房地產(chǎn)估價師（房地產(chǎn)估價理論與方法）模擬試卷73

房地產(chǎn)估價師(房地產(chǎn)估價理論與方法)模擬試卷73一、單選題(本題共35題，每題1.0分，共35分。)1、從經(jīng)濟上看，土地利用的一般順序是：()。A、商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住B、商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)C、辦公、商業(yè)、居住、工業(yè)D、商業(yè)、居住、辦公、工業(yè)知識點解析：暫無解析2、間接比較修正的綜合計算公式為：估價對象價格=()。知識點解析：暫無解析3、建筑物的已使用年限與估計的尚可使用年限之和()耐用年限。A、等于C、小于知識點解析：暫無解析4、某建筑物的重置價格為150萬元，經(jīng)濟壽命為40年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為20萬元，平均壽命為4年，經(jīng)過年數(shù)為2年；設(shè)備的重置價格為50萬元，平均壽命為10年，經(jīng)過年數(shù)為8年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為()萬元。5、()是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。A、數(shù)學曲線擬合法按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度進行移動平均。在實際運用中，移動平均法有簡單6、在實際估價中，建筑物折舊可以分為幾個方面，但并不包括()。C、物質(zhì)折舊D、外部性折舊知識點解析：暫無解析7、企業(yè)()的，其財產(chǎn)需要作相應(yīng)的分割，從而需要估價為財產(chǎn)分割提供參考依D、合資知識點解析：暫無解析A、由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成B、實行有償服務(wù)D、要承擔法律責任知識點解析：專業(yè)估價與非專業(yè)估價的不同(五大不同點):由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成；是一種專業(yè)意見：具有社會公信力；實行有償服務(wù)；承擔法律責任。9、按照我國法律的規(guī)定，居住用地的最高年限為()年。知識點解析：住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時算起。10、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建A、保持現(xiàn)狀前提B、裝修改造前提D、重新利用前提知識點解析：現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進行裝飾裝修改造的條件是：預(yù)計裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額大于裝飾裝修改造費用。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計、轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額11、某建筑物建筑面積為4000m2,經(jīng)濟壽命40年，單位建筑面積的重置價格為2500元/m2,有效經(jīng)過年數(shù)為15年，殘值率為5%,該建筑物現(xiàn)值為()萬元。12、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為1000元/m3,成新率為70%。房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2,土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%,則該房地產(chǎn)的價格為()元/m2。建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價時點的完工程度是()。年前首付30%,交房時支付20%,交房半年后支付30%,一年后支付剩余的10%,年利率6%,則房地產(chǎn)一次付清的價格為()萬元。6%)1/3+35×10%×(1+6%)-1=3.71+10.81+7+10.1B、附加值知識點解析：如果是無期限的土地所有權(quán)，就無需計提折舊。C、有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)知識點解析：收益法不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這19、標準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點；由此接近道路的方向，地價逐漸升高；A、逐漸降低B、逐漸升高C、可視為基本不變知識點解析：暫無解析20、已知一年期國債利率為3.31%,貸款利率為5.43%,投資風險補償利率為2.23%,管理負擔補償為1.32%,缺乏流動性補償為1.42%,所得稅抵扣為0.5%,知識點解析：31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%=7.78%23、某商場正常經(jīng)營的收入為1200萬元，費用為450萬元，經(jīng)營者利潤為400萬積率分別為5.5、5、4.5,若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選化率10%,抵押貸款常數(shù)為8.5%,則該房地產(chǎn)的價格是()萬元。力=2一0.6=1.4(萬元),抵押貸款金額：1.4÷8.5%=16.47(萬元),該房地產(chǎn)價格=自有資金額+抵押貸款金額=6+16.47=22.47(萬元)。品房的建設(shè)期為36個月，該在建工程的正常建設(shè)期為24個月，,則后續(xù)建設(shè)期為設(shè)期為12個月。34、某宗房地產(chǎn)建成于2000年年底，此后收益年限為48年，2001年年底至2004年年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元，預(yù)計2005年年底至2007年年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2008年年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元。該類房地產(chǎn)的報酬率為9%,則該宗房地產(chǎn)2004年年底的收益價格為()。A、1029.92萬元B、1320.54萬元C、1634.72萬元D、1766.43萬元知識點解析：暫無解析35、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6%,自有資本要求的年收益率為9%,該類房地產(chǎn)的資本化率為()。知識點解析：暫無解析知識點解析：暫無解析知識點解析：暫無解析知識點解析：暫無解析知識點解析：路線價法特別適用于房地產(chǎn)稅收、市屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進行估價的情形。40、成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本知識點解析：暫無解析知識點解析：最高最佳使用具體包括三個方面：①最佳用途；②最佳規(guī)模；③最知識點解析：暫無解析43、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要知識點解析：暫無解析知識點解析：暫無解析知識點解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查報酬率的求取方法。安全無風險的投資在現(xiàn)實中難以找到，對此可以選用同一時期的一年定期存款法定利率或一年期國債利率去代替無風險報酬率。解決此題的關(guān)鍵在于理解安全利率的含義。知識點解析：暫無解析知識點解析：暫無解析知識點解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：(1)測算待開發(fā)知識點解析：暫無解析三、判斷題(本題共15題，每題1.0分，共15分。)51、嘍面地價比土地單價更能說明土地價格水平高低。()A、正確知識點解析：暫無解析52、城市房屋拆遷是強制性的，不符合公開市場價值形成的條件，房屋拆遷估價中不應(yīng)當采用公開市場價值標準。()知識點解析：房屋拆遷雖然是強制性的，不符合公開市場價值形成的條件，但因為要對被拆遷人給予合理補償，所以，城市房屋拆遷估價應(yīng)當采用公開市場價值標53、選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定，這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。()A、正確知識點解析：暫無解析54、即使在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的地區(qū)，比較法也并非完全有效。()A、正確B、錯誤知識點解析：暫無解析55、一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。()B、錯誤56、本著平等互利的原則，經(jīng)原建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國房地產(chǎn)估價師學會與香港測量師學會簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書。()B、錯誤知識點解析：暫無解析57、計算凈收益時，房地產(chǎn)貸款還本付息額、會計上的折舊額、改擴建費用和所得稅要扣除。()A、正確B、錯誤知識點解析：暫無解析58、運用平均發(fā)展速度法進行估價的條件是，房地產(chǎn)價值的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。()B、錯誤59、當用成本法求得的價值大大高于用市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)B、錯誤知識點解析：暫無解析60、房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。()知識點解析：這是對房地產(chǎn)權(quán)益概念的考查，其中建造物區(qū)分所有權(quán)是個重要的概61、選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。)知識點解析：暫無解析62、適合原理是用來判定最高最佳使用原則的經(jīng)濟學原理之一。()A、正確知識點解析：暫無解析63、城市中有一塊空地，目前未作任何使用，實際收益為零，甚至為負數(shù)(因為要繳納有關(guān)稅費),但如此并不表示這塊空地無價值。()A、正確知識點解析：暫無解析64、實際估價中面對的待開發(fā)房地產(chǎn)狀況以及開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，是單一的。()知識點解析：暫無解析65、假設(shè)開發(fā)法適用于房地產(chǎn)估價，不適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析。()A、正確四、計算題(本題共2題，每題1.0分，共2分。)66、某人欲租借一店鋪從事經(jīng)營活動，每年需支付租金18萬元，獲取經(jīng)營收入28萬元，租期10年，利率為12%,則該經(jīng)營活動的凈現(xiàn)值為多少?標準答案：10年經(jīng)營活動的凈現(xiàn)值為565022.3元。按題意，A=(28-18)=10(萬元),i=12%,n=10(年),則凈現(xiàn)值P為：知識點解析：暫無解析67、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元(建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%,第二年人4