房地產(chǎn) 2024年第二季度中國(guó)辦公樓市場(chǎng)報(bào)告

研究部睿見(jiàn)研究仲量聯(lián)行SEEABRIGHTERWAY向光而為22024年二季度中國(guó)辦公樓市場(chǎng)回顧臺(tái)發(fā)揮了穩(wěn)定作用。盡管二季度經(jīng)濟(jì)增速略有回調(diào)，但外需環(huán)境逐步回暖、新動(dòng)能加速形成等積極因素正在逐步累積，為經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。在企業(yè)層面，整體辦公需求的恢復(fù)略顯滯后，需求釋放節(jié)奏仍顯緩慢，全國(guó)主要城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)持續(xù)面臨需求增長(zhǎng)動(dòng)力不足的挑戰(zhàn)。具體而言，新租需求維持低位，市場(chǎng)活躍度主要依賴(lài)于企業(yè)的搬遷需求所帶動(dòng)；與此同時(shí)，一個(gè)積極的變化是，辦公樓業(yè)主方在租賃策略上展現(xiàn)出更高的靈活性，價(jià)格因素激發(fā)了部分潛在的、尋求成本優(yōu)化的租賃需求，從而促進(jìn)了租賃流動(dòng)性的小幅回暖。在全國(guó)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，盡管租金水平仍處于調(diào)整階段，但部分城市已開(kāi)始顯現(xiàn)需求修復(fù)態(tài)勢(shì)。2024年第二季度主要城市甲級(jí)辦公樓凈吸納量及空置率鄭州西安無(wú)錫鄭州西安無(wú)錫沈陽(yáng)武漢長(zhǎng)沙南京蘇州天津青島寧波杭州西安重慶北京成都廣州上海深圳32024年二季度中國(guó)辦公樓市場(chǎng)回顧2024年第二季度主要城市甲級(jí)辦公樓空置率情況2024年第二季度，凈吸納量錄得49.7萬(wàn)平方米,較上季度小幅一線城市凈吸納量錄得23.6萬(wàn)平方米,環(huán)比有所回落。北京甲級(jí)辦公樓空置率小幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至12.1%，上海凈吸納量雖達(dá)115,700平方米，但成本驅(qū)動(dòng)型需求向非中央商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)持續(xù)。廣州深圳市場(chǎng)中，半數(shù)以上單筆成交面積小于得凈吸納量26萬(wàn)平方米。以成都和青島為例，這些活價(jià)格策略有效刺激了市場(chǎng)需求。上半年成都甲級(jí)辦公樓新租面積較去年下半年上漲14.3%，青島第二季度空置率環(huán)比下降42024年二季度中國(guó)辦公樓市場(chǎng)回顧2024年第二季度中國(guó)主要城市甲級(jí)辦公樓租賃需求來(lái)源分析按企業(yè)來(lái)源按行業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融服務(wù)生物醫(yī)藥制造貿(mào)易專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)全國(guó)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)中，價(jià)格策略正在催化存量辦公樓的流動(dòng)性，但這一輪流動(dòng)并未出現(xiàn)明顯的行業(yè)聚集特征。成交仍主要聚焦科技互聯(lián)網(wǎng)、金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)三個(gè)基石需求行業(yè)。在深京科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的租戶占到了全市租賃成交總量的四分之網(wǎng)占據(jù)近七成。此外，在武漢，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)延續(xù)了穩(wěn)健擴(kuò)張態(tài)推動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)，成為新的增長(zhǎng)動(dòng)力。整體而言，盡管存量流動(dòng)性有所提升，但辦公樓市場(chǎng)的行業(yè)集中興產(chǎn)業(yè)則正在成為部分城市辦公樓市場(chǎng)需求的新引擎。52024年二季度中國(guó)辦公樓市場(chǎng)回顧第二季度，全國(guó)一線城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)共錄得約26.1萬(wàn)平方米的新增面積，環(huán)比降低46%。這批新增供應(yīng)全部辦公樓市場(chǎng)，其中，中央商務(wù)區(qū)錄得一個(gè)項(xiàng)目竣工交付，即太商務(wù)區(qū)共計(jì)3個(gè)項(xiàng)目竣工，小幅加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，全市甲級(jí)辦公1.5線及二線城市新增供應(yīng)體量共計(jì)錄得38.6萬(wàn)平方米，體量相較上季度翻倍。大多集中在新興區(qū)域，對(duì)存量市場(chǎng)造成一定沖擊。南京新街口板塊錄得一棟甲級(jí)辦公樓交付使用，整體市期遷出風(fēng)險(xiǎn)或持續(xù)影響存量市場(chǎng)。武漢甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增率未受到明顯影響。重慶新增供應(yīng)11.7萬(wàn)平方米，而由一季度開(kāi)始的集中供應(yīng)導(dǎo)致新牌坊、江北嘴的空置率分別增長(zhǎng)11.4和一線城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供需關(guān)系圖凈吸納量01.5線及二線城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供需關(guān)系圖凈吸納量062024年二季度中國(guó)辦公樓市場(chǎng)回顧2024年第二季度中國(guó)主要城市甲級(jí)辦公樓凈有效租金表現(xiàn)2024年第二季度租金環(huán)比變化%2024年第二季度租金環(huán)比變化% 北京上海深圳廣州杭州青島南京西安成都武漢寧波蘇州天津長(zhǎng)沙重慶沈陽(yáng)0第二季度，全國(guó)主要城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金延續(xù)下行趨勢(shì)，業(yè)主普遍對(duì)市場(chǎng)基本面具有一定的走弱預(yù)期，多數(shù)希望以讓步租金的形式來(lái)維持經(jīng)營(yíng)性收入的穩(wěn)定性。一線城市中，上海租金降幅最大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)，較大的市場(chǎng)供應(yīng)加上有限的新增需求使得整體市場(chǎng)租金繼續(xù)處于下行通不足的現(xiàn)狀,業(yè)主在續(xù)租方面也開(kāi)始提供租金優(yōu)惠以維持租戶穩(wěn)定。深圳的租金表現(xiàn)已處于較低基數(shù)水平，第二季度租金降全國(guó)1.5線與二線城市的甲級(jí)市場(chǎng)租金水平同樣處在下行周期，但低租金環(huán)境也為租戶帶來(lái)了搬遷和升級(jí)的良機(jī)，推動(dòng)了租賃活躍度的提升。成都新增供應(yīng)帶來(lái)的短期空置壓力催化市場(chǎng)租金加速下行，第二季度甲級(jí)辦公樓凈有效租金環(huán)比下需求有限以及存量租戶