365.22萬

畝。九江地處中亞熱帶向北亞熱帶過渡區(qū)，年平均氣溫16—17°C；年降雨量1300-1600

毫米，其中40%以上集中在第二季度；年無霜期239—266天，年平均霧日在16天以下。

季節(jié)分明，氣候溫和，雨量充沛，日照充足。

5.【建置沿革】

1949年設立九江分區(qū)行政督察公署，下轄九江、瑞昌、永修、武寧、星子、德安、靖

安縣。后改轄九江、瑞昌、永修、武寧、星子、德安、都昌、彭澤、湖口、修水10縣和九

江市、廬山管理局。1959年九江縣、市建制合并，統(tǒng)稱九江市。1961年設專區(qū)公署并恢復

九江市、縣建制，1968年成立九江專區(qū)革命委員會。1971年改為九江地區(qū)革命委員會。1979

年改為九江地區(qū)行政公署。1980年九江市升為省轄市，設;尋陽、廬山、郊區(qū)3個縣級區(qū)。

此時地、市并存。1983年九江地、市合并為九江市，設九江市人民政府，轄10縣2區(qū)1

局。即九江、瑞昌、武寧、修水、星子、德安、永修、湖口、彭澤、都昌等10個縣和潺陽

區(qū)、廬山區(qū)、廬山風景名勝管理局。1989年瑞昌縣撤縣改市，為縣級市。

6.【區(qū)域面積】

九江市全境東西長270公里，南北寬140公里，總面積為18823平方公里，九江的水

陸交通便利，自古就是川、陜、桂、湘、鄂、皖、贛的要道。

7.【地方特色】

九江的現(xiàn)代公路建設始于清未，兩江總督張人駿與江西巡撫馮汝撥庫銀5萬兩，委派

江蘇候補道陶森甲修筑;尋牯馬路，于宣統(tǒng)二年（1910年）完成九江至蓮花洞一優(yōu)公路，計

長12.5公里，這是江西省第一條公路。20世紀三四十年代九江公路屢建屢廢。九江解放

時，全區(qū)僅有城郊13公里的九蓮公路勉強維持通車，1958年至1960年的3年中，全區(qū)公

路發(fā)展較快，基本奠定了現(xiàn)有公路的雛形。20世紀70年代，九江地區(qū)的公路事業(yè)以改善

已有公路為主，1988年10月，使用世界銀行貸款建設了第一條南昌——九江全封閉和全

立交雙車道高級瀝青路面汽車專用公路。從此迎來了九江公路發(fā)展的又一個新時期，區(qū)內(nèi)

公路里程、路面品質都有了一個質的飛躍。九江市曾榮獲“全國優(yōu)秀旅游城市”、“全國

雙擁模范城市”、“全國城市道路交通管理優(yōu)秀管理水平（二等）城市”。2000年參加全

國暢通工程的評價，被評為全省第一個三等管理水平的城市，2001年又繼續(xù)走在全省的前

列，被評為三等管理水平的城市，2002年經(jīng)公安部、建設部專家組評價，被國家授予全國

暢通工程二等管理水平（優(yōu)秀管理水平）城市。

8.【歷史人物】

九江市集名江（長江）、名湖（鄱陽湖）于一體，是一座具有2200多年歷史的江南文

化名城和旅游城市。山水蘊靈秀，人物自風流。九江文化底蘊十分豐厚，不僅哺育出了陶

淵明、黃庭堅、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也

吸引了謝靈運、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，同時還陶冶了釋慧遠、

陸修靜、呂洞賓、虛云法師等高士名僧。九江給他們留下了不可磨滅的印象，他們亦給九

江留下了不可勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。李白的《望廬山瀑

布》、蘇軾的《題西林壁》古今老少成誦；東林凈土、云居禪院天下佛門景仰；白鹿洞書

院、粟里醉石、周瑜點將臺、白司馬花徑、灌嬰浪井、南崖山谷祠馳名四海。它們交相輝

映，閃耀著九江文化的燦爛光輝！

9.【資源環(huán)境】

自然資源

水

水域總面積3301.3平方公里,其中萬畝以上湖泊10個,千畝以上31個；水資源總量142億立方

米,可開發(fā)水力資源32.9萬千瓦；人均占有量3107立方米。

森林

森林覆蓋率46.3%,國家級森林公園3個，省級森林公園4個。

礦產(chǎn)

已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)101種，其中金、錨、錫、螢石儲量居全省首位，銅居第二，鴇居第三。礦產(chǎn)保

有儲量潛在經(jīng)濟價值為1353.97億元。

人力資源

全市擁有獨立科研機構19所,其中部屬2所,省屬2所。

全市擁有普通高校6所，在校學生4.6萬余人，開設財會、計算機、經(jīng)管、土木、機械、電子、

外語、法學、材料、旅游、信息技術、醫(yī)學、師范等50多個專業(yè)；中等專業(yè)學校3所,在校學

生8千余人。

九江人才市場是華東地區(qū)第二大人才市場。

市屬企事業(yè)單位擁有各類專業(yè)人員7萬余人。

旅游資源

九江雄蟠贛北，瀕江扼湖，山水得天獨厚。匡廬奇秀，天下聞名，佳境美景奇詭瑰麗。其

襟江帶湖之勢、懸泉云瀑之勝、登臨旅居之便、中西合璧之風情集于一身，觀光旅游與休

養(yǎng)避暑的總體優(yōu)勢雄冠諸山。鄱陽湖納贛江、撫河、信江、修水、饒河而注長江，浩浩蕩

蕩，煙波萬頃，為中國第一大淡水湖。向以魚米之利、舟楫之便、風光之秀而著稱于世。

千里湖山之觀，美不勝收。石鐘山、鞋山、落星墩、軍山、印山、扁擔山隔水相望，各具

姿態(tài)；冬季，吳城沙岸湖洲，萬只候鳥云集，白鶴天鵝群蔚為稀世奇觀，尤其令人嘆為觀

止，曾被海外客人譽為“中國第二座萬里長城”。九江不僅江山殊秀，而且座座“洞天”

別開。彭澤的龍宮洞、沙河的獅子洞與涌泉洞、瑞昌的峨眉洞群，千奇百怪、鬼斧神工、

渾然天成。置身其中，如夢似幻，撲朔迷離，恍如隔世而仙游。九江城北面長江，南屏匡

廬，東臨湖口而西望幕阜，得盡山傍水抱之寵；城內(nèi)甘棠湖水光激灘，岸柳成蔭；薄暮、

輕煙漫籠，畫舫漣漪，可謂優(yōu)雅之至。煙水亭、琵琶亭、溫陽樓、能仁寺、天花宮、九江

長江大橋、浪井等景點可發(fā)思古之幽情，可觀今日之成就。誠如古人詩云：九派潺陽郡，

分明似畫圖。

（-）九江市房地產(chǎn)市場概況

1.市場簡述

2007年1-9月九江市160家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成投資155470萬元，同比增長9.36%,

其中商品房建設投資100252萬元，同比下降2.5%；土地開發(fā)投資29455萬元，同比增長

11.1倍；房屋施工面積235.4萬平方米，下降3.6%,房屋竣工面積77.3萬平方米，增長

4.2%。商品房屋銷售面積80.63萬平方米，增長40.4%?9月底商品房屋空置面積5.2萬平

方米，同比下降60.4%。整體看來，九江市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度放慢，銷售市場比較火旺。

2.房地產(chǎn)開發(fā)投資結構情況

在完成開發(fā)投資155470萬元中，住宅投資102210萬元，占65.7%,同比增長11.6%,

商業(yè)營業(yè)用房投資15144萬元，占9.7%,同比下降44.7%,辦公樓投資3289萬元，占2.1%,

其他投資34827萬元，占22.4%,增長50.1%。從縣（市、區(qū)）情況看，1-9月市區(qū)完成投

資55089萬元，占35.4%,下降0.2%,縣區(qū)完成投資100381萬元，占64.6%,比1-6月上

升3.8個百分點，同比增長15.4%。住宅投資為主流，商業(yè)營業(yè)用房投資大幅下降，縣區(qū)

房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比重越來越大。

3.土地開發(fā)情況

土地開發(fā)投資增長迅速，而本年購置土地面積下降。1-9月完成土地開發(fā)投資29455

萬元，比去年同期增長11.1倍，本年購置土地面積84.9萬平方米，比去年同期下降12.5%,

這一方面說明囤積土地的現(xiàn)象得到了有效控制，另外也說明今年的土地投放在結構上和總

量上也得到了調(diào)整，也是受國家宏觀調(diào)控及土地政策的影響。

4.商品房屋銷售情況

1-9月份，九江市房屋施工面積235.4萬平方米，同比下降3.6%,其中住宅210萬平

方米，同比增長2.8%,商業(yè)營業(yè)用房21.7萬平方米，下降43.5%。在房屋施工面積中，市

區(qū)56.7萬平方米，占24.1%,縣區(qū)178.7萬平方米，占75.9%。

1-9月份，商品房屋銷售面積80.63萬平方米，同比增長40.4%,其中市區(qū)24.6萬平

方米，占30.5%；縣區(qū)56.03萬平方米，占69.5%；商品房屋銷售額103356萬元，同比增

K61.2%,其中市區(qū)53588萬元，占51.8%；縣區(qū)49768萬元，占48.2%。

5.九江市國有土地出讓概況：

1）2006年國有土地出讓情況:

面積成交價

序號土地位置（萬元/競得單位

（畝）

畝）

1長虹北路九江學院潺東校區(qū)32.38122九江天宇置業(yè)有限公司

旁

2開發(fā)區(qū)青竹路南側77.9578陳遠東

3開發(fā)區(qū)長城路東南側25.980九江中糧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

九江天源汽車銷售服務有限公

4開發(fā)區(qū)九瑞大道南側10.2226

司

廬山大道（原九威大道）五中

5104.672張恒穎

對面

2006-16長江大道與長城路交匯處93.1680徐敦毫

2006-17長城路北側10.194九江市潺陽房地產(chǎn)開發(fā)公司

2006-18龍開河明渠北側A地塊13.68182

2006-19龍開河明渠北側B地塊8.33185

九江XX（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限

2006-20龍開河明渠北側C地塊4.6178

公司

2006-21龍開河明渠北側D地塊15.68200

2006-22龍開河明渠南側E地塊3.6175

2006-23龍開河明渠南側F地塊3.24180上饒日昇實業(yè)有限公司

2006-24龍開河明渠南側G地塊2.62180江西省南山實業(yè)有限公司

2006-25龍開河明渠南側H地塊1.41180九江市安居（集團）有限公司

2006-26青年南路與潺南大道交匯處57.1275九江恒園房地產(chǎn)有限公司

2006-27171醫(yī)院東圍墻外4220上海嘉恒石油化工有限公司

2006-28長江大道東側8180中國石油化工股份有限公司

2006-29廬山大道東側、威家段5.65150江西九江石油分公司

1九威大道五中旁98.4954九江華翰置業(yè)發(fā)展有限公司

2原長航鋼窗廠及周邊91.755江西一洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

福州捷利達房地產(chǎn)開發(fā)有限公

3濱江大道民政大樓旁12.42257

司

4九威大道南側A地塊10.2146九江汽車城

5九威大道南側B地塊6.7746有限公司

6開發(fā)區(qū)長城路旁零星地2.360九江容昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

7長虹北路與濱江路交匯處21.03300游精金

2）2007年上半年國有土地出讓情況:

2007年公開出讓國有土地一覽表

成交價

土地面積

序號土地位置受讓單位

（畝）（萬元/

畝）

1長虹大道供電局東側37.28221周平官

2長虹大道市政府西側87.84201王小舟

3前進東路127號37.971九江富義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

4戰(zhàn)備路東側52.07106.5江西新黎實業(yè)有限公司

5汽車工業(yè)園（劉家塘路以東）30013.8志高空調(diào)（九江）有限公司

6汽車工業(yè)園（梧桐路以東）19.0114九江波司夫金屬制品有限公司

7綜合工業(yè)園（東外環(huán)路以西）300.176.8江西匯錦鋼鐵有限公司

8科技工業(yè)園（職大轉盤西北角）30.9841.12九江中星聯(lián)醫(yī)藥科技有限公司

（三）目前在售樓盤資料：（2007年8月份統(tǒng)計）

均價總建筑主力戶型

在售建

項目名稱所屬區(qū)域（元/開盤時間面積主力戶型面所占建筑類型

筑面積主力戶型

m2）（m2）積（m2）比例

名湖廣場潺陽區(qū)53002007-9-164342398套2-2-190m260%高層

潺陽江畔;尋陽區(qū)38002007-7-673470387套3-2-2138-142m252%高層

多層/小高

潺海領域開發(fā)區(qū)27502007-4-17000068套2-2-190-100m270%

層

容昌桂花園開發(fā)區(qū)32002007-7-746651123套2-2-1120m220%多層

柴桑春天開發(fā)區(qū)34002007-8-81000000128套3-2-2128-133m290%小高層

恒盛上花園開發(fā)區(qū)30002007-7-87930680套3-2-2120-130m2100%多層

多層/小高

弘雅新苑開發(fā)區(qū)34002007-8-2646655490套3-2-2125m280%

層

萊茵美郡廬山區(qū)33002007-7-2190000180套2-2-190-100m260%小高層

水木清華廬山區(qū)27502007-63-2-2127m240%高層

多層/小高

慧龍新城廬山區(qū)29002007-8-12488610200套3-2-2122-130m270%

層

南湖國際潺陽區(qū)5500未開盤1740728912-2-188-90m246%高層

九江豪庭;尋陽區(qū)3800未開盤52000未定3-2-2120-130m260%高層

（四）與本案對比分析

慧龍新城新湖?柴桑春天金泰半島一品恒盛上花園本案

區(qū)域樓盤區(qū)域位置一城市未來規(guī)劃中心相對本案，離市相對本案離市處于開發(fā)區(qū)邊緣，臨時中

位置般，離市區(qū)較遠周中心較中心較遠心較近。

邊工廠較多

品牌市場具有一定的知具有一定品牌影響具有一定的品品牌、規(guī)模相對本土第一品牌開發(fā)商，具

/規(guī)名度。且樓盤規(guī)模力，且規(guī)模宏大牌影響，規(guī)模較于本案較有差有良好的信譽及品牌影

模影較大。本案大。距響力，且僅鄰龍開河明

響力渠。

周邊周邊生活配套相對配套不齊全、交通配套不齊全、交周邊配套不齊周邊生活配套齊全、緊鄰

商服齊全、交通相對便不便利通不便利備、交通路線具繁華商業(yè)中心、購物、交

/交利有一定的局限通便利

通性。

內(nèi)部幼兒園、會所（屋雙語幼兒園600平會所、商業(yè)休閑街

配套頂5個標準網(wǎng)球場）方米、會所、緊鄰

八里湖區(qū)域

自然周邊無特別自然景小區(qū)內(nèi)部景觀緊鄰龍開河周邊無特別自龍開河明渠從本案穿過，

景觀觀然景觀。有較好的河景，且臨近甘

棠湖。

戶型戶型面積過大，主面積控制合理面積控制合理，比較符合市場面積戶型較合理，比較符

/面力面積138T43比較符合市場需求合市場需求

積需求

細準現(xiàn)房銷售，提前完善的物業(yè)管理服期房銷售準現(xiàn)房銷售期房銷售，底層架空層綠

節(jié)把社區(qū)入口綠化景務內(nèi)容及智能化水化，增加了綠化面積

觀做好平，一期現(xiàn)已交房

其產(chǎn)品戶型面積配比多種產(chǎn)品的選擇（標準

它合理，一期良好的層、復式）

樓盤品質和小區(qū)環(huán)

境，具有良好的對

外形象展示。

二、開發(fā)篇

（-）XX集團簡介

九江XX集團有限公司是一家多元化發(fā)展的大型民營企業(yè)集團。歷經(jīng)十余年的發(fā)展，現(xiàn)已

形成以房地產(chǎn)為核心產(chǎn)業(yè)的省內(nèi)知名企業(yè)，連續(xù)多年被評為“全省先進私營企業(yè)”。

公司現(xiàn)有員工500余人，其中管理人員、專業(yè)技術人員200余人。集團下轄XX房地產(chǎn)開

發(fā)有限公司、XX建筑工程有限公司、XX實業(yè)發(fā)展有限公司、XX物業(yè)管理有限公司、XX裝飾工

程有限公司、XX房產(chǎn)經(jīng)營有限公司、廣告策劃公司7家子公司。近年來，公司在物質文明、

精神文明、政治文明建設方面獲得了長足發(fā)展。2003年企業(yè)總產(chǎn)值達1.5億元，上交利稅近

千萬元。

為規(guī)范企業(yè)管理，提高市場競爭力，集團公司及下屬開發(fā)公司、建筑公司、實業(yè)公司、

物業(yè)公司全面通過IS09001質量體系認證。

公司以舊城改造為己任，相繼投資開發(fā)建設了包括XX苑、湖濱花園（南區(qū)、北區(qū)、東

區(qū)、中心區(qū)）、長虹家園等新型住宅小區(qū)，開發(fā)面積達50萬平方米。2001年公司投資2800萬

用于治理九江一中與科委之間的污水湖漢，建成XX水上游樂中心，成為九江城建史上的一個

光點。

2003年開始，公司投資5億元對西園進行拆遷改造。預計用兩年的時間將西園建設成

集購物、旅游、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代商貿(mào)中心。該項目是全省最大單宗舊城改造工程，

并被列為年度市政建設十大工程之一。九江最老最大的老城居民區(qū)西園將被建設成為一流

的、對周邊省份湘鄂皖形成強輻射力的商貿(mào)中心―-XX城市廣場。該廣場引進全國一流的商

業(yè)管理團隊，采用先進的管理模式，對九江大物流的建設產(chǎn)生積極的影響。

2005年，XX國際商務中心開工建設。這是XX集團繼商住房產(chǎn)開發(fā)之后進軍商務房產(chǎn)開發(fā)

的鼎力巨獻。它必將成為與XX城市廣場南北遙相呼應的又一大手筆城建項目。

近幾年來，XX集團相繼被省、市政府和有關部門授予“全國放心施工企業(yè)”、“全省房地

產(chǎn)開發(fā)先進企業(yè)”、“江西省質量管理先進企業(yè)”、“江西省守合同重信用AAA企業(yè)”、“九江

市物業(yè)管理先進企業(yè)”等榮譽稱號。

誠信鑄造輝煌，務實譜寫華章。年輕的九江XX集團有限公司將傾盡全力，以市委、

市政府開展的“新階段、新發(fā)展”大討論為契機，積極構建信息研發(fā)'人力資源開發(fā)及產(chǎn)

業(yè)多元化發(fā)展的新平臺。一個產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健、實力雄厚、品牌響亮、人才匯萃的XX艦隊將在浩瀚

的大海上劈波斬浪，奮力前行。

（-）集團下屬企業(yè)

XX房地產(chǎn)開發(fā)公司

XX房地產(chǎn)經(jīng)營公司

XX工程裝飾公司

XX建筑工程公司

XX廣告策劃公司

XX物業(yè)管理公司

XX實業(yè)發(fā)展公司

（三）建筑公司簡介

九江XX（集團）建筑工程有限公司成立于1998年5月，注冊資金2500萬元，固定資產(chǎn)原值

1350萬元?，F(xiàn)有職工1069人，擁有各類專業(yè)技術人員199人，其中高，中級職稱70多人，占

職工人數(shù)18.6%.s。本公司系房屋建筑、市政公用工程等貳級施工總包企業(yè)；土石方工程貳

級、建筑裝飾裝修貳級等施工專業(yè)承包企業(yè)，順利通過IS09002國際質量標準體認證，可承

擔面積12萬平方米及以下的住宅小區(qū)或建筑群體的建筑施工，城市道路、10萬噸/日以下給

水廠、5萬噸/日以下污水處理。各類給排水管道、公共廣場，種類城市生活垃圾處理廠等工

程的總承包，并能承接60萬立方米及以下土石方工程的施工及建筑裝飾裝修單位工程造價

1000萬元以下的建筑室內(nèi)、室外裝修裝飾工程施工。

獲得殊榮'獎項

1998年1項工程獲九江優(yōu)良工程獎。

1999年3項工程獲九江市優(yōu)良工程獎，并獲九江市先進施工企業(yè)榮譽稱號。

2000年4項工程獲九江市優(yōu)良工程獎，并獲省先進施工企業(yè)榮譽稱號。

2001年6項工程獲九江市優(yōu)良工程獎。

2002年13項工程獲九江市優(yōu)良工程獎，其中XX辦公樓獲生活上優(yōu)良結構獎，并獲江西

省先進施工企業(yè)。

2003年獲省安全文明樣板工地2項、省級優(yōu)良工程獎2項，其中1項獲江西省杜鵑花獎，

16項單位工程獲九江市優(yōu)良工程獎，并獲省級安全文明管理先進企業(yè)榮譽稱號。

2004年獲18項九江市優(yōu)良工程獎，省安全達標樣板工地2項，省優(yōu)良工程2項，并獲省安

全文明施工先進企業(yè)榮譽稱號，其它竣工項目合格率均為100%。

（四）建筑設計/景觀設計公司簡介

暫略

三、項目介紹篇

（-）名稱

現(xiàn)定名《XX?城市印象》

（-）位置

XX.城市印象，位于九江市九龍街與西一路交匯處。臨近甘棠湖，風景怡人，且距離煙

水亭，甘棠公園僅500米，緊臨大中路商業(yè)步行街，新橋頭、大中大商圈，擁有完備成熟的

生活配套。

（三）規(guī)劃定位

項目位于龍開河新修建成的明渠南北兩岸，共分A、B、C、D、E五個地塊，其中A、B、

C、D地塊相連，位于明渠以北；E地塊位于明渠以南；基地地勢基本平坦，地塊臨明渠兩

岸規(guī)劃定位休閑景觀步行街。本項目是以體驗生態(tài)和時尚“愉悅”商業(yè)空間的主題為出發(fā)

點，結合明渠的規(guī)劃設計，打造的一條生態(tài)休閑特點強烈，充滿活力及具有廣泛發(fā)展前景

的綜合性商業(yè)娛樂街。

（四）周邊生活配套

公共交通

九龍街（福建商城站）：

21路：起點站：矛山頭水廠終點站：第三水廠

沿途主要站點：西一路、東盟城中城、文化宮、南門口、體育館、一醫(yī)院、汽車站、

立交橋

24路：起點站：江塑廠終點站：海關

沿途主要站點：動力、十里大樓、看守所、蓮花路口、十里轉盤、步紅花園、柴桑大

市場、東盟城中城、新橋頭

十里大道（工商局站）

101路：起點站：師專終點站：五七二七

沿途主要街道：

海陽路、廬山路、十里大道、前進東路

102路：起點站：火車站終點站：輕機

沿途主要街道：

長虹大道、；尋陽路、廬山路、十里大道

103路：起點站：火車站終點站：昌河公司

沿途主要街道：

長虹大道、潺陽路、廬山路、十里大道、前進西路

104路：起點站：京九天馬裝飾城終點站：美廬乳業(yè)

沿途主要街道：

九江學院潺東校區(qū)、長途汽車站、八角石、新橋頭、大樹下、儀表廠、江西輕機

27路：起點站：火車站終點站:火車站

沿途主要街道：

火車站、十里轉盤、老馬渡、甘棠公園、新橋頭、九九商城、水廠、大中大、師專

2路：起點站：汽車站終點站：蓮花洞

沿途主要街道：

；尋陽路、廬山路、十里大道

西一路站

12路：起點站：航道段終點站：五廠

沿途主要街道：

廬山路、十里大道、西二路

甘棠公園站：

教育設施

三中、四中、六中、育才中學，學洲小學等

公共服務設施

3.1銀行

中國農(nóng)業(yè)銀行橋頭分理處、九龍街分理處、八里湖分理處

工商銀行甘棠分理處、八里湖分理處、工行老馬渡分理處

中國銀行甘棠湖分理處、西一路分理處

建設銀行八里湖分理處、橋頭分理處

商業(yè)銀行公園支行、濱興支行

交通銀行甘棠支行、城西支行、沙子敦支行

3.2超市

步步圖超市

聯(lián)盛超市

世紀聯(lián)盛

3.3集貿(mào)市場

二馬路菜場

沙子敦菜場

3.4醫(yī)院

仁愛醫(yī)院

東方醫(yī)院

九九購藥廣場（門診）

平安藥房

3.5購物場所

步步圖超市

聯(lián)盛超市

世紀聯(lián)盛

3.6酒店（餐飲）

歐迪大酒店

天翔商務大酒店

中海大酒店

白天鵝大酒店

陽光家園

福盛樓

萬家燈火

澳門豆撈

秦媽火鍋

海城十三香

廖記河鮮城

新太子巴蜀大酒店

3.7公園

甘棠公園

3.8其它服務機構

長途汽車西站、

長途汽車南站

九龍茶坊

秀玉茶坊

黃金海岸娛樂會所

東方銀座娛樂會所

鳳舞九天酒吧

單行道酒吧

皇家水會

（五）總體規(guī)劃構思

本項目沿龍開明渠規(guī)劃為三層左右的沿街商店，主要以酒吧、咖啡館、茶室及休閑會所為主,

住宅主體建筑坐落其上,使沿河建筑的天際輪廓變化豐富,并滿足地塊北面建筑的采光要求。

規(guī)劃特別將幾個地塊的容積率作了相互調(diào)整，從而創(chuàng)造了一個高低變化錯落有致的沿街建筑

景觀主面。所有地塊面向龍開河方向均只有對外服務及營業(yè)的商業(yè)主入口，住宅或對內(nèi)出入

口均設置在地塊與商業(yè)人流相反的方向，避免了不同人員的相互干擾，在A、B、D地塊位于

北面的住宅，首層均為架空層。將南面的中心花園的綠化滲透其中，減少對中心花園的空間

壓迫感。該項目總規(guī)劃有18?29層的高層住宅13棟，11層住宅2棟。另在C地塊規(guī)劃為3棟5層

的商業(yè)辦公建筑。所有住宅設計均滿足日照及消防要求。

（六）建筑設計說明

商業(yè)及配套

所有地塊再沿龍開明渠一面，下面1?3層均為休閑商業(yè)空間，使功能定位為酒吧、咖啡廳、

茶室及便利商店，內(nèi)部空間可根據(jù)日后招商情況靈活分割。C地塊設計了三棟5層商業(yè)辦公樓。

首層仍然為對外營業(yè)的商店。與龍開明渠上設有廊橋位置相鄰的首層建筑，均設小型廣場，

方便疏導人流。

住宅

住宅設計分為11層小高層及18層以上高層住宅，戶型為一梯二戶、一梯三戶及一梯四戶幾種

戶型，大多數(shù)為板式單元式平面，多數(shù)戶型均有入戶花園或花園景觀陽臺。戶型方正景觀朝

向及通風良好。小戶型比例滿足規(guī)劃要求。

建筑造型

立面風格采用歐洲古典風格，面對龍開河明渠的低層商業(yè)部分注重空間的層次變化，首層利

用歐式拱廊，將不同地塊分離開的商業(yè)空間連貫起來。二層及三層根據(jù)空間需要，設計了休

閑露臺，平臺上退臺之變化與建筑實際線高低錯落的變化，豐富了歐式風格的建筑立面。使

其更加生動親切。為龍開河明渠打造了一條富有文化品位及溫馨怡人的商業(yè)步行街

（七）結構設計說明

工程概況

本工程為新建商住小區(qū)。地下一層為設備用房和停車位，局部為人防地下室，一至三層為裙

房商鋪，裙房以上塔樓為住宅，總建筑面積139075.1平米。

建筑結構

商業(yè)裙房擬采用現(xiàn)澆混凝土框架結構體系，塔樓擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結構體系。

抗震設計

本工程抗震設防烈度為6度，設計基本地震加速度為0.05g,設計地震分組為第一組，

抗震設防類別為丙類。

（八）物業(yè)管理內(nèi)容

物業(yè)管理的原則

強調(diào)業(yè)主至上，加強統(tǒng)一管理，遵循經(jīng)濟原則，實行專業(yè)化服務，超前管理。

物業(yè)管理的目標

致力于創(chuàng)造安全、舒勢、和諧的居住環(huán)境，發(fā)揮物業(yè)最大的使用價值，使物業(yè)盡可能地增值,

充分發(fā)揮和切實保障物業(yè)的最大價值。

物業(yè)管理的內(nèi)容

公共性服務

公共性服務：包括裝修管理、公共設施設備的日常養(yǎng)護與維護、交通管理、消防管理、綠

化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場管理等

專項服務

包括電梯、二次供水等房屋設備運行服務

其它特約服務

包括代辦性服務特約服務和各種經(jīng)營性服務

（九）項目分析

本案周邊環(huán)境

1.1本案為商業(yè)住宅用地，為政府新修龍開河后極力打造的龍開明渠景觀休閑商業(yè)步行街，

以酒吧，咖啡館，茶室及休閑會所為主，住宅主體建筑座落其上。

1.2西側為龍開河明渠轉角處，臨近長城路、長江大道，周邊都為近兩年新建小區(qū)，景觀效

果視野較好。

1.3東側為九龍街，出行購物餐飲等都較為方便，視覺效果較好

1.4南側為90年代舊住宅，景觀效果較差

1.5北側為90年代舊住宅，景觀效果較差

1.6本案至市中心商業(yè)區(qū)大中路步行街、聯(lián)盛廣場車行5分鐘，交通便捷。

購房者對本案地塊的抗性

2.1戶口所在地為開發(fā)區(qū)，子女就學不便。

2.2項目都為高層建筑，目前市場上高層建筑的接受度不如多層

1.項目優(yōu)勢

3.1開發(fā)區(qū)最臨近市中心的生活社區(qū)，出行方便便捷。

3.2項目在龍開河明渠兩岸，景觀好

3.3臨近新橋頭、四碼頭商業(yè)商務圈，生活便利，周邊生活配套齊全

3.4臨近甘棠湖，生活休閑場所良好

3.5戶型面積控制合理，多種產(chǎn)品供不同客戶選擇。

3.6XX打造，品牌度、信譽度良好

2.項目劣勢

4.1南、北兩側多為90年代舊住宅，且離項目較近，視覺環(huán)境較差。

4.2所處區(qū)域為開發(fā)區(qū)，雖臨近市中心，但戶口所在地為開發(fā)區(qū)。

4.3項目容積率偏高，最高設計容積率達7.9。

4.4項目多為28層高層建筑，相對普通多層住宅、小高層、18層高層住宅市場接受度低。

四、產(chǎn)品介紹、分析篇

(-)建設規(guī)模及主要經(jīng)濟技術指針

1.小區(qū)總占地面積

規(guī)劃用地面積：30584.9平方米

2.總建筑面積

139075.1平米

3.住宅面積

104081平米

4.商業(yè)建筑面積

20682平米

5.小區(qū)地下室建筑面積

13905平米

6.騎樓面積

425.9平米

7.容積率

合計容積率：4.083,其中A地塊設計容積率：4.14,B地塊設計容積率：3.8,C地塊設計容

積率：1.96,D地塊設計容積率：3.92,E地塊設計容積率：7.9

8.綠地率

20%

9停車位

414個

10.建筑高度

10.11#樓建筑高度為：75.9米

10.22#樓建筑高度為：約87米

10.33#樓建筑高度為：約92米

10.45#樓建筑高度為：約23米

10.56#樓建筑高度為：約23米

10.67#樓建筑高度為：約23米

10.78#樓建筑高度為：約46米

10.89#樓建筑高度為：約81米

10.910#樓建筑高度為：約98米

10.1011#樓建筑高度為：約94米

10.1112#樓建筑高度為：約96米

（-）土地權利

1.土地規(guī)劃用途為

土地規(guī)劃用途：商業(yè)、住宅

2.土地使用年限為

土地使用年限：住宅至2007年1月日，非住宅至2047年1月日

（三）建筑層高

標準層部分

層高：3米

凈高：米

復式部分

層高：3米

凈高：米

（四）基本數(shù)據(jù)

1.產(chǎn)品類型

棟數(shù)

11棟

2.建筑層數(shù)

5、11、20、23、26、27、28、29層

3.戶型、建筑面積

房型類似房型房型面積

3R2T2W120.8

A-1-1A-2-13R2T2W120.3

B-1-12+1R2T2W112.8

2R2T2W100.8

A-1-2B-1-22R2T2W102.2

D-3-22R2T2W99.8

2+1R2T1W87.4

A-1-3

B-1-32+1R2T1W87.7

2+1R2T1W84.2

A-2-2

D-1-22+1R2T1W81.1

A-2-33+1R2T2W128.2

B-3-13+1R2T2W128.7

D-1-13+1R2T2W129.7

D-2-12+1R2T1W87

D-2-22+1R2T1W97.6

D-3-12+1R2T2W120.4

D-4-12+1R2T2W115.1

D-4-22+1R2T1W86.8

E-1-13+1R2T2W122.7

E-1-22+1R2T1W86.4

E-1-32+1R2T1W87.9

3R3T2W153

A-1-2復式D-3-2復式3R3T2W144