房產(chǎn)測量內(nèi)容要求面積計(jì)算市公開課一等獎(jiǎng)省賽課微課金獎(jiǎng)?wù)n件

《房產(chǎn)測量規(guī)范》講座——房地產(chǎn)面積測算——8/18/20241廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第1頁房地產(chǎn)面積測算講課提要一、房地產(chǎn)測繪概述二、房產(chǎn)面積測算三、用地面積測算四、面積測算方法與精度要求五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例8/18/20242廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第2頁一、房地產(chǎn)測繪概述1.房地產(chǎn)測繪目標(biāo)2.房地產(chǎn)測繪內(nèi)容3.房地產(chǎn)測繪作用4.房地產(chǎn)測繪三種圖件5.房地產(chǎn)測繪特殊性6.房地產(chǎn)面積測算主要性8/18/20243廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第3頁二、房產(chǎn)面積測算1.房產(chǎn)面積測算普通要求（1）房產(chǎn)面積測算內(nèi)容1）房屋建筑面積2）房屋使用面積3）房屋產(chǎn)權(quán)面積4）房屋共有建筑面積（2）面積測算要求8/18/20244廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第4頁

1）各類面積測算邊長必須獨(dú)立測算兩次，其較差應(yīng)在要求限差內(nèi)，取中數(shù)作最終結(jié)果。2）量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格卷尺或其它能到達(dá)對應(yīng)精度儀器和工具。3）邊長以米為單位，取至0.01米；面積以平方米為單位，最終結(jié)果湊整至0.01平方米。4）樓層高度：指下層地面或樓面至上層樓面之間垂直距離。8/18/20245廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第5頁2.房屋建筑面積測算相關(guān)要求（1）計(jì)算全部建筑面積范圍1)永久性結(jié)構(gòu)單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。8/18/20246廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第6頁單層房屋8/18/20247廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第7頁2)房屋內(nèi)夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分計(jì)算建筑面積。夾層8/18/20248廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第8頁3)穿過房屋通道，房屋內(nèi)門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分，層高在2.20m以上，按其水平投影面積計(jì)算。8/18/20249廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第9頁大廳18/18/202410廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第10頁大廳28/18/202411廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第11頁回廊8/18/202412廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第12頁4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。觀光梯8/18/202413廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第13頁5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上部位,按其外圍水平投影面積計(jì)算。8/18/202414廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第14頁6）挑樓、全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算。挑樓全封閉陽臺8/18/202415廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第15頁7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。8/18/202416廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第16頁8）與房屋相連有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱走廊，均按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。8/18/202417廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第17頁9）房屋間永久性封閉架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。8/18/202418廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第18頁10）地下室、半地下室及其對應(yīng)出入口，層高在2.20m以上,按其外墻(不包含采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。地下室半地下室8/18/202419廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第19頁地下室、半地下室對應(yīng)出入口8/18/202420廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第20頁11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。門廊、門斗有柱門廊8/18/202421廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第21頁門斗8/18/202422廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第22頁玻璃幕墻12）玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計(jì)算。8/18/202423廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第23頁車棚、貨棚等13）屬永久性建筑有柱車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計(jì)算。14）依坡地建筑房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，按其高度在2.20m以上部位外圍水平面積計(jì)算。8/18/202424廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第24頁

15）有伸縮縫房屋，若其與室內(nèi)相通，伸縮縫計(jì)算建筑面積。8/18/202425廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第25頁1）與房屋相連有上蓋無柱走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積二分之一計(jì)算。（2）計(jì)算二分之一建筑面積范圍

無圍護(hù)結(jié)構(gòu)無柱走廊8/18/202426廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第26頁獨(dú)立柱、

單排柱2）獨(dú)立柱、單排柱門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積二分之一計(jì)算。8/18/202427廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第27頁3）未封閉陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積二分之一計(jì)算。未封閉陽臺1未封閉陽臺28/18/202428廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第28頁未封閉挑廊8/18/202429廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第29頁室外樓梯4）無頂蓋室外樓梯按各層水平投影面積二分之一計(jì)算。8/18/202430廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第30頁架空通廊5）有頂蓋不封閉永久性架空通廊，按外圍水平投影面積二分之一計(jì)算。8/18/202431廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第31頁1）層高小于2.20m以下夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m地下室和半地下室。（3）不計(jì)算建筑面積范圍8/18/202432廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第32頁2）突出房屋墻面構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。3）房屋之間無上蓋架空通廊。無柱雨篷8/18/202433廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第33頁天面上花園4）房屋天面、挑臺、天面上花園、泳池。8/18/202434廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第34頁5）建筑物內(nèi)操作平臺、上料平臺及利用建筑物空間安置箱、罐平臺。平臺8/18/202435廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第35頁騎樓6）騎樓、過街樓底層用作道路街巷通行部分。8/18/202436廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第36頁過街樓8/18/202437廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第37頁路面作為頂蓋建造房屋7）利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造房屋。8/18/202438廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第38頁活動房屋等8）活動房屋、暫時(shí)房屋、簡易房屋。9）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10）與房屋室內(nèi)不相通房屋間伸縮縫。8/18/202439廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第39頁三、用地面積測算1.相關(guān)名稱及術(shù)語含義

（1）用地面積：指產(chǎn)權(quán)主使用土地范圍，包含房屋占地面積、庭園等其它用途土地面積。（2）共用地面積：指兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)主共同占有使用不能分割土地面積。8/18/202440廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第40頁2.用地面積測算范圍用地面積以丘為單位進(jìn)行測算，包含房屋占地面積、其它用途土地面積，各項(xiàng)地類面積測算。3.以下土地不計(jì)入丘用地面積8/18/202441廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第41頁1）無明確使用權(quán)屬冷巷、巷道或間距地。間距地不計(jì)入丘內(nèi)用地面積范圍

8/18/202442廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第42頁2）市政管轄道路、街道、巷道等公共用地。3）公共使用河涌、水溝、排污溝。4）已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)用地。5）其它按要求不計(jì)入用地面積。8/18/202443廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第43頁四、面積測算方法與精度要求1.坐標(biāo)解析法（1）依據(jù)坐標(biāo)結(jié)果表上數(shù)據(jù)，按下式計(jì)算面積。

式中：S—面積，㎡；Xi—界址點(diǎn)縱坐標(biāo)，m；Yi—界址點(diǎn)橫坐標(biāo)，m；n—界址點(diǎn)個(gè)數(shù)；i—界址點(diǎn)序號，按順時(shí)針方向順編。8/18/202444廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第44頁

(2)面積中誤差按下式計(jì)算。

—面積中誤差，㎡；—對應(yīng)等級界址點(diǎn)要求點(diǎn)位中差m；—多邊形中對角線長度，m。

式中：8/18/202445廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第45頁界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算面積舉例8/18/202446廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第46頁2.實(shí)地量距法（1）規(guī)則圖形：依據(jù)實(shí)地丈量邊長直接計(jì)算面積；不規(guī)則圖形：將其分割成簡單幾何圖形，然后分別計(jì)算面積。（2）國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》對房產(chǎn)面積精度限差要求分為三級：一級：±(0.02)二級：±(0.04)三級：±(0.08)注：s為房產(chǎn)面積，㎡。8/18/202447廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第47頁以上面積精度等級使用范圍，由各城市房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況決定。3.圖解法

圖上量算面積，可選取求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次。兩次量算面積較差不得超出下式要求：△S=±0.0003M式中：△S-兩次量算面積較差,㎡；S-所量算面積，㎡；M-圖百分比尺分母。使用圖解法量算面積時(shí)，圖形面積不應(yīng)小于5c㎡。圖上量距應(yīng)量至0.2㎜。8/18/202448廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第48頁五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例

1.有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋，各邊尺寸丈量結(jié)果已注記在圖中，試計(jì)算該棟房屋用地面積，建基面積及總建筑面積。8/18/202449廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第49頁計(jì)算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136騎樓A3:3.12x9.12=28.4544飄樓A3:2.13x9.01=19.1913陽臺2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x9.01=29.8231用地面積:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面積:151.9392-29.8231=122.1161總建筑面積:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240單位:長度m,面積m2。

8/18/202450廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第50頁2.有一雙隅二層房屋，第二層有一插層，試按照圖中所表示尺寸，計(jì)算插層有效建筑面積，并計(jì)算該房屋用地面積，建筑基地面積及總建筑面積。8/18/202451廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第51頁計(jì)算：X1=5.12x(3.76-2.20)/(3.76-1.84)=4.16

X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94)=5.37插層有效建筑面積：（4.16+5.37）X6.86=65.3758用地面積、建筑基地面積：C2：11.38X6.86=78.0668總建筑面積：78.0668X2+65.3758=221.5094單位：長度m，面積m2。8/18/202452廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第52頁房屋共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算

同一房屋、用地有兩個(gè)以上權(quán)屬單元，共同占有或使用共有建筑面積、用地面積就會出現(xiàn)共有面積分?jǐn)傆?jì)算。一、共有面積分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)1.產(chǎn)權(quán)各方有正當(dāng)權(quán)屬分割文件或協(xié)議，按文件或協(xié)議要求執(zhí)行。2.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議，按相關(guān)面積百分比進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?。某?單元)分?jǐn)偯娣e等于面積分?jǐn)傁禂?shù)乘以某套(單元)建筑面積；面積分?jǐn)傁禂?shù)等于應(yīng)分?jǐn)偯娣e總和除以參加分?jǐn)偢魈?單元)建筑面積總和。8/18/202453廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第53頁共有面積按相關(guān)面積百分比分?jǐn)傆?jì)算公式：δSi=K.SiK

=ΣΔSiΣsi式中：K-為面積分?jǐn)傁禂?shù)Si-為各單元參加分?jǐn)偨ㄖ娣e，m2；δSi-為各單元參加分?jǐn)偹梅謹(jǐn)偯娣e，m2；ΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，m2；ΣΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e總和，m2；ΣSi-為參加分?jǐn)偢鲉卧ㄖ娣e總和，m2。8/18/202454廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第54頁

二、共有建筑面積分?jǐn)們?nèi)容

共有建筑面積是樓房不可缺乏輔助建筑面積，為各權(quán)屬單元提供服務(wù)，由各權(quán)屬單元按建筑面積百分比分?jǐn)?。但有些面積由權(quán)屬單元分?jǐn)偛缓侠?，因而亦存在不?yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。8/18/202455廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第55頁1.應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e

(1)應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e包含：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、水泵房、水箱間、值班警衛(wèi)房、專用設(shè)備房、為整幢大樓服務(wù)公共用房等。8/18/202456廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第56頁(2)套（單元）與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積二分之一應(yīng)列入共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/18/202457廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第57頁2.不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e

不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e包含：(1)作為人防工程地下室、避難室（層）；(2)用作公共休憩、綠化等場所架空層；(3)大樓內(nèi)機(jī)動、非機(jī)動車庫；(4)為建筑造型而建，但無實(shí)用功效建筑面積；(5)不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，若使用到其它功效共有建筑面積時(shí)，需按其建筑面積百分比參加分?jǐn)偂?/18/202458廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第58頁三、共有建筑面積分?jǐn)偡椒?/p>

1.應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e普通可分為三大類

8/18/202459廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第59頁(1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓服務(wù)共有建筑面積（如變電房、水泵房等）。(2)功效共有建筑面積：指為某一部分或某幾層同一功效服務(wù)共有建筑面積（如為某一功效服務(wù)專用樓梯間，專用設(shè)備房等）。(3)本層共有建筑面積：指為本層功效服務(wù)共有建筑面積（如樓梯間、公共走廊等）。8/18/202460廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第60頁2.住宅樓共有建筑面積分?jǐn)?/p>

住宅樓以幢為單元，按前述公式，依據(jù)本幢樓房各項(xiàng)共有建筑面積和除以各套內(nèi)建筑面積和，求得分?jǐn)傁禂?shù)，然后計(jì)算房屋各套分?jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e。分?jǐn)傁禂?shù)=本幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和

本幢各套內(nèi)建筑面積和某套分?jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e=分?jǐn)傁禂?shù)乘某套內(nèi)建筑面積。8/18/202461廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第61頁3.商住樓共有建筑面積分?jǐn)?/p>

商住樓共有建筑面積分?jǐn)?。先依?jù)住宅和商業(yè)各自建筑面積（包含本功效共有建筑面積）分?jǐn)側(cè)惫灿薪ㄖ娣e，得住宅部分分?jǐn)偟玫饺惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫饺惫灿薪ㄖ娣e，然后將住宅和商業(yè)部分所得分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/18/202462廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第62頁住宅部分，將分?jǐn)偟玫酱惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身共有建筑面積，依前述公式，按各套建筑面積百分比，分?jǐn)傆?jì)算各套房屋分?jǐn)偯娣e。8/18/202463廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第63頁商業(yè)部分，將分?jǐn)偟玫酱惫灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)部分本身功效共有建筑面積，按各層建筑面積依百分比分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積一部分，加至各層共有建筑面積中，得到各層總共有建筑面積，然后再依據(jù)層內(nèi)各套內(nèi)建筑面積按百分比分?jǐn)傊粮魈?，?/p>