房地產(chǎn)-行業(yè)月度分析報(bào)告：7月成交面積同比呈“新房弱二手房強(qiáng)”

1/19房地產(chǎn)報(bào)告日期：2024年08月15日7月成交面積同比呈“新房弱，二手房強(qiáng)”o本輪周期修復(fù)路徑前瞻判斷在我們5月4日發(fā)布的深度報(bào)告《打破負(fù)循環(huán)，探尋修復(fù)路徑》中提到了本輪周期的基本面修復(fù)路徑，在5月21日專(zhuān)題報(bào)告《地產(chǎn)長(zhǎng)期格局確立細(xì)分領(lǐng)域長(zhǎng)?！分刑岬搅朔科蠊乐档男迯?fù)路徑：1）在跟蹤行業(yè)修復(fù)方面，我們認(rèn)為可主要關(guān)注三方面：①成交量修復(fù)看帶看量，②房?jī)r(jià)修復(fù)看拋壓力度，③帶看和量?jī)r(jià)修復(fù)持續(xù)性要看3個(gè)月。2）修復(fù)的傳導(dǎo)鏈條方面，我們認(rèn)為本輪周期應(yīng)率先關(guān)注核心城市土地價(jià)格-->高端新房售價(jià)和銷(xiāo)售情況-->二手房銷(xiāo)售情況-->新房整體銷(xiāo)售修復(fù)情況。3）在估值修復(fù)節(jié)奏上，我們認(rèn)為，地產(chǎn)周期產(chǎn)生拐點(diǎn)后，第一階段估值會(huì)先修復(fù)悲觀預(yù)期，估值參考2023H2，第二階段是資產(chǎn)價(jià)格修復(fù)，龍頭房企估值參考2022年，第三階段是參考周期下行前行業(yè)較穩(wěn)定時(shí)的估值（龍頭公司有溢價(jià)）。o土地成交：全國(guó)樓面價(jià)記錄刷新，平均樓面價(jià)延續(xù)上漲2024年1-7月全國(guó)300城推出住宅建筑面積1.4億平，同比下降41.5%，成交面積為1.1億平，同比下降36.3%；成交樓面價(jià)6030元/平方米，較2023年平均成交樓面價(jià)5814元/平方米上漲3.7%。此外8月7日，綠城中國(guó)以總價(jià)約48億元摘得上海市徐匯區(qū)斜土街道地塊，樓板價(jià)13.1萬(wàn)元/平，溢價(jià)率觸上限達(dá)30%，時(shí)隔8年全國(guó)單價(jià)最貴地王再次誕生。從數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然土地市場(chǎng)總量供需成交面積和金額同比走弱，但部分核心城市土地價(jià)格呈現(xiàn)企穩(wěn)或上升趨勢(shì)，土地市場(chǎng)量少質(zhì)優(yōu)的現(xiàn)象依然存在。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，更高土地成交均價(jià)是要適配更強(qiáng)產(chǎn)品力以支撐房?jī)r(jià)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)傾向于有中高端產(chǎn)品線的開(kāi)發(fā)商。o市場(chǎng)成交：7月淡季新房成交回落，二手房成交韌性凸顯1）新房：30城新房銷(xiāo)售環(huán)比降超3成，累計(jì)同比降幅保持收窄。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，7月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1009萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29%，同比下降11%，7月單月成交量與二季度均值相比下降16%，僅高于1-2月水平。2024年1-7月累計(jì)成交同比下降36%，降幅較6月收窄3個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-7月全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積為5.4億平方米，同比下降18.6%，降幅環(huán)比收窄0.4pct；7月單月商品房銷(xiāo)售面積為0.62億平方米，同比下降15.4%，環(huán)比下降44.7%。2）二手房：重點(diǎn)城市普遍表現(xiàn)亮眼，三四線城市同環(huán)比降幅收窄。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，7月22個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積為1393萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3%，同比增長(zhǎng)31%，增幅較6月擴(kuò)大7pct。前7月累計(jì)成交面積為8731萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降4%，跌幅延續(xù)收窄趨勢(shì)。3）冰山指數(shù)：活躍指數(shù)環(huán)比微降，房?jī)r(jià)指數(shù)月環(huán)比跌幅約為1%。重點(diǎn)50城冰山活躍指數(shù)7月第四周冰山活躍指數(shù)絕對(duì)值環(huán)比下降1.5%，整體來(lái)看市場(chǎng)進(jìn)入7-8月淡季后帶看熱度變化不大；7月28日重點(diǎn)50城冰山房?jī)r(jià)指數(shù)為18618元/平，較6月末下跌0.9%，房?jī)r(jià)水平仍保持低位波動(dòng)。o改善項(xiàng)目案例：政府改善設(shè)計(jì)規(guī)范，產(chǎn)品力推升銷(xiāo)售表現(xiàn)2024年以來(lái)可以看到很多城市調(diào)整建筑設(shè)計(jì)規(guī)范助力推升產(chǎn)品力，而產(chǎn)品力提高帶動(dòng)銷(xiāo)售表現(xiàn)改善，同時(shí)能夠提升房企拿地積極性。例如1）7月浙江德清出讓了首宗“第四代住宅”地塊，可打造總計(jì)1.38萬(wàn)平方米的空中庭院，且不計(jì)入容積率，該宗土地由德清青創(chuàng)城市發(fā)展有限公司以溢價(jià)率32%競(jìng)得。2）鄭州yangfan02@wuguilun@22/19請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后越秀天悅江灣項(xiàng)目部分戶(hù)型贈(zèng)送面積高達(dá)32.65㎡，實(shí)現(xiàn)綜合得房率接近100%，2024年上半年該項(xiàng)目以7.39億元銷(xiāo)售額位居主城金額榜TOP5。o地產(chǎn)板塊行情回顧：7月申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)漲幅為2.3%，1-7月指數(shù)區(qū)間累計(jì)跌幅為17%，自5月17日指數(shù)見(jiàn)頂后累計(jì)跌幅達(dá)20.1%。雖然地產(chǎn)行業(yè)政策端及市場(chǎng)端未出現(xiàn)明顯催化，但地產(chǎn)指數(shù)震蕩上漲，或表明地產(chǎn)股拋壓有所減弱。典型房企中，截至8月14日，保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)PB估值分別為0.5、0.8、0.97倍，較2023年資產(chǎn)降價(jià)銷(xiāo)售階段的PB估值分別減少0.34、043、0.26倍。o投資建議自5月17日指數(shù)見(jiàn)頂后指數(shù)回撤已超20%，或表明對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)持續(xù)性較大的分歧在指數(shù)端已經(jīng)體現(xiàn)，7月進(jìn)入淡季后二手房成交環(huán)比微降，表明市場(chǎng)成交韌性仍存，且地產(chǎn)板塊指數(shù)震蕩上漲2.3%，部分地產(chǎn)股拋壓或?qū)⒊掷m(xù)減弱。此外，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，全國(guó)范圍內(nèi)已有10余城發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，明確房源征集范圍、條件和價(jià)格。8月7日一線城市中深圳市發(fā)布了保障房征集公告。我們認(rèn)為深圳市發(fā)布保障房征集公告具備標(biāo)志性意義。我們認(rèn)為下半年值得關(guān)注的是收儲(chǔ)政策條件的放松和落地速度的加快，年內(nèi)政策加碼企穩(wěn)地產(chǎn)仍是大概率事件。投資標(biāo)的上，我們看好并建議關(guān)注：1）改善型開(kāi)發(fā)商，未來(lái)細(xì)分領(lǐng)域長(zhǎng)牛，關(guān)注：華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)；2）新模式下持有運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，率先走出估值切換邏輯，關(guān)注：龍湖集團(tuán)；3）龍頭中介，業(yè)績(jī)彈性高，關(guān)注：貝殼-W、我愛(ài)我家。o風(fēng)險(xiǎn)提示需求側(cè)修復(fù)不及預(yù)期。政策效果不及預(yù)期。3/19請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后正文目錄 5 6 83.1新房銷(xiāo)售：30城新房銷(xiāo)售環(huán)比降超3成，累計(jì)同比降幅保持收窄 3.2二手房銷(xiāo)售：重點(diǎn)城市同環(huán)比均增，成交前置指標(biāo)環(huán)比微降 3.3房貸利率：廣州房貸利率低至2.9%，全國(guó)250城取消利率下限 13 155.1地產(chǎn)板塊7月行情復(fù)盤(pán) 5.2重點(diǎn)房企估值修復(fù)節(jié)奏 17 184/19請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后圖1：本輪周期修復(fù)路徑推演 圖2：全國(guó)300城住宅用地供求情況 圖3：重點(diǎn)30城商品住宅成交面積及同比 圖4：百?gòu)?qiáng)房企單月成交面積及同比 圖5：2019-2024年6月重點(diǎn)30城單月銷(xiāo)售情況 9圖6：全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新房當(dāng)月銷(xiāo)售面積 9圖7：全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資完成額 9圖8：全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新開(kāi)工及竣工當(dāng)月成交情況 9圖9：全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新開(kāi)工、竣工及施工累計(jì)同比 9圖10：2024年1-7月北京市單月二手房成交套數(shù)及環(huán)比 圖11：2024年1-7月上海市單月二手房成交套數(shù)及環(huán)比 圖12：2024年1-7月深圳市單月二手房成交套數(shù)及環(huán)比 圖13：2024年1-7月杭州市單月二手房成交套數(shù)及環(huán)比 圖14：重點(diǎn)50城冰山活躍指數(shù) 圖15：重點(diǎn)50城冰山房?jī)r(jià)指數(shù)同比 圖16：鄭州越秀天悅江灣143㎡戶(hù)型示意圖片 圖17：鄭州越秀天悅江灣127㎡客廳實(shí)景圖片 圖18：鄭州越秀天悅江灣127㎡客廳實(shí)景圖片 圖19：申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)變化情況 圖20：2024年7月A股典型房企漲跌幅 圖21：2024年7月H股典型房企漲跌幅 表1：2024年7月22城住宅用地土拍溢價(jià)地塊 7表2：重點(diǎn)22城二手房銷(xiāo)售情況 表3：部分政策松綁省市房貸利率情況 表4：部分典型A股房企PB估值 表5：部分典型H股房企PB估值 表6：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)相關(guān)重點(diǎn)公司估值情況 5/19請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后在5月4日發(fā)布的深度報(bào)告《打破負(fù)循環(huán)，探尋修復(fù)路徑》中，我們推演了本輪周期的修復(fù)路徑，核心觀點(diǎn)如下：2024年我們看到政策在化解風(fēng)險(xiǎn)方面做了更多具體的部署，與2022－2023年政策相比，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資支持有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，此外還開(kāi)始了現(xiàn)房庫(kù)存的收購(gòu)工作。我們認(rèn)為，化解風(fēng)險(xiǎn)是打破行業(yè)負(fù)循環(huán)的第一步，但要形成良性循環(huán)還需要更多政策在增強(qiáng)需求購(gòu)買(mǎi)力和改善需求預(yù)期方面發(fā)力。1）增強(qiáng)需求購(gòu)買(mǎi)力：財(cái)政發(fā)力推動(dòng)工程落地+降低購(gòu)房成本房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，涉及就業(yè)人口多?！叭蠊こ獭奔暗叵鹿芫W(wǎng)工程的落地需要財(cái)政持續(xù)發(fā)力，實(shí)物工作量落地可以起到“以工代賑”的效果，增加就業(yè)崗位，拉動(dòng)居民收入，穩(wěn)定收入預(yù)期，正向作用在提升市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力上。此外，在購(gòu)房成本降低方面，我們認(rèn)為房貸利率的下降幅度可參考與GDP的軋差，稅費(fèi)減免和個(gè)稅抵扣上限的提升等降本措施也能夠間接提升購(gòu)買(mǎi)力。2）改善需求預(yù)期：保交樓+去化庫(kù)存+雙軌制2023年二手房和新房成交情況顯示目前需求韌性仍在，且2024年新房銷(xiāo)售復(fù)蘇仍有基礎(chǔ)。首先，在恢復(fù)購(gòu)房者對(duì)期房信心上，我們認(rèn)為保交樓政策在2024年還需持續(xù)。其次，參考2000年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)興衰情況和救市政策，我們認(rèn)為政策發(fā)力去化現(xiàn)房和土地庫(kù)存，促進(jìn)供需平衡有利于市場(chǎng)加速修復(fù)，2024年在回收現(xiàn)房庫(kù)存和閑置土地、優(yōu)化土儲(chǔ)供應(yīng)上仍具備優(yōu)化空間。第三，在改善需求側(cè)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)期預(yù)期方面，我們認(rèn)為在雙軌制下可以推動(dòng)中高端商品房（好房子）回歸市場(chǎng)化機(jī)制，并給予開(kāi)發(fā)建造高品質(zhì)住宅更多政策傾斜（例如優(yōu)化戶(hù)型得房率、降低拿地間接成本等）。3）在行業(yè)及房企估值的修復(fù)路徑關(guān)注指標(biāo)上，我們將主要觀點(diǎn)總結(jié)如下：①在跟蹤行業(yè)基本面修復(fù)方面，我們認(rèn)為可主要關(guān)注三方面：成交量修復(fù)看帶看量，房?jī)r(jià)修復(fù)看拋壓力度，帶看和量?jī)r(jià)修復(fù)持續(xù)性要看3個(gè)月。②在行業(yè)修復(fù)的傳導(dǎo)鏈條方面，我們認(rèn)為本輪周期應(yīng)率先關(guān)注核心城市土地價(jià)格-->高端新房售價(jià)和銷(xiāo)售情況-->二手房銷(xiāo)售情況-->新房整體銷(xiāo)售修復(fù)情況。③在估值修復(fù)節(jié)奏上，我們認(rèn)為，地產(chǎn)周期產(chǎn)生拐點(diǎn)后，第一階段估值會(huì)先修復(fù)悲觀預(yù)期，估值參考2023H2時(shí)期，第二階段是資產(chǎn)價(jià)格修復(fù)，龍頭房企估值參考2022年時(shí)期，第三階段是參考周期下行前行業(yè)較穩(wěn)定時(shí)的估值（龍頭公司有溢價(jià)）。6/19請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后300城土地供需縮量超3成，平均成交樓面價(jià)保持上漲。2024年1-7月全國(guó)300城推出住宅建筑面積1.4億平，同比下降41.5%，成交面積為1.1億平，同比下降36.3%；成交樓面價(jià)6030元/平方米，較2023年平均成交樓面價(jià)5814元/平方米上漲3.7%。平均成交樓面價(jià)保持上漲，一方面受到供地結(jié)構(gòu)和質(zhì)量提高的影響，另一方面也受到部分核心地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致的溢價(jià)率提升影響。0202120222023mm推出面積（萬(wàn)平）成交面積（萬(wàn)平）核心地塊土拍熱度較高，上海徐匯地塊破全國(guó)樓面價(jià)記錄。7月22城住宅用地成交溢價(jià)率5.1%，較6月提升2個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)率雖然自5月以來(lái)保持增加，但仍低于2023年平均溢價(jià)率5.9%和2024年1-7月平均溢價(jià)率5.7%。具體城市來(lái)看，北京、上海、杭州部分核心區(qū)地塊房企舉牌意愿較高，如北京東城區(qū)金魚(yú)池地塊成交溢價(jià)率達(dá)25%，上海楊浦長(zhǎng)白、平?jīng)鰞勺诘爻山灰鐑r(jià)率均在20%左右，杭州濱江區(qū)長(zhǎng)河、臨平數(shù)字商貿(mào)城地塊成交溢價(jià)率均在30%以上。成都及南京部分地塊也能夠保持較高的溢價(jià)率。8月重點(diǎn)城市土拍熱度延續(xù)，舉例來(lái)看，上海市時(shí)隔8年上海再次誕生國(guó)內(nèi)單價(jià)最貴地王，杭州市8月首場(chǎng)土拍地塊誕生出新的“板塊地王”。具體來(lái)看，1）8月7日，上海市徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊被綠城中國(guó)以總價(jià)約48億元奪得，樓板價(jià)13.1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率觸及最高限制，達(dá)到30%。2）8月13日，偉星房產(chǎn)摘得杭州東新地塊，溢價(jià)率達(dá)到24.2%，拿地樓面價(jià)36259元/平方米，創(chuàng)2018年以來(lái)東新板塊內(nèi)新高。7/19請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后京土儲(chǔ)掛(東)[2024]021號(hào)京土儲(chǔ)掛(海)[2024]026號(hào)保利發(fā)展杭政儲(chǔ)出[2024]73號(hào)杭政儲(chǔ)出[2024]76號(hào)杭政儲(chǔ)出[2024]72號(hào)眉山發(fā)展控股3合肥合肥超許置業(yè)金基地產(chǎn)4金新城集團(tuán)在我們5月4日發(fā)布的深度報(bào)告《打破負(fù)循環(huán)，探尋修復(fù)路徑》中提到，本輪周期修復(fù)的傳導(dǎo)路徑為“修復(fù)的傳導(dǎo)鏈條：核心城市土地價(jià)格-->高端新房售價(jià)和銷(xiāo)售情況-->二手房銷(xiāo)售情況-->新房整體銷(xiāo)售修復(fù)情況”。其核心邏輯在于，政策在穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面先采取“穩(wěn)局部”的措施，核心城市以出讓優(yōu)質(zhì)地塊的方式穩(wěn)住出讓土地的地價(jià)，其地上要建造的住房需要配以更強(qiáng)產(chǎn)品力的商品房來(lái)適配更高的價(jià)格。新房?jī)r(jià)格起到標(biāo)桿的作用，對(duì)穩(wěn)定周邊二手房?jī)r(jià)的心理預(yù)期有一定的作用。8/19請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后7月新房銷(xiāo)售環(huán)比下降36%，累計(jì)成交同比降幅收窄。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，7月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1009萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29%，同比下降11%，7月單月成交量與二季度均值相比下降16%，僅高于1-2月水平。2024年1-7月累計(jì)成交同比下降36%，降幅較6月收窄3個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-7月全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積為5.4億平方米，同比下降18.6%，降幅環(huán)比收窄0.4pct；7月單月商品房銷(xiāo)售面積為0.62億平方米，同比下降15.4%，環(huán)比下降44.7%。我們認(rèn)為，成交總量下降不僅受到7月傳統(tǒng)淡季及核心城市政策效應(yīng)減弱的影響，也受到推盤(pán)量減少的影響，7月重點(diǎn)30城新增供應(yīng)環(huán)比下降約24%。百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售環(huán)比下降，累計(jì)業(yè)績(jī)降幅保持收窄。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2024年7月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額2791億元，環(huán)比下降36.4%，同比降低19.7%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。2024年1-7月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)21309億元，同比降低37.5%，降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)降幅保持收窄。開(kāi)發(fā)投資額及施工面積降幅擴(kuò)大，新開(kāi)工面積降幅收窄。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為6.1萬(wàn)億元，同比下降10.2%，降幅環(huán)比擴(kuò)大0.1pct；新開(kāi)工面積為4.4億平，同比下降23.2%，降幅環(huán)比收窄0.5pct；施工面積為70.3億平，同比下降12.1%，降幅環(huán)比擴(kuò)大0.1pct；竣工面積為3.0億平方米，同比下降21.8%，降幅環(huán)比持平。2,5002,0001,5001,00050001335-11%-29%250%200%150%100%50%0%-50%-100%重點(diǎn)30城成交面積（萬(wàn)平，左軸）環(huán)比（%，右軸）同比（%，右軸）7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000150%100%50%0%4%-50%-100%4389-19.7%-36.7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000150%100%50%0%4%-50%-100%4389-19.7%-36.百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額（億元，左軸）同比（%，右軸）環(huán)比（%，右軸）9/19請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后-33.6%14,00012,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000-18.2%-22.8%6233-18.2%-22.8%6233-11.0%-12.2%-18.3%0%-5%-10%-15%-20%-25%-14.5%-10.6%-15.4%當(dāng)月銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平，左軸）同比（%，右軸）40,00030,00020,00010,000040%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%mm當(dāng)月新開(kāi)工面積（萬(wàn)平，左軸）mm當(dāng)月竣工面積（萬(wàn)平，左軸）新開(kāi)工同比（%，右軸）--竣工同比（%，右軸）14,00012,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000-10.3%-10.8%0%-10.3%-10.8%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%-14%-10.1%-12.5%-11.0%-11.0%-11.3%-10.1%8348房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月完成額（億元，左軸）同比（%，右軸）-12.1%-21.8%-23.2%30%20%10% 0%-10%-20%-30%-40%-12.1%-21.8%-23.2%——新開(kāi)工面積累計(jì)同比（%）施工面積累計(jì)同比（%）竣工面積累計(jì)同比（%）10/19重點(diǎn)城市普遍表現(xiàn)亮眼，三四線城市同環(huán)比降幅收窄。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，7月22個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積為1393萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3%，同比增長(zhǎng)31%，增幅較6月擴(kuò)大7pct。24年1-7月累計(jì)成交面積為8731萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降4%，跌幅延續(xù)收窄趨勢(shì)。分線城市來(lái)看，一線城市7月成交量環(huán)比下降9%，主要受到上海環(huán)比下降幅度較大影響（環(huán)比-27%其余一線城市環(huán)比均上漲，同比增長(zhǎng)43%，其中深圳同比增幅達(dá)91%；二線城市7月成交量環(huán)比增長(zhǎng)1%，同比增長(zhǎng)32%，其中成都、大連表現(xiàn)亮眼，環(huán)比分別增長(zhǎng)17%、16%；三四線城市7月成交量環(huán)比下降6%，同比下降3%，同環(huán)比降幅較6月均收窄，但其中資陽(yáng)、渭南、寶雞等部分城市同環(huán)比均保持上漲。7443220,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000125.4%125.4%16,46516,46515,05014,98213,9127,010-49.6%17,26615,803-4.8%-0.5%4.9%9.9%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%北京:二手房成交套數(shù)（套，左軸）環(huán)比（%，右軸）30,00025,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000200%200%174.3%150%20,221100%50%0%22.7%-50%-100%6.3%-14.8%26,37620,38018,31517,22616,405-55.1%7,37144.0%-上海:二手房成交套數(shù)（套，左軸）環(huán)比（%，右軸）11/196,0005,0004,0003,0002,0001,00005,616116.3%5,0318.4%-1.7%3.2%4,9465,1035,616116.3%5,0318.4%-1.7%3.2%4,6414,1492,14610.1%10.1%-48.3%-48.3%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%深圳:二手房成交套數(shù)（套，左軸）環(huán)比（%，右軸）6,0005,0004,0003,0002,0001,00005,6764,9045,6764,904333.3%1,160 17.7% -13.6%-69.7%4,8214,7405,0263,830-5.7%1.7%400%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%杭州:二手房成交套數(shù)（套，左軸）環(huán)比（%，右軸）活躍指數(shù)環(huán)比微降，房?jī)r(jià)指數(shù)月環(huán)比跌幅約為1%。根據(jù)冰山指數(shù)分周數(shù)據(jù)來(lái)看，重點(diǎn)50城冰山活躍指數(shù)7月第四周冰山活躍指數(shù)絕對(duì)值較6月絕對(duì)值下降1.5%，7月冰山活躍指數(shù)絕對(duì)值雖然微降，但整體來(lái)看市場(chǎng)進(jìn)入7-8月淡季后帶看熱度變化不大；重點(diǎn)50城冰山房?jī)r(jià)指數(shù)月滾動(dòng)環(huán)比7月第1-4周降幅保持在1%左右，7月28日重點(diǎn)50城冰山房?jī)r(jià)指數(shù)為18618元/平，較6月末下跌0.9%，房?jī)r(jià)水平仍保持低位波動(dòng)。45重點(diǎn)50城活躍指數(shù)4035 21.3 21.3 15.0 15.0 13.1 13.1 11.2 11.250重點(diǎn)50城冰山指數(shù)月度環(huán)比-0.93%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%-0.8%-1.0%-1.2%-1.4%-1.6%-0.93%展望8月，考慮到7-8月是地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季，且1）重點(diǎn)50城市場(chǎng)帶看熱度變化不大，2）二手房?jī)r(jià)暫未企穩(wěn)，重點(diǎn)50城冰山房?jī)r(jià)指數(shù)周度數(shù)據(jù)環(huán)比持續(xù)為負(fù)，月度跌幅約在1%左右，3）從8月前14天來(lái)看，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，8月1日-14日重點(diǎn)30城新房成交面積291萬(wàn)平，較7月同期下降19.8%，4）517新政后政策端效力減弱，收儲(chǔ)政策落地節(jié)奏仍需跟進(jìn)。因此，我們認(rèn)為8月二手房銷(xiāo)售絕對(duì)值規(guī)?；蛴型３制椒€(wěn)，而新房市場(chǎng)銷(xiāo)售成交或延續(xù)低位波動(dòng)或同比下降。12/19廣州房貸利率低至2.9%，全國(guó)250城取消利率下限。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，截至7月23日，全國(guó)超250城已取消房貸利率下限，僅北京、上海、深圳等城市首套房和二套房房貸利率與LPR掛鉤。根據(jù)中房網(wǎng)消息，8月15日廣州地區(qū)首套房貸利率部分銀行的利率降至2.9%，接近公積金貸款利率的2.85%，廣州作為房貸利率市場(chǎng)化的首個(gè)一線城市，房貸利率降至3%以下，標(biāo)志意義明顯。當(dāng)前階段降低房貸利率是減少購(gòu)房成本的重要方式，當(dāng)前大部分城市已取消房貸利率下限，但部分核心城市房貸利率仍在3.4%左右，我們認(rèn)為未來(lái)房貸利率整體仍具下降空間。江蘇(10個(gè)城市)、廣東(19個(gè)城市)、寧夏(全省)、遼寧((全省)、青海(全省)、云南(全省)、山東(全省)、福建(全省)、西藏(全省)、新疆(全省)、山省)、黑龍江(全省)、廣西(全省)、陜西(全省)、湖北(全省)、湖南(全省)、甘肅(113/19在我們5月4日發(fā)布的深度報(bào)告《打破負(fù)循環(huán)，探尋修復(fù)路徑》中提到，目前國(guó)內(nèi)商品房數(shù)量供應(yīng)足夠，但高品質(zhì)住房占比較少，歷史上無(wú)電梯的老房、異形戶(hù)、周邊資源配套不完善的住房會(huì)逐步得到替代。就提升改善型住房的產(chǎn)品力或者吸引力方面，我們認(rèn)為參考2019年杭州未來(lái)社區(qū)的模式值得借鑒，包括放松開(kāi)發(fā)階段改善型住房規(guī)劃限制、給與產(chǎn)品更高的得房率和更合理的布局空間等。此外，隨著商品房的限制性條件逐步放開(kāi)，高品質(zhì)住宅的價(jià)格將逐步回歸市場(chǎng)調(diào)節(jié)，使得中長(zhǎng)期資產(chǎn)端的價(jià)值具備一定的波動(dòng)性，從而能夠引領(lǐng)居民對(duì)房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期預(yù)期恢復(fù)信心。在本輪周期修復(fù)路徑中，高品質(zhì)住房?jī)r(jià)格企穩(wěn)或者抬升，是周期修復(fù)的先行指標(biāo)，通過(guò)區(qū)域內(nèi)一二手房?jī)r(jià)差，可逐步帶動(dòng)周邊同類(lèi)二手房?jī)r(jià)格的性?xún)r(jià)比和成交活躍度。2023年以來(lái)多地在提升住宅品質(zhì)方面出臺(tái)相關(guān)支持政策，當(dāng)前產(chǎn)品力加強(qiáng)在市場(chǎng)新一批的產(chǎn)品中已有所體現(xiàn)，例如得房率提升、層高增加等。2024年以來(lái)可以看到部分城市調(diào)整建筑設(shè)計(jì)規(guī)范助力推升產(chǎn)品力，而產(chǎn)品力提高帶動(dòng)銷(xiāo)售表現(xiàn)改善，同時(shí)能夠提升房企拿地積極性。案例1-政府修改設(shè)計(jì)規(guī)范推升產(chǎn)品力：第四代住宅是當(dāng)前推動(dòng)市場(chǎng)產(chǎn)品力提升一種重要的產(chǎn)品形態(tài)，根據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，百?gòu)?qiáng)房企在全國(guó)已經(jīng)開(kāi)發(fā)近百個(gè)第四代住宅項(xiàng)目。2024年以來(lái)浙江省下轄的紹興、溫州、金華、湖州等地的新推地塊中，相繼出臺(tái)“計(jì)容新規(guī)”，部分新掛牌宅地中注明，空中花園綠化陽(yáng)臺(tái)、小區(qū)景觀綠化亭廊、開(kāi)放式風(fēng)雨連廊等不計(jì)容積率，挑高客廳只算單層面積等。7月，浙江德清出讓了首宗第四代住宅地塊，項(xiàng)目可打造總計(jì)1.38萬(wàn)平方米的空中庭院，且不計(jì)入容積率，該宗土地由德清青創(chuàng)城市發(fā)展有限公司以2.91億元的價(jià)格競(jìng)得，樓面價(jià)5265元/平方米，溢價(jià)率32.33%。案例2-產(chǎn)品力提升推動(dòng)項(xiàng)目暢銷(xiāo)：根據(jù)克爾瑞調(diào)研的數(shù)據(jù)，鄭州越秀天悅江灣143㎡戶(hù)型，以南向陽(yáng)臺(tái)為核心亮點(diǎn)，9.4米開(kāi)闊開(kāi)間搭配2.7米進(jìn)深，贈(zèng)送面積高達(dá)32.65㎡，輔以飄窗與北向設(shè)備平臺(tái)的贈(zèng)送設(shè)計(jì)，顯著提升居住舒適度與實(shí)用性，實(shí)現(xiàn)綜合得房率接近100%。根據(jù)鄭州主城2024年上半年商品住宅銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)，越秀天悅江灣以7.39億元銷(xiāo)售額位居主城金額榜TOP5及功能改善金額榜TOP2，彰顯了其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和購(gòu)房者的認(rèn)從當(dāng)前的市場(chǎng)反饋來(lái)看，強(qiáng)產(chǎn)品力的產(chǎn)品在銷(xiāo)售速度和價(jià)格方面表現(xiàn)優(yōu)異，對(duì)于購(gòu)房客戶(hù)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品力強(qiáng)的好產(chǎn)品正在成為改善型客戶(hù)入場(chǎng)新的推動(dòng)力；對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前階段通過(guò)產(chǎn)品力的創(chuàng)新和提升是保障銷(xiāo)售通暢的重要方式；此外，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，新的設(shè)計(jì)規(guī)范出臺(tái)，有助于提升房企拿地積極性，從而推升土地出讓收入。14/1915/19行業(yè)指數(shù)震蕩上漲，7月板塊跌幅為2.3%。2024年7月申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)（801180.SI）漲幅為2.3%，1-7月指數(shù)區(qū)間累計(jì)跌幅為17%，自5月17日指數(shù)見(jiàn)頂后累計(jì)跌幅達(dá)20.1%。在政策端，7月第二十屆三中全會(huì)在推進(jìn)未來(lái)中國(guó)式現(xiàn)代化上給出長(zhǎng)期改革方向；在市場(chǎng)端，北京、深圳、廣州等核心城市二手房成交表現(xiàn)出銷(xiāo)售韌性，但新房市場(chǎng)受到多方面因素影響成交環(huán)比下降超3成，市場(chǎng)對(duì)銷(xiāo)售修復(fù)的持續(xù)性上仍存在較大分歧。雖然地產(chǎn)行業(yè)政策端及市場(chǎng)端未出現(xiàn)明顯催化，但地產(chǎn)指數(shù)震蕩上漲，或表明市場(chǎng)對(duì)行業(yè)銷(xiāo)售修復(fù)持續(xù)性較大的分歧預(yù)期已經(jīng)體現(xiàn)，因此地產(chǎn)股拋壓有所減弱。綠地控股張江高科保利發(fā)展綠地控股張江高科保利發(fā)展 招商蛇口 首開(kāi)股份華夏幸福榮安地產(chǎn)天健集團(tuán)華僑城A金科股份華發(fā)股份金融街榮盛發(fā)展金地集團(tuán)mm4.7%mm3.5%2.3%-2.5% 越秀地產(chǎn) -13.3%合景泰富集團(tuán)中國(guó)奧園金地商置16/19在5月21日外發(fā)報(bào)告《行業(yè)專(zhuān)題：地產(chǎn)長(zhǎng)期格局確立細(xì)分領(lǐng)域長(zhǎng)牛》中，我們對(duì)本輪周期的估值修復(fù)路徑進(jìn)行了推演，我們認(rèn)為，地產(chǎn)周期產(chǎn)生拐點(diǎn)后，第一階段估值先修復(fù)悲觀預(yù)期，此階段房企穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)有保證，但資產(chǎn)仍能降價(jià)銷(xiāo)售；第二階段是資產(chǎn)價(jià)格修復(fù)，此階段基本面出現(xiàn)企穩(wěn)，房?jī)r(jià)止跌且開(kāi)始進(jìn)入修復(fù)通道；第三階段是參考周期下行前行業(yè)較穩(wěn)定時(shí)的估值（龍頭公司有溢價(jià)此階段供給側(cè)出清帶來(lái)行業(yè)集中度提升，房企競(jìng)爭(zhēng)壓力減少，利潤(rùn)率修復(fù)、拿地權(quán)益比提升、凈資產(chǎn)提升均會(huì)推動(dòng)公司EPS增長(zhǎng)。典型房企中，截至8月14日，保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)PB估值分別為0.5、0.8、0.97倍，較2023年資產(chǎn)降價(jià)銷(xiāo)售階段的PB估值分別減少0.34、043、0.26倍，估值修復(fù)均處第一階段。-0.33-0.14-0.19-0.19-0.04-1.09-0.117/19參考?xì)v史周期，政策拐點(diǎn)出來(lái)后70大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正需要1-2個(gè)季度，現(xiàn)階段仍處于加速筑底階段，對(duì)基本面的修復(fù)還需要更多耐心。修復(fù)逐步形成的過(guò)程即是預(yù)期差收斂的過(guò)程，預(yù)期差收斂能繼續(xù)推動(dòng)地產(chǎn)公司估值修復(fù)。自5月17日指數(shù)見(jiàn)頂后指數(shù)回撤已超20%，或表明對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)持續(xù)性較大的分歧在指數(shù)端已經(jīng)體現(xiàn)，7月進(jìn)入淡季后二手房成交環(huán)比微降，表明市場(chǎng)成交韌性仍存，且地產(chǎn)板塊指數(shù)震蕩上漲2.3%，部分地產(chǎn)股拋壓或?qū)⒊掷m(xù)減弱。此外，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，全國(guó)范圍內(nèi)已有10余城發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，明確房源征集范圍、條件和價(jià)格。8月7日一線城市中深圳市發(fā)布了保障房征集公告。我們認(rèn)為深圳市發(fā)布保障房征集公告具備標(biāo)志性意義。我們認(rèn)為2024年下半年，收儲(chǔ)政策條件優(yōu)化和加快落地是大概率時(shí)間，年底前政策還有望進(jìn)一步發(fā)力。我們建議關(guān)注以下標(biāo)的：1）改善型開(kāi)發(fā)商，未來(lái)細(xì)分領(lǐng)域長(zhǎng)牛，關(guān)注：華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)；2）新模式下持有運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，率先走出估值切換邏輯，關(guān)注：龍湖集團(tuán)；3）龍頭中介，業(yè)績(jī)彈性高，關(guān)注：貝殼-W、我愛(ài)我家。市值