紫薇之家營銷策劃方案修改稿模板

（修改稿）.2.1————前言————SHOPPINGMALL（超級(jí)購物中心），作為零售業(yè)中最復(fù)雜開發(fā)經(jīng)營模式，近幾年成為中國零售業(yè)開發(fā)燒點(diǎn)，引發(fā)市場和媒體極大關(guān)注。就開發(fā)面積在20萬平方米以上SHOPPINGMALL而言，不管項(xiàng)目標(biāo)投資決議、設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、招商和管理等，全部是一個(gè)現(xiàn)實(shí)而艱苦過程。將數(shù)量眾多巨型商業(yè)建筑和形形色色中小型商業(yè)建筑、景觀等放在一個(gè)屋檐下，而且要確保商品流、人流、資金流高效、有序地運(yùn)轉(zhuǎn)，沒有科學(xué)、合理營銷策略為支撐和指導(dǎo)，顯然是不行。本方案即對(duì)“紫薇MALL”中一部分，也是整個(gè)“紫薇MALL”開發(fā)前奏——“紫薇之家”，在營銷策略方面提出中肯、合理提議，作為該板塊在招商、銷售、管理等方面策略指導(dǎo)。————項(xiàng)目介紹————本項(xiàng)目地塊在西安市南郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西南角，北鄰丈八東路和現(xiàn)在正在建設(shè)中西部電子小區(qū)；西鄰前往長安科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)關(guān)鍵干道——西萬公路和計(jì)劃中高新區(qū)第三期發(fā)展用地；南側(cè)緊臨繞城高速公路南段；東面大部分則仍是未開發(fā)郊區(qū)地段。“紫薇之家”組團(tuán)用地面積83,535.30平方米，地上總建筑面積124,239.70平方米，包含有“家居廣場”（41,270.30平方米）、“建材廣場”（18,755.90平方米）、“特色零售商店”（25,050.80平方米）、“美食廣場”（28,569.50平方米）和“辦公區(qū)/銀行商業(yè)”（10,593.20平方米）五個(gè)板塊區(qū)域；地下建筑面積18,667.70平方米，包含有“家居廣場”(4,773.30平方米)、“倉庫”(3,948.40平方米)、“停車場”（9,946.00平方米）。該地塊在整個(gè)“紫薇MALL”南部地域，由丈八公路分隔，毗鄰“紫薇MALL”營銷中心，是“紫薇MALL”最早投入建設(shè)和使用一期組團(tuán)項(xiàng)目?！白限敝摇苯M團(tuán)南側(cè)地塊為家居廣場、北側(cè)為建材廣場、西側(cè)是特色零售商店。特色零售商店緊靠西萬公路主干道，形成沿街帶狀結(jié)構(gòu)布局，而家居廣場和建材廣場則在沿街零售商店后面，各自呈不規(guī)則矩形結(jié)構(gòu)，靠一條由丈八東路轉(zhuǎn)入新建道路旁邊。建材廣場和家居廣場被預(yù)留商業(yè)步行街（政府計(jì)劃預(yù)留道路）分隔。家居廣場樓高5層（地下1層），建材廣場樓高3層，沿街零售商店樓高2層，整個(gè)建筑物呈南高北低走勢(shì)。紫薇之家基地位置圖————項(xiàng)目SWOT分析————優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1．品牌優(yōu)勢(shì)：“紫薇”在西安市場擁有強(qiáng)大品牌優(yōu)勢(shì)，其所開發(fā)物業(yè)在西安消費(fèi)者心目中已建立較高美譽(yù)度；2．經(jīng)營模式優(yōu)勢(shì)：西安尚無家居、建材“專業(yè)SHOPPINGMALL”3．資金鏈：“紫薇”強(qiáng)大資本足以支撐起項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)和長久發(fā)展；4．客情資源：“紫薇”本身便是建材、家居產(chǎn)品大宗采購者，和建材、家居產(chǎn)品企業(yè)/商家有著良好合作關(guān)系，含有較強(qiáng)影響號(hào)召力；5．公共關(guān)系：“紫薇”和高新集團(tuán)擁有廣泛社會(huì)關(guān)系，這對(duì)招商有較大促進(jìn)作用；6．輔助功效：“紫薇之家”所擁有休閑、娛樂等功效，是其它同類專業(yè)賣場所不含有；1．地理位置：項(xiàng)目在相對(duì)偏僻城郊位置；2．道路交通：由市區(qū)至項(xiàng)目所在地交通運(yùn)力不甚發(fā)達(dá)，其位置在易達(dá)性方面存在一定問題，從而會(huì)限制到項(xiàng)目早期發(fā)展；3．地塊布局：項(xiàng)目和整個(gè)“紫薇MALL”地塊結(jié)構(gòu)屬于零碎地域情況，不利于其在后期和整個(gè)MALL組成一個(gè)整體；4．開發(fā)經(jīng)驗(yàn)：開發(fā)商缺乏大型商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；5．商業(yè)氣氛：因?yàn)轫?xiàng)目處于城郊，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)沒有形成較成規(guī)模商業(yè)氣氛；機(jī)遇威脅1．行業(yè)趨勢(shì)：商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展使SHOPPINGMALL日益受消費(fèi)者所歡迎；2．區(qū)域人口：在西安建設(shè)計(jì)劃中，本項(xiàng)目所在南郊正逐步發(fā)展成住宅小區(qū)建設(shè)關(guān)鍵區(qū)域，而且伴隨建設(shè)不停深入，南郊新建住宅和人口數(shù)量也在不停使市場容量增大；3．競爭環(huán)境：西安建材市場大多采取獨(dú)立鋪位形式，除家世界家居店外，缺乏成功大賣場。同時(shí)，周圍區(qū)域也缺乏大型零售機(jī)構(gòu)；4．區(qū)域內(nèi)消費(fèi)力：因?yàn)槟辖嫉赜蚋呒?jí)住宅小區(qū)居多，所以此區(qū)域內(nèi)常住人口消費(fèi)能力較強(qiáng)；1．餐飲市場：南二環(huán)一帶中高級(jí)餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，這在一定程度擬制了本項(xiàng)目在此方面發(fā)展空間；2．家俱市場：西安八個(gè)大型家俱市場中，有五個(gè)在本項(xiàng)目周圍五公里范圍之內(nèi)，本項(xiàng)目面臨直接競爭；新競爭對(duì)手參與頗具威脅力，如三森國際家居匯展中心等；3．建材市場：在西安市北部大明宮建材市場建筑面積為42萬平方米，現(xiàn)在正在興建二期，而且采取了大賣場形式，加上西安市最早開業(yè)太華路建材市場，令城北地域成為最為關(guān)鍵建材市場聚集地，含有較強(qiáng)市場先入優(yōu)勢(shì)；————項(xiàng)目品牌及功效定位————“人和人不一樣，花有百樣紅”。商業(yè)物業(yè)也需要依據(jù)其所處地理位置、經(jīng)營范圍、服務(wù)用戶類型和數(shù)量等很多原因進(jìn)行不一樣定位?！白限敝摇逼放萍肮πФㄎ灰粯有枰渥憧紤]到其本身和服務(wù)對(duì)象特征，進(jìn)行合理市場細(xì)分和定位，才能有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，占據(jù)并鞏固自己目標(biāo)市場。任何品牌定位全部不應(yīng)該是簡單隨意概念羅列，而應(yīng)該是在對(duì)品牌及其實(shí)體深入分析以后規(guī)避劣勢(shì)、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)并升華差異化，并含有充實(shí)內(nèi)涵及相對(duì)應(yīng)使用功效作為支撐。品牌定位部分“紫薇之家”定位之前所面臨選擇在對(duì)“紫薇之家”進(jìn)行定位之前，將面臨一個(gè)方向性問題選擇，這會(huì)直接影響到定位走向?！百|(zhì)量”和“數(shù)量”選擇投資最終目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)收益最大化，但獲取收益方法及路徑是多個(gè)多樣，“紫薇之家”收益關(guān)鍵起源于以下4個(gè)方面：可營業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷售所獲取租金和銷售收益；廣告位出租面積所獲取廣告收益；部分自營項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營收益；物業(yè)管理經(jīng)營收益，如：停車場收入、商業(yè)促銷活動(dòng)場地出租收益等；將以上收益加以比較，我們會(huì)發(fā)覺“可營業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷售所獲取租金和銷售收益”是整個(gè)“紫薇之家”關(guān)鍵收入起源，是對(duì)“紫薇之家”經(jīng)營管理影響最大原因。所以，深入來看商鋪?zhàn)赓U或銷售收益部分，在營業(yè)面積固定前提下，其又可能產(chǎn)生2種增加收益方法：以“實(shí)現(xiàn)營業(yè)面積最大可租、可售性”為目標(biāo)，盡可能多地增加可出租或銷售商鋪經(jīng)營面積，達(dá)成獲取更多租金或銷售收益目標(biāo)。優(yōu)點(diǎn)：經(jīng)過增加商鋪出租或出售面積和店鋪數(shù)量，從而增加租金或銷售收入總量；（這必需以全部或絕大多數(shù)店鋪能成功出租或出售為前提。）在一定程度上能夠增加商品經(jīng)營種類；缺點(diǎn)：店鋪數(shù)量增多無形中加大了招商工作難度，而這種困難很可能造成：商鋪招租率低，空置率高；在沒有完成招商目標(biāo)后，資金無法回籠；為求資金快速回收，只有依靠降低租金來完成招商，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；店鋪過于密集會(huì)造成整個(gè)賣場顯得擁擠、雜亂；商品種類過多，則極難確保入駐全部是精品，且影響限制了展示功效發(fā)揮，最終很可能輪為一個(gè)簡單批發(fā)市場；由上述原因帶來了賣場檔次甚至品牌形象降低，而很多名牌商品，尤其是國外著名品牌，在選擇經(jīng)營場所時(shí)，通常會(huì)考慮賣場品牌形象、發(fā)展方向是否和本品品牌形象相符，這么很可能造成對(duì)名品招商障礙；賣場形象降低，將會(huì)帶來更多同檔次競爭者；犧牲一定營業(yè)面積，用于店鋪環(huán)境、格調(diào)建設(shè)，提升店鋪整體檔次，從而據(jù)此提升租金來獲取更多收益。優(yōu)點(diǎn)：即使降低了有效營業(yè)面積最大可租、可售性，不過能夠?qū)⒁徊糠置娣e充足利用進(jìn)行景觀、隸屬設(shè)施建設(shè)，改善了賣場環(huán)境，提升整體檔次；賣場購物環(huán)境和品牌形象提升會(huì)對(duì)招商，尤其是名品招商起到促進(jìn)作用；賣場整體形象、檔次提升，為抬高租金單價(jià)帶來了可能性；良好賣場環(huán)境對(duì)吸引人流、客流量也是有幫助；缺點(diǎn)：在以形象、環(huán)境、檔次營造來抬高單位租金時(shí)，其抬高額度仍含有有限性和不確定性；假如租金過高，仍然會(huì)對(duì)招商帶來難度；經(jīng)過對(duì)上述兩種方法分析，我們提議采取第2種方法，優(yōu)化賣場景觀環(huán)境，提升賣場整體形象，確立競爭優(yōu)勢(shì)。確立“紫薇之家”各階段營銷目標(biāo)是進(jìn)行定位先決條件依據(jù)商業(yè)物業(yè)特征，“紫薇之家”營銷目標(biāo)應(yīng)分為：短期目標(biāo)、中期目標(biāo)、遠(yuǎn)期目標(biāo)三個(gè)階段，三個(gè)階段相對(duì)應(yīng)目標(biāo)也不盡相同。所以，我們提議“紫薇之家”具體營銷目標(biāo)定位為：遠(yuǎn)期目標(biāo)(品牌樹立/經(jīng)營)西安市乃至整個(gè)西部地域最具品牌效應(yīng)大型多功效家居、建材專業(yè)賣場。中期目標(biāo)(推廣/銷售)聚集消費(fèi)者人氣，抬高賣場商業(yè)價(jià)值。短期目標(biāo)(招商/租賃)足夠數(shù)量主力店及其它商家入駐賣場。只有確立各階段營銷目標(biāo)，尤其是遠(yuǎn)期目標(biāo)以后，在營銷目標(biāo)指導(dǎo)下，才能進(jìn)行有針對(duì)性定位。“紫薇之家”在同類業(yè)態(tài)中含有哪些足以形成差異化優(yōu)勢(shì)依據(jù)前面SWOT分析，我們能夠清楚地看到“紫薇之家”在業(yè)態(tài)競爭中含有優(yōu)勢(shì)。品牌優(yōu)勢(shì)：“紫薇”在西安市場擁有強(qiáng)大品牌優(yōu)勢(shì)，和所開發(fā)物業(yè)在消費(fèi)者心目中建立較高美譽(yù)度；經(jīng)營模式優(yōu)勢(shì)：西安尚無家居、建材“專業(yè)SHOPPINGMALL”；資金鏈優(yōu)勢(shì)：“紫薇”強(qiáng)大資源足以支撐起項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)和長久發(fā)展；客情資源優(yōu)勢(shì)：“紫薇”本身便是建材、家居產(chǎn)品大宗采購者，和建材、家居產(chǎn)品企業(yè)/商家有著良好關(guān)系和含有較強(qiáng)號(hào)召力；公共關(guān)系優(yōu)勢(shì)：“紫薇”和高新集團(tuán)擁有廣泛社會(huì)關(guān)系對(duì)招商有較大促進(jìn)作用；輔助功效優(yōu)勢(shì)：“紫薇之家”所擁有休閑、娛樂等功效，是其它同類競爭業(yè)態(tài)所不含有；相關(guān)資本、客情資源、公共關(guān)系方面優(yōu)勢(shì)，只是有利條件，尚不足以形成差異化。值得注意是品牌優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營模式優(yōu)勢(shì)和輔助功效優(yōu)勢(shì)：品牌優(yōu)勢(shì)是天然差異化；經(jīng)營模式新奇性是經(jīng)典差異化表現(xiàn)；輔助功效優(yōu)勢(shì)屬于產(chǎn)品附加值范圍，而這恰恰是最輕易形成差異化領(lǐng)域；另外，招商引入西安市場尚缺名牌產(chǎn)品或精品主力店形成差異化；至此，我們能夠這么來看：“紫薇之家”是在“紫薇”強(qiáng)大品牌支撐下，含有其它同業(yè)競爭者所不含有集專題購物、休閑、餐飲、娛樂等一站式消費(fèi)服務(wù)功效于一體，家居、建材專題產(chǎn)品公園式專業(yè)賣場?！白限敝摇逼放贫ㄎ患皟?nèi)涵依據(jù)上述分析，我們認(rèn)為“紫薇之家”應(yīng)該定位為：名稱定位內(nèi)涵品牌定位全新家居、建材購置模式提倡者現(xiàn)代家居文化傳輸者西安及周圍區(qū)域市場家居、建材專業(yè)賣場領(lǐng)導(dǎo)品牌；西安市唯一集專題購物、休閑、餐飲、娛樂、景觀等一站式消費(fèi)服務(wù)功效于一體，家居、建材專題產(chǎn)品和家居文明傳輸公園式專業(yè)賣場；環(huán)境優(yōu)雅中高級(jí)時(shí)尚家居用具、建材等商品購物天堂；目標(biāo)用戶群定位賣場消費(fèi)群體定位全新購物模式和家居文明追隨者家居廣場1．私人用戶：男女性兼顧；年紀(jì)在25—55之間；中高收入人群；講求生活品質(zhì)和格調(diào)；2．團(tuán)購用戶：機(jī)關(guān)、機(jī)關(guān)；大中型企業(yè)；建材廣場中高收入家庭；大中型裝飾、地產(chǎn)企業(yè)；招商用戶定位無限商機(jī)誘惑下投資者/經(jīng)營者1．中國外家居、建材著名品牌西安地域總代理；2．現(xiàn)在仍未進(jìn)入西安市場中國外家居、建材著名品牌；3．如“宜佳”、“百安居”、“特力和樂HOLA”等國際著名家居、建材銷售商；組團(tuán)品牌名稱提議依據(jù)“紫薇之家”品牌專題定位，就其組團(tuán)名稱作以下提議：序號(hào)品牌名提議理由評(píng)述1紫薇美家購物公園“紫薇”品牌襯托，“美家”寓意美化家園，“購物公園”突出購物場所娛樂休閑性。2紫薇家小說購物公園“紫薇”品牌襯托，“家小說”滲透人文元素，“購物公園”突出購物場所娛樂休閑性。3紫薇居家購物公園“紫薇”品牌襯托，“居家”簡言樸實(shí)風(fēng)格，“購物公園”突出購物場所娛樂休閑性。關(guān)鍵競爭力集購物、特色景觀、休閑、娛樂、餐飲于一體新型公園式專業(yè)賣場模式；更細(xì)致、更周到VIP服務(wù)；功效定位部分在完成“紫薇之家”品牌定位，并給予其充實(shí)內(nèi)涵以后，還需要具體功效支撐，不然，只能是一具徒有其名空殼。依據(jù)“紫薇之家”品牌定位，對(duì)應(yīng)功效定位必需和品牌定位相符，同時(shí)應(yīng)該遵照以下標(biāo)準(zhǔn)：迎合目標(biāo)消費(fèi)群喜好標(biāo)準(zhǔn)；吸引人流標(biāo)準(zhǔn)；各功效區(qū)相融合標(biāo)準(zhǔn)；商品展示景觀化標(biāo)準(zhǔn)；依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行業(yè)態(tài)功效定位時(shí)，應(yīng)該注意下列問題：業(yè)態(tài)組合問題計(jì)劃中“紫薇之家”將關(guān)鍵存在四大業(yè)態(tài)組合：中高級(jí)家居用具、建材產(chǎn)品、特色零售商店賣品或服務(wù)和休閑、餐飲、娛樂等輔助服務(wù)功效。依據(jù)消費(fèi)者購置行為分析：在上述四大業(yè)態(tài)中，家居用具和建材產(chǎn)品消費(fèi)者購置行為屬于“特定目標(biāo)計(jì)劃性消費(fèi)”，即消費(fèi)者在產(chǎn)生購置家居用具或建材需求時(shí)（如：住宅裝修、喬遷新房等），才會(huì)前往銷售場所購置；而特色零售商鋪賣品和休閑、娛樂、餐飲產(chǎn)品或服務(wù)經(jīng)營等則在大多數(shù)情況下屬于“非特定目標(biāo)消費(fèi)”或“隨意消費(fèi)”，即消費(fèi)者無須在有既定購置目標(biāo)情況下也可前往。所以，未來經(jīng)營過程中，在一定程度上前者需要依靠后者來拉動(dòng)賣場人氣?！白限敝摇睒I(yè)態(tài)組合存在問題在于，因?yàn)橄嗷ラg消費(fèi)行為類型不一樣，使得“特定目標(biāo)計(jì)劃性消費(fèi)”和“非特定目標(biāo)消費(fèi)”二者存在矛盾。假如僅僅只是單純地根據(jù)業(yè)態(tài)和商品品類進(jìn)行功效劃分，很可能造成這么情況：賣場在經(jīng)營風(fēng)格上，顯得比較突兀、不友好；人流、客流偏向“非特定目標(biāo)消費(fèi)”行為一方流動(dòng)，仍然不能起到拉動(dòng)賣場整體人氣作用；所以，在功效定位時(shí)，應(yīng)充足考慮隸屬業(yè)態(tài)選擇和各業(yè)態(tài)融合性問題。建筑計(jì)劃設(shè)計(jì)存在問題在對(duì)建筑計(jì)劃設(shè)計(jì)稿進(jìn)行分析過程中，發(fā)覺存在以下幾方面問題：中廳位置不利于達(dá)成宣傳和吸納人流作用；因?yàn)榻ú膹V場和家居廣場之間預(yù)留交通道，造成2個(gè)組團(tuán)之間割裂，整體性降低；缺乏一條直接貫穿建材廣場和家居廣場步行街廊道；賣場外立面廣告位預(yù)留和建筑外立面設(shè)計(jì)融合問題；建筑整體設(shè)計(jì)風(fēng)格趨于平淡，起不到建筑設(shè)計(jì)地標(biāo)性效果；整個(gè)建筑和西面（西萬路西側(cè)）、北面（丈八東路北側(cè)），沒有地下通道連接，造成交通道對(duì)人流道隔斷；所以，在進(jìn)行設(shè)計(jì)概念定位時(shí)不應(yīng)拘泥于現(xiàn)有設(shè)計(jì)稿，應(yīng)該進(jìn)行有效改善。目標(biāo)消費(fèi)人群消費(fèi)心理/行為鑒于“紫薇之家”所定位關(guān)鍵目標(biāo)消費(fèi)群體（25—55歲）是講求生活品質(zhì)和格調(diào)城市中高收入人群或家庭，屬于城市人口少數(shù)群體或小資階層，這類消費(fèi)人群在選擇是否到某一購物場所購物時(shí)，通常展現(xiàn)出以下特點(diǎn)：重視該場所銷售商品品質(zhì)、品牌、款式等；在商品價(jià)格方面關(guān)注程度相對(duì)較低；講求生活品味該群體對(duì)“一站式購物”要求，較中低收入人群愈加迫切；期望到環(huán)境優(yōu)雅、配套設(shè)施齊全場所購物；服務(wù)細(xì)致、周到是否，是其比較關(guān)鍵原因；會(huì)考慮抵達(dá)是否方便和停車位問題；該場所能提供附加服務(wù)越多，對(duì)其吸引力越大；由此可見，針對(duì)該部分消費(fèi)群需求，我們提議投其所好，在環(huán)境和輔助功效方面下工夫。對(duì)于“紫薇之家”功效定位，簡單來講就是——專、新、特“?！碑a(chǎn)品定位中高級(jí)，爭取著名品牌用戶和有口碑經(jīng)營者（最好為國際著名品牌店）入場。相關(guān)商品和服務(wù)“一站式”專業(yè)賣場。經(jīng)營計(jì)劃專業(yè)，即項(xiàng)目所經(jīng)營產(chǎn)品針對(duì)目標(biāo)客較強(qiáng)。在產(chǎn)品組合上，應(yīng)考慮到在用戶購置時(shí)產(chǎn)品和產(chǎn)品之間互動(dòng)性。敝司提議以家居用具、建材主力店為關(guān)鍵商家，輔以辦公家俱制品等周圍產(chǎn)品。管理者專業(yè)，引入專業(yè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，建立產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，預(yù)防假冒偽劣和競爭無序。服務(wù)專業(yè)，提供完善配套服務(wù)，杜絕亂收費(fèi)?！靶隆?經(jīng)營理念新——經(jīng)營思緒是即要表現(xiàn)經(jīng)營主體“一站式”，又要融入休閑購物“公園化”。專題概念設(shè)計(jì)同時(shí)要迎合西安市人文，又要符合未來發(fā)展趨勢(shì)專題概念。硬件設(shè)施新——布局合理、功效區(qū)域清楚明確，貨物裝卸方便，購物環(huán)境舒適優(yōu)雅。軟件服務(wù)新——擁有專門物流中心，為用戶提供有償物流服務(wù)。運(yùn)作方法新——對(duì)經(jīng)營商提供適度廣告支持。收費(fèi)合理、質(zhì)量良好物業(yè)管理服務(wù)。定時(shí)統(tǒng)一組織整個(gè)專業(yè)市場經(jīng)營，舉行全場促銷和推廣活動(dòng)。立即提供最新行業(yè)市場資訊，引導(dǎo)場內(nèi)經(jīng)營品類向需求量最旺盛產(chǎn)品方向發(fā)展?！疤亍苯?jīng)營產(chǎn)品特色化——在招商時(shí)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營商品檔次（以中國外著名品牌店或經(jīng)營商為主）同時(shí)，更應(yīng)著眼于引入部分還未進(jìn)入西安市場名牌商家。經(jīng)營專題特色化——縱觀西安市同業(yè)競爭者經(jīng)營模式大全部仍表現(xiàn)為單純賣買或服務(wù)提供方法，而忽略了針對(duì)消費(fèi)者在實(shí)際購物過程中休閑和娛樂性商業(yè)體驗(yàn)。所以，我們將“紫薇之家”品牌形象及功效定位為集專題購物、餐飲、娛樂、休閑、景觀于一體，時(shí)尚家居、建材產(chǎn)品購物公園。經(jīng)營合作特色化——項(xiàng)目租賃、產(chǎn)權(quán)銷售和合作、自營形式經(jīng)營相結(jié)合。“紫薇之家”業(yè)態(tài)功效定位及專題構(gòu)思“紫薇之家”組團(tuán)根據(jù)建筑計(jì)劃設(shè)計(jì)區(qū)隔，可分為“家居廣場”、“建材廣場”、“特色零售商店”三大板塊部分。所以，我們?cè)谶@里將依此對(duì)三部分進(jìn)行功效界定、專題構(gòu)思。本項(xiàng)目之“家居廣場”和“建材廣場”兩部分主體功效應(yīng)充足考慮到集家俱、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”聯(lián)合經(jīng)營模式，融展覽、展示、設(shè)計(jì)、銷售于一體營銷新模式；“特色零售商店”主體功效則考慮為整合港式特色名店，打造綜合業(yè)態(tài)型港式“室內(nèi)商業(yè)街區(qū)”。在“紫薇之家”業(yè)態(tài)功效定位方面，鑒于“紫薇之家”（尤其家居組團(tuán)）在銷售/展示商品品類、功效、品牌上多樣性，我們認(rèn)為簡單劃一劃分標(biāo)準(zhǔn)顯然不能很好地實(shí)現(xiàn)展示和人流動(dòng)線疏導(dǎo)目標(biāo)，所以我們提議考慮按商品品類、品牌、功效、風(fēng)格等不一樣劃分標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)地綜合，設(shè)定科學(xué)合理劃分標(biāo)準(zhǔn)。家居廣場以品牌和風(fēng)格為關(guān)鍵劃分標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮品類、用途、產(chǎn)地等劃分標(biāo)準(zhǔn)，采取“風(fēng)格分館經(jīng)營”劃分策略。依據(jù)品牌和風(fēng)格設(shè)置除“主力店”之外“世界家居產(chǎn)品發(fā)展史”、“海外風(fēng)潮”、“古風(fēng)古韻”、“未來之光”、“木の物語”、“流光異彩”、“柔一族”、“DIY雅趣”八大專題展區(qū)。經(jīng)過科學(xué)區(qū)分和導(dǎo)購，使消費(fèi)者在體驗(yàn)穿越時(shí)空般家居文化同時(shí)，也能夠直奔專題，找到至愛，輕松地實(shí)現(xiàn)家居風(fēng)格一體化、家居高端夢(mèng)想。樓層主題功能組合-1F世界家居文明發(fā)展史經(jīng)過圖片和實(shí)景方法展示世界家居用具發(fā)展演變歷程。倉庫、室內(nèi)停車位。1F主力店世界著名家居主力店。未來之光和室內(nèi)特色景觀步行街相結(jié)合，做未來家居商品發(fā)展趨勢(shì)“概念家居商品”展示，和世界家居文明發(fā)展史展示融為一體。2F古風(fēng)古韻以仿明清風(fēng)格中式家俱為主特色展區(qū)。海外風(fēng)潮以歐美等外埠現(xiàn)代風(fēng)情進(jìn)口家俱為主特色展區(qū)。二者和“未來之光”遙相呼應(yīng)。休閑設(shè)施情調(diào)咖啡/西餐廳。3F柔一族以布藝家俱、窗簾、桌布、地毯等紡織類家居商品為主特色展區(qū)。木の物語以紅木家俱專區(qū)為主特色展區(qū)。流光異彩以金屬、玻璃材質(zhì)家俱為主特色展區(qū)。DIY雅趣和其它家居小飾品相融合以“DIY”為專題展區(qū)和互動(dòng)體驗(yàn)區(qū)。4F食通天餐飲主力店、景觀。5F樂翻天休閑、娛樂主力店、景觀。注：1.在和主力店協(xié)商一致情況下，主力店也可將自己不一樣風(fēng)格商品融入各個(gè)專區(qū)中；2.即使主力店堅(jiān)持自成一派，如此功效區(qū)域設(shè)置也可部分抵消主力店對(duì)其它商鋪間接競爭；3.“DIY雅趣”、“世界家居文明發(fā)展史”、“未來之光”將是“紫薇之家”所實(shí)施體驗(yàn)、互動(dòng)特點(diǎn)“啟發(fā)式營銷”中最大亮點(diǎn)；建材廣場鑒于建材商品特殊性和以批發(fā)為主特點(diǎn)，和周圍地塊以后發(fā)展方向。我們提議建材組團(tuán)功效區(qū)劃關(guān)鍵以用途和品牌為劃分標(biāo)準(zhǔn)，并提供從售前咨詢、家裝設(shè)計(jì)、指導(dǎo)建材選購到裝潢專業(yè)一條龍服務(wù)，同時(shí)和整個(gè)紫薇地產(chǎn)乃至高科集團(tuán)形成終端滲透，起到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)作用，將新業(yè)主采購家居、建材、家裝需求一網(wǎng)打盡。和家居組團(tuán)共同打造家居、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”跨行業(yè)聯(lián)合經(jīng)營模式。“建材廣場”將作為整個(gè)“紫薇供給鏈聯(lián)盟”體系中展覽廳和交易辦公功效平臺(tái)而存在，“展覽廳”仍以賣場模式出現(xiàn)，含有精品展示、批發(fā)交易和零售功效。樓層專題功能組合1F我愛廚房以整體廚房樣板展示廚具專區(qū)為主；家清源以展示衛(wèi)浴潔具專區(qū)為主；燈火輝煌燈飾展示專區(qū)設(shè)計(jì)沙龍邀著名家裝設(shè)計(jì)企業(yè)設(shè)常年設(shè)計(jì)室休閑設(shè)施特色景觀休閑步行街，以水吧、書吧穿插其間，點(diǎn)綴步行街休閑性。2F家裝總動(dòng)員其它各類建材展區(qū)。如：板材、石材、涂料、門窗、鐵藝、吊頂材料、水暖管件、不銹鋼、電工電料、工藝玻璃等。休閑商務(wù)商務(wù)咖啡/中西餐館、商務(wù)茶樓，作為商務(wù)辦公配套設(shè)施。3F服務(wù)中心紫薇大賣場辦公室、供給鏈聯(lián)盟商辦公室、多功效大廳會(huì)議室、多功效小廳會(huì)議室，辦公區(qū)域提供酒店寫字間式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。特色商鋪以香港“購物天堂”商業(yè)風(fēng)情為背景，打造原汁原味港島室內(nèi)商業(yè)步行街，提議本項(xiàng)目室內(nèi)步行街可參考香港某一室內(nèi)商業(yè)步行街實(shí)景打造。如：香港銅鑼灣名店坊室內(nèi)步行街。樓層主題功能組合1香港名店廊香港特色名品店鋪、步行街景觀2香港特色名品店鋪、步行街景觀銅鑼灣名店坊室內(nèi)步行街↓注：所謂名店廊香港特色商品關(guān)鍵指：零關(guān)稅協(xié)議中包含香港著名品牌商品，如服裝、鐘表、珠寶、化妝品等；能夠零關(guān)稅為賣點(diǎn)，訴求“更廉價(jià)香港名牌”來吸引客源；香港著名藝人、名人等自己開設(shè)店鋪；以香港名人，尤其是著名藝人自開店為主力店組成，能夠發(fā)揮以下效果：店鋪經(jīng)營者本身就是一個(gè)巨大噱頭；經(jīng)營者為了替自己店鋪?zhàn)鲂麄魍茝V，勢(shì)必會(huì)邀請(qǐng)同為名人友人捧場助興，這將又是良好賣點(diǎn)；開發(fā)商以優(yōu)惠條件招睞這些店鋪，即使?fàn)奚徊糠质找?，但卻節(jié)省了宣傳費(fèi)用；其它香港特色名品及服務(wù)提供。如：美容護(hù)理服務(wù)、畫廊、港式奶茶店、港式甜品店等。整體計(jì)劃布局提議鑒于“建材廣場”作為貴企業(yè)物流體系步驟，提議貴司考慮將“家居廣場”組團(tuán)和“建材廣場”組團(tuán)在建筑計(jì)劃上對(duì)調(diào)，使“家居廣場”組團(tuán)更靠近丈八公路，增加人流?！厣珜ｎ}概念設(shè)計(jì)和關(guān)鍵點(diǎn)營造————我們考慮到家居、建材消費(fèi)者購置行為屬于“特定目標(biāo)計(jì)劃性消費(fèi)”，“紫薇之家”所處地理位置又相對(duì)較為偏僻，和同類業(yè)態(tài)競爭這三大原因。所以，“紫薇之家”人流和消費(fèi)客流，需要依靠部分獨(dú)特元素/功效進(jìn)行引導(dǎo)。整體專題設(shè)計(jì)“穿越時(shí)空&自己造家”“建材精品一網(wǎng)打盡”“原汁原味港島名店中心”關(guān)鍵點(diǎn)確立至此，我們依據(jù)對(duì)“紫薇之家”定位及定位內(nèi)涵，依據(jù)USP主張，在打造部分特色專題以后，營造對(duì)應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)給予支撐：一、組團(tuán)專題名稱提議鑒于“紫薇之家”現(xiàn)有組團(tuán)名稱“建材廣場”、“家居廣場”、“特色零售商店”存在過于平凡、記憶度低等問題，和賣場品牌形象不太相符，為更貼切地表現(xiàn)組團(tuán)特色，我們認(rèn)為應(yīng)對(duì)組團(tuán)專題名稱進(jìn)行調(diào)整并作出提議以下：“建材廣場”調(diào)整為“建材精品印象館”；強(qiáng)調(diào)“紫薇之家”建材組團(tuán)顛覆傳統(tǒng)業(yè)態(tài)堆碼式、開敞式陳列為主展示模式，導(dǎo)入實(shí)景印象展示廳全新模式。即迎合了消費(fèi)者購置建材“看效果”心理，寬大大氣各個(gè)展示廳又能彰顯投資者不一樣凡響品鑒能力?！凹揖訌V場”調(diào)整為“溫馨家天下”；努力營造溫馨氣氛，既拉近和消費(fèi)者之間距離，增強(qiáng)品牌親和力，又表現(xiàn)出商品齊全特點(diǎn)。同時(shí)也導(dǎo)入和建材組團(tuán)一樣印象館展示模式，和其一道傳輸“展示無處不在”理念?！疤厣闶凵痰辍闭{(diào)整為“香港名店廊”；“香港名店廊”稱呼簡單明了、清楚地向消費(fèi)者通知了組團(tuán)所經(jīng)營商品性質(zhì)，含有上口、易記憶特點(diǎn)。二、建筑設(shè)計(jì)提議依據(jù)“紫薇之家”三大組團(tuán)特點(diǎn)，和品牌和功效定位。我們?cè)诂F(xiàn)有設(shè)計(jì)稿件基礎(chǔ)上，在建筑設(shè)計(jì)方面作以下提議。主體建筑提議：賣場私家車停車場移至賣場后面，BUS、TAXI停車場置于賣場前面廣場，以處理組團(tuán)之間交通反復(fù)和廣場擁擠問題，最大程度合理分配空間；部分建筑前移；將圓形中廳移至兩面端頭以突出強(qiáng)調(diào)；提議將組團(tuán)間交通道改造為中庭，作為景觀步行街一部分，以增強(qiáng)組團(tuán)間整體性和作為促銷中心；另考慮到西萬路高新企業(yè)集群一方人流抵達(dá)問題，提議設(shè)地下通道，通道設(shè)兩處出口，一處在“紫薇之家”-1F，一處在外廣場（此處出口應(yīng)注意和外部景觀融合，提議使之成為景觀一部分）；增設(shè)貫穿2個(gè)組團(tuán)室內(nèi)環(huán)形步行街，增加景觀和臨街鋪面數(shù)量；而且該步行街也將和后期“紫薇MALL”建立整體動(dòng)線聯(lián)絡(luò)；景觀、天橋、步行街使“紫薇之家”和“紫薇NALL”保持整體性；考慮在外立面向用戶提供一定廣告位，增強(qiáng)商業(yè)氣氛和增加收益；提議在入口處外立面設(shè)置大型液晶顯示器作為廣告位，既處理廣告位問題，又避免了廣告過濫，同時(shí)動(dòng)態(tài)影音廣告也較靜態(tài)平面廣告有愈加好視覺效果；考慮地標(biāo)建筑設(shè)置，提議在入口設(shè)置顯要豎向小品構(gòu)筑物及旗桿；尖角及鋸齒形外觀通常意味“危險(xiǎn)”和“不舒適”，順暢、弧型造型通常被用以激勵(lì)，吸引消費(fèi)，且后者空間利用率大于前者，提議外觀方面重新考慮尖角造型；商鋪位置和布局提議：鑒于家居組團(tuán)和建材組團(tuán)均會(huì)考慮到以1家主力店為主，多家半力店、專賣店、餐飲娛樂休閑功效配套店為輔商家組合特點(diǎn)。我們?cè)趯?duì)各商鋪位置布局進(jìn)行計(jì)劃時(shí)，應(yīng)充足考慮到關(guān)鍵主力店所含有“磁極”和“錨固點(diǎn)”對(duì)組織人流所發(fā)揮作用。提議關(guān)鍵主力店應(yīng)安排在步行街盡端位置，經(jīng)過主力店“磁極效應(yīng)”，在設(shè)計(jì)上應(yīng)盡可能引導(dǎo)購置者能經(jīng)過全部門店門口；半主力店或?qū)Ｙu店位置可考慮安排在關(guān)鍵人流路線（如步行街主干道或支干道）而非關(guān)鍵主力店磁極點(diǎn)上，形成次級(jí)人流，和關(guān)鍵人流形成交叉，吸引購物者穿行整個(gè)商場；其它休閑娛樂配套店，作為關(guān)鍵功效補(bǔ)充，可將其安置于步行街中部相對(duì)獨(dú)立位置，減緩購物者購物過程中疲憊穿行。3．人流交通動(dòng)線組織提議：人流、客流決定商戶銷售額，人流組織一大標(biāo)準(zhǔn)就是讓人流要經(jīng)過盡可能多門店而且又不能將距離拉得太長。提議在家居和建材組團(tuán)，采取多層次步行街設(shè)計(jì)，有效組織人員流動(dòng)。4．步行街提議：在商業(yè)空間步行化計(jì)劃思緒下，“紫薇之家”將由四條主干步行街貫穿（在原有基礎(chǔ)上，提議增加一條南北走向步行街廊道）。其中兩層樓特色商鋪區(qū)由二條室內(nèi)步行街貫穿；一條預(yù)留交通道橫向貫穿整個(gè)“紫薇之家”（提議將交通預(yù)留道置于地下，為此交通道讓出步行街空間）室外步行街；一條南北走向，天頂為玻璃拱廊室內(nèi)步行街貫穿于建材超市和家居廣場中部，在建材2—3層樓、家居廣場2—5層樓步行街區(qū)域，提議采取橋廊設(shè)計(jì)使各平層間達(dá)成互通，不要影響首層中央步行街采光效果。5．商鋪單元面積計(jì)劃設(shè)計(jì)提議：除主力店面積需要獨(dú)立結(jié)構(gòu)和單獨(dú)處理外，大多數(shù)商鋪單元面積設(shè)計(jì)通常情況下是在設(shè)定好一定標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，依據(jù)用戶需要來分割對(duì)應(yīng)單元面積。所以，在作平面計(jì)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)把握好“多用途結(jié)構(gòu)”這一標(biāo)準(zhǔn)。柱距和商鋪單元面寬有著直接關(guān)系，所以依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)柱距標(biāo)準(zhǔn)15m×15m，我們將商鋪開間、進(jìn)深、面積劃分為以下標(biāo)準(zhǔn)：開間進(jìn)深面積開間進(jìn)深面積5m10m50㎡7．5m15m112．5㎡15m75㎡22．5m168．75㎡20m100㎡30m225㎡15m30m450㎡45m675㎡60m900㎡6．景觀設(shè)計(jì)提議：商鋪展示效果：賣場店鋪采取全透明化展示功效設(shè)計(jì)，店鋪格局設(shè)計(jì)應(yīng)以適合展示為目標(biāo)，導(dǎo)入“天天展銷會(huì)”理念；特色景觀步行街：首層開辟貫穿建材和家居二大組團(tuán)（步行街全長大約235M，建材超市長約105M家居廣場長約135M，寬10—12M）之間特色景觀步行街，達(dá)成既保持組團(tuán)之間連貫性，又提供特色景觀展示空間效果。步行街搭建透明玻璃拱廊天頂，采取自然光，首層以上以架空橋廊實(shí)現(xiàn)互連；步行街分為建材和家居2段，并據(jù)此設(shè)計(jì)為不一樣風(fēng)格。步行街景觀設(shè)計(jì)具體為：組團(tuán)專題景觀內(nèi)容家居廣場休閑&愜意綠色生態(tài)水景觀音樂休閑吧（設(shè)小舞臺(tái)，現(xiàn)場演奏和播放音樂相結(jié)合）建材廣場休閑&體驗(yàn)個(gè)性家裝實(shí)景體驗(yàn)，休閑娛樂設(shè)施香港名店廊特色商品下港島風(fēng)情實(shí)景打造港味風(fēng)情步行街以上專題設(shè)計(jì)是基于目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)心理、行為特點(diǎn)，和在實(shí)際經(jīng)營中實(shí)用性考慮而形成，含有相當(dāng)可行性：“溫馨·家天下”熱帶雨林水景觀休閑吧：因?yàn)椤白限敝摇蹦繕?biāo)消費(fèi)群是定在中高收入、講求較高生活質(zhì)量和格調(diào)消費(fèi)群，而該類消費(fèi)者往往比較排斥嘈雜、人多購物環(huán)境，喜愛在悠閑、輕松、平靜環(huán)境中購物。所以景觀設(shè)置比較關(guān)鍵并應(yīng)給其留出足夠休憩空間；兼具“未來之光”展示功效，常年將國際最新家居時(shí)尚以“概念商品”形式進(jìn)行展出和感受，使消費(fèi)者親身體驗(yàn)到家居文明發(fā)展；貫穿組團(tuán)人造溪流，溪流上方鋪設(shè)強(qiáng)化玻璃地板，作為休閑吧地板；溪流兩旁栽種椰子樹、棕櫚樹等高大熱帶植物；現(xiàn)場小舞臺(tái)，專員現(xiàn)場演奏/演唱，符合目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)情調(diào)需求，不僅吸引人流，也可成為一個(gè)家居廣場休閑吧，作為商家和關(guān)鍵用戶洽談場所，輕松、愜意環(huán)境也有益于洽談成功；而且這種細(xì)節(jié)上考慮還表現(xiàn)了“紫薇之家”細(xì)致、周到VIP服務(wù)風(fēng)格；休閑吧使用桌椅等家俱均使用賣場所經(jīng)營商品，并以一定方法對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行通知，使休閑吧也含有大展示場功效；“紫薇之家”因其經(jīng)營項(xiàng)目及對(duì)應(yīng)消費(fèi)行為特點(diǎn)，使其不可能如后期所經(jīng)營快速消費(fèi)品等類項(xiàng)目標(biāo)組團(tuán)那樣人流如織，這也為設(shè)置休閑吧等設(shè)施提供了條件；該區(qū)域可考慮向參與展示商家收取費(fèi)用；餐飲、娛樂店鋪：引進(jìn)各類主力店，依靠主力店本身特色和號(hào)召力吸引人流。娛樂主力店方面，依據(jù)賣場增設(shè)環(huán)行步行街，提議選擇卡丁車項(xiàng)目比較適宜；在2樓設(shè)置如星巴克、狼群派克等著名特色咖啡館，憑借其魅力吸引人流；3樓設(shè)置以“民俗文化”、“流金歲月”為專題景觀書吧，和咖啡館相輝映，給中老年消費(fèi)者休閑活動(dòng)提供多部分選擇；“建材精品印象館”個(gè)性家裝實(shí)景體驗(yàn)區(qū)：中央步行街提供場地由商家進(jìn)行個(gè)性家裝風(fēng)格、效果實(shí)景展示；裝修標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格由商家自己設(shè)計(jì)，由賣場根據(jù)風(fēng)格進(jìn)行協(xié)調(diào)組合；各個(gè)實(shí)景板塊之間留通道，消費(fèi)者在不損壞物品前提下，可自由穿行體驗(yàn)區(qū)，零距離感受；也可搭配中國外家裝發(fā)展歷程和經(jīng)典家裝范例介紹和展示；步行街和“我愛廚房”、“家清源”共同組成1F超大展示體驗(yàn)區(qū)；在早期提議無償提供給商家使用，待形成較穩(wěn)定特色后收費(fèi)；步行街休閑區(qū)：中央步行街個(gè)性家裝風(fēng)格、效果實(shí)景展示區(qū)外空白區(qū)域設(shè)若干小規(guī)模；部分休閑區(qū)供消費(fèi)者無償休憩，部分可租賃給商家進(jìn)行小型快餐、飲料等營利性經(jīng)營；休閑區(qū)風(fēng)格可展現(xiàn)多樣化，但不得和步行街整體風(fēng)格相沖突，并應(yīng)盡可能和中央步行街整體風(fēng)格相融合（含營利性場所）；娛樂店鋪：2樓特色陶/布吧能夠?yàn)橄M(fèi)者提供休憩、陶藝制作、布藝制作等項(xiàng)目，參與性強(qiáng)；3樓設(shè)置小型室內(nèi)靶場，以手槍射擊為主，輔以步槍、弓箭等項(xiàng)目，對(duì)男性消費(fèi)者頗有吸引力；隸屬娛樂設(shè)施：在步行街設(shè)置如：彩色貼紙自助攝影機(jī)、投幣唱機(jī)等小娛樂設(shè)施；這類設(shè)施也能起到一定吸引人流作用；“香港名店廊”選擇一條香港最著名商業(yè)步行街作為藍(lán)本；仿照藍(lán)本，打造一條實(shí)景步行街，街道部署和店鋪風(fēng)格全部需和藍(lán)本基礎(chǔ)一致；名店廊內(nèi)設(shè)置液晶顯示器，播放藍(lán)本在香港風(fēng)土人情和藍(lán)本實(shí)地景象影片和商品廣告；以此展現(xiàn)港島濃郁商業(yè)人文風(fēng)情；三個(gè)中庭景觀設(shè)計(jì)：中庭以玻璃為墻壁，增強(qiáng)通透性和展示性。建材組團(tuán)中庭因?yàn)樵撝型ピ谡{(diào)整以后，見面向主干道，所以提議以強(qiáng)化其展示功效為關(guān)鍵目標(biāo)；中庭搭建造型新奇大型舞臺(tái)，做促銷、演出之用；每七天舉行不一樣商品促銷、展示活動(dòng)，以吸引人流；前期可無償提供場地供商家使用，待后期形成較穩(wěn)定人流以后，收取場地費(fèi)用；家居組團(tuán)中庭鑒于家居中央步行街熱帶雨林風(fēng)格，提議此組團(tuán)中庭設(shè)置應(yīng)和內(nèi)部統(tǒng)一；中庭建設(shè)熱帶雨林風(fēng)格景觀，和熱帶雨林水景觀休閑吧相連接，作為其南端終點(diǎn)；組團(tuán)間室外步行街中庭因?yàn)槭?組團(tuán)人流連接中樞，所以提議一樣作為促銷、展示區(qū)；因?yàn)槿嗽煜骱蜔釒в炅炙坝^休閑吧連接，此處建大水池并在水池上方搭建舞臺(tái)；舞臺(tái)四面設(shè)置噴泉，能夠增強(qiáng)舞臺(tái)展示氣氛；如此設(shè)計(jì)可在2組團(tuán)之間起到引導(dǎo)人流、承上啟下功效；廣告位提議：盡可能地采取液晶顯示器作為廣告位；動(dòng)態(tài)廣告更有沖擊力和吸引力，規(guī)避平面廣告對(duì)外觀影響；賣場入口處設(shè)顯示器1—2塊，作為廣告位；賣場內(nèi)可設(shè)若干廣告位；店鋪門口燈箱廣告位是有效補(bǔ)充；其它形式廣告：組團(tuán)內(nèi)裝修全部采取賣場內(nèi)商品；在醒目位置設(shè)銅牌，標(biāo)注材料材質(zhì)、品牌、優(yōu)點(diǎn)和店鋪位置等信息，形成最直觀感官體驗(yàn)；在休閑區(qū)域，全部使用家居賣場內(nèi)商品，并在商品旁說明商品特點(diǎn)、品牌和店鋪位置等；既可形成直觀體驗(yàn)，又可要求商家無償提供抵消廣告費(fèi)，節(jié)省成本；這么方法能夠達(dá)成“展示無處不在”效果，充足發(fā)揮“啟發(fā)式營銷”效力；————商鋪投資關(guān)注原因————商鋪投資有其本身特殊性，它對(duì)地段要求達(dá)成了極其苛刻程度。如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。對(duì)于商鋪投資而言，投資者普遍比較關(guān)注以下原因：商鋪投資收益穩(wěn)定性投資者對(duì)商鋪投資最終目標(biāo)就是是否能夠?yàn)槠鋷黹L久可觀收益，所以商鋪收益穩(wěn)定性是商鋪投資者渴求一個(gè)關(guān)鍵原因。投資商鋪是否含有長久升值潛力商鋪投資是一個(gè)長久過程，它通常不會(huì)因房齡增加而降低其投資價(jià)值。相反，好商鋪會(huì)因其稀有性并伴伴隨商圈發(fā)展成熟不停升值。所以，投資者在選擇商鋪位置時(shí)比較傾向于考慮地段商業(yè)發(fā)展空間。商鋪投資是否含有高回報(bào)率和大家傳統(tǒng)資本增值方法比起來，投資商鋪利潤率高，通常商鋪投資回報(bào)率為6%至12%，有甚至達(dá)成15%以上。高回報(bào)率收益一直是投資者追求目標(biāo)。商鋪經(jīng)營出租商鋪可出租、亦可經(jīng)營靈活方法也是吸引投資者關(guān)鍵原因。在商鋪投資者中，50%是自己經(jīng)營，35%-40%用于出租，還有10%左右是投機(jī)商純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。公用分?jǐn)偯娣e通常來說，商鋪公攤面積占建筑面積３０％－４０％，有甚至超出５０％。要避免此種情況出現(xiàn)，提議開發(fā)商在協(xié)議中明確約定公攤面積大小和產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位計(jì)劃設(shè)計(jì)。返租承諾從表面上看，返租帶給商鋪投資者是穩(wěn)賺不賠收益，但事實(shí)并非如此，很多開發(fā)商給出承諾往往無法承兌，很多投資者對(duì)此也失去信心。貸款風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人商鋪貸款含有百分比低、年限短特點(diǎn)。另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)審核比住宅貸款更嚴(yán)。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí)，意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能經(jīng)過時(shí)，將使項(xiàng)目標(biāo)銷售陷入困境。將以上原因加以綜合，我們會(huì)發(fā)覺投資者投資商鋪?zhàn)钪乜紤]問題歸根結(jié)底只有兩個(gè)：一個(gè)是投資回報(bào)率，另一個(gè)是投資安全性?！?xiàng)目租售前提條件————①明確經(jīng)營目標(biāo)為了確保招商目標(biāo)能夠成功地實(shí)現(xiàn)，所以在實(shí)施招商之前首先需要在投資回報(bào)經(jīng)濟(jì)分析基礎(chǔ)上確定“紫薇之家”短、中、長久經(jīng)營目標(biāo)。②確定經(jīng)營開發(fā)模式針對(duì)“紫薇之家”（甚至整個(gè)紫薇MALL）考慮到資金快速回籠和長久利潤增加前提，提出“產(chǎn)權(quán)和自營相結(jié)合”（產(chǎn)權(quán)式：資金回籠快；自營：連續(xù)利潤表現(xiàn)）經(jīng)營開發(fā)模式，即：“622”開發(fā)模式，60%產(chǎn)權(quán)銷售（保本）、20%概念店（招睞）、20%自營（盈利）。③明確管理模式本項(xiàng)目應(yīng)充足實(shí)現(xiàn)全部權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)分離，導(dǎo)入集中管理和分散經(jīng)營經(jīng)營思緒。————項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)模式————針對(duì)“紫薇之家”（甚至整個(gè)紫薇MALL）考慮到資金快速回籠和長久利潤增加前提，敝司提出“產(chǎn)權(quán)和自營相結(jié)合”（產(chǎn)權(quán)式：資金回籠快；自營：連續(xù)利潤表現(xiàn)）經(jīng)營開發(fā)模式，即：“622”開發(fā)模式，60%產(chǎn)權(quán)銷售（保本）、20%概念店（招睞）、20%自營（盈利）。商業(yè)物業(yè)銷售目標(biāo)用戶關(guān)鍵包含三類人群：商鋪經(jīng)營者、商鋪炒家、商業(yè)物業(yè)投資者。這些商業(yè)物業(yè)投資者采取投資方法關(guān)鍵有兩種：一個(gè)是擁有較雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力專業(yè)商業(yè)物業(yè)投資者，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購置部分商鋪產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后分租給各個(gè)經(jīng)營商，不以經(jīng)營為主；另一個(gè)是中小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪，自營或出租。分析商業(yè)物業(yè)銷售關(guān)鍵目標(biāo)用戶，結(jié)合本項(xiàng)目60%產(chǎn)權(quán)銷售，我們認(rèn)為ShoppingMall在管理上精髓就表現(xiàn)于“統(tǒng)一性”，本項(xiàng)目在產(chǎn)權(quán)分割后經(jīng)營管理也將直接影響到“紫薇之家”長久而連續(xù)經(jīng)營發(fā)展。所以，本項(xiàng)目開發(fā)前提條件是在管理上實(shí)施全部權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分離管理模式，將60%產(chǎn)權(quán)商鋪經(jīng)過“返租經(jīng)營”模式來實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)MALL統(tǒng)一集中管理，避免因產(chǎn)權(quán)分割后經(jīng)營管理混亂。模式租售百分比經(jīng)營策略營業(yè)總面積可租售面積達(dá)成目標(biāo)產(chǎn)權(quán)商鋪銷售60%返租經(jīng)營129013㎡產(chǎn)權(quán)銷售不含公攤30%公攤54185.46㎡資金快速回籠，確保流動(dòng)資金充足，為二期開發(fā)做準(zhǔn)備。

40%公攤46444.68㎡

50%公攤38703.90㎡

含公攤77407.80㎡

主力店招睞20%前期免租、低租金額度等優(yōu)惠政策129013㎡主力店租賃25802.60㎡關(guān)鍵主力店招睞，吸引人流、客流，做熱項(xiàng)目地域商業(yè)氣氛，以期提升租金和售價(jià)水平。自營20%出租或自營129013㎡自營租賃25802.60㎡開發(fā)商長久盈利起源，同時(shí)也起到項(xiàng)目運(yùn)行調(diào)控器作用。返租經(jīng)營政策：期望目標(biāo)：經(jīng)過返租經(jīng)營，提升產(chǎn)權(quán)商鋪銷售競爭力，調(diào)動(dòng)投資者投資熱情，為中小型投資商商鋪投資提供購置商鋪噱頭；項(xiàng)目返租經(jīng)營總面積：項(xiàng)目可租售營業(yè)面積60%；年投資回報(bào)率：8%投資收益（依據(jù)下表中對(duì)50㎡商鋪投資回報(bào)分析，本項(xiàng)目能夠確保提供給投資者8%收益率水平）50平方米商鋪投資回報(bào)收益表商鋪價(jià)位產(chǎn)權(quán)銷售價(jià)租金水平年收益率投資回收期備注單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）單位租金（元/月/㎡）年租金（元/年）最低價(jià)40000025150007.5%平均價(jià)500025000039234009%不含辦公層最高價(jià)6000300000603600012%9年————招商選擇標(biāo)準(zhǔn)————①承租戶選擇須確保租金起源開發(fā)商目標(biāo)是選擇適宜零售商，能夠獲取足夠，穩(wěn)定租金收益。所以，本項(xiàng)目在選擇承租商時(shí)，協(xié)調(diào)處理好長久穩(wěn)定租金收益和短期高回報(bào)租金收益矛盾。②確保商品種類、品牌完整性商品種類、品牌完備，可使購物者能夠比較方便地進(jìn)行款式、質(zhì)量、價(jià)格比較。所以，本項(xiàng)目在招商時(shí)要充足考慮到消費(fèi)者選擇權(quán)，可選擇部分承租戶集中部署，擴(kuò)大商品覆蓋范圍，方便購物者進(jìn)行比較式消費(fèi)，發(fā)明“比較消費(fèi)購物氣氛”。為消費(fèi)者提供一次滿足購物服務(wù)。③確保購物中心經(jīng)營項(xiàng)目標(biāo)多樣性和綜合性本項(xiàng)目中要應(yīng)充足考慮融入娛樂、休閑性項(xiàng)目，將“專業(yè)產(chǎn)品賣場”和其它經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，使其在人流、客流上達(dá)成互為補(bǔ)充目標(biāo)，變單純“特定目標(biāo)計(jì)劃消費(fèi)”為“啟發(fā)式消費(fèi)”行為?！猩滩呗浴白限敝摇闭猩?，首先需要從兩個(gè)角度加以衡量和考慮：一是開發(fā)商角度。開發(fā)商對(duì)于“紫薇之家”招商，最終看重是怎樣愈加快地使所投入資金快速回籠，和連續(xù)經(jīng)營所帶來長久利潤增加。我們依據(jù)本項(xiàng)目所處地理位置和其特定產(chǎn)品專業(yè)賣場定位等原因，導(dǎo)入“622”產(chǎn)權(quán)和自營相結(jié)合經(jīng)營開發(fā)模式，即：60%產(chǎn)權(quán)銷售、20%招睞概念店、20%自營盈利。二是承租（售）人角度。投資者比較關(guān)注則是本項(xiàng)目是否能夠吸引大量人流和客流，含有良好商業(yè)發(fā)展前景，從而為其帶來可觀、連續(xù)利潤收益。所以，本項(xiàng)目在招商過程中必需本著“營造商圈”經(jīng)營發(fā)展理念，合理地導(dǎo)入實(shí)力商戶，有效地搭配好主力店、半主力店、專賣店和其它輔助功效店組合，營造商業(yè)氣氛，吸納人流。1、項(xiàng)目招商目標(biāo)定位購物中心類型和特點(diǎn)在很大程度上全部取決于商家組成?！白限敝摇标P(guān)鍵主力店對(duì)于人流能夠起到關(guān)鍵引導(dǎo)作用，所以我們?cè)诙ㄎ徽猩棠繕?biāo)時(shí)考慮到本項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)規(guī)模、開發(fā)商實(shí)力、地理位置、所處市場環(huán)境等原因，將“紫薇之家”（包含紫薇MALL）招商目標(biāo)定位為“西部旗艦店中心”。2、招商對(duì)象建材、家俱產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)、代理商、經(jīng)銷商、投資置業(yè)者；餐飲、娛樂項(xiàng)目標(biāo)品牌直營商、品牌加盟商、投資置業(yè)者；香港著名品牌產(chǎn)品直營商、品牌加盟商、投資置業(yè)者；3、招商目標(biāo)用戶組合依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)本身?xiàng)l件，結(jié)合項(xiàng)目標(biāo)業(yè)態(tài)定位，敝司認(rèn)為本項(xiàng)目想在招商方面有重大突破，首要任務(wù)就是引入著名度較高、并含有較強(qiáng)市場號(hào)召力家居主力店和建材主力店（提議紫薇可充足利用好本身上游和下游資源，打造建材主力店），使其發(fā)揮“羊群效應(yīng)”作用?！白限敝摇睂⒂申P(guān)鍵主力店（1家家居主力店、1家建材主力店）、半主力店、專賣店，和餐飲店和娛樂店組成。紫薇之家經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量招商對(duì)象關(guān)鍵主力店時(shí)尚家居類1家以中國外宜家、百安居、歐倍德和上海好美家等為關(guān)鍵招商對(duì)象。建材類1家紫薇可充足利用和整合本身上游和下游資源，打造建材旗艦店。半主力店家居類10—12家中國外著名家居品牌商家或其代理商。專賣店家居類100余家中國外著名家居品牌商家或其代理商。特色商品專賣店香港特色商品80—100余家香港名牌服裝、化妝品、皮革制品、珠寶首飾、鐘表、攝影器材、玩具等。餐飲店中式餐飲、中/西式快餐、美食廣場4—5家中國名牌餐飲企業(yè)和西式快餐。如菜根香、百勝、鄉(xiāng)村雞、KFC、必勝客等。娛樂店大型娛樂項(xiàng)目類1—2家國際著名娛樂商家。如：SEGA室內(nèi)專題樂園。其它休閑功效店西餐/咖啡廳、書吧、陶吧、紡織吧、茶樓、水吧、冰激凌吧、美容店等休閑類9—11家以各類世界名牌店或非名牌店鋪為主，如星巴克、哈根達(dá)斯、憶念美、漂亮田園等。4、項(xiàng)目招商政策管理招商進(jìn)程中，本項(xiàng)目必需注意到租金水平、承租戶質(zhì)量等問題。并將招商對(duì)象最高目標(biāo)定在中國外著名品牌旗艦店商戶，最低目標(biāo)是部分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。招商工作應(yīng)遵照這么一個(gè)工作程序：目標(biāo)用戶調(diào)查——→用戶鎖定——→商務(wù)談判——→資質(zhì)審核——→經(jīng)營準(zhǔn)入——→經(jīng)營追蹤目標(biāo)用戶調(diào)查：確定招商目標(biāo)對(duì)象，依據(jù)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，實(shí)施各業(yè)態(tài)“目標(biāo)品牌用戶1對(duì)1造訪調(diào)查”（同時(shí)也實(shí)現(xiàn)初步接觸），了解目標(biāo)用戶意圖，完成相關(guān)招商行業(yè)《招商分析匯報(bào)》。用戶鎖定：依據(jù)目標(biāo)用戶調(diào)查情況，針對(duì)有招商可能目標(biāo)對(duì)象，實(shí)施用戶鎖定，并對(duì)其實(shí)施更深入交流和溝通，再次確定進(jìn)入可能性。商務(wù)談判：針對(duì)確定用戶對(duì)象，進(jìn)行高層次實(shí)質(zhì)性會(huì)談。資質(zhì)審核：資質(zhì)審核部分應(yīng)包含對(duì)生產(chǎn)廠商審查和對(duì)產(chǎn)品審查兩個(gè)方面，并要求該廠商提供營業(yè)執(zhí)照（使用期內(nèi)）、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適適用于批發(fā)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書，和其它特殊證實(shí)（如化妝品、食品衛(wèi)生許可證）。經(jīng)營準(zhǔn)入：按圖紙進(jìn)行登記預(yù)租，確定租賃面積、位置、最終租賃價(jià)格，并簽定合約。在租賃合約管理方面，應(yīng)采取國際購物中心協(xié)會(huì)通用租賃合約模式實(shí)施管理。付款方法：按圖紙選定位置（6個(gè)月以上、50平方米起租），繳納協(xié)議金額10%作為定金；定金交付1個(gè)月以內(nèi)，簽署《租賃合約》，并再付協(xié)議金額30%；租賃經(jīng)營商在進(jìn)駐裝修前付清60%余款；優(yōu)惠政策：優(yōu)惠條件優(yōu)惠幅度開盤當(dāng)日交定金前28名入駐經(jīng)營者優(yōu)惠總金額1%定金交后，30天內(nèi)簽定協(xié)議并交全款者優(yōu)惠總金額1%定金交后，30天內(nèi)簽定協(xié)議并付清5年租金者優(yōu)惠總金額3%經(jīng)營者入駐裝修前，一次性付清5年租金者優(yōu)惠總金額2%簽定十二個(gè)月以上協(xié)議者免收2個(gè)月租賃費(fèi)經(jīng)營跟蹤：對(duì)經(jīng)營商戶實(shí)施經(jīng)營跟蹤。5、項(xiàng)目標(biāo)價(jià)格提議價(jià)格設(shè)定應(yīng)依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際情況而定，價(jià)格太低將無法賺取利潤，價(jià)格太高增加招租難度。本項(xiàng)目標(biāo)價(jià)格定位應(yīng)避免因價(jià)格原因造成商戶數(shù)量不足、商戶質(zhì)量不高問題。依據(jù)市調(diào)匯報(bào)，我們發(fā)覺現(xiàn)在西安市家俱和建材市場租金水平以下表：（單位：元/月/㎡）城南城北城西平均水平建材市場租金46295844家俱市場租金689682關(guān)鍵個(gè)案備注：家世界：作為西安市檔次最高大型建材大賣場，其租金水平達(dá)成100元/月/㎡。三森國際家居匯展中心：西安市新入市場家居大賣場，其平均租金水平為47元/月/㎡。大明宮建材家居城：西安市規(guī)模最大建材家居大賣場，其家居賣場平均租金水平為45元/月/㎡，建材區(qū)平均租金水平為25元/月/㎡。明珠家居城：家居專業(yè)賣場，其平均租金水平約為40元/月/㎡。我們?cè)谥朴唭r(jià)格政策時(shí)應(yīng)著重考慮到價(jià)格彈性原因，鑒于本項(xiàng)目所處地段位置商業(yè)氣氛尚需一段時(shí)間培育，所以租金價(jià)格應(yīng)含有一定市場成長空間，低開高走。同時(shí)，我們期望租金水平應(yīng)充足確保實(shí)現(xiàn)預(yù)期5%年增加比率。依據(jù)本項(xiàng)目情況，敝司將調(diào)研匯報(bào)價(jià)格反推法和現(xiàn)行費(fèi)率定價(jià)法（以關(guān)鍵競爭對(duì)手價(jià)格作為定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并以略低于對(duì)手價(jià)格水平入市，表現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。）結(jié)合，計(jì)算出“紫薇之家”平均租金價(jià)格預(yù)期水平。見下表：（單位：元/月/㎡）年增長率城南全市平均水平紫薇之家平均價(jià)位水平預(yù)期建材市場租金5%46443941434547家俱市場租金6882餐飲娛樂租金3032343638寫字樓租金31242526272829特色商鋪?zhàn)饨?5（電子步行街）5356596265我們以39元/月/㎡租金水平作為“紫薇之家”商鋪（包含建材和家俱廣場）入市平均價(jià)位，該價(jià)位水平低于城南和全市平均水平；以25元/月/㎡租金水平作為“紫薇之家”寫字間入市價(jià)位，此價(jià)位低于城南區(qū)和西高新地域?qū)懽謽瞧骄饨鹚?，但高于西安市寫字樓平均租價(jià)；分別以53元/月/㎡、30元/月/㎡租金水平作為“紫薇之家”特色零售商店和餐飲娛樂平均租金，此價(jià)位均略低于臨近電子商業(yè)步行街平均租價(jià)；。西安市10月份寫字間平均租金地區(qū)城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新全市均價(jià)寫字樓平均租價(jià)21元/㎡20元/㎡31元/㎡16元/㎡26元/㎡28元/㎡24元/㎡和建材市場租金水平比較，39元/月/㎡租金水平可能略高于部分建材市場平均租金水平（如：大明宮建材家居城），但卻要低于同檔次定位家世界建材大賣場租金水平，同時(shí)也考慮到紫薇對(duì)此部分用戶資源應(yīng)含有較強(qiáng)掌控能力，所以略高于部分建材市場平均水平租金對(duì)其造成影響不會(huì)太大。和家俱市場租金比較，本平均價(jià)位水平要低于部分家俱市場平均價(jià)位（如：三森國際家居匯展中心、大明宮建材家居城），所以此價(jià)位已經(jīng)含有了一定市場滲透性；另外，對(duì)于部分薄利配套項(xiàng)目標(biāo)招租價(jià)格可采取一定程度靈活性?！白限敝摇备鳂菍犹嶙h租賃價(jià)格表樓層建材組團(tuán)家居組團(tuán)特色商鋪組團(tuán)A區(qū)B區(qū)A區(qū)B區(qū)負(fù)一層40元/月/㎡35元/月/㎡首層50元/月/㎡45元/月/㎡50元/月/㎡45元/月/㎡60元/月/㎡二層40元/月/㎡35元/月/㎡40元/月/㎡35元/月/㎡45元/月/㎡三層25元/月/㎡30元/月/㎡25元/月/㎡四層30元/月/㎡五層30元/月/㎡備注：A區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)為每層樓人流主入口區(qū)域和每層樓主干人流步行街沿線區(qū)域商鋪；B區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)為商場內(nèi)各支干人流步行道沿線區(qū)域，和其它人流不易抵達(dá)區(qū)域。產(chǎn)權(quán)商鋪銷售價(jià)格參考項(xiàng)目調(diào)研匯報(bào)（按建筑面積計(jì)算），以平均銷售價(jià)格6000元/㎡為基礎(chǔ)，將本項(xiàng)目平均銷售價(jià)向下調(diào)整到4800元/㎡左右。那么，我們將本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格區(qū)間界定在4000元/㎡——6000元/㎡范圍內(nèi)銷售，銷售起步價(jià)定為4000元/㎡，最高價(jià)定為6000元/㎡，平均價(jià)為4800元/㎡。紫薇之家各樓層提議產(chǎn)權(quán)銷售價(jià)(建筑面積計(jì)算)樓層建材組團(tuán)家居組團(tuán)特色商鋪組團(tuán)A區(qū)B區(qū)A區(qū)B區(qū)負(fù)一層4800元/㎡4200元/㎡首層6000元/㎡5400元/㎡6000元/㎡5400元/㎡6000元/㎡二層4800元/㎡4200元/㎡4800元/㎡4200元/㎡5400元/㎡三層4500—5000元/㎡4000元/㎡4000元/㎡四層4000元/㎡五層4000元/㎡備注：A區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)為每層樓人流主入口區(qū)域和每層樓主干人流步行街沿線區(qū)域商鋪；B區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)為商場內(nèi)各支干人流步行道沿線區(qū)域，和其它人流不易抵達(dá)區(qū)域。6、分階段租售方案本項(xiàng)目標(biāo)招商渠道，敝司提議采取三管齊下方法。所謂三管齊下第一管是指利用敝司龐大網(wǎng)絡(luò)資源，在香港、廣州等地和中國外著名家居主力店、品牌專賣店和未曾進(jìn)入西安市品牌零售商家洽談；第二管是指在本項(xiàng)目現(xiàn)場營銷中心進(jìn)行選擇性招商；第三管是指參與招商代理商瞄準(zhǔn)目標(biāo)商家經(jīng)過coldcall或上門進(jìn)行洽談。招商進(jìn)度表招商階段時(shí)間工作關(guān)鍵完成任務(wù)負(fù)責(zé)單位及人員累計(jì)招商面積前期招商11月—2月引入1間國外或中國著名家居旗艦店；自營建材旗艦店籌建，進(jìn)行多種品牌代理洽談，并爭取簽定合約；完成項(xiàng)目20%租賃面積；美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場美靈企業(yè)25802.60㎡強(qiáng)力招商階段3月—6月引入香港名品洽談，并爭取簽定合約；進(jìn)行中國外家居品牌商家實(shí)際性洽談，并爭取簽定合約；引入餐飲主力店和娛樂主力店；完成項(xiàng)目60%租賃面積美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場美靈企業(yè)77407.80㎡熱租階段7—8月進(jìn)行西安市各著名品牌或非品牌商家洽談簽約工作；完成項(xiàng)目80%租賃面積美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場美靈企業(yè)103210.4㎡招商后期9月以后繼續(xù)和中國外著名品牌或非品牌商家洽談簽約工作；開業(yè)時(shí)最少達(dá)成80%入駐率；逐步完成項(xiàng)目90%以上租賃面積美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場美靈企業(yè)116111.7㎡以上60%產(chǎn)權(quán)銷售進(jìn)度表招商階段時(shí)間可銷售面積銷售任務(wù)推