20120130 房地產(chǎn)金融及市場資訊

-01-30房地產(chǎn)金融及市場資訊（按住Ctrl鍵同時點擊標(biāo)題可直接顯示相應(yīng)內(nèi)容頁）TOC\o"1-1"\h\z\u1. 千億信托2012年到期機構(gòu)集體預(yù)警房企債務(wù) 12. 房地產(chǎn)并未“綁架”中國實體經(jīng)濟 33. 政策繼續(xù)收緊地產(chǎn)投資有望二季度見底 104. 北京二月開盤項目開閘將加速房價下行 135. 北京23個項目計劃下月入市開盤均價下降近兩成 166. 北京將試點社區(qū)養(yǎng)老模式配建常營老年公租房 177. 土地修法質(zhì)變 188. 萬科商業(yè)地產(chǎn)起航 239. 招商地產(chǎn)聚焦二三線城市 2510. 渣打銀行個貸風(fēng)波

引發(fā)外幣貸款困局 2711. 地方債隱憂難除 3212. 香港流動性趨緊

房企海外找錢難 3713. “國家隊”PE入場 4014. 房地產(chǎn)外資利用臨調(diào) 4615. 中行：房價繼續(xù)回落

銷售跌15% 5216. 中原：北京新房成交量創(chuàng)10年新低 53千億信托2012年到期機構(gòu)集體預(yù)警房企債務(wù)新聞來源：地產(chǎn)金融網(wǎng)

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更新時間：2012-1-30農(nóng)歷春節(jié)過后，2012年的樓市大幕正式拉開。高危房企如何度過2012年的流動性危局成為開年第一話題。瑞銀國際、標(biāo)普、世聯(lián)地產(chǎn)等機構(gòu)紛紛預(yù)警，千億房地產(chǎn)信托將在2012年到期，銷售回款不利加上短期債務(wù)壓力，將令房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地在2012年面臨現(xiàn)金流危機。春節(jié)前，標(biāo)普宣布，將綠城中國的長期企業(yè)信用評級由“B”下調(diào)至“B-”，展望負(fù)面。而下調(diào)評級的原因是預(yù)計綠城的流動性在未來12個月內(nèi)受大量短期債務(wù)、大筆建設(shè)成本以及疲弱的房地產(chǎn)銷售影響繼續(xù)疲軟。研究機構(gòu)認(rèn)為，2012年綠城將有120億至140億元短期債務(wù)到期，其中包括信托融資。此外，綠城全年建設(shè)成本可能在160億至170億元，兩大成本合計超過300億元。而綠城去年全年銷售合同金額僅為330億元。據(jù)統(tǒng)計，在過去兩個月內(nèi)，綠城已經(jīng)出售5個項目股權(quán)，收回近40億元以支持其流動性。近日又有媒體引述瑞銀管理層的話稱，綠城正在與潛在買家洽談，擬再出售4個項目，套現(xiàn)60億元。對于這些提振流動性的舉措，標(biāo)普提示，在綠城急需現(xiàn)金的情況下，出售項目的估值和時間表都存在較高的不確定性，其財務(wù)狀況也可能繼續(xù)保持較高的杠桿率。另一家被機構(gòu)看空的高危房企是盛高置地。資料顯示，截至去年年中，盛高置地已經(jīng)違反了5億港元海外貸款的部分契約條款。盡管盛高置地已經(jīng)在2011年底前從其借款人處獲得豁免，但機構(gòu)認(rèn)為，公司在未來6至12個月內(nèi)對調(diào)整后契約條款的余地依舊非常有限。如果盛高置地再次違反契約條款，其債務(wù)可能需要加速償還，進(jìn)而導(dǎo)致其流動性快速惡化。從銷售收入來看，2011年盛高置地的合同銷售額僅為32億元，同比下降50%。今年受市場進(jìn)一步回調(diào)的影響，公司銷售情況可能仍會較差。銷售收入不佳加上高杠桿性融資，最終導(dǎo)致了部分房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險加劇。“我們預(yù)計盛高置地2012年息稅及折舊攤銷前利潤利息覆蓋比率將低于2倍。”標(biāo)普信用分析師陸楓表示。其實，這種高利息成本與極差的銷售回款情況并存的局面，是2012年很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的普遍壓力。瑞銀證券統(tǒng)計，僅房地產(chǎn)信托部分，其2011年四季度到期金額約170億元，2012年一季度到期340億元，到2012年第四季度有700億至800億元的信托到期。屆時，房地產(chǎn)信托償債高峰期到來，大量房地產(chǎn)企業(yè)會面臨償債壓力、高庫存消化壓力并存的局面。“目前有些高負(fù)債的項目公司，年化收益率已經(jīng)低至6%至8%。如果銷售形勢繼續(xù)惡化，比如滯銷兩年，哪怕兩年后不降價，原價銷售，其利息方面的持有成本就增加20%，幾乎抵消收益。因此可以說，2008年至2009年拿地的高地價項目，無論是降價還是不降價，都有虧損風(fēng)險?！鄙虾Ｒ晃淮笮蛧筘?fù)責(zé)人告訴記者。這也是很多手中握有多塊高價地的企業(yè)拋售項目套現(xiàn)的原因。同時，仍然握在手中的存量將隨著房價的下調(diào)，估值日益縮水。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松表示，假如存貨價值下降20%至40%，基本上所有上市房企都面臨著虧損和倒閉的局面。房地產(chǎn)并未“綁架”中國實體經(jīng)濟

新聞來源：地產(chǎn)中國網(wǎng)

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更新時間：2012-1-30

陳勇[認(rèn)為房地產(chǎn)綁架中國實體經(jīng)濟的“常識”，錯在哪里呢？第一，房地產(chǎn)行業(yè)有太多的“水分”，包括土地、稅費和開發(fā)商利潤等；第二，房地產(chǎn)總被認(rèn)為是經(jīng)濟周期的先導(dǎo)性行業(yè)，問題是，中國的房地產(chǎn)周期（如果有的話），并不能直接套用正常商業(yè)周期邏輯來解釋]無論是中短期經(jīng)濟調(diào)整，還是長期經(jīng)濟增長模式，房地產(chǎn)都是不容許回避的問題。幾乎所有的人都認(rèn)為，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，如果出現(xiàn)下滑，將給中國經(jīng)濟帶來深度影響。但這一結(jié)論將表現(xiàn)在兩個層面上，即金融層面和實體經(jīng)濟層面。在實體經(jīng)濟層面上，實際上嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)并未綁架中國實體經(jīng)濟。房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟直接影響不大，無論是基建投資還是消費，即便是水泥、鋼筋和挖掘機等具有一定的相關(guān)性，這種相關(guān)性在極端情況下才明顯。認(rèn)為房地產(chǎn)綁架中國實體經(jīng)濟的“常識”，錯在哪里呢？第一，房地產(chǎn)行業(yè)有太多的“水分”，包括土地、稅費和開發(fā)商利潤等；第二，房地產(chǎn)總被認(rèn)為是經(jīng)濟周期的先導(dǎo)性行業(yè)，問題是，中國的房地產(chǎn)周期（如果有的話），并不能直接套用正常商業(yè)周期邏輯來解釋。2008年的房地產(chǎn)沖擊在有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來，房地產(chǎn)沖擊最大的一次是2008年。2008年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)是：商品房銷售面積從年初開始負(fù)增長，2008年6月份同比降低36%，2008年6月房地產(chǎn)開發(fā)投資開始大幅下滑，到9月份，從38%下滑至12%，下滑達(dá)26個百分點，到2009年初下滑至1%的水平。在這樣一種沖擊下，2008年從6月到9月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速下滑不到2個百分點，9月份以后下滑8個百分點。2008年第三季度的GDP增速為9.7%，比第二季度低1.1個百分點，第三季度以后快速下滑至7%以下。也就是說，2008年的房地產(chǎn)市場調(diào)整從年初就已經(jīng)開始，如果沒有雷曼兄弟破產(chǎn)的沖擊，房地產(chǎn)市場調(diào)整對固定資產(chǎn)投資和GDP增長的沖擊并沒有想象的那么大。房地產(chǎn)沖擊與固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)與基建投資。通常的邏輯是，當(dāng)房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅下滑時，基建活動會大幅萎縮。這一說法得不到數(shù)據(jù)的支撐。從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資與基本建設(shè)投資基本上沒有相關(guān)性。解釋這種現(xiàn)象可以從兩方面入手：第一，兩者的交集不夠大——2010年，建安工程投資占總投資比重為62%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比20%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資中的建安工程比重為60%～70%。第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資和其他費用投資更關(guān)聯(lián)。這反映了一個很有意思的現(xiàn)象：從資金投入角度，中國的房地產(chǎn)開發(fā)與其說是基建活動，倒不如說是土地及紛繁復(fù)雜費用的交易活動。根據(jù)統(tǒng)計部門解釋，固定資產(chǎn)投資中其他費用，包括土地出讓金、土地征用、購置及遷移補償費，政府收費、大市政費、四源費（煤、熱、自來水、污水）、不可預(yù)見費、舊房屋購置、城市綠化等細(xì)項。如果房地產(chǎn)不行，相關(guān)的周期性行業(yè)投資也不行，這個邏輯經(jīng)得起考驗嗎？答案也是否。從圖表看來，一些與房地產(chǎn)在邏輯上直接關(guān)聯(lián)的行業(yè)，如交通運輸設(shè)備制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)原料和化學(xué)品制造業(yè)以及建材行業(yè)，其投資增速與房地產(chǎn)投資幾乎沒有關(guān)聯(lián)。這種現(xiàn)象也可以得到解釋。房地產(chǎn)投資中存在大量的土地和稅費等交易活動，其中的基建活動只占全部投資中的一小部分。而且，上述大型制造業(yè)中，都是國企或與地方政府有關(guān)，其決策主體更加注重規(guī)模，而不是需求或利潤。房地產(chǎn)與生產(chǎn)和消費當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整時，向上的關(guān)聯(lián)是鋼筋、水泥、挖掘機、混凝土機械等。從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資與水泥、鋼筋和挖掘機生產(chǎn)具有一定的相關(guān)性，這種相關(guān)性在極端情況下才表現(xiàn)明顯（如2008年）。只有在房地產(chǎn)開發(fā)活動大幅減速時，水泥和鋼鐵行業(yè)才會受到影響。但是，我們很難觀察到房地產(chǎn)投資對混凝土機械的顯著影響。房地產(chǎn)行業(yè)向下關(guān)聯(lián)就是消費。以彩電為例，我們在數(shù)據(jù)中看不到與房地產(chǎn)銷售很強的相關(guān)性。即便其中存在滯后關(guān)系，其滯后期也是不穩(wěn)定的。2008年，房地產(chǎn)市場大幅向下調(diào)整時，彩電生產(chǎn)卻大幅增加。而在2009年，如果沒有家電下鄉(xiāng)政策，家電銷售也不一定跟隨房地產(chǎn)銷售大幅增長。房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟直接影響不大從邏輯上講，房地產(chǎn)由于其體量之大、產(chǎn)業(yè)鏈之長，其重要性之大，一直被認(rèn)為“綁架”了中國經(jīng)濟。對于其可能的調(diào)整，無論是民眾、管理層，還是資本市場，都感覺如臨大敵。但簡單直觀的數(shù)據(jù)分析并不支持這種看法。首先，從總量效應(yīng)看，2008年房地產(chǎn)銷售和投資的下滑并沒有造成固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長的顯著下滑，2008年底的經(jīng)濟減速不是因為房地產(chǎn)市場調(diào)整，而是海外沖擊（雷曼兄弟破產(chǎn)）所致。其次，從結(jié)構(gòu)效應(yīng)看，第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國基建活動的影響不顯著，相反，它與固定資產(chǎn)投資中的其他費用具有較高關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)行業(yè)的基建活動并不是總投資的最主要部分。第二個方面，房地產(chǎn)行業(yè)只對一些產(chǎn)品和行業(yè)的生產(chǎn)有影響，包括水泥、挖掘機和鋼筋，其影響在極端情況下才顯著。一些邏輯上有影響的產(chǎn)品或行業(yè)，如家電、混凝土機械等，數(shù)據(jù)上幾乎沒有相關(guān)性。結(jié)構(gòu)效應(yīng)的第三個方面，房地產(chǎn)開發(fā)對交運、機械等重型制造業(yè)投資和建材、化工業(yè)投資幾乎沒有影響。房地產(chǎn)與建筑業(yè)為什么房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟的影響在邏輯上較大，但其在數(shù)據(jù)上重要性卻小很多？我們認(rèn)為，從實體經(jīng)濟角度，要對房地產(chǎn)市場做兩個減法：第一，房地產(chǎn)市值要減去開發(fā)商利潤和炒房者收益；第二，開發(fā)成本要減去土地轉(zhuǎn)讓金和各項稅費。這樣，把房地產(chǎn)開發(fā)看成是以建筑施工為主的經(jīng)濟活動，其經(jīng)濟規(guī)模就大為減小。再把房地產(chǎn)行業(yè)和建筑業(yè)對比分析，我們可以得出了不同尋常的結(jié)論。估算一個行業(yè)對其他行業(yè)的拉動作用，投入產(chǎn)出表給了一個精確的依據(jù)。在最新的2007年的投入產(chǎn)出表中，我們發(fā)現(xiàn)，就對行業(yè)額的拉動作用而言，房地產(chǎn)與建筑業(yè)不可同日而語。在產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)最大的兩個行業(yè)中，建筑業(yè)對金屬冶煉及延壓加工業(yè)和非金屬礦物制品業(yè)的消耗系數(shù)高達(dá)0.4和0.28，而房地產(chǎn)行業(yè)對化工行業(yè)和金融業(yè)的消耗系數(shù)僅為0.09和0.08。兩者不在一個數(shù)量級。緊接著的問題是：房地產(chǎn)業(yè)是不是對建筑業(yè)有直接帶動作用？數(shù)據(jù)給出的答案還是否。實際上，建筑業(yè)產(chǎn)值波動與房地產(chǎn)并不同步（如2008和2009年的極端情況），而且，建筑業(yè)產(chǎn)值顯著高于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值。月度數(shù)據(jù)上，建筑業(yè)擴張與房地產(chǎn)行業(yè)幾乎沒有關(guān)系。我們現(xiàn)在基本上可以放心地下個結(jié)論：房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟直接影響不大。房地產(chǎn)的直接影響主要體現(xiàn)在對鋼筋、水泥、挖掘機等建筑產(chǎn)品上，對GDP和投資的影響遠(yuǎn)沒有想象的那么大。房地產(chǎn)產(chǎn)值及其對其他行業(yè)的拉動作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于建筑業(yè)，房地產(chǎn)對建筑業(yè)的影響也不顯著。調(diào)房地產(chǎn)就是調(diào)結(jié)構(gòu)正因為房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟影響不大，對其他方面的影響就顯得更大。在我們看來，房地產(chǎn)市場發(fā)展極大改變了中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)改變了中國的資源配置和收入分配。2003年以來，中國房地產(chǎn)市場開始火爆，固定資產(chǎn)投資增速顯著快于資本形成速度，非生產(chǎn)性投資快速增加，到2010年，35%的固定資產(chǎn)投資竟然沒有形成固定資本，非生產(chǎn)性投資的規(guī)模之大令人咋舌。2010年，全社會固定資產(chǎn)投資占GDP比重高達(dá)70.5%，而固定資產(chǎn)形成占GDP比重僅占46.2%，兩者偏差達(dá)9.6萬億元。雖然內(nèi)涵上有區(qū)別，但兩者的偏差在2002年以后才迅速擴大。造成如此大偏差的原因是什么？主要是房地產(chǎn)。根據(jù)統(tǒng)計局官員解釋，兩者偏差有四：1.土地購置費、舊建筑和舊設(shè)備購置費；2.城鎮(zhèn)和農(nóng)村非農(nóng)戶50萬元以下項目的固定資產(chǎn)投資；3.礦藏勘探、計算機軟件等無形生產(chǎn)資產(chǎn)支出；4.房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋銷售收入和房屋建造投資成本之間的差額。第一項和第四項與房地產(chǎn)有關(guān)，第二項和第三項占比很小，其增速和比重在2002年以后不大可能有急劇的變化。我們大概可以這么認(rèn)為，由于房地產(chǎn)這個工具，投資領(lǐng)域中占GDP約1/4的資金沒有直接進(jìn)入后續(xù)生產(chǎn)領(lǐng)域，而是參與了財富再分配。其中一個后果是，中國的儲蓄率在2003年以后大幅上升，這主要歸功于企業(yè)儲蓄的快速上升。從1997年到2007年，居民儲蓄率下降2個百分點，政府儲蓄率上升3個百分點，而企業(yè)儲蓄率大約上升14個百分點。儲蓄率上升不僅反映了財富在各部門間的轉(zhuǎn)移，也導(dǎo)致了貿(mào)易順差和投資增速居高不下，這是中國經(jīng)濟失衡的一個集中體現(xiàn)。在這個意義上，調(diào)房地產(chǎn)就是最大的調(diào)結(jié)構(gòu)。調(diào)房地產(chǎn)就是調(diào)結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控增加了我們對長期中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的信心。房地產(chǎn)不僅影響商務(wù)成本、生活成本，甚至有關(guān)糧食和蔬菜的種植成本，成本的下滑使得總供給曲線右移。另一方面，房地產(chǎn)調(diào)整將改善收入分配，降低總儲蓄率，釋放居民購買力，增加工資性收入者的消費傾向。也就是說，房地產(chǎn)調(diào)控有利于中國長期經(jīng)濟增長。進(jìn)一步地說，如果一系列減稅政策取得實效，中國過去十年中房地產(chǎn)部門和出口部門吸收的資源重新被利用，一個以實體經(jīng)濟發(fā)展帶動就業(yè)和消費，從而帶動投資的繁榮周期將更加值得期待政策繼續(xù)收緊地產(chǎn)投資有望二季度見底新聞來源：地產(chǎn)中國網(wǎng)

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更新時間：2012-1-30龍騰虎躍的農(nóng)歷新年并未給地產(chǎn)市場帶來些許的新氣象，春節(jié)前后，全國地產(chǎn)成交量依舊保持低迷。預(yù)計一季度整個的地產(chǎn)成交將創(chuàng)下2008年底以來的新低，繼續(xù)收緊的政策和供需雙方的預(yù)期變化以及未來經(jīng)濟形勢的謹(jǐn)慎樂觀將主導(dǎo)今年的地產(chǎn)市場進(jìn)行深度調(diào)整。政策仍將收緊雖然從2011年的地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)下行的態(tài)勢已經(jīng)進(jìn)一步確立，而且不少地產(chǎn)公司的業(yè)績已經(jīng)出現(xiàn)明顯拐點，按照地方政府保經(jīng)濟的邏輯，2012年地產(chǎn)政策期待逐步放松，但我們認(rèn)為，全年出現(xiàn)明顯放松的可能不大，上半年將依舊保持從緊調(diào)控的措施。重點城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)以及房產(chǎn)稅的試點鞏固擴大有望在上半年進(jìn)一步明晰，上半年地產(chǎn)市場將加速下行，而下半年地產(chǎn)從緊調(diào)控的政策也不會出現(xiàn)方向性的變化。總體來看，經(jīng)濟可能出現(xiàn)緩慢的下行，但會在可控的范圍內(nèi)，地產(chǎn)投資的下行可能是緩慢的，商品房市場的冷淡將由保障房和其他政策來對沖，地產(chǎn)市場的降溫將會是趨勢性的，中間出現(xiàn)轉(zhuǎn)機的可能有限。之所以有這樣的判斷，首先是根據(jù)今年特殊的政治經(jīng)濟形勢判斷，地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)轉(zhuǎn)折變化的可能不大，即使慢慢放松，傳導(dǎo)至地產(chǎn)的投資和銷售行為也需要兩個季度；其次，雖然有較大的資金壓力，但地產(chǎn)公司也有不同的發(fā)展戰(zhàn)略，市場的優(yōu)勝劣汰在今年也更為明顯，那些資金充裕，發(fā)展平衡的地產(chǎn)商將進(jìn)一步擴大自身的優(yōu)勢，而銀行、信托公司的資金風(fēng)險暫時不會馬上爆發(fā)出來，其也會采取相應(yīng)的手段來對沖風(fēng)險；第三，地產(chǎn)市場經(jīng)過十余年粗放式的發(fā)展，也需要進(jìn)行內(nèi)部的優(yōu)化調(diào)整，如何進(jìn)行分層化的管理，有效針對住宅和投資的需求群體是中國地產(chǎn)市場能否持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。而目前進(jìn)行的調(diào)控正是擠壓過分投資的必要一步，下一步如何引導(dǎo)投資行為還期待更細(xì)化的措施。投資增速二季度有望見底從2011年的數(shù)據(jù)看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，比1-11月回落2個百分點。分東部、中部、西部三個地區(qū)來看，數(shù)據(jù)依然呈現(xiàn)增速回落1-3個百分點的情況；西部地區(qū)總投資額依然最低，但增速全年達(dá)到了32.8%，高于中部和東部區(qū)。從銷售數(shù)據(jù)看，2011年全國商品房銷售面積同比增長4.9%，增速大幅回落，比1-11月回落3.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長3.9%，辦公樓銷售面積增長6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.6%。我們認(rèn)為，全行業(yè)投資增速月度同比數(shù)據(jù)將在2012年一、二季度加速探底，2011年12月份當(dāng)月同比增速在12.5%，預(yù)計未來一個季度將出現(xiàn)最低10%以內(nèi)的同比增速；行業(yè)自身投資增速探底也將帶來行業(yè)基本面的探底，預(yù)計二季度之后基本面、投資數(shù)據(jù)將逐漸回升。當(dāng)前是基本面和行業(yè)投資筑底過程。預(yù)計2012年全年投資增速在15%左右。今年地產(chǎn)投資中保障房的貢獻(xiàn)比例將進(jìn)一步擴大，除了市場預(yù)期的700萬套新開工，上一年后續(xù)的投資拉動預(yù)計也將會形成5000億元左右的投資規(guī)模。地產(chǎn)股內(nèi)部分化加劇2011年地產(chǎn)板塊整體下跌22%，體現(xiàn)出較好的抗跌性。在細(xì)分板塊中，龍頭地產(chǎn)商跌幅最小，2011年板塊整體跌幅為3.31%，保障住房板塊跌幅最大，整體為33.22%。從估值的角度看，經(jīng)過一年的調(diào)整，目前地產(chǎn)股的估值已經(jīng)充分反映了未來房價下跌20%的風(fēng)險。截至1月20日，申萬地產(chǎn)股的PE(TTM整體法)為13倍，PB（整體法）為1.93倍，地產(chǎn)板塊整體的估值水平已經(jīng)低于2008年四季度以來的估值。按照PNAV方法算，截至1月底，地產(chǎn)板塊整體折價45%，其中一線城市地產(chǎn)股折價40%，二三線中小地產(chǎn)股折價超過50%。隨著市場和預(yù)期的變化，地產(chǎn)股的估值在不斷走低，只要政策的方向和力度不發(fā)生大的變化，那么地產(chǎn)股低估值的狀態(tài)不會有根本性的變化。預(yù)期2012年政策會有一定的微調(diào)，一些被錯殺的地產(chǎn)股可能有較大的反彈壓力，這不僅體現(xiàn)在估值上，而更多體現(xiàn)在實際業(yè)績的支撐，2012年地產(chǎn)股內(nèi)部分化將進(jìn)一步加劇。我們看好商業(yè)地產(chǎn)和龍頭地產(chǎn)公司，商業(yè)地產(chǎn)可能是未來地產(chǎn)業(yè)受到政策影響較小的一個板塊，而龍頭地產(chǎn)公司憑借強大的資金和分散風(fēng)險的能力，在緊縮的調(diào)控中生存能力更強北京二月開盤項目開閘將加速房價下行

2012-01-3007:22:05來源:

經(jīng)濟參考報

繼元旦慘淡成交之后，春節(jié)期間樓市再次遭遇成交寒流。記者29日從中國指數(shù)研究院、偉業(yè)我愛我家、中原地產(chǎn)等機構(gòu)獲悉，春節(jié)期間，北京、上海、深圳、南京、成都、寧波等地樓市成交跌入冰點。接受《經(jīng)濟參考報》采訪的專家認(rèn)為，隨著春節(jié)假期的結(jié)束，部分新房項目和急于出售房屋的二手房業(yè)主，有可能進(jìn)一步調(diào)低報價，而隨著供應(yīng)“開閘”將加速推動房價下行。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，1月22日至28日，深圳17套，南京11套，成都22套，寧波21套。另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示，春節(jié)期間，雖然房價有明顯回落，但是價格的回落并未打破節(jié)日期間住宅交易市場的冰冷局面，北京新增客戶量和看房量均降至近三年來新低。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計也顯示，北京絕大部分商品房項目在春節(jié)期間均未營業(yè)，特別是二手房成交量甚至低于2008年年末，7天長假商品房與二手房住宅成交量均為0。截至1月27日，北京新建住宅簽約套數(shù)為4319套，而二手房住宅簽約僅2510套，總成交僅6829套，總成交量創(chuàng)造了有網(wǎng)簽記錄以來的最低值。和北京情況相似，來自21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，2012年春節(jié)期間，上海市新房累計成交16套、0.17萬平方米，同比2011年春節(jié)成交分別回落33.3%、27.8%；成交均價為1.71萬元/平方米，同比則回落8.3%。春節(jié)7天的日平均成交水平不足3套，同時成交價格亦為近三年春節(jié)期間的新低。截至1月28日，上海全市今年1月份新房合計成交1691套，20.2萬平方米，預(yù)計整個1月的成交不足2000套，為近六年同期最低。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，一方面，1月份假期比較多，而今年春節(jié)又比較早，很多商品房項目開始放假；另一方面，二手房稅費增加全面執(zhí)行，抑制了市場成交。更為重要的是，調(diào)控政策依然從嚴(yán)，限購、限貸政策未出現(xiàn)放松，購房者對房價下調(diào)的幅度期待值明顯上升，這拉高了買賣雙方的心理價差。目前二手房市場買賣雙方博弈情緒仍顯濃厚，交易冷清凸顯淡季特征。據(jù)上海中原地產(chǎn)東外灘分行、國權(quán)分行、包頭分行、仁德分行、東森花園分行、中星涼城分行、耀江分行等反映，春節(jié)前后片區(qū)內(nèi)二手房市場持續(xù)冷清，來客量普遍下滑，而賣家掛牌積極性也有所下降，二手房源報價雖有繼續(xù)下調(diào)，但目前仍很難達(dá)到買家心理預(yù)期。除了極個別大幅下調(diào)價格的急售房源交易促成外，門店內(nèi)幾乎罕有二手房源成交，主要靠租賃和一手房買賣業(yè)務(wù)維持經(jīng)營。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，雖然去年四季度以來北京新房和二手房均價出現(xiàn)了15%左右的回落，但是房價跌幅有限，且仍有一定的回落空間，管理層堅持樓市調(diào)控不動搖的表態(tài)，使得購房人對后市房價將進(jìn)一步回落的態(tài)度更加堅定，此外，部分開發(fā)商迫于資金壓力，節(jié)后降價推盤的意愿將更加強烈，所以，對于占市場絕大多數(shù)的首次購房人群而言，延遲購房計劃，等待節(jié)后房價的進(jìn)一步回落，成為普遍共識。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，在現(xiàn)金壓力倒逼之下，北京樓市將開啟供應(yīng)閘門。2月北京計劃有23個項目開盤，相當(dāng)于前兩個月的供應(yīng)總和。包括有紫御華府、紅方國際公寓等10個純新盤，以及璽萌公館、金隅翡麗、龍湖好望山等13個老項目后期都計劃在2月推盤。但其中僅有10個項目給出了初步價格來試探購房者的反應(yīng)，另外13個項目均表示價格待定，整體開盤均價為19938元/平方米，相比去年同期下降了近兩成。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，2012年房價的下行窗口已打開，一旦進(jìn)入下降通道，只要沒有政策因素的轉(zhuǎn)向支持，在買漲不買跌的心態(tài)下，本就被限制的購房需求更加難以提升，房價也就無法止跌企穩(wěn)?！霸诂F(xiàn)金流壓力下，房企迫切需要加速開盤回籠資金。目前越來越多的開發(fā)商開始認(rèn)清形勢，眾多項目均搶在今年上半年推盤，而供應(yīng)激增則將加速推動房價下行?！比螁Ⅵ握f。張大偉認(rèn)為，當(dāng)前數(shù)據(jù)顯示樓市已經(jīng)進(jìn)入了明顯的下調(diào)周期，上半年回暖可能性不大。北京作為調(diào)控政策執(zhí)行力度最大的城市，房價下調(diào)的項目和幅度也領(lǐng)先全國，目前來看可以說拐點已經(jīng)明顯出現(xiàn)，預(yù)期在6至12個月內(nèi)房價還有可能有10%至20%的下調(diào)空間。對于2012年樓市的整體走勢，胡景暉認(rèn)為，先抑后揚，在價格下降中逐步迎來交易量的回暖很可能是市場的大致軌跡。他分析說，一方面，目前市場等待在“限貸限購”基調(diào)不變的前提下，對于首次置業(yè)等合理的自住型需求有所松綁；另一方面，在價格回落的大趨勢下，購房人正等待住宅價格下降到自己的心理預(yù)期和承受范圍。胡景暉預(yù)計，二季度，政策的進(jìn)一步細(xì)化將逐步明朗，大量支持開發(fā)商資金鏈的基金和民間借貸逐步進(jìn)入到還款期，從而進(jìn)一步推動銷售價格回落，這無疑將逐步促使市場交易量的回暖，屆時合理的自住型需求將有所釋放。(來源：經(jīng)濟參考報)北京23個項目計劃下月入市開盤均價下降近兩成2012年01月30日08:47來源：京華時報隨著2012年初樓市調(diào)控方向的落定，越來越多的企業(yè)開始認(rèn)清形勢加速推盤。來自亞豪機構(gòu)、中原地產(chǎn)等機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月北京有23個項目計劃開盤，樓市將迎來第一個供應(yīng)小高峰。統(tǒng)計顯示，今年2月，包括紫御華府、紅方國際公寓、路勁世界城等10個純新盤，以及璽萌公館、金隅翡麗(樓盤資料業(yè)主論壇)、龍湖好望山(樓盤資料)等13個老項目后期都計劃推盤。但其中僅有10個項目給出了初步價格來試探購房者的反應(yīng)，另外13個項目均表示價格待定，整體開盤均價為19938元/平方米，相比去年同期下降了近兩成。值得注意的是，2月計劃入市的13個老項目后期中，有半數(shù)項目在過去一年內(nèi)都沒有推過盤，而這其中又有5個項目連續(xù)兩年均沒有推過新盤，包括璽萌公館、紫金新干線、大寧山莊、北潞尚界和世界名園。數(shù)據(jù)顯示，自去年“金九銀十”破滅之后，市場住宅供應(yīng)量便不斷減少。2011年9月、10月北京先后有34個和36個項目開盤銷售，之后便開始大幅減少，11月減少至28個，12月僅18個，2012年1月則驟減至7個。連月來供給不足，一方面是因為市場需求萎靡，令蓄客量不足以支撐項目實現(xiàn)開盤銷售目標(biāo)，另一方面是當(dāng)時開發(fā)企業(yè)或多或少還對政府調(diào)控放松存在幻想。>>市場分析迎來供應(yīng)小高峰亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，隨著年初調(diào)控方向的落定，越來越多的企業(yè)開始認(rèn)清形勢，眾多項目均搶在上半年推盤。在現(xiàn)金流壓力下，房企迫切需要加速開盤回籠資金。但購房需求每況愈下，大量項目準(zhǔn)客戶積累過慢，已無法實現(xiàn)以往3-5倍于推盤量的認(rèn)購客戶積累，“強開”入市迫在眉睫，23個項目入市，意味著北京樓市將迎來新年第一個供應(yīng)小高峰。拐點已經(jīng)顯現(xiàn)北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，北京作為調(diào)控政策執(zhí)行力度最大的城市，房價下調(diào)的項目數(shù)量和幅度也領(lǐng)先全國，目前來看拐點可以說已經(jīng)顯現(xiàn)，預(yù)期在6-12個月內(nèi)房價還可能有10%-20%的下調(diào)空間。(記者邢飛)北京將試點社區(qū)養(yǎng)老模式配建常營老年公租房2012年01月27日08:41來源：新京報北京今年試點在公租房中配建老年公寓，探索中低收入老人社區(qū)養(yǎng)老新模式。據(jù)市民政局、市住建委介紹，首個老年公租房試點落戶朝陽區(qū)常營，預(yù)計可供百余名老人居住。如試點成熟，未來新建大型居住小區(qū)將有望逐步配建公租房形式的老年公寓，成為社區(qū)養(yǎng)老的重要補充。所有的房屋全部集中在南側(cè)，戶型全部為南向，日照時間4小時以上；使用與醫(yī)院相同的大容量電梯，可放醫(yī)用擔(dān)架……北京首個老年公租房試點落戶常營西路附近，距離地鐵6號線很近。據(jù)市民政局福利處處長李紹純介紹，“老年公租房”是在常營公租房項目一側(cè)的獨立地塊，占地5000多平方米。設(shè)計有120套，其中零居占70%，一居占10%，二居占20%，可滿足獨居老人、高齡伴侶以及愿意共同居住的兩位老人的生活需求。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，供應(yīng)對象初步考慮將首先面向周邊區(qū)域已通過公租房配租資格備案(即中低收入人群)、且生活能自理的老人。

（記者魏銘言馬力）土地修法質(zhì)變■中國房地產(chǎn)報蘭亞紅張鳳玲北京報道2012-1-5

“大幅提高農(nóng)民在集體土地增值收益中的分配比例”，這是2011年12月27日中央農(nóng)村工作會議對集體土地征收制度改革的定調(diào)。在此次會議上，國務(wù)院總理溫家寶指出，我國經(jīng)濟發(fā)展水平有了很大提高，不能再靠犧牲農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利降低工業(yè)化城鎮(zhèn)化成本，有必要、也有條件大幅度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。溫家寶強調(diào)，推進(jìn)集體土地征收制度改革，關(guān)鍵在于保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，分配好土地非農(nóng)化和城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的增值收益。

“這將是質(zhì)的改變！”北京大學(xué)法學(xué)院教授王錫鋅分析，上述說法表明農(nóng)地征收補償計算標(biāo)準(zhǔn)，將由土地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)變?yōu)榉窒硗恋卦鲋凳找?，這是農(nóng)村集體土地征收制度的重大變革?！暗唧w操作執(zhí)行，這一點必須先在立法中落地?！?/p>

據(jù)悉，溫家寶總理在上述會議中已經(jīng)強調(diào)，要精心設(shè)計征地制度改革方案，明年一定要出臺相應(yīng)法規(guī)。毫無疑問，業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為這個法規(guī)是指《土地管理法》。該法的修訂自2008年就被列入全國人大立法計劃，但時至今日相關(guān)部門仍未給出具體出臺時間。

“《土地管理法》的修改已基本成熟，就看運作過程的快慢，純屬技術(shù)問題?！眹临Y源部（以下簡稱“國土部”）相關(guān)部門一位負(fù)責(zé)人告訴記者，《土地管理法》修訂“出臺時間很快了”。

同時有學(xué)者提醒，立法的同時，一定要厘清集體經(jīng)濟組織和個人的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。據(jù)消息人士透露，農(nóng)業(yè)部在中央農(nóng)村工作會議閉幕后，緊接著于2011年12月29日召開了一場內(nèi)部研討會，就農(nóng)村集體土地確權(quán)登記到農(nóng)戶個人進(jìn)行了相關(guān)討論。

重分“土地蛋糕”

長期以來，中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，依靠低價大量征收農(nóng)民集體土地降低了發(fā)展成本。但是土地增值收益分配不公，成為引發(fā)社會矛盾的焦點。依照現(xiàn)行的《土地管理法》，征地補償以土地被征收前的年產(chǎn)值為基準(zhǔn)，最高不超過年產(chǎn)值的30倍。而這些被征的土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地出讓時，市場價格遠(yuǎn)高于征地價格，形成巨大的剪刀差。

據(jù)全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明分析，目前被征用土地收益的分配格局大致是，地方政府占20％～30％，企業(yè)占40％～50％，村級組織占25％～30％，農(nóng)民僅占5％～10％。地方政府、企業(yè)和村級組織占據(jù)了土地收益的絕大部分，而為數(shù)眾多的農(nóng)民所占份額微不足道。

“隨著土地資產(chǎn)化特性越來越突出，集體土地的資產(chǎn)價值也越來越得到集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶的高度重視，由此導(dǎo)致集體土地征地過程中的矛盾也日益尖銳?！敝袊r(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系主任朱道林指出。

20余年來一直關(guān)注農(nóng)村土地制度變革的北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長周其仁就曾表示，應(yīng)該利用城市化加速的機遇，把本來屬于農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利和收入真正還給農(nóng)民，形成農(nóng)民與各相關(guān)利益方分享城市化土地增值的新格局。

實際上，此前有關(guān)《土地管理法》修訂的數(shù)次相關(guān)信息已經(jīng)透露，將會重點修改集體土地征收制度，縮小征地范圍，完善征地補償?shù)臋C制。但當(dāng)時提出的只是方向性框架，并未透露具體的修改指向。此次中央農(nóng)村工作會議提出，農(nóng)民有權(quán)利分享土地增值的收益，也契合了業(yè)界的改革呼吁。

土地確權(quán)為先

王錫鋅表示，雖然中央關(guān)于農(nóng)村集體土地征地改革方向已經(jīng)明確，但還要通過修訂《土地管理法》才算落地。

“一直只聞樓梯響，至今未見人下來！”雖然上述國土部相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，《土地管理法》的出臺時間會很快，但在北京市才良律師事務(wù)所主任、中國建設(shè)管理與房地產(chǎn)法研究中心執(zhí)行主任王才亮看來，依據(jù)全國人大的立法習(xí)慣，每年8月份是立法季，《土地管理法》有可能等到2012年8月份才會出臺。

王才亮還表示，要想讓農(nóng)民土地增值收益不被侵占，還需要農(nóng)村集體土地確權(quán)登記到個人，厘清集體經(jīng)濟組織和個人的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

中國農(nóng)村合作經(jīng)濟管理學(xué)會副理事長、中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院黨委書記孔祥智也認(rèn)為，中國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)還是集體所有，要保護(hù)農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，第一步工作就是要確權(quán)?！按_權(quán)以后，可以在一定程度上防止此前的亂征地亂侵權(quán)行為。”

但是，從目前各地開展的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記工作來看，已頒證的農(nóng)村集體土地所有權(quán)大部分只確權(quán)登記到行政村農(nóng)民集體一級，沒有確認(rèn)到每一個具有所有權(quán)的農(nóng)民集體。國土部的最新要求是力爭到2012年底把全國范圍內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認(rèn)到每個具有所有權(quán)的集體經(jīng)濟組織。顯然，完全確權(quán)到農(nóng)戶個人還有待時日。

產(chǎn)業(yè)園低價圈地當(dāng)休矣

“蛋糕就是這么大，給農(nóng)民利益多一些，政府土地收益會變少，開發(fā)商利益也可能會少一些?！鄙鲜鰧W(xué)者毫不諱言，如果征地補償計算標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)值轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘鲋凳找娣峙浔壤?，在立法中落地，并通過完善土地確權(quán)條件在后續(xù)操作中真正施行，會影響地方政府和開發(fā)企業(yè)的增值收益分配，進(jìn)而限制地方政府的圈地行為及開發(fā)企業(yè)的炒地、囤地行為，避免土地資源的閑置及浪費，促進(jìn)土地資源的節(jié)約集約利用。

“增值收益對地方政府來說直接表現(xiàn)為征地成本與賣地價格之間的差價，如果給農(nóng)民多了，地方政府拿的就少了，對地方土地財政有影響，地方肯定不會樂意?！蓖蹂a鋅分析指出。

“老百姓富了，內(nèi)需才能活起來?！蓖蹂a鋅認(rèn)為，土地財政本不應(yīng)該是地方政府應(yīng)獨享的利益，這是典型的與民爭利。所以即使在立法的進(jìn)程中遭遇地方政府及相關(guān)部門的抵制，也必須出臺。

北京某大型房企拿地負(fù)責(zé)人分析，提高農(nóng)民土地增值收益分配比例，直接表現(xiàn)是會提高地方土地征收成本，從而可以避免當(dāng)前工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的各類產(chǎn)業(yè)園大規(guī)模圈地和低價賣地行為，減少土地資源的浪費和閑置。

對于開發(fā)企業(yè)而言，有影響但不是必然的，要看一級開發(fā)成本和成交地價的差值空間。如果這個差值大，地方政府會適當(dāng)降低增值收益比例，對房地產(chǎn)企業(yè)就沒有大影響。如果這個差值小，地方政府可能就會提高土地出讓底價，推高地價來提升收益，接盤的開發(fā)商就會受影響。

“這取決于地方政府和開發(fā)商的博弈。”京漢置業(yè)戰(zhàn)略拓展部總監(jiān)樊華認(rèn)為，“企業(yè)拿地還看市場價格，土地底價過高企業(yè)不會拿?！?/p>

上述大型房企拿地負(fù)責(zé)人還表示，提高農(nóng)民土地增值收益分配比例，對于參與園區(qū)開發(fā)、舊城改造、新城開發(fā)等成片項目的開發(fā)商會有較大影響，可以減少這類企業(yè)的炒地囤地行為。

“園區(qū)開發(fā)，開發(fā)商負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)，再整體或部分轉(zhuǎn)讓收益頗豐。但工業(yè)用地的成交地價不會太高，增加農(nóng)民收益又會減少增值收益，企業(yè)的炒地和囤地行為就會因為增加成本而得到控制?！鄙鲜龇科筘?fù)責(zé)人表示。

對此，著名經(jīng)濟學(xué)家厲以寧建議，除提高農(nóng)民因土地征收產(chǎn)生的增值收益外，還應(yīng)提高農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的增值收益，應(yīng)該鼓勵建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，實現(xiàn)土地高效流轉(zhuǎn)，搞活農(nóng)村經(jīng)濟。萬科商業(yè)地產(chǎn)起航■中國房地產(chǎn)報劉曉云深圳報道2012-1-92011年12月19日，萬科企業(yè)股份有限公司（萬科A，000002.SZ）首個大型城市綜合體項目正式推向市場，該項目建筑面積達(dá)100萬平方米，是深圳目前最大的城市綜合體，同時也是萬科涉及的第二個舊城改造項目。

據(jù)介紹，截至目前，該項目改造資金投入已超過20億元。

該項目包含商業(yè)、公務(wù)、休閑、娛樂、居住于一體，是龍崗區(qū)首座100萬平方米大型都市綜合體，也是龍崗區(qū)目前為止最大型的社區(qū)。

按照規(guī)劃，萬科將建設(shè)一個約15萬平方米的萬科廣場、160米的甲級寫字樓——萬科大廈，以及萬科天譽精裝住宅、公寓等。

目前，該項目的住宅部分已開始銷售，而商業(yè)部分的萬科廣場已進(jìn)入招商階段，將于2013年9月正式營業(yè)。

這是萬科面世的第一個綜合體項目，除此之外，萬科不少商業(yè)項目已進(jìn)入建設(shè)階段。

2011年至今，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局已經(jīng)涉及到北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市，既覆蓋了一線城市，又涵蓋了沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市。

萬科制訂的2011年～2015年的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略顯示，其還將加大在惠州的布局，并進(jìn)入粵西、粵東。將開發(fā)包括以“萬科廣場”為品牌名稱的購物中心、以“萬科大廈”為品牌名稱的寫字樓、以“萬科紅”為品牌名稱的社區(qū)商業(yè)，這將成為萬科的三大商業(yè)產(chǎn)品系列。招商地產(chǎn)聚焦二三線城市■中國房地產(chǎn)報劉曉云深圳報道2012-1-9

在2011年的最后幾天，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（招商地產(chǎn)，000024.SZ）在土地市場上持續(xù)縱橫捭闔：2011年12月20日及28日，其分別拿下了位于武漢和青島的多幅地塊。

“二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)是公司未來戰(zhàn)略中的重點?！闭猩痰禺a(chǎn)董秘劉寧對中國房地產(chǎn)報說，此前由于土地獲取量較小，資金面比較充裕，因此在今年會在土地市場上持續(xù)進(jìn)補。

武漢、青島斬地

2011年12月20日，招商地產(chǎn)以34.1億元的價格競得武漢墨水湖南岸3宗地塊，建筑面積共109.27萬平方米，樓面地價為3267元/平方米。這是招商地產(chǎn)在武漢的第二次拿地，2011年4月28日，招商地產(chǎn)曾斥資4.1億元購得武漢洪山區(qū)地塊。

2011年12月28日，招商地產(chǎn)再次發(fā)布公告稱，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購了青島中潤德汽車貿(mào)易有限公司51%的股權(quán)，從而獲得了青島市4宗土地的使用權(quán)，建筑面積共29.46萬平方米。

公告中并未透露該項交易的具體金額，不過劉寧透露，該4幅土地的平均樓面地價為1000多元/平方米。按此計算，交易價款約為3億元。

“投資金額雖然不大，但這是招商地產(chǎn)首次進(jìn)入青島?！眲幈硎?。

在此之前的2011年5月19日，招商地產(chǎn)還以30.1億元的價格，在江蘇省鎮(zhèn)江市競得兩宗地塊，建筑面積共45萬平方米。

截至2011年9月末，招商地產(chǎn)累計5次拓展土地，累計總建筑面積為93萬平方米，拿地總支出為42.68億元，平均樓面地價為4451元/平方米。若加上2011年12月累計增加的建筑面積達(dá)139萬平方米的土地，招商地產(chǎn)在2011年新增土地的建筑面積已達(dá)232萬平方米。

而2010年全年，招商地產(chǎn)的新增土地建筑面積僅為87萬平方米。

加快擴張步伐

從招商地產(chǎn)近期的動作可以看出，其所布局的城市均為二三線城市，戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向的意圖已非常明顯。

而從目前招商地產(chǎn)的已售項目來看，基本都集中在北京、深圳、上海、天津、重慶等一二線城市。

不過，一線城市所帶來的增長機遇日漸減少，招商地產(chǎn)明顯落后于同期上市公司的發(fā)展規(guī)模，

從去年開始，招商地產(chǎn)開始調(diào)整自己的戰(zhàn)略定位。

能夠讓招商地產(chǎn)持續(xù)拿地的底氣來源于其充沛的現(xiàn)金儲備和靚麗的銷售業(yè)績。截至2011年三季度末，招商地產(chǎn)手中握有貨幣資金123億元，未付土地款僅約20億元，凈負(fù)債率僅為29%。

“前幾年招商地產(chǎn)的步子較慢，相比萬科、保利地產(chǎn)等龍頭房企，招商地產(chǎn)在拿地、開發(fā)等各方面都顯得比較保守?！敝型蹲C券分析師李少明認(rèn)為。

也因此，招商地產(chǎn)已明顯開始加快擴張步伐?！叭绻袌龇€(wěn)定，公司增加的土地儲備還會更多。”劉寧說。渣打銀行個貸風(fēng)波

引發(fā)外幣貸款困局■中國房地產(chǎn)報邱桂奇上海報道2012-1-9

近日，外資銀行主導(dǎo)的一場利率上調(diào)，把眾多購房者“挾持”上了外資銀行的戰(zhàn)車。

“2010年4月份我在上海渣打銀行辦的貸款，每個月還款5000多美元；到2011年6月份，累積增加還款額在500美元左右，當(dāng)時我以為是匯率發(fā)生變化而多還了；但從2011年11月開始，渣打銀行客服告訴我每個月的還款金額近8000美元，也就是說利率從原來的2.8%，直接調(diào)到了7%。按照貸款金額，我需要多還款超過400萬元人民幣?！闭憬彿空邷叵壬蛴浾弑硎尽?/p>

讓溫先生不解的是，在當(dāng)初辦理貸款時，曾得知從外資銀行貸美元在利息上能夠節(jié)省，為此特意通過中介辦理了移民手續(xù)，渣打的客戶人員也告訴他利率不會進(jìn)行大幅度調(diào)整，只會根據(jù)匯率變化做一些微調(diào)，但現(xiàn)在利息的突然翻倍讓人疑惑。溫先生認(rèn)為，雖然今年宏觀市場資金面緊張導(dǎo)致融資價格偏高，但外幣市場基本穩(wěn)定，漲幅并不高，渣打銀行的調(diào)息依據(jù)是什么，如何計算出的該利率，都沒有告知客戶。

而渣打銀行方面表示，“這是因為近期整個房貸市場政策從緊，所以渣打也和眾多同業(yè)銀行一樣收緊房貸政策?！睋?jù)記者了解，受此次外資銀行利率的調(diào)動，僅渣打銀行就有5000位客戶受到影響。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，上海銀監(jiān)局目前已就此爭議建議渣打銀行與購房者協(xié)商處理，但外資的隨意調(diào)息目前在法律監(jiān)管上還是空白，銀監(jiān)局能做的十分有限。

渣打“陷阱”

與溫先生有相同經(jīng)歷的是上海購房者陳先生。2011年8月，陳先生在上海渣打銀行辦理了美元貸款，當(dāng)時的利率是5.75%。根據(jù)渣打銀行相關(guān)合同規(guī)定利率由不變利率和可變利率組成，在陳先生的合同中，其中3%為固定利率，2.75%為可變利率。2011年11月份，陳先生收到渣打銀行關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款合同補充協(xié)議，規(guī)定從2011年11月開始，貸款利率由原來的5.75%上浮至6.5%。

溫先生告訴記者，渣打銀行此次執(zhí)行的個貸利率，根據(jù)每個人是否擁有渣打銀行理財產(chǎn)品或是在渣打擁有多少存款額度等情況進(jìn)行個貸利率的浮動?！皩Υ宋矣幸环N被要挾的感覺，是否如果我不這樣做，就意味著渣打銀行可隨意上浮我的貸款利率，那么我是否一輩子都要跟著渣打銀行走?！睖叵壬苁菤鈶?。

陳先生也向記者證實了這一說法，按照這次調(diào)息的規(guī)定，他的利率應(yīng)上浮至7%，但由于陳先生在渣打銀行的私人關(guān)系，他的利率只調(diào)到了6.5%?！暗彝J款的人利率都在7%以上。”

渣打銀行一內(nèi)部人士告訴記者，根據(jù)合同補充協(xié)議，渣打銀行有權(quán)依其自主判斷確定的客戶資質(zhì)類別、風(fēng)險/信用等級、與貸款人之間的業(yè)務(wù)量及履約歷史記錄等，不時調(diào)整本合同項下之貸款利率。

而記者注意到，客戶對渣打銀行此次調(diào)息的不滿，一方面在于調(diào)息幅度過高，另一方面則在于利率變動的不確定性。“買房做貸款時渣打銀行的客戶經(jīng)理告訴我，外資銀行不會隨意上調(diào)利率，這對銀行的形象有很大影響，利率變化只會跟匯率有關(guān)。我很相信外資銀行的信譽，但卻落入了陷阱?！睖叵壬f。

據(jù)知情人士透露，自2009年我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控后二套房貸款首付和貸款利率上升以來，因外幣貸款的低利率，眾多國內(nèi)購房者通過貸外幣來規(guī)避這一調(diào)控。大部分外資銀行為了拓展房貸業(yè)務(wù)，都制定了相對寬松的貸款標(biāo)準(zhǔn)，甚至有些外資銀行客戶經(jīng)理為完成業(yè)績，還為購房者辦理假移民手續(xù)來貸外幣。

“當(dāng)時外幣房貸確實沒有首套房、二套房之分。”東亞銀行一客戶經(jīng)理表示?！爱?dāng)時貸外幣買房，利率不會因購房次數(shù)變化?！眳R豐銀行相關(guān)人士也表示，“雖然貸外幣購買首套房和二套房首付比例不同，但利率不受影響。”而陳先生在買房貸款時在東亞銀行更是遇到客戶經(jīng)理許諾可以在三個月內(nèi)直接幫他辦理非洲國家護(hù)照，人不出國就可以辦外幣貸款。

上海某商業(yè)銀行個人金融部總經(jīng)理告訴記者，當(dāng)時確實有很多人通過這樣的渠道辦理了外幣貸款，也不排除其中有炒房者，而這次外資銀行大面積地調(diào)整貸款利率，肯定會讓這些人反彈。至于后續(xù)怎么處理，很難預(yù)計。畢竟目前整個市場大環(huán)境不好，各家銀行的資金相對短缺。

監(jiān)管空白

盡管上海銀監(jiān)局介入，但從銀監(jiān)局層面而言，能做的事情實在有限。根據(jù)《中國人民銀行公告（2002）第4號》文件，從2002年3月1日起，外幣貸款利率及其計結(jié)息方式，由中、外資金融機構(gòu)根據(jù)國際金融市場利率的變動情況以及資金成本、風(fēng)險差異等因素自行確定?！八詮姆梢饬x上講，這樣的規(guī)定是合法的，但從這個規(guī)定可以看出，渣打銀行對調(diào)整利息具有絕對的權(quán)力，可以進(jìn)行隨意調(diào)整，這樣對貸款者很不利?！鄙鲜錾虡I(yè)銀行個人金融部總經(jīng)理表示。

他告訴記者，由于內(nèi)地外幣市場的特殊狀況，外資行的外幣貸款定價確實與境外不同，銀行可以考慮市場因素和內(nèi)部成本等原因加價，利率高低完全由銀行與客戶協(xié)商而定，可以討價還價。比如，在香港，外資行的港幣房貸會在Hibor(香港銀行同業(yè)拆借利率)基礎(chǔ)上上下浮動，相對透明，但在內(nèi)地，各外資行都根據(jù)自己的成本制定各個不同的利率，這可能是引發(fā)此次爭議的原因。

記者了解到，外幣資金成本為其中一個重要考量因素，今年宏觀市場資金面緊造成融資價格偏高，人民幣升值，居民外幣持有意愿下降，銀行外幣存款增長緩慢，外幣頭寸緊張，外資行拆借資金的外債指標(biāo)已用盡。各外資銀行除了增加個貸利率外，新增個貸的審核更加嚴(yán)格。

復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院一位不愿具名的教授表示，渣打銀行這樣的行為如果屬實，那它很可能利用了中國法律對外資行的立法漏洞，對房貸客戶簽訂霸王條款，進(jìn)行商業(yè)誤導(dǎo)，從而達(dá)成欺詐，進(jìn)而破壞銀行誠信，擾亂中國金融市場。

“資金使用成本不斷上升和資金短缺是外資銀行目前遇到的普遍問題，銀行依據(jù)合同調(diào)高利率本身不存在任何問題，但問題是這樣的合同條款會讓客戶心理沒底。怎么調(diào)，調(diào)多少，會不會只有上調(diào)沒有下調(diào)，都是個未知數(shù)，沒有標(biāo)準(zhǔn)是最可怕的，容易讓銀行對客戶構(gòu)成壓力?！鄙鲜錾虡I(yè)銀行個人金融部總經(jīng)理認(rèn)為。地方債隱憂難除■中國房地產(chǎn)報苗野北京報道2012-1-5

究竟是有效分散地方政府債務(wù)風(fēng)險的利器，還是引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險的隱患？地方債這把“達(dá)摩克利斯之劍”至今仍高懸在地方政府頭上。

繼中央經(jīng)濟工作會議提出“嚴(yán)格財政收支管理、加強地方政府債務(wù)管理”基調(diào)后，2011年12月25日召開的全國財政工作會議再次明確“嚴(yán)格控制地方政府新增債務(wù)，穩(wěn)步推進(jìn)地方政府按核定規(guī)模發(fā)債試點，積極探索建立規(guī)范的地方政府舉債融資機制”。數(shù)日后，中國銀行國際金融研究所又發(fā)布了“2012年一季度經(jīng)濟金融展望”，預(yù)測地方債務(wù)將是2012年中國經(jīng)濟的一大風(fēng)險點。這使得地方債再次進(jìn)入公眾視野，并帶給人們重重的危機感。

而有關(guān)專家日前在接受本報采訪時則指出中國地方政府性債務(wù)風(fēng)險總體可控，但也存在不少隱患，規(guī)范舉債融資機制迫在眉睫。發(fā)行地方債即是試圖通過更為科學(xué)合理的方式做到地方政府財政收支的合理均衡。

地方債風(fēng)險短期可控

無論地方政府怎樣“賣地”，錢仍然不夠花。據(jù)國家審計署公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，中國地方政府性債務(wù)余額超10.7萬億元，占當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值的27%。而中國銀行國際金融研究所發(fā)布的研究報告認(rèn)為，中國地方政府實際債務(wù)規(guī)?；蚋?，集中還款期已經(jīng)到來。2011年和2012年兩年到期債務(wù)占總債務(wù)規(guī)模的43%左右，總額約4.6萬億元。

年關(guān)將至，多家機構(gòu)頻頻針對地方債發(fā)布相關(guān)研究報告，似乎預(yù)示著地方債平臺岌岌可危。經(jīng)濟學(xué)家郎咸平表示，已經(jīng)有11個省級政府平臺正在延期支付301億元的利息，銀監(jiān)會正在研究擬延期還貸細(xì)則。

武漢科技大學(xué)金融與證券研究所所長董登新接受本報采訪時認(rèn)為，從借款來源看，2010年底地方政府性債務(wù)余額中，銀行貸款占79%，約為8.5萬億元。換句話說，地方債務(wù)平臺基本上是銀行貸款搭建的。一旦“平臺失火”必將“殃及池魚”。但短期來看不會出現(xiàn)地方政府性債務(wù)危機。對于到期債務(wù)，地方政府通過和銀行再協(xié)商，把部分債務(wù)展期，拖延償還期，獲得新的籌集資金的時間。

方正商學(xué)院高級研究員李明旭接受本報采訪時認(rèn)為，地方的債務(wù)困難并不意味著這兩年償債高峰期就會出現(xiàn)債務(wù)危機。有很多方式可以解決，或掩蓋、延緩這一危機的發(fā)生。如目前已有地方和監(jiān)管部門在將地方債務(wù)進(jìn)行展期、將政府平臺類的負(fù)債轉(zhuǎn)換為一般性貸款公司的負(fù)債，包括目前的中央政府代發(fā)地方債和地方自行發(fā)債試點等。

中國銀行國際金融所的報告指出，現(xiàn)在地方債務(wù)多為銀行持有，系統(tǒng)性風(fēng)險是顯而易見的。中國已在上海、廣東等地開展地方政府自行發(fā)債試點，但2012年一旦發(fā)行規(guī)模擴大，目前低成本融資局面將難以維持，應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)有地方政府債務(wù)或面臨重組并呼喚財稅制度改革。

財政部財政科學(xué)研究所副所長劉尚希指出，地方政府擁有的各種資源和資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出現(xiàn)在的債務(wù)規(guī)模，資產(chǎn)和負(fù)債率匹配的狀況良好，因此并不會陷入債務(wù)危機。

地方自行發(fā)債將走向全國

2011年10月，國務(wù)院批準(zhǔn)滬粵浙深四省市成為地方政府自行發(fā)債試點。地方政府自行發(fā)債試點的破冰被喻為地方政府除了原來的財政收入以外形成另一個穩(wěn)定的收入渠道，但此舉也充滿諸多爭議。

董登新認(rèn)為，允許四省市自行發(fā)債既是迫于中國銀行業(yè)過度放貸壓力及風(fēng)險分散的需要，也是歐債危機引發(fā)大銀行危機的警示。目前地方政府單一的融資方式使風(fēng)險高度集中于銀行，其債務(wù)平臺風(fēng)險極有可能轉(zhuǎn)化為銀行風(fēng)險，所以急需借助直接融資渠道，分散銀行貸款過于集中的風(fēng)險。通過市場化發(fā)行及定價，可以有效分散地方政府的債務(wù)風(fēng)險，減緩銀行放貸壓力，試點也將會在全國逐步展開。

李明旭認(rèn)為，放開各省市自行發(fā)債是一個較有影響的債務(wù)制度變革。在地方土地收入銳減，但仍需要進(jìn)行大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的現(xiàn)實情況下，允許地方政府自行發(fā)債，在中短期內(nèi)，有利于緩解地方政府的融資壓力。但問題在于，中國的地方政府在發(fā)放債務(wù)問題上并沒有真正實現(xiàn)有效的事前預(yù)算監(jiān)督，對債務(wù)資金投向的監(jiān)督以及發(fā)債決策的分權(quán)，加上有地方金融機構(gòu)非市場化的配合行為，地方債務(wù)很容易過度膨脹，因而地方自行發(fā)債可能會在長期給中國經(jīng)濟帶來很大的隱憂。

盡快規(guī)范舉債融資機制

盡管監(jiān)管層多次公開表示總體風(fēng)險可控，但大規(guī)模地方債仍然被視作可能導(dǎo)致中國經(jīng)濟“硬著陸”、發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的隱患，故也有人把地方債比作中國版“次貸危機”。如何防微杜漸將是今年地方政府的首要命題。

2011年10月，時任銀監(jiān)會主席劉明康在CEO組織峰會上亦表示，由于地方政府融資平臺等存在管理不規(guī)范不審慎、監(jiān)督機制缺失等問題，給中國地方政府性債務(wù)埋下了一些風(fēng)險隱患。有市場人士認(rèn)為，2012年地方債風(fēng)險將倒逼政策實現(xiàn)由緊到松，信貸或?qū)⑺蓜?，地方債發(fā)行試點將會擴大，債券購買人范圍也將擴大。

李明旭表示，在地方政府舉債的行為上，要強調(diào)財政紀(jì)律，應(yīng)健全發(fā)債的分權(quán)體系，有個權(quán)力的制衡；同時公共預(yù)算、支出管理等監(jiān)督也應(yīng)真正做實，包括地方金融機構(gòu)要真正市場化等等。地方債只是國內(nèi)金融體系和財政體系不健全的一個表現(xiàn)點而已，規(guī)范地方舉債機制是一個系統(tǒng)性工程，單純“腳痛醫(yī)腳”意義不大。

劉尚希認(rèn)為，具體的風(fēng)險管理機制需要完善，尤其是如何完善投融資平臺的治理結(jié)構(gòu)和風(fēng)險的內(nèi)控機制，要把投融資平臺和政府的關(guān)系理清楚。香港流動性趨緊

房企海外找錢難■中國房地產(chǎn)報張曉赫北京報道2012-1-5

2011年的最后一周，人民幣對美元匯率的止跌回升并沒有消除香港市場的流動性趨緊情緒。

2011年12月29日，受歐洲央行的隔夜存款量創(chuàng)新高影響，香港市場對流動性減弱的擔(dān)憂再次重拾——港股當(dāng)日應(yīng)聲下落120點，成交僅290億港元。

市場的敏感無可厚非。日本大型經(jīng)濟調(diào)查集團(tuán)大和總研更是發(fā)布報告表示，隨著“全球市場解除借入美元的融資套利交易”、“歐洲銀行降低在亞洲地區(qū)的風(fēng)險敞口”，香港將首當(dāng)其沖，面臨新一輪流動性壓力。

“市場的避險情緒還沒有解除，但融資需求卻大大增加，再加上近期人民幣回流機制的分流，未來的香港市場資金頭寸會相對緊張，包括IPO、人民幣計價債券等渠道融資成本的繼續(xù)增加已經(jīng)不可避免?！鼻叭鹗坑寻钽y行中國區(qū)代表人士向中國房地產(chǎn)報分析。在仍未見放松跡象的國內(nèi)宏觀調(diào)控形勢下，內(nèi)地房企想轉(zhuǎn)而在海外找錢亦是困難重重。

流動性趨緊

太和總研認(rèn)為，由于全球經(jīng)濟復(fù)蘇前景持續(xù)不明朗、歐洲債務(wù)危機頑疾難去、新興市場內(nèi)部波動加劇，境外資本大舉回流，新興市場貨幣的單邊升值行情正在減弱，全球市場借入美元的融資套利交易正在減少。

“一段時間內(nèi)，人民幣匯率尤其是離岸人民幣匯率還會出現(xiàn)高頻的波動?！鄙鲜銮坝寻钽y行人士分析，這種波動性預(yù)示，香港在2012年上半年仍將面臨比較大的市場資金回流美元壓力。

出于相同的考慮，大和總研進(jìn)一步認(rèn)為，由于流入香港的美元寬松貨幣占比最大，如今回流趨勢下，市場流動性被抽緊的壓力也最大。

大和總研的報告稱，“迄今為止，有25%的流入資金已經(jīng)撤離香港”，并且數(shù)值還將升高。再加上歐債危機的持續(xù)也使得大量的歐洲資本回調(diào)，這更進(jìn)一步加劇了這種擔(dān)憂。

與此同時，作為最大的人民幣離岸中心，香港的人民幣流動性也有趨緊的態(tài)勢。

香港金管局最近發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，10月份香港的人民幣存款規(guī)模小幅下降0.6%，至6185億元人民幣，為兩年來首次下降。

發(fā)債成本飆升

2011年，受國內(nèi)信貸緊縮的影響，海外發(fā)債成了多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資首選。標(biāo)準(zhǔn)普爾統(tǒng)計，僅2011年上半年的內(nèi)房企離岸債券融資規(guī)模就已達(dá)到80億美元，幾乎接近2010年全年的境外發(fā)債規(guī)模。

低成本是首要選擇因素。其中，隨著香港離岸中心與人民幣回流機制的建設(shè)，人民幣計價的“點心債”更是得到了爆發(fā)式增長：相比2010年全年357億元的發(fā)行量，2011年前10個月便已達(dá)到1600億元，在市場人士看來，2012年其規(guī)模還將進(jìn)一步快速增長。

“2012年的地產(chǎn)信貸還將維持嚴(yán)格的監(jiān)管，這樣，香港的內(nèi)房企多數(shù)都有發(fā)債計劃，但發(fā)債成本肯定不會是2011年初10%左右的成本了?！鼻笆鲋行腥耸勘硎尽?/p>

這已既成事實。在市場觀點看來，下半年以來，境外發(fā)債成本逐漸分化、升高。“需求對投資者的分流作用很明顯。日本剛剛購買了中國國債，歐洲的一些企業(yè)也加大了在香港市場發(fā)行人民幣債券的融資需求；近日證監(jiān)會對RQFII（人民幣合格境外機構(gòu)投資者）的放行也進(jìn)一步豐富了人民幣的投資渠道。”中行金融租賃主管人士分析，投資者投資渠道選擇的增多，成為了推升債券收益的另一推手。

“在收益要求增加的同時，香港的投資者也對發(fā)行人的信用狀況更加注重。這恰是地產(chǎn)行業(yè)的短板。”一位地產(chǎn)人士在接受記者采訪時曾表示，隨著調(diào)控繼續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)的到期償付風(fēng)險也呈幾何級數(shù)增大，在香港市場已經(jīng)很難拿到低成本資金?！拔抑赖囊患移髽I(yè)已經(jīng)被迫暫緩了發(fā)債，買方市場太冷，發(fā)債成本也高?！?/p>

與此同時，過去內(nèi)保外貸的融資渠道也正在收緊，擠掉套利的水分。2011年8月，外管局曾下發(fā)《關(guān)于核定境內(nèi)銀行2011年度融資性對外擔(dān)保余額指標(biāo)有關(guān)問題的通知》，要求暫不受理內(nèi)地房企為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔(dān)保的申請。這被業(yè)內(nèi)人士解讀為，旨在遏制房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的熱錢。一位外管局人士表示，2011年下半年為抑制市場主體套利性跨境資產(chǎn)運作，結(jié)售匯順差將被主動調(diào)降，到時，受影響的必然包括踴躍到海外找錢的內(nèi)地房企?！皣谊牎盤E入場■中國房地產(chǎn)報張曉赫北京報道2012-1-5

國家隊這個大塊頭的入場，再次讓地產(chǎn)PE（私募股權(quán)基金）市場未來的發(fā)展格局充滿想象。

500億元母基金、信托資金充當(dāng)有限合伙人、分享“城市化發(fā)展過程中的最大利益土地出讓收入”、中長期投資、“年化收益37%上不封頂”……

2011年12月26日，國開金融主導(dǎo)的“國開城市發(fā)展基金集合資金信托計劃”（下稱“信托基金”）甫一成立，便因太多的關(guān)注點而被市場稱為史上“最?！钡牡禺a(chǎn)信托基金。

“最讓人關(guān)注的，還是國開金融背后的國開行背景以及其設(shè)計的‘母基金+有限合伙’PE投資模式對地產(chǎn)PE市場格局發(fā)展產(chǎn)生的變數(shù)。”作為參與方，一位信托內(nèi)部人士表示，“出于穩(wěn)妥考慮，國開金融的首期募集找取了同樣國企背景的中海信托、昆侖信托，“但將來，為了更大規(guī)模地吸取社會資金，民營背景信托公司、有限合伙企業(yè)也有進(jìn)入的可能。這樣，未來的地產(chǎn)PE市場上不排除出現(xiàn)幾只超大規(guī)模的國家隊母基金，成為PE市場上的批發(fā)商、做市商?！?/p>

市場

“國家隊”陸續(xù)進(jìn)入PE業(yè)

“國開金融的城市發(fā)展基金籌備已久，基金的管理公司2011年年中就成立了?！卑凑涨笆鲋泻Ｈ耸克裕缭?011年6月，作為共同的GP（普通合伙人），國開金融、中海信托、昆侖信托就在北京注冊了有限制合伙企業(yè)開元（北京）城市發(fā)展基金管理有限公司（下稱“開元北京”），注冊資金1億元。其中國開金融出資0.8億元，兩家信托公司分別出資0.1億元，基金總體規(guī)模500億元。2011年12月26日推出的本次信托計劃為第一期，規(guī)模為100億元。

民生銀行提供的理財產(chǎn)品推介書顯示，首期基金的資金分別來自三方：國開金融出資49.95億元作為基金的有限合伙人（LP）；昆侖信托和中海信托分別募集24.975億元信托資金作為基金的有限合伙人（LP）；同時基金管理人開元公司出資0.1億元作為普通合伙人（GP）。由民生銀行擔(dān)任獨家財務(wù)顧問和主力代銷銀行。

“資金運用與風(fēng)控上，國開金融的LP資金充當(dāng)劣后級受益，兩家信托LP為優(yōu)先受益，也就是說，如果基金到期虧損，先虧損國開行金融出資的49.95億元?！痹撔磐腥耸空J(rèn)為，這種結(jié)構(gòu)型設(shè)計將很大程度上保證信托LP的安全退出。

不過，值得注意的是，作為此次的參與方，該信托人士所在公司曾在6月份的地產(chǎn)信托叫停風(fēng)波中上榜。彼時，銀監(jiān)會勒令上半年地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長過快的信托公司，在開展新業(yè)務(wù)時，地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)存量將不得超過5月底規(guī)模。

在之后幾個月聯(lián)系中，該人士更是進(jìn)一步表示，由于國企背景，公司年底前將不再發(fā)行新的地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

而今，面對食言，前述信托人士表示：“不要忽略國開金融的政策性背景，實際上我們上半年的超速也是因為有幾個大的政府政策性單子，我們跟國開金融的接觸在更早于開元北京成立的2011年年初就開始了?！?/p>

言既至此，從中海信托的中海油背景、昆侖信托的中石油背景再到國開金融的國開行背景，實際上已經(jīng)不難發(fā)現(xiàn)此次基金主要參與者均帶有“國家隊”色彩。

“國開金融早就開始籌謀大舉進(jìn)入PE投資領(lǐng)域，創(chuàng)建地產(chǎn)PE平臺則是其中一個重要的發(fā)展板塊，并計劃通過發(fā)展平臺信托公司、私募股權(quán)投資公司來做大?！鄙鲜鲂磐腥耸拷忉?，只是首期出于審慎考慮，才尋找國企背景的信托公司參與合作。

國開金融對PE投資的用心有跡可循。另一位接近國開金融人士表示，最近幾年，國開金融一直在部分投資項目上試點PE投資結(jié)構(gòu)。

另一個有力的佐證是，2011年12月28日，國開金融剛剛與蘇州創(chuàng)業(yè)投資集團(tuán)發(fā)起設(shè)立一只總規(guī)模600億元的全國性母基金。其中PE子基金規(guī)模400億元，VC子基金200億元。

“保險資金、社保資金都已經(jīng)許諾投資。”上述接近人士表示，在國開金融的捎帶下，更多“國家隊”的機構(gòu)投資者也將進(jìn)入PE行業(yè)。

啟示

造超級母基金暢行無阻

大塊頭“國家隊”的進(jìn)入，在給PE行業(yè)注入活水的同時，也增加了業(yè)內(nèi)對變局的猜想。

就在不到一個月前，國家發(fā)改委剛剛發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展的通知》（下稱《通知》），將PE備案制推向全國，并首次明確集合信托、合伙企業(yè)充當(dāng)LP的基金應(yīng)“核查最終自然人和機構(gòu)法人是否合格，并打通計算投資者總數(shù)”。

“這意味著，想著用集合信托做單個LP肯定是行不通了。”一位地產(chǎn)私募人士在接受記者采訪時表示，《通知》對私募股權(quán)資金募集的嚴(yán)控會進(jìn)一步加劇當(dāng)前私募基金募集難的困局，受此影響，方興未艾的地產(chǎn)PE熱潮也會不可避免地經(jīng)歷發(fā)展的洗牌陣痛。“尤其是一些過分依賴信托募集渠道的私募基金，被洗牌的風(fēng)險更大?！?/p>

但國開金融的城市發(fā)展基金卻并不在《通知》的限制之列。在規(guī)定“打通原則”的同時，《通知》亦強調(diào)“符合有關(guān)條件的股權(quán)投資母基金除外”。

由于超體量的母基金設(shè)計，中海信托、昆侖信托兩家的信托資金得以分別以單個LP入伙城市發(fā)展基金。這也成為業(yè)內(nèi)觀點中有可能引發(fā)未來變局的焦點。

“雖然母基金可以規(guī)避‘打通原則’，但擁有成立母基金能力的信托公司或有限合伙制企業(yè)并不多。并且，如何界定母基金，監(jiān)管層在規(guī)模、投資等方面也有其標(biāo)準(zhǔn)。”中信信托人士向記者表示，所謂的母基金，絕非簡單的多層次結(jié)構(gòu)設(shè)計便可達(dá)成。在這種情況下，國開金融的母基金設(shè)計與合作模式恰有一定的示范作用。

前述參與基金的信托人士也表示，隨著城市發(fā)展基金的運作發(fā)展，不排除有更多的投資人與合作者入伙。

“這將給當(dāng)前混亂、各自為戰(zhàn)的PE市場帶來極大的啟示作用?！痹谄溥M(jìn)一步看來，國開金融所探討的PE投資模式，將很有可能發(fā)展成為眾多有限合伙企業(yè)入伙的超級母基金。“相當(dāng)于集中資金資源的PE批發(fā)商，更進(jìn)一步發(fā)展的話，還有可能成為做市商。這符合未來行業(yè)集中發(fā)展的規(guī)律?！?/p>

而這種超級母基金的集中發(fā)展，在部分市場人士看來，也更加具有做市商的潛質(zhì)?！耙?guī)模越大，實力越雄厚，為融資方提供的增值服務(wù)就越多，資金獲取的投資回報也才更高?！鼻笆鏊侥蓟鹑耸勘硎?。房地產(chǎn)外資利用臨調(diào)■中國房地產(chǎn)報李鵬苗野北京報道2012-1-9

被房地產(chǎn)企業(yè)與地方平臺所寄予融資厚望的利用外資渠道，也已被“調(diào)結(jié)構(gòu)”的調(diào)控目標(biāo)滲透。

新年伊始，監(jiān)管層便對外資利用提出了“穩(wěn)規(guī)模、優(yōu)結(jié)構(gòu)、上水平”的新監(jiān)控目標(biāo)。而作為調(diào)整的體現(xiàn)，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國家發(fā)改委、商務(wù)部已經(jīng)聯(lián)合下發(fā)了今年的第12號令《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2011年修訂）》（下稱《指導(dǎo)目錄》），并要求自2012年1月30日起施行。

入世10周年之際，在這份新增鼓勵類條目、減少限制類和禁止類條目的最新《指導(dǎo)目錄》中，外資進(jìn)入中國內(nèi)地房地產(chǎn)的限制仍是鐵板一塊，這令不少向往開放的期盼者頗為惆悵，擔(dān)憂外資融資渠道將會收窄。

實際上，2011年，作為服務(wù)業(yè)的吸金大戶，房地產(chǎn)行業(yè)利用外資規(guī)模盡管保持了快速增長，但在國內(nèi)外市場環(huán)境以及房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控下，去年9月以來，快速增長的勢頭已經(jīng)開始出現(xiàn)分歧。一方面，退出內(nèi)地市場的個案不斷涌現(xiàn)，且調(diào)性頗高；另一方面，部分外資亦開始逆勢拿地，逐漸加碼。

如今，2012年調(diào)控持續(xù)的定調(diào)已經(jīng)明確，監(jiān)管層也頻頻表示強化對房地產(chǎn)領(lǐng)域外商直接投資的監(jiān)管，其向市場傳達(dá)的信號，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，已經(jīng)意味著今年外資在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資將更加明顯地分化與復(fù)雜。

2011：外資未遠(yuǎn)離

近日，美國外國房地產(chǎn)投資者協(xié)會（AFIRE）的一項最新調(diào)查顯示，在全球最佳的房地產(chǎn)投資地區(qū)中，中國位列第三。

這并非偶然，普遍的市場觀點認(rèn)為，中國吸收外資的長期優(yōu)勢正在形成，而高利潤的房地產(chǎn)行業(yè)則成為了外資青睞的對象。

近幾年來，外商投資中國樓市一直處于迅速膨脹的狀態(tài)。從摩根士丹利、高盛、花旗、黑石等國際基金到港臺、英國、中東等區(qū)域兇猛流入的熱錢，2006年，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為外商投資的第二大領(lǐng)域。

國家發(fā)改委對外經(jīng)濟研究所副研究員陳長纓稱，“在第三產(chǎn)業(yè)中，外資進(jìn)入最多的是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)業(yè)是外資進(jìn)入最多的服務(wù)行業(yè)，2001年房地產(chǎn)外資占全部外資比重為11%，2006年上升到13.1%，2010年則高達(dá)22.7%?！?/p>

進(jìn)入“十二五”開局之年，隨著貨幣政策的回歸常態(tài)以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，無論是財政收入增長減緩、力保經(jīng)濟發(fā)展的地方政府，還是融資大門層層關(guān)閉的房地產(chǎn)行業(yè)，都對外資有著更甚往年的熱情。

這從統(tǒng)計局逐月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中