中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告

中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告2023/12/28中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告項(xiàng)目研究工作的階段劃分項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃方案的市場(chǎng)論證項(xiàng)目整體定位規(guī)劃調(diào)整建議第一階段第二階段工作內(nèi)容提交成果研究方法與內(nèi)容商業(yè)規(guī)模的確定功能業(yè)態(tài)定位客戶(hù)定位形象定位規(guī)劃建議市場(chǎng)調(diào)查與研究項(xiàng)目背景研究項(xiàng)目屬性研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究消費(fèi)者研究經(jīng)營(yíng)者研究投資者研究營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略第三階段營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境研究營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略的研究項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分項(xiàng)目屬性界定與問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析第二部分項(xiàng)目發(fā)展方向研判第三部分案例研究第四部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位第五部分規(guī)劃調(diào)整建議第六部分經(jīng)濟(jì)測(cè)算中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告項(xiàng)目屬性界定問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析第一部分項(xiàng)目屬性界定與問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析城市屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)市位于川渝經(jīng)濟(jì)圈邊緣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，無(wú)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，屬于內(nèi)地三線城市貴陽(yáng)市位于貴州省中部偏北，地處云貴高原的東斜坡上，地勢(shì)起伏較大。喀斯特地貌大量分布。貴陽(yáng)城區(qū)面積約495平方公里，城區(qū)人口約150萬(wàn)，人口密度大，建成區(qū)約2.5萬(wàn)人/平方公里。城市化率：2006年城市化率63.2％，規(guī)劃至2010年市域城市化水平將提高到58%左右。貴陽(yáng)市轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣），傳統(tǒng)的城區(qū)指云巖、南明兩區(qū)。支柱產(chǎn)業(yè)：化學(xué)工業(yè)、有色冶金工業(yè)、食品工業(yè)、機(jī)械制造工業(yè)、新材料工業(yè)、現(xiàn)代中藥工業(yè)。清鎮(zhèn)市修文縣開(kāi)陽(yáng)縣息烽縣烏當(dāng)區(qū)白云區(qū)金陽(yáng)新區(qū)花溪區(qū)云巖區(qū)南明區(qū)廣西省四川省云南省重慶市湖南省貴陽(yáng)市城市區(qū)域項(xiàng)目中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，在西南省會(huì)城市中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于中等水平;與東部和中部省會(huì)城市相比，差距較大城市區(qū)域項(xiàng)目中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告項(xiàng)目位于南明，云巖，烏當(dāng)三個(gè)區(qū)交界處，所在區(qū)域距離核心城區(qū)較遠(yuǎn)，且不處在城市的主要發(fā)展方向上。城市區(qū)域項(xiàng)目總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局金陽(yáng)新區(qū)是貴陽(yáng)市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開(kāi)發(fā)的城市新區(qū)

貴陽(yáng)市劃轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣）白云金陽(yáng)城區(qū)烏當(dāng)小河花溪城市發(fā)展方向中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告項(xiàng)目周邊區(qū)域衛(wèi)生條件差，配套不完善，消費(fèi)者認(rèn)知程度低，心里距離遠(yuǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域以前是化工廠，制革產(chǎn)，豬鬃廠，在市民心目中屬于較差的地方。項(xiàng)目地處環(huán)城林業(yè)帶，周邊環(huán)山，附近是貴陽(yáng)的母親河——南明河。南明河存在一定污染。城市區(qū)域項(xiàng)目中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告根據(jù)貴陽(yáng)市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，項(xiàng)目將處于城市商業(yè)核心層邊緣核心層是指中心區(qū)中心環(huán)線（北京路、解放路、浣紗路、寶山路）以?xún)?nèi)及周邊約5公里范圍內(nèi)的地區(qū)（即貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃確定的中心區(qū)）。這一圈層集中了大量的大型商場(chǎng)、超市、市場(chǎng)，是貴陽(yáng)市最重要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)圈。

擴(kuò)散層指存在于貴陽(yáng)市城區(qū)各分片區(qū)（白云片區(qū)、烏當(dāng)片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、龍洞堡片區(qū)、二戈寨片區(qū)、花溪片區(qū)、小河片區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)）的層次。輻射層指存在于貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)之外的、受城市規(guī)劃區(qū)商業(yè)輻射作用的貴陽(yáng)市一市三縣和貴陽(yáng)市周邊市縣。是核心層和擴(kuò)散層的輻射地帶，其商業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展均受城區(qū)商業(yè)形態(tài)和結(jié)構(gòu)發(fā)展的影響。

城市區(qū)域項(xiàng)目核心層擴(kuò)散層輻射層中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告世紀(jì)新城項(xiàng)目是90萬(wàn)規(guī)模大盤(pán)，分為12個(gè)組團(tuán)，零散開(kāi)發(fā)之后，目前以3、4組團(tuán)（共約30萬(wàn)㎡）重新啟動(dòng)4組團(tuán)3組團(tuán)學(xué)校5組團(tuán)中心商業(yè)6組團(tuán)7、8、9、10組團(tuán)12組團(tuán)4組團(tuán)3組團(tuán)組團(tuán)用地（㎡）建面（㎡）容積率184000520000.619253000920001.731660171728111.044698771262691.8566965900001.34675485792401.047、8、10929471647801.771149618917081.85128829142001.6SCHOOL4699517300.37TOTOL7137339003081.26城市區(qū)域項(xiàng)目中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告5組團(tuán)為大型集中商業(yè)將在項(xiàng)目末期開(kāi)發(fā)，3、4組團(tuán)也有部分商業(yè)4組團(tuán)3組團(tuán)學(xué)校5組團(tuán)中心商業(yè)6組團(tuán)7、8、9、10組團(tuán)11、12組團(tuán)城市區(qū)域項(xiàng)目中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告水東路水東路支線北入口：東山路南入口：觀水路通往烏當(dāng)（接保利溫泉新城）通往水果采摘場(chǎng)及公墓（貴陽(yáng)市民季節(jié)性周末度假的去處）項(xiàng)目交通條件——地塊周邊正在修建水東路，政府計(jì)劃2008年下半年通車(chē)，將成為市區(qū)通往烏當(dāng)區(qū)及周邊度假區(qū)等的主要干道城市區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目周邊目前僅兩路公交車(chē)到達(dá)，且周邊道路狀況通行狀況差，經(jīng)常堵車(chē)，到市區(qū)非常不便。對(duì)消費(fèi)者的概念測(cè)試顯示大部分消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目區(qū)域陌生，可達(dá)性差。目前從城區(qū)通往武當(dāng)區(qū)的主要道路是新添大道。距離較遠(yuǎn)。水東路作為通往烏當(dāng)區(qū)的快速路，必然會(huì)吸引部分有車(chē)族選擇通行。政府計(jì)劃水東路2008年下半年通車(chē)，樂(lè)觀估計(jì)也要到2009年才能通車(chē)。項(xiàng)目出入口較偏僻，且環(huán)境差。北面臨菜市場(chǎng)。中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告項(xiàng)目靠山臨河，景觀資源豐富。周邊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多為中高檔住宅區(qū)，未來(lái)居住人群的消費(fèi)能力很強(qiáng)周邊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)為中高檔項(xiàng)目，世紀(jì)新城的大部分客戶(hù)是企業(yè)老板，泛公務(wù)員階層及高級(jí)白領(lǐng)，潛在消費(fèi)能力強(qiáng)。項(xiàng)目周邊配套不完善。缺乏市政設(shè)施。本項(xiàng)目?jī)?nèi)部將建設(shè)學(xué)校。商業(yè)配套的建設(shè)有望改善區(qū)域配套情況。城市區(qū)域項(xiàng)目中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告五組團(tuán)：項(xiàng)目中心商業(yè)原規(guī)劃指標(biāo)

——商業(yè)部分計(jì)容積率面積為34130㎡一層超市：1056餐飲：1054辦公：420運(yùn)動(dòng)城：4028影院:2100二層影城：800餐飲：1100商鋪：3302冰場(chǎng)：3170三層文化城：3170教育培訓(xùn)：4170商鋪：1302餐飲：1020地下超市：4597購(gòu)物所占面積比例最高，達(dá)46%。另有10%的餐飲。電影院和真冰溜冰場(chǎng)占到19%。城市區(qū)域項(xiàng)目中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告三組團(tuán)：商鋪共三層，總商業(yè)面積38870平方米。大部分鋪位面積集中在100-300㎡之間1F2F3F總建筑面積236819計(jì)容面積207722住宅168852商業(yè)38870戶(hù)數(shù)900戶(hù)停車(chē)數(shù)量1790輛城市區(qū)域項(xiàng)目鋪位呈長(zhǎng)條狀排布，擴(kuò)大了臨河面的長(zhǎng)度，充分利用了項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)。500以上的鋪位共四個(gè)，主要分布于項(xiàng)目首尾兩端，方便主力店的設(shè)置。有12個(gè)鋪位需要聯(lián)鋪銷(xiāo)售。中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告四組團(tuán)商業(yè)總面積13903㎡，為高層底商，共三層，局部二層總建筑面積228906計(jì)容面積186475住宅169701商業(yè)13903地下室面積42431戶(hù)數(shù)1308戶(hù)電梯數(shù)量4臺(tái)樓梯數(shù)量12處停車(chē)數(shù)量953輛城市區(qū)域項(xiàng)目樓層商業(yè)面積一層4818.96二層4612三層3332.53四組團(tuán)建筑指標(biāo)中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告項(xiàng)目屬性界定城市層面貴陽(yáng)地處川渝經(jīng)濟(jì)圈邊緣，是內(nèi)地三線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，無(wú)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。區(qū)域?qū)用骓?xiàng)目位于中心城市邊緣，所在區(qū)域不在城市發(fā)展上，且分屬三個(gè)區(qū)政府管轄。項(xiàng)目層面商業(yè)體量大，具備強(qiáng)勢(shì)景觀資源。項(xiàng)目屬性=內(nèi)地三線城市主城邊緣強(qiáng)勢(shì)景觀資源大規(guī)模商業(yè)中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告項(xiàng)目屬性界定問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析第一部分項(xiàng)目屬性界定與問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告S：情境（situation）

——項(xiàng)目背景事實(shí)位于主城區(qū)邊緣商業(yè)規(guī)模大本項(xiàng)目及周邊有大規(guī)模的住宅開(kāi)發(fā)有較強(qiáng)勢(shì)的山水資源區(qū)域不成熟，尚待開(kāi)發(fā)位于主城區(qū)邊緣規(guī)模較大本項(xiàng)目有大規(guī)模的住宅開(kāi)發(fā)周邊有正在開(kāi)發(fā)的保利溫泉新城和規(guī)劃中的9平方公里旅游度假區(qū)有較強(qiáng)勢(shì)的山水資源通往項(xiàng)目的兩條主要道路：東山路為四車(chē)道，但兩旁占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，短期內(nèi)難以改觀；水東路尚在修建中，計(jì)劃08年底通車(chē)，但是預(yù)計(jì)09年內(nèi)完工都相當(dāng)有難度。區(qū)域尚待開(kāi)發(fā)，周邊9平方公里的區(qū)域控規(guī)還在報(bào)批，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量在600萬(wàn)㎡左右，以住宅為主，沒(méi)有詳細(xì)資料，預(yù)計(jì)10~12年內(nèi)開(kāi)發(fā)完畢。中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告中天提出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)與限制性條件商業(yè)部分資金壓力很小，幾乎沒(méi)有；中心商業(yè)留下來(lái)；四組團(tuán)高層裙樓商業(yè)銷(xiāo)售；三組團(tuán)考慮賣(mài)一部分，留一部分。開(kāi)發(fā)目標(biāo)目標(biāo)1：保證項(xiàng)目商業(yè)利潤(rùn)最大化目標(biāo)2：商業(yè)為項(xiàng)目整體帶來(lái)城市感受，提升項(xiàng)目整體價(jià)值項(xiàng)目規(guī)劃方案已基本確定，并送政府部門(mén)審批，基本上沒(méi)有調(diào)整的余地，因此，體量和建筑形式都是不能改變的。限制性條件客戶(hù)語(yǔ)錄客戶(hù)關(guān)注的問(wèn)題：項(xiàng)目的商業(yè)是城市級(jí)的，還是區(qū)域級(jí)的？項(xiàng)目商業(yè)的功能業(yè)態(tài)如何布局？電影院和真冰溜冰場(chǎng)要不要做？如何確定商業(yè)的銷(xiāo)售和長(zhǎng)期持有的比例？目標(biāo)3：2008年商業(yè)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬(wàn)元(后改為9000萬(wàn)元）中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告客戶(hù)目標(biāo)解析商業(yè)為項(xiàng)目整體帶來(lái)城市感受，提升項(xiàng)目整體價(jià)值保證項(xiàng)目商業(yè)利潤(rùn)最大化成功的經(jīng)營(yíng)才能給商業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的回報(bào)和高額的增值商業(yè)成功的經(jīng)營(yíng)為項(xiàng)目帶來(lái)完善的生活配套和興旺的人氣，使項(xiàng)目融入城市，提升整體價(jià)值目標(biāo)1：保證項(xiàng)目商業(yè)利潤(rùn)最大化目標(biāo)2：商業(yè)為項(xiàng)目整體帶來(lái)城市感受，提升項(xiàng)目整體價(jià)值目標(biāo)3：2008年商業(yè)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬(wàn)元遠(yuǎn)期目標(biāo)中期目標(biāo)近期目標(biāo)2008年商業(yè)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬(wàn)元本階段工作需要解決的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)階段解決的問(wèn)題中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告R1：非期望結(jié)果

——按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果從消費(fèi)和投資選擇上，本項(xiàng)目處于主城區(qū)邊緣，消費(fèi)者心理距離較遠(yuǎn)，不是貴陽(yáng)人消費(fèi)的理想地點(diǎn)，僅靠社區(qū)內(nèi)的生活配套性消費(fèi)無(wú)法支撐本項(xiàng)目8.69萬(wàn)㎡的商業(yè)體量，不明朗的商業(yè)前景使得招商和銷(xiāo)售陷入困境；項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后、區(qū)域價(jià)值未被挖掘、商業(yè)價(jià)值較低的地塊。按照常規(guī)發(fā)展，商鋪的租金和價(jià)格只能從屬于本區(qū)域商業(yè)價(jià)值體系，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)不會(huì)有較大突破；若陷入來(lái)自中華路、大西門(mén)等商圈的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)給本項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)銷(xiāo)售帶來(lái)較大壓力，難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)；消費(fèi)和投資選擇上價(jià)值提升競(jìng)爭(zhēng)中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告R2：期望結(jié)果

——我們的期望目標(biāo)

從經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售上：使本項(xiàng)目成為消費(fèi)者新的熱點(diǎn)選擇，同時(shí)，以良好的經(jīng)營(yíng)前景和升值潛力，吸引商家和投資者，使項(xiàng)目成為貴陽(yáng)的熱點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目從價(jià)格體系上：突破世紀(jì)新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價(jià)格體系從競(jìng)爭(zhēng)上：避免陷入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)差異化，建立自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售租金和價(jià)格體系競(jìng)爭(zhēng)中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告C：矛盾或沖突（complication）

——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突期望突破世紀(jì)新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價(jià)格體系R1R2避免陷入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)差異化，建立自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力處于主城區(qū)邊緣，消費(fèi)者心理距離較遠(yuǎn)，無(wú)法支撐本項(xiàng)目8.69萬(wàn)㎡的商業(yè)體量商鋪的租金和價(jià)格只能從屬于本區(qū)域商業(yè)價(jià)值體系陷入來(lái)自傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，給本項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)銷(xiāo)售帶來(lái)困難使本項(xiàng)目成為消費(fèi)者、商家和投資者新的熱點(diǎn)選擇，商業(yè)順利實(shí)現(xiàn)招商、銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售租金和價(jià)格體系競(jìng)爭(zhēng)中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告Q：提出問(wèn)題（question）

——要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核心問(wèn)題1.本項(xiàng)目需要怎樣的市場(chǎng)占位和發(fā)展方向，才能保證本項(xiàng)目8.69萬(wàn)㎡體量的商業(yè)存活？2.本項(xiàng)目怎樣才能形成商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，提升商業(yè)價(jià)值？中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告社區(qū)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心城市級(jí)商業(yè)中心第二部分項(xiàng)目發(fā)展方向研判中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是哪一類(lèi)型呢？按照其輻射范圍，商業(yè)一般分為三個(gè)層次：城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)。一般來(lái)說(shuō)，規(guī)模合理的社區(qū)商業(yè)主要服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)部的居住人口，面臨的競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)較少。那么，如果本項(xiàng)目商業(yè)作為社區(qū)商業(yè)，能否支撐其8.69萬(wàn)㎡的體量呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)？？？中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告如果作為社區(qū)商業(yè)，能否支持本項(xiàng)目商業(yè)體量？按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》所規(guī)定的人均商業(yè)服務(wù)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目人口可以支撐的商業(yè)體量在21000到27300㎡之間，不足以支撐8.69萬(wàn)㎡的商業(yè)體量一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)類(lèi)別居住指標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91m2/人合理服務(wù)半徑800-1000m——《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》本項(xiàng)目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量21000-27300m2人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91m2/人規(guī)劃居住人口30000人左右[中天世紀(jì)新城]占地1400畝，建設(shè)規(guī)模100萬(wàn)平方米，居住8000戶(hù)，常住人口3萬(wàn)人?！F陽(yáng)市志辦《貴陽(yáng)市住宅區(qū)建設(shè)規(guī)劃》中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告如果僅定位于社區(qū)商業(yè)，將無(wú)法支撐本項(xiàng)目的商業(yè)體量本項(xiàng)目人口不足以支撐8.69萬(wàn)平米的商業(yè)體量國(guó)際類(lèi)比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比0.027：1（商業(yè)面積：住宅面積）——A.C.PERRY：《鄰里住區(qū)理論》本項(xiàng)目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量約為2.16萬(wàn)㎡商業(yè)規(guī)模比0.027:1規(guī)劃住宅建筑面積80萬(wàn)㎡左右組團(tuán)1234567、8、101112SCHOOLTOTOL用地（㎡）84000530001660176987766965754859294749618882946995713733總建面（㎡）52000920001728111262698416679240164780917081420017300900308住宅建面52000920001339421123675003679240164780917081420017300807573容積率0.6191.71.041.81.341.041.771.851.60.371.26“人均商業(yè)服務(wù)建筑面積”和“商業(yè)規(guī)模比”兩個(gè)指標(biāo)來(lái)看，作為社區(qū)商業(yè)，都不能支持本項(xiàng)目商業(yè)體量中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告本項(xiàng)目商業(yè)不能僅作為社區(qū)商業(yè)，那有沒(méi)有可能成為城市級(jí)的商業(yè)中心呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)？?中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告形成新城市商業(yè)中心的KPI體系區(qū)位交通體量&競(jìng)爭(zhēng)形成新的城市商業(yè)中心中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)市正處于單中心城市發(fā)展階段，以云巖、南明區(qū)為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟(jì)集聚貴陽(yáng)市現(xiàn)階段處于單中心城市擴(kuò)張階段；以云巖、南明區(qū)為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟(jì)集聚；受特殊地形地貌限制，城市空間發(fā)展不均衡，城市中相對(duì)平整的區(qū)域得以發(fā)展，山體地勢(shì)的阻隔使城市格局形成了相對(duì)封閉的組團(tuán)式發(fā)展格局，組團(tuán)之間的融合性差。單中心城市發(fā)展階段的特點(diǎn)決定了未來(lái)3~5年內(nèi)貴陽(yáng)市城區(qū)的吸力依然大于張力2005貴陽(yáng)市各區(qū)GDP2004年貴陽(yáng)市內(nèi)各區(qū)人口密度（單位：人/平方公里）中心中心副中心副中心副中心副中心1.單中心2.大都市化3.都市群數(shù)據(jù)來(lái)源：貴陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒20051、城市化力量>郊區(qū)化力量2、城市核心的吸力>張力3、城市核心的集聚效應(yīng)——土地的高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，人口的高密度，資本的高度集中，配套的高度成熟4、組團(tuán)之間相對(duì)獨(dú)立，彼此之間融合性差；5、城市核心圈層以外的組團(tuán)市場(chǎng)價(jià)值呈現(xiàn)跳躍式遞減而非層級(jí)式下降。單中心城市發(fā)展格局的特點(diǎn)區(qū)位中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告未來(lái)土地供應(yīng)仍集中在金陽(yáng)區(qū)，花溪、白云區(qū)也有一定規(guī)模的土地供應(yīng)1235468興隆常青藤花城南岸40萬(wàn)臥龍山莊18萬(wàn)點(diǎn)城國(guó)際30萬(wàn)君臨天下16萬(wàn)9平方公里中天項(xiàng)目世紀(jì)金元800畝12367福建開(kāi)發(fā)商500畝9香港開(kāi)發(fā)商500畝897檀溪谷21萬(wàn)1010元龍70萬(wàn)11北京開(kāi)發(fā)商5000畝12成都遠(yuǎn)天南湖1415鐵五建項(xiàng)目15區(qū)位中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告金陽(yáng)新區(qū)是貴陽(yáng)城市未來(lái)的發(fā)展方向，下一個(gè)可能成型的城市級(jí)商業(yè)中心最有可能出現(xiàn)在金陽(yáng)，而本項(xiàng)目不在城市的主要發(fā)展方向上貴陽(yáng)市以中心區(qū)為依托，形成多層次的城市空間布局總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局金陽(yáng)新區(qū)是貴陽(yáng)市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開(kāi)發(fā)的城市新區(qū)

貴陽(yáng)市劃轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣）白云金陽(yáng)城區(qū)烏當(dāng)小河花溪區(qū)位中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告本項(xiàng)目不是規(guī)劃中的商業(yè)中心，位置處于云巖、南明、烏當(dāng)三區(qū)的交界處，政府方面的支持將會(huì)較小新添片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在貴開(kāi)路、火炬大道沿線區(qū)域形成商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心中華路、延安路、中山路、小十字一帶。周?chē)腿鸾鹬新?、市西路、富水路等區(qū)域形成幾條商業(yè)街組成的商業(yè)中心，從空間形態(tài)上形成一個(gè)"中"字形商圈金陽(yáng)新區(qū)（新城商業(yè)中心）高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，突出現(xiàn)代化、高檔次、強(qiáng)輻射的特點(diǎn)，成為未來(lái)5-10年商貿(mào)設(shè)施擴(kuò)容和商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和帶動(dòng)點(diǎn)白云片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在南湖新區(qū)沿線區(qū)域形成新的商業(yè)中心，在同心路、白云大道一帶形成舊城區(qū)的商業(yè)中心小河片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在黃河路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心花溪片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在清溪路、民主路、花磊路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心三橋馬王廟片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在馬王街、三橋及相關(guān)沿線區(qū)域形成商業(yè)中心龍洞堡片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在龍洞路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心二戈寨片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在富源南路中部沿線區(qū)域形成商業(yè)中心貴陽(yáng)市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本格局由1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、1個(gè)新城商業(yè)中心、7個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、53個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和眾多商業(yè)街，以及旅游景點(diǎn)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)構(gòu)成區(qū)位中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告本項(xiàng)目距離市級(jí)商業(yè)中心路程約3.7公里，無(wú)法與商業(yè)中心融合，但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競(jìng)爭(zhēng)

路程約4km路程約3.7km區(qū)位噴水池商圈小十字商圈大西門(mén)商圈大南門(mén)商圈大十字&大十字商圈中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告本項(xiàng)目周邊的路網(wǎng)并不發(fā)達(dá)，道路狀況也較差，影響了其交通通達(dá)性通往本項(xiàng)目的兩條主要道路是東山路和紅巖路，寬度都在20m以下，路況較差。本項(xiàng)目距離貴陽(yáng)主干道寶山路的路程超過(guò)了2公里，而且交通比較擁堵。交通中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)的城市商業(yè)格局是沿中華路形成了五個(gè)主要的城市核心商圈噴水池與大十字商圈：主要沿中華路兩側(cè)，是城市傳統(tǒng)老商圈，以購(gòu)物功能為主。輻射范圍為全省，是城市級(jí)商業(yè)中心。小十字商圈：緊挨中華路，部分商場(chǎng)走差異化經(jīng)營(yíng)路線，如娃娃國(guó)，動(dòng)漫城。大西門(mén)商圈：沿市西路商業(yè)街以中低檔服裝，鞋帽批發(fā)為主，購(gòu)物環(huán)境差。沿中山西路及延安路以集中商業(yè)為主，商品檔次高于市西路商業(yè)街。大南門(mén)商圈：以荔星名店為中心形成的大南門(mén)商圈是城市新興商業(yè)區(qū)域，以中高檔消費(fèi)為主。旱碼頭：主要沿遵義路分布，在浙江商城周邊聚集了國(guó)鼎家電，國(guó)美家電等專(zhuān)業(yè)店。大西門(mén)商圈大十字+噴水池商圈小十字商圈大南門(mén)商圈旱碼頭商圈體量&競(jìng)爭(zhēng)中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告本項(xiàng)目商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠(yuǎn)不足以與城市核心的中華路的商業(yè)體量競(jìng)爭(zhēng)路程約4km路程約3.7km噴水池商圈19.1萬(wàn)㎡大小十字商圈16.6萬(wàn)㎡大西門(mén)商圈19.2萬(wàn)㎡本項(xiàng)目8.69萬(wàn)㎡36萬(wàn)㎡組團(tuán)商業(yè)建面（㎡）338869413902534130TOTOL86901體量&競(jìng)爭(zhēng)中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告本項(xiàng)目成為新的城市級(jí)商業(yè)中心的可能性非常小區(qū)位交通體量&競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目成為新的城市級(jí)商業(yè)中心的可能性非常小貴陽(yáng)市呈單核發(fā)展，在一定時(shí)期內(nèi)很難形成新的城市核心項(xiàng)目不在城市的主要發(fā)展方向上項(xiàng)目不處于城市商業(yè)規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)無(wú)法與商業(yè)中心融合，但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠(yuǎn)不足以與城市核心的中華路的商業(yè)體量競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目周邊的路網(wǎng)并不發(fā)達(dá)，道路狀況也較差，影響了其交通通達(dá)性中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告本項(xiàng)目商業(yè)不能作為社區(qū)商業(yè)，也不能成為城市級(jí)商業(yè)中心，那有沒(méi)有可能成為區(qū)域商業(yè)中心呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)??？中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告本項(xiàng)目具有相當(dāng)大規(guī)模的商業(yè)體量，區(qū)域距離城市核心區(qū)較遠(yuǎn)，處于相對(duì)獨(dú)立的位置，未來(lái)周邊有大量的居住人口本項(xiàng)目所處區(qū)域距離城市核心區(qū)有一定距離，且區(qū)域相對(duì)獨(dú)立。未來(lái)周邊待開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目包括保利溫泉新城和金士旗9平方公里土地。在未來(lái)10年中，包括本項(xiàng)目在內(nèi)，本區(qū)域估計(jì)總開(kāi)發(fā)量將達(dá)到7.6～8.6百萬(wàn)平米。相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域和巨大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量帶來(lái)的居住人口，使本項(xiàng)目有條件形成區(qū)域商業(yè)中心路程約3.7km周邊項(xiàng)目名稱(chēng)估計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模（㎡）預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)時(shí)間本項(xiàng)目900，0002003-2009保利溫泉新城700，0002006-2010金士旗9平方公里6，000，000～7，000，0002009-2017TOTOL7，600，000～8，600，0002003-2017本項(xiàng)目8.69萬(wàn)㎡組團(tuán)商業(yè)建面（㎡）338869413902534130TOTOL86901項(xiàng)目商業(yè)體量中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告適合本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展方向是：區(qū)域商業(yè)中心相對(duì)城市核心區(qū)獨(dú)立的區(qū)域未來(lái)大規(guī)模的居住人口本項(xiàng)目8.69萬(wàn)平米的商業(yè)體量本項(xiàng)目發(fā)展方向區(qū)域商業(yè)中心中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告為實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目目標(biāo)，我們的唯一出路就是：跳出與傳統(tǒng)核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)，打造差異化的區(qū)域商業(yè)中心如何通過(guò)創(chuàng)新的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)，成為富于競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域商業(yè)中心？與城市核心區(qū)商業(yè)差異化核心區(qū)商業(yè)的補(bǔ)缺者主動(dòng)中心化立足本區(qū)域、輻射全城通過(guò)案例研究，來(lái)尋找適合本項(xiàng)目的發(fā)展模式中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)新添商業(yè)街貴陽(yáng)宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈深圳花園城中心第三部分案例研究中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告研究目的——主城區(qū)邊緣的區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展規(guī)律案例研究對(duì)象——案例選取原則——1、早期較為陌生、配套不成熟的大規(guī)模居住區(qū)域2、與傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域距離較遠(yuǎn)3、具有較大的商業(yè)規(guī)模4、后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功，確立了區(qū)域商業(yè)中心的地位案例研究深圳花園城中心、貴陽(yáng)仁恒商業(yè)街貴陽(yáng)宅吉小區(qū)、深圳華僑城商圈中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告區(qū)域商業(yè)中心的四種類(lèi)型與城市核心區(qū)距離近遠(yuǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模小大貴陽(yáng)新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽(yáng)宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告花園城距城市商業(yè)核心較遠(yuǎn)，總建面70500m2，是集購(gòu)物，餐飲，休閑，娛樂(lè)于一體的區(qū)域商業(yè)中心。以南山的中高檔收入人群為目標(biāo)消費(fèi)群花園城中心主力店名稱(chēng)主力店面積紫荊城百貨10000沃爾瑪20000百安居6000迪卡儂4000洲立影院五個(gè)放映廳629個(gè)座位花園城中心業(yè)態(tài)組合花園城包括花園城中心，沃爾瑪，順電及周邊沿街餐飲，服裝，雜貨店等?；▓@城中心以花園城為核心，人行15分鐘內(nèi)輻射人口60萬(wàn)。車(chē)行15分鐘內(nèi)輻射人口為160萬(wàn)。60萬(wàn)人160萬(wàn)人中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告主力店沃爾瑪超市最先啟動(dòng)，在聚集了大量人氣后專(zhuān)業(yè)店，百貨，電影院相繼開(kāi)業(yè)。周邊人口的聚集、相對(duì)獨(dú)立的區(qū)位條件為項(xiàng)目的成功提供了保障

花園城中心花園城中心成功原因：

深圳商業(yè)呈現(xiàn)多核發(fā)展格局。蛇口距離核心城區(qū)較遠(yuǎn)，形成了相對(duì)獨(dú)立的居住和商業(yè)環(huán)境。沃爾瑪在整個(gè)蛇口片區(qū)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的積聚作用。周邊不斷有新盤(pán)開(kāi)發(fā)，帶來(lái)了固定的客源。濱海大道的開(kāi)通擴(kuò)展了項(xiàng)目輻射范圍。商業(yè)規(guī)模較大，功能搭配合理，能滿(mǎn)足消費(fèi)者“一站式”購(gòu)物需要。2001年1999年2002年2003年2004年2000年2005年沃爾瑪開(kāi)業(yè)百安居開(kāi)業(yè)2006年紫荊城百貨迪卡儂，洲立影院整體開(kāi)業(yè)花園城中心有餐飲25家，約占總建面的23%，包括高檔粵菜、品牌咖啡、面包、美食廣場(chǎng)、中西式快餐等。品牌餐飲有：勝記、六千館、元綠壽司、巴西烤肉、面包新語(yǔ)、棒約翰、仙棕林、面點(diǎn)王、美樂(lè)匯、麥當(dāng)勞、星巴克等。備注：招商花園城（住宅）的開(kāi)發(fā)貫穿于花園城中心開(kāi)發(fā)的全程。中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告仁恒商業(yè)街位于烏當(dāng)區(qū)，總建面1.5萬(wàn)平方米，2005年開(kāi)業(yè)。是一條統(tǒng)一規(guī)劃，富有熱帶風(fēng)情的商業(yè)街。到中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)仁恒商業(yè)街案例項(xiàng)目由新加坡仁恒地產(chǎn)投資1.6億開(kāi)發(fā)，采用騎樓結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，與景觀步道相結(jié)合，具有濃厚的熱帶風(fēng)情。商業(yè)街設(shè)有小型休閑廣場(chǎng)以凝聚人氣。仁恒商業(yè)街是仁恒地產(chǎn)在貴陽(yáng)最大的一筆投資，開(kāi)發(fā)商主要是看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿?。樓層布局主要業(yè)態(tài)一樓采用騎樓結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。每間鋪位面積相同，臨街面寬，進(jìn)深淺，商業(yè)價(jià)值得以提升。休閑椅，綠化小品的設(shè)計(jì)極具人性化。服飾，餐飲，社區(qū)配套。二樓獨(dú)立鋪面，所有一層鋪面均設(shè)有2.1m的架空走廊，設(shè)有獨(dú)立樓梯和商業(yè)街相通。與三樓組合銷(xiāo)售。休閑娛樂(lè)三樓大面積露臺(tái)，為經(jīng)營(yíng)者提供良好的休閑及綠化空間。休閑娛樂(lè)項(xiàng)目劃鋪方式具有特色，主要表現(xiàn)在：仁恒中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告仁恒商業(yè)街以購(gòu)物功能為主體，輔以餐飲，休閑，娛樂(lè)。與對(duì)面的新天購(gòu)物中心共同形成了烏當(dāng)區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心仁恒商業(yè)街遠(yuǎn)離城市中心，交通不便，消費(fèi)者到市區(qū)購(gòu)物出行成本高，因此大多數(shù)選擇就近購(gòu)物。項(xiàng)目以帶租約的形式銷(xiāo)售。一樓售價(jià)為1.9-2萬(wàn)元/平。二三樓整體銷(xiāo)售。均價(jià)1.4萬(wàn)/平。商業(yè)街對(duì)進(jìn)駐商家有嚴(yán)格要求，休閑娛樂(lè)主要分布于商業(yè)街二層，生意一般。一樓的服裝多為品牌服飾，代表商家有：老人頭服飾，與狼共舞，以純，勁霸男裝等。2005年：仁恒商業(yè)中心開(kāi)業(yè)2006年：仁恒別墅入住周邊樓盤(pán)：仁恒別墅、溫泉花園、錦澳山莊等大型居住區(qū)。主要水中高檔消費(fèi)群體。輻射人口：2010年預(yù)計(jì)將達(dá)11.2萬(wàn)人。仁恒商業(yè)街案例中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告宅吉小區(qū)位于核心城區(qū)內(nèi)，距離噴水池約5分鐘車(chē)程。商業(yè)總體量4.5萬(wàn)平方米，目前經(jīng)營(yíng)狀況好宅吉小區(qū)案例宅吉小區(qū)位于城市北部，包括鹽務(wù)街，宅吉路，北京路等主要道路。主要以街鋪為主，大部分鋪位陳舊，衛(wèi)生條件差，休閑娛樂(lè)入口窄小，昭示性差，但經(jīng)營(yíng)狀況好。

宅吉小區(qū)是貴陽(yáng)最早的商品房小區(qū)之一，周邊有商專(zhuān)，貴州醫(yī)科大學(xué)及附屬醫(yī)院，試驗(yàn)二小等，為項(xiàng)目帶來(lái)了穩(wěn)定的消費(fèi)群體。周邊的強(qiáng)勢(shì)教育資源吸引了大量租客，這部分人大多數(shù)是為了小孩教育搬遷至此，他們的遷入豐富了人口結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)了商業(yè)活力。11北京華聯(lián)宅吉店322卞氏菜根香3凱里酸湯魚(yú)火鍋44麗都酒家55豪享來(lái)西餐中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告宅吉小區(qū)的商業(yè)積聚屬自然形成，目前已成為以北京華聯(lián)為核心的區(qū)域商業(yè)中心。其購(gòu)物功能以生活配套為主，餐飲比例高，輻射范圍廣宅吉小區(qū)案例90s-2000年80年代初2002年2004年80s-90s2006年2002年北京華聯(lián)開(kāi)業(yè)開(kāi)始開(kāi)發(fā)商業(yè)自發(fā)形成99年老凱里酸湯魚(yú)開(kāi)業(yè)豪享來(lái)西餐廳開(kāi)業(yè)商業(yè)紛紛進(jìn)駐2006年獲全國(guó)社區(qū)商業(yè)示范單位租金范圍為60-200元/平·月。沿華聯(lián)向兩邊遞減，可見(jiàn)華聯(lián)的主力店地位不可動(dòng)搖。距離核心城區(qū)距離近，大型購(gòu)物難以存活。由于中華路餐飲缺乏，宅吉作為補(bǔ)缺者吸引了大量中心城區(qū)客戶(hù)。租金分布圖主力商家名稱(chēng)面積華聯(lián)超市20000m2麗都酒家5000m2汴氏菜根香3400m2吉奧洗浴中心4000m2豪享來(lái)西餐廳225m2宅吉餐飲類(lèi)型①大型中式餐飲②粵式酒樓③火鍋④西式快餐⑤特色餐飲⑥路邊攤北京華聯(lián)中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告華僑城在2000年還處于深圳主城區(qū)邊緣，華僑城商圈目前已成為深圳著名的區(qū)域商業(yè)中心。地理位置：位與深圳市西部，具深圳中心區(qū)約4公里。規(guī)模：占地面積450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃,中西部為130公頃,規(guī)劃人口70000-10000人；面積4.8平方公里，總建面約218.96萬(wàn)平方米。城區(qū)功能：是深圳市相對(duì)獨(dú)立的以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團(tuán)。華僑城商圈中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告華僑城片區(qū)以旅游、商業(yè)為主要功能，形成區(qū)域核心區(qū)；居住區(qū)圍繞核心區(qū)分布;商業(yè)區(qū)集中布置于片區(qū)中心項(xiàng)目概況：由深圳華僑城房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于深圳著名的人居示范小區(qū)華僑城社區(qū)，整個(gè)oct-cmall占地41萬(wàn)平方米，依山面海。功能劃分：分為雕塑公園區(qū)（A區(qū)）、核心購(gòu)物區(qū)（B區(qū)）、酒吧風(fēng)情區(qū)（C區(qū)）和生態(tài)廣場(chǎng)區(qū)（D區(qū)）。商業(yè)概況：核心購(gòu)物區(qū)8.5萬(wàn)平方米，包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、易家儂家具廣場(chǎng)、銅鑼灣步行街、西部市場(chǎng)、印尼海鮮等休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)項(xiàng)目。主力店銅鑼灣百貨，更以“海洋文化+生態(tài)景觀”的主題定位。居住區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)文教體育居住區(qū)華僑城商圈中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告商業(yè)發(fā)展次序：先是以滿(mǎn)足片區(qū)的民生需求的超市啟動(dòng)，輔以餐飲與娛樂(lè)輻射其他區(qū)域擴(kuò)大影響力；發(fā)展期標(biāo)志為百貨與主題商城的進(jìn)駐；成熟期表現(xiàn)為商務(wù)活動(dòng)的擴(kuò)展2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃爾瑪超市生態(tài)廣場(chǎng)酒吧街開(kāi)業(yè)西部市場(chǎng)海景美食街海景酒店銅鑼灣百貨易家儂家居威尼斯酒店百佳超市2007年洲際大酒店順電2000年11月11日沃爾瑪在中國(guó)的第10家超市在華僑城開(kāi)業(yè)，進(jìn)一步提升了華僑城城區(qū)的整體功能。2001年10月28日，中國(guó)首家主題酒店——深圳威尼斯酒店試業(yè)。

2002年4月8日,華僑城銅鑼灣廣場(chǎng)正式招商新聞發(fā)布會(huì)品牌進(jìn)駐簽約儀式在華僑城舉行。

2003年3月21日，中國(guó)首座主題酒店—威尼斯皇冠假日酒店正式掛牌五星級(jí)。

2003年10月3日，以家電為主題的順電在華僑城銅鑼灣百貨開(kāi)業(yè)。2004年香港和記黃浦集團(tuán)所屬屈臣氏集團(tuán)有限公司旗下的百佳超市正式進(jìn)駐華僑城片區(qū)。華僑城商圈中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告商業(yè)發(fā)展與住宅開(kāi)發(fā)的關(guān)系：隨著華僑城片區(qū)住宅的開(kāi)發(fā)及人口入住，商業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為從民生社區(qū)需求為原點(diǎn)，逐漸發(fā)展為品質(zhì)需求、目標(biāo)性購(gòu)買(mǎi)；同時(shí)餐飲與娛樂(lè)的輻射力得到進(jìn)一步強(qiáng)化商業(yè)住宅世界花園10.6萬(wàn)㎡錦繡花園18.4萬(wàn)㎡海景花園世界花園45萬(wàn)㎡美加廣場(chǎng)5.9萬(wàn)㎡錦繡苑假日灣金海燕7.6萬(wàn)㎡錦繡花園二期

13.6萬(wàn)㎡天鵝堡14.6萬(wàn)㎡純水岸12.7萬(wàn)㎡碧海云天一期10萬(wàn)㎡錦繡花園三期9.4萬(wàn)㎡碧海云天二期16.1萬(wàn)㎡錦繡花園三期9.4萬(wàn)㎡天鵝堡Ⅱ區(qū)純水岸四期2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃爾瑪超市生態(tài)廣場(chǎng)酒吧街開(kāi)業(yè)西部市場(chǎng)海景美食街海景酒店（四星）海景足浴休閑海景美容美發(fā)銅鑼灣百貨一致藥業(yè)易家儂家居威尼斯酒店（五星）百佳超市2007年洲際大酒店（五星）順電人口2000年6月10日，華僑城房地產(chǎn)在錦繡花園舉行ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證頒證暨錦繡花園二期開(kāi)盤(pán)儀式。2001年11月18日，波托菲諾一期天鵝堡銷(xiāo)售火爆。華僑城地產(chǎn)及波托菲諾分別被評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)”和“中國(guó)名盤(pán)”。2002年7月22日,波托菲諾?純水岸發(fā)售當(dāng)日銷(xiāo)售超過(guò)億元，刷新深圳房地產(chǎn)紀(jì)錄。9月15日,錦繡花園?翡翠郡發(fā)售，當(dāng)日銷(xiāo)售過(guò)億元。刷新深圳地產(chǎn)紀(jì)錄。2003年11月23日，第五屆住交會(huì)在民俗村鳳凰劇場(chǎng)舉行“三名”（名企、名盤(pán)、名人）頒獎(jiǎng)典禮，華僑城地產(chǎn)獲“中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)50強(qiáng)”，波托菲諾獲“中國(guó)名盤(pán)旅游地產(chǎn)特別獎(jiǎng)”。

華僑城商圈目前華僑城片區(qū)居住人口在8萬(wàn)人中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告華僑城商圈業(yè)態(tài)功能比例：購(gòu)物功能55％；餐飲休閑功能34％，社區(qū)配套11％功能業(yè)態(tài)面積㎡代表品牌購(gòu)物超市18000沃爾瑪百貨實(shí)際經(jīng)營(yíng)13125銅鑼灣家電1200順電家具6500易家儂餐飲中式餐飲3000三湘人家、東來(lái)順、特色餐飲6000客家粵菜王、湖南人大碗菜、潮州粵菜等西式餐飲1000必勝客、南里約巴西烤肉等娛樂(lè)酒吧6800本色、大灰狼休閑咖啡廳2000雀巢咖啡、星迪咖啡配套6000一致藥店、柯達(dá)沖印、7-11、海景美容美發(fā)華僑城商圈功能/業(yè)態(tài)組合：擁有雕塑公園區(qū)、核心購(gòu)物區(qū)、酒吧風(fēng)情區(qū)、生態(tài)廣場(chǎng)區(qū)等四大功能區(qū)；核心購(gòu)物區(qū)包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪、易家儂家居三個(gè)主力店；進(jìn)駐2000多知名品牌；順電、酒吧一條街、銅鑼灣音像超市、運(yùn)動(dòng)營(yíng)、中視書(shū)店、貝樂(lè)園、雀巢咖啡連鎖店、品尚品咖啡地帶、澳洲星迪咖啡、李連貴熏肉大餅店、草原肥羊食府以及永和大王、seven-eleven24小時(shí)便利店、在現(xiàn)美容美發(fā)、意大利伊爾薩干洗店、中國(guó)聯(lián)通、民生銀行等等，滿(mǎn)足顧客的不同需要。中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告案例研究總結(jié)（一）：本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較大，與城市核心商業(yè)區(qū)的距離不遠(yuǎn)，與深圳華僑城商圈的情況最為相似標(biāo)桿案例：

深圳華僑城商圈輔助案例:與城市核心區(qū)距離近遠(yuǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模小大貴陽(yáng)新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽(yáng)宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈案例借鑒一本項(xiàng)目與華僑城商圈的相似之處：商業(yè)規(guī)模相似未來(lái)周邊聚集大量高消費(fèi)力人群有一定的景觀資源周邊有大規(guī)模旅游/度假區(qū)本項(xiàng)目與華僑城商圈的不同之處：華僑城有大型主題公園的拉動(dòng)深圳與貴陽(yáng)的城市屬性有所差別貴陽(yáng)新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽(yáng)宅吉小區(qū)中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告截然不同的兩極：傳統(tǒng)商業(yè)與都市休閑主義都市休閑主義清幽閑適的環(huán)境休閑、優(yōu)雅、緩緩而行的人們?cè)陔S處可見(jiàn)的大片的整潔草地、森林和彌漫內(nèi)斂情緒的河水,有時(shí)你分不清這是城市還是鄉(xiāng)間從容淡定、怡然自得的生活傳統(tǒng)商業(yè)繁華熱鬧的大街、雜亂林立的店鋪熙來(lái)攘往的人群、車(chē)水馬龍霓虹閃爍、燈紅酒綠、紙醉金迷的氣氛快節(jié)奏、高效率、繁忙的生活匆忙、勞累的逛街購(gòu)物華強(qiáng)北、東門(mén)華僑城深圳中華路、大西門(mén)世紀(jì)新城貴陽(yáng)案例借鑒一中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告通過(guò)案例啟示和對(duì)標(biāo)分析，找到了本項(xiàng)目的成功之道

——以“世紀(jì)新城模式”來(lái)打造“貴陽(yáng)都市生活另一極”相對(duì)獨(dú)立于核心城區(qū)之外，自成體系，形成獨(dú)有的特色與城市聯(lián)系緊密，是城市核心區(qū)的一部分與城市的關(guān)系對(duì)公共交通的依賴(lài)較弱對(duì)公共交通和生活配套依賴(lài)性強(qiáng)，要求高對(duì)公共交通的依賴(lài)與核心區(qū)商業(yè)差異化，以獨(dú)有的商業(yè)功能和特色吸引消費(fèi)者大規(guī)模、商業(yè)聚集、一站式購(gòu)物、公共交通便利核心競(jìng)爭(zhēng)要素滿(mǎn)足對(duì)生活要求更高的人、實(shí)現(xiàn)生活方式的轉(zhuǎn)換體現(xiàn)傳統(tǒng)型商業(yè)生活方式生活方式遠(yuǎn)離都市喧囂、享受健康的休閑生活城市的繁華、熱鬧形象定位主要滿(mǎn)足餐飲、休閑、娛樂(lè)需求，以及部分就近消費(fèi)需求主要滿(mǎn)足各類(lèi)購(gòu)物需求功能定位非傳統(tǒng)、差異化的區(qū)域商業(yè)中心傳統(tǒng)的城市核心區(qū)商業(yè)整體定位

——都市休閑主義

“世紀(jì)新城模式”傳統(tǒng)商業(yè)差異化中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告以二維分析法，進(jìn)一步研究案例的規(guī)律與城市核心區(qū)距離近遠(yuǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模小大貴陽(yáng)新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽(yáng)宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈案例借鑒二中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告案例研究總結(jié)（二）區(qū)域商業(yè)中心要依靠主力商家（主要是大型超市和家居/家電專(zhuān)業(yè)店）對(duì)消費(fèi)者的巨大吸引力來(lái)實(shí)現(xiàn)自我中心化，形成對(duì)周邊的有效輻射力。距離傳統(tǒng)城市核心區(qū)較近的區(qū)域商業(yè)中心一般與傳統(tǒng)商業(yè)中心的功能業(yè)態(tài)具有差異化，餐飲、休閑、娛樂(lè)等商業(yè)功能所占比例較高；而距離傳統(tǒng)城市核心區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域商業(yè)中心購(gòu)物功能所占比例較高，商業(yè)功能比例與城市商業(yè)中心相近。規(guī)模較大的區(qū)域商業(yè)中心一般包括大型超市和百貨，前期以大型超市啟動(dòng)，聚集人氣，2至4年之后，專(zhuān)業(yè)店、百貨才先后陸續(xù)開(kāi)業(yè)。在距離傳統(tǒng)核心區(qū)較近的區(qū)域商業(yè)中心中的百貨體量不宜過(guò)大，否則容易造成經(jīng)營(yíng)困難。案例借鑒二中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告打造都市休閑商業(yè)——“世紀(jì)新城模式”的四大關(guān)鍵舉措關(guān)鍵舉措二：以主力商家聚集人氣引進(jìn)具有很強(qiáng)吸引力的大型超市以及專(zhuān)業(yè)店百貨規(guī)模不宜太大，在區(qū)域較為成熟后開(kāi)業(yè)引進(jìn)有吸引力的高檔大型餐飲、休閑、娛樂(lè)商家關(guān)鍵舉措一：與城市核心區(qū)商業(yè)差異化的功能餐飲所占比例最高擁有較高比例的休閑、娛樂(lè)購(gòu)物所占比例較低關(guān)鍵舉措四：通過(guò)建筑裝飾符號(hào)語(yǔ)言、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等，營(yíng)造都市休閑生活文化倡導(dǎo)從容、優(yōu)雅的都市休閑生活以鋪裝、構(gòu)件、裝飾、小品來(lái)營(yíng)造豐富、有趣的文化氛圍關(guān)鍵舉措三：打造體現(xiàn)水岸休閑都市生活的建筑和園林景觀大量的開(kāi)放空間、灰空間作為駐留、休閑區(qū)域以過(guò)渡空間、木棧道等拉近與水面的距離，營(yíng)造親水空間展現(xiàn)都市水岸休閑風(fēng)情的園林景觀中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告總體商業(yè)市場(chǎng)餐飲休閑娛樂(lè)購(gòu)物第四部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告從GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額的坐標(biāo)體系來(lái)研判貴陽(yáng)的城市地位，貴陽(yáng)處于第五梯隊(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)層面第一梯隊(duì)：上海、北京第二梯隊(duì)：廣州、深圳第三梯隊(duì)：蘇州、天津、重慶、杭州、無(wú)錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽(yáng)、武漢第四梯隊(duì)：東莞、唐山、濟(jì)南、石家莊、哈爾濱、鄭州、長(zhǎng)沙、福州、淄博、常州、西安第五梯隊(duì)：昆明、廈門(mén)、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽(yáng)、柳州、遵義、玉溪、宜賓、吉安、?？诩t色為東部城市蘭色為西部城市綠色為中部城市第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第四梯隊(duì)第五梯隊(duì)貴陽(yáng)福州杭州廣州北京GDP社零中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)的城市化率較高，汽車(chē)保有量較低，2006年城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)達(dá)到38%，高于全國(guó)水平恩格爾系數(shù):>59%以上為貧困50-59%為溫飽40-50%為小康30-40%為富裕<30%為最富裕

宏觀經(jīng)濟(jì)層面2005年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為36.7%中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)市居民人均可支配收入較低，但人均消費(fèi)性支出高居西南城市之首，反映貴陽(yáng)消費(fèi)者具備很強(qiáng)消費(fèi)傾向貴陽(yáng)的人均可支配收入近年增長(zhǎng)迅速，從6909增長(zhǎng)到了11222，接近翻了一番。貴陽(yáng)的人均消費(fèi)性高居西南城市之首，反映了消費(fèi)者具備超前的消費(fèi)觀念。宏觀經(jīng)濟(jì)層面中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)商業(yè)租金水平的峰值位于噴水池商圈，

核心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與邊緣性商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)價(jià)值差距大對(duì)貴陽(yáng)市商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和租金水平的調(diào)查研究顯示：受地理?xiàng)l件限制貴陽(yáng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)緊湊、密集，租金峰值位于噴水池商圈和大小十字商圈，其租金水平在200~350元/㎡·月，個(gè)別的黃金位置可以達(dá)到400元/㎡·月以上的水平黔靈西路靠近中華路的租金水平與噴水池核心商圈的租金水平相當(dāng)，說(shuō)明黔靈西路的餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)承租能力強(qiáng)核心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與邊緣性商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)價(jià)值差距大，以鹽務(wù)街北京華聯(lián)超市為代表的區(qū)域商業(yè)租金為150~200元/㎡·月商圈內(nèi)的街鋪?zhàn)饨鹚娇缍容^大，反應(yīng)出各街道的不同功能及其輻射能力400-450250-280150-200150-18020-25300-350200-250從上圖可以看出本項(xiàng)目所處的東山路租金水平最低，同時(shí)也說(shuō)明了項(xiàng)目商業(yè)成熟還有待時(shí)日。中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)的五個(gè)主要城市核心商圈都是沿中華路分布大西門(mén)商圈大十字+噴水池商圈小十字商圈大南門(mén)商圈旱碼頭商圈總體市場(chǎng)—購(gòu)物中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告噴水池及大十字是貴陽(yáng)歷史最悠久、最為繁華的商圈，大型集中商業(yè)非常集中新大陸數(shù)碼廣場(chǎng)百盛鮮花店智誠(chéng)名店時(shí)代廣場(chǎng)南樓百盛龍港店國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)國(guó)美電器噴水池店蘇寧電器噴水池店搜秀商城星力百貨中華店星力星天地智誠(chéng)百貨大樓1234567891023456789101噴水池與大十字的百貨出現(xiàn)市場(chǎng)細(xì)分。智誠(chéng)名店和國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)走中高檔路線。星力星天地則主要針對(duì)年輕時(shí)尚一族。作為城市的商業(yè)核心除百盛地下一層，無(wú)大型超市分布。1111體量&競(jìng)爭(zhēng)1212總體市場(chǎng)—購(gòu)物中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告噴水池及大十字商圈是貴陽(yáng)消費(fèi)者購(gòu)物的首選場(chǎng)所，其消費(fèi)者主要以公交車(chē)為交通工具，因此非常關(guān)注交通便利程度總體市場(chǎng)—購(gòu)物中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告小十字以潮流百貨為主，主要滿(mǎn)足年輕人追求時(shí)尚和個(gè)性的消費(fèi)需求，經(jīng)營(yíng)情況良好世紀(jì)新天地娃娃國(guó)義禾麗人名店白馬服裝城動(dòng)漫城1234514235小十字主要包括：中山路一段、富水中路，正新街體量&競(jìng)爭(zhēng)總體市場(chǎng)—購(gòu)物中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告大西門(mén)商圈以市西路和星力百貨為中心。市西路以沿街鋪位為主，經(jīng)營(yíng)低檔服飾和小商品，人流量非常大1星力百貨（瑞金店）星力百貨（中山店）國(guó)晨百貨女人大世界男人大世界市西百貨批零商場(chǎng)

12345623456大西門(mén)主要包括：市西路，市西路商業(yè)街，延安中路，瑞金路，中山西路體量&競(jìng)爭(zhēng)總體市場(chǎng)—購(gòu)物中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告大南門(mén)以高檔百貨、中高檔餐飲和部分商務(wù)休閑為主，人流量相對(duì)其他幾個(gè)商圈較小沃爾瑪商業(yè)中心星力百貨荔星名店王府井百貨123123大南門(mén)商圈近年得到政府重點(diǎn)支持，發(fā)展迅速大南門(mén)主要包括：遵義路大南門(mén)路段、青山路、新華路、神奇路、箭道屆體量&競(jìng)爭(zhēng)總體市場(chǎng)—購(gòu)物中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告旱碼頭商圈臨近火車(chē)站，交通便利，形成了以大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、大型超市、大型專(zhuān)業(yè)店為核心的商圈浙江商城鴻通商城沃爾瑪國(guó)鼎家電大昌隆商業(yè)廣場(chǎng)1534235412旱碼頭主要包括：遵義路旱碼頭路段，沙沖路，火車(chē)站附近體量&競(jìng)爭(zhēng)浙江商城投資金額：13.8億開(kāi)發(fā)周期：4年，分三期開(kāi)發(fā)規(guī)模：建筑面積45萬(wàn)平商業(yè)功能：綜合商品批發(fā)市場(chǎng)大型精品購(gòu)物中心商業(yè)步行街市場(chǎng)配套服務(wù)設(shè)施

66貴陽(yáng)火車(chē)站總體市場(chǎng)—購(gòu)物中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告小十字大十字+噴水池大南門(mén)大西門(mén)貴陽(yáng)現(xiàn)有商業(yè)購(gòu)物功能覆蓋了從高檔到低檔，從草根階層到城市精英的消費(fèi)者階層，本項(xiàng)目發(fā)展購(gòu)物市場(chǎng)空間不大大眾文化流行文化精英文化草根文化總體市場(chǎng)—購(gòu)物中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，04年餐飲占社會(huì)零售總額的比重就超過(guò)了21％，位居全國(guó)城市第二，中低檔消費(fèi)占很大的市場(chǎng)份額，但近年高檔餐飲發(fā)展非常迅猛總體市場(chǎng)—餐飲國(guó)際品牌的餐飲：以西式快餐為主，必勝客與KFC均已進(jìn)駐貴陽(yáng)，麥當(dāng)勞尚未進(jìn)入。必勝客僅有國(guó)貿(mào)一家店，肯德基目前有四家店，生意均很好。中高檔餐飲：主要分布在小南門(mén)至大南門(mén)的南明河南岸一線，景觀資源好。且臨近南明區(qū)政府，商務(wù)，政務(wù)消費(fèi)頻繁。新添大道也是中高檔餐飲的密集區(qū)域，主要是由于靠近政府，中高檔消費(fèi)人群集中。低檔餐飲：夜市主要分布于陜西路，黔靈路和合群路，大多以路邊攤占道經(jīng)營(yíng)為主，普遍利潤(rùn)較薄，但生意好。8512346791011121314代表餐飲12345678龍門(mén)漁港劉老四金鉆豪庭天外天漁城貴州龍雅園漁村雅園名品雅園酒家仟納制造鹿鳴酒家紐西蘭餐廳成都飄香老牌川菜館新添大道合群路箭道街91011121314中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)休閑娛樂(lè)市場(chǎng)發(fā)展處于初級(jí)階段。中低檔休閑娛樂(lè)分布集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈。領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所尚未出現(xiàn)。銅鑼灣夜總會(huì)波特蘭代表商家經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)波特蘭88個(gè)KTV包房和一個(gè)跳舞大廳包房的定位有兩中風(fēng)格，2、3、4層是普通KTV包房；5樓的VIP商務(wù)套房，定位于高端市場(chǎng)。功能上趨于多元化，除了寬闊的K歌房，更有錯(cuò)層風(fēng)格的會(huì)談區(qū)、麻將室、臺(tái)球室等。銅鑼灣夜總會(huì)演藝DISCO廣場(chǎng)紅館慢搖吧88間包房黔靈西路合群路陜西路中低檔酒吧，休閑。如：都市夜歸人，第五大道酒吧，醉終幻想酒吧，空瓶子啤酒屋等。人均單次消費(fèi)金額低。總體市場(chǎng)—休閑娛樂(lè)12昨日重現(xiàn)34久庫(kù)酒吧5香格里拉演藝酒廊6黔靈西路合群路78貴陽(yáng)電影院世紀(jì)星光電影院9貴陽(yáng)協(xié)力電影院1011合群路黔靈路6712345891011中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃上的問(wèn)題：停車(chē)位不足，缺乏過(guò)渡空間，內(nèi)部無(wú)中庭，導(dǎo)視系統(tǒng)缺乏，人流動(dòng)線混亂中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告街區(qū)商業(yè)衛(wèi)生條件差，檔次較低，業(yè)態(tài)混雜，部分街道晚間出現(xiàn)大量商販占道經(jīng)營(yíng)市西路出現(xiàn)一整條占道經(jīng)營(yíng)的餐飲街，衛(wèi)生條件差，影響周邊商業(yè)環(huán)境。星力百貨對(duì)面臨時(shí)搭出來(lái)的小店瑞金路上人車(chē)流洶涌，街鋪前停滿(mǎn)車(chē)輛導(dǎo)致道路擁擠不堪。部分街區(qū)商業(yè)光線陰暗，且堆到了馬路上，影響環(huán)境。品牌餐飲與低檔餐飲混雜在一起。中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)購(gòu)物功能已發(fā)展到成熟階段，競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)空間小。餐飲、休閑、娛樂(lè)則尚處于發(fā)展階段，具有很大的市場(chǎng)空間萌芽階段起步階段發(fā)展階段少量，以路邊攤為主。滿(mǎn)足基本的生理需要。購(gòu)物餐飲大量商品出現(xiàn)，消費(fèi)者可以選擇不僅關(guān)注價(jià)格，也關(guān)注質(zhì)量，對(duì)性?xún)r(jià)比要求高。出現(xiàn)針對(duì)不同消費(fèi)人群的細(xì)分市場(chǎng)。消費(fèi)者要求商品提供多種選擇?！耙徽臼健辟?gòu)物受到消費(fèi)者歡迎娛樂(lè)滿(mǎn)足基本生活需要?？蛇x擇類(lèi)型少。成熟階段休閑關(guān)注服務(wù)、環(huán)境等商品之外的因素。享受購(gòu)物過(guò)程，追求文化體驗(yàn)。關(guān)注性?xún)r(jià)比，同時(shí)有少量的特殊服務(wù)要求商務(wù)洽談，朋友聚會(huì)的需要。對(duì)環(huán)境和服務(wù)關(guān)注，要求有停車(chē)位。需要健康的，體現(xiàn)品味和身份的飲食文化。基本沒(méi)有基本沒(méi)有少量，以身心的放松，朋友同事的聚會(huì)為主。主要是功能性需要。關(guān)注功能的復(fù)合性，對(duì)服務(wù)，環(huán)境關(guān)注度高，在環(huán)境和服務(wù)好的情況下愿意去很遠(yuǎn)的地方消費(fèi)。關(guān)注環(huán)境和服務(wù)環(huán)境，同時(shí)需求出現(xiàn)多樣性，既有商務(wù)洽談，朋友聚會(huì)的需要，也有獨(dú)自放松心情的需要等。市場(chǎng)全面細(xì)分，滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)不同生活方式的體驗(yàn)的需要。少量，基本功能是為消費(fèi)者提供了社交，放松心情的場(chǎng)所。設(shè)施較簡(jiǎn)陋。市場(chǎng)全面細(xì)分，出現(xiàn)定位，規(guī)模，檔次各異的消費(fèi)場(chǎng)所，滿(mǎn)足消費(fèi)者體驗(yàn)式需要√中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)主要核心商圈均以購(gòu)物為主體，缺乏餐飲、休閑、娛樂(lè)功能，這正是本項(xiàng)目的市場(chǎng)空間五大城市核心商圈的購(gòu)物在各商業(yè)功能中都占到了統(tǒng)治地位，而餐飲休閑娛樂(lè)功能的比例都很低。大十字，噴水池，小十字作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心，人流量大，商業(yè)價(jià)值高，由此產(chǎn)生的高昂租金價(jià)格，只有單店面積較小，租金承受能力強(qiáng)的服裝專(zhuān)賣(mài)店、百貨商場(chǎng)等業(yè)態(tài)能夠承受，因此購(gòu)物功能所占比例非常高。大西門(mén)以商品的批零銷(xiāo)售為主，購(gòu)物比例最高，達(dá)98%。大南門(mén)是新興商圈，餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，沿南明河分布有部分高檔餐飲娛樂(lè)。旱碼頭距離主城區(qū)最遠(yuǎn)，租金最低，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)多分布于此。中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告本項(xiàng)目商業(yè)功能比例建議功能業(yè)態(tài)餐飲以大型超市、家電專(zhuān)業(yè)店、家居專(zhuān)業(yè)店為核心，輔以小型百貨和精品專(zhuān)賣(mài)店休閑娛樂(lè)購(gòu)物教育培訓(xùn)&社區(qū)配套30%40%20%10%定位中高檔次餐飲，中式正餐所占比例最高，其中，又以粵菜和黔菜為主；兼顧餐飲檔次、類(lèi)型的多元化以中高檔茶樓、健身康體、SPA為主體，包含酒吧、咖啡、美容、美體、洗浴等一系列休閑娛樂(lè)設(shè)施包含從胎教到MBA教育各個(gè)層次的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告本項(xiàng)目各商業(yè)功能的相互關(guān)系餐飲購(gòu)物休閑娛樂(lè)共享人流鎖定周邊客戶(hù)實(shí)現(xiàn)自我中心化作為周邊住宅區(qū)的配套項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵項(xiàng)目吸引力的核心打造項(xiàng)目的文化和特色定義項(xiàng)目檔次建立項(xiàng)目的標(biāo)志性中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告總體商業(yè)市場(chǎng)餐飲休閑娛樂(lè)購(gòu)物第四部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告百貨集中分布于中華路及其延伸區(qū)域，積聚效應(yīng)明顯，競(jìng)爭(zhēng)激烈23456789101111213161415171819202122新大陸數(shù)碼廣場(chǎng)百盛鮮花店智誠(chéng)名店時(shí)代廣場(chǎng)南樓百盛龍港店國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)國(guó)美電器噴水池店蘇寧電器噴水池店搜秀商城星力百貨中華店星力星天地智誠(chéng)百貨大樓世紀(jì)新天地娃娃國(guó)義禾麗人名店白馬服裝城動(dòng)漫城星力百貨（瑞金店）星力百貨（中山店）國(guó)晨百貨星力百貨荔星名店王府井百貨12345678910111213141516171819202122貴陽(yáng)的百貨非常集中，大多位于城市商業(yè)核心區(qū)——中華路及其延伸區(qū)域聚集于核心商圈的這一百貨業(yè)態(tài)的分布格局，一方面使服飾、化妝品等百貨類(lèi)商品的消費(fèi)非常集中，帶來(lái)大量的人流，商業(yè)集聚效應(yīng)明顯，同時(shí)也加劇了各商家之間的競(jìng)爭(zhēng)。路程>3.4km購(gòu)物—百貨中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告絕大部分消費(fèi)者在選購(gòu)服飾、鞋帽等品種品牌繁多、檔次各異的商品的時(shí)候，傾向于“貨比三家”，這就使消費(fèi)者出于通行成本和購(gòu)物效率的考慮，大都愿意去百貨和專(zhuān)賣(mài)店集中的商業(yè)核心區(qū)購(gòu)物；反過(guò)來(lái)，消費(fèi)行為向商業(yè)核心區(qū)集中也進(jìn)一步促進(jìn)百貨商場(chǎng)的聚集。交通便利、品類(lèi)齊全等本項(xiàng)目不具備的因素是吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物的關(guān)鍵因素，這一點(diǎn)也不利于本項(xiàng)目發(fā)展百貨業(yè)態(tài)。消費(fèi)者最常去的百貨排前兩位的為星力百貨和百盛，反映了定位大眾、流行的百貨商場(chǎng)受到貴陽(yáng)消費(fèi)者的歡迎。消費(fèi)者在選購(gòu)服飾等商品的時(shí)候，更愿意到商業(yè)集中的地方購(gòu)物。與商業(yè)核心區(qū)的距離限制本項(xiàng)目發(fā)展大型百貨購(gòu)物—百貨中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告大型超市市場(chǎng)：主要有沃爾瑪、北京華聯(lián)和星力三家企業(yè)，共6家賣(mài)場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況非常良好沃爾瑪廣場(chǎng)店獨(dú)特的入口設(shè)計(jì)吸引人的眼球12345華聯(lián)宅吉店帶旺了周邊人氣購(gòu)物—超市①沃爾瑪廣場(chǎng)店②沃爾瑪沙沖店③北京華聯(lián)宅吉店④星力折扣超市⑤北京華聯(lián)貴山店⑥北京華聯(lián)湘雅店62001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年沃爾瑪廣場(chǎng)店北京華聯(lián)湘雅店沃爾瑪沙沖店北京華聯(lián)宅吉店開(kāi)業(yè)北京華聯(lián)貴山店星力折扣超市開(kāi)業(yè)中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)大中型超市人均營(yíng)業(yè)面積0.04平方米，超市業(yè)態(tài)市場(chǎng)空缺巨大，具有很大的發(fā)展空間選擇二線城市青島、三線城市廈門(mén)、無(wú)錫、常州作為比較，3000平方米以上大中型超市人均營(yíng)業(yè)面積：青島0.18㎡

廈門(mén)0.16㎡

無(wú)錫0.14㎡常州0.12㎡數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)研究數(shù)據(jù)貴陽(yáng)兩主城區(qū)內(nèi)，營(yíng)業(yè)面積3000㎡以上的大中型超市總營(yíng)業(yè)面積89000平方米，人均大中型超市面積0.04平方米。對(duì)比我們以往研究的數(shù)據(jù)，貴陽(yáng)目前的大中型超市人均營(yíng)業(yè)面積遠(yuǎn)低于一般城市水平，大型超市業(yè)態(tài)在貴陽(yáng)的市場(chǎng)空間非常大。超市屬于日常生活必需品消費(fèi)，商家之間商品差異性小，便利性成為消費(fèi)者考慮的重要因素。沃爾瑪沙沖店沃爾瑪廣場(chǎng)店北京華聯(lián)宅吉店北京華聯(lián)湘雅店北京華聯(lián)貴山店星力折扣超市170001200018000110002100010000購(gòu)物—超市中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)的大型超市全分布在寶山路以西，距本項(xiàng)目最近的路程也超過(guò)了5公里，本項(xiàng)目發(fā)展大型超市將不會(huì)面臨直接競(jìng)爭(zhēng)沃爾瑪目前在貴陽(yáng)有兩家店，加起來(lái)總面積3萬(wàn)多平方米。提袋率和捕捉率的調(diào)查顯示沃爾瑪?shù)某呷藲?。北京華聯(lián)宅吉店以低價(jià)位的競(jìng)爭(zhēng)策略，在貴陽(yáng)經(jīng)營(yíng)狀況良好，有較大面積的聯(lián)營(yíng)區(qū)，能滿(mǎn)足消費(fèi)者日常生活與購(gòu)物的需要。路程超過(guò)5km123456購(gòu)物—超市中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告家電專(zhuān)業(yè)店市場(chǎng)上，國(guó)美、蘇寧和本地商家國(guó)鼎“三足鼎立”，大多消費(fèi)者習(xí)慣于在品牌家電專(zhuān)業(yè)店購(gòu)買(mǎi)家電購(gòu)物—家電123465代表商家國(guó)美師大店12國(guó)美噴水池店3蘇寧噴水池店4國(guó)美遵義路店56國(guó)鼎家電浙江商城貴陽(yáng)家電已進(jìn)入成熟階段，出現(xiàn)了社區(qū)店，商場(chǎng)內(nèi)店中店，專(zhuān)業(yè)店，等各種形式的賣(mài)場(chǎng)。隨著國(guó)美，蘇寧等外地專(zhuān)業(yè)店的進(jìn)入，貴陽(yáng)家電近年來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)近年樓市火爆，但家居市場(chǎng)發(fā)展尚處于初級(jí)階段，存在巨大的市場(chǎng)空間貴陽(yáng)大型的家居賣(mài)場(chǎng)主要分布在城區(qū)邊緣，外地品牌連鎖家居商家尚未進(jìn)駐，競(jìng)爭(zhēng)尚處于初級(jí)階段。貴陽(yáng)近年樓市火爆，但家具市場(chǎng)卻并被帶動(dòng)起來(lái)，高端家居消費(fèi)外流嚴(yán)重，部分消費(fèi)者甚至表示計(jì)劃遠(yuǎn)赴廣州購(gòu)買(mǎi)家具。家居店面積（㎡）數(shù)量6000-100003家10000-200005家20000-300001家27萬(wàn)（西南國(guó)際家具裝飾城）1家西南國(guó)際家具裝飾博覽城位于白云區(qū)，2007年開(kāi)業(yè)，占地面積360畝，集家具，建材，裝飾，休閑于一體，定位中高檔。佳誠(chéng)家具廣場(chǎng)位于沙沖路，賣(mài)場(chǎng)面積3萬(wàn)平方，主要是銷(xiāo)售華東，華南，北方的一線家具品牌。購(gòu)物—家居中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，積聚效應(yīng)明顯，本項(xiàng)目遠(yuǎn)離核心商業(yè)區(qū)，不宜發(fā)展大規(guī)模的百貨業(yè)態(tài)各業(yè)態(tài)市場(chǎng)機(jī)會(huì)總結(jié)購(gòu)物功能定位百貨大型超市市場(chǎng)空間巨大，本項(xiàng)目周邊5公里之內(nèi)沒(méi)有大型超市，考慮到本項(xiàng)目周邊未來(lái)數(shù)量巨大的居住人口，本項(xiàng)目應(yīng)引進(jìn)大型超市國(guó)美、蘇寧和本地商家國(guó)鼎“三足鼎立”，都急于在貴陽(yáng)擴(kuò)張、在各片區(qū)布點(diǎn)，本項(xiàng)目可以考慮引進(jìn)其中一家家具專(zhuān)業(yè)店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還處于初級(jí)階段，考慮到本項(xiàng)目未來(lái)新房入住的大量家居需求，也應(yīng)考慮一定比例的家居家具專(zhuān)業(yè)店超市家電專(zhuān)業(yè)店家具專(zhuān)業(yè)店購(gòu)物—總結(jié)中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告3000~5000㎡，主要經(jīng)營(yíng)精品服飾基于對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的分析，借鑒標(biāo)桿案例——深圳華僑城銅鑼灣廣場(chǎng)，考慮到各類(lèi)業(yè)態(tài)主力商家的選址要求，我們給出了各業(yè)態(tài)體量的建議購(gòu)物功能定位百貨12000~15000㎡，大型超市3000㎡5000㎡超市家電專(zhuān)業(yè)店家具專(zhuān)業(yè)店各類(lèi)業(yè)態(tài)主力商家的選址要求見(jiàn)附件1中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告總體商業(yè)市場(chǎng)餐飲休閑娛樂(lè)購(gòu)物第四部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告消費(fèi)者調(diào)查顯示：貴陽(yáng)大部分消費(fèi)者有外出就餐習(xí)慣，且消費(fèi)頻率高。在味道好，環(huán)境好的條件下愿意到較遠(yuǎn)的就餐餐飲有出外就餐習(xí)慣的消費(fèi)者維91%，這一比例非常的高。每周至少消費(fèi)一次的消費(fèi)者占60%，反映貴陽(yáng)消費(fèi)者外出就餐的頻率非常高。消費(fèi)者外出就餐的類(lèi)型廣泛，各類(lèi)型的餐飲都受到了不同層次消費(fèi)者的青睞。最多的類(lèi)型是特色小吃，反映了貴陽(yáng)消費(fèi)者在餐飲方面的消費(fèi)檔次不高。吸引消費(fèi)者到較遠(yuǎn)處就餐的主要原因是味道和環(huán)境。中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告高、中、低各檔次餐飲的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來(lái)看，高檔和中檔餐飲與本項(xiàng)目比較匹配餐飲餐飲類(lèi)型客戶(hù)特點(diǎn)盈利模式對(duì)地段和停車(chē)位要求對(duì)面積要求對(duì)環(huán)境的要求承租能力代表商家核心競(jìng)爭(zhēng)力與本項(xiàng)目匹配程度高檔形成了自己的客戶(hù)資源，客戶(hù)群相對(duì)穩(wěn)定客流量相對(duì)較小，客單價(jià)高，利潤(rùn)率高對(duì)地段要求不高，但是要求足夠的停車(chē)位要求大面積高承租能力強(qiáng)貴州龍、雅園、鹿鳴環(huán)境服務(wù)文化中檔客戶(hù)群體非常廣泛，客源一般不固定客流量大，利潤(rùn)率較高要求在非常成熟的區(qū)域，公共交通發(fā)達(dá)，停車(chē)位要求較低以中等規(guī)模為主，但是有較強(qiáng)的彈性較高承租能力一般金蘆笙菜品特色低檔以經(jīng)過(guò)型游離客戶(hù)為主要消費(fèi)群客單價(jià)低，翻臺(tái)率高，利潤(rùn)率低必須是人流量大的地段，對(duì)停車(chē)位沒(méi)有要求要求小面積，必須臨街低對(duì)租金承受力低路邊餐飲（如羊肉粉、遵義米皮等）價(jià)格便利中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)中高檔餐飲消費(fèi)者大多乘私家車(chē)或出租車(chē)前往就餐地點(diǎn)，外出就餐頻率明顯高于普通消費(fèi)者餐飲

中高檔餐飲消費(fèi)者的消費(fèi)頻率明顯比普通消費(fèi)者高，說(shuō)明貴陽(yáng)中高端餐飲市場(chǎng)很有潛力。4成以上中高檔餐飲消費(fèi)者外出就餐乘坐私家車(chē)，這使中高檔餐飲商家對(duì)停車(chē)位的需求非常大。項(xiàng)目組專(zhuān)門(mén)針對(duì)貴陽(yáng)中高檔餐飲消費(fèi)者進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告中高檔餐飲消費(fèi)者最喜歡的菜系排前三位的是粵菜、貴州菜、川菜，在外就餐主要是為了與朋友、同事聚會(huì)中高檔餐飲消費(fèi)者外出就餐以與朋友，同事聚餐最多，其次是與家人聚會(huì)和生意往來(lái)，因此單次消費(fèi)人數(shù)較多，需求面積較大。普通消費(fèi)者在外就餐以特色小吃為主；中高檔餐飲消費(fèi)者則一般選擇中餐，最受歡迎的菜系排前三位的是粵菜、貴州菜、川菜餐飲中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告針對(duì)中高檔餐飲商家的訪談顯示，大部分商家看好本項(xiàng)目景觀資源及周邊消費(fèi)潛力，有意進(jìn)駐對(duì)餐飲店訪談訪談一：項(xiàng)目有河景資源，景觀資源對(duì)做餐飲選址有一定利好，可以考慮本項(xiàng)目?？紤]到項(xiàng)目是新區(qū)域，建議要做到成行成市，要起到品牌聚集作用，否則考慮成本投入降低風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)選址在成熟的鬧市區(qū)。

——鹿鳴海鮮酒家石亮執(zhí)行總監(jiān)訪談二：對(duì)項(xiàng)目有進(jìn)駐意向，去看過(guò)項(xiàng)目，覺(jué)得沿河資源條件還不錯(cuò)，本來(lái)計(jì)劃作風(fēng)情西餐廳，針對(duì)年輕時(shí)尚一族。

——華城餐飲管理有限公司孫寧總監(jiān)商家名稱(chēng)主力客戶(hù)群選址要求對(duì)本項(xiàng)目的意向紐西蘭西餐廳主要是市區(qū)的客戶(hù)，中青年為主，20-50歲，30-40歲的最多。希望交通便利，停車(chē)位方便。有展示面，有一個(gè)外賣(mài)門(mén)面。煙道管要寬。需要2000㎡以上的營(yíng)業(yè)面積。曾看過(guò)本項(xiàng)目，有興趣開(kāi)分店，計(jì)劃走商務(wù)路線，有茶座，包間，鹿鳴酒家客源穩(wěn)定，有自己的客戶(hù)資源，政務(wù)需求為主，以政府接待居多。經(jīng)營(yíng)模式有聯(lián)營(yíng)，品牌輸出，管理輸出。需要3000~5000㎡，250個(gè)左右的停車(chē)位，認(rèn)為項(xiàng)目有河景資源，有興趣開(kāi)店，可承受的租金40-50元/㎡；要有一定的免租期

華晨餐飲管理有限公司城市中高級(jí)白領(lǐng)，30-45之間的人群。有停車(chē)位，希望面積區(qū)間為800-1200平方米。對(duì)本項(xiàng)目有興趣，計(jì)劃做格調(diào)，情調(diào)餐廳，主打田園風(fēng)格。能承受的租金為30元/平方米。餐飲中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告餐飲市場(chǎng)總結(jié)：貴陽(yáng)中高檔餐飲市場(chǎng)巨大，結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)位和景觀資源優(yōu)勢(shì)，建議大規(guī)模發(fā)展中高檔餐飲餐飲色香味配套功能服務(wù)與環(huán)境“吃”文化口味好有特色體貼舒適的服務(wù)優(yōu)雅的環(huán)境停車(chē)位與人交流的空間吃的品位吃的典雅吃的奇異吃的高貴。。。。。價(jià)低量大本項(xiàng)目本項(xiàng)目應(yīng)利用稀缺的沿河和山林景觀資源，發(fā)展中高檔餐飲發(fā)展階段中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告項(xiàng)目餐飲部分建議：應(yīng)以中高檔中餐為主，輔以多元化的各類(lèi)餐飲。中餐之中又以高檔餐飲最常見(jiàn)的粵菜和符合消費(fèi)者飲食習(xí)慣的黔菜為主波士頓競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)矩陣對(duì)行業(yè)的分類(lèi)，餐飲行業(yè)屬于典型的裂化行業(yè)——面臨許多產(chǎn)品差異化的機(jī)會(huì)，但是這些機(jī)會(huì)并不能帶來(lái)很大的市場(chǎng)份額。因此，本項(xiàng)目發(fā)展餐飲要在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，考慮多元化、多樣化。餐飲獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的規(guī)模獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)途徑數(shù)量波士頓競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)矩陣2341強(qiáng)度行業(yè)僵化行業(yè)專(zhuān)業(yè)化行業(yè)裂化行業(yè)餐飲行業(yè)中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告總體商業(yè)市場(chǎng)餐飲休閑娛樂(lè)購(gòu)物第四部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)的小型酒吧和茶樓大部分檔次不高，但生意火爆；大部分茶樓的消費(fèi)者是以打牌、麻將為主貴陽(yáng)的茶樓等生意十分紅火，主要是很多人在此打麻將貴陽(yáng)的酒吧以小型的街頭酒吧和音樂(lè)酒吧為主，大部分檔次不高，但生意火爆街頭酒吧主要分在合群路和陜西路，晚上占道經(jīng)營(yíng)。燃情歲月、久庫(kù)、西雅詩(shī)、香堤雅等,路線較“純情”,酒在此類(lèi)酒吧中并不占主體地位,咖啡和茶反而是消費(fèi)得最多的飲料。pink、回歸、波特曼、美卡等屬于慢搖吧，音樂(lè)和酒是這類(lèi)酒吧的主角。休閑娛樂(lè)街頭酒吧大眾消費(fèi)，小白領(lǐng)、學(xué)生是主要的消費(fèi)群體。純情派音樂(lè)酒吧以朋友、家庭聚會(huì)為目的，城市白領(lǐng)、小資階層、音樂(lè)愛(ài)好者是主要消費(fèi)群體。慢搖吧以自由，放松為主題，酒和音樂(lè)為載體。覆蓋客戶(hù)層較廣，城市白領(lǐng)，有錢(qián)階層等都是消費(fèi)群體。酒吧街頭酒吧音樂(lè)酒吧吃，對(duì)貴陽(yáng)人是第二愛(ài)的，第一是打麻將?！胀ㄏM(fèi)者訪談中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告到休閑娛樂(lè)場(chǎng)所消費(fèi)的消費(fèi)者主要目的是放松心情，享受閑暇時(shí)光，對(duì)環(huán)境和服務(wù)特別關(guān)注，對(duì)價(jià)格不敏感休閑娛樂(lè)中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告高檔餐飲消費(fèi)者比普通消費(fèi)者在休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的消費(fèi)高出許多，這為本項(xiàng)目發(fā)展休閑娛樂(lè)提供了支撐休閑娛樂(lè)中天世紀(jì)新城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告貴陽(yáng)的影院數(shù)量和票房收入均低于西南各省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等原因?qū)е铝速F陽(yáng)電影市場(chǎng)低迷。除特價(jià)場(chǎng)外，電影院普遍上座率較低。消費(fèi)者調(diào)查也顯示，大多數(shù)受訪者幾乎不看電影影院名稱(chēng)位置面積及設(shè)施票價(jià)經(jīng)營(yíng)情況貴陽(yáng)電影院小十字富水中路10個(gè)影廳，1200余個(gè)座位。設(shè)VIP包房。白天：30-50晚上：35-60周末有針對(duì)老年人和小孩的5元特映場(chǎng)。貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)水平有限，電影院營(yíng)銷(xiāo)水平低，且貴陽(yáng)無(wú)自己的院線，價(jià)格只能受院線的統(tǒng)一制定和調(diào)配，貴陽(yáng)近幾年電影市場(chǎng)一直低迷。云巖電影院，南明影劇院，貴陽(yáng)電影院等相繼拆遷，整個(gè)市場(chǎng)上座率低。協(xié)力電影院中華中路120個(gè)座位/澎湖灣電影院中華路三個(gè)放映廳400名觀眾/貴陽(yáng)百花影劇院南明區(qū)中華南路分時(shí)票價(jià)，20-30元。中午12點(diǎn)前與晚上22點(diǎn)后特價(jià)。貴陽(yáng)電影院從原來(lái)的十幾家到現(xiàn)在的幾家，很多中低檔電影院正在紛紛倒閉。世紀(jì)星光作為貴陽(yáng)最高檔的電影院卻能生存得不錯(cuò)，反映高檔電影院還有